23区内の新築マンション価格動向（その1９）

[ヒマリーマン]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その18：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44507/
その17以前過去スレは>>2

参考サイト（元祖匿名はん紹介リンク先）
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

[81: 匿名さん]

>>79
まず郊外の足立区から下がるから、そちらをお勧め。

[82: 匿名さん]

新新価格の主要因は土地価格が急騰したことというのは異論ないよね。ならば最近の用地仕入状況を見れば、今後の価格動向が見通せるはず。首都圏物件の2割を施工している長谷工が、首都圏のマンション用地を路線価の何%で落札したかを時系列で開示しています。（ホームページ参照）

2004年度通期　路線価比133%（50件落札）→2005〜06年　旧価格物件に
2005年度上期　路線価比205%（25件落札）→急騰、2007年新価格物件
2005年度下期　路線価比199%（25件落札）
2006年度上期　路線価比238%（26件落札）→更に上昇、2008年売出し？
2007年度下期　路線価比257%（19件落札）→更に上昇
2007年度上期　路線価比214%（15件落札）→やや落ち着く

路線価自体の上昇もあるので、2007年上期の落札価格は2005年度物件よりは高い。これらが売り出される2009年頃の価格は、仕様を下げて建築費用を抑えても今年の新価格・新々価格位にはなると思われる。

こうして見ると、今年買った人は去年買えなかった点では残念でしたが、今後も中々下がらない売出し価格とにらめっこする生活よりは幸せなのかも。

[83: 匿名さん]

まあ睨み合いが数年続くだろ
今欲しい人にとっては悲劇だわな

[84: 匿名さん]

そう。
手持ちの中古物件は、高く売れる今の内に売却したい。
でも次に買う新築物件も高い。

[85: 匿名さん]

新新価格以上で売り出すのはデベの勝手。
エンドが付いていけず在庫が積みますだけだろう。

金融機関もこれ以上の価格ではマンション売れないと考えているらしく、「マンションにして分譲しても売れないから更地のままどこかに売ったら？」ってデベに言い始めてます。

さて、どうなりますかね。
来年景気が悪化し、税負担が重くなりただでさえ消費マインドが冷えてきているところに給与減となれば、今のマンション契約率（60%台後半）の維持すら難しいでしょう。

[86: 匿名さん]

問題はサブプライムなんかじゃない
なんで、マスメディアも誰も彼も＊＊のひとつ覚えのようにサブプライムとしか言わんのでしょう！
問題はアメリカ住宅バブルの崩壊です。
今まで１０％近く上がっていた住宅価格が下落し、在庫も空前の高水準。
とたんに今まで価格上昇を見込んで投資目的で買っていた人たちが誰も買わなくなり、
益々価格下落
→ローン担保価値の下落による焦げ付き
→今まで貸しまくっていた住宅ローン会社破綻
→住宅価値の上昇を見込んで高金利で借りていた人たちは売るに売れずローンだけが残り家計を圧迫
→個人消費の落ち込み
とまさに日本が過去に経験したバブルの崩壊を今アメリカが直面しているのです！
サブプライムモーゲージの問題なんていうのは単にその副産物に過ぎません！
本当の問題はアメリカの住宅バブルの崩壊と経済失速です。
確実に今それが進行して来ています。

[87: 牛乳配達さん]

>>86
そんな誰でもわかっている話を得意げにいわれても困る。
だからどうなるって話だ。
昨年から景気低迷が続き住宅バブルが崩壊したからサブプライムが
表面化したわけだ。
サブプライムで損失を計上して金融株が下がり、米国のドルの
信用が落ちて円が相対的に円高になっている。
原因などだれもわかっている。その先の予測を書くほうが大事だよ。
早起きしてＮＹダウとドル・円の動きばかり追っていてもはじまらんよｗ

[88: 匿名さん]

>>82
ｍ２単価で７０万円台〜８０万円台が
所得が高いサラリーマン層が購入する価格帯。
富裕層と違いその数は多く、首都圏だけでマンションを年間
１４０００戸購入している。
この層を多く取り込めるエリアは発展する。
昔の世田谷区、杉並区そして田園都市線がそうだった。
現在は職住近接を求めるニーズは強く、また、それが当たり前になって
来ている。将来の発展エリアは都心に近く、それでいてｍ２単価
７０万円台から８０万円台が提供できるところとなる。
坪単価で言えば２３１万円〜２９４万円
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/unit_price_ranking_1....

[89: 牛乳配達さん]

三角合併だのＴＯＢだの外資にのっとられないように
株主還元して株価を維持してきたわが国企業も、株安が
すすみ、物価上昇なら、仕方なしに賃上げ容認にすすむ。
そうなれば毎年の物価上昇にあわせて平均賃金が上がる。
平均給与があがることで、平均的サラリーマンの
購入坪単価の上限も２５０万から毎年徐々に上がっていく。
ゆっくりとインフレと不動産価格の上昇がすすむ。
米国景気低迷なら内需拡大バブル。
過剰流動性が米国の住宅資金にまわらず国内に戻れば
早晩そういう流れだろう。
住宅価格はそこまで待って再びあがりつづける。
国内では賃上げのできる企業とそうでない企業の所得格差
がひらく。まぁもとからそうだけど。

[90: 匿名さん]

その前に
適正価格でまとまった量の供給が可能な
都心に近いエリアに
高所得リーマン層の集中居住が進んで行きますよ。
これからの５年が勝負でしょ。

[91: 匿名さん]

所得の高い層は踊らされて一カ所に集まったりせずに、
自分の価値観でセンスに合うところを選ぶでしょ。

[92: 匿名さん]

城南が値下がりすれば城南に行く。

都心に近いと言われて城東に行く必要はないな。

[93: 匿名さん]

そう。
車だって、故障が少なく燃費もいいからとの理由だけで選びはしない。
その前にメーカー、ステイタスが優先される。
家も、会社に近くて安いからという理由では選ばない。
「住む場所」ってとても重要だから。

[94: 匿名さん]

>>89　支離滅裂ですねｗ
今の日本企業に賃上げの余力なんてないですよ。
それに信用収縮で過剰流動性そのものがなくなりますので、
バブルなんて起きません。妄想もいい加減にしましょう。

[95: 匿名さん]

それ以前にこのまま株安が続くとの保証もない。
夜明け前が一番暗い。

[96: 匿名さん]

もちろん夜明け前の保障もない。

[97: 匿名さん]

つーか、日が暮れて夜になったばかりだから、当分夜明けは来ないよｗ
ますます暗くなる一方だよ。

[98: 匿名さん]

１０月、市区別供給戸数上位20の申込率
順位 市区 供給戸数（戸） 申込率（％）
1 東京都江東区 380 79%
2 東京都板橋区 215 94%
3 東京都杉並区 208 85%
4 千葉県柏市 160 90%
5 東京都足立区 149 76%
6 東京都台東区 148 64%
7 神奈川県相模原市 138 48%
8 東京都江戸川区 129 50%
9 千葉県市川市 128 74%
10 埼玉県さいたま市南区 112 77%
11 東京都大田区 110 80%
12 東京都練馬区 106 91%
13 東京都北区 95 66%
14 神奈川県川崎市幸区 92 100%
15 東京都豊島区 87 85%
16 東京都世田谷区 87 70%
17 埼玉県川口市 85 41%
18 東京都中野区 77 73%
19 東京都立川市 74 70%
20 神奈川県横浜市中区 72 75%

[99: 匿名さん]

問題はインフレに見合うように賃金が上がるか、否か。

そこへ、経団連、賃上げ容認へ、のニュース。
賃上げは内需拡大に資する、として前向きのメッセージ。

こんなこと過去にあったか？
余程なんだね。それと労働組合の実質上の消滅。

株価暴落したら、どんな具合になってゆくのか。
デフレ不況に戻り、一流物件までも安くなれば、大争奪戦が始まる。
スタグフレーション進行では、どうなるか。１０年以上もデフレに慣れてきたので、どうも予想しにくい。

[100: 匿名さん]

マンション低迷　「強気の価格」裏目
http://www.yomiuri.co.jp/homeguide/news/20071116hg03.htm

記事より
・２００７年の首都圏のマンション発売戸数が１４年ぶりの低水準に落ち込む見通しとなったのは、地価の上昇などを理由にしたマンション業者の強気の価格設定が消費者に受け入れられなくなってきたことが背景にある。
郊外ではマンションの在庫が増え続け、値下げの動きも出始めている。　　　　　　　　　　　　　　　　　　^^^^^^
・マンション人気が落ち込んだのは、価格だけでなく「買い急ぐ必要がなくなった」（不動産大手）のが原因との見方が多い。
米国の住宅ローン問題が発端となった世界的な信用収縮が起き、住宅ローン金利の引き上げは遠のいた結果、「今が買い時」との売り文句が効きにくくなっている。
・モデルルームの来場者が少ない物件では、「販売を一時的に見合わせ、４００万〜５００万円程度の値下げをした上で販売を再開したり、家具などをつけた事実上の値引き販売が出てきた」という。


”郊外ではマンションの在庫が増え続け、値下げの動きも出始めている”そうです。

[101: 貧民団塊Jｒ.]

おいおい、なんだか大変なことになってきたな。
http://jp.reuters.com/article/businessNews/idJPJAPAN-29009620071122

[102: 匿名さん]

>100
読売の記事は、
発売戸数と契約戸数を混同して書いてるね。

住宅着工の遅れによる発売戸数の減少を、
強気価格と関係するような結論にしてるし、
素人が書いた記事かいな。

[103: 匿名さん]

っていうか
東京２３区内のマンションは売れ行き好調
と書いてある記事だろ

ここは郊外マンションスレではない

[104: 匿名さん]

＞100
そう　クールに様子見されて、実需がついて来ない状態を外資等の投機筋やデベは恐れている
こんなに急にマインドが冷え込むとは思ってもみなかったというところだろう

損してまで売る訳ないとか、コスト上昇しているのだから価格が下がる訳がないとか、供給が少ないから云々、中にはサプライヤーと思しき必死の買い煽り等もあって楽しく読ませてもらったが、日本の不動産市場も成熟して 主従関係が明確になり、投機の思惑通りにはいかなくなったという現実を社会が認識する様になれば、人々の住居に対する考え方も変わって来るのかもしれない　（例えば 生活のスタイルに応じて使い分ける手段に過ぎないというふうに）
バブル崩壊後、赤子の手を捻るように利益を上げたハゲタカ共も今度は早々に撤収か？

＞最終需要に結びつかなければ ただのババ抜きゲームである
（ババ掴んだ奴の負け）
という指摘が端的だ

[105: 匿名さん]

不動産情報サービスのマーキュリーの調べでは、2007年10月に首都圏で5348戸の分譲マンションが供給され、申込率は75％とまずまずの結果となった。供給戸数は前月の5251戸からほぼ横ばいだ。

　初月申込率は東京23区が77％、東京都下が74％、横浜・川崎が82％、千葉県が82％と好調だったのに対し、神奈川県下が67％、埼玉県が64％とやや伸び悩んだ。

　東京23区では2239戸を供給し、平均坪単価289.6万円、平均面積は67.39平方メートル、価格は5903万円だった。

　行政区別上位では東京23区内が上位を連ねた。最も供給の多かった江東区では、湾岸エリアをはじめ、大規模物件のまとまった供給が重なり市場を牽引した。

　供給上位駅の中で坪単価が413.1万円と最も高かった浜田山駅では、「パークシティ浜田山」（総戸数522戸）の初回販売が行われ、即日完売を果たすなど好調な滑り出しを見せている。

　10月に初回分譲された総戸数500戸以上の物件は以下。
「亀井戸レジデンス 」第1期 100戸（東京都江東区・亀戸水神駅・総戸数707戸）
「イニシア千住曙町」 第1期 36戸（東京都足立区・京成関屋駅・総戸数515戸）

[106: 匿名さん]

都心部の供給が減って行って、
県境外周区と３県の隣接地域の需要の食い合いの様相が濃くなって来ている。
それより外の超郊外は地元需要のみに頼っている状態で、
数売れそうな気配は皆無。
供給数量が多い超郊外の申し込み率（４〜１０月実績）。供給数量が多い順。
例外はＴＸ絡みの柏市周辺のみ。
相模原市６６％、柏市９８％、横浜市都筑区７７％、八王子市６６％、
千葉市中央区６５％、厚木市７４％、町田市６２％、川崎市多摩区６４％、
横浜市金沢区３２％、藤沢市５０％、流山市８９％、

[107: 匿名さん]

首都圏のマンション　これからの買い時
- 平均４６９３万円だから年収９００万円必要！ -
http://gendai.net/?m=view&g=syakai&c=020&no=34564

記事より
・一般に、買えるマンションの値段は年収の５倍といわれていますから、年収９００万円以上必要です。３０代前後の団塊ジュニア世代は結婚や子育てを控えて他にもお金がかかる。たとえ夫婦の年収合算でといっても、簡単に買える値段ではありません
・物件はこれからも出てきます。身の丈に合った物件をゆっくりムリしないで探すべきです
・ゼロ金利が解除され、昨年の今ごろは「金利が上昇するから、マンションは早く買った方がいい」なんて話もあったっけ。しかし、予想外のサブプライム禍で、金利はほとんど上がっていない。それに、サブプライムが金融機関だけじゃなく、一般企業の業績にまで影響してきたら、再び大量リストラの時代に逆戻り……なんてことになりかねない。


買えるマンションの値段は年収の５倍といわれていますから、平均４６９３万円だと年収が９００万円以上必要だそうです。
慌てない、慌てない。買い時は、ひと休みして考えるが賢明だ、とのこと。

[108: 賃貸住まいさん]

地価の上昇もありますが、建設費のコストが問題ですよね。
今後は、まだ、高くなるんでしょうか・・・。

[109: 購入検討中さん]

>>107
値段が上がれば、買える人の絶対数は減って行きますが、
地域による勝ち負けがより鮮明になって行きます。
成約率が低くなるにしたがい供給量を減らして行く地域。
高い成約率を維持しながら、供給を増やして行く地域。
トータルでは減って行きますが、分譲マンションの集中傾向は逆に強まって行きますよ。

[110: 匿名さん]

>>108
例の建築基準法改正のドタバタで、建築資材の在庫が急激にダボついて、
資材の価格が急落しているというニュースを少し前やってましたよ。
それで、資材を扱う中小企業がピンチだってことで。
それをマンション価格に転嫁しようとするのはもはや過去の話です。
建築資材の高騰を今言うようなデベは結構悪質だと思われます。

[111: 匿名さん]

でも資源の価格はどんどん騰がってるからね。
マンション価格に転嫁しているんじゃなくて、単純に
原価に対する粗利がナンボという計算しているだけだと思うよ。

[112: 匿名さん]

デベはマンションの値下げをするくらいならリストラします。
下がる論者の方で、23区の値段で買えない方は、神奈川、千葉、埼玉の物件に目を向けましょう。
年収の5倍ってよく書かれていますが、23区内のマンションを購入するには、年収1千万円時代に突入するということです。
今なら、年収800万円の人でも買える物件はあると思いますけど…
都心の価値、23区の価値を高めることが必要ですから。

[113: 匿名さん]

デベは価格維持の為のリストラできないですよ。
利益が出ている間はね。むしろそれが本業なんだから、商品そのものの魅力を向上させるのが筋でしょ。

私としては、折り合いをつけられる環境に住むために、その場所のマンションや一戸建てに住むのが目的であって、マンション買うことをを目的にはしたくないです。

気に入った場所に住むために、家を借りるのも一つの選択肢かと思います。
いいじゃないですか。都内に住む人が気に入った環境をあきらめて、マンション買うためにわざわざ都内から神奈川、千葉、埼玉に引越ししなくても、と私は考えます。

あと１０年も賃貸で我慢すれば、人口減少で住宅価格が大幅に下がるかもしれないし、そう考えて行動するのも一つの選択肢。

[114: 匿名さん]

毎年地方から大量の上京者が、県境外周区のアパート群に吸収されているが、
都心部に住めるのは選ばれた人だけになるんですね。
年収１千万円超ですか

[115: 匿名さん]

このスレも含めてこのサイト見てる人の大半は、既に買った人っぽい感じになってきましたね。
全体的に書き込みが少なくなっているのは、購入予備軍はすでに今年の相場を見て一旦退散しているケースが多いから。
だから、書き込み少ないなかで購入者の上がれ論者が目につく。

実は今回のバブルに対してエンドは結構冷静で、供給側が思ってたほどには
需要がついてこなかった事実は、この掲示板の動向にも現れているように思われますね。

[116: 匿名さん]

３０そこそこで年収１千万円超なんて人も、不況に突入すればリストラ、あるいは倒産にあうかもしれず。
景気も先は読めないが、個々人の先行きも昔のように安定的なものではない。
今や「ジャパン・ナッシング」（日経）。高齢化・低成長。投資先として魅力的な国はほかにあり。

先の不況よりももっと破滅的な不況に突入して、好立地物件も超お買い得価格になるかもしれないが、自分の経済生活がどうなってゆくのか。
悪化の一途をたどるなら、お買い得価格になってもねぇ。おんなじか。

[117: 物件比較中さん]

特に外資系の奴らは今後キツイね。
サブプライム問題で、今後リストラ必至だからね。
マンションどころじゃないよ。キャンセル相次ぐんじゃないかな。

[118: 匿名さん]

23区に限ればそれなりの契約率です。
それが現実だと思いますが？
不況に突入するのを楽しみにしている方もいるのですね
サブプライム問題ねぇ…
知識無く語る人が多すぎかな
そんなにマンション買えなかったのが悔しいの？

[119: 匿名さん]

契約率でなくて、絶対数が問題かと。
１期あたりの売り出し数量を極端に減らせば、そりゃ契約率は上がるのでは。そこまで消費者も分かっていないとは思いません。
もう無理でしょう。見せかけだけいいように取り繕っても契約の絶対数の減少が全てを物語っています。

[120: 匿名さん]

>>119
供給との相関で見る必要があるから契約率でイインダヨ。

[121: 匿名さん]

絶好調から絶不況へとジェットコースター人生もなかなかおもろいよ。
これぞアントレプレナウアーの醍醐味。このスピード感、スリルはたまらない。

大暴落真近？マジか？

不況になって公務員がまたのさばりだすのか。それもヤだね。
ジャパンパッシングからナッシングか。座布団１枚！

[122: 匿名さん]

浜田山ＰＣや池尻大橋のタワーみてもまだまだ値段はあがりそうだね。
まぁ物件の供給が今後さらに激減するから、検討できるマンション
がほとんどなくなっていくんだろうけど。

引き渡し時点での契約率が70%越えていれば、デべは資金繰り的に
問題ない。なぜならその物件の借入を返済出来るから。
後は気長に売るだけ。

[123: 匿名さん]

>>122 その70%も超えていないから問題なんだよ。
　　　浜田山なんて全然売れてないぞ。頭大丈夫か？

[124: 匿名さん]

いよいよ

アメリカの住宅ローン破綻が始まった

これによりアメリカの繁栄も終焉。

これは序章にしか過ぎずまだまだ本編はこれからだよ

日本のバブルもそうだったはず。

瓦解は始まりはゆっくりと、後は大胆に崩れていく。

ダウは一万割れもありうる。

[125: 匿名さん]

買う気のない人は売れてない売れてないと騒いでいるけど
23区内はまずまず売れてる。
全体戸数が下がっているから値上がりするのだよ
中小のマンション専用デベは苦しくなるかもしれないけど
利益を無視して売れないでしょ
更地を抱えてたら大手同業者に安く売るかもしれないけど
建物立てて、個人にサービスはしないから今の相場が膠着しても当分値下がりはないよ
数年前は、不思議なことが起こっただけ。
今の購入者は、値上がり期待で買わないよ
買わない人が下がる下がるの騒いでるのよ

[126: 匿名さん]

マンション価格とは少しズレるけど
年収1千万あると世間一般的に満足している人が多い。
以前のマンションには、この層の当てはまる人が、住民税を沢山払っているから大変（１００万程度だと思われる。）だと騒いだり（自慢）する傾向があった。
年収１千万クラスの人を相手にするのが嫌で引っ越しましたけど
自分の収入は伏せますけど、平気で６億、７億のマンションのDMがくる。
そんなの買えない。
ふざけるな＊＊＊相手にと思ったよ。
年収低い人は、今のマンションの値段が、それと同じなのかもしれない。
自分の身の丈に合う年収数千万円以上無いと難しいと思われる物件を買いました。
高額納税者の名簿が無くなってよかったです。
あれあると、お宅のご主人の年収ってこれくらいって聞かれてズバリなんてこと多かったから

[127: 匿名さん]

>>123
昨今マンションブームと言われてきたが、
実際にはタワマンブームだった。
タワーではない浜田山は苦戦するのが当然。

[128: 匿名さん]

＞126
あたまわるそうですね。

[129: 匿名さん]

ダウはアメリカにしかないものだ、と思い込む
124も相当頭悪いね。
このスレはそんなんばっか。

[130: 匿名さん]

>>１２９

ほかにどこあるの？

http://ja.wikipedia.org/wiki/%E3%83%80%E3%82%A6%E5%B9%B3%E5%9D%87%E6%A...

[131: 匿名さん]

>>130
いや。。。
あまり相手にしない方がいい。。。

[132: 匿名さん]

>>125
ツボにはまった価格帯で、順調に販売数量を維持し、
順調に人口を増やし、長期にわたって発展可能な都心部もあれば、

一部の者にしか手が届かない価格帯になって、販売数量を減らし、
人口が増えず、長期にわたって停滞する都心部もあります。

ＹＡＨＯＯ不動産の年度別販売戸数の推移を見れば明らか。
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/sale_ranking_1.html
不動産を購入する場合、長期にわたり発展可能なところであるかが、
一番のポイントになる。

[133: 匿名さん]

しかし好きだねぇ・・・
城東が・・・
安くしか値付けできないところに、それで満足できる人が集まるのは当然だけど、
それと町の発展は別問題だって。

[134: 匿名さん]

中央区は、区の財政状況を区民に周知するため、平成9年度から毎年「財政白書」を発行している。平成19年度版がこのほど発行。これは、本庁舎の財政課および日本橋と月島の両出張所で希望者に配布し、区のホームページでも見ることができる。
　平成13年度からは「バランスシート」など企業で導入している会計方式による分析も試みている。
　中央区は人口10万を達成して以来も人口増が続いているが、そのことと特別区民税との関りについて白書は次のように紹介している。
　「人口の増加に伴い納税義務者数も着実に増え、過去5年の推移を見てみますと、平成14年度から16年度まで毎年1,500〜2,000人の規模で増加していた納税義務者が、平成17年度は約倍増である4,007人の増加となり、平成18年度は約3倍増となる6,505人の増加となっています」
　「こうした納税義務者の増や定率減税の縮減（2分の1）などを背景に、特別区民税の決算額は167億9,600万円となり、前年度と比較して25億900万円（17.6%）の大きな伸びとなりました」
　「納税義務者と同様に過去5年の税収額の推移を見てみますと、平成16年度までは毎年5〜7億円の規模で増加していた特別区民税が、平成17年以降では21億円から25億円台と3〜4倍規模で増加しています」
　なお中央区の自主財源と国や都、財政調整交付などの依存財源について人口増との係りについては次のように白書は説明している。
　「特別区税収入の大幅な増などにより、自主財源の伸びが依存財源の伸びを上回り、歳入に占める自主財源の割合である自主財源率は52.8%となり、前年度と比較して0.9ポイント上昇しました」
　自主財源率の年次ごとの数値は平成14年度48.5%、15年度50.4%、16年度52.6%、17年度51.9%。

[135: 匿名さん]

ただ、このまま都心高値が続くとまた都心部から人口流出が起きるよ。
せっかく地価を下げて、都心部に人を呼び込んだのに・・・・
人口減れば、また税収が減る訳で・・・・

区役所なんかには区所有の土地を放出して、宅地開発し、適正価格でのマンション供給につなげて欲しいね。
でないと長期的な財政計画がなりたたないでしょ。

デベに任せるとまた利益重視で無茶な値段付けするだけだから、賃貸住宅でも良いかもね。

[136: 匿名さん]

>>133
「都心部」「長期にわたり発展可能」
城東＊＊＊＊氏のキーワードだね。

[137: 匿名さん]

>>135
都心部にはまだまだ土地がありますよ。
人間ブルドーザー
田中角栄ｗ

[138: 匿名さん]

あっせって不便なところに買わなくても
ちょっと待てば
都心部にはまだまだ土地がありますよ。
人間ブルドーザー
田中角栄ｗ

[139: 匿名さん]

＞138
ちょっとって何年？
今後２，３年の供給はだいたい出尽くしてるけど。

30代前半くらいじゃないと５年以上待つのはリスク高いよ。
年金貰いながらローン払う羽目になるw

人間歳をとるからね〜

所得倍増計画
池田勇人w

[140: 匿名さん]

まとまったお金が無ければ、
取り敢えず賃貸で都心部に住めば良し。
都心部の賃貸物件も年々豊富になっている。
賃貸で待って、気に入った物件が出たときにＧＥＴ。
年を追う毎に都心部は進化するからね。

[141: 匿名さん]

売れない物件を安くするのは当たり前。
亀戸レジデンスは最近平均11百万円値下げして話題となりました。
イニシア新川崎も平均4百万円程度値下げしました。

販売していない期の部屋の価格設定をいくらにするかは売主の自由。
売れ残りのリスクを他住戸購入者が負担してくれるわけでもなし。
マンションを「期」に分けて販売する最大の理由は、契約者に文句
を言われることなく、価格設定をするためなのですよ。

今年8月のサブプライムローン問題によって、新築マンション市場
も劇的に変化しました。
海外投機資金の本国回帰による首都圏地価の暴落（REITは年初来3割安）
消費税率上昇が遠のいた
長期金利の下落（今週指標となる新発10年国債利回りは1.4％を割った）
株安
円高
加えて、サラリーマンの給料は9年連続下落
日常品物価の上昇
外資系会社の大規模なリストラが予想されること
・・・・・・。

追い討ちをかけて、デベの完成マンション在庫の大幅積みあがり。
3月決算を前に値引き安売り競争がすでに始まっています。

[142: 匿名さん]

今年8月のサブプライムローン破綻までは新築マンション市場は完全な売り手市場でした。
対して地価や建築資材が上がっていないのに、
「今買わないと、来年は2割価格アップします。」
「消費税率が上がります。」
「金利がすぐにでも上がります。」
などというデベの煽り文句につられて、新価格・新新価格で物件を購入してしまった「カモ」が多数存在しました。

しかし、8月を機に状況は一変しました。
物件価格は下落に転じ、消費税率上げはなくなり、利上げは完全に遠のきました。
更に高値で売り抜けようとしたデベがマンションの完成在庫をタップリと抱え、3月の決算を前に安売り競争がすでに始まっています。
個別に顧客と「○割引きます」なんて交渉を延々と完売まで続けなければならない物件が増えるでしょう。

[143: 匿名さん]

ここで郊外や不便なマンションの話をされてもねえ。

[144: 匿名さん]

１４３さんのおっしゃる通り。

一部のデベについて完成在庫が増えてきているけれど、全体にダブついているのではなくて、駅から遠いとか、人気のない路線とか、近隣に十分な所得層の対象顧客がいないのに強気の見込みで作ってしまったような特定の物件が残ってしまっているというのが実態。

駅近で立地のよい物件は今でも完売しているし、特に超都心物件は、最近では上海物件などに警戒感が出ている中で中国やアジア地域の華僑などからもかなりの買いが入ってきているし、特に下がる兆候もないけど。

要すれば二極化が鮮明になっているということでしょう。

[145: 匿名さん]

激騰した港区辺りはそろそろ調整入るんじゃまいか？
投資案件率が高い物件は影響大きいだろ

[146: 匿名さん]

激騰した港南辺りは調整入りそう？安くなるなら買いたいな^^

[147: 匿名さん]

今まで人気のあった世田谷区、渋谷区、港区
最近先着順受付物件が増えてるような気がするけど。

[148: 匿名さん]

>>147
値段が高くなりすぎたら当然動きも鈍ってきます。

これからは、中央区、墨田区、江東区の時代だよ。
供給余力がダントツに高いですから。

新築マンションの平均坪単価を市区町村単位でランキングしています。
1 渋谷区 611、2　港区 470、3 千代田区 463、4 目黒区 410
5 文京区 371、6 豊島区 359、7 品川区 351、8 新宿区 350
9 世田谷区 343、10 中野区 327、11 葉山町 307、12 杉並区 306
12 中央区 306←注目
14 台東区 300、15 荒川区 292、
16 江東区 284←注目
17 北区 274、18 大田区 264、19 逗子市 261、20 横浜市神奈川区 254
21 練馬区 250、22 川崎市中原区 243、23 横浜市西区 242
24 武蔵野市 239、25 板橋区 233
26 墨田区 231←注目
27 横浜市中区 230、27 西東京市 230

[149: 匿名さん]

>>144
ファンドマネーの次は華僑ですか。
思わず吹き出してしまいました（笑）

[150: 匿名さん]

上等はホントにアク禁にして欲しい
話の腰を折りすぎる

[151: 匿名さん]

都心の一部だけの話をして好調だと言われてもね・・・
華僑マネー？外資（欧米）が駄目なら中国に頼るの？
高値論者は付ける薬がないね。

ここは23区全体の価格動向のスレ。
都心限定じゃない。

23区全体を見れば下がるのは間違い無い。
23区の場所により多少の差はあるだろうがね。

[152: 匿名さん]

亀戸レジデンスで分かるように、
江東区は下げる方だね。

[153: 匿名さん]

亀戸レジデンス
あの辺りって、限りなく江戸川区だし。
平井まで徒歩１１分ってことは、実質１５分かかる駅遠物件。
で、７０７戸売り切るには、お手ごろ価格にしないと。

[154: 匿名さん]

江東区は物件が多いけど、
駅に近いのもあれば遠いのもありますからね。
当然といえば当然だけど。

[155: 匿名さん]

あまり興味が無い物件が下がっても、関係ないという感じ。
安いだけなら、日本全国どこにでもある。

景気下降局面でもあまり下がらないような不動産に価値を見出す人にとっては、これまでよりはお宝にめぐり合える機会が増えるかもしれないが、日々多忙だし、ま、買える時に買うさ。

[156: 匿名さん]

>>151
本国がバブルだから海外の一等地を高値で買い漁るってのも昔の日本のようだね。
あのころの夢をもう一度、ってわけかな？

[157: 匿名さん]

↑
それだけ不動産取引がグローバル化して、割安と見ると海外からでも積極的に買いが入るということなのでしょう。

以下は「不動産マニア」さんのブログから抜粋させて頂いた引用記事ですが、よくまとまっているので。
11月に入ってもアジア系のファンドが都心部のレジ物件を買っていることは事実です。
もっとも買ったのは新宿、世田谷などの物件で、城東地区などには今のところ海外からの買いはほとんどなく、国内の実需頼みということになるとは思いますが。

11月に入って米ゴールドマンサックスと米エートスが、日興系の不動産ファンドであるシンプレックスを1,560億円でTOBしたというのも有名な話です。
シンプレックスの投資対象は首都圏中心のオフィスが9割、レジが1割弱ですので、これはもっぱらオフィス物件の方の話ではありますが、日本の不動産にはまだ結構海外から買いが入っているように思いますが。

http://nfm.nikkeibp.co.jp/fa/free/news/20071112/513327/


2007-11-13 12:20:00

シンガポール系不動産ファンドの進出
テーマ：不動産売買ニュース
シンガポールに拠点を置く不動産ファンド「アスコット・レジデンス・トラスト」が東京都内の賃貸マンション18棟、509戸を総額122億円で取得しました。

総賃貸面積は1万3318㎡。賃料収入による利回りは2008年に4.1％を想定しているようです。

アスコット・レジデンス・トラストは東南アジア最大でシンガポールの不動産会社キャピタランド系のファンド。

キャピタランドは世界20ヶ国、90都市以上で展開、グループ時価総額約2.7兆円を誇るアジア最大級の不動産デベロッパー。アジア圏で5つのＲＥＩＴや12の私募ファンドを運営しています。そのうちのひとつであるアスコット・レジデンス・トラスト。

今回の取得によって同ファンドの資産は7ヶ国10都市の36物件、総額約1470億円になるようです。

しかし運用利回り4.1％でもまだ投資対象になるんですね・・・外資からみてまだまだ日本の市場はうまみがあるということでしょうか・・・

[158: 大学教授さん]

集中、集積、恒常化は
施設、設備、サービスの有効利用をもたらす。

具体的に言えば、子育て支援施設を都心部に集中させ、
企業間の相互利用も可能になる。
また、ユビキタス技術の活用も、利用者が多ければより充実する。

[159: 大学教授さん]

集中と集積は新しい高度なサービスを生み出します。
そしてそれが更に人を引き付ける事になります。
優秀な人材は大企業に集まり、東京の都心部への集中居住が進みます。
少子化により人口が減って行きますが、高収入を得られる首都圏に地方から
人が集まり続け、その多くの人は高度なサービスが享受出来る都心部居住
を欲するでしょう。
しかし、そのパイは限られているので、上京者の１割程度しか住めない
でしょう。この層が今後＊＊＊と呼ばれるようになるでしょう。

一方、既に親が首都圏に住んでいる所謂ジモティーは、その収入の程度に
よって２つに分かれるでしょう。都心部居住が可能なレベル層は移動する
でしょうが、そのレベルに達していない層は、近郊・郊外の親元に同居か
周辺部に賃貸、さらに遠くに持ち家になるでしょう。収入レベルが低い
層は親元近くに住んで、親の援助を得ながら生活する事になります。

[160: 購入検討中さん]

てか一気に下がるなんてありあないでしょう。
2年前の価格に戻るのはありえないのでは？
別に今がバブルでもないだろうし。
今までが低すぎたのでは。
よって今買わなかったらずっと買えないね。
あっこれ城東の話ね。

[161: 大学教授さん]

第三次産業にとって、立地する都市の集積度は決定的に重要だ。
例えば、アナリストが１日に３人の顧客と会うか、７人と会うかでは
仕事の中身は全く違ってくる。情報で勝負する産業を育てようと
思えば、知的レベルの高い人と人ができるだけ頻繁に直接顔を合わせる
機会が持てる都市にしなければならない。また、高所得者の一定地域への
集積は、高度な新たなサービス形態を生み出す。
今東京では、知的レベルの高い人を中心部に計画的に住まわせ、そうで
ない人を追い出している。この知的産業時代にふさわしいもので東京の
中心を固めようとしている。

[162: 購入検討中さん]

大学教授さんへ


ちなみに地区で言うとどの辺なんでしょうか？

[163: 匿名さん]

この大学教授って人、城東シンジャと同じ匂いがするな。

[164: 大学教授さん]

>>162
当然ですが、人口増加が顕著な都心部です。
今そこに集中と集積が行われようとしています。
まだ始まったばかりですが。

[165: 購入検討中さん]

ほんと、どのエリアでも5年前に買っていれば基本的に成功者ですよね・・・。
あぁぁぁぁ。。泣

[166: 物件比較中さん]

165さん
それは今後の相場と売却のタイミングによる。
今後マンション価格がかなり下がる（超都心一等地は除く）だろうから、
購入価格Ａ、売却価格Ｂとして、
Ａ＜Ｂ　なら成功者
Ａ＞Ｂ　なら失敗者
となる。

[167: 購入検討中さん]

おっしゃるとおりですねー。

でも、ここ1、2年で購入するような人（自分）の場合は、
どっちにしても高値をつかんでしまった人ですから・・・。

[168: 匿名さん]

2年前ならそ失敗という程でもないのでは。
ここ1年の価格上昇が凄すぎた気がする。
正直今の都心近郊マンションのターゲットがよく分からん。
どこも早期完売物件は少ないよね。

[169: 匿名さん]

06夏前までは、セーフ

[170: 匿名さん]

>>161-162　自　作　自　演　ｗ

[171: 匿名さん]

07年に飯田橋の駅前物件買った俺は＊＊＊か。。。

[172: 匿名さん]

>>171
プラウドタワー？
即完物件だし物件そのものは代わりが無いのでいいんじゃないかな。
一応千代田区アドレスだし、飯田橋駅は乗り入れ路線も割と多いし悪くは無いと思う。モデルルームの立地はちょっと？・・・だったが。

[173: 物件比較中さん]

171さん
一生住むんだったらいいんじゃない。納得して買ったわけだし。
でも売却の可能性があるんだったら苦しいね。
完全な「高値掴み」だからね。

[174: 匿名さん]

このスレ、半分近くが城東　信　者　の妄想だなw
しかも何の根拠もない同じ内容をエンドレスリピートする
壊れたテープレコーダー状態w

都合のいいデータや未来予想図を並べ立てているが
逆にここまで煽りのレスをバラ撒いて、他の地区を貶してまで
購入予定者を洗脳しなきゃいけないとあせっている様子は
よっぽど城東の将来に自信が持てないことの表れなんだね。

亀戸物件のような都合の悪いデータが出ると
否定や例外扱いに躍起になるところも痛々しいw

[175: 購入経験者さん]

>>165
この間の耐震偽装とか、今回の施工ミスとかを考えても5年前くらいの
安値の時の物件って本当にまともに作られてるのか不安になるのは
俺だけだろうか。。。
まあ大地震が来て結局全て壊れたらどの道関係ないし、地震来なくて
全物件被害が無かったら分かる訳もないけれどもさ。

[176: 匿名さん]

>>171
千代田区の駅近タワーの希少性は揺るぎないでしょ。
そりゃ底値とは言えないけど、例え多少下がったとしても一定の値を長くキープする。
同年に豊洲あたりに買った人なんかと比べたらはるかに安全。

[177: 匿名さん]

富裕層は数年前に買ってるし、今の価格高いのにグレード低い物件にそれを売ってまで買い替えると思ってる人たちはその根拠は何だろう？

[178: 匿名さん]

>>177
ご参考まで、
心南４区の納税者の給与所得総額はＨ１７からＨ１８で
千代田区８６億増
中央区２４１億増
港区４９７億増
江東区４２８億増
計１２５２億円増
これはＨ１７年中の人口移動を反映しています。
ちなみに港区のＨ１７年人口増は７５４８人、
Ｈ１８年は９６２４人増。
Ｈ１９年１月〜６月の前年比較は、６１８４人増ＶＳ７６４３人増。
年々増える傾向です。
２人で１世帯とすれば、Ｈ１７年は３７７４世帯増に相当。
４９７億円÷３７７４世帯＝１３１７万円/世帯になります。

[179: 匿名さん]

ご参考まで、
心南４区の納税者の給与所得総額はＨ１６からＨ１７で
千代田区９６億増
中央区２７６億増
港区５１２億増
江東区３３７億増
計１２２１億円増
ちなみに港区のＨ１６年人口増は５０４５人、
２人で１世帯とすれば、Ｈ１７年は２５２２世帯増に相当。
５１２億円÷２５２２世帯＝２０３０万円/世帯になります。

[180: 匿名さん]

>>175
あのころのデベは仕事を確保するために
赤字価格で受注してたしね
そんな時にはたしてキチっとした仕事をしてたかどうか
まあ結局は現場管理者の能力如何なんだけどで、心南４区って何？？？