23区内の新築マンション価格動向（その1９）

[ヒマリーマン]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その18：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44507/
その17以前過去スレは>>2

参考サイト（元祖匿名はん紹介リンク先）
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

[581: 不動産購入勉強中さん]

それも含めて、指標の見方だと思うんですが。。

たとえば、デベの売り方は確かに、販売可能な個数を見極めて、販売数を決めるというやり方が多いですが、それでも、ビーコンみたいに、売れ残りが生じるところもあるし、また、某デベのように、売れ残ってもじっくり売っていく方針のところもある。

その意味では、率をみるよりも、順位や契約数に注目すると良いのではないかと思います。

あと、契約率の微妙な差はほとんど意味がないものと考えられます。どのデベが供給するかによって売り方が違いますからね。

さて。

[582: 匿名さん]

下がるような状況ではないがもし下がるとしても
価値を下げたくないなら隠れてセールをする。

高いから売れないものを売れる値段までいっきに
下げて売るなんてことはない。

自分で相場を下げるようなマネはできない。
デベの子会社が買い取って賃貸。
少量なら買取業者に売り、彼らは関連会社とつるんで
仲介手数料を上乗せして売る。
売主が変われば値引きしても文句は出まい。

賃貸で回っていれば、一括で買ってくれる相手もでてくる。
だいたい少しでも高値で買っている客がいたら値引き販売したら
黙っていないだろうよ。

赤坂や大崎や大橋のタワーが旧価格で出てくるなら話は別
だがね。

[583: 匿名さん]

契約率と家賃って、販売後に賃貸するのですか？
中央区にはアパートに毛の生えたような賃貸ワンルームマンションが沢山ありますけど。

[584: 匿名さん]

とりあえず江東区のランキングが高けりゃ
何度もコピペする人間は無視すべし
われわれが考慮すべき部件が占める率はそもそも少ない

心南？江東区は読んで字のごとく
川向こうの東側です

[585: 匿名さん]

マンションは都心部の高額志向が強まり、
戸建は郊外の低価格志向が強まっているようです。
マンションの場合、グレードを下げて、建築コストを下げるには限界が
あるが、戸建はいくらでも安普請仕様が可能。

マンション価格上昇、購入者の年齢も上向き　フラット35利用者調査

　住宅金融支援機構はこのほど、07年度７月から９月の長期固定金利住宅ローン・フラット35利用者調査を行った。同調査は、買取承認を行ったうち集計可能となった9,288件を対象に実施したもの。

　それによると、住宅価格では、前年同期の調査と比較して、新築戸建住宅では価格が軒並み横ばいないしは下落している一方で、マンション価格は3,581万円と、前年同期の3,399万円から5.4％の上昇となった。

　マンション購入者の年齢構成比では、40歳以上が27.8％から31.1％へと増加。平均年齢でも36.9歳から37.3歳と上昇した。

　マンション購入者の世帯年収構成比は、600万円以上が51.0％から56.1％へ増加。平均世帯年収でも682万2,000円から717万3,000円へ上昇した。同機構では、年齢・世帯年収の上昇の背景として、第２次ベビーブーム世代の年齢の上昇による影響、マンション価格の上昇を一因として挙げている。

[住宅新報　2007年12月3日]

[586: 匿名さん]

このあたりの調子が悪い区の分析をすれば？
県境外周区以外でも、北部の区は人気が無くなってきているようだ。
将来性が無いからでしょうか？

　　　　　　　　契約率　　　　坪単価
16位　大田区　８５．０％　　２６３．１
17位　足立区　８４．７％　　１７６．０
18位　北区　８４．１％　　　２５２．２
19位　世田谷区　８３．４％　３３３．８
20位　葛飾区　８２．９％　　１８６．０　
21位　中野区　８１．４％　　３１１．６
22位　文京区　８０．５％　　３７６．９
23位　豊島区　７１．４％　　３４６．５

[587: 匿名さん]

>584
契約率ではなく坪単価で並べてあげれば自分のポジションに気付くと思いますよ。

　　　　　　＜契約率＞　 ＜坪単価＞　　 ＜１Ｒ賃料＞
1位　渋谷区　８８．１％　　６１０．２　　　１０．６７
2位　千代田区　９７．８％　４９９．２　　　１０．８６　
3位　港区　９６．７％　　　４８６．０　　　１４．３５
4位　目黒区　９３．３％　　４０２．８　　　１０．０９
5位　文京区　８０．５％　　３７６．９　　　　７．８５
6位 豊島区　７１．４％　　３４６．５　　　　６．８５
7位　新宿区　９６．５％　　３３８．７　　　　８．８４
8位　世田谷区　８３．４％　３３３．８　　　　７．７２
9位　品川区　８９．８％　　３３２．２　　　　９．００
10位 中野区　８１．４％　　３１１．６　　　　６．８５
11位 中央区　１００．０％　２７４．１　　　１２．４９　　　
12位 杉並区　９１．４％　　２７０．４　　　　６．５５
13位 大田区　８５．０％　　２６３．１　　　　７．７４
14位 台東区　９３．０％　　２５８．３　　　　８．８１
15位 北区　８４．１％　　　２５２．２　　　　６．５７
16位 江東区　９６．７％　　２４６．９　　　　８．３７
17位 練馬区　９１．９％　　２３３．６　　　　６．６２
18位 板橋区　９３．０％　　２１６．１　　　　６．３３
19位 荒川区　９３．７％　　２０８．２　　　　６．７０
20位 墨田区　９３．１％　　２０５．８　　　　７．９１
21位 江戸川区　８６．８％　２０１．４　　　　６．０９
22位 葛飾区　８２．９％　　１８６．０　　　　５．７９　
23位 足立区　８４．７％　　１７６．０　　　　５．７０

[588: 匿名さん]

同じ順位あたりの区で心東4区とかを結成してください。

[589: 匿名さん]

>>585

だって銀行の住宅ローン融資担当者に仮審査の為に、戸建とオール電化の
マンション物件を持ち込むと新築戸建への対応は頗る悪い。
ひたすらマンション物件をお薦めされる。

あとは財閥系大手デペの売主物件だと明らかに態度が異なる。
中小デベには厳しい時代だな。真面目に事業を行っている業者も
存在するのに。

現在の銀行のリーマン向け融資基準は（あくまでも個人的な意見）
①　年収＆家族構成確認・その他借り入れ情報等
　（クレジットカード使用状況等も含む）
②　勤務先状況＆勤続年数
③　売主
④　場所
　⇒　江東区批判されてる人が多いけど銀行の評価は高いみたい。
　　　現状、リーマンが都心物件買えるわけないからね。

ほんまに銀行は保守的と言うか慎重だわ。

[590: サラリーマンさん]

>需給バランスは関係なしに、今３０代で持家適齢期が全員
「都心回帰」という変な宗教にはまって、奇跡の再来を
信じている。

うまいこというね。アエラの特集に使えそうだ
「”都心回帰”という宗教」とかね。ＳＰＡ！だったら
さしずめ「”都心回帰”という病」かな

[591: サラリーマンさん]

>ほんまに銀行は保守的と言うか慎重だわ。

本当だね。
担保価値に何の期待もしていないから連帯保証とったり
生命保険まで入らせるわけで。今までも物件なんて真剣に
見ずにで借主の返済能力しか見てこなかったくせに今度
は場所で貸し渋りかよ。
そんなに場所にこだわるならもっとノンリコースローン
売ってみろってつーの＞銀行

あ、そうすると例えば港区の物件でしたら融資は８０％
まで、しかも金利は２％です。だけどＸＸ区だったら融資
は最大５０％、金利は６％いただきますとか担保物件の値
下がりリスクが融資額と金利に反映されちゃうね。

[592: 匿名さん]

都心回帰の宗教＊＊は下がれと必死になのね
現実には、奇跡の再来は難しい…
東京住むということが難しいとされた原点回帰に向かっている。

[593: 匿名さん]

>591さん

そこまで露骨な融資は行わないけど、買いたい物件の提携ローン内容を
確認していくと吃驚する様な好融資条件に出逢う。

金持ちには好条件、庶民には厳しい・・・

庶民リーマンの物件選択は個人の希望よりも、
融資銀行が購入物件を選択している。

[594: 匿名さん]

あと物件によっては提携ローン銀行が、

A物件は大手都市銀行すべて＋信託銀行がついている場合と
B物件は地方銀行＋都市銀行一行と言うケースが多い。
＊当然、金利等の条件も全く異なる。

銀行が物件選択をしている悲しい現実です。

[595: 匿名さん]

>>593 当たり前でしょ。文句があるなら、現金一括払いで購入すればいいだけ。
それができない　貧　乏　人　は銀行に従いましょう。

[596: 契約済みさん]

別に提携ローンから選ぶ必要なんかないし。
信用力があれば、どこからでも借りられる。
借りる必要のない人ほど、安く借りれられる
（ある意味奇妙な、しかし銀行にとっては全うな）
状況は確かにあるね。

[597: サラリーマンさん]

>そこまで露骨な融資は行わないけど、買いたい物件の提携ローン内容を
確認していくと吃驚する様な好融資条件に出逢う。

そうなんだー。
銀行はデベロッパー側にも当然融資しているから、物件が
売れ続けないと銀行も困るわけだしね。デベと銀行は一心同体
ってわけだね。

>銀行が物件選択をしている悲しい現実です。

私はそれほど悲しいとは思わないけどね

担保物件価値によって融資額を決めるなんて当たり前だし
物件価値が下落して債務超過になるリスクを個人に負わせて
自分は連帯保証人と団信でリスクヘッジするなんて都銀と
いえどもサラ金と同じだよ。

やはり死なない限り債務免除されない住宅ローンは個人に
とってはリスクが高いよ。例えば設計偽装なんて個人じゃ
見抜けないよね。現金で買ったら仕方ないけどさ、そうい
う物件に対してローンをつけた金融機関がなんの責任も取
らないというはどうかと思うよ。

だから銀行は物件選択してもいいから選択した責任も同時
に取ればいいんだよ。偽装発見されて取り壊しになったら
担保放棄すればローンは免除にするとかね。
公的資金で生き延びたんだからそれくらやってもバチは
当たらないでしょう。

[598: 購入検討中さん]

>595

10年2%ちょいくらいで固定で借りられるなら、
100億近い純資産があるお金持ち以外は
借りたほうが得だと思うよ。

小金持ちは金持ちは金利の意味が分かるから、
まぁ、借りると思うけど。

[599: 匿名さん]

小金持ちだけど借りる気はないよ。
バブル時代も借りてくれと言われたが借りないで売買した。
正解だったけどね。

[600: 匿名さん]

銀行はノンリコースでも全然貸せます。事業用ローンなんてみんなそうやってるんだし、PBでは居住用ノンリコだって出してるよ。だけどデューデリの手間がかかるから小さな案件でやったって割が合わないし、当たり前だけど金利が高くなるから皆様のような月々の返済にあっぷあっぷな零細サラリーマンのお客様には歓迎されないでしょう。

偽装物件の責任を取るローンというのは面白いね。もちろん銀行だって建築偽装を見抜けるわけはないけど、三大疾病保障付きローンみたいに身内の保険会社に保証させればいいだけだし、だいたいそう滅多にあることではないだろうから金利を10ベーシスも上乗せすれば十分鞘は抜けるし。このご時世なので意外と庶民が騙されて売れるかもね（笑）