23区内の新築マンション価格動向（その1９）

[ヒマリーマン]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その18：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44507/
その17以前過去スレは>>2

参考サイト（元祖匿名はん紹介リンク先）
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

[521: 買いたいけど買えない人]

今週号の読売ウィークリーとエコノミスト見たかい？

言ってることが両紙ともかなり違いすぎるのだが。。

エコノミストは今後もアゲアゲ
読売は2年待て！必ず下がる！

だって。。

さてどっちでしょう。。

[522: 購入検討中さん]

もう結果出てるよ
都心はアゲアゲ
都心以外は下げ下げ

[523: 買いたいけど買えない人]

都心はアゲアゲ
都心以外は下げ下げ
バス便は問題外
都心以外のバス便さようなら

[524: ビギナーさん]

都心って？

[525: 匿名さん]

>>520さん

514=515=516さんは513さんが言うところの『港区の辺境』にお住まいなのかと。それで逆鱗に触れちゃったんじゃないかな。

[526: 匿名さん]

どうも豊洲ネタで荒れているようだが、このスレは特定の場所の好き嫌いではなく、23区内の価格動向を論じるスレなので、豊洲についてコメントするなら、あくまで価格動向に関する論理的なコメントを期待したい。

豊洲はマンション大量供給の継続と最近の高い地価上昇率に注目が集まっているが、このスレでのポイントはひとつ。豊洲のマンション価格は維持可能なのか? という点である。

供給は、TOTの残りと住友タワー3本。確かに多いのは事実だ。ただ、全て再開発地区であり、その限りで打ち止めは見えている。しかも、再開発計画はまだ途上であり、これからオフィスビルの建設により、昼間人口がさらに増える点はプラスだろう。また、東京駅周辺の再開発が劇的に進展し、通勤面からの需要増もプラスであろう。よって、多少の価格上昇があってもある程度時間をかければ在庫ははけるとの見方も成り立つ。

一方で、価格面のみに注目すれば、既に上がり過ぎとの解釈も当然可能だ。一部の物件は港区並みの価格になっており、感覚的にはおかしいとの声は当然だろう。

ただし、豊洲の物件(タワマン)は物件内の格差も相当に激しいということは言えるのではないか。TOTにしても、完全に均して計算したら、坪300万円を大きく割っているのではないか。つまり標準的サラリーマンでも手の届く値段には上限があり、それ以上にはそもそも上がっていないという可能性だ。上がっていたのは、一部の角部屋、高層の眺望の良い部屋ということになる。

では、条件のよい豊洲物件は割高なのか? (長いのでいったん切ります)

[527: 匿名さん]

結論から言うと、現時点ではやはり割高ではないか。港区の価格にいくら再開発地区とはいえ、豊洲の価格がこれ以上接近するのは行き過ぎだろう。となると修正されると考えるべきだが、これは必ずしも価格が下がることを意味しない。

なぜなら、豊洲の価格が下がるか、もしくは港区の価格がもっと上がるかして、価格差が拡大すれば割高感は解消されるためだ。あるいは、豊洲の再開発が期待以上のものになれば、割高感の解消につながる。

どれも現時点では結論の見えないことだが、これだけは言える。都心が下がったら、豊洲は酷いことになるという点だ。ダウンサイドのリスクはそれなりにある。

ただし、リスクに見合うリターンもある程度期待できる。それは再開発の進展で、近い将来に渡って価格が現状維持される可能性である。あえて豊洲に住もうと考える人は、この辺り狙いと思えるのだが、さていかに。。。

[528: 匿名さん]

一生に一度の買い物でそんなにリスクを負うなんて...ｗ

[529: 匿名さん]

不動産（特にマンション）を「一生に一度の買い物」とは考えないでしょ。
転売、賃貸で十分利ザヤ、利回りを取れる物件であればね。
「一生に一度の買い物」などと構えちゃうからいつまでたっても決まらない人
多いんじゃない？
もっとも、2006年以降の豊洲は利ザヤも利回りも期待できないのでパスですね。

[530: 匿名さん]

都心3区は良くて横ばい。
それ以外は23区内といえど下げる。
下げ幅はターミナル駅徒歩圏は、少々〜酷くとも2割。
それ以外は2割以上下げる可能性あり。
郊外は問題外。

要は、デベがここ1年〜2年で釣り上げた分だけ下がる余地があるって事。

[531: 匿名さん]

豊洲は再開発エリア外もあるはずだが。
再開発エリア内だけが豊洲ではない。

[532: 匿名さん]

読売の２年待てば必ず下がる。
って予言は、消費税率アップに依る駆け込み需要を考えていないことになる。

ズルズルと消費税率アップの時期が先延ばしされており、
しかも民主党が万一衆議院選挙で勝利すれば、
さらに先延ばしせざるをえないだろう。

２年以内に駆け込み需要が終わってるとは決まっていない。

[533: 匿名さん]

>>530
上がった分が下がると単純に言う人がいるが、2004年が異常に安かったわけで、逆に今の状態が、下がった分が上がったとも言えるんじゃないですかね？
どうしても異常に安かったレベルまで下がらないとマンションを買えない人が多くて困るね。

確かにこれ以上、上がることはないだろうが、今ぐらいがちょうどいいレベルじゃないの。

[534: 匿名さん]

今が丁度いい水準ですよ
この水準で買えない人は賃貸でいいんじゃないの？
2004年のマンション相場なんて、日経平均の1万円割れのようなものです。

[535: 匿名さん]

>>534
名言だね。額に入れて飾りたいよ。　そういう時間経緯での把握が
できないといけない。

碓井氏も５４歳の不動産学会会長なる人物（ともにウィークリー読売）
の写真がなんか野卑な表情に写っていたなぁ。

[536: 匿名さん]

土地などただみたいな田舎でスローライフもいいなと思います。何でも２極化なんでしょうか。都心は当面下げないのでしょう。資産インフレというほどではないですが。都心買いあさった外資も、米国系からアラブやアジア系などに代わっていくのでしょうか。オフィスはずいぶん需給逼迫しているようです。

長期的には２極化進んでいくのでしょう。人口が減り、地方には自然がよみがえり、人間らしいゆったりした暮らしができる環境が整ってゆくのかもしれません（望み薄ですが）。

タクシーも上がって、石油関連系はインフレ基調ですね。一般リーマンの実質給与はなかなか増えません。昔から都心は富裕層によって所有されるもの。社会主義革命でも起きない限り（中国は土地は国有でしたか）、変わりませんね。

[537: 匿名さん]

革命が起きても、高級官僚や党幹部によって一等地、一流物件は占められるだけ。同じ事さ。

結果、庶民は田舎でスローライフを楽しめる。無農薬野菜を作り、地鶏の卵の朝食。釣りに行って、刺身。晴耕雨読。（なんてことはないか？）

[538: 匿名さん]

都心ＭＳの賃料収入で、田舎で悠々自適にスローライフっていうのも
いいねぇ(^^)

[539: 匿名さん]

社会主義を標榜する国こそ、日本など問題にならないくらいの格差社会なんだから。いやはや。

[540: 匿名さん]

株式市場のバブルが弾けて、一般投資家は、株式市場から遠ざかりました。
10年前の株式の出来高なんて酷いものでした。
ルールが緩められたり、ネットで売買が出来る時代が来ました。
昔、株でやられた人の中には自分の失敗を相場のせいにして未だに嫌悪感をしめす人もいます。
不動産は、普通のサラリーマンは都内に住めないと東北新幹線で通勤をする人や茨城県の古河あたりの戸建てを購入する人もいました。
株式にも不動産にも歴史的安値がありました。
日経平均の1万円割れも最近といえば最近です。
安値から3割ほど戻した時に、雑誌で再度1万円割れと書きたてられましたね。
不動産のリバウンドは大きすぎた感じは否めませんが、安値とは予測不能の事態で相場を見誤った結果の賜物です。

[541: 匿名さん]

格差社会の根本は、頭脳の差ではなく度胸の差

[542: 匿名さん]

知識と行動力の差でしょう。
若いうちに足かせ作ると終わってしまいますね。

[543: 匿名さん]

タイミングと運でしょ

[544: 匿名さん]

若干、弱含みのようです

http://towerlife.jp/bld03/bld03.php

[545: 匿名さん]

544さんよ・・・

悪夢を思い出したよ。抽選はずれた湾岸物件が表の旧価格の段階で
売り出し価格の2,000万 upだよ。それが▲300万円程度下落した程度では、
弱含みかとのコメントには涙が出てくるよ、何故、抽選通らなかったのかと・・

[546: 匿名さん]

＞若いうちに足かせ作ると終わってしまいますね。
ここで買って、本当に下がったら、値引いて売ればいいんだよ。
下がり始めるとなかなか売れないけどね。
でも下がっていく以上、その先に底値でもっといい物件が買える
チャンスがあるわけだ。
そういう意味でも４割程度の自己資金はないと買っちゃいかんな。
「２割以下の自己資金」という買い方がリスキーなんだよ。

マンション価格が下落するっていうことは
今９０００万で買って、二年後７０００万で売ったとしても、その先
賃貸で暮らしていたら５０００万でもっといい物件が買えるってことだろう？

（そんなことは、１９９５年から２００５年にかけて起きただけだけどね）

１９９１年の高値と２００７年の高値は全く高さが違う。
ここから暴落したらそりゃ阿鼻叫喚の大不況しかないぞ。そういうことは
週刊現代の記事にしかならん。・・・と思ったら実際に記事になってたｗ

[547: 匿名さん]

言葉足らずで申し訳ない。
ココで言う足かせとは、若いうちに嫁（専業主婦）貰うとという意味。
しばらくダブルインカムならこの限りではないけども。
もちろんもともと裕福なら全く心配ない。

[548: 匿名さん]

週刊現代の平成大恐慌は新味のない内容で、あまり読むに値しない。週刊誌というよりもだいぶ前の月刊誌という感じ。

すでに兆候が表れているが、マンション大暴落でファンドはおろか、金融機関まで大打撃。こうした内容は世間の今の感覚とは合致しているから、ある程度は売れるんだろう。

週刊現代の予言どおり、もしも今週、株式市場大暴落したら、今週号の記事も信じてあげよう。

[549: 匿名さん]

>544
545さんのおっしゃる通り、最初の分譲価格を知ってる物件が呆れるほど高く売り出されてますねぇ。
しかもこの表、売れ残り物件リストですよね。売れ残ってる物件だから若干下げましたって傾向ですね。

[550: 匿名さん]

２年半前に湾岸のタワーマンション物件を購入したのですが、当時の値段は坪２００万弱でしたが、
544の表を見ると現在坪３3０万を超えてる・・・
買ってよかったと思っていますが値上がりの満足感よりも「助かった〜」の方が強い。
あの時買ってなかったら今はとても無理ですから。

[551: 匿名さん]

＞もしも今週、株式市場大暴落したら、今週号の記事も信じてあげよう。

かつては、ＴＶの星占いみて一喜一憂していた自分が最近は
ＮＹダウの終値を見るために６時に起きてしまう。こんな自分が
嫌だ。

[552: 買いたいけど買えない人]

今週号のエコノミストが真実を語ってる。現代、読売は参考に
ならない。
暴落？そんなに甘くないでしょ。

来年の今頃は（来年になれば下がる！）

とかまた繰り返しみんな言ってる羽目だよ。

[553: 匿名さん]

週刊現代の予言どおり、もしも今週、株式市場大暴落したら、今週号の記事も信じてあげよう。


この「今週、大暴落の予言」は、週刊現代ではなく、週刊文春（１１/２２)でした。大変失礼しました。

[554: 匿名さん]

>552
えっ？エコノミストも表紙のタイトルこそ「マンション急騰」だけど
中身の記事は、マンション販売の不調ぶりと、米国の不動産バブル崩壊は
決して対岸の火事ではない、という内容ですよね。

それに、記事の中にあったマンション価格のグラフが状況を如実に表していて、
現在の価格水準は長い歴史を振り返っても実はバブル期しかないところにまで
上昇しているんですよね。
まさか、ここからあのバブルが再現されるとは誰も考えていないわけで。
やはり、とりあえずは天井に達したというのが正しいのでは。
潮目は完全に変わっていると思いますよ。調整は既に始まってます。

まぁ、暴落はないでしょうがね。

[555: 匿名さん]

1980年頃、ここまでマンションが高くなったらもう
誰も買わない。・・不景気じゃ値段下げるしかない。
そういっているうちに物価は５年で２５％あがって
住宅は郊外で買うのが当たり前になったんだけどね。

変えなくなるリスクを誰も考えていないんだね。
おそらく、２００７年にでも買っておくべきだったって
ことになるよ。
だってインフレ始まっているうんだもの。

[556: 匿名さん]

４年前は、買ったそばから安くて立派でいいものが出てくるなかで
２年も竣工待たされた。
今は、竣工売りも多いのだから、もし下落にむかうのなら少し住んで
売りに出せばいいんだよ。
下がらない確率のほうが高い。
相場は、新築の値引きで決るものではなく中古の流通量も関係する。
売りたくない。持っていたいという人が高値を支えている。

[557: 匿名さん]

不動産業者の話では銀行や証券会社関係の客足が遠退いてきており、買うのはお医者さんなど、あまり市況に関係ない方達のようです。都心一等地以外は全体的に厳しい状態が続いている。特に戸建は23区内でも売れなくて苦労しており、値下げが当たり前になってきているって本当？

[558: 匿名さん]

２極化ですね。一等地とそれ以外。ただ正確に言えば、不動産は個々それぞれで。一概にはなかなか。

ただ、都心は戸建よりも高級マンションのほうが人気あるようです。時代とともに好みの住スタイルも変わってくるようで。

[559: ご近所さん]

>>557
最近の土地広告は値段に二重線で訂正を入れていて
価格を下げた感じのものが多いよ。
ただ、それが本当なのかはわからないけど。
（まさかとは思うけど、下げたフリとか？）

[560: 通りすがり]

フィナンシャルジャパンの１月号ご覧になられた方
いらっしゃいますか？
私は社会人になってからインフレを一度も経験したことが無いため
（現在31歳）色々考えさせられてます。

[561: 匿名さん]

モメンタムは明らかに下落基調。
これは感じ始めた人も多いのでは。
マスメディアも表現しきれないモメンタム。
分析結果は後からついてくる。

[562: 匿名さん]

リハウスとか住友とか中古サイトを定点観測しているけど、
確かに値下げしてる物件が明らかに増加してきたね。
チャレンジ価格のなかに混じって、まともな価格のものが徐々にだけど増えてきてる。
そういったものは比較的すぐに売れるので、結果としてチャレンジ価格が多く残って、まだ強気相場のように一見見えるが。

リハウスの在庫件数はついに52000件を超えてきた。
需要が冷えちゃってるから、回転が今ひとつというのもあるけど
そろそろ売り急ぎっぽい動きも出始めているかもね。

[563: 匿名さん]

中古市場でも、チャレンジ価格の言わば「意見広告」
が聞き入れられてもらえない環境になってきたことか？

[564: 物件比較中さん]

企業も個人も所得が増えてて、金利も高くて、
銀行もお金をドンドンつけて、企業も遊休不動産を
もっても株主からもメインバンクからも何も言われなかった
遠い昔のインフレ時期と

ただ新興国の成長と投機筋のとばっちりでコストプッシュインフレが
ごく一部で起こりそうな今とでは、全く状況が異なるよ。

買えなくなるリスクがもしあるとすれば、
またドンドン不動産価格が下がっていって、
下げ止まらないんじゃないかと思って、
「買えなくなる」ことはあるかもしれない。

不動産がドンドン上がってしまって、
「買えなくなる」リスクは、日本が移民に100%オープンになるとか
公用語を英語にするとか抜本的な変化がないとありえないよ。

日本はあくまで日本民族の国で居続けるんだろうから、
それはないでしょ。

[565: 匿名さん]

まあ、そのうち中国バブルもインドバブルも産油国バブルもはじけるって。
コストプッシュインフレもその時点で消滅して、健全経営を続けている
日本が相対的に有利になると思うよ。
もちろん不動産価格は下がるけど２割減ぐらいで済むんじゃないかな。

[566: 匿名さん]

エコノミストに契約率が出ていたのでランキングします。
同じ率のところは販売数が多い方を上にしました。
０７年１〜９月実績
みなさん傾向を分析してください。
　　　　　　　　契約率　　　　坪単価
1位　中央区　１００．０％　２７４．１
2位　千代田区　９７．８％　４９９．２
3位　江東区　９６．７％　　２４６．９
4位　港区　９６．７％　　　４８６．０
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
5位　新宿区　９６．５％　　３３８．７
6位　荒川区　９３．７％　　２０８．２
7位　目黒区　９３．３％　　４０２．８
8位　墨田区　９３．１％　　２０５．８
9位　板橋区　９３．０％　　２１６．１
10位　台東区　９３．０％　　２５８．３
11位　練馬区　９１．９％　　２３３．６
12位　杉並区　９１．４％　　２７０．４
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
13位　品川区　８９．８％　　３３２．２
14位　渋谷区　８８．１％　　６１０．２
15位　江戸川区　８６．８％　２０１．４
16位　大田区　８５．０％　　２６３．１
17位　足立区　８４．７％　　１７６．０
18位　北区　８４．１％　　　２５２．２
19位　世田谷区　８３．４％　３３３．８
20位　葛飾区　８２．９％　　１８６．０　
21位　中野区　８１．４％　　３１１．６
22位　文京区　８０．５％　　３７６．９
23位　豊島区　７１．４％　　３４６．５

[567: 通りすがり]

560です。
私も564さんの様な考えでしたが
ＦＪ１月号に書かれているニッセイ基礎研究所の方と
藤巻さんのレポートを読んでいたらそんな考えもあるのかと
思ってしまったのですよ。是非ご一読を。

[568: 匿名さん]

今までは、将来の給与アップを見越して、
当初返済はラクラク、あとでだんだん返済額増やしていく、
そんなプランさえもがまかり通ってしまった時代。
経済のパイが大きくなっていく局面だったから。

これからは、頂点を過ぎて、如何に下落を緩やかにできるか、
維持、延命が問われる時代。
投資をかんがえると、個人の居住用不動産所有は、
リスクでしかない時代でしょう。

[569: 匿名さん]

つまらない政治家と私腹を肥やす事しか考えていない官僚が蔓延っている国では投資も呼び込めないし、逆に国内の金は元気な国に逃げていく。長期的に見ると少子高齢化も進み個人消費は上向かない。会社に高齢独身者多くない？男も女も結婚しないね。渋谷経由で通勤してるけど皆イライラしてるよね、喧嘩もよく見かける。ジジイ・ババアがうるさく言うから、携帯電話を切れという電車のアナウンスの方がうるさくない？　10年振りに海外から帰国したけど、街の中が何となく殺伐としているような気がする。周りの人に優しくないよね。心の余裕がないよね。もっと活気のある明るい国にしないと不動産価値も下落していくように感じています。

[570: 匿名さん]

人口減に歯止めをかけて経済活性化させる為にも移民を毎年10万人程度受け入れたらいいと思う。ただし最終学歴は大学以上で5000万円以上の住居用不動産購入するとかの条件をつければ経済効果も倍増するぞ。

[571: 匿名さん]

>>570 そんな奴は日本に来ないでアメリカに行く。

[572: 匿名さん]

日本が移民を選べる時代はとうに終わっていますよ。

[573: 匿名さん]

仕様による差が少なく、住環境の差を反映しやすいワンルームの
家賃（単位万円）を加えました。

エコノミストに契約率が出ていたのでランキングします。
同じ率のところは販売数が多い方を上にしました。
０７年１〜９月実績
みなさん傾向を分析してください。
　　　　　　　　契約率　　　　坪単価　　　ワンルーム家賃
1位　中央区　１００．０％　２７４．１　　　１２．４９　　　
2位　千代田区　９７．８％　４９９．２　　　１０．８６　
3位　江東区　９６．７％　　２４６．９　　　　８．３７
4位　港区　９６．７％　　　４８６．０　　　１４．３５
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
5位　新宿区　９６．５％　　３３８．７　　　　８．８４
6位　荒川区　９３．７％　　２０８．２　　　　６．７０
7位　目黒区　９３．３％　　４０２．８　　　１０．０９
8位　墨田区　９３．１％　　２０５．８　　　　７．９１
9位　板橋区　９３．０％　　２１６．１　　　　６．３３
10位　台東区　９３．０％　　２５８．３　　　　８．８１
11位　練馬区　９１．９％　　２３３．６　　　　６．６２
12位　杉並区　９１．４％　　２７０．４　　　　６．５５
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
13位　品川区　８９．８％　　３３２．２　　　　９．００
14位　渋谷区　８８．１％　　６１０．２　　　１０．６７
15位　江戸川区　８６．８％　２０１．４　　　　６．０９
16位　大田区　８５．０％　　２６３．１　　　　７．７４
17位　足立区　８４．７％　　１７６．０　　　　５．７０
18位　北区　８４．１％　　　２５２．２　　　　６．５７
19位　世田谷区　８３．４％　３３３．８　　　　７．７２
20位　葛飾区　８２．９％　　１８６．０　　　　５．７９　
21位　中野区　８１．４％　　３１１．６　　　　６．８５
22位　文京区　８０．５％　　３７６．９　　　　７．８５
23位　豊島区　７１．４％　　３４６．５　　　　６．８５

[574: 匿名さん]

そうかもね、そこまでして日本に住みたい外人はいないか...。外人にとって住みやすい自由な国でもないしね。

[575: ビギナーさん]

>569さん同意します。
気づいた人から、周りの人に優しくしていくしかないと思います。
日本人の右へならえへの癖を利用して流れをひっくり返すのです。
まぁ、人に対する思いやりのなさはひどいです。中国なみです。
もはや文明国とは言いがたいレベルですね。


ただし、携帯電話に関するアナウンスがうるさいのは
「ジジィ・ババァ」（すごい言葉だね。オレはこんな言葉を
書き言葉としてはなかなか使えないな）がうるさく言うのが
原因ではなく、ルールを守らない人がいるから、
（そしてより根本的には、ルール自体の正当性と、
それがもっとスムースに遵守される方策を、真剣に
考えない鉄道会社の怠惰のために）アナウンスが繰り返される
のだと思います。

[576: 匿名さん]

＞５７３
クレストシティレジデンスがあんだけ空き室ばかり
なのに、中央区が契約率１００％はおかしすぎる。
全く信頼性の無い指標みえみえ。

[577: 匿名さん]

>>576
契約数÷販売数らしいです。
完成していても販売していない部分は計算対象外になります。
契約率と契約数（戸数）だとこうなります。

　　　　　　　　契約率　　　　契約数
1位　中央区　１００．０％　　２２４　　　
2位　千代田区　９７．８％　　４３７　
3位　江東区　９６．７％　　１８２１
4位　港区　９６．７％　　　　４３４
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
5位　新宿区　９６．５％　　　４０８
6位　荒川区　９３．７％　　　４７３
7位　目黒区　９３．３％　　　　９８
8位　墨田区　９３．１％　　　２２９
9位　板橋区　９３．０％　　　８１２
10位　台東区　９３．０％　　　９３
11位　練馬区　９１．９％　　４４３
12位　杉並区　９１．４％　　５２２
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
13位　品川区　８９．８％　　４９２
14位　渋谷区　８８．１％　　１５６
15位　江戸川区　８６．８％　５０７
16位　大田区　８５．０％　　４８３
17位　足立区　８４．７％　　９５９
18位　北区　８４．１％　　　１５９
19位　世田谷区　８３．４％　８４３
20位　葛飾区　８２．９％　　３０６　
21位　中野区　８１．４％　　１７９
22位　文京区　８０．５％　　３８５
23位　豊島区　７１．４％　　２９０

[578: 匿名さん]

最近は、契約できたものしか販売しないからなｗ
100％に近づくのは当たり前。そんな数字を信じるようでは騙されるだけ。

[579: 匿名さん]

需給バランスは関係なしに、今３０代で持家適齢期が全員
「都心回帰」という変な宗教にはまって、奇跡の再来を
信じている。物心ついてこのかた物価は下がりっぱなし。
上がるのは「バブル」という悪魔のしわざと信じている。

インフレは借金するものにとって天国だよ。
逆にデフレは地獄だ。

[580: 購入経験者さん]

>579
団塊世代は周りが郊外一戸建てを買ってたから気兼ねなく郊外を買えた。今は先輩や足の速い同世代が湾岸の底値買いに成功している中、自分だけ千葉埼玉に買う事は我慢出来ない。自称マンションジャーナリストももうすぐ価格は下がるの大合唱。

でもデベは郊外が苦しくなればなるほど、23区の虎の子物件はダンピング出来ない。このままいくと「高価格・低供給・低契約率」がだらだら続いて、エンドにもデベにも不幸な状況に陥りそうです。

[581: 不動産購入勉強中さん]

それも含めて、指標の見方だと思うんですが。。

たとえば、デベの売り方は確かに、販売可能な個数を見極めて、販売数を決めるというやり方が多いですが、それでも、ビーコンみたいに、売れ残りが生じるところもあるし、また、某デベのように、売れ残ってもじっくり売っていく方針のところもある。

その意味では、率をみるよりも、順位や契約数に注目すると良いのではないかと思います。

あと、契約率の微妙な差はほとんど意味がないものと考えられます。どのデベが供給するかによって売り方が違いますからね。

さて。

[582: 匿名さん]

下がるような状況ではないがもし下がるとしても
価値を下げたくないなら隠れてセールをする。

高いから売れないものを売れる値段までいっきに
下げて売るなんてことはない。

自分で相場を下げるようなマネはできない。
デベの子会社が買い取って賃貸。
少量なら買取業者に売り、彼らは関連会社とつるんで
仲介手数料を上乗せして売る。
売主が変われば値引きしても文句は出まい。

賃貸で回っていれば、一括で買ってくれる相手もでてくる。
だいたい少しでも高値で買っている客がいたら値引き販売したら
黙っていないだろうよ。

赤坂や大崎や大橋のタワーが旧価格で出てくるなら話は別
だがね。

[583: 匿名さん]

契約率と家賃って、販売後に賃貸するのですか？
中央区にはアパートに毛の生えたような賃貸ワンルームマンションが沢山ありますけど。

[584: 匿名さん]

とりあえず江東区のランキングが高けりゃ
何度もコピペする人間は無視すべし
われわれが考慮すべき部件が占める率はそもそも少ない

心南？江東区は読んで字のごとく
川向こうの東側です

[585: 匿名さん]

マンションは都心部の高額志向が強まり、
戸建は郊外の低価格志向が強まっているようです。
マンションの場合、グレードを下げて、建築コストを下げるには限界が
あるが、戸建はいくらでも安普請仕様が可能。

マンション価格上昇、購入者の年齢も上向き　フラット35利用者調査

　住宅金融支援機構はこのほど、07年度７月から９月の長期固定金利住宅ローン・フラット35利用者調査を行った。同調査は、買取承認を行ったうち集計可能となった9,288件を対象に実施したもの。

　それによると、住宅価格では、前年同期の調査と比較して、新築戸建住宅では価格が軒並み横ばいないしは下落している一方で、マンション価格は3,581万円と、前年同期の3,399万円から5.4％の上昇となった。

　マンション購入者の年齢構成比では、40歳以上が27.8％から31.1％へと増加。平均年齢でも36.9歳から37.3歳と上昇した。

　マンション購入者の世帯年収構成比は、600万円以上が51.0％から56.1％へ増加。平均世帯年収でも682万2,000円から717万3,000円へ上昇した。同機構では、年齢・世帯年収の上昇の背景として、第２次ベビーブーム世代の年齢の上昇による影響、マンション価格の上昇を一因として挙げている。

[住宅新報　2007年12月3日]

[586: 匿名さん]

このあたりの調子が悪い区の分析をすれば？
県境外周区以外でも、北部の区は人気が無くなってきているようだ。
将来性が無いからでしょうか？

　　　　　　　　契約率　　　　坪単価
16位　大田区　８５．０％　　２６３．１
17位　足立区　８４．７％　　１７６．０
18位　北区　８４．１％　　　２５２．２
19位　世田谷区　８３．４％　３３３．８
20位　葛飾区　８２．９％　　１８６．０　
21位　中野区　８１．４％　　３１１．６
22位　文京区　８０．５％　　３７６．９
23位　豊島区　７１．４％　　３４６．５

[587: 匿名さん]

>584
契約率ではなく坪単価で並べてあげれば自分のポジションに気付くと思いますよ。

　　　　　　＜契約率＞　 ＜坪単価＞　　 ＜１Ｒ賃料＞
1位　渋谷区　８８．１％　　６１０．２　　　１０．６７
2位　千代田区　９７．８％　４９９．２　　　１０．８６　
3位　港区　９６．７％　　　４８６．０　　　１４．３５
4位　目黒区　９３．３％　　４０２．８　　　１０．０９
5位　文京区　８０．５％　　３７６．９　　　　７．８５
6位 豊島区　７１．４％　　３４６．５　　　　６．８５
7位　新宿区　９６．５％　　３３８．７　　　　８．８４
8位　世田谷区　８３．４％　３３３．８　　　　７．７２
9位　品川区　８９．８％　　３３２．２　　　　９．００
10位 中野区　８１．４％　　３１１．６　　　　６．８５
11位 中央区　１００．０％　２７４．１　　　１２．４９　　　
12位 杉並区　９１．４％　　２７０．４　　　　６．５５
13位 大田区　８５．０％　　２６３．１　　　　７．７４
14位 台東区　９３．０％　　２５８．３　　　　８．８１
15位 北区　８４．１％　　　２５２．２　　　　６．５７
16位 江東区　９６．７％　　２４６．９　　　　８．３７
17位 練馬区　９１．９％　　２３３．６　　　　６．６２
18位 板橋区　９３．０％　　２１６．１　　　　６．３３
19位 荒川区　９３．７％　　２０８．２　　　　６．７０
20位 墨田区　９３．１％　　２０５．８　　　　７．９１
21位 江戸川区　８６．８％　２０１．４　　　　６．０９
22位 葛飾区　８２．９％　　１８６．０　　　　５．７９　
23位 足立区　８４．７％　　１７６．０　　　　５．７０

[588: 匿名さん]

同じ順位あたりの区で心東4区とかを結成してください。

[589: 匿名さん]

>>585

だって銀行の住宅ローン融資担当者に仮審査の為に、戸建とオール電化の
マンション物件を持ち込むと新築戸建への対応は頗る悪い。
ひたすらマンション物件をお薦めされる。

あとは財閥系大手デペの売主物件だと明らかに態度が異なる。
中小デベには厳しい時代だな。真面目に事業を行っている業者も
存在するのに。

現在の銀行のリーマン向け融資基準は（あくまでも個人的な意見）
①　年収＆家族構成確認・その他借り入れ情報等
　（クレジットカード使用状況等も含む）
②　勤務先状況＆勤続年数
③　売主
④　場所
　⇒　江東区批判されてる人が多いけど銀行の評価は高いみたい。
　　　現状、リーマンが都心物件買えるわけないからね。

ほんまに銀行は保守的と言うか慎重だわ。

[590: サラリーマンさん]

>需給バランスは関係なしに、今３０代で持家適齢期が全員
「都心回帰」という変な宗教にはまって、奇跡の再来を
信じている。

うまいこというね。アエラの特集に使えそうだ
「”都心回帰”という宗教」とかね。ＳＰＡ！だったら
さしずめ「”都心回帰”という病」かな

[591: サラリーマンさん]

>ほんまに銀行は保守的と言うか慎重だわ。

本当だね。
担保価値に何の期待もしていないから連帯保証とったり
生命保険まで入らせるわけで。今までも物件なんて真剣に
見ずにで借主の返済能力しか見てこなかったくせに今度
は場所で貸し渋りかよ。
そんなに場所にこだわるならもっとノンリコースローン
売ってみろってつーの＞銀行

あ、そうすると例えば港区の物件でしたら融資は８０％
まで、しかも金利は２％です。だけどＸＸ区だったら融資
は最大５０％、金利は６％いただきますとか担保物件の値
下がりリスクが融資額と金利に反映されちゃうね。

[592: 匿名さん]

都心回帰の宗教＊＊は下がれと必死になのね
現実には、奇跡の再来は難しい…
東京住むということが難しいとされた原点回帰に向かっている。

[593: 匿名さん]

>591さん

そこまで露骨な融資は行わないけど、買いたい物件の提携ローン内容を
確認していくと吃驚する様な好融資条件に出逢う。

金持ちには好条件、庶民には厳しい・・・

庶民リーマンの物件選択は個人の希望よりも、
融資銀行が購入物件を選択している。

[594: 匿名さん]

あと物件によっては提携ローン銀行が、

A物件は大手都市銀行すべて＋信託銀行がついている場合と
B物件は地方銀行＋都市銀行一行と言うケースが多い。
＊当然、金利等の条件も全く異なる。

銀行が物件選択をしている悲しい現実です。

[595: 匿名さん]

>>593 当たり前でしょ。文句があるなら、現金一括払いで購入すればいいだけ。
それができない　貧　乏　人　は銀行に従いましょう。

[596: 契約済みさん]

別に提携ローンから選ぶ必要なんかないし。
信用力があれば、どこからでも借りられる。
借りる必要のない人ほど、安く借りれられる
（ある意味奇妙な、しかし銀行にとっては全うな）
状況は確かにあるね。

[597: サラリーマンさん]

>そこまで露骨な融資は行わないけど、買いたい物件の提携ローン内容を
確認していくと吃驚する様な好融資条件に出逢う。

そうなんだー。
銀行はデベロッパー側にも当然融資しているから、物件が
売れ続けないと銀行も困るわけだしね。デベと銀行は一心同体
ってわけだね。

>銀行が物件選択をしている悲しい現実です。

私はそれほど悲しいとは思わないけどね

担保物件価値によって融資額を決めるなんて当たり前だし
物件価値が下落して債務超過になるリスクを個人に負わせて
自分は連帯保証人と団信でリスクヘッジするなんて都銀と
いえどもサラ金と同じだよ。

やはり死なない限り債務免除されない住宅ローンは個人に
とってはリスクが高いよ。例えば設計偽装なんて個人じゃ
見抜けないよね。現金で買ったら仕方ないけどさ、そうい
う物件に対してローンをつけた金融機関がなんの責任も取
らないというはどうかと思うよ。

だから銀行は物件選択してもいいから選択した責任も同時
に取ればいいんだよ。偽装発見されて取り壊しになったら
担保放棄すればローンは免除にするとかね。
公的資金で生き延びたんだからそれくらやってもバチは
当たらないでしょう。

[598: 購入検討中さん]

>595

10年2%ちょいくらいで固定で借りられるなら、
100億近い純資産があるお金持ち以外は
借りたほうが得だと思うよ。

小金持ちは金持ちは金利の意味が分かるから、
まぁ、借りると思うけど。

[599: 匿名さん]

小金持ちだけど借りる気はないよ。
バブル時代も借りてくれと言われたが借りないで売買した。
正解だったけどね。

[600: 匿名さん]

銀行はノンリコースでも全然貸せます。事業用ローンなんてみんなそうやってるんだし、PBでは居住用ノンリコだって出してるよ。だけどデューデリの手間がかかるから小さな案件でやったって割が合わないし、当たり前だけど金利が高くなるから皆様のような月々の返済にあっぷあっぷな零細サラリーマンのお客様には歓迎されないでしょう。

偽装物件の責任を取るローンというのは面白いね。もちろん銀行だって建築偽装を見抜けるわけはないけど、三大疾病保障付きローンみたいに身内の保険会社に保証させればいいだけだし、だいたいそう滅多にあることではないだろうから金利を10ベーシスも上乗せすれば十分鞘は抜けるし。このご時世なので意外と庶民が騙されて売れるかもね（笑）

[601: 匿名さん]

耐震偽装や資産価値が急落するような瑕疵は、
本来無いことがお約束なので、
そういうのを前提にした保険というのは難しいのでは？

だって、保険料率設定した瞬間、それが妥当なものであるなら、
その確立で耐震偽装が存在するという表明になっちゃうよね？

[602: 匿名さん]

>>601 だって現にその確率はゼロじゃないでしょ。
リスクを正当に評価するのは当たり前のこと。

[603: 匿名さん]

銀行・保険会社・デベロッパーという三位一体が、
タブーである耐震偽装の可能性などを、
公に認めることはありえない、ということ。

偽装の確率が実際にあるかどうかとは別の話。

[604: 匿名さん]

公に認めるも何も、現に耐震偽造の一つや二つあることは常識じゃん。

[605: 匿名さん]

遅くなったが、エコノミスト読んだ。
キーワードは２極化。

売れ行き鈍化にもかかわらず、用地反落情報無し。しかし、これから都心から郊外に向かうほど、買い手を求めて値下げになる。
逆に、都心は一等地ほど、取得用地も下がらず、高値で推移。

都心物件のコラム。「売り渋り」は終わり、今は「売り控え」。売れそうにも無いし、売り急ぐ必要も無い、と様子見。都心一等地を高価格で仕込んだ大手の分譲価格は今後高くなるほかないので、今は「嵐の前の静けさ」だそうな。アジア系富裕層が押し上げる、との予想も。

元々、都心一等地など無縁なので、今後の「天井知らずの値」とかで勝手にどうぞ。ま、郊外物件を買い急がずじっくり叩いていきましょか。

[606: 匿名さん]

＞605
持ち家のない自分を肯定してくれる記事を求めたり、郊外とか言い出している時点で切実さが痛いほど伝わってきますね(笑)

[607: ビギナーさん]

下手な煽りだ。

[608: 匿名さん]

だから、アジア系富裕層は日本になんか投資しないｗ
それはエコノミストの妄想か願望でしょ。
まだドバイのコンドミニアムを買った方がまし。

[609: 匿名さん]

＞608
治安がよく安定した社会の日本の魅力は高いよ。
香港の知人も湾岸タワーで２戸ほど買った。
香港より安いし質がいいらしい。

[610: 匿名さん]

ここ1年でデベが釣り上げた分は下がるでしょう。
2004年相場と比べてる馬・鹿がいるがそこまで下がるとは誰も書いていない。

[611: 新聞配達員]

在庫増による値崩れを期待する人が多いが、そんなに単純じゃない。
在庫増には意図した在庫増と意図せざる在庫増がある。
売り渋りしている今回は明らかに意図した在庫増。
地価上昇を見込み、上昇前に土地を仕入れたことによるもの。

せっかく安く仕入れた在庫を値下げして売捌く必要はまったくない。
今後、地価が下がり用地を安く買える見通しがあるなら、手持ちの
在庫を処分することも考えるが、用地を安く買える見通しなど
まったくないのが現状。

[612: 匿名さん]

郊外とはどこなんだって点もあるね。
千葉や埼玉は郊外だろうけど。
亀レジに見られるように、都内で駅から遠い物件も郊外なのか。

[613: 匿名さん]

坪単価で３００万円を超えると買える人が少なくなって、
その地域の発展スピードは減速する。
古くからの住宅地は
既存住民の高齢化が進み、
衰退への道を歩むようになる。
その一方で、漁夫の利を得て、
発展のスピードを上げ、大発展するところも出てくる。

[614: 匿名さん]

また、あそこの話か？もういいだろ。懲りないなぁ。

[615: 住まいに詳しい人]

>>613
懲りない人だねぇ
　
　
>坪単価で３００万円を超えると買える人が少なくなって、
>その地域の発展スピードは減速する。

赤坂や六本木の発展スピードは減速しているなんて話は
寡聞にして聞いたことがないけど？
　
　
どーせまた繰り返すから、意味はないかもしれないが
一度マジレスしておくと

１行目自体は正しい
（正確に書くと坪単価は＠270ぐらいに壁がある）
しかし１行目で起きたことを原因で
２行目で語っていることが起きるとしてもタイムラグがある
しかも２行目の事象の原因は１行目の事象だけではない

「マンション販売数が増加し、居住者増加を見越して投資が増大
商業施設等が計画され街が発展していく」
なんて単純な線形のシナリオは
居住人口が少なく、開発可能なまとまった土地がある
東京だと臨海部の工業地域の開発ぐらい、
あなたの大好きな豊洲などにしか当てはまらない特殊なシナリオです

普通の街の場合、10年単位で考えて「街が発展する」には
もっと複雑に複数の要因が絡み合います
「坪単価で３００万円を　超える/超えない」で説明できる
ものではありません

[616: 匿名さん]

KAB-不動産セクターが買われる——オフィス賃料上昇続く、寄り付き前の外国人売買動向では買いセクターに
07/12/07 09:29


　不動産セクターが買われている。三井不動産 <8801.T> 、三菱地所 <8802.T> 、住友不動産 <8830.T> の大手３社はそろって続伸。 　オフィス賃料の上昇が続いている。オフィス仲介大手の三鬼商事が６日にまとめた１１月末の東京都心５区（千代田、中央、港、新宿、渋谷）のオフィス平均賃料は３．３平方メートル当たり２万１７１３円と前月比１．５％上昇。２年４カ月連続の上昇となった。 　また、寄り付き前の外国証券経由売買動向で、不動産は各社共通の買いセクターとなった。

［ 株式新聞ニュース／ＫＡＢＤＡＳ-ＥＸＰＲＥＳＳ ］

提供：（株）株式新聞社 (2007-12-07 09:19)

[617: 匿名さん]

新聞配達員＝デベ

デベに都合の悪いカキコミがあるとこいつが出てくる。

[618: 匿名さん]

>>615
赤坂や六本木の発展スピードは減速しているなんて話は
寡聞にして聞いたことがないけど？＞

居住エリアとして発展しているわけでは無く、
オフィス街としての発展でしょ。
六本木と赤坂でいったい人口がどれだけ増えたと言うのか？ｗ

ここで言う発展とは
住宅エリアとしての発展のことです。

[619: 匿名さん]

パークコート成城で値下げしたという書き込みがありますね。都心から少し離れた所は値下げが始まるのですかね。

[620: 匿名さん]

世田谷・高級マンションで強度不足　また竹中工務店
2007.12.7 10:35

　竹中工務店（大阪市）が東京都世田谷区に建築中の高級マンションの一部で、設計とは異なる
強度不足のコンクリートが使われていたことが７日、分かった。

　同社は強度不足が判明した棟の構造計算をやり直し、東京都に報告。１０月、はりの高さや幅を
大きくする補強工事をした。入居予定者には事業主の不動産会社が文書で説明したという。

　竹中工務店のマンションをめぐっては、１１月に東京都港区で建築中の超高層マンションで
鉄筋の強度不足が発覚、一部の階を解体することが決まったばかり。

　竹中工務店によると、問題のマンションは世田谷区太子堂の「グランドヒルズ三軒茶屋」
（来年３月完成予定）。今年５月にコンクリートの強度確認をした際、Ａ−Ｄ棟の４棟
（９〜１３階建て）のうち、Ｂ棟１階の床とはりのコンクリート強度が８６％しかないことが
判明した。

　１階部分の設計基準強度はほかの３棟よりも大きかったが、誤って強度の同じコンクリートを
使ってしまったという。
　このマンションは経済誌の「首都圏マンションランキング」で１位になっていたといい、
竹中工務店広報部は「すでに補強工事を終えており強度に問題はないが、お客さまにご迷惑、
ご心配をおかけしたことをおわび申し上げます」とコメントした。

産経新聞
http://sankei.jp.msn.com/affairs/crime/071207/crm0712071035005-n1.htm