グランドヒルズ三軒茶屋HILL TOP GARDEN

[匿名さん]

【販売概要】
販売スケジュール 平成19年4月上旬販売開始予定
販売戸数 未定　
販売価格 未定　
間取り 2LDK・3LDK　
専有面積 61.64m2　〜144.06m2　　
管理費（月額） 未定　
修繕積立金（月額） 未定　
管理準備金
（引渡時一括） 未定　
修繕積立基金
（引渡時一括） 未定　
公庫融資 優良分譲

【全体概要】
所在地：東京都世田谷区太子堂3丁目12-1（地番）、東京都世田谷区太子堂3-37-1（住居表示）
交通：東急田園都市線 「三軒茶屋」駅 徒歩10分
　　　小田急小田原線 「下北沢」駅 徒歩16分
　　　京王井の頭線 「池ノ上」駅 徒歩12分
総戸数： 311戸　
完成年月：平成20年2月下旬　
入居（引渡）予定日：平成20年4月上旬　
敷地面積：14,105.48　m2　
構造・規模：鉄筋コンクリート造　 地上12　階建地下2階建　
売主：住友不動産(株)
施工：竹中工務店　

世田谷環７内側で３００戸超の大型物件、施工は竹中。
みんなで予想してみましょう。


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[274: 匿名さん]

計画はずっと以前ですから、中身がどうであろうと
それでも売れると踏んだのでしょう。
来期のことを考えてか、あちこちで売り渋りなのか
販売延期や完成売りをしているくらいですから。

[275: いつか買いたいさん]

ＭＲ行ってきました。値段については、みなさんおっしゃるように確かに高い。しかし、いまや築10年の中古マンションも分譲値よりはるかに高く売りに出ている状況を考えるとこの時期に購入を検討する人としては仕方ないかなとも思いました。仕様も普通（低いレベルではない）。ただ、よかったと思った点は、①広い敷地（都心の近くの立地では年に1件、2件出るかどうかでしょう）②しっかりした耐震構造（内装より大事）に柱のない設計やひろい大きい窓③高台（考え方によっては、坂をのぼることを考えるとマイナスであるが、ベランダーから抜けている部屋（おそらくＡ棟、Ｂ棟でしょう）なら非常に眺望がよい。しかも、淡島通りからは奥まった位置なので静か（これもＡ棟、Ｂ棟かな）
私は、Ａ棟のルーフバルコニー付の部屋がとても気に入りましたが、予算外だったので残念でした。（一番気に入った上層階のところは、やっぱり契約者がすでに決まっていましたけど、、）
しかし、東京のマンションはこれからも値上がりしていくのでしょうか。。。。

[276: 契約済みさん]

>273
土地代が上がっているからです。
価格を高く設定＝仕様アップではありません。
不動産というものを理解しましょう。

[277: 匿名さん]

＞276

　販売員の方ですか？
　土地代があがってるのなんて皆知っているのですが。

[279: 匿名さん]

削除依頼を見ても、結構「販売関係者」とかあるしね。
そんなこと気にするより、自信持てるように努力すればいいのに。

うちはスーペリア検討組だけどさ、それでもそこそこ高額じゃない。
なのに、コンロは今時６０センチの標準仕様なんてないよね…。
７５センチのピピットコンロが普通でしょ。オプションで変更する
と２０万位かかるんだよね。ほかの大手デベなんかは、変更する時
は差額でオッケーなんで７万ぐらいで良かったよ。

例えばということでコンロを引き合いに出したけど、こういう所が
物足りない。だから仕様がプアだとか書かれるんだよ。
ただでさえ相場より高いんだから、標準仕様の底上げぐらいすべき
でしょ。

「高いけど手堅くまとめてきたな」という印象を与えさえすれば、
販売に苦戦することなんてない物件。手を抜いているという自覚が
あるから、卑屈にもなるし、コソコソ削除依頼したくなるんだよ。

[281: 匿名さん]

>>279
＞ちはスーペリア検討組だけどさ、それでもそこそこ高額じゃない。なのに、コンロは今時６０センチの標準仕様なんてないよね…。

住友の肩を持つわけでもありませんが、原因は検討中の部屋が狭いからです
専有面積によって横幅が2300㎜くらいから3000㎜位まで組み込むキッチンの幅も違うし
一回り大きくなるとコストもかなり違ってくるらしいです。コンロなんていくらもしませんが
システムキッチンの受け皿の問題なのでは？
間取りの図面をスケールで計ってみると、驚くほど違いますよ。
誰でも豪華仕様、高機能を求めますがマンションは規格品、専有面積によるバランスがありますから
一点豪華主義なんてないんですよね。

「広くても狭くいても、同じサイズの人間が使うのに何で差があるの？」とも思いますが
トイレ、洗面台の幅、ユニットバスのサイズまで、全部面積のランクによって違ってきますし
ワンサイズアップすると、資材のコストもかなり違います。

プレミアムの1822サイズのユニットバスなんて、メーカーのカタログで見ると
新車一台分くらいの定価で驚いたことがあります、1418サイズになると半分以下でした。

[282: 匿名さん]

279ですが、私は決してこの物件を全否定するわけではないのですよ。
なにせ、検討しているぐらいですから。
確かに削除された投稿の中には事実無根なものや下品な中傷といった
ものもありましたしね。

しかし、グランドヒルズを名乗るからにはレベルを見合うものにした
方が良いと思っている次第です。仮にも最高グレードなのですから。
グランドヒルズと言えるのはプレミアムだけなのよ、ということかも
知れませんが、だからと言ってスーペリアがシティハウスや他デベの
ノーマルマンションと同等仕様というのはいかがかと。

たかだか100万円、せいぜい数百万円程度のコストをケチったばかりに、
千万円単位の買い物をしようという顧客を逃しているように見えます。
まあ、デベとしてはそれでもいいのかも知れませんが、ほんとに住民
になろうかと考えた時に「不人気物件、未入居多数物件」というのでは
寒気がしてきて敬遠してしまいそうです。

以上、スーペリアにしか手が出ない貧乏人の愚痴でした。

[283: 匿名さん]

281さんのレス見る前に投稿しちゃいました。すみません。

おっしゃることは分かりますが、ほぼ80平米のモデルルーム
で4畳近いキッチンでも60センチコンロでしたよね？それとも
私の勘違いでしょうか。

勘違いでなければ、このクラスの部屋だと他デベでは75センチ
仕様も普通にあります。マンション探し始めてから結構モデル
ルーム好きになってあちこち見てますが、こちらのモデルルーム
のキッチンが他と比較してそれほど狭いとは思いませんでした。

[284: 匿名さん]

間取図に窓が無いのに　洋室　と表示されてるけど　これは納戸とかサービスルームが正しいんでしょう。　つまり　洋室　と表示するためには　採光、つまりその部屋に光がどれだけ入るかという基準を満たしているかどうかで、この窓無し部屋は基準を満たしてませんよね。

建築基準法では床面積の7分の１以上、開口部（窓）の面積が取れていない
と洋室と表記が出来ない決まりになってます。

このあたりのスレのやり取りが全部削除されてますけど、どうして削除したんでしょうか？？

[285: 匿名さん]

＞284さん

レスNo240にて「問題なし」との結論が出たようですよ。
削除された一連の書き込みが思い込み（事実無根）だった
ということでしょうね。

[286: 匿名さん]

最近の新築マンションで　窓が無い洋室　のマンションってめずらしいね。せっかく洋室(居室）なんだから　窓くらいせめて欲しい。

[288: 購入経験者さん]

＞だからと言ってスーペリアがシティハウスや他デベのノーマルマンションと同等仕様というのはいかがかと。

283さんのご意見やお気持ちは、ごもっともだと思います。
一言で言うなら、住友不動産というデベの売り方なんだと思います。
豪華さを期待してしまいますが、現実に都心のシティハウスの普通の部屋と同等、
都心のシティハウスのプレミアム住戸は、こちらのスーペリアルより、
豪華な内装設備であることは、間違いありません。

ＭＲを見に行きましたが、目白ガーデンヒルズでもプレミアム住戸と普通の部屋は
1ランクではなく、2ランク以上グレードに差があったと思います。
ガーデンヒルズの普通の部屋は、同時期に見に行った郊外のシティハウスと同等で驚きました。

一次取得者は、マンションのシリーズ名に惑わされる気がしますが、
その物件の立地と共有部分とプレミアム住戸でマンション名を決めているような気がします。
例えば分譲価格が違うので当然ですが、グランドヒルズシリーズでも
一番町、代々木上原、白金台のような都心物件とはかなり違いますよね、
あくまでここは「世田谷のグランドヒルズ」であると思います。

久我山ガーデンヒルズも、都心の同シリーズとは明らかにランクが違いました。
シティハウスでも成城、目白台などは、明らかにワンランク上の内装設備ですし、
パークスクエアー音羽（文京区）のプレミアム住戸なんて、内廊下のグレードも他とは違うし
内装も目白ガーデンヒルズの普通の部屋より、相当に豪華でした。

どこでもそうですが、多数のスーペリアル住戸にプレミアム住戸が支えられている
反対に言うと、内装にしては割高な分譲価格で高級マンションの名前と設備が手に入る？
でも共有部分は、共通だし内装だけの問題なんですから、豪華な共有部分は魅力はありますよね。

[289: 匿名さん]

>>287
＞『確認申請上』『洋室』とみなされます。違法ではありません。

結論は、よくある中和室の洋室版ということですね。
内廊下にして高く売れるプレミアムを優先して間取りを決めるから、
ワイドスパンにも限界があって、どうしても無理があってこういう
不自然な間取りが出てくるのかもしれません、素人なので想像ですけど・・・・。
プレミアムには、窓のない洋室は作らないですよね？

シティテラス目白のスーペリアルにも、いくつも窓のない洋室の間取りがありました、
ＭＲはリビングと繋げて3ＬＤＫを2ＬＤＫにしてありましたが
エアコンが二つあったので、すぐにわかりました。

[290: 匿名さん]

確かにこのマンションの掲示版だけはしょっちゅう削除されてる。（ｂｙ関係者）
ここは営業目的の掲示版ではなく
一般検討者とかマンション購入予定者は
関係者には不都合な意見でも
いろんな人の素直な意見(マイナス意見）も知りたいはず。

先月モデルルームに行ってきたけど　やっぱ皆が言ってるように値段だけが
ひとり歩きしてる印象。スーぺりアの意味と中身（仕様）が合ってなかった。

[291: 匿名さん]

結局は　本当に質（中身）の伴ったマンションは何も言わなくても注目されると思うし
逆に　仕様が値段に比べて低かったり、営業の人に満足な説明を受けれなかったりすると
お客側としては去ってしまう。
お客側だってマンションの選び方セミナーとか本　こういう掲示板で勉強してるから
手が抜いてあったり（建築費の削減）するとすぐバレちゃう。

[292: 匿名さん]

＞手が抜いてあったり（建築費の削減）するとすぐバレちゃう。

コストダウンの努力のないマンションが、あったら逆に教えていただきたいですね。
素人にすぐに見抜かれるような、コストダウンはしてないと思いますけど。

[295: 匿名はん]

なーんか、マイナス発言が多いですね。。。買えない人のひがみかな？
購入検討してる方々＞＞購入を真面目に検討しているので色々情報交換しましょう。

[296: 匿名さん]

＞295さん

ですね。いや、私もいろいろと批判的なことを書きましたが、真剣に検討しているからこそです。
実際、住不は「飛ぶように売れると担当者の首も飛ぶ（少なくとも怒られる＝営業談）」らしいですから、検討者が一瞬躊躇する値付けをしているのでしょう。
客がそれでも購入に踏み切るか、あきらめて逃げるかは相場次第といったところでしょうか。

情報交換と言っては何ですが、ここは所謂「年度末竣工＆引渡し物件」。このあたりは皆さんどう評価してますか？今回の一時的な契約延長の件も含めて、竹中施工ということで比較的きっちり管理されているとは思うのですが。

[297: 購入経験者さん]

俺先日、マンション購入したんだけど、ここって年度末にバタバタで完成させて引渡しまで半月しかないなんてひどいね。普通は内覧と再補修とかで余裕を持って1ヶ月は開けるでしょう。これじゃあ内覧で指摘しても、「まあ普通はこのくらいはＯＫなんですけど、、」とかいって丸め込むつもり？？
今期の業績に突っ込みたいのは分かるけど、お客を軽視してるようにみえます。引渡しさえすればオッケーみたいな姿勢が丸見え。

[298: 匿名]

太子堂在住者です。グランドヒルズ三軒茶屋の隣接の太子堂中学校
を出ました。太子堂は高級イメージｈが低いですね。どちらかというと代沢・代田あたりが高級イメージがあります。

元国立小児病院の跡地です。この周辺出身者が生まれたケースが多いようです。元々戦争中は軍隊の病院だったそうです？
病院跡地にマンションはちょっと気味が悪い感じがしないでもないですが、南側は円泉寺で太子堂の地名の由来はこのお寺さんから来ています。

交通機関は、三茶から徒歩10分ですが、渋谷へ行くには、目の前の
太子堂中前から乗った方が早いですね。夜間バスも多数出ており
渋谷からは深夜12：30までバス便があります。

下北沢へは徒歩15分程度です。便利です。僕も住んでみたいです。