23区内の新築マンション価格動向（その1９）

[ヒマリーマン]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その18：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44507/
その17以前過去スレは>>2

参考サイト（元祖匿名はん紹介リンク先）
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

[62: 匿名さん]

財務省官舎？そんなのありました？

[63: 匿名さん]

>>62
あるよ
区主導で隣接マンション＆ヤマタネを含んだ
再開発になるかもしれんけど
この前は単独で報道されてたな

[64: 匿名さん]

以前は財務省って入り口に書いていたけど、今は消えてる。
それに周りを頑丈に鉄骨で補強しているような外観。
頑丈そうにみえるから建て壊しそうに思えんな。

[65: 匿名さん]

この前は単独で報道されてたな

単独とは、江東区役所からの
報道ということ？
また何時頃の話ですか

[66: 匿名さん]

リバーシティの川向こうのヤマタネ？
駅から遠目だけど、眺望が素晴らしいじゃない。
あそこにタワマン建てたら、凄い倍率になりそう。

[67: 匿名さん]

質と量とは反比例するものですよ。
高級店は、顧客の人数は追究しない。できない。
ユニークでハイクオリティなサービスを提供しようとすれば、
上客だけが、対応できる人数いるのがベスト。

新興開発地区の人口過密地域には、
到底文化とはいえないマニュアル化された大衆店が繁茂する。
勢いに乗ってイナゴのように消費して、そして古びていく。
既に銀座でさえ、大衆化しつつあるよね。

[68: 匿名さん]

いよいよ始まった。
バブル崩壊。
信用収縮が始まったら、潮目がかわる。
株含めてギリギリでやってる輩は、市場から退場だ。
怖い怖い。

いざ凪ぎ景気超えも２００８年までもたなかった。

[69: 匿名さん]

株も外貨もやってないから
べつに気楽だ。

[70: サラリーマンさん]

江東区が本格的に動き始めたら都心近くの
優良、大規模マンションが目白押しになりそう。
ｍ２で７０万台から８０万台で手ごろな価格で
量もかなりの数になるか？
港区で減った分を補って余りあるか？

[71: 匿名さん]

株や外貨でマンションの頭金を増やそうとしてた人は物件価格が下がってくれないと困るのかね。

そういう人は需要と供給について考えてみるといいかも。
なぜ株安なのにマンションの価格が下がらないかとか
円高なのにヨーロッパのブランド物は値下がりしないかとか。

[72: 匿名さん]

銀座三越の改装計画も発表になりましたね。

新宿は高速バスの発着場を整備だって、
年々田舎志向が強くなってるｗ

[73: 匿名さん]

>>71
>なぜ株安なのにマンションの価格が下がらないかとか
これからマンション下がりますよ。
株は先行して下げてるだけです。
2008年以降の景気悪化というか不況入りが現実になりつつあります。

[74: 匿名さん]

それでは「2007年が最高値圏だった」と来年の今頃振り返れば良いということですね。

[75: 購入経験者さん]

今年買っちゃったヒトは間違いなく「高値掴み」ですね。
バブルの二の舞か。早く手付金放棄してでも解約した方が
賢明かもね。

[76: 匿名さん]

バブルの二の舞ほどあがってないでしょう。
手付金の額（=1割）ほど下がるかな？

え？手付金100万しか入れてない？
じゃあそのくらいは調整で下がるかもな。

[77: 匿名さん]

新新価格で2割は上がったから、2割は下がるよ。
とりあえず、全財産を現金にしておいて良かった。
今回の株安は相対的にプラスとなっています。

[78: 土地勘無しさん]

そんなに下がるかぁ？

[79: 匿名さん]

青山あたりにほしいのですが、
どれくらい安くなりますかねぇ？
チョー楽しみ。

[80: 匿名さん]

>>79 それは無理ｗ

[81: 匿名さん]

>>79
まず郊外の足立区から下がるから、そちらをお勧め。

[82: 匿名さん]

新新価格の主要因は土地価格が急騰したことというのは異論ないよね。ならば最近の用地仕入状況を見れば、今後の価格動向が見通せるはず。首都圏物件の2割を施工している長谷工が、首都圏のマンション用地を路線価の何%で落札したかを時系列で開示しています。（ホームページ参照）

2004年度通期　路線価比133%（50件落札）→2005〜06年　旧価格物件に
2005年度上期　路線価比205%（25件落札）→急騰、2007年新価格物件
2005年度下期　路線価比199%（25件落札）
2006年度上期　路線価比238%（26件落札）→更に上昇、2008年売出し？
2007年度下期　路線価比257%（19件落札）→更に上昇
2007年度上期　路線価比214%（15件落札）→やや落ち着く

路線価自体の上昇もあるので、2007年上期の落札価格は2005年度物件よりは高い。これらが売り出される2009年頃の価格は、仕様を下げて建築費用を抑えても今年の新価格・新々価格位にはなると思われる。

こうして見ると、今年買った人は去年買えなかった点では残念でしたが、今後も中々下がらない売出し価格とにらめっこする生活よりは幸せなのかも。

[83: 匿名さん]

まあ睨み合いが数年続くだろ
今欲しい人にとっては悲劇だわな

[84: 匿名さん]

そう。
手持ちの中古物件は、高く売れる今の内に売却したい。
でも次に買う新築物件も高い。

[85: 匿名さん]

新新価格以上で売り出すのはデベの勝手。
エンドが付いていけず在庫が積みますだけだろう。

金融機関もこれ以上の価格ではマンション売れないと考えているらしく、「マンションにして分譲しても売れないから更地のままどこかに売ったら？」ってデベに言い始めてます。

さて、どうなりますかね。
来年景気が悪化し、税負担が重くなりただでさえ消費マインドが冷えてきているところに給与減となれば、今のマンション契約率（60%台後半）の維持すら難しいでしょう。

[86: 匿名さん]

問題はサブプライムなんかじゃない
なんで、マスメディアも誰も彼も＊＊のひとつ覚えのようにサブプライムとしか言わんのでしょう！
問題はアメリカ住宅バブルの崩壊です。
今まで１０％近く上がっていた住宅価格が下落し、在庫も空前の高水準。
とたんに今まで価格上昇を見込んで投資目的で買っていた人たちが誰も買わなくなり、
益々価格下落
→ローン担保価値の下落による焦げ付き
→今まで貸しまくっていた住宅ローン会社破綻
→住宅価値の上昇を見込んで高金利で借りていた人たちは売るに売れずローンだけが残り家計を圧迫
→個人消費の落ち込み
とまさに日本が過去に経験したバブルの崩壊を今アメリカが直面しているのです！
サブプライムモーゲージの問題なんていうのは単にその副産物に過ぎません！
本当の問題はアメリカの住宅バブルの崩壊と経済失速です。
確実に今それが進行して来ています。

[87: 牛乳配達さん]

>>86
そんな誰でもわかっている話を得意げにいわれても困る。
だからどうなるって話だ。
昨年から景気低迷が続き住宅バブルが崩壊したからサブプライムが
表面化したわけだ。
サブプライムで損失を計上して金融株が下がり、米国のドルの
信用が落ちて円が相対的に円高になっている。
原因などだれもわかっている。その先の予測を書くほうが大事だよ。
早起きしてＮＹダウとドル・円の動きばかり追っていてもはじまらんよｗ

[88: 匿名さん]

>>82
ｍ２単価で７０万円台〜８０万円台が
所得が高いサラリーマン層が購入する価格帯。
富裕層と違いその数は多く、首都圏だけでマンションを年間
１４０００戸購入している。
この層を多く取り込めるエリアは発展する。
昔の世田谷区、杉並区そして田園都市線がそうだった。
現在は職住近接を求めるニーズは強く、また、それが当たり前になって
来ている。将来の発展エリアは都心に近く、それでいてｍ２単価
７０万円台から８０万円台が提供できるところとなる。
坪単価で言えば２３１万円〜２９４万円
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/unit_price_ranking_1....

[89: 牛乳配達さん]

三角合併だのＴＯＢだの外資にのっとられないように
株主還元して株価を維持してきたわが国企業も、株安が
すすみ、物価上昇なら、仕方なしに賃上げ容認にすすむ。
そうなれば毎年の物価上昇にあわせて平均賃金が上がる。
平均給与があがることで、平均的サラリーマンの
購入坪単価の上限も２５０万から毎年徐々に上がっていく。
ゆっくりとインフレと不動産価格の上昇がすすむ。
米国景気低迷なら内需拡大バブル。
過剰流動性が米国の住宅資金にまわらず国内に戻れば
早晩そういう流れだろう。
住宅価格はそこまで待って再びあがりつづける。
国内では賃上げのできる企業とそうでない企業の所得格差
がひらく。まぁもとからそうだけど。

[90: 匿名さん]

その前に
適正価格でまとまった量の供給が可能な
都心に近いエリアに
高所得リーマン層の集中居住が進んで行きますよ。
これからの５年が勝負でしょ。

[91: 匿名さん]

所得の高い層は踊らされて一カ所に集まったりせずに、
自分の価値観でセンスに合うところを選ぶでしょ。

[92: 匿名さん]

城南が値下がりすれば城南に行く。

都心に近いと言われて城東に行く必要はないな。

[93: 匿名さん]

そう。
車だって、故障が少なく燃費もいいからとの理由だけで選びはしない。
その前にメーカー、ステイタスが優先される。
家も、会社に近くて安いからという理由では選ばない。
「住む場所」ってとても重要だから。

[94: 匿名さん]

>>89　支離滅裂ですねｗ
今の日本企業に賃上げの余力なんてないですよ。
それに信用収縮で過剰流動性そのものがなくなりますので、
バブルなんて起きません。妄想もいい加減にしましょう。

[95: 匿名さん]

それ以前にこのまま株安が続くとの保証もない。
夜明け前が一番暗い。

[96: 匿名さん]

もちろん夜明け前の保障もない。

[97: 匿名さん]

つーか、日が暮れて夜になったばかりだから、当分夜明けは来ないよｗ
ますます暗くなる一方だよ。

[98: 匿名さん]

１０月、市区別供給戸数上位20の申込率
順位 市区 供給戸数（戸） 申込率（％）
1 東京都江東区 380 79%
2 東京都板橋区 215 94%
3 東京都杉並区 208 85%
4 千葉県柏市 160 90%
5 東京都足立区 149 76%
6 東京都台東区 148 64%
7 神奈川県相模原市 138 48%
8 東京都江戸川区 129 50%
9 千葉県市川市 128 74%
10 埼玉県さいたま市南区 112 77%
11 東京都大田区 110 80%
12 東京都練馬区 106 91%
13 東京都北区 95 66%
14 神奈川県川崎市幸区 92 100%
15 東京都豊島区 87 85%
16 東京都世田谷区 87 70%
17 埼玉県川口市 85 41%
18 東京都中野区 77 73%
19 東京都立川市 74 70%
20 神奈川県横浜市中区 72 75%

[99: 匿名さん]

問題はインフレに見合うように賃金が上がるか、否か。

そこへ、経団連、賃上げ容認へ、のニュース。
賃上げは内需拡大に資する、として前向きのメッセージ。

こんなこと過去にあったか？
余程なんだね。それと労働組合の実質上の消滅。

株価暴落したら、どんな具合になってゆくのか。
デフレ不況に戻り、一流物件までも安くなれば、大争奪戦が始まる。
スタグフレーション進行では、どうなるか。１０年以上もデフレに慣れてきたので、どうも予想しにくい。

[100: 匿名さん]

マンション低迷　「強気の価格」裏目
http://www.yomiuri.co.jp/homeguide/news/20071116hg03.htm

記事より
・２００７年の首都圏のマンション発売戸数が１４年ぶりの低水準に落ち込む見通しとなったのは、地価の上昇などを理由にしたマンション業者の強気の価格設定が消費者に受け入れられなくなってきたことが背景にある。
郊外ではマンションの在庫が増え続け、値下げの動きも出始めている。　　　　　　　　　　　　　　　　　　^^^^^^
・マンション人気が落ち込んだのは、価格だけでなく「買い急ぐ必要がなくなった」（不動産大手）のが原因との見方が多い。
米国の住宅ローン問題が発端となった世界的な信用収縮が起き、住宅ローン金利の引き上げは遠のいた結果、「今が買い時」との売り文句が効きにくくなっている。
・モデルルームの来場者が少ない物件では、「販売を一時的に見合わせ、４００万〜５００万円程度の値下げをした上で販売を再開したり、家具などをつけた事実上の値引き販売が出てきた」という。


”郊外ではマンションの在庫が増え続け、値下げの動きも出始めている”そうです。

[101: 貧民団塊Jｒ.]

おいおい、なんだか大変なことになってきたな。
http://jp.reuters.com/article/businessNews/idJPJAPAN-29009620071122

[102: 匿名さん]

>100
読売の記事は、
発売戸数と契約戸数を混同して書いてるね。

住宅着工の遅れによる発売戸数の減少を、
強気価格と関係するような結論にしてるし、
素人が書いた記事かいな。

[103: 匿名さん]

っていうか
東京２３区内のマンションは売れ行き好調
と書いてある記事だろ

ここは郊外マンションスレではない

[104: 匿名さん]

＞100
そう　クールに様子見されて、実需がついて来ない状態を外資等の投機筋やデベは恐れている
こんなに急にマインドが冷え込むとは思ってもみなかったというところだろう

損してまで売る訳ないとか、コスト上昇しているのだから価格が下がる訳がないとか、供給が少ないから云々、中にはサプライヤーと思しき必死の買い煽り等もあって楽しく読ませてもらったが、日本の不動産市場も成熟して 主従関係が明確になり、投機の思惑通りにはいかなくなったという現実を社会が認識する様になれば、人々の住居に対する考え方も変わって来るのかもしれない　（例えば 生活のスタイルに応じて使い分ける手段に過ぎないというふうに）
バブル崩壊後、赤子の手を捻るように利益を上げたハゲタカ共も今度は早々に撤収か？

＞最終需要に結びつかなければ ただのババ抜きゲームである
（ババ掴んだ奴の負け）
という指摘が端的だ

[105: 匿名さん]

不動産情報サービスのマーキュリーの調べでは、2007年10月に首都圏で5348戸の分譲マンションが供給され、申込率は75％とまずまずの結果となった。供給戸数は前月の5251戸からほぼ横ばいだ。

　初月申込率は東京23区が77％、東京都下が74％、横浜・川崎が82％、千葉県が82％と好調だったのに対し、神奈川県下が67％、埼玉県が64％とやや伸び悩んだ。

　東京23区では2239戸を供給し、平均坪単価289.6万円、平均面積は67.39平方メートル、価格は5903万円だった。

　行政区別上位では東京23区内が上位を連ねた。最も供給の多かった江東区では、湾岸エリアをはじめ、大規模物件のまとまった供給が重なり市場を牽引した。

　供給上位駅の中で坪単価が413.1万円と最も高かった浜田山駅では、「パークシティ浜田山」（総戸数522戸）の初回販売が行われ、即日完売を果たすなど好調な滑り出しを見せている。

　10月に初回分譲された総戸数500戸以上の物件は以下。
「亀井戸レジデンス 」第1期 100戸（東京都江東区・亀戸水神駅・総戸数707戸）
「イニシア千住曙町」 第1期 36戸（東京都足立区・京成関屋駅・総戸数515戸）

[106: 匿名さん]

都心部の供給が減って行って、
県境外周区と３県の隣接地域の需要の食い合いの様相が濃くなって来ている。
それより外の超郊外は地元需要のみに頼っている状態で、
数売れそうな気配は皆無。
供給数量が多い超郊外の申し込み率（４〜１０月実績）。供給数量が多い順。
例外はＴＸ絡みの柏市周辺のみ。
相模原市６６％、柏市９８％、横浜市都筑区７７％、八王子市６６％、
千葉市中央区６５％、厚木市７４％、町田市６２％、川崎市多摩区６４％、
横浜市金沢区３２％、藤沢市５０％、流山市８９％、

[107: 匿名さん]

首都圏のマンション　これからの買い時
- 平均４６９３万円だから年収９００万円必要！ -
http://gendai.net/?m=view&g=syakai&c=020&no=34564

記事より
・一般に、買えるマンションの値段は年収の５倍といわれていますから、年収９００万円以上必要です。３０代前後の団塊ジュニア世代は結婚や子育てを控えて他にもお金がかかる。たとえ夫婦の年収合算でといっても、簡単に買える値段ではありません
・物件はこれからも出てきます。身の丈に合った物件をゆっくりムリしないで探すべきです
・ゼロ金利が解除され、昨年の今ごろは「金利が上昇するから、マンションは早く買った方がいい」なんて話もあったっけ。しかし、予想外のサブプライム禍で、金利はほとんど上がっていない。それに、サブプライムが金融機関だけじゃなく、一般企業の業績にまで影響してきたら、再び大量リストラの時代に逆戻り……なんてことになりかねない。


買えるマンションの値段は年収の５倍といわれていますから、平均４６９３万円だと年収が９００万円以上必要だそうです。
慌てない、慌てない。買い時は、ひと休みして考えるが賢明だ、とのこと。

[108: 賃貸住まいさん]

地価の上昇もありますが、建設費のコストが問題ですよね。
今後は、まだ、高くなるんでしょうか・・・。

[109: 購入検討中さん]

>>107
値段が上がれば、買える人の絶対数は減って行きますが、
地域による勝ち負けがより鮮明になって行きます。
成約率が低くなるにしたがい供給量を減らして行く地域。
高い成約率を維持しながら、供給を増やして行く地域。
トータルでは減って行きますが、分譲マンションの集中傾向は逆に強まって行きますよ。

[110: 匿名さん]

>>108
例の建築基準法改正のドタバタで、建築資材の在庫が急激にダボついて、
資材の価格が急落しているというニュースを少し前やってましたよ。
それで、資材を扱う中小企業がピンチだってことで。
それをマンション価格に転嫁しようとするのはもはや過去の話です。
建築資材の高騰を今言うようなデベは結構悪質だと思われます。

[111: 匿名さん]

でも資源の価格はどんどん騰がってるからね。
マンション価格に転嫁しているんじゃなくて、単純に
原価に対する粗利がナンボという計算しているだけだと思うよ。