23区内の新築マンション価格動向（その1９）

[ヒマリーマン]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その18：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44507/
その17以前過去スレは>>2

参考サイト（元祖匿名はん紹介リンク先）
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

[403: 匿名さん]

私は大井町、蒲田エリアで検討しているのですが、皆さんは
価格帯はどう思われますか？
何かアドバイスなど頂けると助かります。

[404: 匿名さん]

>>402
江東区民（特に豊洲）の切なる願いであり永遠の夢。
港区民には恐怖の悪夢。

[405: 匿名さん]

くだらない地域論者＝下げ論者＝マンション購入出来ない憂さ晴らし・・・
本当に最近はくだらないスレ内容になったな〜

ここ２年間ぐらいの下げ論者さん達は・・どこに向かうのだろうか？

[406: 匿名さん]

>>405
だったらぼやくだけじゃなく、
なにかくだらなくない事の一つでも書きなはれ。

[407: 匿名さん]

豊洲の人ってやはり東雲、有明とは一緒にされたくない！とかあるのかな？

[408: 匿名さん]

確かに新興国の勢いは注目すべき要因だ。
低人件費で製造して、低級品の価格を低下させたが、今度は巨大マーケットと化し、資源高騰をもたらしている。

資源といえば注目すべきは、中東の動きである。
さらに欧米の莫大なマネー。新聞配達員さんが注目するように、各国政府系ファンドの動きをはじめ、莫大な投資マネーは今後どこに向かうのか？

すべて新興国の株や不動産にのみ流れるとでも考えるか？
それこそ、１分の思考も不要だろう。

[409: 匿名さん]

来年度あたりから国有不動産が売却されるとのこと。
好立地物件はどうせ高くなるのでしょう。あまり期待できず。

ジャパンパッシングからナッシング、とか言われる割に、
一等地、一流物件はさっぱり下がりませんね。このところの消費者物価上昇、気になります。

中国やインドの株や不動産でいくらか儲けて、結局、東京の一等地、一流物件購入というのも、、、。東京都心好きが減れば、人口減少傾向の下で少しは下がるんでしょうが。

[410: 匿名さん]

ふるさと納税制度が始まったとしても、
東京都に納税したい国民が多いそうですから、
東京都心好きは簡単には減らないでしょう。

[411: 匿名さん]

新規着工がめちゃくちゃ減っているけど
影響が出始めるのはいつごろですか？
みんな中古か賃貸で我慢の時代になるのかな？

[412: 匿名さん]

都心はとっくに新規着工が激減しているので影響なし。
郊外なら腐るほど残っているでしょ。結局影響なし。

[413: 匿名さん]

都心に隣接している地域が相対的に人気化して、
人が増えて便利になって行くのかな？
普通に考えると

[415: 匿名さん]

414は413への深読みコメントなのか？
だとしたら相当深刻な病ですな。

[416: 匿名さん]

江東病

[417: 匿名さん]

少子高齢化の中、人口増が続く江東区は安泰です。
千葉県の皆さん、これからも流入してきて下さい。

[418: 匿名さん]

>>417
江東区
平成１８年の社会増減
東京都内移動＋２３２５人
千葉県から＋１０２５人
神奈川県から＋７０９人
埼玉県から＋３８４人

平成１７年の社会増減
東京都内移動＋５９２０人
千葉県から＋２０８４人
神奈川県から＋１１２８人
埼玉県から＋８５５人

平成１６年の社会増減
東京都内移動＋２９７０人
千葉県から＋１１２６人
神奈川県から＋４１３人
埼玉県から＋３１１人

内陸県である埼玉県にとっては、江東区は馴染みがなさそうです。

http://www.city.koto.lg.jp/upimg/4176_jinkou08.pdf

[419: 匿名さん]

都心に隣接するから人気、じゃなくて
都心に隣接して安物売ってるから人気。

安物買いの人が集まる。

[420: 匿名さん]

そして都心回帰が進む。
まさに救世主的存在ｗ

[421: 匿名さん]

「城東を除く山手線沿線（圏内）のマンション」ならば暴落の可能性はとても低そうですよね。
城東は都心からは近いけど、海面上昇とか地震に対するリスクが大きすぎる感じがします。
開発が進んでオシャレな街へ変貌しつつありますが、それと上記リスクは全く別の問題ですので。

芝浦や港南も多少は、同じことがいえるかもしれません。
（港区というブランド力は大きいと思いますが）
リスクがある割には値段が高すぎると感じます。

麻布、青山、赤坂近辺は別格なので、そこを除くと、城西、城北エリア（新宿区、豊島区）の方が地盤もしっかりしている所が多そうなので安心な気がします。

[422: 匿名さん]

>>421
いいねぇ、単純でｗ

[423: 周辺住民さん]

城西、城北エリア（新宿区、豊島区）は治安があまりにも悪すぎます。
治安は毎日のことですから、特に若い女性は避けるべきエリアです。
警視庁犯罪マップ
ひったくり
http://www.keishicho.metro.tokyo.jp/toukei/yokushi/yokushi.htm
住居侵入盗
http://www.keishicho.metro.tokyo.jp/toukei/yokushi/yoku_aj.htm

[424: 購入検討中さん]

よく言う3Aだが、
麻布・青山は分かるとしても、
赤坂のどこがいいのかさっぱり分からん。
神社の隣とか、ごく一部にいい環境は存在するが、、、、

[425: 匿名さん]

>>424
同じく
246より北側以外は緑も多いわけでないし
怪しげな事務所も多いし、ごちゃごちゃしている
大使館も多いが別の意味で無国籍な感じ
そういえばモンモン背負った金正男君は赤坂ラーメンが大の好物だそうな

[426: 匿名さん]

>>425
江東区（豊洲のすぐ隣）には金君の国の人たちが
大挙して住むコミュニティがあるわけだが。

[427: 匿名さん]

>>421
これまでの供給実績を考えると、都心との相対的価格差を保った状態でそれなりの需要を吸収していくと思います。　＞湾岸エリア
都心と同価格帯になるとさすがに需要は激減してしまうだろうが、都心は無理だけどそこそこ便利な所が・・・って人が、少なくとも地震リスクを引き換えにしても欲しいと考えてる人がそれなりの数存在するってことが、これまでの大供給の販売実績から明らかだと思う。

[428: 周辺住民さん]

新大久保や西日暮里同様、豊洲を往来する人の中には朝鮮語を話している人が多いね。
結構無国籍感はあると思う。ただ豊洲はオフィス誘致を推進している地域だけに新大久保、西日暮里よりはましだと思うけど。

[429: 匿名さん]

>>424
２、３丁目辺りを想像してませんか？
住居エリアは主に６〜８丁目で、２、３丁目とは全然違うところ。

[430: 匿名さん]

>428
それは、昔から…
ってのもあるし。

[431: 匿名さん]

10月米新築1戸建て住宅販売は前月比＋1.7％、販売価格は大幅下落
http://jp.reuters.com/article/businessNews/idJPJAPAN-29119920071129

記事より
・米商務省が２９日発表した１０月の新築１戸建て住宅販売統計は、販売価格の中央値が大きく下落し、住宅市場の低迷が続いていることを示した
・１０月の新築住宅販売価格の中央値は２１万７８００ドルで、９月の２３万８４００ドルから８．６％下落し、１９８１年９月以来の大幅な落ち込みとなった。前年比では１３％下落し、１９７０年９月以来の下落率となった


アメリカは不動産バブルが崩れ始めたようです。
アメリカの属国の日本は少々遅れてプチバブル崩壊でしょうか。

外資系金融機関がリストラを発表しています。
従業員の20%近く切るところもあるようです。
日本の支社も対象になり、最近の高値を支えてきた外資系金融機関勤務の小金持ち層が大きく減少するでしょう。

[432: 匿名さん]

経済は常に「反」二律背反。
弱気と強気。弱者と強者。

[433: 匿名さん]

経団連、春闘「賃上げ」に積極姿勢
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20071202-00000101-yom-bus_all

[434: 匿名はん]

424
ほんと田舎モンは困る。


429さん
の言いたいことは分かるな。

港区はその昔その全部を赤坂と言った。

車で走れば分かるが、カナダ大使館から乃木神社ミッドタウンまでエリアは広い。ブリジストンの社宅分譲しないのかな？って思うこの頃？

それから、御所にはその地名が付くのは赤坂御所だけ。
分かる？
名前の位があるとすれば赤坂はそれが高いんだ。
その反面青山はもともとお墓を意味している。
寺ばかりのイメージで未だに忌み嫌う人も居る。
ひとそれぞれなんだよ。

町に歴史ありと言いたい。

[435: 匿名さん]

>アメリカは不動産バブルが崩れ始めたようです。
>アメリカの属国の日本は少々遅れてプチバブル崩壊でしょうか。

また悲観論者が惑わせる。どこにプチバブルが起こっているの？
23区の不動産市場へ過剰融資が実行されているの？

新たに構築された世界的な資金循環システムを考慮した方が良いのでは。

[436: 匿名さん]

>>433
城東信 者によると賃上げの恩恵を受けられる
大企業の高所得層サラリーマンは
全員こぞって湾岸低地沿いの準工業地域に
住むことになるそうですw

[437: 匿名さん]

>>434

人生いたるところ青山（せいざん）あり

今やマンション購入を議論する年齢になっても
この言葉の意味を知らない人も多いでしょうね。

[438: 匿名さん]

＞421

地震に対する備えという事で言うとこんな記事があります。

＞http://kyushu.yomiuri.co.jp/news-spe/earthquake/0504/ea_504_05042803.h...

近年のタワマンブームの理由の一つには、それらの殆んどが免震、或いは制震等のハイテク構造をもって構築されていることにあると思われます。
私もそれで 今居住の物件を選びました。
最近マンション購入を考え始めた後輩にもそのように勧めています。

皆さんが大嫌いな江東のタワマンもそうなのでは？

[439: マンコミュファンさん]

今後マンション価格下落で真っ先に暴落するのは江東区の湾岸倉庫街跡地に建つマンション。

[440: 匿名さん]

地震で一番怖いのは
帰宅難民化と
帰途が火災多発地域で治安が悪化、
暴徒の集団略奪と○○がすさまじい状況になることです。

火災による消失棟数分布
赤いところが多発地域ですから、都心勤務の人は、その輪の内側に住む
べきでしょう。
http://www.bousai.metro.tokyo.jp/japanese/knowledge/pdf/h18choka/shiry...
道路が瓦礫で閉鎖され通れなくなる率
赤いところが危なく、２３区でも北部に集中しています。
２３区北部および埼玉県の居住は避けるべきでしょう。
http://www.bousai.metro.tokyo.jp/japanese/knowledge/pdf/h18choka/shiry...
以下は通常時の治安状況
震災時には、特に中央線沿線の治安は極端に悪くなるでしょう。
警視庁犯罪マップ
ひったくり
http://www.keishicho.metro.tokyo.jp/toukei/yokushi/yokushi.htm
住居侵入盗
http://www.keishicho.metro.tokyo.jp/toukei/yokushi/yoku_aj.htm

[441: 匿名さん]

働く女性が増えて来ましたから、
震災時の帰宅難民化だけは絶対に避けるようお勧めします。
基本は職住近接です。

[442: 匿名さん]

国家的な視野で見たら、地震の危険があるのに、
都内にすべての機能を過剰に集中させるのは、
リスク管理としてはおそまつなのでは。

何事にも商売商売なデベに任せておけば、
どうなるかわかりそうなものなのに。

[443: 匿名さん]

>>442
でも現実は都心部が一番安全なんです。
道路等のインフラが江戸の昔から整備されてきた結果だと思います。
拡散させてあちこちに震災対策費をばらまくより、
都心部に集中的に対策投資した方が効率的ですから。

実際に、都心部低地では水道管の震災対策、橋の補強等が今盛んに
行われています。
勤務者が多く、昼間人口が大きくなる地域が優先されて整備されるのは
仕方が無いことだと思います。
時間もお金も限られていますから。

例えば電線の地中化の計画はこんな感じで、都心部が中心です。
http://www.chijihon.metro.tokyo.jp/10years_after/pdf/A4-3syou1-2.pdf

[444: 匿名さん]

まあ、復興は政治家と企業のトップが多いところからだな。

[445: 匿名さん]

働く女性の皆さん気を付けてくださいよ。

12月2日11時3分配信 毎日新聞
　１日午前２時２０分ごろ、××区××のマンションで、帰宅した会社員女性（３０）に室内にいた男が「静かにしろ」と刃物を突き付けて脅し、室内にあったタオルやストッキングで目隠しし、手足を縛った。男は女性の財布から現金約９０００円とキャッシュカード２枚を奪い、逃走した。女性にけがはなかった。××署は強盗容疑で調べている。
　調べでは、男は女性方にベランダ窓を割って侵入、室内を物色中に女性と鉢合わせになった。女性は約５分後に自力でタオルをほどき、近所の家に駆け込んで１１０番した。男は２０〜３０歳ぐらい、身長約１７０センチのやせ形。黒っぽいニット帽とジャンパー、白っぽいズボン姿。

住居侵入盗
http://www.keishicho.metro.tokyo.jp/toukei/yokushi/yoku_aj.htm

[446: 匿名さん]

>438
豊洲駅直結のシエルタワーは、
免震でも制震でもなく
耐震構造だけど。

[447: 匿名さん]

>>431
今年の始めごろ、
「海外は利回りがマイナスだが日本はまだプラス。だからまだ騰がる」
と言ってる人が居て、自分は
「海外はもう妥当な賃料じゃなくて値上がり期待で騰がってるんだな。もうそろそろバブル弾けるな」
と思った。
で、実際その通りになった。

なんか騰がるって言ってる人って、自分で考えるんじゃなくて、
「自分は良く分からないけど、ウォール街のプロが買ってるんだから大丈夫だろう」
って他人任せの考えなんだよね。
ここじゃ他人を見下すのに、ウォール街のプロとやらは信用できるらしい。

しかもまだ最初の論法で騰がるって言ってる人居るし。
ウォール街のプロとやらも、結局
「他人も同じことやってるから大丈夫だろう」
なんて考えで居ることがサブプライム騒動で分かったのに。
ここまで自分の都合の良い情報しか信じないなんて認知症じゃないかと思えてしまう。

[448: 匿名さん]

今年の始めごろ、
「年内に金利が高くなり、ローン苦から住んでるマンションを手放す人が増えるだろう。
だから、新築マンションが売れなくなって値下がりする。」
と、言ってた人もいた。

なんか下がるって言ってる人も、自分に都合の良いことしか信じてないのは同じ事。

[449: 匿名さん]

>438
同じ件を書いた西日本新聞の記事はもう少し生々しい

http://www.nishinippon.co.jp/news/2005/0320jishin/dou2/02.html

[450: 匿名さん]

マンション価格は資材価格上昇だの地価の上昇だのを先取りする形で上げてきた。
この2年で2割以上価格が上がった。
もうこれ以上は上がりようがない。
というだけ。

これまで上がってこなかったなら、上がる論者の言い分も解るが既に十分にデベの思うがままに上げてきたじゃないか。
それが証拠に大手のデベの決算は過去最高益とかだよ。
資材・土地の値上がり分以上に価格転嫁して利益を追求したからだろ？
それを指摘しているだけだよ。

[451: 447]

>>448
そうだね。そういう自分の都合の良い情報だけ抜き出して下がると言ってる人も自分で考えてない。

金利と比較しての賃料利回りの優位性を言うなら、今の日本は（前の０金利の時は除いて）人類の歴史上もっとも金利が低い状態で、
バブルを起こしたというプラザ合意の時の低金利よりさらに金利が低い。

バブルやインフレがとっくに起こってもいいのにそれが起こらないことや、
もし他国並みに金利が上がった場合はどうなるのか。etcetc...
そこまで考えて初めて「考えた」と言える。
最低レベルの「考えた」だけどね。


自分はキャッシュで買って、資産じゃなくて耐久消費財と考えてるから上がろうが下がろうが正直どうでもいいけど。
買った後の家電の市場値段をイチイチ気にしないのと同じだね。

[452: 大学教授ンさん]

いくら小難しい話をしたところでしょうがない。
購入者の年収は限りがあって、
その所得レベルの人数分布も一朝一夕で変わるわけじゃない。

結局ｍ２単価で７０万円台〜８０万円台で魅力的なところに
そこそこのリーマン層が多く集まり、
そこが
数及び消費力的に発展して行くエリアになっていく。
多くの人が、そこそこのレベルの消費をするところに
商業施設、サービス業、飲食業は集まり、充実し、発展する。

まさに東京は変わろうとしている
その端境期
職住近接の新しい消費生活の誕生は近いだろう。