23区内の新築マンション価格動向（その1９）

[ヒマリーマン]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その18：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44507/
その17以前過去スレは>>2

参考サイト（元祖匿名はん紹介リンク先）
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

[263: 匿名さん]

新聞配達員＝早起き＝ＮＹダウの終値が気になる人。

[264: 匿名さん]

なんか、スタグフレーションに突入の雰囲気になってきたね。
庶民は様子見が正解かなぁ？

[265: 匿名さん]

>>264
70年代オイルショックの時代も全く同じスタグフレーション。
当時はインフレに好不況の区別はしていなかった。
物価は10年間で2倍になったが地価も二倍になった。
不況対策で円高（ニクソンショックでドル／円は360円から
240円まで円高。）ゆえに内需拡大をつぎつぎに打ち出した。
その結果、庶民は都内に戸建てが買えなくなって横浜
川崎、都下などに戸建てを買った。
様子見していると2年で、どこも買えなくなる。
それだけの話だ。

[266: 匿名さん]

>>265

gnpは、3倍になってますよ。

[267: 匿名さん]

オイルショック当時は油断って本が売れたな。

今はバイオ燃料のために穀物まで不足して、断食だな。

[268: 匿名さん]

267はいいセンスだ。

[269: 匿名さん]

官舎等国有地の放出ですが、都心部に限って言えば土地価
格が高いので民間開発業者が住宅にするなら高級マンション
建てるしかないですよね。
そうなると国有地放出で最終的に利益を得るのはデベロッ
パーと一等地に住むことができる購入可能な一部の富裕だけ
なので公共利益を重視する国有財産の有効活用という観点
ではコンセンサスがとりにくいのではないでしょうか。

現に白金台５丁目の公務員宿舎の跡地は港区が買い取って
公園を計画中だし、相続時に物納された池田山の正田邸跡
地は品川区が購入して公園になりました。
所有者が国から区に変わっただけの先延ばしという気も
しますが、都心部に国有地はあってもマンション用地として
現在出てこないというのはこういう事情もあるのかもしれま
せん。

一方古い企業が昔からもっている社宅なんかはもっと出て
くるかもね。企業が土地放出となると景気が悪くリストラ
のイメージがありますが、財務的に余裕がある企業でも土
地たくさん持っているわりに時価総額が低いと、阪神みた
い企業買収の標的になりやすいから、防衛策の一環として
遊休地の処分をするかもですね。
だけど一等地の社宅というのはどこの企業もそうだと思い
ますが幹部社員が入居しているケースも多く、既得権益を
手放したくないとゴネる幹部やご機嫌を損ねたくない総務
部門などの思惑で工場地みたいにすんなり売却が進まない
可能性もあるんじゃないかな。

まあ素人の意見なので的外部分があったら指摘してね

[270: 匿名さん]

円キャリートレードのアンワインドが起きているわけで、
もはや、「外貨資産が一番」
「日本の不動産買う奴はバ・カ」
という者は少ないだろう。
インド株は規制が厳しく、ベトナムは高値で満員お礼。
今までなら米国債を買っていればＯＫだったのが、今後は
フレディマックもファニーメイも買いたくない。
日本の1500兆円の個人金融資産の行き着く先は
国内株と国内不動産。
まさに今が転換期だ。
ニクソンショックでドルが兌換紙幣でなくなったことと
産油国や中国が下落するドルを見限り始めたことは等価だ。

[271: 匿名さん]

＞公共利益を重視する国有財産の有効活用という観点
ではコンセンサスがとりにくいのではないでしょうか。


円高で輸出産業が低迷して、財源が無くて公共工事も出せないから
内需も振興出来ないとなれば、国有財産を財源に景気拡大を図るか
消費税を値上げするよりはコンセンサスがとりやすいのでは？

[272: サラリーマンさん]

>>271さん


>国有財産を財源に景気拡大を図るか

そうですね景気回復をどうやるかは悩ましいですね。
公共工事でやるなら国債発行してすでにやっている
わけだけど効果が出ているかどうかは怪しいところ
だし、国にやらせると東京の土地売った金で地方に
橋やトンネル作られるので、少なくとも東京の人は
怒るでしょ。

だから単純に土地を現金に変えて公共投資すると
いうのも手詰まりで、かといって他に妙案もない
から金持ちの自治体に払い下げてお茶を濁している
のではないでしょうか

[273: 匿名さん]

＞国にやらせると東京の土地売った金で地方に
＞橋やトンネル作られるので、少なくとも東京の人は
＞怒るでしょ。

現状の公務員社宅が、恵比寿南だとか大橋だとか、（越中島は
どうでもいいが）とにかく
信じられない場所に容積無駄に建っていることのほうが怒れる
材料。
橋やトンネルは道路特定財源。一般財源化したといいながら
優先順位は変わっていない。
それと、国家公務員宿舎の大半は古くなって建替え時期。
上級職はとっくのむかしに民間の借り上げ。売却は渡りに船。
要はゼネコンに仕事が出せればＯＫ。
公共工事のかわりに大規模マンション開発が出ればいいだけ。

[274: 匿名さん]

公務員宿舎だけでなく、都営のアパートとかも良い立地に無駄に建ってますね。
宿舎の土地も入札だからねぇ
今後安くなる要素はあまりないですね

[275: 匿名さん]

朝霞駐屯地の近くに、公務員社宅のツインタワー建築計画がありますね。
確かに、信じられない場所に建てます。

[276: 匿名さん]

>>273さん

>現状の公務員社宅が、恵比寿南だとか大橋だとか、（越中島は
どうでもいいが）とにかく
信じられない場所に容積無駄に建っていることのほうが怒れる
材料。

それはまったく同意。だから公務員住宅を温存しろとは
思っていないし、もうすこしましな使い方をして欲しい
と心のそこから思います。

私も含めて多くの人の願望としては「とっとと都心の公
務員住宅つぶして（できれば相場より安く私にも購入可
能な）マンションとして供給してほしい」なんじゃない
かと思うんだけど（そう思うのもしかして私だけ？）
普通に民間に払い下げして開発したら今のご時勢だと
高級マンションになっちゃって買えるのは一部の富裕層
になっちゃうし、できても容積率ぎりぎりの要塞みたい
になっちゃって結果として国が住宅地の環境破壊に加担
したみたいに地元住民に言われちゃうし、それなりの反
対意見も現状では無視できないじゃないですか
また跡地は公園にしたり公共の何とかセンター作った
りという住宅以外に活用する案もあるから都心の官舎跡
地はたくさんあっても住宅用になかなか出てこないので
はないかと愚考しております。ハイ

所詮素人感想文なので定量考察についてはご勘弁を

[277: 匿名さん]

個人的には北の丸の中にある宮内庁住宅がいいなw

[278: 匿名さん]

おそらく、国家公務員住宅は、高級マンション。一方同様に老朽化
している、都営住宅、供給公社住宅（渋谷にも、千代田富士見にも
南麻布にもある）の建替えが喫急の課題。
これには、港南3丁目都営住宅跡地で試行中の「定期借地」を
あてる考えでは？とにかく庶民にもチャンスあり・・でゼネコンの仕事
を大量に出す。
日本の主要産業は自動車、エレクトロニクスとゼネコン・公務員・銀行
公務員はゼネコンに発注する仕事だったが談合禁止で利益が薄まって
間接的プロジェクトを作るのが仕事になっている。
銀行は国債を買い支えるのが仕事。

[279: 匿名さん]

公務員住宅を建替えると目立つけど、民間の区分を個々に借り上げたら
目立たない。銀行なども同じ。公的資金注入時に都内の銀行の社宅が
売られたがそれより近場の民間の賃貸に移っただけ。
ただ、いまも住んでる公務員がいるし、やりたくてもなかなかできない
事情もあるようだが。

[280: 匿名さん]

>>278さん

>これには、港南3丁目都営住宅跡地で試行中の「定期借地」を
あてる考えでは？

私もそれを考えておりました。定期借地って制度としては
新しいからいろいろ問題ありそうですが都心部における
スキームとしては筋は悪くないと思っています。
中古で流通させにくいなど課題はいろいろありますが貸す
か貸さないかなんていうのは金融機関の腹ひとつなわけで
制度としてメジャーになればそれも解消されるでしょう。

土地の値上がり期待を前提にした財産形成には向きません
が、土地価格の変動を比較的受けにくい長期の先払い賃貸
住宅だと割り切れる人にはいいですよね。

ポイントは通勤利便な都市部に住みたいけど土地代のため
１０００〜２０００万余計にローン組まなければならない
のであれば、居住性は重視するけど多少資産性には目をつ
ぶって定借でいいやと思う人が今後どれくらい増えるかで
すね。

港南口のプロジェクトは港南口というロケーション良否や
タワーという特徴がクローズアップされて議論されていま
すが公有地の活用スキームとしても注目ですね。
うまくいけば他の公有地でも同様のスキームがあてられる
かもしれないので要注目です。

>>個人的には北の丸の中にある宮内庁住宅がいいなw

そういえば赤坂御用邸内にある皇宮警察宿舎に住んでいた
知り合いがいましたが、この春葉山御用邸に転勤になりま
したw

[281: 匿名さん]

新聞配達員さん、２４３さんへの「ピンとはずれ」は言いすぎ。

①確かに都心オフィス賃料は上昇している。良い指摘。ここは課題。
②これは２４３さんの言うとおり。
⑤価格下がれば売れる、のは当然。サブプラを発端にしてバーゲンセールが始まったりしたら、殺到して大騒ぎ。
⑥大量というあたりが？？
今は、売り渋りどころではなくなった。今まで儲けすぎたのだから、これから少し出血サービスしてもどうということもない。

来年から少しは下がるでしょう（一等地は除いて）。郊外などはすでに下げていると聞く。
ただしインフレあるいはスタグフレーション進行すれば、何ともいえない。

[282: サラリーマンさん]

そういえば、高輪の衆議院議員宿舎も赤坂に統合されたみたいですが、跡地の利用について、ご存知の方いますか？立地的には地価が高すぎてＭＳにはならないだろうけど。高輪プリンスが敷地広げるのかな・・・？

[283: 匿名さん]

高輪の衆議院議員宿舎は先月くらいに閉鎖されましたね。
外苑西通延伸の計画があって高輪台から第一京浜まで道路計画が
あり議員宿舎の一部が道路計画地になっています。
計画図を見ると味の素研修センターと宿舎の間あたりですね。
まあ白金方面は用地買収不可能という気がするから道路は地上を
通らずトンネルにするかもしれないですけど。

[284: サラリーマンさん]

２８３様
有難うございました。そんな計画があるんですね。計画図ってどこかでみれるものってありますか？

[285: サラリーマンさん]

なんか自作自演ばっかりで読みづらいスレになっちゃったなー。

[286: 匿名さん]

今日の話題はアブダビ投資庁。

お買い得レベルになるかならないかで、どこぞの政府系投資ファンドがすかさず乗り込んでくるようになるのかな。

[287: 匿名さん]

ポータルサイト「goo」を運営するＮＴＴレゾナントはこのほど、住まいに関する総合情報サイト「goo 住宅・不動産」で、アクセス数から見る年間ランキングを行なった。首都圏では「賃貸」「新築マンション」「中古マンション」「一戸建て」が対象。
（ http://ranking.goo.ne.jp/service/016/ ）

　それによると、首都圏の新築マンションのエリアアクセスランキング１位は、物件数の多い世田谷区。続いて、２位江東区、３位港区、４位品川区、５位大田区となり、２位以降は大規模開発の多い都内の湾岸エリアでアクセスが多い結果となった。

　駅別にみた「賃貸」では、１位中野駅、２位三軒茶屋駅、３位下北沢駅、４位笹塚駅、５位吉祥寺駅となった。

[住宅新報　2007年11月27日]

[288: 匿名さん]

銀行貸出基準（住宅ローン審査基準）と金利が動かないと、
当分の間、23区（一部は除く）の新築マンション表面価格は
下落しないね。

日本経済が駄目な状況になって欲しい悲観論者は・・・
５年後に後悔する局面が待っているかもね。

最後の判断は自分次第！

[289: 匿名さん]

定点観測してるけど、
相変わらずチャレンジ価格の中古物件が
新たに市場に供給されてます。

売れずにたなざらしに成ってる物件が多いのに。
それでも買う客のいそうな価格では出さずに、
とにかくチャレンジ価格で売り出したい売主が多いです。

たなざらしが多いって事は、
買い手からの値下げ交渉には応じてないわけで、
このまま強気な価格が来年まで続くのか。

[290: 匿名さん]

そのうち力尽きるでしょう。それぐらい今のサブプラショックは異常。

[291: ご近所さん]

>290

Sub primeは日本には全く関係ないよ。
アメリカの景気減速から間接的な影響はあるけど、
それ以上のものではないよ。

[292: サラリーマンさん]

ここ３ヶ月間私も何件か申し込み書入れてみたけどだめだね。
皆さん強気でせいぜい応じても１００万以下の端数程度。びた
一文値引かないという売主も多いです。

不動産屋が高く売れるはずと入れ知恵しているのかと思った
けどそうでもないみたいね。成約しないと意味がないから売
主側業者も値下げ説得するらしいんですが、そうすると売主
が業者に対して不信感盛っちゃって不動産屋変えて３ヵ月後
に再チャレンジみたいなケースもありますね。

もっとも住居用不動産の場合は株と違って利益確定しても
売っちゃったら他に住むところは探さないといけわけだが
そっちはそっちで新築含めてチャレンジ価格だから自分だけ
降りることできないんだろうな。

でもマンションの場合同じ建物で１件値引きに応じると総崩れだ
から本当に売りたいんであれば自分が納得できる範囲で値引
き応じたほうが得だとおもうけどこれは大きなお世話ですっ
てことだわな。

[293: 匿名さん]

>>291
Sub primeじゃなくてSubprime

[294: 匿名さん]

よいものが企画・設計されたのは2004年まで。それが販売されたのが
2006年まで。
2007年からは、物件数も価格も減ったから住戸が狭く、質も落ちている。
築浅に売却希望が集まる理由もそのあたりにある。
税制の関係で、住んでいなくて売ると売却益の半分近く税務署と仲介業者が持っていく。
売っているのは赤字を作れる法人と引越しする個人。
不動産購入の諸経費は経費になる。黒字の時に不動産を買い
赤字の年に売却すれば、１０％の譲渡益課税で済む。
株の譲渡益と変わらない。

業者は転売したら法人税に譲渡益１０％の重課税だから、仕入れたものに
わざわざ経費をかけてリフォームして高く売る。系列の仲介手数料と
あわせて荒稼ぎしているわけだ。
すでに世の中インフレに突入しているから、「高くても買える人だけ買えばいい」って世界になる。

[295: 匿名さん]

確かに世の中、ホントにインフレになってきてるよね。１年前と比べて２割以上上がってないモノ・サービスって薄型テレビ等の家電製品だけだよね。

[296: 匿名さん]

全く同じ。タワー築浅物件しか知らないが、ほとんど値引きする気なし。セカンドなんて余裕のある人が持ってるわけで、安く売るくらいなら、セカンドでたまに来るほうがいいということらしい。

[297: 匿名さん]

０５〜０６年くらいまでのは、確かにクォリティ高いかもしれませんね。
新築のように多数出るわけではないし、これぞと思った築浅がねらい目ともいえるんでしょうが、皆さんお書きのように、値引きしませんよね。
（インフレ進行すれば、お買い得価格かもしれませんが。）

[298: 匿名さん]

インフレ進んだらその分乗っけてくるんじゃない？
それと、実需の不動産購入は売れる（入居する）時期ってありますよね。
今のタイミングで値引き提示してくる客よりも、しばらく寝かせて言い値で買ってくれる客を待ったほうが良いと考えてるのかもしれませんね。申し込み入れてくる絶対数が違うでしょうし。

それに、築浅割安で仕込んだ物件だからそう易々とは売らないのかもしれません。

[299: 匿名さん]

住んでいない築浅物件を売ると、税金（所得税・住民税）や手数料などで利益の半分近く持って行かれる。もちろん、取得税・固定資産税や毎月の管理費まである。そもそもこの国では、転売はあんまり儲からないようになっている。

安く売るくらいなら、賃貸にして賃料安くしても、１年〜２年で、売却益（税・手数料等引きの実質分）と同額が得られるはず。

不動産投資の基本は賃貸。今が珍しく転売でもほんの少しだけ儲かる時期なのだが、安く売るくらいなら、基本に忠実に賃貸にして、時期を見ながら得られた賃貸料を勘案しながらそれなりにお安く売ればよい。

と、いうことではないか？セカンドなどを安く売る人はいないだろう。

[300: 匿名さん]

>>290

ひどい経済オンチですね。
ここに現れる神経が分からない・・・。

[301: 匿名さん]

そろそろ下方の窓を埋める方向で、
売り転換となるんじゃないかな？

[302: 匿名さん]

>>300　はあ？現実を直視できないなら、黙っておけよ。

[303: 匿名さん]

>>301
そんなこと書いているからマンションの頭金がどんどん溶けてくんじゃねーの？

[304: 匿名さん]

新聞配達員さん。今日のご気分は？

[305: 匿名さん]

http://cmad.nikkeibp.co.jp/?4_11626_509510_112

[306: 匿名さん]

個人的な意見ですが・・・冷静に国際経済状況等を見廻すと・・

07-08年で値引き攻勢掛けて販売を行う新築マンションは何らかの問題が
有っての結果でしょう。（例：ファミリー向け駅遠、バス便利用等、弱小デベ）
そんな物件購入しても将来の資産価値は？？でしょう。
それが嫌であれば23区以外の近隣県新築マンション物件を探せば良いと思う。

現在の経済状況下、23区内で値引きを行う新築マンションは・・
将来リスクが大！と判断しますが。皆様はいかがですか？

[307: 匿名さん]

値引き情報

http://sakakimr2007.blog15.f○c○2○.com/blog-entry-7.html

[308: 申込予定さん]

港区の1ルームに賃貸で住んで港区民だ〜って言う人と江東区の
3ＬＤＫのマンション持ってる人はどちらが上なんでしょうか？

これみなさん気になりますよね？

[309: 匿名さん]

ワンルームマンション＝カプセルホテルのイメージあり。
悪習的な日本的独自文化。

どちらも最初見た時、吃驚した記憶がある。
ちなみに”カプセルホテル”は英文雑誌では
"COFFIN HOTEL " と紹介されている。

[310: 匿名さん]

>308
洗濯機と冷蔵庫はどっちが上なんでしょうね？

[311: 匿名さん]

全然気になりません。
江東区の方が書き込んだのですか？

[312: 匿名さん]

品川ナンバーのカローラと、足立ナンバーのフェラーリならどっち？（笑）