23区内の新築マンション価格動向（その1９）

[ヒマリーマン]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その18：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44507/
その17以前過去スレは>>2

参考サイト（元祖匿名はん紹介リンク先）
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

[961: 匿名さん]

都心のマンション市場なんてそもそも10年前までは、一般サラリーマン
が口出し手出しする市場ではなかった。

とにかく2000年以降急に都心部ファミリー向けマンション市場が
生まれて、また消えてなくなっただけ。


23区のなかで法人所有より個人所有の土地が圧倒的に比率が
多いという事実を忘れないことだ。
ホルダーが投げ売らない限り下落はしない。

住宅市場と、事業用不動産市場は別のメカニズムで動く。

そもそも価格が上下動するためには気軽に売れないといけない
わけだが、税務上もローン支払いにおいても米国とわが国は
条件が違う。不動産を手放す理由は相続以外になにもない。
米国はローンが払えないから売ればおしまい。その結果地価が下がる。
持っていたらあがるから持っていたが、下がるから売って逃げる
という理屈が成り立つ社会だ。
日本は残債割れしたら売れない。売っても借金は残る。

ローンがノンリコであってはじめて収益還元価格が意味をもつ。
なにしろ賃料は変動する。収益還元価格なんてどんどん変化する。
事業用不動産の多くに、ノンリコが入ってきたとはいえ、個人が
ローンで買っている物件に「収益還元」など寝言をいってもはじまらん。

格差社会のなかで、平均的な上昇はありえず人気地区だけが
高騰し、どうでもいい場所はどうでもいい価格に落ち着く。
それだけだよ。

平均値というものが意味を持たないのが二極化であり格差社会だ。

待てば庶民がみんな都心にマンション変えたらどこが格差社会なんだ？

[962: 入居済み住民さん]

＞朝からデベ・関係者の願望が垂れ流しですね（笑）

それがおおきな誤解じゃ。いまは、すでに港区、中央区などに
マンション買った人間の数のほうが、買いそびれた人の数より
多いのだよ。
この連中が下げたいと思っているか？安く売る必要がどこにある？
過去最大の供給の過去3年にくらべたらこれから出てくる物件や
戸数などその1割にも満たないだろう。
仮に安くなってもみんな100倍の競争率だろうよｗ

[963: 匿名さん]

朝からデベ・関係者・既購入者の願望が垂れ流しですね（笑）

[964: 匿名さん]

>主に米国主体の欧米圏に物を輸出し代価を得ていました。
>為替が円安基調だったのも有利に作用しました。
>そして輸出企業勤務の社員の給与向上となりました。

そんな事は予想済みですよ。バブル崩壊後、必死に残業してグローバル
的視点を織り込んだ10-15年長期事業計画を策定して、尚且つ、新会社法、
SOX法に対応した軸のぶれないネットアセットを増やす方策を真剣に
取り組んで来た結果が一部企業の高収益ですよ。
ただ、ここ数年予想以上に収益が出てしまった。米国市場依存？なんて
何時の話ですか？　今後、益々、企業間格差が顕著に現れて来るから、
当然所得格差も出てくる。　それが努力した人達の結果だよ。

事業環境分析の結果として収益を生み出す事業モデルを考慮しダウンサイジング実施したからスタグフレーションと状況にもなるでしょうね。

[965: 匿名さん]

給料が上がらないという人がいるけど、金融や商社、川上企業にはここ3年で給料がジャンプアップした人多いですよ。一方で付加価値の低い仕事、中国人でも出来る仕事は好不況関係無く給料は下がる。グローバル経済ってそういうこと。今まで上がってない人はこの先もずっと上がらないよ。

あと、イメージでサブプライムだ不況だと言っている人多すぎ。確かに米国内で上がりすぎた住宅価格が大幅調整するので、住宅でレバレッジをかけた個人消費が減退、米国が景気後退局面に入る可能性は五分五分という状況だけど、長期不況を厳格なコスト管理で乗り越えてきた日本企業は不況耐性はかなり高い。円高って対ドルだけだし、北米向け輸出が大半の企業以外は問題視されてない。

[966: 匿名さん]

>>963
俺はすでに購入したが別に願望で書いているわけではない。
実際安くなろうが高くなろうが、せっかくコネ使っててにいれた物件を
売ったら買い替えるものがないだけの話。

それより、なにより待てば下がるという言説自体が欺瞞だと思うよ。

まともなアナリストやエコノミストでこれから不動産価格が下がるって
いっている人はいない。

そもそも雑誌などの記事構成で動員される住宅ライターにまっとうな
人材はいない。ちょうちん記事しかかけない業界ゴロみたいなヤツばっかり
彼らは、自分の主張なんかないんだよ。
そういうヤツが雑誌の編集方針にあわせてテキトーなデータならべて
どっちにでもとれるようないい加減な記事を書いて飯を食っている。

石井勝利なんてちんぴらはひどいもんだ。
『いま、マンションを買うのはやめなさい』を2004年に出したと思ったら
『やっぱり不動産は儲かる』2006年に出している。
読者はいい面の皮。

だいたいマンション評論で本気で仕事していたのは佐藤美紀雄
あたりが最後だろうね。
日経アーキの細野透とかみんなリタイヤしちゃったみたいだし。

[967: サラリーマンさん]

何か日本企業を特別と思い込んでる馬・鹿が多いな。
ほとんど外部環境頼みだろうよ。
そりゃリストラとか資産売却とかもしただろうけど、業績が回復した一番の原因ではないだろ。

人を切って派遣に切り替えて固定費削減だけでは限界がある訳よ。
欧米を中心とした世界経済の発展あってこその景気回復だった訳。
そんな事も解らず、昔みたいに企業を崇めているなんて・・・・
そりゃ、サブプライムは大した問題じゃないと言う訳だな。
頭悪すぎ。

俺の勤務する会社（年商数兆円の誰でも知ってる大企業だが）も最高益だけどさ、会社の努力以上に外部環境に恵まれただけだよ。
それは社長も言ってて、この下期からは苦しくなると言ってるよ。

ここに書き込んでる奴らは先見の目がないというか古い知見で語ってるというか・・・

[968: サラリーマンさん]

>>966
夏過ぎまでは君みたいな上げ上げ論が大勢だったな。
それがサブプライムショックで一気に瓦解した訳だ。

下がっても統計データとして出てくるのはしばらく先になるからな。
それくらいは理解してるんだろ？

3月決算に向けて、個別に値引き交渉して成約してとなると時間もかかるし、それが取引データとして市場調査関係資料にまとめられるのは更に先になる。

今、データで下げが見られないからと言って「下がらない」訳ではない。

[969: 匿名さん]

『地価「最終」暴落』立木信
も2004年に出ている。サブタイトルは、あなたは騙されている！
家、マンションを買ってはいけない！
だと
そうかよ。2004年に買わないで待った人になんていってお詫び
するんだ？
みんな共通しているのは、供給過剰。日本の土地には価値がない。

ここで下げる論者が2004年から言い続けてきたことと全く同じ論理。
今読み返すと調子っぱずれの論調に泣けてくるぞ＞立木信

まぁ彼は2009年に2004年の半値と予言しているわけで今の価格の
１／３にならんといかんわけだが・・・

[970: 匿名さん]

>>968
頭の悪い人だね。
景気が悪くなって、不動産価格が下がる理屈はないって言ってる。
不動産が売れなくなって供給過剰など起こらない。
あんたは、石井勝利や立木信と同じ誤りを語っているだけだ。

不況は過去何度もあってそのたびに、地価上昇はインフレとともに
おきてきた。

[971: 匿名さん]

＞今、データで下げが見られないからと言って「下がらない」訳ではない。

誰もデータの話などしていない。下がる理屈に間違いがあると言って
いる

http://www.b-gate.co.jp/book/index9.html

[972: 匿名さん]

＞先見の目がないというか

先見の明　だろ。君に教養がないのわかったが・・

[973: 匿名さん]

サラリーマン君

君は、大企業にお勤めのようだが…
同僚に先を越されて、下がって欲しいと願っているようだね

下がらない説明をしてあげても理解してくれないと思うから書かないけど

[974: 匿名さん]

>>967
「先見の目」か…
誤記というわけでもなさそうだな。

[975: 匿名さん]

誰でも知ってる大企業に勤務してて、
先見の目　か、
貴社の会議中にはさぞかし面白い言葉が聞けるのだろう。

[976: 匿名さん]

＞それは社長も言ってて、この下期からは苦しくなると言ってるよ。

凄い大企業だな・・対策は？　企業内所得格差も存在するからな。

[977: 匿名さん]

サラリーマンよ

下がる論者は凄いな、先見の目という言葉を使う
無知だから知らなくて辞書で調べたよ…

君の書き込みは楽しめたが、速やかに退場したまえ

[978: デベにお勤めさん]

不動産経済研究所によると、11月の契約率は64・０％で、４カ月連続の６割台だって
　数字見てよ

[979: 匿名さん]

東京の区部に限れば70％超えてるからまぁまぁでしょ。
下落要因にはなりません。

[980: 匿名さん]

>>967
みんな揚げ足取りが好きだな。俺もだｗ

「進取の気性」　とか　いう意味だったんだろうな。