23区内の新築マンション価格動向（その1９）

[ヒマリーマン]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その18：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44507/
その17以前過去スレは>>2

参考サイト（元祖匿名はん紹介リンク先）
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

[501: 匿名さん]

坪単価２５０万が株や為替チャートで言うところの支持線になる場所と
抵抗線になる場所と二種類にわかれるのかも。
武蔵小杉は周辺環境はしょぼいの一言だが、都心方向のアクセスの
幅広さは凄い。たまプラの比ではないが、駅前のＳＣ開発では
相当に気合が入っている。街が２０年以上日干しになたいる墨田
北部とは雲泥の差。他力本願の電鉄会社じゃダメだと思うよ。

[502: 匿名さん]

501さん

じゃあ何故？外国の投資会社が墨田地区（新東京タワー周辺）に
投資検討している会議模様がNHKで紹介されるのかな？
彼らはおバカ集団なのか？

[503: 匿名さん]

502
タワー完成って確か２０１１年だっけ？それまでに経済情勢が
どう変わるかわかりますか。

[504: 匿名さん]

電波塔という会社の経営上、観光客でも集めて周辺商業でもあわせて
収益化しないと採算がとれないから、出資を募っているという話だろ。

タワー自体に膨大な集客力があるわけじゃない。

芝公園・増上寺のような広い緑地があってはじめてタワーは観光価値
を持つ。遊園地とシネコンとみやげ物のＳＣくらいはできそうだけど・・・
オリナス以上のものができるとも思えんが

おぎやはぎが「からくり」でタクシー途中降車の旅をやっていたけど
本当にあの通り城東は退屈で見るものない場所だ。自分で歩くか
都バスに乗ってみればわかるよ。

[505: 匿名さん]

＞豊洲をあきらめて武蔵小杉にいったら売り切れいて

ムサコ購入者には受け入れ難いだろうね。
神奈川方面から見れば元々豊洲は生活圏外エリアだし「職場に近い」という
だけの理由で家は選ばないからね。学校、友人、環境など理由は色々ですよ。
東京に地縁のない人にはどうでも良いことだろうけど。

[506: マンコミュファンさん]

なんか必死で江東区を持ち上げたいやつがいますね。開発業者さんですかね？

[507: 匿名さん]

豊洲は韓流好きが集まるところだしな。
豊洲住人の9割が冬ソナを見たことあるんじゃないのか？

[508: 匿名さん]

富裕層は間違っても江東区なんかには住まないから、
豊洲あたりは中間層のうちの名より実を取る、あまり街にこだわりのない人が
集まるんだろうな。

[509: 匿名さん]

江東区や湾岸を必死にヨイショしてる方は、
この地区の物件をやっと手に入れた外国の方なんでしょうか？

諌められても叩かれてもやめないバイタリティ、
一歩間違うと厚顔無恥ともとられかねない粘着度、
どうも日本人の感性とは違うような気がして。

国際化って、こういうギャップも許容していくことだとすると、
正直なかなかツライですね。

[510: 匿名はん]

＞豊洲あたりは中間層のうちの名より実を取る

まあ、このへんだろうけどね。

[511: 501]

連投ですまん。

＞豊洲あたりは中間層のうちの名より実を取る

現在の中間層が30代であれば20年後の50代では社会的にも地位が上がる人が相当出てくるだろうから将来はどうだろうね。
これからの町ってところではないのか？

[512: 匿名さん]

名より実を取るという点で考えると豊洲は錦糸町、亀戸、日暮里、田端あたりと被ると思います。
20年前にこれらの地域に住んだ人はどうなったか？といったところでしょうか。

[513: 匿名さん]

別に誰がどこに住もうと好きならそれでいいと思うんだが、なぜアンチ豊洲はこんなに病的に反論するんだ？
別に豊洲が都心だとは思わない。江東区が不動産の定義上都心でないことは周知の事実だし。
でも港区の辺境よりも豊洲の利便性が高い場合もあるのは事実だし、人それぞれの価値観でいいんじゃないかな。

江東区論争はどっか他でやってくれ。

[514: 住まいに詳しい人]

>>513
何を勘違いしているんだ？

流れを読まずに腰を折るレスを繰り返すから
城東クンは忌み嫌われているわけで
別に豊洲が嫌われているわけじゃないよ

[515: 匿名さん]

>>513
だからね、その「利便性」っていうのを
街自体の魅力より上位価値に置くか、という問題なの。
キミが「病的に反論」と表現した以上に
「病的に東京駅からの距離」で一元的に評価する
論理といえないリピート再生にみんな辟易してるの。

[516: 匿名さん]

515だけど、
「名より実を取る」という姿勢で
2006年以前に豊洲を買った人は賢明だと思うよ。

[517: 匿名さん]

豊洲を買って賢明だったかどうかは、
マンションバブルがはじけた時になれば分かるよ。
価値以上に騰ったエリアほど下がり易いから。

[518: 匿名さん]

田端、日暮里の山手線内側なら昔からかなり値段高いよ。
あそこらへんは昔からの住人が多くて、そのまま引っ越さないで代替わりしている人たちが多い。
外側はしらん。

[519: 住まいに詳しい人]

>>518
諏訪台から道灌山/渡辺町の界隈は元々高級住宅街だからねぇ

個人的には好きだけど
一般的にはあまりに知られてないし、価格的な評価もさほど高くないね
ちょっと不遇な感じがするなぁ

[520: 匿名さん]

>514　&　515
すっごい粘着レス。
一見冷静な分析を装いながら
一元的に評価する病的、非論理的なリピート再生。
さわるとばっちい。
というか、どうか成仏してください。

[521: 買いたいけど買えない人]

今週号の読売ウィークリーとエコノミスト見たかい？

言ってることが両紙ともかなり違いすぎるのだが。。

エコノミストは今後もアゲアゲ
読売は2年待て！必ず下がる！

だって。。

さてどっちでしょう。。

[522: 購入検討中さん]

もう結果出てるよ
都心はアゲアゲ
都心以外は下げ下げ

[523: 買いたいけど買えない人]

都心はアゲアゲ
都心以外は下げ下げ
バス便は問題外
都心以外のバス便さようなら

[524: ビギナーさん]

都心って？

[525: 匿名さん]

>>520さん

514=515=516さんは513さんが言うところの『港区の辺境』にお住まいなのかと。それで逆鱗に触れちゃったんじゃないかな。

[526: 匿名さん]

どうも豊洲ネタで荒れているようだが、このスレは特定の場所の好き嫌いではなく、23区内の価格動向を論じるスレなので、豊洲についてコメントするなら、あくまで価格動向に関する論理的なコメントを期待したい。

豊洲はマンション大量供給の継続と最近の高い地価上昇率に注目が集まっているが、このスレでのポイントはひとつ。豊洲のマンション価格は維持可能なのか? という点である。

供給は、TOTの残りと住友タワー3本。確かに多いのは事実だ。ただ、全て再開発地区であり、その限りで打ち止めは見えている。しかも、再開発計画はまだ途上であり、これからオフィスビルの建設により、昼間人口がさらに増える点はプラスだろう。また、東京駅周辺の再開発が劇的に進展し、通勤面からの需要増もプラスであろう。よって、多少の価格上昇があってもある程度時間をかければ在庫ははけるとの見方も成り立つ。

一方で、価格面のみに注目すれば、既に上がり過ぎとの解釈も当然可能だ。一部の物件は港区並みの価格になっており、感覚的にはおかしいとの声は当然だろう。

ただし、豊洲の物件(タワマン)は物件内の格差も相当に激しいということは言えるのではないか。TOTにしても、完全に均して計算したら、坪300万円を大きく割っているのではないか。つまり標準的サラリーマンでも手の届く値段には上限があり、それ以上にはそもそも上がっていないという可能性だ。上がっていたのは、一部の角部屋、高層の眺望の良い部屋ということになる。

では、条件のよい豊洲物件は割高なのか? (長いのでいったん切ります)

[527: 匿名さん]

結論から言うと、現時点ではやはり割高ではないか。港区の価格にいくら再開発地区とはいえ、豊洲の価格がこれ以上接近するのは行き過ぎだろう。となると修正されると考えるべきだが、これは必ずしも価格が下がることを意味しない。

なぜなら、豊洲の価格が下がるか、もしくは港区の価格がもっと上がるかして、価格差が拡大すれば割高感は解消されるためだ。あるいは、豊洲の再開発が期待以上のものになれば、割高感の解消につながる。

どれも現時点では結論の見えないことだが、これだけは言える。都心が下がったら、豊洲は酷いことになるという点だ。ダウンサイドのリスクはそれなりにある。

ただし、リスクに見合うリターンもある程度期待できる。それは再開発の進展で、近い将来に渡って価格が現状維持される可能性である。あえて豊洲に住もうと考える人は、この辺り狙いと思えるのだが、さていかに。。。

[528: 匿名さん]

一生に一度の買い物でそんなにリスクを負うなんて...ｗ

[529: 匿名さん]

不動産（特にマンション）を「一生に一度の買い物」とは考えないでしょ。
転売、賃貸で十分利ザヤ、利回りを取れる物件であればね。
「一生に一度の買い物」などと構えちゃうからいつまでたっても決まらない人
多いんじゃない？
もっとも、2006年以降の豊洲は利ザヤも利回りも期待できないのでパスですね。

[530: 匿名さん]

都心3区は良くて横ばい。
それ以外は23区内といえど下げる。
下げ幅はターミナル駅徒歩圏は、少々〜酷くとも2割。
それ以外は2割以上下げる可能性あり。
郊外は問題外。

要は、デベがここ1年〜2年で釣り上げた分だけ下がる余地があるって事。

[531: 匿名さん]

豊洲は再開発エリア外もあるはずだが。
再開発エリア内だけが豊洲ではない。

[532: 匿名さん]

読売の２年待てば必ず下がる。
って予言は、消費税率アップに依る駆け込み需要を考えていないことになる。

ズルズルと消費税率アップの時期が先延ばしされており、
しかも民主党が万一衆議院選挙で勝利すれば、
さらに先延ばしせざるをえないだろう。

２年以内に駆け込み需要が終わってるとは決まっていない。

[533: 匿名さん]

>>530
上がった分が下がると単純に言う人がいるが、2004年が異常に安かったわけで、逆に今の状態が、下がった分が上がったとも言えるんじゃないですかね？
どうしても異常に安かったレベルまで下がらないとマンションを買えない人が多くて困るね。

確かにこれ以上、上がることはないだろうが、今ぐらいがちょうどいいレベルじゃないの。

[534: 匿名さん]

今が丁度いい水準ですよ
この水準で買えない人は賃貸でいいんじゃないの？
2004年のマンション相場なんて、日経平均の1万円割れのようなものです。

[535: 匿名さん]

>>534
名言だね。額に入れて飾りたいよ。　そういう時間経緯での把握が
できないといけない。

碓井氏も５４歳の不動産学会会長なる人物（ともにウィークリー読売）
の写真がなんか野卑な表情に写っていたなぁ。

[536: 匿名さん]

土地などただみたいな田舎でスローライフもいいなと思います。何でも２極化なんでしょうか。都心は当面下げないのでしょう。資産インフレというほどではないですが。都心買いあさった外資も、米国系からアラブやアジア系などに代わっていくのでしょうか。オフィスはずいぶん需給逼迫しているようです。

長期的には２極化進んでいくのでしょう。人口が減り、地方には自然がよみがえり、人間らしいゆったりした暮らしができる環境が整ってゆくのかもしれません（望み薄ですが）。

タクシーも上がって、石油関連系はインフレ基調ですね。一般リーマンの実質給与はなかなか増えません。昔から都心は富裕層によって所有されるもの。社会主義革命でも起きない限り（中国は土地は国有でしたか）、変わりませんね。

[537: 匿名さん]

革命が起きても、高級官僚や党幹部によって一等地、一流物件は占められるだけ。同じ事さ。

結果、庶民は田舎でスローライフを楽しめる。無農薬野菜を作り、地鶏の卵の朝食。釣りに行って、刺身。晴耕雨読。（なんてことはないか？）

[538: 匿名さん]

都心ＭＳの賃料収入で、田舎で悠々自適にスローライフっていうのも
いいねぇ(^^)

[539: 匿名さん]

社会主義を標榜する国こそ、日本など問題にならないくらいの格差社会なんだから。いやはや。

[540: 匿名さん]

株式市場のバブルが弾けて、一般投資家は、株式市場から遠ざかりました。
10年前の株式の出来高なんて酷いものでした。
ルールが緩められたり、ネットで売買が出来る時代が来ました。
昔、株でやられた人の中には自分の失敗を相場のせいにして未だに嫌悪感をしめす人もいます。
不動産は、普通のサラリーマンは都内に住めないと東北新幹線で通勤をする人や茨城県の古河あたりの戸建てを購入する人もいました。
株式にも不動産にも歴史的安値がありました。
日経平均の1万円割れも最近といえば最近です。
安値から3割ほど戻した時に、雑誌で再度1万円割れと書きたてられましたね。
不動産のリバウンドは大きすぎた感じは否めませんが、安値とは予測不能の事態で相場を見誤った結果の賜物です。

[541: 匿名さん]

格差社会の根本は、頭脳の差ではなく度胸の差

[542: 匿名さん]

知識と行動力の差でしょう。
若いうちに足かせ作ると終わってしまいますね。

[543: 匿名さん]

タイミングと運でしょ

[544: 匿名さん]

若干、弱含みのようです

http://towerlife.jp/bld03/bld03.php

[545: 匿名さん]

544さんよ・・・

悪夢を思い出したよ。抽選はずれた湾岸物件が表の旧価格の段階で
売り出し価格の2,000万 upだよ。それが▲300万円程度下落した程度では、
弱含みかとのコメントには涙が出てくるよ、何故、抽選通らなかったのかと・・

[546: 匿名さん]

＞若いうちに足かせ作ると終わってしまいますね。
ここで買って、本当に下がったら、値引いて売ればいいんだよ。
下がり始めるとなかなか売れないけどね。
でも下がっていく以上、その先に底値でもっといい物件が買える
チャンスがあるわけだ。
そういう意味でも４割程度の自己資金はないと買っちゃいかんな。
「２割以下の自己資金」という買い方がリスキーなんだよ。

マンション価格が下落するっていうことは
今９０００万で買って、二年後７０００万で売ったとしても、その先
賃貸で暮らしていたら５０００万でもっといい物件が買えるってことだろう？

（そんなことは、１９９５年から２００５年にかけて起きただけだけどね）

１９９１年の高値と２００７年の高値は全く高さが違う。
ここから暴落したらそりゃ阿鼻叫喚の大不況しかないぞ。そういうことは
週刊現代の記事にしかならん。・・・と思ったら実際に記事になってたｗ

[547: 匿名さん]

言葉足らずで申し訳ない。
ココで言う足かせとは、若いうちに嫁（専業主婦）貰うとという意味。
しばらくダブルインカムならこの限りではないけども。
もちろんもともと裕福なら全く心配ない。

[548: 匿名さん]

週刊現代の平成大恐慌は新味のない内容で、あまり読むに値しない。週刊誌というよりもだいぶ前の月刊誌という感じ。

すでに兆候が表れているが、マンション大暴落でファンドはおろか、金融機関まで大打撃。こうした内容は世間の今の感覚とは合致しているから、ある程度は売れるんだろう。

週刊現代の予言どおり、もしも今週、株式市場大暴落したら、今週号の記事も信じてあげよう。

[549: 匿名さん]

>544
545さんのおっしゃる通り、最初の分譲価格を知ってる物件が呆れるほど高く売り出されてますねぇ。
しかもこの表、売れ残り物件リストですよね。売れ残ってる物件だから若干下げましたって傾向ですね。

[550: 匿名さん]

２年半前に湾岸のタワーマンション物件を購入したのですが、当時の値段は坪２００万弱でしたが、
544の表を見ると現在坪３3０万を超えてる・・・
買ってよかったと思っていますが値上がりの満足感よりも「助かった〜」の方が強い。
あの時買ってなかったら今はとても無理ですから。