23区内の新築マンション価格動向（その1９）

[ヒマリーマン]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その18：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44507/
その17以前過去スレは>>2

参考サイト（元祖匿名はん紹介リンク先）
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

[82: 匿名さん]

新新価格の主要因は土地価格が急騰したことというのは異論ないよね。ならば最近の用地仕入状況を見れば、今後の価格動向が見通せるはず。首都圏物件の2割を施工している長谷工が、首都圏のマンション用地を路線価の何%で落札したかを時系列で開示しています。（ホームページ参照）

2004年度通期　路線価比133%（50件落札）→2005〜06年　旧価格物件に
2005年度上期　路線価比205%（25件落札）→急騰、2007年新価格物件
2005年度下期　路線価比199%（25件落札）
2006年度上期　路線価比238%（26件落札）→更に上昇、2008年売出し？
2007年度下期　路線価比257%（19件落札）→更に上昇
2007年度上期　路線価比214%（15件落札）→やや落ち着く

路線価自体の上昇もあるので、2007年上期の落札価格は2005年度物件よりは高い。これらが売り出される2009年頃の価格は、仕様を下げて建築費用を抑えても今年の新価格・新々価格位にはなると思われる。

こうして見ると、今年買った人は去年買えなかった点では残念でしたが、今後も中々下がらない売出し価格とにらめっこする生活よりは幸せなのかも。

[83: 匿名さん]

まあ睨み合いが数年続くだろ
今欲しい人にとっては悲劇だわな

[84: 匿名さん]

そう。
手持ちの中古物件は、高く売れる今の内に売却したい。
でも次に買う新築物件も高い。

[85: 匿名さん]

新新価格以上で売り出すのはデベの勝手。
エンドが付いていけず在庫が積みますだけだろう。

金融機関もこれ以上の価格ではマンション売れないと考えているらしく、「マンションにして分譲しても売れないから更地のままどこかに売ったら？」ってデベに言い始めてます。

さて、どうなりますかね。
来年景気が悪化し、税負担が重くなりただでさえ消費マインドが冷えてきているところに給与減となれば、今のマンション契約率（60%台後半）の維持すら難しいでしょう。

[86: 匿名さん]

問題はサブプライムなんかじゃない
なんで、マスメディアも誰も彼も＊＊のひとつ覚えのようにサブプライムとしか言わんのでしょう！
問題はアメリカ住宅バブルの崩壊です。
今まで１０％近く上がっていた住宅価格が下落し、在庫も空前の高水準。
とたんに今まで価格上昇を見込んで投資目的で買っていた人たちが誰も買わなくなり、
益々価格下落
→ローン担保価値の下落による焦げ付き
→今まで貸しまくっていた住宅ローン会社破綻
→住宅価値の上昇を見込んで高金利で借りていた人たちは売るに売れずローンだけが残り家計を圧迫
→個人消費の落ち込み
とまさに日本が過去に経験したバブルの崩壊を今アメリカが直面しているのです！
サブプライムモーゲージの問題なんていうのは単にその副産物に過ぎません！
本当の問題はアメリカの住宅バブルの崩壊と経済失速です。
確実に今それが進行して来ています。

[87: 牛乳配達さん]

>>86
そんな誰でもわかっている話を得意げにいわれても困る。
だからどうなるって話だ。
昨年から景気低迷が続き住宅バブルが崩壊したからサブプライムが
表面化したわけだ。
サブプライムで損失を計上して金融株が下がり、米国のドルの
信用が落ちて円が相対的に円高になっている。
原因などだれもわかっている。その先の予測を書くほうが大事だよ。
早起きしてＮＹダウとドル・円の動きばかり追っていてもはじまらんよｗ

[88: 匿名さん]

>>82
ｍ２単価で７０万円台〜８０万円台が
所得が高いサラリーマン層が購入する価格帯。
富裕層と違いその数は多く、首都圏だけでマンションを年間
１４０００戸購入している。
この層を多く取り込めるエリアは発展する。
昔の世田谷区、杉並区そして田園都市線がそうだった。
現在は職住近接を求めるニーズは強く、また、それが当たり前になって
来ている。将来の発展エリアは都心に近く、それでいてｍ２単価
７０万円台から８０万円台が提供できるところとなる。
坪単価で言えば２３１万円〜２９４万円
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/unit_price_ranking_1....

[89: 牛乳配達さん]

三角合併だのＴＯＢだの外資にのっとられないように
株主還元して株価を維持してきたわが国企業も、株安が
すすみ、物価上昇なら、仕方なしに賃上げ容認にすすむ。
そうなれば毎年の物価上昇にあわせて平均賃金が上がる。
平均給与があがることで、平均的サラリーマンの
購入坪単価の上限も２５０万から毎年徐々に上がっていく。
ゆっくりとインフレと不動産価格の上昇がすすむ。
米国景気低迷なら内需拡大バブル。
過剰流動性が米国の住宅資金にまわらず国内に戻れば
早晩そういう流れだろう。
住宅価格はそこまで待って再びあがりつづける。
国内では賃上げのできる企業とそうでない企業の所得格差
がひらく。まぁもとからそうだけど。

[90: 匿名さん]

その前に
適正価格でまとまった量の供給が可能な
都心に近いエリアに
高所得リーマン層の集中居住が進んで行きますよ。
これからの５年が勝負でしょ。

[91: 匿名さん]

所得の高い層は踊らされて一カ所に集まったりせずに、
自分の価値観でセンスに合うところを選ぶでしょ。

[92: 匿名さん]

城南が値下がりすれば城南に行く。

都心に近いと言われて城東に行く必要はないな。

[93: 匿名さん]

そう。
車だって、故障が少なく燃費もいいからとの理由だけで選びはしない。
その前にメーカー、ステイタスが優先される。
家も、会社に近くて安いからという理由では選ばない。
「住む場所」ってとても重要だから。

[94: 匿名さん]

>>89　支離滅裂ですねｗ
今の日本企業に賃上げの余力なんてないですよ。
それに信用収縮で過剰流動性そのものがなくなりますので、
バブルなんて起きません。妄想もいい加減にしましょう。

[95: 匿名さん]

それ以前にこのまま株安が続くとの保証もない。
夜明け前が一番暗い。

[96: 匿名さん]

もちろん夜明け前の保障もない。

[97: 匿名さん]

つーか、日が暮れて夜になったばかりだから、当分夜明けは来ないよｗ
ますます暗くなる一方だよ。

[98: 匿名さん]

１０月、市区別供給戸数上位20の申込率
順位 市区 供給戸数（戸） 申込率（％）
1 東京都江東区 380 79%
2 東京都板橋区 215 94%
3 東京都杉並区 208 85%
4 千葉県柏市 160 90%
5 東京都足立区 149 76%
6 東京都台東区 148 64%
7 神奈川県相模原市 138 48%
8 東京都江戸川区 129 50%
9 千葉県市川市 128 74%
10 埼玉県さいたま市南区 112 77%
11 東京都大田区 110 80%
12 東京都練馬区 106 91%
13 東京都北区 95 66%
14 神奈川県川崎市幸区 92 100%
15 東京都豊島区 87 85%
16 東京都世田谷区 87 70%
17 埼玉県川口市 85 41%
18 東京都中野区 77 73%
19 東京都立川市 74 70%
20 神奈川県横浜市中区 72 75%

[99: 匿名さん]

問題はインフレに見合うように賃金が上がるか、否か。

そこへ、経団連、賃上げ容認へ、のニュース。
賃上げは内需拡大に資する、として前向きのメッセージ。

こんなこと過去にあったか？
余程なんだね。それと労働組合の実質上の消滅。

株価暴落したら、どんな具合になってゆくのか。
デフレ不況に戻り、一流物件までも安くなれば、大争奪戦が始まる。
スタグフレーション進行では、どうなるか。１０年以上もデフレに慣れてきたので、どうも予想しにくい。

[100: 匿名さん]

マンション低迷　「強気の価格」裏目
http://www.yomiuri.co.jp/homeguide/news/20071116hg03.htm

記事より
・２００７年の首都圏のマンション発売戸数が１４年ぶりの低水準に落ち込む見通しとなったのは、地価の上昇などを理由にしたマンション業者の強気の価格設定が消費者に受け入れられなくなってきたことが背景にある。
郊外ではマンションの在庫が増え続け、値下げの動きも出始めている。　　　　　　　　　　　　　　　　　　^^^^^^
・マンション人気が落ち込んだのは、価格だけでなく「買い急ぐ必要がなくなった」（不動産大手）のが原因との見方が多い。
米国の住宅ローン問題が発端となった世界的な信用収縮が起き、住宅ローン金利の引き上げは遠のいた結果、「今が買い時」との売り文句が効きにくくなっている。
・モデルルームの来場者が少ない物件では、「販売を一時的に見合わせ、４００万〜５００万円程度の値下げをした上で販売を再開したり、家具などをつけた事実上の値引き販売が出てきた」という。


”郊外ではマンションの在庫が増え続け、値下げの動きも出始めている”そうです。

[101: 貧民団塊Jｒ.]

おいおい、なんだか大変なことになってきたな。
http://jp.reuters.com/article/businessNews/idJPJAPAN-29009620071122

[102: 匿名さん]

>100
読売の記事は、
発売戸数と契約戸数を混同して書いてるね。

住宅着工の遅れによる発売戸数の減少を、
強気価格と関係するような結論にしてるし、
素人が書いた記事かいな。

[103: 匿名さん]

っていうか
東京２３区内のマンションは売れ行き好調
と書いてある記事だろ

ここは郊外マンションスレではない

[104: 匿名さん]

＞100
そう　クールに様子見されて、実需がついて来ない状態を外資等の投機筋やデベは恐れている
こんなに急にマインドが冷え込むとは思ってもみなかったというところだろう

損してまで売る訳ないとか、コスト上昇しているのだから価格が下がる訳がないとか、供給が少ないから云々、中にはサプライヤーと思しき必死の買い煽り等もあって楽しく読ませてもらったが、日本の不動産市場も成熟して 主従関係が明確になり、投機の思惑通りにはいかなくなったという現実を社会が認識する様になれば、人々の住居に対する考え方も変わって来るのかもしれない　（例えば 生活のスタイルに応じて使い分ける手段に過ぎないというふうに）
バブル崩壊後、赤子の手を捻るように利益を上げたハゲタカ共も今度は早々に撤収か？

＞最終需要に結びつかなければ ただのババ抜きゲームである
（ババ掴んだ奴の負け）
という指摘が端的だ

[105: 匿名さん]

不動産情報サービスのマーキュリーの調べでは、2007年10月に首都圏で5348戸の分譲マンションが供給され、申込率は75％とまずまずの結果となった。供給戸数は前月の5251戸からほぼ横ばいだ。

　初月申込率は東京23区が77％、東京都下が74％、横浜・川崎が82％、千葉県が82％と好調だったのに対し、神奈川県下が67％、埼玉県が64％とやや伸び悩んだ。

　東京23区では2239戸を供給し、平均坪単価289.6万円、平均面積は67.39平方メートル、価格は5903万円だった。

　行政区別上位では東京23区内が上位を連ねた。最も供給の多かった江東区では、湾岸エリアをはじめ、大規模物件のまとまった供給が重なり市場を牽引した。

　供給上位駅の中で坪単価が413.1万円と最も高かった浜田山駅では、「パークシティ浜田山」（総戸数522戸）の初回販売が行われ、即日完売を果たすなど好調な滑り出しを見せている。

　10月に初回分譲された総戸数500戸以上の物件は以下。
「亀井戸レジデンス 」第1期 100戸（東京都江東区・亀戸水神駅・総戸数707戸）
「イニシア千住曙町」 第1期 36戸（東京都足立区・京成関屋駅・総戸数515戸）

[106: 匿名さん]

都心部の供給が減って行って、
県境外周区と３県の隣接地域の需要の食い合いの様相が濃くなって来ている。
それより外の超郊外は地元需要のみに頼っている状態で、
数売れそうな気配は皆無。
供給数量が多い超郊外の申し込み率（４〜１０月実績）。供給数量が多い順。
例外はＴＸ絡みの柏市周辺のみ。
相模原市６６％、柏市９８％、横浜市都筑区７７％、八王子市６６％、
千葉市中央区６５％、厚木市７４％、町田市６２％、川崎市多摩区６４％、
横浜市金沢区３２％、藤沢市５０％、流山市８９％、

[107: 匿名さん]

首都圏のマンション　これからの買い時
- 平均４６９３万円だから年収９００万円必要！ -
http://gendai.net/?m=view&g=syakai&c=020&no=34564

記事より
・一般に、買えるマンションの値段は年収の５倍といわれていますから、年収９００万円以上必要です。３０代前後の団塊ジュニア世代は結婚や子育てを控えて他にもお金がかかる。たとえ夫婦の年収合算でといっても、簡単に買える値段ではありません
・物件はこれからも出てきます。身の丈に合った物件をゆっくりムリしないで探すべきです
・ゼロ金利が解除され、昨年の今ごろは「金利が上昇するから、マンションは早く買った方がいい」なんて話もあったっけ。しかし、予想外のサブプライム禍で、金利はほとんど上がっていない。それに、サブプライムが金融機関だけじゃなく、一般企業の業績にまで影響してきたら、再び大量リストラの時代に逆戻り……なんてことになりかねない。


買えるマンションの値段は年収の５倍といわれていますから、平均４６９３万円だと年収が９００万円以上必要だそうです。
慌てない、慌てない。買い時は、ひと休みして考えるが賢明だ、とのこと。

[108: 賃貸住まいさん]

地価の上昇もありますが、建設費のコストが問題ですよね。
今後は、まだ、高くなるんでしょうか・・・。

[109: 購入検討中さん]

>>107
値段が上がれば、買える人の絶対数は減って行きますが、
地域による勝ち負けがより鮮明になって行きます。
成約率が低くなるにしたがい供給量を減らして行く地域。
高い成約率を維持しながら、供給を増やして行く地域。
トータルでは減って行きますが、分譲マンションの集中傾向は逆に強まって行きますよ。

[110: 匿名さん]

>>108
例の建築基準法改正のドタバタで、建築資材の在庫が急激にダボついて、
資材の価格が急落しているというニュースを少し前やってましたよ。
それで、資材を扱う中小企業がピンチだってことで。
それをマンション価格に転嫁しようとするのはもはや過去の話です。
建築資材の高騰を今言うようなデベは結構悪質だと思われます。

[111: 匿名さん]

でも資源の価格はどんどん騰がってるからね。
マンション価格に転嫁しているんじゃなくて、単純に
原価に対する粗利がナンボという計算しているだけだと思うよ。

[112: 匿名さん]

デベはマンションの値下げをするくらいならリストラします。
下がる論者の方で、23区の値段で買えない方は、神奈川、千葉、埼玉の物件に目を向けましょう。
年収の5倍ってよく書かれていますが、23区内のマンションを購入するには、年収1千万円時代に突入するということです。
今なら、年収800万円の人でも買える物件はあると思いますけど…
都心の価値、23区の価値を高めることが必要ですから。

[113: 匿名さん]

デベは価格維持の為のリストラできないですよ。
利益が出ている間はね。むしろそれが本業なんだから、商品そのものの魅力を向上させるのが筋でしょ。

私としては、折り合いをつけられる環境に住むために、その場所のマンションや一戸建てに住むのが目的であって、マンション買うことをを目的にはしたくないです。

気に入った場所に住むために、家を借りるのも一つの選択肢かと思います。
いいじゃないですか。都内に住む人が気に入った環境をあきらめて、マンション買うためにわざわざ都内から神奈川、千葉、埼玉に引越ししなくても、と私は考えます。

あと１０年も賃貸で我慢すれば、人口減少で住宅価格が大幅に下がるかもしれないし、そう考えて行動するのも一つの選択肢。

[114: 匿名さん]

毎年地方から大量の上京者が、県境外周区のアパート群に吸収されているが、
都心部に住めるのは選ばれた人だけになるんですね。
年収１千万円超ですか

[115: 匿名さん]

このスレも含めてこのサイト見てる人の大半は、既に買った人っぽい感じになってきましたね。
全体的に書き込みが少なくなっているのは、購入予備軍はすでに今年の相場を見て一旦退散しているケースが多いから。
だから、書き込み少ないなかで購入者の上がれ論者が目につく。

実は今回のバブルに対してエンドは結構冷静で、供給側が思ってたほどには
需要がついてこなかった事実は、この掲示板の動向にも現れているように思われますね。

[116: 匿名さん]

３０そこそこで年収１千万円超なんて人も、不況に突入すればリストラ、あるいは倒産にあうかもしれず。
景気も先は読めないが、個々人の先行きも昔のように安定的なものではない。
今や「ジャパン・ナッシング」（日経）。高齢化・低成長。投資先として魅力的な国はほかにあり。

先の不況よりももっと破滅的な不況に突入して、好立地物件も超お買い得価格になるかもしれないが、自分の経済生活がどうなってゆくのか。
悪化の一途をたどるなら、お買い得価格になってもねぇ。おんなじか。

[117: 物件比較中さん]

特に外資系の奴らは今後キツイね。
サブプライム問題で、今後リストラ必至だからね。
マンションどころじゃないよ。キャンセル相次ぐんじゃないかな。

[118: 匿名さん]

23区に限ればそれなりの契約率です。
それが現実だと思いますが？
不況に突入するのを楽しみにしている方もいるのですね
サブプライム問題ねぇ…
知識無く語る人が多すぎかな
そんなにマンション買えなかったのが悔しいの？

[119: 匿名さん]

契約率でなくて、絶対数が問題かと。
１期あたりの売り出し数量を極端に減らせば、そりゃ契約率は上がるのでは。そこまで消費者も分かっていないとは思いません。
もう無理でしょう。見せかけだけいいように取り繕っても契約の絶対数の減少が全てを物語っています。

[120: 匿名さん]

>>119
供給との相関で見る必要があるから契約率でイインダヨ。

[121: 匿名さん]

絶好調から絶不況へとジェットコースター人生もなかなかおもろいよ。
これぞアントレプレナウアーの醍醐味。このスピード感、スリルはたまらない。

大暴落真近？マジか？

不況になって公務員がまたのさばりだすのか。それもヤだね。
ジャパンパッシングからナッシングか。座布団１枚！

[122: 匿名さん]

浜田山ＰＣや池尻大橋のタワーみてもまだまだ値段はあがりそうだね。
まぁ物件の供給が今後さらに激減するから、検討できるマンション
がほとんどなくなっていくんだろうけど。

引き渡し時点での契約率が70%越えていれば、デべは資金繰り的に
問題ない。なぜならその物件の借入を返済出来るから。
後は気長に売るだけ。

[123: 匿名さん]

>>122 その70%も超えていないから問題なんだよ。
　　　浜田山なんて全然売れてないぞ。頭大丈夫か？

[124: 匿名さん]

いよいよ

アメリカの住宅ローン破綻が始まった

これによりアメリカの繁栄も終焉。

これは序章にしか過ぎずまだまだ本編はこれからだよ

日本のバブルもそうだったはず。

瓦解は始まりはゆっくりと、後は大胆に崩れていく。

ダウは一万割れもありうる。

[125: 匿名さん]

買う気のない人は売れてない売れてないと騒いでいるけど
23区内はまずまず売れてる。
全体戸数が下がっているから値上がりするのだよ
中小のマンション専用デベは苦しくなるかもしれないけど
利益を無視して売れないでしょ
更地を抱えてたら大手同業者に安く売るかもしれないけど
建物立てて、個人にサービスはしないから今の相場が膠着しても当分値下がりはないよ
数年前は、不思議なことが起こっただけ。
今の購入者は、値上がり期待で買わないよ
買わない人が下がる下がるの騒いでるのよ

[126: 匿名さん]

マンション価格とは少しズレるけど
年収1千万あると世間一般的に満足している人が多い。
以前のマンションには、この層の当てはまる人が、住民税を沢山払っているから大変（１００万程度だと思われる。）だと騒いだり（自慢）する傾向があった。
年収１千万クラスの人を相手にするのが嫌で引っ越しましたけど
自分の収入は伏せますけど、平気で６億、７億のマンションのDMがくる。
そんなの買えない。
ふざけるな＊＊＊相手にと思ったよ。
年収低い人は、今のマンションの値段が、それと同じなのかもしれない。
自分の身の丈に合う年収数千万円以上無いと難しいと思われる物件を買いました。
高額納税者の名簿が無くなってよかったです。
あれあると、お宅のご主人の年収ってこれくらいって聞かれてズバリなんてこと多かったから

[127: 匿名さん]

>>123
昨今マンションブームと言われてきたが、
実際にはタワマンブームだった。
タワーではない浜田山は苦戦するのが当然。

[128: 匿名さん]

＞126
あたまわるそうですね。

[129: 匿名さん]

ダウはアメリカにしかないものだ、と思い込む
124も相当頭悪いね。
このスレはそんなんばっか。

[130: 匿名さん]

>>１２９

ほかにどこあるの？

http://ja.wikipedia.org/wiki/%E3%83%80%E3%82%A6%E5%B9%B3%E5%9D%87%E6%A...

[131: 匿名さん]

>>130
いや。。。
あまり相手にしない方がいい。。。