23区内の新築マンション価格動向（その1９）

[ヒマリーマン]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その18：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44507/
その17以前過去スレは>>2

参考サイト（元祖匿名はん紹介リンク先）
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

[444: 匿名さん]

まあ、復興は政治家と企業のトップが多いところからだな。

[445: 匿名さん]

働く女性の皆さん気を付けてくださいよ。

12月2日11時3分配信 毎日新聞
　１日午前２時２０分ごろ、××区××のマンションで、帰宅した会社員女性（３０）に室内にいた男が「静かにしろ」と刃物を突き付けて脅し、室内にあったタオルやストッキングで目隠しし、手足を縛った。男は女性の財布から現金約９０００円とキャッシュカード２枚を奪い、逃走した。女性にけがはなかった。××署は強盗容疑で調べている。
　調べでは、男は女性方にベランダ窓を割って侵入、室内を物色中に女性と鉢合わせになった。女性は約５分後に自力でタオルをほどき、近所の家に駆け込んで１１０番した。男は２０〜３０歳ぐらい、身長約１７０センチのやせ形。黒っぽいニット帽とジャンパー、白っぽいズボン姿。

住居侵入盗
http://www.keishicho.metro.tokyo.jp/toukei/yokushi/yoku_aj.htm

[446: 匿名さん]

>438
豊洲駅直結のシエルタワーは、
免震でも制震でもなく
耐震構造だけど。

[447: 匿名さん]

>>431
今年の始めごろ、
「海外は利回りがマイナスだが日本はまだプラス。だからまだ騰がる」
と言ってる人が居て、自分は
「海外はもう妥当な賃料じゃなくて値上がり期待で騰がってるんだな。もうそろそろバブル弾けるな」
と思った。
で、実際その通りになった。

なんか騰がるって言ってる人って、自分で考えるんじゃなくて、
「自分は良く分からないけど、ウォール街のプロが買ってるんだから大丈夫だろう」
って他人任せの考えなんだよね。
ここじゃ他人を見下すのに、ウォール街のプロとやらは信用できるらしい。

しかもまだ最初の論法で騰がるって言ってる人居るし。
ウォール街のプロとやらも、結局
「他人も同じことやってるから大丈夫だろう」
なんて考えで居ることがサブプライム騒動で分かったのに。
ここまで自分の都合の良い情報しか信じないなんて認知症じゃないかと思えてしまう。

[448: 匿名さん]

今年の始めごろ、
「年内に金利が高くなり、ローン苦から住んでるマンションを手放す人が増えるだろう。
だから、新築マンションが売れなくなって値下がりする。」
と、言ってた人もいた。

なんか下がるって言ってる人も、自分に都合の良いことしか信じてないのは同じ事。

[449: 匿名さん]

>438
同じ件を書いた西日本新聞の記事はもう少し生々しい

http://www.nishinippon.co.jp/news/2005/0320jishin/dou2/02.html

[450: 匿名さん]

マンション価格は資材価格上昇だの地価の上昇だのを先取りする形で上げてきた。
この2年で2割以上価格が上がった。
もうこれ以上は上がりようがない。
というだけ。

これまで上がってこなかったなら、上がる論者の言い分も解るが既に十分にデベの思うがままに上げてきたじゃないか。
それが証拠に大手のデベの決算は過去最高益とかだよ。
資材・土地の値上がり分以上に価格転嫁して利益を追求したからだろ？
それを指摘しているだけだよ。

[451: 447]

>>448
そうだね。そういう自分の都合の良い情報だけ抜き出して下がると言ってる人も自分で考えてない。

金利と比較しての賃料利回りの優位性を言うなら、今の日本は（前の０金利の時は除いて）人類の歴史上もっとも金利が低い状態で、
バブルを起こしたというプラザ合意の時の低金利よりさらに金利が低い。

バブルやインフレがとっくに起こってもいいのにそれが起こらないことや、
もし他国並みに金利が上がった場合はどうなるのか。etcetc...
そこまで考えて初めて「考えた」と言える。
最低レベルの「考えた」だけどね。


自分はキャッシュで買って、資産じゃなくて耐久消費財と考えてるから上がろうが下がろうが正直どうでもいいけど。
買った後の家電の市場値段をイチイチ気にしないのと同じだね。

[452: 大学教授ンさん]

いくら小難しい話をしたところでしょうがない。
購入者の年収は限りがあって、
その所得レベルの人数分布も一朝一夕で変わるわけじゃない。

結局ｍ２単価で７０万円台〜８０万円台で魅力的なところに
そこそこのリーマン層が多く集まり、
そこが
数及び消費力的に発展して行くエリアになっていく。
多くの人が、そこそこのレベルの消費をするところに
商業施設、サービス業、飲食業は集まり、充実し、発展する。

まさに東京は変わろうとしている
その端境期
職住近接の新しい消費生活の誕生は近いだろう。

[453: 匿名さん]

2〜3年前から都心の地価を釣り上げてきたのは外資系ってことを忘れてちゃいけない。

サブプライムで傷を負った外資はもう高値で買うことはあり得ない。
ここから買わなくとも売らないで保有し続けてくれれば御の字。
もし売却とか撤退とかって話が出てくると・・・日本は第2のバブル崩壊に見舞われる。
最近マンションを買った人は2階に上げられてハシゴを外されたわけ。

[454: 匿名さん]

ここ2〜3年は投機資金によるプチバブルで少し上がった。
でもこれからは、下降曲線に入るんじゃないかな。
（そもそも世帯数減少で実需が無い）　
　
米サブプライム問題も日本の不良債権の時と同じで、 まだ氷山の一角が見えただけ。
日本の景気の先行きも不透明で来年以降どうなるかわかんないしね。　
2008年以降不況期に入るという経営者も増えてきたし。
今の好景気（信じられないがいざなぎ超え）でもリーマンの平均所得は下げ続けている。
これから不況になれば、ますます給与は下げられ、リストラで職を失う人も出る。
　
地価ももちろんだけど、マンション業界はもっと厳しそう。

[455: 匿名さん]

>>454
（そもそも世帯数減少で実需が無い）???????
一から勉強しなおした方が良いよ。ｗ
ここは２３区のスレだよｗ
実需でもっとまじめに考えてみろよ。
住宅系はそもそも投機対象じゃ無いんだから、
頭の中がオフィスビルとごちゃまぜになっているみたいだがｗ

[456: 匿名さん]

今の好景気（信じられないがいざなぎ超え）でもリーマンの平均所得は下げ続けている。＞
このくだりも分かっちゃいないね。
団塊の世代の引退と、通常のタリフから外れた予備軍化で
サラリーマンの平均給与が下がっているんだよ。ｗ
若年層は恐らく能力給化が進んで、
同じサラリーマンでも、
大企業と中小企業、
エリートと非エリートでかなりの生涯年収差になっていると思うよ。
同じパイを分け合うにしても、差がずいぶんと有る世界になってる。

つまり、３０台前半でも平気で都心部マンションが買える時代に
なっているんじゃないか？

[457: 購入検討中さん]

434

まさに赤坂６-８丁目のいいところは神社付近だけでしょ。
大使館が多くて立派な建物は多いけど、居住環境には
関係ない。ましてや御所の名前など全く無関係。

赤坂の水商売のにーちゃんやねーちゃん、客のじじい
（そして何より飲食店に救う無数のゴキブリとねずみ）が
セットなのでパスです。

青山は、神宮前なんかも合わせた青山なので、墓地とは
言い切れない。赤坂も青山も麻布も昔は郊外。寂しいところ。
青山が最も西のはずれで、特に田舎だったのは確かだが、
それは自動車がなかく、海外旅行など考えもしなかった時代の話。
歴史も無意味ではないが、程度問題。

赤坂御所があるから赤坂がいいなど、それこそ田舎くさい。
そんな発想、初めて聞いたし、思いつきもしなかった（笑）

歴史云々なら、東国に住むこと自体、説明不可能。
あくまで今の居住環境なら

青山/麻布と赤坂は比肩できない。
田舎出身議員がマンション構えるんなら、いいんじゃないか。
議事堂も近いし。

[458: 匿名さん]

>>455
>>456
「木を見て森を見ず」の典型だな。

平成不況の真っ只中でも銀座で豪遊する人もいた。
それが何か？

富裕層だけ見てると、いつの時代でも
「不況でも何でもない。高額不動産は売れている。」
と言い張れる。

が、一部の高額所得者に売れるだけでは商売は成り立たない。
大手デベは多数の社員を抱えており、メシを食わしていかないといけない。
そもそもマンションは戸建てを買えない中間所得層以下に売るために出来たビジネスモデルである。
つまりマスビジネスなんだよ。

それが解れば、リーマンの所得が減り続け、少子・高齢化で世帯も減り続ける現状ではマンション市況が厳しくなるのは当然と理解できる。

一部に東京一極集中で人口が増えるうんぬんという奴がいるが、ここ数年がピークだろう。
2015年以降は23区といえど減ってくるだろうよ。

2015年は少子化のインパクトを実感できる1つの境目となると予想する人が多い。

[459: 住まいに詳しい人]

>>456
もしかして学生さんですか
あまりにも現実離れをした解釈すぎませんか？

能力給なんて、体のいい賃下げなわけで
確かに格差は大きくなっていけど
それはマンションを購入出来るサラリーマンの数が
減っていることを指しているわけですよ

23区で年間４万戸の販売を支えたサラリーマンの需要は崩れて
価格上昇に合わせて富裕層に頼る市場に変質したわけだが・・・

この数年のプチバブルと平行するように
キャッシュで億ションを買えるＩＴ長者は増えましたが、
彼らが不動産を買い増していたのはコレまでの話で
こーいった人たちは株価が下がれる一気にマインドが萎むしねぇ

[460: 匿名さん]

木を見て森を見ず（きをみてもりをみず）

一本一本の木に目を奪われて、森全体を見ないこと。
ものごとの些末（さまつ）な一面に拘（こだわ）り過ぎて、本質や全体を捉（とら）えられないことの喩え。

[461: 住まいに詳しい人]

>まさに赤坂６-８丁目のいいところは神社付近だけでしょ。
>大使館が多くて立派な建物は多いけど、居住環境には
>関係ない。ましてや御所の名前など全く無関係。

何、この知ったかは？
知らないなら黙っていればいいものを・・・・・・

[462: 匿名さん]

日本の成果主義・能力給はアメリカのそれとは言葉は同じでも意味は違う。

アメリカ＝優秀な社員を会社に引き止めるための制度
　　　　　優秀な成果を上げた社員には高額の給与を支払う。
　　　　　社長より給与が高い平社員だってありうる。

日本＝社員に支払う総給与を抑えるための制度。
　　　その組織での給与配分の原資が限られており、限られたパイを公平に分け合うと優秀な社員から不満が出る。
　　　よって、無理やり評価制度を導入し総原資は抑えて個人評価に差が出るようにした。
　　　ごく一部の優秀な社員の給与はちょっと上がるが、他の平均以下の社員の給与は横ばいか減少。
　　　社員のモチベーション低下につながり業績悪化の原因とまでなった会社もある。

[463: 匿名さん]

>>458
話が混乱しているようだから整理してあげるよ。

分譲マンションの販売戸数の話であれば
首都圏全体で見れば当然落ちて行くよ。
リーマンの所得水準も２極化が進んで、下のレベルは買えなくなるだろう。

しかし、いままで年功序列で決まりきった年収だったリーマンが、能力給
になって、同じパイでも分け前の配分が上に厚く、下に薄くなる。
これに団塊の世代が引退する、企業の給与支払い余力の向上が加わるから
年収１千万円以上の、比較的若い世代は過去よりぐんと増えるだろう。
こんな人達は、当然仕事をバリバリやって、都心かその周辺に住んで、
通勤による無駄な時間と労力を省くことになる。

以上を総合すれば、都心およびその周辺の不動産価格はかなりの高値と
なり、逆に郊外と２３区でも県境地域はかなり低いレベルになる２極化が
進むことになる。
米サブプライム問題とは関係ない、所得のパイの分配と、その居住地域の
二極化の帰結ってことになる。

それでは今現在のことを考えると、まだそこまでは行っていない状態。
都心回帰により居住地域の二極化は進んでいるけど、まだ給与レベルの差
は究極までは行っていない。
だから、都心、その周辺でもｍ２単価で７０万円台〜８０万円台が心地
よく、量がはける価格帯になっている。
結局は、人が集まらないと地域の発展も、利便性の向上も無いわけで、
この価格帯で、多くの物件が供給できる都心周辺部が、大きく変わり、
最終的に二極化した上位リーマン層の居住エリアに進化して行くことになる。
未来の価格レベルは今より高いが、どこまで行くかは、
所得の二極化の進み具合と、日本の国際競争力による。

[464: 匿名さん]

給料減ったの？

[465: 匿名さん]

給料は増えたけど、それ以上に扶養家族増えたり物価上がったり、社会保障、税金が上がってる。マンションなんて買えるはずがない。

これに親の介護が加わったらもう終わり。
賃貸でそこそこのグレード、そこそこの家賃で十分。

どうぞデベの皆さん、いくらでも高い値段つけてね。
俺は買えないから関係ないし。

[466: 465]

連投ですいません。
ついでにこんなものも発見。よく似たメンタリティだと思った。

http://komachi.yomiuri.co.jp/t/2007/1122/157443.htm

うちも世帯年収2000ちょい程度なので、
そんな程度じゃどう考えたってまともな物件なんか買えません。

[467: 匿名さん]

お金は稼ぐより使うほうが難しいという好例だね。
自分の欲しいものしたいことが見えていることが
元気な証拠。
税金だって受身で払わず自分で制御することを考える。
なりゆきで金がたまっていくと、それを自分の意思以外の
ものに使うはめになるよ。

[468: 匿名さん]

>>466
質素自慢のスレだね。
投稿者達はセレブ的な事を書くとＫＹになってしまう。
実際には舌を出して、うらはらに豪華な生活してるかもね。

[469: 匿名さん]

>>463
誰も混乱してないよ。
あなたが混乱してるくらい（笑）

あんたに都合の良いシナリオを書くのは自由だけど、そうはならないよ。
長期に渡り日本という国は衰退してゆく。
その中でリーマンの給与も減ってゆく。
名目賃金が多少増えても、増税・社会保障負担増で手取りは減る。
優秀だろうが何だろうがリーマンである以上そうなる。
自分の親世代のような恵まれた世界はもう来ない。

[470: 匿名さん]

>>469
１０人に１人の中に入れるかどうかで大きな差となる時代になります。
そして、都心とその周辺部には、その１０人に１人の人達が集中居住
するようになります。
心南４区の納税者の給与所得総額はＨ１７からＨ１８で
千代田区８６億増
中央区２４１億増
港区４９７億増
江東区４２８億増
計１２５２億円増
心南４区の納税者の給与所得総額はＨ１６からＨ１７で
千代田区９６億増
中央区２７６億増
港区５１２億増
江東区３３７億増
計１２２１億円増

[471: 匿名さん]

東京の所得分布
http://www.toukei.metro.tokyo.jp/ssihyou/ss06qd0102.pdf

１９９２年から２００２年の変化
男性有業者（２０〜３９歳）Ｐ１５
増加した所得層、年収２００万円以下、年収７００万円以上
女性有業者（２０〜３９歳）Ｐ１６
増加した所得層、年収１５０万円以下、年収４００万円以上
世帯主が有業で世帯所得が３００万円未満の割合Ｐ１９
１９９２年１５％
２００２年２１％

家計における妻の所得割合は高まる傾向Ｐ１７
既婚女性の就業率は上昇Ｐ１７
世帯所得が高いほど妻の有業率は高い
また、正社員率も高いＰ１８

都心およびその周辺部に、所得レベルが高いリーマン世帯が集中居住する
理由の一つに、共稼ぎがある。
そして、子供１人が標準世帯になっている。
また、中間レベルの所得層が減り、上位および下位が増え、所得格差は
拡大している。さらに、所得の高い層の方が妻の有業率は高く、
これが世帯収入の格差を拡大させている。

[472: 匿名さん]

除外されてる文京区なんかは可哀相だね。

あと、港区は給食費未納世帯の割合が
千代田区中央区よりも高く、実は低所得者が結構住んでる。

[473: 匿名さん]

>心南4区
？？？？
江東区はどこから見て南なんですか？
勝手なグループ作って仲間に入ってこないでください。
あなた以外誰もそんなグループ認めてないよ。

いいかげんしつこい！

[474: 匿名さん]

中間所得層の減少と
既婚女性の有業率の上昇
この２つが郊外および県境外周区のマンション売れ行きを悪くしています。

また、郊外および県境外周区で高額なものが売れないのは、
共稼ぎが普通になって行き、これが世帯の収入レベルを決定付ける
世界になってしまったからです。

[475: 匿名さん]

470は江東区が都心だと勘違いしてＭＳを購入してしまった後で現実を知り、
ショックの余りオカシクなってしまった方です。
何度も同様の書き込みをしていますが、治療の一環なので温かく見守って
あげましょう。

[476: 匿名さん]

江東区ってそもそも港区とか千代田区に近いところにあるんですか。夢の島とかのゴミ埋め立て地のイメージしかないよ。あくまで工業地であって住宅地ではないだろう。

[477: 匿名さん]

wikipedia 「都心」より
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E9%83%BD%E5%BF%83

都心3区
千代田区・中央区・港区の3区
都心5区
都心3区 + 渋谷区・新宿区の5区
都心7区
都心5区 + 豊島区・台東区の7区

これも最後の都心7区はどうかと思うが・・・。少なくとも豊島区や台東区より文京区が先だろう？

[478: 匿名さん]

＞477

wikipedia　の危うさがよくわかる記載ですよね。

23区を言えないような人が書き込みしたんじゃないですかね。東京なんて、東京生まれの人ほんと少ないからね。私の職場なんて、同僚が15人の部なんですけど、東京生まれの人二人ですよ。

[479: 匿名さん]

どのみち江東区は都心12区ぐらいにまでひろげないと・・・
そもそももうその時点で都心でもなんでもないね。

[480: 匿名さん]

Googleで検索するとヒットするのは彼一人の書き込みとあとは中国語。
完全に脳内でデフォルメされた地図上のくくりだね。

[481: 匿名さん]

>>477 色々と都心の定義があるんですね。文京区は７区に入らないのは、歓楽街が少ないとかＪＲが通ってないとかで判断しているんでない。
水道橋とか御茶ノ水は文京区って感じがしないし。
地図を見たって文京区は２３区の真ん中にあるし、有名な庭園や大学はあるし、メトロの駅は沢山あるし、都心と言われなくても全然関係なし。住んでいる人が都心と思っていれば良いこと。
心南４区ってだれが決めたか解らないが、オリンピック誘致で江東区を盛り上げたいんでしょ！

[482: 匿名さん]

オリンピック誘致と言ったって、
江東区の内陸０メートルエリアは関係無いし…

[483: 匿名さん]

>478
都心に江東区が入らないのは歴史的な理由があるからです。
中央区の隣だから都心だとかという短絡的な発想は他所の人間だからできるものであって、
長く東京に住んでる人なら無理矢理江東区を都心の仲間入れはしない。

[484: 物件比較中さん]

暗い＆狭い部屋に住んでで、毎日冷たい弁当を食いながら俺って東京都心にすんでいるぞって誇るでしょうか？

[485: 購入検討中さん]

都心の定義はもういいから、不動産市況談議に戻って欲しい。。。

結局どうなの?

サブプライムで欧米系が痛んだのは確かだろうが、中東・アジア系は健在。むしろこれから買い出動かもしれない。

調整すれば絶好の買い場でしょう。

[486: 物件比較中さん]

４８５さんへ
買うなら高い日本のマンションよりアジア系の大都市でしょか・・・特に中国の二、三線都市．．．大連、青島、重慶、成都、杭州、そう州、それからベトナムの首都などなど

[487: 匿名さん]

以前は暴落と騒ぎまくったマスコミも最近は値上がりあきらめムードだね。
今週号の週刊エコノミストでも、待っても下がらないから将来価値の上昇
する場所を買え。金利が安い今が買い時かもしれない・・みたいな話になってる。
郊外と都心の格差。２３区の物件価格の高騰を強調していた。
豊洲は昔不人気でいま人気。だから次の豊洲を探せ・・と書いていたのは
櫻井氏だったか。

[488: 匿名さん]

>>486
Ｐ３１には、それらの国々で稼いだ富裕層がＴＯＫＹＯの不動産を買って
いると書かれていたが・・・。
休日の銀座の歩行者天国は確かに日本語以外の言葉を喋るアジアの人が
めっきり増えた。

[489: デベにお勤めさん]

アジア系は郊外が嫌いで、都心のマンションが大好きですから。
それから富裕層はきっちと区画が整備されて、あまりゴチャゴチャしていない所を好みます。
２３区でも県境外周区はダメ
さらに内側でも町並みが悪い北部はダメだよね。
何か不動産価格が上がりそうなところが見えてきたな。
銀座がますます賑わいそうです。

[490: デベにお勤めさん]

都心回帰の先もエリア的に集中傾向を強めているし、
それにアジアの富裕層が加わる。
一昔前の不動産市場じゃ考えられなかったことですね。
世の中がまるっきり変わってしまう悪寒・・・・
置いてけぼり食わないように頑張りましょ

[491: 物件比較中さん]

さって現実はどうでしょうか？やはり下がり始めているじゃないの？？？
来年春以降さらに下がると思う・・・・

[492: デベにお勤めさん]

>>491
場所次第ですよ。
住環境と利便性が著しく良くなっているところは、新価格もすんなり受け入れられて、売れ行きも好調。
大して変化もないのに新価格を出してきたところは売れ残りが増えています。
考え無しに土地を仕入れた業者の責任なんですが、しばらくは値を下げずに長期販売で乗り切ろうとするでしょうね。
ところで、新東京タワーに近い墨田区南部の動きが活発ですよ。
できる前の仕入れでみんな必死になってる。
このあたりもガラッと変わってしまうぞ。急がないと。

[493: 匿名さん]

自分が知っている情報としては、

①インフラ設備の整った場所で最新設備された東京のマンション価格は
　シンガポール、上海、香港と比較して安価であると感じている。
②事業を運営する上で東京は魅力的な情報・人材が確保出来る。
③二国間の租税効果条約が締結されて投資しやすい環境が整った。
　＊中東マネーの経由地
④当事者達は自国政府の今後の方針は信じていない。
　＊天○門世代に学生だった人達
⑤生活物価が安い（比較物価は米、野菜等、現地の高級スーパーへ行けば　分かる）
⑥医療水準が高く安価である

以上が主たる要因ですかね。本当はもっと凄い理由が有るけど
外国の事業家の方々に聞いてみてください。

[494: 物件比較中さん]

４９１さんへ
そうなんだけど、全体的に下がる傾向と思います・・・
東京タワーなんかぼくにはどうでもいい、交通便利＆周り環境よいのは一番と思いますけど・・・

[495: 匿名さん]

租税効果条約　X
租税公課条約　○

[496: 匿名さん]

ここに二年間で表面価格を値下げしてくる新築マンションにはご注意！
何らかの問題があっての結果ですからね。場所なのか、売主の資金繰り問題なのか、構造問題なのか？問題物件である証拠でしょう!
そんな物件の販売価格が下がっても買いますか？
それで全体が下がると言われてもね・・ちょっと納得いかないよ。

[497: 匿名さん]

＞墨田区南部の動きが活発ですよ。できる前の仕入れでみんな必死に
＞なってる。このあたりもガラッと変わってしまうぞ。急がないと。

押上周辺は典型的な下町密集地で土地がないし下町の衆は地元志向が
強いから地上げも困難、正直オオバケ無理だわ。

[498: 匿名さん]

江東区有明の動きが活発ですよ。
現在は倉庫しかないので、デベの買取合戦です。

地権者もいないのであっという間に新しい町に生まれ変わりそう。

[499: 物件比較中さん]

４９６さんへ

高すぎると買えなくなる、投資家だけ買っても売れなかったら投資しても意味ない、買い手を見つけるため結局下がるしかない・・・

[500: 匿名さん]

個人的に、尺度にしていたのは、武蔵小杉のタワーマンションと
美しの森の売れ行き。
武蔵小杉は、物件平均坪単価２５０万、美しの森が２３５万前後で
完売はしていないが順調に売れている。
たいしたもんだと思う。
これも豊洲が２９０万という坪単価で追い討ちをかけた成果だろう。
豊洲をあきらめて武蔵小杉にいったら売り切れいて、しかたがないから
さいたま新都心という「回遊」がはじまっているらしい。
価格上昇に追われていけばいずれは、柏の葉あたりまで視野にいれる
話になるのか。

[501: 匿名さん]

坪単価２５０万が株や為替チャートで言うところの支持線になる場所と
抵抗線になる場所と二種類にわかれるのかも。
武蔵小杉は周辺環境はしょぼいの一言だが、都心方向のアクセスの
幅広さは凄い。たまプラの比ではないが、駅前のＳＣ開発では
相当に気合が入っている。街が２０年以上日干しになたいる墨田
北部とは雲泥の差。他力本願の電鉄会社じゃダメだと思うよ。

[502: 匿名さん]

501さん

じゃあ何故？外国の投資会社が墨田地区（新東京タワー周辺）に
投資検討している会議模様がNHKで紹介されるのかな？
彼らはおバカ集団なのか？

[503: 匿名さん]

502
タワー完成って確か２０１１年だっけ？それまでに経済情勢が
どう変わるかわかりますか。

[504: 匿名さん]

電波塔という会社の経営上、観光客でも集めて周辺商業でもあわせて
収益化しないと採算がとれないから、出資を募っているという話だろ。

タワー自体に膨大な集客力があるわけじゃない。

芝公園・増上寺のような広い緑地があってはじめてタワーは観光価値
を持つ。遊園地とシネコンとみやげ物のＳＣくらいはできそうだけど・・・
オリナス以上のものができるとも思えんが

おぎやはぎが「からくり」でタクシー途中降車の旅をやっていたけど
本当にあの通り城東は退屈で見るものない場所だ。自分で歩くか
都バスに乗ってみればわかるよ。

[505: 匿名さん]

＞豊洲をあきらめて武蔵小杉にいったら売り切れいて

ムサコ購入者には受け入れ難いだろうね。
神奈川方面から見れば元々豊洲は生活圏外エリアだし「職場に近い」という
だけの理由で家は選ばないからね。学校、友人、環境など理由は色々ですよ。
東京に地縁のない人にはどうでも良いことだろうけど。

[506: マンコミュファンさん]

なんか必死で江東区を持ち上げたいやつがいますね。開発業者さんですかね？

[507: 匿名さん]

豊洲は韓流好きが集まるところだしな。
豊洲住人の9割が冬ソナを見たことあるんじゃないのか？

[508: 匿名さん]

富裕層は間違っても江東区なんかには住まないから、
豊洲あたりは中間層のうちの名より実を取る、あまり街にこだわりのない人が
集まるんだろうな。

[509: 匿名さん]

江東区や湾岸を必死にヨイショしてる方は、
この地区の物件をやっと手に入れた外国の方なんでしょうか？

諌められても叩かれてもやめないバイタリティ、
一歩間違うと厚顔無恥ともとられかねない粘着度、
どうも日本人の感性とは違うような気がして。

国際化って、こういうギャップも許容していくことだとすると、
正直なかなかツライですね。

[510: 匿名はん]

＞豊洲あたりは中間層のうちの名より実を取る

まあ、このへんだろうけどね。

[511: 501]

連投ですまん。

＞豊洲あたりは中間層のうちの名より実を取る

現在の中間層が30代であれば20年後の50代では社会的にも地位が上がる人が相当出てくるだろうから将来はどうだろうね。
これからの町ってところではないのか？

[512: 匿名さん]

名より実を取るという点で考えると豊洲は錦糸町、亀戸、日暮里、田端あたりと被ると思います。
20年前にこれらの地域に住んだ人はどうなったか？といったところでしょうか。

[513: 匿名さん]

別に誰がどこに住もうと好きならそれでいいと思うんだが、なぜアンチ豊洲はこんなに病的に反論するんだ？
別に豊洲が都心だとは思わない。江東区が不動産の定義上都心でないことは周知の事実だし。
でも港区の辺境よりも豊洲の利便性が高い場合もあるのは事実だし、人それぞれの価値観でいいんじゃないかな。

江東区論争はどっか他でやってくれ。

[514: 住まいに詳しい人]

>>513
何を勘違いしているんだ？

流れを読まずに腰を折るレスを繰り返すから
城東クンは忌み嫌われているわけで
別に豊洲が嫌われているわけじゃないよ

[515: 匿名さん]

>>513
だからね、その「利便性」っていうのを
街自体の魅力より上位価値に置くか、という問題なの。
キミが「病的に反論」と表現した以上に
「病的に東京駅からの距離」で一元的に評価する
論理といえないリピート再生にみんな辟易してるの。

[516: 匿名さん]

515だけど、
「名より実を取る」という姿勢で
2006年以前に豊洲を買った人は賢明だと思うよ。

[517: 匿名さん]

豊洲を買って賢明だったかどうかは、
マンションバブルがはじけた時になれば分かるよ。
価値以上に騰ったエリアほど下がり易いから。

[518: 匿名さん]

田端、日暮里の山手線内側なら昔からかなり値段高いよ。
あそこらへんは昔からの住人が多くて、そのまま引っ越さないで代替わりしている人たちが多い。
外側はしらん。

[519: 住まいに詳しい人]

>>518
諏訪台から道灌山/渡辺町の界隈は元々高級住宅街だからねぇ

個人的には好きだけど
一般的にはあまりに知られてないし、価格的な評価もさほど高くないね
ちょっと不遇な感じがするなぁ

[520: 匿名さん]

>514　&　515
すっごい粘着レス。
一見冷静な分析を装いながら
一元的に評価する病的、非論理的なリピート再生。
さわるとばっちい。
というか、どうか成仏してください。

[521: 買いたいけど買えない人]

今週号の読売ウィークリーとエコノミスト見たかい？

言ってることが両紙ともかなり違いすぎるのだが。。

エコノミストは今後もアゲアゲ
読売は2年待て！必ず下がる！

だって。。

さてどっちでしょう。。

[522: 購入検討中さん]

もう結果出てるよ
都心はアゲアゲ
都心以外は下げ下げ

[523: 買いたいけど買えない人]

都心はアゲアゲ
都心以外は下げ下げ
バス便は問題外
都心以外のバス便さようなら

[524: ビギナーさん]

都心って？

[525: 匿名さん]

>>520さん

514=515=516さんは513さんが言うところの『港区の辺境』にお住まいなのかと。それで逆鱗に触れちゃったんじゃないかな。

[526: 匿名さん]

どうも豊洲ネタで荒れているようだが、このスレは特定の場所の好き嫌いではなく、23区内の価格動向を論じるスレなので、豊洲についてコメントするなら、あくまで価格動向に関する論理的なコメントを期待したい。

豊洲はマンション大量供給の継続と最近の高い地価上昇率に注目が集まっているが、このスレでのポイントはひとつ。豊洲のマンション価格は維持可能なのか? という点である。

供給は、TOTの残りと住友タワー3本。確かに多いのは事実だ。ただ、全て再開発地区であり、その限りで打ち止めは見えている。しかも、再開発計画はまだ途上であり、これからオフィスビルの建設により、昼間人口がさらに増える点はプラスだろう。また、東京駅周辺の再開発が劇的に進展し、通勤面からの需要増もプラスであろう。よって、多少の価格上昇があってもある程度時間をかければ在庫ははけるとの見方も成り立つ。

一方で、価格面のみに注目すれば、既に上がり過ぎとの解釈も当然可能だ。一部の物件は港区並みの価格になっており、感覚的にはおかしいとの声は当然だろう。

ただし、豊洲の物件(タワマン)は物件内の格差も相当に激しいということは言えるのではないか。TOTにしても、完全に均して計算したら、坪300万円を大きく割っているのではないか。つまり標準的サラリーマンでも手の届く値段には上限があり、それ以上にはそもそも上がっていないという可能性だ。上がっていたのは、一部の角部屋、高層の眺望の良い部屋ということになる。

では、条件のよい豊洲物件は割高なのか? (長いのでいったん切ります)

[527: 匿名さん]

結論から言うと、現時点ではやはり割高ではないか。港区の価格にいくら再開発地区とはいえ、豊洲の価格がこれ以上接近するのは行き過ぎだろう。となると修正されると考えるべきだが、これは必ずしも価格が下がることを意味しない。

なぜなら、豊洲の価格が下がるか、もしくは港区の価格がもっと上がるかして、価格差が拡大すれば割高感は解消されるためだ。あるいは、豊洲の再開発が期待以上のものになれば、割高感の解消につながる。

どれも現時点では結論の見えないことだが、これだけは言える。都心が下がったら、豊洲は酷いことになるという点だ。ダウンサイドのリスクはそれなりにある。

ただし、リスクに見合うリターンもある程度期待できる。それは再開発の進展で、近い将来に渡って価格が現状維持される可能性である。あえて豊洲に住もうと考える人は、この辺り狙いと思えるのだが、さていかに。。。

[528: 匿名さん]

一生に一度の買い物でそんなにリスクを負うなんて...ｗ

[529: 匿名さん]

不動産（特にマンション）を「一生に一度の買い物」とは考えないでしょ。
転売、賃貸で十分利ザヤ、利回りを取れる物件であればね。
「一生に一度の買い物」などと構えちゃうからいつまでたっても決まらない人
多いんじゃない？
もっとも、2006年以降の豊洲は利ザヤも利回りも期待できないのでパスですね。

[530: 匿名さん]

都心3区は良くて横ばい。
それ以外は23区内といえど下げる。
下げ幅はターミナル駅徒歩圏は、少々〜酷くとも2割。
それ以外は2割以上下げる可能性あり。
郊外は問題外。

要は、デベがここ1年〜2年で釣り上げた分だけ下がる余地があるって事。

[531: 匿名さん]

豊洲は再開発エリア外もあるはずだが。
再開発エリア内だけが豊洲ではない。

[532: 匿名さん]

読売の２年待てば必ず下がる。
って予言は、消費税率アップに依る駆け込み需要を考えていないことになる。

ズルズルと消費税率アップの時期が先延ばしされており、
しかも民主党が万一衆議院選挙で勝利すれば、
さらに先延ばしせざるをえないだろう。

２年以内に駆け込み需要が終わってるとは決まっていない。

[533: 匿名さん]

>>530
上がった分が下がると単純に言う人がいるが、2004年が異常に安かったわけで、逆に今の状態が、下がった分が上がったとも言えるんじゃないですかね？
どうしても異常に安かったレベルまで下がらないとマンションを買えない人が多くて困るね。

確かにこれ以上、上がることはないだろうが、今ぐらいがちょうどいいレベルじゃないの。

[534: 匿名さん]

今が丁度いい水準ですよ
この水準で買えない人は賃貸でいいんじゃないの？
2004年のマンション相場なんて、日経平均の1万円割れのようなものです。

[535: 匿名さん]

>>534
名言だね。額に入れて飾りたいよ。　そういう時間経緯での把握が
できないといけない。

碓井氏も５４歳の不動産学会会長なる人物（ともにウィークリー読売）
の写真がなんか野卑な表情に写っていたなぁ。

[536: 匿名さん]

土地などただみたいな田舎でスローライフもいいなと思います。何でも２極化なんでしょうか。都心は当面下げないのでしょう。資産インフレというほどではないですが。都心買いあさった外資も、米国系からアラブやアジア系などに代わっていくのでしょうか。オフィスはずいぶん需給逼迫しているようです。

長期的には２極化進んでいくのでしょう。人口が減り、地方には自然がよみがえり、人間らしいゆったりした暮らしができる環境が整ってゆくのかもしれません（望み薄ですが）。

タクシーも上がって、石油関連系はインフレ基調ですね。一般リーマンの実質給与はなかなか増えません。昔から都心は富裕層によって所有されるもの。社会主義革命でも起きない限り（中国は土地は国有でしたか）、変わりませんね。

[537: 匿名さん]

革命が起きても、高級官僚や党幹部によって一等地、一流物件は占められるだけ。同じ事さ。

結果、庶民は田舎でスローライフを楽しめる。無農薬野菜を作り、地鶏の卵の朝食。釣りに行って、刺身。晴耕雨読。（なんてことはないか？）

[538: 匿名さん]

都心ＭＳの賃料収入で、田舎で悠々自適にスローライフっていうのも
いいねぇ(^^)

[539: 匿名さん]

社会主義を標榜する国こそ、日本など問題にならないくらいの格差社会なんだから。いやはや。

[540: 匿名さん]

株式市場のバブルが弾けて、一般投資家は、株式市場から遠ざかりました。
10年前の株式の出来高なんて酷いものでした。
ルールが緩められたり、ネットで売買が出来る時代が来ました。
昔、株でやられた人の中には自分の失敗を相場のせいにして未だに嫌悪感をしめす人もいます。
不動産は、普通のサラリーマンは都内に住めないと東北新幹線で通勤をする人や茨城県の古河あたりの戸建てを購入する人もいました。
株式にも不動産にも歴史的安値がありました。
日経平均の1万円割れも最近といえば最近です。
安値から3割ほど戻した時に、雑誌で再度1万円割れと書きたてられましたね。
不動産のリバウンドは大きすぎた感じは否めませんが、安値とは予測不能の事態で相場を見誤った結果の賜物です。

[541: 匿名さん]

格差社会の根本は、頭脳の差ではなく度胸の差

[542: 匿名さん]

知識と行動力の差でしょう。
若いうちに足かせ作ると終わってしまいますね。

[543: 匿名さん]

タイミングと運でしょ