23区内の新築マンション価格動向（その1９）

[ヒマリーマン]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その18：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44507/
その17以前過去スレは>>2

参考サイト（元祖匿名はん紹介リンク先）
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

[261: 匿名さん]

新聞配達員＝デベ

ほぼ確定。

[262: 匿名さん]

>>260
江東区のマンション規制解除の影響をじっくり見ましょう。
東西線、半蔵門線沿いに大規模マンションが出てくるかもしれません。
それから注目は墨田区南部ですね。
両国から錦糸町に北斎通りを歩いてみましたが、
なかなか良い雰囲気でしたが、その中に小規模の町工場がまだ残って
います。こんなところも、後継者問題からいずれはマンションになる
のでしょうね。

[263: 匿名さん]

新聞配達員＝早起き＝ＮＹダウの終値が気になる人。

[264: 匿名さん]

なんか、スタグフレーションに突入の雰囲気になってきたね。
庶民は様子見が正解かなぁ？

[265: 匿名さん]

>>264
70年代オイルショックの時代も全く同じスタグフレーション。
当時はインフレに好不況の区別はしていなかった。
物価は10年間で2倍になったが地価も二倍になった。
不況対策で円高（ニクソンショックでドル／円は360円から
240円まで円高。）ゆえに内需拡大をつぎつぎに打ち出した。
その結果、庶民は都内に戸建てが買えなくなって横浜
川崎、都下などに戸建てを買った。
様子見していると2年で、どこも買えなくなる。
それだけの話だ。

[266: 匿名さん]

>>265

gnpは、3倍になってますよ。

[267: 匿名さん]

オイルショック当時は油断って本が売れたな。

今はバイオ燃料のために穀物まで不足して、断食だな。

[268: 匿名さん]

267はいいセンスだ。

[269: 匿名さん]

官舎等国有地の放出ですが、都心部に限って言えば土地価
格が高いので民間開発業者が住宅にするなら高級マンション
建てるしかないですよね。
そうなると国有地放出で最終的に利益を得るのはデベロッ
パーと一等地に住むことができる購入可能な一部の富裕だけ
なので公共利益を重視する国有財産の有効活用という観点
ではコンセンサスがとりにくいのではないでしょうか。

現に白金台５丁目の公務員宿舎の跡地は港区が買い取って
公園を計画中だし、相続時に物納された池田山の正田邸跡
地は品川区が購入して公園になりました。
所有者が国から区に変わっただけの先延ばしという気も
しますが、都心部に国有地はあってもマンション用地として
現在出てこないというのはこういう事情もあるのかもしれま
せん。

一方古い企業が昔からもっている社宅なんかはもっと出て
くるかもね。企業が土地放出となると景気が悪くリストラ
のイメージがありますが、財務的に余裕がある企業でも土
地たくさん持っているわりに時価総額が低いと、阪神みた
い企業買収の標的になりやすいから、防衛策の一環として
遊休地の処分をするかもですね。
だけど一等地の社宅というのはどこの企業もそうだと思い
ますが幹部社員が入居しているケースも多く、既得権益を
手放したくないとゴネる幹部やご機嫌を損ねたくない総務
部門などの思惑で工場地みたいにすんなり売却が進まない
可能性もあるんじゃないかな。

まあ素人の意見なので的外部分があったら指摘してね

[270: 匿名さん]

円キャリートレードのアンワインドが起きているわけで、
もはや、「外貨資産が一番」
「日本の不動産買う奴はバ・カ」
という者は少ないだろう。
インド株は規制が厳しく、ベトナムは高値で満員お礼。
今までなら米国債を買っていればＯＫだったのが、今後は
フレディマックもファニーメイも買いたくない。
日本の1500兆円の個人金融資産の行き着く先は
国内株と国内不動産。
まさに今が転換期だ。
ニクソンショックでドルが兌換紙幣でなくなったことと
産油国や中国が下落するドルを見限り始めたことは等価だ。

[271: 匿名さん]

＞公共利益を重視する国有財産の有効活用という観点
ではコンセンサスがとりにくいのではないでしょうか。


円高で輸出産業が低迷して、財源が無くて公共工事も出せないから
内需も振興出来ないとなれば、国有財産を財源に景気拡大を図るか
消費税を値上げするよりはコンセンサスがとりやすいのでは？

[272: サラリーマンさん]

>>271さん


>国有財産を財源に景気拡大を図るか

そうですね景気回復をどうやるかは悩ましいですね。
公共工事でやるなら国債発行してすでにやっている
わけだけど効果が出ているかどうかは怪しいところ
だし、国にやらせると東京の土地売った金で地方に
橋やトンネル作られるので、少なくとも東京の人は
怒るでしょ。

だから単純に土地を現金に変えて公共投資すると
いうのも手詰まりで、かといって他に妙案もない
から金持ちの自治体に払い下げてお茶を濁している
のではないでしょうか

[273: 匿名さん]

＞国にやらせると東京の土地売った金で地方に
＞橋やトンネル作られるので、少なくとも東京の人は
＞怒るでしょ。

現状の公務員社宅が、恵比寿南だとか大橋だとか、（越中島は
どうでもいいが）とにかく
信じられない場所に容積無駄に建っていることのほうが怒れる
材料。
橋やトンネルは道路特定財源。一般財源化したといいながら
優先順位は変わっていない。
それと、国家公務員宿舎の大半は古くなって建替え時期。
上級職はとっくのむかしに民間の借り上げ。売却は渡りに船。
要はゼネコンに仕事が出せればＯＫ。
公共工事のかわりに大規模マンション開発が出ればいいだけ。

[274: 匿名さん]

公務員宿舎だけでなく、都営のアパートとかも良い立地に無駄に建ってますね。
宿舎の土地も入札だからねぇ
今後安くなる要素はあまりないですね

[275: 匿名さん]

朝霞駐屯地の近くに、公務員社宅のツインタワー建築計画がありますね。
確かに、信じられない場所に建てます。

[276: 匿名さん]

>>273さん

>現状の公務員社宅が、恵比寿南だとか大橋だとか、（越中島は
どうでもいいが）とにかく
信じられない場所に容積無駄に建っていることのほうが怒れる
材料。

それはまったく同意。だから公務員住宅を温存しろとは
思っていないし、もうすこしましな使い方をして欲しい
と心のそこから思います。

私も含めて多くの人の願望としては「とっとと都心の公
務員住宅つぶして（できれば相場より安く私にも購入可
能な）マンションとして供給してほしい」なんじゃない
かと思うんだけど（そう思うのもしかして私だけ？）
普通に民間に払い下げして開発したら今のご時勢だと
高級マンションになっちゃって買えるのは一部の富裕層
になっちゃうし、できても容積率ぎりぎりの要塞みたい
になっちゃって結果として国が住宅地の環境破壊に加担
したみたいに地元住民に言われちゃうし、それなりの反
対意見も現状では無視できないじゃないですか
また跡地は公園にしたり公共の何とかセンター作った
りという住宅以外に活用する案もあるから都心の官舎跡
地はたくさんあっても住宅用になかなか出てこないので
はないかと愚考しております。ハイ

所詮素人感想文なので定量考察についてはご勘弁を

[277: 匿名さん]

個人的には北の丸の中にある宮内庁住宅がいいなw

[278: 匿名さん]

おそらく、国家公務員住宅は、高級マンション。一方同様に老朽化
している、都営住宅、供給公社住宅（渋谷にも、千代田富士見にも
南麻布にもある）の建替えが喫急の課題。
これには、港南3丁目都営住宅跡地で試行中の「定期借地」を
あてる考えでは？とにかく庶民にもチャンスあり・・でゼネコンの仕事
を大量に出す。
日本の主要産業は自動車、エレクトロニクスとゼネコン・公務員・銀行
公務員はゼネコンに発注する仕事だったが談合禁止で利益が薄まって
間接的プロジェクトを作るのが仕事になっている。
銀行は国債を買い支えるのが仕事。

[279: 匿名さん]

公務員住宅を建替えると目立つけど、民間の区分を個々に借り上げたら
目立たない。銀行なども同じ。公的資金注入時に都内の銀行の社宅が
売られたがそれより近場の民間の賃貸に移っただけ。
ただ、いまも住んでる公務員がいるし、やりたくてもなかなかできない
事情もあるようだが。

[280: 匿名さん]

>>278さん

>これには、港南3丁目都営住宅跡地で試行中の「定期借地」を
あてる考えでは？

私もそれを考えておりました。定期借地って制度としては
新しいからいろいろ問題ありそうですが都心部における
スキームとしては筋は悪くないと思っています。
中古で流通させにくいなど課題はいろいろありますが貸す
か貸さないかなんていうのは金融機関の腹ひとつなわけで
制度としてメジャーになればそれも解消されるでしょう。

土地の値上がり期待を前提にした財産形成には向きません
が、土地価格の変動を比較的受けにくい長期の先払い賃貸
住宅だと割り切れる人にはいいですよね。

ポイントは通勤利便な都市部に住みたいけど土地代のため
１０００〜２０００万余計にローン組まなければならない
のであれば、居住性は重視するけど多少資産性には目をつ
ぶって定借でいいやと思う人が今後どれくらい増えるかで
すね。

港南口のプロジェクトは港南口というロケーション良否や
タワーという特徴がクローズアップされて議論されていま
すが公有地の活用スキームとしても注目ですね。
うまくいけば他の公有地でも同様のスキームがあてられる
かもしれないので要注目です。

>>個人的には北の丸の中にある宮内庁住宅がいいなw

そういえば赤坂御用邸内にある皇宮警察宿舎に住んでいた
知り合いがいましたが、この春葉山御用邸に転勤になりま
したw