23区内の新築マンション価格動向（その1９）

[ヒマリーマン]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その18：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44507/
その17以前過去スレは>>2

参考サイト（元祖匿名はん紹介リンク先）
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

[867: 匿名さん]

清水建設施工のTOTだから、
営業を頑張ってるんでしょう。

[868: 匿名さん]

>>862はどう読んでも
心東クンの営業活動にしか見えない
>よかったですよー。即決です。同じ値段で、より広い部屋が購入できました

なにこの安い通販みたいな文章

[869: 匿名さん]

豊洲物件と野村の千代田区物件とじゃ平均年収は相当の差があるでしょう。
そもそもターゲットがまるでちがうのに。

[870: 匿名さん]

スレを重ねるにしたがって、読むに値しない浅薄な書き込みばかりに
なってきたね。

さて
①ここに何人の人が書き込んでいるのか？
②ここを読んでいる人は何人か？

[871: 匿名さん]

それでも終了も閉鎖もなく
スレを重ねていくのでしょう

[872: 匿名さん]

浅薄な書き込みが多いのは心東コピペ野郎のせい。
まずはこいつを追い出すことが先決なので、更なる浅薄ご容赦あれ。

>>825

自分に都合の良いデータ・統計をいかにもそれが普遍的な真実かのように取り上げることは簡単だよ。一面的なデータや統計を持ち出して自説を押し付けることほど信用できないものはない。

城東＊＊くんは、今後城東には富裕層が集まって街が発展し、逆に彼の言うところの「県境外周区」である城南などのプレミア区が富裕層の流出によりスラム化するというイメージを必死になって作り上げたいようだが、事実は逆の意味で至ってシンプルだよ。

区民の収入に基づいた区の特別区民税による歳入を比べてみれば分かる。
平成18年度（平成19年3月期）の世田谷区の特別区民税収入は前年比二桁アップの1101億円。
それに対して同期の江東区の特別区民税収入は、頑張って伸ばしたものの世田谷区の30％にも満たない305億円。これは23区平均にも遥かに及ばない数字。

城東で乱立してる低地・準工業地域近くの超高層団地をやっとこさ買える程度の共働きで世帯年収1000〜2000万程度の中流家庭が年数千戸単位で増えて、地方税の約６%を占める特別区民税収が江東区で年数億円ずつ増加するトレンドが今後数年程度続いても大勢に何の影響もないのだよ。いわんやフローに頼らず潤沢なストックに頼って生活しており税収に反映されない富裕層が江東区と世田谷区のどちらに多いかなど言うまでもない。

早く「都市構造の変革」の夢から覚めて、現実を受け容れてね。

[874: 匿名さん]

×　地方税の６％
○　住民税の６０％　スマソ

[875: 匿名さん]

この際「東京メトロネットワークカレンダー」に掲載されてるエリアに
限って話題を進めてみてはいかがでしょうか。
心東クンは他で頑張ってください。
http://www.tokyometro.jp/news/2006/2006-34.html

[876: 匿名さん]

その20は是非そういう条件付きにしてもらいたい。

[877: 匿名さん]

＞年収1000〜2000万程度の中流家庭

どうでもいいけど、この収入で中流なら世の中の殆どは下の下の下流くらい？
世田谷だの江東だのは、まともな区なんだね〜
下の下の・・・の人たちはどの辺りに住んでるのかな？
やっぱ２３区の西〜北〜東の外周区あたりかな？
ってか、その計算だと世の中の殆どが下の下だから、都心以外は全部くらいか。

[878: 匿名さん]

「江東さん川の手さんを大切にしよう」

日本浅薄振興会

[879: 匿名さん]

日本の人口が確実に減少している現代。
それでも石原都政は、都内の人口を増やす政策。
それには転入者増加が手っ取りばやい。
では、どこに増加人口を計画するか？
既存の高級住宅街では法人や一部富裕層しか見込めず、政策を達成するには不十分である。
都内近郊のＮＴ再生策は既存の住民問題など時間を要する。
そこで、比較的購入しやすい地区の開発は政策実現のためにも必要。

[880: 匿名さん]

879は江東区の区議かなｗ

[881: 匿名さん]

>>879
大規模団地ができるってことだな。

[882: 匿名さん]

年収１千万から２千万の中流家庭の大規模団地なら歓迎
５百万以下はお断り

[883: 匿名さん]

GS艦隊復活・・サブプラ損失以上にサブプラで儲かっている
なんだ、この状況は？？？

[884: 匿名さん]

サブプラ問題ってマネーゲームの結果として生み出された？
誰かが仕掛けたシナリオ？疑りたくなる。

[885: 匿名さん]

>>877
２００５年国勢調査
６５歳未満の単身世帯の持ち家率
２３区を低い順に並べると以下。

23位　中野区　７．９２％
22位　杉並区　９．８６％
21位　江戸川区　１１．３３％
20位　北区　１１．４３％
19位　新宿区　１４．００％

高い順
1位　港区　３６．５３％
2位　千代田区　３３．０８％
3位　台東区　２９．００％
4位　中央区　２７．５３％
5位　江東区　２５．６２％

[886: 匿名さん]

ワーキングプアー層の所得は、統計上現れない。
深く静かに進行しつつも、なかなか見えにくい。
例えば、平均所得も納税者のみの平均となり、
その計算から外れてしまう。

[887: 匿名さん]

>>885
この執念を別の方向に生かせば、もっといいところに買えるって。
そしたらこんなに必死になってコンプレックスと闘わなくったって済むし、
そっちの方がよほど建設的なエネルギーの使い方だと思うよ、マジで。
だからもう止めようよ。

[888: 匿名さん]

>>869
千代田富士見のMR行った？結構（逆の意味で）ビックリするような車多かったよ。
援助で乗り切るつもりなのか、単に車に興味が無いのか（とてもそういうレベルの車種には見えなかったが）分からんが。
TOTは行ってないので分からん。でもPCTはビックリするくらい普通の車が多かった。値段も安かったので当たり前かもしれないが。

[889: 匿名さん]

>>888
TOTは、ドイツ車・セルシオクラスの中でも上級車が少し、普及クラスがそこそこ、国産のスポーツ系の若めの車とファミリークラスが半分以上、といった感じでした。
PCTは逆に行ったことがなく知りません。

千代田富士見はアクセスがよいのがポイントのマンションですから、賃貸に出したい人には良いと思います。でも生活するにはどうかなと思いました。
私は今の住まいから車で週末に豊洲や木場のヨーカドーまで買い物に行くことがよくあります。
高速で10分程度ですし、駐車場と多種そろった日用品の買い物の利便性が比べ物になりません。
新宿や日本橋のデパートで日々のお惣菜を買うような家でもありませんし。洋服を買うときなど、デパートに行きたいときはデパートで、日用品はスーパー・ショッピングセンターで買うほうが楽しいです。

私のような1億円程度しかキャッシュを用意できない家では、豊洲辺りまで出て、広さと生活の利便性を享受することで十分なのです。
でもだからといって、このスレの多くの人たちのように、そうした他人の生活まで下品に蔑む事は、いわゆるお門違いだと思いますけどね。

自分と考えや価値観、財政事情が違う人たちが書いた意見を口汚く罵るのはなぜなんでしょうね。
>>888さんのように実際にMRを見てきた人の意見は傾聴に値しますけど。

[890: 匿名さん]

あともうひとつだけ不思議なのが、夜以外の時間帯でなぜネットに書き込む人が多いのでしょうか？
私は昼間はかなり忙しくて、こうした深夜、寝る前しか時間がないのですが。
しかもそうした人たちは批判や中傷の発言が目立ちますね。どんな職業の方たちなのか少し興味がありますが、まぁ不動産に関心がある層は多岐に渡っているのだなと思って、もう寝ます。

[891: 匿名さん]

ホワイトカラーのデスクワークならネットに書き込むくらい簡単なこと。
自分の予測できる範囲でしか世の中成り立ってるわけではないですよ。
本職持ちつつ、昼間から株式売買してる人も大勢いるでしょうし。

[892: 匿名さん]

>890

他人が批判や中傷の発言をしてると書きながら、
自分自身が他の物件や他の人を批判中傷する発言をしてるのは、
何とも思わないのかねぇ。

[893: 匿名さん]

２０００年以降、西側近郊の２０代、３０代の田舎へのＵターンが
めっきり減って、都会のアパートにそのまま滞留する傾向が
強まっている。今までは２０〜２４の年齢層が５年後に２５〜２９歳
の年齢層に変わる時、必ず田舎へのＵターンがあったが、
これが無くなりつつあるのは世紀末現象か・・・
マンションの売れ行きが年々鈍って行くのもしかたがない。

このまま溜まり続けることは、アパート経営者にはプラスだが、
治安と住環境への影響は計り知れない。
田舎の仕事が減って、戻るに戻れず、
西側近郊でさ迷い続ける２０代、３０代。
未来は本当にあるのか。
本当に一生アパート住まいか・・・・

地方から出てきて西側近郊アパートに住んでいる層は、
家賃負担も大きく、年を重ねても貯蓄がほとんど無く、
将来的に国民年金だけでは暮らして行けない生活保護予備軍と
なる可能性が高い。

[894: 匿名さん]

最低居住水準未満の世帯の割合（1998年）

中野区　18.0% 豊島区　16.4%　北区　15.9%
杉並区　15.8%　品川区　14.7%　大田区　14.7%
新宿区　14.5%　足立区　14.2%　荒川区　14.2%
板橋区　13.7%　江戸川区　13.5%　台東区　13.4%
渋谷区　13.1%　目黒区　13.0%　墨田区　12.7%
江東区　12.6%　世田谷区　11.6%　葛飾区　10.6%
文京区　10.6%　港区　9.6%　千代田区　9.3%
練馬区　9.3%　中央区　9.2%

[895: 匿名さん]

西側近郊アパートに住み続けるのも都心回帰と同じでしょ。
田舎よりも都会が住みよいから。

[896: 匿名さん]

>>889
>私のような1億円程度しかキャッシュを用意できない家では

またリアル感に欠けること書かないでいいのにw
1億円キャッシュを用意できる人が
安くて広いから即決なんて思考するのか？

>>893
江東区はワーキングプアーが少ないとでも？
プリン頭でパチンコ屋通っている人多いだろ

[897: 匿名さん]

豊洲の頂点は住友ツインタワーで、以降は収束が規定路線。
既に豊洲の再開発は話題にもならなくなっており、次の場所、
江東区では門前仲町、中央区では晴海がその舞台になる。

深川（門前仲町）の歴史は言うまでもなく、晴海も日本初の高層
アパートなどを踏まえて、立地、住宅地としての魅力で訴求する。
豊洲の「元は工場だらけの新興地」の空虚さが際立つことになる。

若い世代が車を所有しなくなった。車所有を前提とした郊外型
SCであるららぽやビバに頼る豊洲の街づくりは、将来性が不透明。
有楽町線沿線の再開発もなく、沿線の魅力が増す可能性も皆無だ。

豊洲が成功しているから妬まれている？　そう感じるならそれでいい。
では、そう認識するならなぜそんな場所を買ってしまうのか。
いずれ湾岸全体が叩かれる時に、矢面に立たされるのは豊洲だ。

かつての公団による巨大団地に、三越や明治屋がこぞって進出した
ことはご存じだろうか。それが、ニュータウンの問題や自殺と
からめて一斉に叩かれ、今の凋落したイメージだけが残っている。

首都高晴海線、環２が開通したら豊洲を通る車は激減する。
サビれた街をアピールするにはいいショットが撮れそうだ。
そして、移転してきたオフィスは、いずれまた出て行くものだ。

移転したオフィス同様、移転してきた住民も、いずれまた出て行く。
錨のオブジェに歴史を感じ街を離れられない住民などいない。
安く、便利だと思う、新しい場所をみつけたら、出て行くのだ。

複合再開発で得たのは、男ばかりのレジャー大学と、華やかなOLなど
いない地味なIT企業と、どこにでもある飲食店の数々。
そして、それらを素晴らしいと感じた、マンション購入者達。

どこにでもある店、定期的に変わる店員、常に吹きすさぶ強風、
人工的に植えつけられた植栽が演出する四季、薄暗いホーム、
道路を行き交う疲れ切った顔ばかりのIT企業サラリーマン達。

なぜこの街に住むのか？　住民は皆「銀座に近いから」「有楽町線が
空いている」「利便性の割に安い」「ららぽーとが近い」・・・と
口を揃える。興味があるのは、ホテルや新しい施設ができることだけ。

ここまで読んで「ふ〜ん。で？」と一蹴できるなら、買えばいいだけ。
でも、必死に反論する 信 者 にはならないでほしい。

以上、元豊洲住民より。

[898: 匿名さん]

ちょっと一服
みなとみらいのクリスマス
いいなあ・・

http://www.minatomirai21.com/

[899: 匿名さん]

都合のいいデータ必死に並べたてるよりはリアリティーあるね。

[900: 匿名さん]

豊洲 信 者 の行動、発言の特徴（一部ＰＣＴ 信 者 ）

・銀座まで５分
・東雲や有明を「下」にみる
・勝どきや芝浦や港南より「上」でありたい
・浦安や川崎や武蔵小杉とは比べられたくない
・土壌汚染というが芝浦も土壌汚染だ
・晴海通りで空気が悪いが、いずれ勝どきの方が空気が悪くなる
・工場跡地再開発というが佃（大川端）リバーシティも同じような状況だった
・埋立地というが日比谷も銀座も埋立地だ
・田舎者しか注目していないというが世田谷も田舎者の集まりだ
・風が強いというが湾岸はどこも強い
・学校は荒れているというが新住民ばかりの新設校はレベルが高くなる
・とにかく銀座まで５分（有楽町線だけど）
・杭打ちは３０ｍまでが許容範囲だ
・官民共同開発だからこそ再開発が成功する
・利便性を語るには徒歩８分以内に２路線が必要だ
・ららぽーとの店舗は新住民が増えればよくなる
・ららぽーとは今ぐらい空いている方がいいし不振ではない
・都心区や、品川ナンバーにこだわるのは地方出身者
・豊洲はブランドエリアになった
・江東区だが西側は都心区湾岸と同等以上の評価だ
・都の分類によると江東区は都心区だしセンターコアに含まれるではないか
・足立ナンバーネタには即反応
・価格が急上昇した地域は下がり幅も大きいが豊洲だけは別
・高すぎると言われても完売を続けているからこれからも上がる
・博報堂が移転してくる（と３年前から言い続けている）
・アウディのショールームができる♪
・外資高級ホテルが進出する♪
・大戸屋でおしゃれなランチ♪
・モデルルームに高級車が止まっていた♪
・豊洲が心配されるくらい被災した時には東京は壊滅している
・枝川ネタには即反応（実は検討時はその存在を知らなかったけど）
・いつもだれかに攻撃されているような気がする
・豊洲住民は他地域攻撃はしないのが誇り、他地域攻撃は騙りか自作自演だ
・「買わない」と言ってるやつは「買いたいのに買えない」だけだ
・「アーバンドック」はつけたがらない
・「トヨネーゼ」を必要以上に嫌う
・「キャナリスト」も必要以上に嫌う
・セブンイレブン一号店が自慢
・やっぱり銀座まで５分（「よく行くお店情報」がなぜか出てこないけど）
・ブログ開設して写真をたくさん並べてにんまり
・でもすぐ閉鎖
・手土産はいつも豊洲ロール

[901: 匿名さん]

かつて、各地の団地は敷地内に公園や学校が整備され、鉄道の新駅もあわせて
整備されるのが当たり前だった。幕張や千葉ニュータウンに大企業が続々と
拠点を構えたり本社移転までしていたことは、21世紀少し前の「現実」である。

三越や明治屋もこぞって「団地」に進出し、今5000万円クラスのマンションを
購入する層が抽選に殺到していた。キレイな街、大企業も認めた街、
国や大手不動産会社が力を入れた大事業、都心にはない良好な環境、
学校隣接、駅が近い、大型SCがある、都心直通路線がある、、、未来がある。

まあ、そんな時代もあったわけだ。
再開発の未来など、いつの時代も都合のいい錯覚に過ぎないわけだ。

[902: 匿名さん]

東京駅が中心とか言ってるけど、豊洲は地方出身者の城東・千葉住民憧れの地なわけで、
田舎に帰るのが楽ってメリットが大きいんだよ。
で、田舎に帰って「銀座まで5分のところに住んでいるのよ」って言いたいんだよ。
歩いたら40分以上かかるけど、みんなよく分からないからすげえべ、すげえべと賞賛の嵐だね。

でもね、みんな銀座に行きつけのお店なんてないし、それ以上の会話ってできないんだよね。
豊洲・東雲スレって、地元グルメみたいな話題が何度も出ては過疎地って結論で終わるんだよね。
「銀座が近いからいいんじゃん」で出てくるのは接待系のお店ばかりなのが、また豊洲らしい。
ショップの情報とか、あ、こいつ足で稼いできたなって情報、でてきたことあったっけ？

なんてことないのに聖路加にかかって、
遠すぎる東京湾華火でも部屋から眺められるのは素晴らしいことだと信じて、
ローン返済で金もないのに銀座楽しんでいるふりして、
表層だけ着飾った、ハリボテの人生を歩みたいのだよ。

[903: 匿名さん]

聖路加病院に通院出来る人生って結構裕福な生活だと思うけどね。
紹介状が無いとか、保険のセカンドオピニオンに加入していないと
初診はなかなか難しいし、入院費も高い（医療設備は異なるが）

豊洲がもし将来没落すると日本経済も没落するのでは？
聖路加の対岸が他のニュータウンの様な状況に陥るわけないでしょうが・・普通に考えてね。

でもPCTの購入は見送りました。理由はPCTのMRの客層を見たから。
MR内にあった喫煙室の会話は酷かった（笑

[904: 匿名さん]

900のエネルギーにただただ感服。
こんなにも興味のある人間がいるだけで、豊洲も捨てたもんじゃないなぁという感想。

[905: 匿名さん]

なんか湾岸スレのようになっているけれど・・・

結局23区で2年のスパンだと
・都心部は供給が少なく今後も上がる
・都心周辺部は高値圏維持（若干上がる）で値下がりはまだ先
・県境外周区は、駅近は現状維持するも、駅遠は年度末の価格引下げが現実味あり
（特に体力の無い中小デベ）
ってことですかね。

値上がりは都心から「”の”の字」、値下がりは低気圧のように都心へ「左回りで中心に向かう」ということでしょうか。
千葉、埼玉の価格動向が気になるところです。

[906: 匿名さん]

>>904
個人的には、900書いてある内容にかなり同意だが。
別に豊洲に興味があるわけじゃなく、豊洲＊＊が関係ない地域、
マンションスレに乗り込んできて書き込んでいるので目に付くだけかと。

[907: 匿名さん]

湾岸のみが23区内じゃないだろうに。
今後の23区内の新築マンション価格動向はどうなるか、大所高所で語って欲しい。

下がるといってた人たちは、いつからどれぐらい下がる見込みだと思ってますか？エリア別に語ってください。

上がるといってる人は、どのエリアがいつまでいくらまで上がるんですか？

膠着を予想する人はいないんですか？

以上、無知な私に教えてね。
長文でよろしくお願いします。

[908: 匿名さん]

湾岸エリアは30年後は「温暖化による海面上昇」または「大地震」により
建物は無事でもエリアの価値は大暴落。
現在の1/3以下になると予想します。

[909: 匿名さん]

>>903
豊洲は聖路加の対岸なんかじゃねーべw

俺がPCT見送った理由のひとつは
MRの客があのビニール製超低仕様の室内に感激してたこと。
大江戸温泉で茨城からの団体客が「雰囲気あるなぁ」と
言ってたのを見た時と同じ衝撃だった。

あなた方目肥えてなさすぎだよと

[910: 匿名さん]

豊洲は割高すぎる。
今の2/3くらいの価格が妥当では？
（それでも買わないけど）

[911: 匿名さん]

>>909
まったく、聖路加の対岸は月島ですよね。
聖路加には救急で診てもらいました。
親切でしたが評判ほどの腕では…。

[912: 匿名さん]

聖路加の救急
小児科はいいけど普通の救急は
むっちゃ眠そうな若手が相手するだけだから

つーかこの掲示板ある意味凄いな
「お・ま・え・ら」って普通に書き込んだら
勝手に「あなた方」に書き換わるようになってる

[913: 匿名さん]

聖路加は高級老人ホームでは？

[914: 匿名さん]

>>909
こういう方に限って２桁５ナンバーで粋がってるんだよね
>>910
万年間借りご苦労様

[915: 匿名さん]

>>>909
>こういう方に限って２桁５ナンバーで粋がってるんだよね

意味分からないんですが・・？

[916: 上等]

>>772さん、本当にありがとうございました。
少々忙しくて読む時間がなく、大分ズレた反応になってしまいスミマセン・・・。

良しにつけ悪しきにつけ、城東地区の話題が出ることは以前では余り無かったことなので知名度は確実に上がっていると思ってます。
選挙と似て、知らない人（場所に住む）に一票というのは無謀ですからこれからがスタートと言えるのかも知れませんね＾＾

ただし、私もこのスレを読むようになって首都圏各地を素通りするのではなく気にして回るようになりましたところ、確かに住環境、雰囲気の良いところが沢山ありました。
ですので城東地区の人気の低さもうなずける面もありますが、新東京タワーを始め（またかっ！！）再開発も盛んなので将来性に期待してみてください。

[917: 匿名さん]

選挙と似て、城東とか豊洲と連呼してるのがいるだけ。
で、選挙同様に煩いと反感をかっている。

[918: 匿名さん]

>>891
なぜ俺のこと知ってる？会社には黙っていてくれ。

[919: 匿名さん]

希望物件の価格が下がらないから、ヤケクソ的な発言が多いね。
スレ主は逃亡だし・・多分、M井物件を扱き下ろしている匿名さん
だと思うけど。さあ、GSはサブプラで最高益を来週発表！
どうなるかね下げ論者さま達？

[920: 匿名さん]

下げ論者より城東イ言者を鬱陶しいというハナシじゃないのか？

[921: 匿名さん]

心東・城東・豊洲エリアの坪300万。

買いたいが手が出ない人、出せるけど対象外の人、どっちが多いの？
不景気を嘆く人の書き込みが多いので、やはり予算が足りない人が多いのかなと拝察しております。
しかし、それほど景気が悪いですかね？昨日も銀座で5万ほどのキャバクラで飲みましたが人があふれてました。
業種によっていろいろあるんですかね？
街角景気とここの書き込みのギャップにズレを感じます。

[922: 匿名さん]

ゴールドマンに勤める友人のボーナス、聞いたら目が飛び出た。去年の倍だ。さらに来年の年収が去年の30％もアップだ。ありえない。

本当に、普通の日系一流企業に勤務するのがバカバカしくなる。

スレ違い、スマン。

[923: 匿名さん]

GSが最高益を発表するということで盛り上がっていますが、

みなさんに１つ質問です。

GSが最高益を出すことと、新築マンション価格動向の関係を
具体的かつ論理的で分かりやすく説明していただけないでしょうか。

私には、GSが最高益を出す　＝　マンション価格が下がらない
という根拠がよく分かりません。

みなさんは言葉が持つ雰囲気だけを利用して、ごまかして議論していませんか。

[924: 住まいに詳しい人]

>>921
ジュリアナ東京がオープンしたのは1991年5月
テレビでバブルの象徴として流されるあの乱痴気騒ぎは
実際はバブルが崩壊した後の出来事なんです

ジュリアナで扇子を振りながら踊りたい方ならば
＠300万円で豊洲のマンションを購入してもよろしいと思いますよ

[925: 匿名さん]

一都三県のナンバー別所得水準（納税義務者比）　2005年度

東京　品＿川・・・541.1万円
東京　練＿馬・・・434.1万円
神奈　横＿浜・・・415.2万円
東京　多＿摩・・・413.1万円
神奈　川＿崎・・・409.0万円
千葉　習志野・・・397.7万円
千葉　＿柏＿・・・397.5万円
神奈　湘＿南・・・384.9万円
埼玉　大＿宮・・・381.9万円
東京　八王子・・・381.1万円
千葉　野＿田・・・376.6万円

■■　野　田　の　壁　■■

埼玉　所＿沢・・・372.1万円
千葉　千＿葉・・・370.4万円
神奈　相＿模・・・369.8万円
東京　足＿立・・・366.0万円　←足立ナンはココ
埼玉　川＿越・・・355.5万円
埼玉　春日部・・・351.0万円
千葉　成＿田・・・336.8万円
埼玉　熊＿谷・・・335.2万円　
千葉　袖ヶ浦・・・332.0万円

[926: 匿名さん]

バブルが崩壊した最大の原因はあの悪名高き1990年4月の不動産融資総量規制。

あの頃は確かに銀行は収益を生まない原野のような不動産でも融資していたし、転売目的の不動産にも結構融資していた。
それらが総量規制で貸せなくなって、借りていた業者は、急速に不動産の売却→貸金返済に迫られ、投売りが始まったのは有名な話。

これがジュリアナの開店（91年5月）の後くらいから、相当に効いてきた。


今はそんな総量規制というべきものはないし、そもそもさすがにバブルに懲りた金融機関も、今はきちんとした収益を産まない原野のような不動産には一切貸さないし、ころがし的な転売目的がわかっているような不動産にも内部ルールを厳しくして融資していない。

だから、オフィスでもレジデンシャルでも、貸そうとした場合に良好な賃料で借り手のつくような物件は不動産業者も資金を借りてでも開発して、保有したり販売したがる。

こうした物件は値が落ちないし、逆に貸そうとしても空き部屋になるような物件は、これから値段が下がっていくリスクがある。

要すればこの二極化の見極めが大事であり、この意味から最近、郊外、駅遠物件は、よほど相違工夫した特徴のある物件でない限り完成在庫になりがち、という傾向なのでは？

あたり前の話をしているようですみませんが。

以下はマンション・ビジネスコンサルタントの記事をご参考まで。


http://www.totalbrain.co.jp/press/TB/20070406icou/20071107.pdf

http://www.totalbrain.co.jp/press/TB/20070406icou/20071121.pdf

[927: 匿名さん]

キャバ嬢みたいなケバくてタバコ臭い頭の悪い子と
酒を飲む趣味はないのでよく分からんのだが
なんかの番組でどんな客が多いのかやっていた
キャバに来る客の業種で景気のいい商売が分かるそうな

ちょっと前はヤミ金、コンスタントに開業医
今年の前半までは、かつてのように不動産業者だったようだ
サブプラ前の番組だったので、今現在の繁華街の不動産屋の飲みっぷりで
これからが解るかもな

しかし連中、飲み屋が好きだよなぁ

[928: 匿名さん]

街角景気って一歩遅れてるからなぁ
俺の就職時はすでにバブル崩壊してたんだが
事業計画はすぐに変わらんから某業界大手に楽に就職
院に行った連中の二年後は悲惨だった

街で派手に飲んでいるような類の不動産屋は
外資の攻勢の尻馬に乗って儲けた連中だろうが
なーんも根拠もなく勢いだけで商売している輩が多いんじゃないか

[929: 住まいに詳しい人]

>>926
>今はきちんとした収益を産まない原野のような不動産には一切貸さないし、

1980年代の銀行、住専の替わりに
今は、正確に言えば今年の夏では
ファンド様が物件個別の状況なんて精査せずに
ひと山いくらで買ってくれたわけで

で、そのファンド様がいなくなったら
か弱き不動産屋はどんな行動を取るか？つう話ですよ

[930: 匿名さん]

929さんに同感
歴史は繰り返すというか
人は懲りないもんですね。

[931: 匿名さん]

で、23区の価格はどうなるの？
現状や歴史はよいから
専門家の方々の今後の見解を教えてください。
庶民(私）は、このスレをとても参考にしてますので
宜しくお願いします。

まあ、「誰もわからないことだから、自分の責任で決めなさい！」
ってことだと基本的には考えています。

バブルを知っている先輩諸兄、結局、今は様子見がよいのですよね。

[932: 匿名さん]

>>931

あがるあがるって言ってあがらなくなってきたし、下がる下がるって言って一行に下がる気配ないからね。
しばらく動きなし、でしょう。

[933: 賃貸住まいさん]

ほんのちょっと前に豊洲の話題が出てましたが、私も依然住んでおりました。
移転した理由は．．．『出たんです！』30メーターの川沿いのベランダに．．．
凄い形相の顔が覗いてた＿＿＿２回とも女房も見た！！

早速区役所へ調べに行った。理由が判明した。！
ヒント＝＝＝大正12年
ひふくしょうあとちやいろんなごみをふくんでうめててたところに
とよすとなずけた。未だ埋め立てて83年ほどで液状化に注意；

○○凪橋を塩浜方面から渡るとそこからとよすとなります。
気にしない方はいいですが、地霊を気にされる方は、区役所で
土地の成り立ちを調べてからでも遅くはないとおもいます。

マンション価格に関しては今がピーク！
新築ならフォレスト、中古ならヒルズの坪単価見てれば一目瞭然。
4月からじょじょにさがり九月からは誰の目にもはっきり映るでしょう。
下がりに入ったら上がってないところも下がりますが、勢いだけで
あがったところは１０年しなくとも半値の確立高い

不動産は上げるとき1年ぐらいで後はさがっているか底値維持で
うごきません。少しでも上がった今が売りたいと思っている人には
チャンスです。あとはひとむかしうりどきなしです。
ヒルズは坪単価３倍ぐらいになってますが20年以上の物件で
坪単価800〜900じゃ利回りも回りません。自家用でも
設備が新しくて近隣駅で探すとほかにいいものがある。

ほかに理屈はどうでももう買える限界が広尾に現れました。
ゆえに1H3Aが4月ピークアウトだとおもうので、他の物件も
右ならへと読みました。

[934: 匿名さん]

>>933
落ち着いて話せ、賃貸住まいよ。

[935: 匿名さん]

なんか・・・やばいスレになってきたな。
どうレスすれば良いのか・・名物スレも１９で打ち止め決定だな。

[936: 匿名さん]

まさか幽霊ネタが出てくると堕ちる所まで堕ちたな、このスレ。
終了カウトダウンまで65？

[937: 匿名さん]

ノコリ64！

[938: 匿名さん]

下がりますよ。
亀戸レジデンスを見なさい。
もう実際の例が出ていますから。

[939: 匿名さん]

まだ不動産不況は始まったばかり。

今はっきり言えるのは、マンションがほとんど売れず、在庫が急激に積み重なりつつあるということ。

今はまだ価格が下がってないとしても、
(※中古市場は既に下降傾向のようだが)
そのことが今後もそのまま下がらないことの根拠にはならない。

[940: 匿名さん]

田の字部屋、バス便、三流デペ物件etc・・・・
そんな物件半額なっても買いません。ここ数年値引き攻勢掛けてくる
のはその様な物件でしょうね。

バブル熱狂時で皆さん学習したと思うよ、親父さん達の失敗事例を。

[941: 匿名さん]

西は凍り始めてているようです。シティーハウス浜田山の広告が良く入るのですが、1/3程度しか売れていない様子、昔墓地だったようなのでジモピーは手を出さないのも原因でしょうが...。パークシティー浜田山も同様にいつ完売するやら？　戸建なども毎日のように広告入りますが、杉並あたりは９月以降同じ物件が何度も出てきます。世田谷あたりはどうでしょうか？

[942: 匿名さん]

戸建ては中小業者が仕込みに走って
世田谷辺りじゃ1.5倍当たり前でしょ
そりゃ早々と崩壊するわ

[943: 匿名さん]

財閥系を中心とした大手デベが、都心並びに都心に近いエリアで駅から徒歩10分以内条件で売っている物件は、即完ということはなくとも完成在庫になることもなく、まずまず順調に売れているようですね。

これらの物件については、基本的に大幅な値下げや、今後の値下がりはあまり期待できないように思います。

３Aなどの超都心物件は、そもそもあまり出物がないので、元麻布パークハウス、パークコート赤坂のように、坪1000万円物件でも確実に売れているし、この辺の相場が定着しつつあるように思います。

でも確かに、都心から少し離れた、駅から徒歩15分以上といった物件だと、かなり苦戦している物件もありますね。ここのスレでも具体的に書かれている例を見ます。

ただ、大手デベであれば、現在は相当体力もあるし、過去数年間借入もかなり減らしてきているので、投売りしているといった評判になるような値下げはまずやらないと思いますが。
完成までまだ1年以上もあるような物件は、オプションの家具などをサービスでつけてくれる程度が精一杯ではないかと思います。

ただ、そんなに体力のない中小デベの場合は、そうは言っても既に仕込んでしまった土地も次に分譲に回さないと資金繰りが厳しいだろうから、苦戦している物件の場合は、ある程度値引きもやむを得ずという例も出てくると思いますが。

[944: 匿名さん]

亀戸レジデンスは
駅から遠くて競合物件の多いマンションだから、
値下げなんて不思議でもなんでもないのに、
＊＊のひとつ覚えで名前を挙げるのがいるもんだ。

[945: 賃貸住まい]

>>934
落ち着いて読め、匿名住まいよ！

今現在『購入住まい』が一番＊＊＊みに近いことを自覚せよ！

2年後にはどちらが正しいか分かるでしょう。

人口減、サブプラ問題、ほとんどのリーマンの収入伸びず、団塊ジュニアの

仕込みも終わり、収益還元法から外れた不動産価格等その理由は多し！

株を見てても大体分かる。18000円後半19000円目指した辺りが上値で、

上がり下がりのはばが半端じゃない。下へ向かうサインだと思う。

いずれにしても株があげはじめておおむね半年後に不動産が動き、

株の終わる半年前にそれはいち早く終わります。

ちなみに10月まではガーデンヒルズ所有住まいでした。

[946: 匿名さん]

グレイスがつぶれたって話だけれど、
原因は販売不振なの。

[947: 匿名さん]

大手デベの株価も急降下しています。
株式市場は半年〜1年後の企業業績を見据えて、値段が動きます。
不動産は先四半期がピークであとは業績悪化あるのみと見られています。
市場関係者の不動産市況を見る目は厳しいですよ。

・リーマンの所得は減少続き
・人口減
・マンション取得世代の減少（団塊ジュニアで買うべき人はもう買った）
・住宅減税廃止
・頼みの外資もサブプライム問題関連で打撃を受け撤退
・外資系金融勤務の新富裕層もリストラでクビ切りに
と悪材料ばかり

都心3区の駅近は価格維持できるかもしれませんが、それ以外は23区内といえど下がるでしょう。

[948: 匿名さん]

不動産市場下落は
①作って売る人が「値を下げる」
か
②持ってる人が安く売って「値を下げる」

しかありえない。

「買いたい人」が減るから下がるという理屈は
間違っている。

保留需要といって、「持っていたい人」が増えれば
「買いたい人」が減っても下がらない。

在庫を抱えていれば別だが、不動産の完成在庫が
23区で数千戸あるという話もない。

むしろ地価高騰で土地が出てこない。
2006年から在庫も仕込めなくなった。
値下がりするのは購入者の「脳内」の出来事。

もうやめないか？このスレ。

[949: 匿名さん]

待てば下がるなら誰でも「30代で都心居住が実現」だ。

世の中そんなに甘くない。
待っているうちに15年くらいあっというまに過ぎていく。
また底値の時期はいつか来ようが、それも3年程度の短い
期間だろう。


都心の居住コストがころあいの値段になってきたことで
土地保有者は土地をデベに売るのでなく賃貸マンション
建てて貸す動きが活発化。
マンション用地そのものの供給が枯渇している。

確かにマンション専業デベの先行きは厳しいだろうが
中古物件の再生や建替えなどに中長期的に業態転換
していく方向だろう。ここにきて、さくら事務所のＮ氏が投資用マンションセミナー
の講師で出てきたり、ワンルーム業者が離散集合しはじめて
いたりと面白い出来事が多い。
住宅系不動産で飯を食っている人の業容転換や目だってきた
のだろうか。

不動産価格の下落どころか、みんな別の道で飯を食うことに
血眼になっているんだろう。

[950: 匿名さん]

いずれにして、不動産市況が変調来たしているのは動かし難い事実。
サブプライム問題始め、悪材料ドッサリ。自称富裕層も永続性なし。
都心部一等地だけ例外とは行かない。バブル崩壊時にまず一番大きく
下げたのは、実は都心一等地と云われているエリア。
同じことが繰返さない証拠は何処にも存在しない。

[951: 銀行関係者さん]

>949さん
確かにマンション専業デベでも体力のある会社は他事業に移行しつつある。
・大京の香港不動産開発
・リクルートコスモスの賃貸オフィス開発
・ジョイント、アーバンコーポレーションのファンド運営
マンションブームのピークアウトがここまで早く訪れるとは予期していなかったようだが、長期的に需要が減退することは業者も良く分かっていたからこそ業態転換が目立ってきた。

この掲示板ではエンドの希望的観測から「マンデベが次の仕込みの為在庫を投売りする」という論調が目立つが、中堅以上の業者と話をすると少なくとも23区内でまともに仕込める種地は皆無であり、販売物件を値引きする理由が無い。彼らは埼玉・千葉のバス便物件での損失は已む無しと思っているので、23区は販売長期化してでも粗利を確保しに来る。結局、23区は現状価格＋α位で供給先細り。

[952: 匿名さん]

バブル崩壊時って言っても、
前回のバブルでの価格上昇と今回のマンションブームでの価格上昇ではまるで規模が違う。

前回のバブルでは、右から左にマンションや土地を転売して転がしていた。
不動産屋も銀行屋も一般人もわけの分からない人たちも。

今回のブームはそれに比べて遥かに小規模だった。
バブル崩壊時と同じ道を辿るとの保証はどこにも存在しない。

[953: 匿名さん]

>>952
いわゆるプレミアム地域が5割10割上げたからね
その辺は現行価格よりかは多少は落ちるでしょ
高騰原因になった人たちは体力なくなるんだから
2〜3割上げた優良区はそんなに下がらんのじゃないか

もちろん郊外の便乗組は
04年水準以下になる可能性大

[954: 匿名さん]

要するに、一般リーマンが買えるか買えないかなんて、
都内ではもともと大勢に影響ないのね。

一般人は郊外の便乗物件しか
買える収入がないのだから。

[955: 匿名さん]

要するに、自称富裕層（あぶく銭系成金）が買えるか買えないかなんて、
都心ではもともと大勢に影響ないのね。

自称富裕層は真の富裕層なんぞではまったくなく、中長期的に見れば、
真の都心一等地の超優良物件なんて
買える安定財源・資産がそもそもないのだから。

[956: 匿名さん]

>>954
>一般人は郊外の便乗物件しか買える収入がないのだから。
基本的にはそう言うことになるんでしょうね。
なので、そうゆう検討層は、そもそも豊洲でも再開発地エリアは
所詮購入は無理なんだよね。少し前のワンチャンスで住民に
なれた層は特別に運が良かったということになるね。

だから価格怨念の連呼になるんだよね。そういう怨念連呼組みは
豊洲再開発エリア等の湾岸地区は当然無理なので、その周辺の東雲や
塩浜、県境外周や郊外を検討して住民になって行くのが、所得面での
生活考えれば無難な選択になるから、自然とそういう形に収まるよ。
やはり無いものねだりの背伸びしたい人多いよね。

[957: 匿名さん]

朝からデベ・関係者の願望が垂れ流しですね（笑）
サブプライム問題の時もこの人たちは「大した問題ではない」「すぐ終わる」と書いてましたからね。
全く信用出来ません。

まあ、待つ事です。
結果は時の経過と共に明らかになります。

家に送られてくるデベからのメール・ＤＭ、勧誘の電話　増えてます。
あせってるデベが多いのは事実。
中古仲介業者のチラシ掲載価格も全体に下がってきてます。

ここまでくれば期待できる結果が出てくるでしょう。

[958: 匿名さん]

今後地価は下がる可能性が大きいです。
不況になる可能性が非常に高いからです。

今まで地価上昇とマンション価格上昇を支えてきたのは、好景気と投機資金でした。

投機資金は主に外資系ファンドによるものでしたが、ご存知のようにサブプライム問題で大打撃を受けて日本市場から撤退しつつあります。

残りは好景気による実需ですが、これもあやしくなりつつあります。
今回の好景気は輸出企業主導によるものです。
主に米国主体の欧米圏に物を輸出し代価を得ていました。
為替が円安基調だったのも有利に作用しました。
そして輸出企業勤務の社員の給与向上となりました。

が、今は反対の動きになりつつあります。
米国は株・不動産の値上がり益を見越して借金して消費する社会です。株・不動産が値下がりしだし自己破産が急増しています。
クリスマス商戦も低調です。
物が売れません。
加えて為替が円高基調。

不況入りのサインが次々と出てきています。
景気が悪くなれば企業業績が悪化し、社員の給与も減ります。

日本の場合、税負担の増加・社会保障負担の増加で額面給与は同じでも手取りが減るという現象が既に起きています。
今冬のボーナスの明細を見て「こんなに税金やらが引かれて・・・・」と感じた人も多いでしょう。
今後もますます手取りは減ってゆきます。

景気悪化に伴う給与減＆税負担・社会保障負担の増加による手取り減で消費も悪化し、マンションに高い金が出せなくなります。

以上から今後の地価とマンション価格は下がる方向で間違いないでしょう。
今は待ちの段階だと思われます。

[959: 住まいに詳しい人]

>>955
>要するに、自称富裕層（あぶく銭系成金）が買えるか買えないかなんて、
>都心ではもともと大勢に影響ないのね。

そーかなぁ？
ファンド系の金が流れ込み
売り手同士の仕入れ競争から売値が上がったことに対応して
買い手として都心高額物件の値をつり上げた“共犯者”は
株式公開で一時所得を手にした起業家と
破格のボーナスを手に入れた外資系のスーパーサラリーマン
つまり、あぶく銭系成金というのが業界的な認識だと思うけど

この人達が市場から立ち去れば
都心の超高額マンションの売れ行きに大きな影響がありますよ

[960: 匿名さん]

スタグフレーションつまり、不況でかつインフレになる。
そもそもデフレなんてことは一生のうちにそうそうめったに
体験できるものではない。
にもかかわらず、不況イコールデフレという短絡発想はそこから
くるのか。

[961: 匿名さん]

都心のマンション市場なんてそもそも10年前までは、一般サラリーマン
が口出し手出しする市場ではなかった。

とにかく2000年以降急に都心部ファミリー向けマンション市場が
生まれて、また消えてなくなっただけ。


23区のなかで法人所有より個人所有の土地が圧倒的に比率が
多いという事実を忘れないことだ。
ホルダーが投げ売らない限り下落はしない。

住宅市場と、事業用不動産市場は別のメカニズムで動く。

そもそも価格が上下動するためには気軽に売れないといけない
わけだが、税務上もローン支払いにおいても米国とわが国は
条件が違う。不動産を手放す理由は相続以外になにもない。
米国はローンが払えないから売ればおしまい。その結果地価が下がる。
持っていたらあがるから持っていたが、下がるから売って逃げる
という理屈が成り立つ社会だ。
日本は残債割れしたら売れない。売っても借金は残る。

ローンがノンリコであってはじめて収益還元価格が意味をもつ。
なにしろ賃料は変動する。収益還元価格なんてどんどん変化する。
事業用不動産の多くに、ノンリコが入ってきたとはいえ、個人が
ローンで買っている物件に「収益還元」など寝言をいってもはじまらん。

格差社会のなかで、平均的な上昇はありえず人気地区だけが
高騰し、どうでもいい場所はどうでもいい価格に落ち着く。
それだけだよ。

平均値というものが意味を持たないのが二極化であり格差社会だ。

待てば庶民がみんな都心にマンション変えたらどこが格差社会なんだ？

[962: 入居済み住民さん]

＞朝からデベ・関係者の願望が垂れ流しですね（笑）

それがおおきな誤解じゃ。いまは、すでに港区、中央区などに
マンション買った人間の数のほうが、買いそびれた人の数より
多いのだよ。
この連中が下げたいと思っているか？安く売る必要がどこにある？
過去最大の供給の過去3年にくらべたらこれから出てくる物件や
戸数などその1割にも満たないだろう。
仮に安くなってもみんな100倍の競争率だろうよｗ

[963: 匿名さん]

朝からデベ・関係者・既購入者の願望が垂れ流しですね（笑）

[964: 匿名さん]

>主に米国主体の欧米圏に物を輸出し代価を得ていました。
>為替が円安基調だったのも有利に作用しました。
>そして輸出企業勤務の社員の給与向上となりました。

そんな事は予想済みですよ。バブル崩壊後、必死に残業してグローバル
的視点を織り込んだ10-15年長期事業計画を策定して、尚且つ、新会社法、
SOX法に対応した軸のぶれないネットアセットを増やす方策を真剣に
取り組んで来た結果が一部企業の高収益ですよ。
ただ、ここ数年予想以上に収益が出てしまった。米国市場依存？なんて
何時の話ですか？　今後、益々、企業間格差が顕著に現れて来るから、
当然所得格差も出てくる。　それが努力した人達の結果だよ。

事業環境分析の結果として収益を生み出す事業モデルを考慮しダウンサイジング実施したからスタグフレーションと状況にもなるでしょうね。

[965: 匿名さん]

給料が上がらないという人がいるけど、金融や商社、川上企業にはここ3年で給料がジャンプアップした人多いですよ。一方で付加価値の低い仕事、中国人でも出来る仕事は好不況関係無く給料は下がる。グローバル経済ってそういうこと。今まで上がってない人はこの先もずっと上がらないよ。

あと、イメージでサブプライムだ不況だと言っている人多すぎ。確かに米国内で上がりすぎた住宅価格が大幅調整するので、住宅でレバレッジをかけた個人消費が減退、米国が景気後退局面に入る可能性は五分五分という状況だけど、長期不況を厳格なコスト管理で乗り越えてきた日本企業は不況耐性はかなり高い。円高って対ドルだけだし、北米向け輸出が大半の企業以外は問題視されてない。

[966: 匿名さん]

>>963
俺はすでに購入したが別に願望で書いているわけではない。
実際安くなろうが高くなろうが、せっかくコネ使っててにいれた物件を
売ったら買い替えるものがないだけの話。

それより、なにより待てば下がるという言説自体が欺瞞だと思うよ。

まともなアナリストやエコノミストでこれから不動産価格が下がるって
いっている人はいない。

そもそも雑誌などの記事構成で動員される住宅ライターにまっとうな
人材はいない。ちょうちん記事しかかけない業界ゴロみたいなヤツばっかり
彼らは、自分の主張なんかないんだよ。
そういうヤツが雑誌の編集方針にあわせてテキトーなデータならべて
どっちにでもとれるようないい加減な記事を書いて飯を食っている。

石井勝利なんてちんぴらはひどいもんだ。
『いま、マンションを買うのはやめなさい』を2004年に出したと思ったら
『やっぱり不動産は儲かる』2006年に出している。
読者はいい面の皮。

だいたいマンション評論で本気で仕事していたのは佐藤美紀雄
あたりが最後だろうね。
日経アーキの細野透とかみんなリタイヤしちゃったみたいだし。