23区内の新築マンション価格動向（その1９）

[ヒマリーマン]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その18：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44507/
その17以前過去スレは>>2

参考サイト（元祖匿名はん紹介リンク先）
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

[222: 匿名さん]

>>213
千代田、中央、港は
坪単価で２５０万円〜３００万円のレンジなんかに入ってないだろ
港南が引っかかる程度

心南4区なんていってるのはアンタだけだ
ホントに荒らしだよ
消えろ

[223: 匿名さん]

中央区と江東区が、
今後も都心回帰の大きな受け皿として機能し続けるのは、
皆異存が無いところであるが、
港区の潜在能力については黄色信号が灯り始めている。

心南４区で賃貸合わせて年間１万戸、
これを１０年間続けることは結構難しいかもしれない。

[224: 匿名さん]

>>222
やはり都心回帰の中心は中央区と江東区に落ち着いてしまいそうですね。

新築マンションの平均坪単価、市区町村別ランキング
2位　港区 470万円←高過ぎ
3位 千代田区 463万円←高過ぎ
12位 中央区 306万円
16位 江東区 284万円

[225: 匿名さん]

>>222>>223
江東区は都心じゃねーの
いい加減にしろよ心南荒らし

自分の収入を基準にモノを考えないでくれ

[226: 192]

>> 198
実需で住むには便利な場所だと思います。
いざとなれば賃貸にもまわせるし…　がんばってください。

>>215
警察病院跡地はオフィス中心、との話でしたが、業務棟と住居棟のツインタワーになるようですね。もちろん興味ありです。
でも３年後に販売開始だと、そこまで待てるか自信ありません。
東五反田にプラウドと三井の計画がありますね。

[228: 匿名さん]

>>226
ツインタワー住居棟が分譲になると決まってるわけではないので、
賃貸の可能性もありますね。
また、ニュースでたまに見掛ける住居棟の南側の建物が…。

[229: 匿名さん]

江東区を都心とは言わないわな普通

ただ都心回帰という言葉は２３外周区もしくは隣接他県が
多かった住宅供給がだんだん都心に近づいているというこ
とだよね。だから例えば江戸川区や市川に住んでた人が
数千人規模で続々豊洲に引っ越してくることを都心回帰
現象ですといっても私はそれほど違和感はないかな

あと豊洲（江東区）、勝どき（中央区）、港南（港区）
などの新興タワマン地域については今後の成長の期待も
リスクも現時点ではそれほど差がないと思っています。
お台場なんて港区と品川区と江東区に分かれているけど
行政の都合で線引いただけで土地の利便性や文化度合に
決定的な差があるわけではないからね。

もちろん古くからの場所は別だよ。
でも歴史のある日本橋と亀戸の差ほど新興の勝どき、
と豊洲の差はないってことよ。

いっそ湾岸区とかいって独立してほしいね。
豊洲、勝どき、芝浦、港南、天王洲、お台場あたりを
新しい区にしてさ。湾岸ナンバーとかつけて２１世紀
の暮らしとはこうだ！って似たもの同士で盛り上がっ
たらいいんですよ。

港区民でした

[230: 匿名さん]

まさに下落局面の初期ですね。

落ち始めた地域は、自分のところだけ下落するのをを恐れて、
死なばもろとも、一流の周辺を引きずり込もうとしがみつく。

一流のほうは、下落が波及してはたまらないから、
足手まといの三流地域を切り離しにかかる。

今回予想される下落は、ブーム終了によるプレミアム分の剥離でしょう。
熱狂的だったところほど下げ幅はきついと考えれば、
おのずと線引きできそうなものですけどね。

[231: 匿名さん]

豊洲タワーの値下がりってネタが、アチコチ書かれてるけど事実なの？
豊洲タワースレを読んでも良く分からん。

熱狂的だったところほど下げ幅がきついなら、
豊洲は当然当て嵌まる場所なわけだが。

[232: 不動産購入勉強中さん]

結局、こういうことじゃないかと思うのですが。

デベとしては、新価格、新新価格と値段の上昇を見込んできたが、一次産品価格の上昇と、サブプライム問題の余波もあって、どうも新新価格には中堅の消費者がついてこれない状況が明らかになっている。

ついては、今まで新新価格を前提に価格設定をしてきた物件は、苦戦を強いられる可能性がある。また、新新価格を前提に仕入れてきた土地は、オフィスビルに転用するなどの対応を迫られることになる。

一方、所得格差の拡大に伴い発生している富裕層の消費動向については、堅調であり、また、外国人の新興富裕層による不動産購入も、中国人、韓国人を中心に、増えているようである。

したがって、中堅所得層は、当面待ちでも良いのかもしれない。ただし、場所だけでプレミアムが付くような地域の不動産の価格が大幅に低下することは期待しない方がいいだろう。特に、中堅所得層の購入可能なエリアで、今後の開発が見込まれる江東区、港区一部の物件のこれからの価格付けが注目される。

今回の不動産価格上昇がさらに波及していくかどうかについては、現段階では、波及効果は期待できない可能性が高いということではないだろうか。

[233: 匿名さん]

>>224
港区、中央区、千代田区の相場はまあ適正だとしても、都心でもない江東区は高すぎ。
再開発のブームで膨らんだプレミアム価格は下落相場になれば真っ先に落ちて行くのだろう。

[234: 匿名さん]

＞233
「高すぎ」と言ってもまだまだ坪200万円台のエリア。
検討ベースで並列にするなら板橋、葛飾、千葉西あたりが妥当なとろでしょう。

[235: 匿名さん]

>>229
でも歴史のある日本橋と亀戸の差ほど新興の勝どき、
と豊洲の差はないってことよ。

勘弁してよ。
豊洲を昔から知ってて言ってるの？
歴史がどうのこうの言うなら、豊洲との比較は論外。
あなたいつから港区民に仲間入りになったの？

[236: 匿名さん]

中国のファンドが、日本株の購入に資金を振り向ける。
との情報で今日の平均株価は少し上げた。
数日前、華僑が日本の土地を買えばって書いた人がいたが、
あながち可能性ゼロではないかも。

[237: 匿名さん]

>235さん

勝どきとの比較がお気に召さないのであれば港南や芝浦
でもいいよ。私が言いたいのは別に勝どきは中央区にし
ては価値がないとか、豊洲は江東区だけどすばらしいと
かそういうことではないよ。
湾岸再開発地域はもともとの歴史も都市文化もなかった
場所だし、住宅地としてはどこもも実績はゼロに近い。
（一部都営住宅なんかはあったけどね）
バブル崩壊、産業構造の変化戦争や震災といった歴史の
洗礼を受けていないという意味で今後の可能性もリスク
もほぼイコールじゃないかといいたいわけ。

まあ現時点の差は自治体が異なることによる教育等の公
共サービスの差と車のナンバーくらいじゃないの。
その差はプレミアムもしくはマイナスとして価格に反映
されていると思えばいいのではないでしょうか

>あなたいつから港区民に仲間入りになったの？

３０年前ほど前です。港区の辺境の地高輪に住んでます

[238: 周辺住民さん]

>>237
旧深川区は町並みがいいよ。
歴史がある日本橋界隈との一体感もあるし、
一度散策をお勧めするよ。
隅田川の往復も絶景だよ。

東西だけでなく南北にも広がり感があるし、
北は新トウキョウタワー、南はお台場と
いろいろ楽しみもあります。
こんなところは他の２３区には無いんじゃない。

[239: 周辺住民さん]

あまり知られていないですが、平坦なので日本橋、人形町、浜町までも
歩いてすぐです。日本橋に住んでいる人も清澄庭園、現代美術館、
両国国技館あたりまで歩いて来ています。スーパー、ホームセンターは
圧倒的に旧深川区のほうが充実していますから車で来る人も多いですね。
意外と交流が盛んです。

[240: 匿名さん]

2007/11/26-18:34 東京圏の転入超過、前年上回る＝三大都市圏調査−総務省

http://www.jiji.com/jc/c?g=soc_30&k=2007112600734

とりあえず少子化が首都圏のマンションに与える影響は少なそうだな

[241: 匿名さん]

平坦というよりも、ゼロメートル地帯。
大島地区は土壌汚染で被害者が出たので有名。
夢の島も有名。

[242: 匿名さん]

少子化の影響が出だすのは、2015年以降と言われているから
現状だけで判断するのはまだ早いよ。

[243: 匿名さん]

なぜサブプライムローン問題が日本のマンション市場に影響を与えたか
について、説明します。
まずこの2-3年に日本のマンション価格が急騰した理由を挙げましょう。
＜理由＞
①海外投機筋が日本の不動産市場でREITを始めとした商品や現物を
　購入して土地の価格を吊り上げたこと。
②米国の住宅建設ブームや北京オリンピックの特需により、建築資材
　が高騰したこと。
③日本の景気回復に伴い、長期金利が上昇し、住宅ローン金利の先高感
　が強かったこと。
④日本の景気が落ち着いてきたことを見計らって、消費税率引き上げの
　可能性が高まっていたこと。
⑤デベが「マンション価格は今後もっと高くなる」「消費税率が上がる」
　「住宅ローン金利が今後上昇する」と消費者を煽り、マンション需要を
　先取り（今年買う必要のない人も買った）したこと。
⑥デベが地価上昇・建築資材の高騰以上に、利益をのっけて販売し、
　「ボッタクリ価格」を消費者が泣く泣く受け入れたこと。
　---＞今年9月中間決算を見ると、ほとんどのデベが最高益を計上して
　　　　いることからもわかる。
しかし、サブプライムローンによって上記①〜⑥が逆回転してしまった
のです。
＜逆回転＞
①海外投機筋がサブプライムローンで抱えた巨大損失を穴埋めするため
　に日本の不動産市場から一斉に資金を引き揚げた結果、REITは急落
　（年初来3割程度価格下落）し、地価上昇が需給に基づくものではなく、
　マネーゲームの結果であることが証明された。
②米国の住宅着工が昨年比半分程度に落ち込み、北京オリンピック需要
　も一巡したことから、米国の建築資材が大量に日本やアジアに流入
　しており、建築資材価格が急落している。
③資金の「質への逃避」（Flight to quality）により、株安・債券高
　となり、長期金利（新発10年国債）は急落し、先週ついに1.4％を下
　回った。住宅ローン金利も今後下落が続くのは必至。
④消費税率早期引き上げがなくなった。
⑤デベの煽りがサブプライムローン問題によって結果的にデタラメで
　あったことが判明し、「今後もっと下がる」「消費税率は当分上がら
　ない」「住宅ローン金利は今後下落する」という認識が消費者に
　広がり、買い控えが強くなっていること。
⑥マンション需要を先食いしたことに加え、高値売り抜けを狙って
　売り惜しみしていたデベが大量の「完成在庫」を抱えていること。
以上すべてサブプライムローン問題が直接・間接の原因となっています。
お分かりいただけたでしょうか。

[244: 匿名さん]

それで、いつから安くなるの？

[245: 匿名さん]

>>243
「お兄ちゃんやめて。」までは読んだ。

[246: 購入経験者さん]

244
もう安くなっているよ。ＭＲ行って交渉すればわかる。半年前と全然
違う。

[247: 匿名さん]

>>246
と、MRにも行ったことのない引きこもりが申しております。

[248: 匿名さん]

2005年も2006年も、あたりまえだが旧価格で販売し相場より安いのに売れ残った物件が存在した。それらは確かに数年前とは違い強気の販売をしていた。

そういった物件が、強気一辺倒で売りさばけず値下げをしているというのなら話は分かる。

ただ大手デベが『自社の旧価格』よりも下げた坪単価でマンションを販売したところはまだ見たことがない。

2006年までと風向きが変わったということは総意を得られそうだが、だからといってすぐに下落、という発想は少し単純すぎる気がする。

[249: 新聞配達員]

＞243
まぁピント外れてるね。
マンション市況とサブプラ問題だけで語られてもいまいちだね。

①海外投機筋がサブプライムローンで抱えた巨大損失を穴埋めするため
　に日本の不動産市場から一斉に資金を引き揚げた結果、REITは急落
　（年初来3割程度価格下落）し、地価上昇が需給に基づくものではなく、
　マネーゲームの結果であることが証明された。

昨年８月頃は長期金利の上昇懸念でREITは低迷していたが、オフィス市場
の需給がタイトであることから、賃料上昇を期待してフライング気味に
外資が買い捲くったことで春先まで急上昇した。
その後、期待がはがれ下落、サブプラ前から下がっていた。
オフィス賃料は上昇基調であり、長期金利はサブプラで下落。
賃料上昇が実態として確認されれば、また上がる。
REITが地価に与える影響としては時価総額を見た方がいい。


②米国の住宅着工が昨年比半分程度に落ち込み、北京オリンピック需要
　も一巡したことから、米国の建築資材が大量に日本やアジアに流入
　しており、建築資材価格が急落している。

建築資材の下落要因は建築基準改正。
マンション着工出来ないから資材が買えないんだな。
来年以降の供給減要因としか思えないが。

③資金の「質への逃避」（Flight to quality）により、株安・債券高
　となり、長期金利（新発10年国債）は急落し、先週ついに1.4％を下
　回った。住宅ローン金利も今後下落が続くのは必至。

あなたが変動金利や２年固定などで借りないならラッキーだね。

④消費税率早期引き上げがなくなった。

ほんと？2009年に上げないと社会福祉に充てる税源がないって騒いでる
けど。

⑤デベの煽りがサブプライムローン問題によって結果的にデタラメで
　あったことが判明し、「今後もっと下がる」「消費税率は当分上がら
　ない」「住宅ローン金利は今後下落する」という認識が消費者に
　広がり、買い控えが強くなっていること。

買い控えね〜
いい物件は高くても売れてる。
売れ残ってるのは、値段うんぬんよりそもそも物件に魅力ないから。
地価が上がったから、昔は手を出さなかった場所でチャレンジした
デべが失敗しただけ。
地方都市なんて一貫して下がってるが、これもサブプラのせい？
マスコミはそう書きたがるけどね。

⑥マンション需要を先食いしたことに加え、高値売り抜けを狙って
　売り惜しみしていたデベが大量の「完成在庫」を抱えていること。
以上すべてサブプライムローン問題が直接・間接の原因となっています。
お分かりいただけたでしょうか。

デべは大量のいい在庫持ってたら、売り惜しみなんてしないな。
売ってなんぼの商売でしょデべは。

[250: 匿名さん]

トレンドを見つけた気になっている人が、大騒ぎしている構図でしょう。

猫も杓子もワンルーム投資に走って、銀行もその尻馬に乗り、そしてその後の総量規制によってトリガーされた不動産バブル崩壊期と、現時点を同じ言葉でくくろうとしても無理があるのは明らか。

調整はいつの世にも必ず起きるが、今回は暴落まで行くのかな？

[251: 匿名さん]

おれもそう思うが、それでいつごろどれくらい安くなるのかね。

[252: 匿名さん]

＞246
値下げ分あらかじめ新新価格に乗せて売るデべもあるからなw
ポップに4980が消され4500とか書かれてたら、おもろいのにな
公取で禁止されたんだっけ？

[253: 匿名さん]

>>251
来年末に2-3%ほど安くなるよ。
で、再来年の消費税アップでチャラ。

[254: 匿名さん]

2年後には消費者物価が２％くらい上がりそうだが。
消費税は建物にしかかからないから物件価格なら１％程度なのでは？

[255: 賃貸住まいさん]

牛乳配達君、ご苦労！

いいことかいてるのー。

まあ1本のみたまえ！

[256: 匿名さん]

経済の問題と別に、都心のマンション用地が無くなって来ているって言うじゃないですか、これはどんな根拠で言われていることなのですかね。

実際、都心のマンションはどんどん出てくるし、再開発の計画もあちこちにあって大規模タワーの計画も沢山ありますよね。

新規の販売が減っているというのは建築確認の遅れのせいで、売り渋りとは全く意味が違っていますし、マンション用地が無いというのとも全然関係ないですよね。

マンション用地が少ないと言われる根拠がなんだがご存知な方いらっしゃいますか？。

五反田みたいに再開発の大規模タワーが一つ立てば、中規模マンション５個分ぐらいの戸数を供給するわけで、この様な現実は日本に大規模タワーが増えたのはここ数年ですから、もちろん東京でも初めてですから、マンション用地の広さと供給戸数の関係が読めてないのではと感じるのです。

その辺を読み違えて、適切な価格に下落しそうなのが、豊洲みたいな大規模マンションが建ちまくっている地域なのではと思うのですよね。

[257: 匿名さん]

どなたかマンション賃料とGDP成長率の相関関係について見識、意見をお持ちの方はいらっしゃいますか？
相関係数は大きいのでしょうか？小さいのでしょうか？

[258: 匿名さん]

>256
イメージだけで語らず、>>1にあるリンク先で統計データ位読め。

1994年以降、2005年まで首都圏供給はおおむね毎年８万戸を超えてた。
特に2000年以降は8万戸のうち４割近くが23区物件だった。
で、2006年に8万戸割れ、今年は6万5千戸。
建築確認の遅れの影響が供給戸数に出るのは2008年以降で、来年は5万戸程度とも言われている。しかも23区物件はこのうち25%程度。

少なくとも23区の大量供給は終焉してる。ただ、マンションの需要は一定ではないので、供給が減る＝価格が上がるという訳ではない。

>257
オフィス賃料とGDPはかなり相関性が高いですが、賃貸マンションはそうでもないですよ。個人相手だと景気の良し悪しによらず賃料が上げにくいんです。

[259: 匿名さん]

>>258 供給量の問題じゃなくて、用地の有無の問題でしょ。
うちの近所にも地上げに失敗した駐車場用地が結構あるよ。
それにほとんど生徒のいない小学校とか、幹線道路沿いなのに
2階建ての建物が並んでいるところとか。
区画整理さえきちんとやれば(それが一番大変だけど)用地は
結構残っているぞ。

[260: 匿名さん]

>259
我々素人目に見て、空き地や開発出来そうな土地は色々ありますが、最近用地価格が高騰した中でもそれらの土地が取引されなかったというのは、解決出来ない制約があるからなのでしょう。結局は地主次第で、不動産価格がまた下がるなら収入面や税金面で地主が売る必要性が無くなってしまう。そもそも23区内で好立地の用地が出てくるのであれば、デベがここまで郊外物件を抱える必要は無かった筈。

個人的には官舎跡地と小学校統合は好立地も多いので期待していますが、入札必死なので高くなりそう。民家をまとめて再開発、という住不方式もオフィスだから採算が取れる訳で、マンション開発にそこまでの労力は割かないと思います。

[261: 匿名さん]

新聞配達員＝デベ

ほぼ確定。

[262: 匿名さん]

>>260
江東区のマンション規制解除の影響をじっくり見ましょう。
東西線、半蔵門線沿いに大規模マンションが出てくるかもしれません。
それから注目は墨田区南部ですね。
両国から錦糸町に北斎通りを歩いてみましたが、
なかなか良い雰囲気でしたが、その中に小規模の町工場がまだ残って
います。こんなところも、後継者問題からいずれはマンションになる
のでしょうね。

[263: 匿名さん]

新聞配達員＝早起き＝ＮＹダウの終値が気になる人。

[264: 匿名さん]

なんか、スタグフレーションに突入の雰囲気になってきたね。
庶民は様子見が正解かなぁ？

[265: 匿名さん]

>>264
70年代オイルショックの時代も全く同じスタグフレーション。
当時はインフレに好不況の区別はしていなかった。
物価は10年間で2倍になったが地価も二倍になった。
不況対策で円高（ニクソンショックでドル／円は360円から
240円まで円高。）ゆえに内需拡大をつぎつぎに打ち出した。
その結果、庶民は都内に戸建てが買えなくなって横浜
川崎、都下などに戸建てを買った。
様子見していると2年で、どこも買えなくなる。
それだけの話だ。

[266: 匿名さん]

>>265

gnpは、3倍になってますよ。

[267: 匿名さん]

オイルショック当時は油断って本が売れたな。

今はバイオ燃料のために穀物まで不足して、断食だな。

[268: 匿名さん]

267はいいセンスだ。

[269: 匿名さん]

官舎等国有地の放出ですが、都心部に限って言えば土地価
格が高いので民間開発業者が住宅にするなら高級マンション
建てるしかないですよね。
そうなると国有地放出で最終的に利益を得るのはデベロッ
パーと一等地に住むことができる購入可能な一部の富裕だけ
なので公共利益を重視する国有財産の有効活用という観点
ではコンセンサスがとりにくいのではないでしょうか。

現に白金台５丁目の公務員宿舎の跡地は港区が買い取って
公園を計画中だし、相続時に物納された池田山の正田邸跡
地は品川区が購入して公園になりました。
所有者が国から区に変わっただけの先延ばしという気も
しますが、都心部に国有地はあってもマンション用地として
現在出てこないというのはこういう事情もあるのかもしれま
せん。

一方古い企業が昔からもっている社宅なんかはもっと出て
くるかもね。企業が土地放出となると景気が悪くリストラ
のイメージがありますが、財務的に余裕がある企業でも土
地たくさん持っているわりに時価総額が低いと、阪神みた
い企業買収の標的になりやすいから、防衛策の一環として
遊休地の処分をするかもですね。
だけど一等地の社宅というのはどこの企業もそうだと思い
ますが幹部社員が入居しているケースも多く、既得権益を
手放したくないとゴネる幹部やご機嫌を損ねたくない総務
部門などの思惑で工場地みたいにすんなり売却が進まない
可能性もあるんじゃないかな。

まあ素人の意見なので的外部分があったら指摘してね

[270: 匿名さん]

円キャリートレードのアンワインドが起きているわけで、
もはや、「外貨資産が一番」
「日本の不動産買う奴はバ・カ」
という者は少ないだろう。
インド株は規制が厳しく、ベトナムは高値で満員お礼。
今までなら米国債を買っていればＯＫだったのが、今後は
フレディマックもファニーメイも買いたくない。
日本の1500兆円の個人金融資産の行き着く先は
国内株と国内不動産。
まさに今が転換期だ。
ニクソンショックでドルが兌換紙幣でなくなったことと
産油国や中国が下落するドルを見限り始めたことは等価だ。

[271: 匿名さん]

＞公共利益を重視する国有財産の有効活用という観点
ではコンセンサスがとりにくいのではないでしょうか。


円高で輸出産業が低迷して、財源が無くて公共工事も出せないから
内需も振興出来ないとなれば、国有財産を財源に景気拡大を図るか
消費税を値上げするよりはコンセンサスがとりやすいのでは？