23区内の新築マンション価格動向（その1９）

[ヒマリーマン]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その18：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44507/
その17以前過去スレは>>2

参考サイト（元祖匿名はん紹介リンク先）
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

[241: 匿名さん]

平坦というよりも、ゼロメートル地帯。
大島地区は土壌汚染で被害者が出たので有名。
夢の島も有名。

[242: 匿名さん]

少子化の影響が出だすのは、2015年以降と言われているから
現状だけで判断するのはまだ早いよ。

[243: 匿名さん]

なぜサブプライムローン問題が日本のマンション市場に影響を与えたか
について、説明します。
まずこの2-3年に日本のマンション価格が急騰した理由を挙げましょう。
＜理由＞
①海外投機筋が日本の不動産市場でREITを始めとした商品や現物を
　購入して土地の価格を吊り上げたこと。
②米国の住宅建設ブームや北京オリンピックの特需により、建築資材
　が高騰したこと。
③日本の景気回復に伴い、長期金利が上昇し、住宅ローン金利の先高感
　が強かったこと。
④日本の景気が落ち着いてきたことを見計らって、消費税率引き上げの
　可能性が高まっていたこと。
⑤デベが「マンション価格は今後もっと高くなる」「消費税率が上がる」
　「住宅ローン金利が今後上昇する」と消費者を煽り、マンション需要を
　先取り（今年買う必要のない人も買った）したこと。
⑥デベが地価上昇・建築資材の高騰以上に、利益をのっけて販売し、
　「ボッタクリ価格」を消費者が泣く泣く受け入れたこと。
　---＞今年9月中間決算を見ると、ほとんどのデベが最高益を計上して
　　　　いることからもわかる。
しかし、サブプライムローンによって上記①〜⑥が逆回転してしまった
のです。
＜逆回転＞
①海外投機筋がサブプライムローンで抱えた巨大損失を穴埋めするため
　に日本の不動産市場から一斉に資金を引き揚げた結果、REITは急落
　（年初来3割程度価格下落）し、地価上昇が需給に基づくものではなく、
　マネーゲームの結果であることが証明された。
②米国の住宅着工が昨年比半分程度に落ち込み、北京オリンピック需要
　も一巡したことから、米国の建築資材が大量に日本やアジアに流入
　しており、建築資材価格が急落している。
③資金の「質への逃避」（Flight to quality）により、株安・債券高
　となり、長期金利（新発10年国債）は急落し、先週ついに1.4％を下
　回った。住宅ローン金利も今後下落が続くのは必至。
④消費税率早期引き上げがなくなった。
⑤デベの煽りがサブプライムローン問題によって結果的にデタラメで
　あったことが判明し、「今後もっと下がる」「消費税率は当分上がら
　ない」「住宅ローン金利は今後下落する」という認識が消費者に
　広がり、買い控えが強くなっていること。
⑥マンション需要を先食いしたことに加え、高値売り抜けを狙って
　売り惜しみしていたデベが大量の「完成在庫」を抱えていること。
以上すべてサブプライムローン問題が直接・間接の原因となっています。
お分かりいただけたでしょうか。

[244: 匿名さん]

それで、いつから安くなるの？

[245: 匿名さん]

>>243
「お兄ちゃんやめて。」までは読んだ。

[246: 購入経験者さん]

244
もう安くなっているよ。ＭＲ行って交渉すればわかる。半年前と全然
違う。

[247: 匿名さん]

>>246
と、MRにも行ったことのない引きこもりが申しております。

[248: 匿名さん]

2005年も2006年も、あたりまえだが旧価格で販売し相場より安いのに売れ残った物件が存在した。それらは確かに数年前とは違い強気の販売をしていた。

そういった物件が、強気一辺倒で売りさばけず値下げをしているというのなら話は分かる。

ただ大手デベが『自社の旧価格』よりも下げた坪単価でマンションを販売したところはまだ見たことがない。

2006年までと風向きが変わったということは総意を得られそうだが、だからといってすぐに下落、という発想は少し単純すぎる気がする。

[249: 新聞配達員]

＞243
まぁピント外れてるね。
マンション市況とサブプラ問題だけで語られてもいまいちだね。

①海外投機筋がサブプライムローンで抱えた巨大損失を穴埋めするため
　に日本の不動産市場から一斉に資金を引き揚げた結果、REITは急落
　（年初来3割程度価格下落）し、地価上昇が需給に基づくものではなく、
　マネーゲームの結果であることが証明された。

昨年８月頃は長期金利の上昇懸念でREITは低迷していたが、オフィス市場
の需給がタイトであることから、賃料上昇を期待してフライング気味に
外資が買い捲くったことで春先まで急上昇した。
その後、期待がはがれ下落、サブプラ前から下がっていた。
オフィス賃料は上昇基調であり、長期金利はサブプラで下落。
賃料上昇が実態として確認されれば、また上がる。
REITが地価に与える影響としては時価総額を見た方がいい。


②米国の住宅着工が昨年比半分程度に落ち込み、北京オリンピック需要
　も一巡したことから、米国の建築資材が大量に日本やアジアに流入
　しており、建築資材価格が急落している。

建築資材の下落要因は建築基準改正。
マンション着工出来ないから資材が買えないんだな。
来年以降の供給減要因としか思えないが。

③資金の「質への逃避」（Flight to quality）により、株安・債券高
　となり、長期金利（新発10年国債）は急落し、先週ついに1.4％を下
　回った。住宅ローン金利も今後下落が続くのは必至。

あなたが変動金利や２年固定などで借りないならラッキーだね。

④消費税率早期引き上げがなくなった。

ほんと？2009年に上げないと社会福祉に充てる税源がないって騒いでる
けど。

⑤デベの煽りがサブプライムローン問題によって結果的にデタラメで
　あったことが判明し、「今後もっと下がる」「消費税率は当分上がら
　ない」「住宅ローン金利は今後下落する」という認識が消費者に
　広がり、買い控えが強くなっていること。

買い控えね〜
いい物件は高くても売れてる。
売れ残ってるのは、値段うんぬんよりそもそも物件に魅力ないから。
地価が上がったから、昔は手を出さなかった場所でチャレンジした
デべが失敗しただけ。
地方都市なんて一貫して下がってるが、これもサブプラのせい？
マスコミはそう書きたがるけどね。

⑥マンション需要を先食いしたことに加え、高値売り抜けを狙って
　売り惜しみしていたデベが大量の「完成在庫」を抱えていること。
以上すべてサブプライムローン問題が直接・間接の原因となっています。
お分かりいただけたでしょうか。

デべは大量のいい在庫持ってたら、売り惜しみなんてしないな。
売ってなんぼの商売でしょデべは。

[250: 匿名さん]

トレンドを見つけた気になっている人が、大騒ぎしている構図でしょう。

猫も杓子もワンルーム投資に走って、銀行もその尻馬に乗り、そしてその後の総量規制によってトリガーされた不動産バブル崩壊期と、現時点を同じ言葉でくくろうとしても無理があるのは明らか。

調整はいつの世にも必ず起きるが、今回は暴落まで行くのかな？

[251: 匿名さん]

おれもそう思うが、それでいつごろどれくらい安くなるのかね。

[252: 匿名さん]

＞246
値下げ分あらかじめ新新価格に乗せて売るデべもあるからなw
ポップに4980が消され4500とか書かれてたら、おもろいのにな
公取で禁止されたんだっけ？

[253: 匿名さん]

>>251
来年末に2-3%ほど安くなるよ。
で、再来年の消費税アップでチャラ。

[254: 匿名さん]

2年後には消費者物価が２％くらい上がりそうだが。
消費税は建物にしかかからないから物件価格なら１％程度なのでは？

[255: 賃貸住まいさん]

牛乳配達君、ご苦労！

いいことかいてるのー。

まあ1本のみたまえ！

[256: 匿名さん]

経済の問題と別に、都心のマンション用地が無くなって来ているって言うじゃないですか、これはどんな根拠で言われていることなのですかね。

実際、都心のマンションはどんどん出てくるし、再開発の計画もあちこちにあって大規模タワーの計画も沢山ありますよね。

新規の販売が減っているというのは建築確認の遅れのせいで、売り渋りとは全く意味が違っていますし、マンション用地が無いというのとも全然関係ないですよね。

マンション用地が少ないと言われる根拠がなんだがご存知な方いらっしゃいますか？。

五反田みたいに再開発の大規模タワーが一つ立てば、中規模マンション５個分ぐらいの戸数を供給するわけで、この様な現実は日本に大規模タワーが増えたのはここ数年ですから、もちろん東京でも初めてですから、マンション用地の広さと供給戸数の関係が読めてないのではと感じるのです。

その辺を読み違えて、適切な価格に下落しそうなのが、豊洲みたいな大規模マンションが建ちまくっている地域なのではと思うのですよね。

[257: 匿名さん]

どなたかマンション賃料とGDP成長率の相関関係について見識、意見をお持ちの方はいらっしゃいますか？
相関係数は大きいのでしょうか？小さいのでしょうか？

[258: 匿名さん]

>256
イメージだけで語らず、>>1にあるリンク先で統計データ位読め。

1994年以降、2005年まで首都圏供給はおおむね毎年８万戸を超えてた。
特に2000年以降は8万戸のうち４割近くが23区物件だった。
で、2006年に8万戸割れ、今年は6万5千戸。
建築確認の遅れの影響が供給戸数に出るのは2008年以降で、来年は5万戸程度とも言われている。しかも23区物件はこのうち25%程度。

少なくとも23区の大量供給は終焉してる。ただ、マンションの需要は一定ではないので、供給が減る＝価格が上がるという訳ではない。

>257
オフィス賃料とGDPはかなり相関性が高いですが、賃貸マンションはそうでもないですよ。個人相手だと景気の良し悪しによらず賃料が上げにくいんです。

[259: 匿名さん]

>>258 供給量の問題じゃなくて、用地の有無の問題でしょ。
うちの近所にも地上げに失敗した駐車場用地が結構あるよ。
それにほとんど生徒のいない小学校とか、幹線道路沿いなのに
2階建ての建物が並んでいるところとか。
区画整理さえきちんとやれば(それが一番大変だけど)用地は
結構残っているぞ。

[260: 匿名さん]

>259
我々素人目に見て、空き地や開発出来そうな土地は色々ありますが、最近用地価格が高騰した中でもそれらの土地が取引されなかったというのは、解決出来ない制約があるからなのでしょう。結局は地主次第で、不動産価格がまた下がるなら収入面や税金面で地主が売る必要性が無くなってしまう。そもそも23区内で好立地の用地が出てくるのであれば、デベがここまで郊外物件を抱える必要は無かった筈。

個人的には官舎跡地と小学校統合は好立地も多いので期待していますが、入札必死なので高くなりそう。民家をまとめて再開発、という住不方式もオフィスだから採算が取れる訳で、マンション開発にそこまでの労力は割かないと思います。

[261: 匿名さん]

新聞配達員＝デベ

ほぼ確定。

[262: 匿名さん]

>>260
江東区のマンション規制解除の影響をじっくり見ましょう。
東西線、半蔵門線沿いに大規模マンションが出てくるかもしれません。
それから注目は墨田区南部ですね。
両国から錦糸町に北斎通りを歩いてみましたが、
なかなか良い雰囲気でしたが、その中に小規模の町工場がまだ残って
います。こんなところも、後継者問題からいずれはマンションになる
のでしょうね。

[263: 匿名さん]

新聞配達員＝早起き＝ＮＹダウの終値が気になる人。

[264: 匿名さん]

なんか、スタグフレーションに突入の雰囲気になってきたね。
庶民は様子見が正解かなぁ？

[265: 匿名さん]

>>264
70年代オイルショックの時代も全く同じスタグフレーション。
当時はインフレに好不況の区別はしていなかった。
物価は10年間で2倍になったが地価も二倍になった。
不況対策で円高（ニクソンショックでドル／円は360円から
240円まで円高。）ゆえに内需拡大をつぎつぎに打ち出した。
その結果、庶民は都内に戸建てが買えなくなって横浜
川崎、都下などに戸建てを買った。
様子見していると2年で、どこも買えなくなる。
それだけの話だ。

[266: 匿名さん]

>>265

gnpは、3倍になってますよ。

[267: 匿名さん]

オイルショック当時は油断って本が売れたな。

今はバイオ燃料のために穀物まで不足して、断食だな。

[268: 匿名さん]

267はいいセンスだ。

[269: 匿名さん]

官舎等国有地の放出ですが、都心部に限って言えば土地価
格が高いので民間開発業者が住宅にするなら高級マンション
建てるしかないですよね。
そうなると国有地放出で最終的に利益を得るのはデベロッ
パーと一等地に住むことができる購入可能な一部の富裕だけ
なので公共利益を重視する国有財産の有効活用という観点
ではコンセンサスがとりにくいのではないでしょうか。

現に白金台５丁目の公務員宿舎の跡地は港区が買い取って
公園を計画中だし、相続時に物納された池田山の正田邸跡
地は品川区が購入して公園になりました。
所有者が国から区に変わっただけの先延ばしという気も
しますが、都心部に国有地はあってもマンション用地として
現在出てこないというのはこういう事情もあるのかもしれま
せん。

一方古い企業が昔からもっている社宅なんかはもっと出て
くるかもね。企業が土地放出となると景気が悪くリストラ
のイメージがありますが、財務的に余裕がある企業でも土
地たくさん持っているわりに時価総額が低いと、阪神みた
い企業買収の標的になりやすいから、防衛策の一環として
遊休地の処分をするかもですね。
だけど一等地の社宅というのはどこの企業もそうだと思い
ますが幹部社員が入居しているケースも多く、既得権益を
手放したくないとゴネる幹部やご機嫌を損ねたくない総務
部門などの思惑で工場地みたいにすんなり売却が進まない
可能性もあるんじゃないかな。

まあ素人の意見なので的外部分があったら指摘してね

[270: 匿名さん]

円キャリートレードのアンワインドが起きているわけで、
もはや、「外貨資産が一番」
「日本の不動産買う奴はバ・カ」
という者は少ないだろう。
インド株は規制が厳しく、ベトナムは高値で満員お礼。
今までなら米国債を買っていればＯＫだったのが、今後は
フレディマックもファニーメイも買いたくない。
日本の1500兆円の個人金融資産の行き着く先は
国内株と国内不動産。
まさに今が転換期だ。
ニクソンショックでドルが兌換紙幣でなくなったことと
産油国や中国が下落するドルを見限り始めたことは等価だ。

[271: 匿名さん]

＞公共利益を重視する国有財産の有効活用という観点
ではコンセンサスがとりにくいのではないでしょうか。


円高で輸出産業が低迷して、財源が無くて公共工事も出せないから
内需も振興出来ないとなれば、国有財産を財源に景気拡大を図るか
消費税を値上げするよりはコンセンサスがとりやすいのでは？

[272: サラリーマンさん]

>>271さん


>国有財産を財源に景気拡大を図るか

そうですね景気回復をどうやるかは悩ましいですね。
公共工事でやるなら国債発行してすでにやっている
わけだけど効果が出ているかどうかは怪しいところ
だし、国にやらせると東京の土地売った金で地方に
橋やトンネル作られるので、少なくとも東京の人は
怒るでしょ。

だから単純に土地を現金に変えて公共投資すると
いうのも手詰まりで、かといって他に妙案もない
から金持ちの自治体に払い下げてお茶を濁している
のではないでしょうか

[273: 匿名さん]

＞国にやらせると東京の土地売った金で地方に
＞橋やトンネル作られるので、少なくとも東京の人は
＞怒るでしょ。

現状の公務員社宅が、恵比寿南だとか大橋だとか、（越中島は
どうでもいいが）とにかく
信じられない場所に容積無駄に建っていることのほうが怒れる
材料。
橋やトンネルは道路特定財源。一般財源化したといいながら
優先順位は変わっていない。
それと、国家公務員宿舎の大半は古くなって建替え時期。
上級職はとっくのむかしに民間の借り上げ。売却は渡りに船。
要はゼネコンに仕事が出せればＯＫ。
公共工事のかわりに大規模マンション開発が出ればいいだけ。

[274: 匿名さん]

公務員宿舎だけでなく、都営のアパートとかも良い立地に無駄に建ってますね。
宿舎の土地も入札だからねぇ
今後安くなる要素はあまりないですね

[275: 匿名さん]

朝霞駐屯地の近くに、公務員社宅のツインタワー建築計画がありますね。
確かに、信じられない場所に建てます。

[276: 匿名さん]

>>273さん

>現状の公務員社宅が、恵比寿南だとか大橋だとか、（越中島は
どうでもいいが）とにかく
信じられない場所に容積無駄に建っていることのほうが怒れる
材料。

それはまったく同意。だから公務員住宅を温存しろとは
思っていないし、もうすこしましな使い方をして欲しい
と心のそこから思います。

私も含めて多くの人の願望としては「とっとと都心の公
務員住宅つぶして（できれば相場より安く私にも購入可
能な）マンションとして供給してほしい」なんじゃない
かと思うんだけど（そう思うのもしかして私だけ？）
普通に民間に払い下げして開発したら今のご時勢だと
高級マンションになっちゃって買えるのは一部の富裕層
になっちゃうし、できても容積率ぎりぎりの要塞みたい
になっちゃって結果として国が住宅地の環境破壊に加担
したみたいに地元住民に言われちゃうし、それなりの反
対意見も現状では無視できないじゃないですか
また跡地は公園にしたり公共の何とかセンター作った
りという住宅以外に活用する案もあるから都心の官舎跡
地はたくさんあっても住宅用になかなか出てこないので
はないかと愚考しております。ハイ

所詮素人感想文なので定量考察についてはご勘弁を

[277: 匿名さん]

個人的には北の丸の中にある宮内庁住宅がいいなw

[278: 匿名さん]

おそらく、国家公務員住宅は、高級マンション。一方同様に老朽化
している、都営住宅、供給公社住宅（渋谷にも、千代田富士見にも
南麻布にもある）の建替えが喫急の課題。
これには、港南3丁目都営住宅跡地で試行中の「定期借地」を
あてる考えでは？とにかく庶民にもチャンスあり・・でゼネコンの仕事
を大量に出す。
日本の主要産業は自動車、エレクトロニクスとゼネコン・公務員・銀行
公務員はゼネコンに発注する仕事だったが談合禁止で利益が薄まって
間接的プロジェクトを作るのが仕事になっている。
銀行は国債を買い支えるのが仕事。

[279: 匿名さん]

公務員住宅を建替えると目立つけど、民間の区分を個々に借り上げたら
目立たない。銀行なども同じ。公的資金注入時に都内の銀行の社宅が
売られたがそれより近場の民間の賃貸に移っただけ。
ただ、いまも住んでる公務員がいるし、やりたくてもなかなかできない
事情もあるようだが。

[280: 匿名さん]

>>278さん

>これには、港南3丁目都営住宅跡地で試行中の「定期借地」を
あてる考えでは？

私もそれを考えておりました。定期借地って制度としては
新しいからいろいろ問題ありそうですが都心部における
スキームとしては筋は悪くないと思っています。
中古で流通させにくいなど課題はいろいろありますが貸す
か貸さないかなんていうのは金融機関の腹ひとつなわけで
制度としてメジャーになればそれも解消されるでしょう。

土地の値上がり期待を前提にした財産形成には向きません
が、土地価格の変動を比較的受けにくい長期の先払い賃貸
住宅だと割り切れる人にはいいですよね。

ポイントは通勤利便な都市部に住みたいけど土地代のため
１０００〜２０００万余計にローン組まなければならない
のであれば、居住性は重視するけど多少資産性には目をつ
ぶって定借でいいやと思う人が今後どれくらい増えるかで
すね。

港南口のプロジェクトは港南口というロケーション良否や
タワーという特徴がクローズアップされて議論されていま
すが公有地の活用スキームとしても注目ですね。
うまくいけば他の公有地でも同様のスキームがあてられる
かもしれないので要注目です。

>>個人的には北の丸の中にある宮内庁住宅がいいなw

そういえば赤坂御用邸内にある皇宮警察宿舎に住んでいた
知り合いがいましたが、この春葉山御用邸に転勤になりま
したw

[281: 匿名さん]

新聞配達員さん、２４３さんへの「ピンとはずれ」は言いすぎ。

①確かに都心オフィス賃料は上昇している。良い指摘。ここは課題。
②これは２４３さんの言うとおり。
⑤価格下がれば売れる、のは当然。サブプラを発端にしてバーゲンセールが始まったりしたら、殺到して大騒ぎ。
⑥大量というあたりが？？
今は、売り渋りどころではなくなった。今まで儲けすぎたのだから、これから少し出血サービスしてもどうということもない。

来年から少しは下がるでしょう（一等地は除いて）。郊外などはすでに下げていると聞く。
ただしインフレあるいはスタグフレーション進行すれば、何ともいえない。

[282: サラリーマンさん]

そういえば、高輪の衆議院議員宿舎も赤坂に統合されたみたいですが、跡地の利用について、ご存知の方いますか？立地的には地価が高すぎてＭＳにはならないだろうけど。高輪プリンスが敷地広げるのかな・・・？

[283: 匿名さん]

高輪の衆議院議員宿舎は先月くらいに閉鎖されましたね。
外苑西通延伸の計画があって高輪台から第一京浜まで道路計画が
あり議員宿舎の一部が道路計画地になっています。
計画図を見ると味の素研修センターと宿舎の間あたりですね。
まあ白金方面は用地買収不可能という気がするから道路は地上を
通らずトンネルにするかもしれないですけど。

[284: サラリーマンさん]

２８３様
有難うございました。そんな計画があるんですね。計画図ってどこかでみれるものってありますか？

[285: サラリーマンさん]

なんか自作自演ばっかりで読みづらいスレになっちゃったなー。

[286: 匿名さん]

今日の話題はアブダビ投資庁。

お買い得レベルになるかならないかで、どこぞの政府系投資ファンドがすかさず乗り込んでくるようになるのかな。

[287: 匿名さん]

ポータルサイト「goo」を運営するＮＴＴレゾナントはこのほど、住まいに関する総合情報サイト「goo 住宅・不動産」で、アクセス数から見る年間ランキングを行なった。首都圏では「賃貸」「新築マンション」「中古マンション」「一戸建て」が対象。
（ http://ranking.goo.ne.jp/service/016/ ）

　それによると、首都圏の新築マンションのエリアアクセスランキング１位は、物件数の多い世田谷区。続いて、２位江東区、３位港区、４位品川区、５位大田区となり、２位以降は大規模開発の多い都内の湾岸エリアでアクセスが多い結果となった。

　駅別にみた「賃貸」では、１位中野駅、２位三軒茶屋駅、３位下北沢駅、４位笹塚駅、５位吉祥寺駅となった。

[住宅新報　2007年11月27日]

[288: 匿名さん]

銀行貸出基準（住宅ローン審査基準）と金利が動かないと、
当分の間、23区（一部は除く）の新築マンション表面価格は
下落しないね。

日本経済が駄目な状況になって欲しい悲観論者は・・・
５年後に後悔する局面が待っているかもね。

最後の判断は自分次第！

[289: 匿名さん]

定点観測してるけど、
相変わらずチャレンジ価格の中古物件が
新たに市場に供給されてます。

売れずにたなざらしに成ってる物件が多いのに。
それでも買う客のいそうな価格では出さずに、
とにかくチャレンジ価格で売り出したい売主が多いです。

たなざらしが多いって事は、
買い手からの値下げ交渉には応じてないわけで、
このまま強気な価格が来年まで続くのか。

[290: 匿名さん]

そのうち力尽きるでしょう。それぐらい今のサブプラショックは異常。