23区内の新築マンション価格動向（その1９）

[ヒマリーマン]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その18：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44507/
その17以前過去スレは>>2

参考サイト（元祖匿名はん紹介リンク先）
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

[664: 匿名さん]

東京駅の東側だと上野、浅草、秋葉原、舞浜、成田くらいしか
行ったことのない西側の住民は多そうだ。

[665: 匿名さん]

埋め立て地区にしたら。

[666: 匿名さん]

色んな統計を見ると、
中央区よりも渋谷区の方が上にあるケースが多いよね。
結局中央区は、銀座や日本橋のブランドだけで地位を維持してる区なのか。

[667: マンション評論家]

今日の日本経済新聞1面より
---------------
「Reit上場　急減　　　サブプライム影響　今年、2件どまり」
内容は
・2007年のReit市場の新規上場は2件で、前年の6分の1.
・サブプライムローン問題をきっかけにした金融市場の混乱が直撃。
・海外投資家がReitの売りを加速し、相場が低迷しているのが原因。
・上場を見送った大手2社は、上場しても投資家が集まらないと判断した。

---------
ここ2-3年の地価上昇の主犯人だったReit市場からカネが逃げ出して
いる（現在の相場は今年5月のピークの3-4割安）ことからも、
実需に基づかないマンション価格上昇も完全に終焉をむかえ、
金利低下・消費税率引き上げ当面なし・住宅購入優遇税制継続など
からマンション買い控えが広がる中、デベの存続をかけた在庫換金
バーゲンセールによる、マンション価格暴落の可能性が高まった
といえる。

[668: 匿名さん]

中央区に優良な住宅地は皆無に近いからね、
マンションがあっても戸建たたんでしょ。
富裕層が集まって住めないからこういう
統計には出てこないよね。

下町も多いし。住み方次第では快適なんだけどね。

[669: 匿名さん]

>>667
勉強不足の記者の受け売り
http://quote.tse.or.jp/tse/quote.cgi?F=histidx/HistIndex&basequote...
ＲＥＩＴ指数は上がってきてまうけどねｗ

[670: 匿名さん]

はい、大手REITは住宅投資やめましたからね。

[671: 匿名さん]

>>669
ＲＥＩＴ指数の位置が自分の感覚からそのチャート見て違和感あってＥトレのツールで見たけど、やっぱそれはチャートの期間がたまたまいいだけの素人がよくハマル間違いだよ。
あなたこそ週足くらいで見てみたほうがいい。
大相場が終わった後のもみ合いの綺麗なチャートです。
まさに仕手相場が終わった感じ。丸山製作所かと思ったわ。

はっきり言ってあなたの方が勉強不足だと思うｗ

いつも読むだけの部外者でした。

今からモデルルーム行って、最近はどんだけな値段か見てきます〜。

[672: 匿名さん]

勉強不足は日経の記者のことだよ。
投資家から金が集まらなくてもＲＥＩＴの数を増やす必要は
ない。ＲＥＩＴは不動産再生の出口の役割を担えばいい。

大きな流れでは、不動産再生ビジネスに向かって
リートとデベの連携が今後も続くよ。ただし住宅ジャンルではない。
三井と日本なんたら投資法人、ＪＦＥとかデベが再生してリートに
渡す流れが今後も続く。

ＲＩＥＴとマンション価格は関係ないんだってばｗ

[673: 匿名さん]

はい、REITは住宅投資してインカムゲインが取れても、
キャピタルロスが発生するので、住宅市場から手を引きました。

REITの価格とマンション価格を比較するのはナンセンスです。

[674: マンション評論家]

Reitの上昇をネタに「地価がドンドン上がってます。来年はこの
価格じゃ買えませんよ」というセールストークでマンション価格
を吊り上げ、空前の利益を計上したデベ各社の策略にはまって
今年高値掴みをしてしまった人がいかに多いことか。
今後はマンション価格は適正水準へと下げ足を速めるでしょう。

[675: 匿名さん]

REITネタが分かるレベルの客は、
それで地価が上がって〜なんてもともと信じちゃいないよ。

逆にREITネタが分からん客に、そんなセールストークを言うだけ無駄。

従って、策略の価値は無し。

[676: 匿名さん]

下がる下がるとか適正水準へって騒いでる人
今の辺りが適正水準なのね
歴史的安値と比較はしないでね
難しい言葉を覚える前に、東京に住むということが難しいということに気付こうね。

[677: 匿名さん]

チャレンジ価格の中古物件在庫が、
市場に山積み状態だけどいつ価格が下がるんでしょうかね？

来年初頭に完成する豊洲と勝どきなどの大型タワーから、
どれだけ築浅物件が市場に溢れ出るのかも興味あります。

[678: ビギナーさん]

>>676
今の価格が適正という根拠はなんでしょう？
土地の仕入れ値高騰を勘案して適性価格だというのはデベ側の論理で、単にマーケティングを軽視して消費者ニーズからはずれたマンションを大量生産してしまった状況が現在の状況だと思います。
勢いだけで短期間で何割も吊上げちゃった異常な価格だということはデベも認めてるところだし、至るところで大量在庫の現状は、とても正常とは思えないんだけど。

[679: 匿名さん]

＞676

同感ですね。確かに調子にのってやりすぎって物件もあるけど、多くは東京の利便性を考えると今ぐらいが多分適正価格なんだよね。

景気がすごく悪くて、暴落していた時から適正価格に戻っただけでしょ。

だいたい坪350とかも出せない様なら、無理しないで川崎とか大宮に住めば良いじゃん。良いとこだよ。

[680: 匿名さん]

１月から９月の成約率で分かったことは、
都心部でも、町並みが悪い北部は富裕層向けは無理ってこと。
新宿区、豊島区、文京区。
坪単価が上がりきってしまったから、狭小化で価格を抑えるしかないが、
６０ｍ２レベルで６千万円がはたして売れるか？

富裕層向けが売れているのは千代田区と港区くらい。

目黒区、渋谷区は物件自体が出てこなくなっている。
この２区が今でも５００戸を超える高額物件が売れるか微妙。

世田谷区、杉並区は戸建からの買い替えの高齢者向け
高額物件は売れているが、真の富裕層向けとは言えない状況。

[681: 匿名さん]

２００６年の首都圏新築マンション販売実績より
２５００万円以下　　　　３９３７戸
２５００〜３０００　　１０４６９戸　
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
３０００〜３３００　　　７９９６戸
３３００〜３５００　　　６０９０戸
３５００〜３７００　　　６０９８戸
３７００〜４０００　　　８１６２戸
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
４０００〜４３００　　　６２５０戸
４３００〜４５００　　　３６６２戸
４５００〜４７００　　　３０６３戸
４７００〜５０００万円　３８３５戸
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
５０００〜５５００　　　４７４１
５５００〜６０００　　　３２２８
６０００〜６５００　　　２０５２
６５００〜７０００　　　１４３７　都心部価格帯１１４５８戸
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
７０００〜８０００　　　１４０５
８０００以上　　　　　　２０３８　富裕層向け価格帯３４４３戸
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー

[682: 匿名さん]

680さん。
以前は、都内に住むという方は、狭くても都内と考えたものですよ。
60平米6000万が買えない人は、50平米5000万とかね

富裕層は、千代田区と港区って…
富裕層向けの物件ってのはありますか？

あるにはあるけど滅茶苦茶高いよ
富裕層なら、広さが50坪くらいは欲しいからね

[683: 匿名さん]

>>682
以前は、都内に住むという方は、狭くても都内と考えたものですよ。
60平米6000万が買えない人は、50平米5000万とかね＞
それが嫌で、郊外に人口が流れ出してしまったんだが・・・
武蔵小杉が人気化しそうだな。

[684: 匿名さん]

>679

>だいたい坪350とかも出せない様なら、無理しないで川崎とか大宮に住めば良いじゃん。良いとこだよ。

いいこというなあ。
川を渡ったら雰囲気変わるけど、たいして通勤は不便にならないし、十分快適に住めるよね。
買えないから適正価格より高いって発想はなしだよなあ。

マンションとして買い手がいないほど高額だ、というなら、その場所はオフィスなり商業地なりで使うべきところだということでしょう。

[685: 匿名さん]

一昔前の田園都市線みたいなもんですね。
ちょうど良い価格帯で、まあまあのリーマンがいっぱい住む地域になっちゃった。
やっぱ狭くて高いのは勘弁だよな。

[686: 匿名さん]

>>685
さらに昔で言えば世田谷区と杉並区。
土地神話で、まあまあのリーマンが買える所は郊外に遠ざかり、
バブル崩壊で都心部に戻って
また郊外に遠ざかる。
職場に近いところに住みたいけど、高くなったら買えるのは狭くなる。
それぞれが都心にできるだけ近くて、そこそこの値段のところを
一生懸命探すしかなさそ。

[687: 匿名さん]

悪い意味ではなくて、最近は女性も社会で活躍しています。
東京の良い場所は、そのような女性が快適に過ごす場所へ…
狭くて高くても、それなりの需要があるのが東京の便利な場所です。

[688: 匿名さん]

>>677
中古在庫が山積みというが、三井のリハウスとかでみていると、どんどん物件が回転しているような気がするが。しかも心なしか少しずつ上がってきているような。

[689: 匿名さん]

>680

良いこと書いてるじゃないの？

>目黒区、渋谷区は物件自体が出てこなくなっている。

売れる売れないの以前に物件が出てこなくなってるの
売り物が無い状況で、何故値段が下がるの？

神奈川、千葉、埼玉でも良いマンションあるじゃないの
買えない人は、目線を変えなきゃ

西武ライオンズ（西武鉄道）全盛時代
所沢辺りもブームに乗り億ションありましたよね？

[690: 匿名さん]

地震で一番怖いのは
帰宅難民化と
帰途が火災多発地域で治安が悪化、
暴徒の集団略奪と○○がすさまじい状況になることです。

火災による消失棟数分布
赤いところが多発地域ですから、都心勤務の人は、その輪の内側に住む
べきでしょう。
http://www.bousai.metro.tokyo.jp/japanese/knowledge/pdf/h18choka/shiry...
道路が瓦礫で閉鎖され通れなくなる率
赤いところが危なく、２３区でも北部に集中しています。
２３区北部および埼玉県の居住は避けるべきでしょう。
http://www.bousai.metro.tokyo.jp/japanese/knowledge/pdf/h18choka/shiry...

以下は通常時の治安状況
震災時には、特に中央線沿線の治安は極端に悪くなるでしょう。
警視庁犯罪マップ
ひったくり
http://www.keishicho.metro.tokyo.jp/toukei/yokushi/yokushi.htm
住居侵入盗
http://www.keishicho.metro.tokyo.jp/toukei/yokushi/yoku_aj.htm

働く女性が増えて来ました。
震災時の帰宅難民化だけは絶対に避けるようお勧めします。
基本は職住近接です。

[691: 匿名さん]

時間的確率から言えば、大地震は勤務時間外に起きる確率が高いのだが・・

大震災のとき家に帰らなくちゃいけないから近くの場所・・ってのも
なんか笑える話だな。
都内でも江戸川、足立なんか職場からいくつ端わたるんだ？
有明も豊洲も交通網が遮断して端がおちたらどうやって帰る？

[692: 匿名さん]

学生を含め、
女性の一人暮らしを避けるべき地域（２３区）

ひったくり
西側の山手線沿いと京浜東北線沿いの品川区、大田区に多い。
http://www.keishicho.metro.tokyo.jp/toukei/yokushi/yokushi.htm

住居浸入盗
中央線沿線、特に高円寺、阿佐ヶ谷が最多発地域、
山手線西側外に大きく発生多発地域が広がっている。
http://www.keishicho.metro.tokyo.jp/toukei/yokushi/yoku_aj.htm

[693: 匿名さん]

端じゃなくて橋ね

[694: 匿名さん]

>>689
怖いのは、高値を維持しつつ供給量が細って行くエリアです。
将来の地域のポテンシャルを著しく劣化させ、
最終的には、長期にわたる停滞を招いてしまいます。

[695: 匿名さん]

どこに住むべきかでなくて、いくらになるかを語るスレだろ？　え？なんで
そうやって話題をずらす。

[696: 匿名さん]

>>695
治安、風俗に不安があるところのお値段は下がって行くでしょ。
特に女性の社会進出が進んで行くと。
豊島区、新宿区、渋谷区あたりはやばそうｗ

[697: 匿名さん]

>692
なんかここまでしつこいと素人じゃなくて業者としか思えないんだけど、
一応言っておくと西の方が住居侵入が多いのは戸建中心の高級住宅街だから。
城東の安い賃貸に暮らす中国人たちは、城東の貧乏住宅に入っても何もないので西まで遠征に行っているだけの話。
女性が住むのなら粗暴犯の多い繁華街を避ければ良い話。

[698: 匿名さん]

>>697
女性にとって危険な場所は、人気のない場所、とくに住宅街の道は入り
組んでおり、尾行がしやすく逃走しやすい構造となっていることから
非常に危険な場所と言えます。
時間帯は日中でもありえるのですが、やはり暗いという条件から
夜間が危険です。
女性は普段から自分の通る道をよく知っておくことが第一です。
どこに横道や小道があり、どこに樹木のかげや空き地、廃屋などが
あるかなど死角をすべて知っておくのです。男がひそんでいたり
飛び出してくるような場所を事前に知っておきましょう。
夜遅くなって場合は駅からタクシーで帰る等、自己防衛が必要です。
駅近でない限りは、戸建とアパートが混在したエリアへの居住は
避けるべきでしょう。

[699: 匿名さん]

>>698
詳しいな。警察関係か、加害者側かどっち？

[700: 匿名さん]

心東に好んで住みたい女性なんていないでしょ。
10代20代の女性に青山、表参道、恵比寿、代官山あたりとあんたんちのあたり、
どっちに住みたいか聞いてみな。
半ば捏造されたような既存のデータじゃなく生の意見を。
100人に聞いて5人いるかどうかでしょ。

若い世代の意見が今後30年くらい先のニーズを意味してる。

[701: 匿名さん]

明治通りより内側ならＯＫでしょ。
風俗店も混じらないしｗ
女性ももっと実態を知った方が良いよな。
知れば被害も最小に出来るのにな、

[702: 匿名さん]

正直、>>692>>698の執念深いコピペは、
それだけである種の人格障害を思わせます。
城東城南どっちでもいい。あなたの隣人になりたくない。

[703: 匿名さん]

>>696
女性のみなさん参考にしてください。
風俗系が盛んなところ
所轄別売春検挙件数多い順。２０件以上のところ。
住むには不適なところで、値が下がる可能性が高いです。
1位　池袋　９８件
2位　浅草　６９件
3位　巣鴨　６５件
4位　新宿　５９件
5位　麻布　５０件
6位　渋谷　４６件
7位　四谷　２７件
8位　板橋　２５件
8位　野方　２５件
10位　目黒　２３件
11位　池上　２１件

[704: 匿名さん]

真の事実をみなさんに知って頂くことは良いことだとおもいますよ。
業者に変にイメージを洗脳されて、
しょうも無いところを高値で買ったり、借りたりするケースが多いから。
特に上京間もない人は良く分からないところがありますから。
有益な、嘘でない情報であればどんどん提供お願いします。

[705: 匿名さん]

＊＊＊業者さんですか？
一般人は誰がどこにお金をだそうが関係ないのですが・・・

[706: 匿名さん]

７０３さんは無茶苦茶な議論をしていますね。

例えば６位の渋谷区なんて渋谷駅の目の前の繁華街と松涛、南平台、広尾などを比べてみてもしかたないでしょう。

もし比べるならば、住宅用の地域でどの程度犯罪や売春検挙でもあったかをあげて比べるべきでしょう。

例えば松涛や南平台で売春検挙がそんなに起こっていますか？

こういう誤解を生じる書き込みはあまりいただけませんね。

[707: 匿名さん]

>>692、>>698、>>703あたりはまともな住宅地を貶め、自分の保有する城東物件を売り逃げたい業者or個人投資家なので、あまり真に受けない方が良いと思います。かなりマニアックな数値まで持ち出してきているので末期症状。

[708: 購入検討中さん]

ところで、

心東４駆ってなんですか？

初めて聞きました・・・

[709: 匿名さん]

>>708

心東４区

①江東区　豊洲（パークシティ豊洲）
②墨田区　錦糸町（ブリリアタワー東京）
③台東区　秋葉原（タワーレジデンストーキョー）
④荒川区　日暮里（ステーションガーデンタワー）

[710: 購入検討中さん]

>>709さん

ありがとうございます。

それって城東のことですか？

[711: 匿名さん]

>>709

隠れ

　中央区　勝どき（ＴＴＴ）

[712: 匿名さん]

>>706
ご参考まで所轄警察署マップ
いずれにしても、風紀が乱れているところは避けるべきでしょ。
松涛なんて名前に騙されない様にしないとね。
実際渋谷駅前から歩いてみれば良く分かります。
http://www.keishicho.metro.tokyo.jp/toukei/jikomap/jikomap.htm
例えば、地点別交通人身事故発生状況（平成19年上半期）
こんなところも、住む場所としては避けた方が良いでしょう。
区分 管轄警察署 交差点名 発生件数 死者 負傷者数
1 世田谷 上馬 15 0 16
2 富坂 春日町 14 0 15
3 高井戸 中の橋 13 0 16
3 四谷 新宿5丁目東 13 0 13
5 代々木 初台 12 0 13
6 渋谷 渋谷警察署前 11 0 15
7 品川 北品川2丁目 10 0 13
7 代々木 笹塚 10 0 12
7 西新井 西新井1丁目 10 0 12
7 北沢 大原 10 0 11
7 中野 中野坂上 10 0 11
7 麻布 赤羽橋 10 0 10
13 代々木 富ヶ谷 9 0 16
13 蒲田 大鳥居 9 0 13
13 麻布 西麻布 9 0 11
13 富坂 千石1丁目 9 0 11
13 大崎 西五反田1丁目 9 0 10
13 成城 環八船橋 9 0 10
13 四谷 四谷見附 9 0 10
13 本富士 水道橋 9 0 10
13 麻布 六本木 9 0 9
13 四谷 四谷4丁目 9 0 9
13 目白 要町1丁目 9 0 9
24 麹町 三宅坂 8 1 8
24 神田 神保町 8 1 7
24 玉川 用賀1丁目 8 0 13
24 大森 大森東 8 0 11
24 田無 北原 8 0 11
24 玉川 瀬田 8 0 10
24 王子 王子駅前 8 0 10
24 光が丘 谷原 8 0 10
24 千住 千住宮元町 8 0 10
24 亀有 青戸8丁目 8 0 10
24 田園調布 南千束 8 0 9
24 世田谷 駒沢大学駅前 8 0 9
24 世田谷 三宿町 8 0 9
24 目黒 大鳥神社 8 0 9
24 練馬 豊玉陸橋 8 0 8
24 世田谷 世田谷警察署前 8 0 8
24 新宿 大ガード西 8 0 8
24 高井戸 上高井戸1丁目 8 0 8
24 池袋 池袋西口五差路 8 0 8
24 王子 溝田橋 8 0 8
24 立川 曙橋 8 0 8
45 万世橋 須田町 7 0 9
45 北沢 大原2丁目 7 0 9
45 富坂 壱岐坂下 7 0 9
45 下谷 大関横丁 7 0 9
45 愛宕 西新橋1丁目 7 0 8
45 大森 平和島口 7 0 8
45 渋谷 渋谷2丁目 7 0 7
45 城東 境川 7 0 7
45 麻布 新一之橋 7 0 7
45 蒲田 南蒲田 7 0 7
45 碑文谷 柿の木坂陸橋下 7 0 7
45 代々木 代々木公園交番前 7 0 7
45 上野 台東1丁目 7 0 7

[713: 購入検討中さん]

道路には住まんぞ