23区内の新築マンション価格動向（その1９）

[ヒマリーマン]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その18：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44507/
その17以前過去スレは>>2

参考サイト（元祖匿名はん紹介リンク先）
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

[141: 匿名さん]

売れない物件を安くするのは当たり前。
亀戸レジデンスは最近平均11百万円値下げして話題となりました。
イニシア新川崎も平均4百万円程度値下げしました。

販売していない期の部屋の価格設定をいくらにするかは売主の自由。
売れ残りのリスクを他住戸購入者が負担してくれるわけでもなし。
マンションを「期」に分けて販売する最大の理由は、契約者に文句
を言われることなく、価格設定をするためなのですよ。

今年8月のサブプライムローン問題によって、新築マンション市場
も劇的に変化しました。
海外投機資金の本国回帰による首都圏地価の暴落（REITは年初来3割安）
消費税率上昇が遠のいた
長期金利の下落（今週指標となる新発10年国債利回りは1.4％を割った）
株安
円高
加えて、サラリーマンの給料は9年連続下落
日常品物価の上昇
外資系会社の大規模なリストラが予想されること
・・・・・・。

追い討ちをかけて、デベの完成マンション在庫の大幅積みあがり。
3月決算を前に値引き安売り競争がすでに始まっています。

[142: 匿名さん]

今年8月のサブプライムローン破綻までは新築マンション市場は完全な売り手市場でした。
対して地価や建築資材が上がっていないのに、
「今買わないと、来年は2割価格アップします。」
「消費税率が上がります。」
「金利がすぐにでも上がります。」
などというデベの煽り文句につられて、新価格・新新価格で物件を購入してしまった「カモ」が多数存在しました。

しかし、8月を機に状況は一変しました。
物件価格は下落に転じ、消費税率上げはなくなり、利上げは完全に遠のきました。
更に高値で売り抜けようとしたデベがマンションの完成在庫をタップリと抱え、3月の決算を前に安売り競争がすでに始まっています。
個別に顧客と「○割引きます」なんて交渉を延々と完売まで続けなければならない物件が増えるでしょう。

[143: 匿名さん]

ここで郊外や不便なマンションの話をされてもねえ。

[144: 匿名さん]

１４３さんのおっしゃる通り。

一部のデベについて完成在庫が増えてきているけれど、全体にダブついているのではなくて、駅から遠いとか、人気のない路線とか、近隣に十分な所得層の対象顧客がいないのに強気の見込みで作ってしまったような特定の物件が残ってしまっているというのが実態。

駅近で立地のよい物件は今でも完売しているし、特に超都心物件は、最近では上海物件などに警戒感が出ている中で中国やアジア地域の華僑などからもかなりの買いが入ってきているし、特に下がる兆候もないけど。

要すれば二極化が鮮明になっているということでしょう。

[145: 匿名さん]

激騰した港区辺りはそろそろ調整入るんじゃまいか？
投資案件率が高い物件は影響大きいだろ

[146: 匿名さん]

激騰した港南辺りは調整入りそう？安くなるなら買いたいな^^

[147: 匿名さん]

今まで人気のあった世田谷区、渋谷区、港区
最近先着順受付物件が増えてるような気がするけど。

[148: 匿名さん]

>>147
値段が高くなりすぎたら当然動きも鈍ってきます。

これからは、中央区、墨田区、江東区の時代だよ。
供給余力がダントツに高いですから。

新築マンションの平均坪単価を市区町村単位でランキングしています。
1 渋谷区 611、2　港区 470、3 千代田区 463、4 目黒区 410
5 文京区 371、6 豊島区 359、7 品川区 351、8 新宿区 350
9 世田谷区 343、10 中野区 327、11 葉山町 307、12 杉並区 306
12 中央区 306←注目
14 台東区 300、15 荒川区 292、
16 江東区 284←注目
17 北区 274、18 大田区 264、19 逗子市 261、20 横浜市神奈川区 254
21 練馬区 250、22 川崎市中原区 243、23 横浜市西区 242
24 武蔵野市 239、25 板橋区 233
26 墨田区 231←注目
27 横浜市中区 230、27 西東京市 230

[149: 匿名さん]

>>144
ファンドマネーの次は華僑ですか。
思わず吹き出してしまいました（笑）

[150: 匿名さん]

上等はホントにアク禁にして欲しい
話の腰を折りすぎる

[151: 匿名さん]

都心の一部だけの話をして好調だと言われてもね・・・
華僑マネー？外資（欧米）が駄目なら中国に頼るの？
高値論者は付ける薬がないね。

ここは23区全体の価格動向のスレ。
都心限定じゃない。

23区全体を見れば下がるのは間違い無い。
23区の場所により多少の差はあるだろうがね。

[152: 匿名さん]

亀戸レジデンスで分かるように、
江東区は下げる方だね。

[153: 匿名さん]

亀戸レジデンス
あの辺りって、限りなく江戸川区だし。
平井まで徒歩１１分ってことは、実質１５分かかる駅遠物件。
で、７０７戸売り切るには、お手ごろ価格にしないと。

[154: 匿名さん]

江東区は物件が多いけど、
駅に近いのもあれば遠いのもありますからね。
当然といえば当然だけど。

[155: 匿名さん]

あまり興味が無い物件が下がっても、関係ないという感じ。
安いだけなら、日本全国どこにでもある。

景気下降局面でもあまり下がらないような不動産に価値を見出す人にとっては、これまでよりはお宝にめぐり合える機会が増えるかもしれないが、日々多忙だし、ま、買える時に買うさ。

[156: 匿名さん]

>>151
本国がバブルだから海外の一等地を高値で買い漁るってのも昔の日本のようだね。
あのころの夢をもう一度、ってわけかな？

[157: 匿名さん]

↑
それだけ不動産取引がグローバル化して、割安と見ると海外からでも積極的に買いが入るということなのでしょう。

以下は「不動産マニア」さんのブログから抜粋させて頂いた引用記事ですが、よくまとまっているので。
11月に入ってもアジア系のファンドが都心部のレジ物件を買っていることは事実です。
もっとも買ったのは新宿、世田谷などの物件で、城東地区などには今のところ海外からの買いはほとんどなく、国内の実需頼みということになるとは思いますが。

11月に入って米ゴールドマンサックスと米エートスが、日興系の不動産ファンドであるシンプレックスを1,560億円でTOBしたというのも有名な話です。
シンプレックスの投資対象は首都圏中心のオフィスが9割、レジが1割弱ですので、これはもっぱらオフィス物件の方の話ではありますが、日本の不動産にはまだ結構海外から買いが入っているように思いますが。

http://nfm.nikkeibp.co.jp/fa/free/news/20071112/513327/


2007-11-13 12:20:00

シンガポール系不動産ファンドの進出
テーマ：不動産売買ニュース
シンガポールに拠点を置く不動産ファンド「アスコット・レジデンス・トラスト」が東京都内の賃貸マンション18棟、509戸を総額122億円で取得しました。

総賃貸面積は1万3318㎡。賃料収入による利回りは2008年に4.1％を想定しているようです。

アスコット・レジデンス・トラストは東南アジア最大でシンガポールの不動産会社キャピタランド系のファンド。

キャピタランドは世界20ヶ国、90都市以上で展開、グループ時価総額約2.7兆円を誇るアジア最大級の不動産デベロッパー。アジア圏で5つのＲＥＩＴや12の私募ファンドを運営しています。そのうちのひとつであるアスコット・レジデンス・トラスト。

今回の取得によって同ファンドの資産は7ヶ国10都市の36物件、総額約1470億円になるようです。

しかし運用利回り4.1％でもまだ投資対象になるんですね・・・外資からみてまだまだ日本の市場はうまみがあるということでしょうか・・・

[158: 大学教授さん]

集中、集積、恒常化は
施設、設備、サービスの有効利用をもたらす。

具体的に言えば、子育て支援施設を都心部に集中させ、
企業間の相互利用も可能になる。
また、ユビキタス技術の活用も、利用者が多ければより充実する。

[159: 大学教授さん]

集中と集積は新しい高度なサービスを生み出します。
そしてそれが更に人を引き付ける事になります。
優秀な人材は大企業に集まり、東京の都心部への集中居住が進みます。
少子化により人口が減って行きますが、高収入を得られる首都圏に地方から
人が集まり続け、その多くの人は高度なサービスが享受出来る都心部居住
を欲するでしょう。
しかし、そのパイは限られているので、上京者の１割程度しか住めない
でしょう。この層が今後＊＊＊と呼ばれるようになるでしょう。

一方、既に親が首都圏に住んでいる所謂ジモティーは、その収入の程度に
よって２つに分かれるでしょう。都心部居住が可能なレベル層は移動する
でしょうが、そのレベルに達していない層は、近郊・郊外の親元に同居か
周辺部に賃貸、さらに遠くに持ち家になるでしょう。収入レベルが低い
層は親元近くに住んで、親の援助を得ながら生活する事になります。

[160: 購入検討中さん]

てか一気に下がるなんてありあないでしょう。
2年前の価格に戻るのはありえないのでは？
別に今がバブルでもないだろうし。
今までが低すぎたのでは。
よって今買わなかったらずっと買えないね。
あっこれ城東の話ね。

[161: 大学教授さん]

第三次産業にとって、立地する都市の集積度は決定的に重要だ。
例えば、アナリストが１日に３人の顧客と会うか、７人と会うかでは
仕事の中身は全く違ってくる。情報で勝負する産業を育てようと
思えば、知的レベルの高い人と人ができるだけ頻繁に直接顔を合わせる
機会が持てる都市にしなければならない。また、高所得者の一定地域への
集積は、高度な新たなサービス形態を生み出す。
今東京では、知的レベルの高い人を中心部に計画的に住まわせ、そうで
ない人を追い出している。この知的産業時代にふさわしいもので東京の
中心を固めようとしている。

[162: 購入検討中さん]

大学教授さんへ


ちなみに地区で言うとどの辺なんでしょうか？

[163: 匿名さん]

この大学教授って人、城東シンジャと同じ匂いがするな。

[164: 大学教授さん]

>>162
当然ですが、人口増加が顕著な都心部です。
今そこに集中と集積が行われようとしています。
まだ始まったばかりですが。

[165: 購入検討中さん]

ほんと、どのエリアでも5年前に買っていれば基本的に成功者ですよね・・・。
あぁぁぁぁ。。泣

[166: 物件比較中さん]

165さん
それは今後の相場と売却のタイミングによる。
今後マンション価格がかなり下がる（超都心一等地は除く）だろうから、
購入価格Ａ、売却価格Ｂとして、
Ａ＜Ｂ　なら成功者
Ａ＞Ｂ　なら失敗者
となる。

[167: 購入検討中さん]

おっしゃるとおりですねー。

でも、ここ1、2年で購入するような人（自分）の場合は、
どっちにしても高値をつかんでしまった人ですから・・・。

[168: 匿名さん]

2年前ならそ失敗という程でもないのでは。
ここ1年の価格上昇が凄すぎた気がする。
正直今の都心近郊マンションのターゲットがよく分からん。
どこも早期完売物件は少ないよね。

[169: 匿名さん]

06夏前までは、セーフ

[170: 匿名さん]

>>161-162　自　作　自　演　ｗ

[171: 匿名さん]

07年に飯田橋の駅前物件買った俺は＊＊＊か。。。

[172: 匿名さん]

>>171
プラウドタワー？
即完物件だし物件そのものは代わりが無いのでいいんじゃないかな。
一応千代田区アドレスだし、飯田橋駅は乗り入れ路線も割と多いし悪くは無いと思う。モデルルームの立地はちょっと？・・・だったが。

[173: 物件比較中さん]

171さん
一生住むんだったらいいんじゃない。納得して買ったわけだし。
でも売却の可能性があるんだったら苦しいね。
完全な「高値掴み」だからね。

[174: 匿名さん]

このスレ、半分近くが城東　信　者　の妄想だなw
しかも何の根拠もない同じ内容をエンドレスリピートする
壊れたテープレコーダー状態w

都合のいいデータや未来予想図を並べ立てているが
逆にここまで煽りのレスをバラ撒いて、他の地区を貶してまで
購入予定者を洗脳しなきゃいけないとあせっている様子は
よっぽど城東の将来に自信が持てないことの表れなんだね。

亀戸物件のような都合の悪いデータが出ると
否定や例外扱いに躍起になるところも痛々しいw

[175: 購入経験者さん]

>>165
この間の耐震偽装とか、今回の施工ミスとかを考えても5年前くらいの
安値の時の物件って本当にまともに作られてるのか不安になるのは
俺だけだろうか。。。
まあ大地震が来て結局全て壊れたらどの道関係ないし、地震来なくて
全物件被害が無かったら分かる訳もないけれどもさ。

[176: 匿名さん]

>>171
千代田区の駅近タワーの希少性は揺るぎないでしょ。
そりゃ底値とは言えないけど、例え多少下がったとしても一定の値を長くキープする。
同年に豊洲あたりに買った人なんかと比べたらはるかに安全。

[177: 匿名さん]

富裕層は数年前に買ってるし、今の価格高いのにグレード低い物件にそれを売ってまで買い替えると思ってる人たちはその根拠は何だろう？

[178: 匿名さん]

>>177
ご参考まで、
心南４区の納税者の給与所得総額はＨ１７からＨ１８で
千代田区８６億増
中央区２４１億増
港区４９７億増
江東区４２８億増
計１２５２億円増
これはＨ１７年中の人口移動を反映しています。
ちなみに港区のＨ１７年人口増は７５４８人、
Ｈ１８年は９６２４人増。
Ｈ１９年１月〜６月の前年比較は、６１８４人増ＶＳ７６４３人増。
年々増える傾向です。
２人で１世帯とすれば、Ｈ１７年は３７７４世帯増に相当。
４９７億円÷３７７４世帯＝１３１７万円/世帯になります。

[179: 匿名さん]

ご参考まで、
心南４区の納税者の給与所得総額はＨ１６からＨ１７で
千代田区９６億増
中央区２７６億増
港区５１２億増
江東区３３７億増
計１２２１億円増
ちなみに港区のＨ１６年人口増は５０４５人、
２人で１世帯とすれば、Ｈ１７年は２５２２世帯増に相当。
５１２億円÷２５２２世帯＝２０３０万円/世帯になります。

[180: 匿名さん]

>>175
あのころのデベは仕事を確保するために
赤字価格で受注してたしね
そんな時にはたしてキチっとした仕事をしてたかどうか
まあ結局は現場管理者の能力如何なんだけどで、心南４区って何？？？

[181: 匿名さん]

都心どころか、武蔵小杉駅近マンション(タワーではない)
でさえ今年の夏、坪単価３００万円で売ってた。
こうゆう近郊物件こそ、高値掴みだろう。

[182: 販売関係者さん]

>>181
武蔵小杉＝中原区の発展で、一番打撃を受けるのは世田谷区、
次が大田区、この２つの統計を見ると良い。
ちなみに、川崎市も都心回帰の影響で、対都心部は人口流出
でマイナスが続いている。
世田谷区、大田区あたりと比較すれば、坪単価３００万円でもまだ安い
との判断だろう。

第７表　転入前または転出後の住所地別移動人口（東京都）
平成１６年
http://www.city.kawasaki.jp/20/20tokei/home/doutai/d16/hyo/hyo7.htm
平成１７年
http://www.city.kawasaki.jp/20/20tokei/home/doutai/d17/hyo/hyo7.htm
平成１８年
http://www.city.kawasaki.jp/20/20tokei/home/doutai/d18/hyo/hyo7.htm

[183: 販売関係者さん]

平成１８年
　　　　　 幸区　　　　　　　　　 中原区
順位　　転入　　　 転出 　　　　転入　　　　 転出
1 　鶴見区 615 鶴見区 846 大田区 840 　港北区 940
2 　大田区 467 大田区 329 港北区 809 　大田区 666
3 　港北区 220 港北区 275 世田谷区 760 世田谷区 622

[184: 匿名さん]

そりゃ安いでしょう。川崎市だから。
比較で買われるなら、世田谷区大田区が値崩れすれば
川崎市はもっと値崩れすることになりますよ。
したがって、坪単価３００万円では高値掴み。

[185: 匿名さん]

人口の転入転出と言っても、
賃貸などの持ち家ではない人口も含まれるからね。

[186: 販売関係者さん]

>>184
武蔵小杉駅近、通勤時の乗り換えなし、坪３００万円
世田谷区駅遠、通勤時の乗り換えあり、坪３００万円
こんな比較になるから、
武蔵小杉を選ぶ人が多くなるわけです。
選ぶ人が多いと街も発展して、資産価値も上がりますよ。
まだまだ供給されますからご期待ください。

[187: 171]

皆さんご意見ありがとうございます
少し安心しました。。。

アメリカの不動産がやばいってことは
既に知ってたんですが
ほぼ完璧に近い物件だったので
ついつい、買ってしまいました

不動産って株と違って
買ってもヘッジ出来ないのが悲しいですよね

病院も近いんで、将来は親を呼んで
世話をしてあげることも考えてるので
実需と言えば実需なんですが
ずっと持ってるかと言われると、わからないわけで
今住んでる物件も売らなきゃいけないし悩ましいです

[188: 匿名さん]

供給が多い→ドンとあがって、ストンと落ちる典型的な立地。過去の歴史が全て物語る。
希少性が無いんだだから、新価格を維持できるわけ無いだろう。昨今の状況下、近郊で「資産価値」をあるないを論じていること自体、笑止。超都心を除いて今の価格を維持できないんだから、そこを買えない人は永住を覚悟して買うか、もっと下がるまで待ちなさい。

[189: 匿名さん]

板橋区の成約率が高くなっているのも相対的な比較でしょうか？
世田谷区は売れ残りが多いですね。

[190: 匿名さん]

板橋区が売れているのは、このような掲示板を見ないで身の丈にあった物件を購入している方が多い？ということでは
成増でこんなに高いのと思う物件もそれなりに売れているみたいだし。
5000万円以下で購入できる数少ない地域なのかもしれません。
板橋区と足立区は同じように思うのですが、足立は安くて人気ないようですね
文京区に住みたいみたいな方の都落ち現象？
最大の妥協点板橋区みたいな？

[191: 住まいに詳しい人]

>>188
超都心だって判らないですよ

単純に
「30％価格アップに客がついてこられなかった」
というだけなら、都心の高額市場は残っただろうけど
サブプライム云々で信用収縮がもっと進めば
一番影響があるのは株式で資産を保有している富裕層とか
外資系金融に勤める高所得サラリーマン層ですから
都心の高額市場も一気に真冬です

以前なら一般顧客への販売が鈍くても
ファンドがまとめ買いしてくれたが
今はオフィスならともかくレジデンスには
彼らも手を出してこないでしょ

[192: 匿名さん]

187さんは、よく三茶の板にも書き込みされていた、27Fの方ですか？

千代田富士見にはキャンセル待ちをお願いしているので、
ここのところの円高・株安で、再来年にはキャンセルもでるかな…と淡く期待しております。
（FXで損出してるひと、株売却益を資金にしているひとには打撃ですよね。）

実需で購入された方は、ふんばりどころだと思いますので頑張ってください。
資金繰りが苦しくなった投資家さんは、キャンセルしてくださーい。

[193: 匿名さん]

191
さんの予想がしっかり当たりますように！
でも超都心の一流物件まで下げたら、大変な争奪戦になって、何らかのコネがなければゲットできないんでしょうね。

[194: 匿名さん]

都心は供給が絞られて
需要も減ってバランスするべ

供給が多い地帯ほどバランス崩れる

[195: 匿名さん]

株安、円高の基調。
といっても一等地までは残念ながらあまり影響ないような気がする。
元々価値の無いようなあたりの価格が剥げ落ちてゆくだけではないか（これは良い傾向）。

世界の富裕層はもっと高くなっても一流物件は買う。だから、一等地下がらなくて結構。（もっと上がれ！もっとバブルへ！）

汗水たらして働く庶民層が買う物件に、便乗値上げなど不当な利益をのせることなど許されない。不買で倒産させて、叩き売りさせよう。

これからはバブル崩壊のハワイなど米国不動産のバーゲン品のなかにお宝が潜んでいるかもしれない。

[196: 匿名さん]

かつてのように都市銀行や大手証券会社までが潰れていくようなレベルの不況突入は予想しにくい。よって、一等地、一流物件にまではおよばないだろう。

[197: 匿名さん]

円高になれば、下落中の米国不動産のお買い得感は増大。
ハワイなんて高騰しすぎだった。尋常でないことは調整されて当たり前。
もっとも過度の期待もできませんが。

中国は大気汚染がひどくて。北京オリンピックまで、という話もあるし。論外でしょ。

[198: 171]

>>192
残念ながら違います
資金繰り苦しくなったら
ずっと持ってるはずだった地金溶かすしかなさそうですｗ

[199: 匿名さん]

>>190　文京区に都落ちってどういう意味ですか？文京区に住もうなんていう人は都落ちするって事ですか？
板橋区は安いからうれるんですよ。成増はちょうど埼玉の境目だけど東上線と有楽町線が乗り入れしているから、知っている人は便利で購入するんでしょうね。
以前評論家の櫻井さんがブリリア成増を推奨していたので、わざわざ見に行きましたが、建物はまあまあでしたが、仕様はファミリータイプで子供が落書きしたり傷つけたりしても大丈夫って感じ！

[200: 匿名さん]

>>199
埼玉県人が買っているみたいですよ。
代わりに川口市、越谷市あたりが飽きられて売れなくなってきてる。
埼玉県人は内陸奥地でも抵抗があまり無いですから。

[201: 匿名さん]

>>199はもう少し日本語能力を身に着けたほうが・・

[202: 匿名さん]

＞199さん
文京区辺りを買いたい人が高くて諦めて、板橋区辺りに都落ちってことでしょ。
板橋が、安いから売れるのはみんな知ってますよ…

[203: 匿名さん]

＞以前評論家の櫻井さんがブリリア成増を推奨していたので、わざわざ見に行きましたが、建物はまあまあでしたが、仕様はファミリータイプで子供が落書きしたり傷つけたりしても大丈夫って感じ！

こういう人が、批判的な書き込みをするのでしょう…

[204: 匿名さん]

>>188
供給が多い→ドンとあがって、ストンと落ちる典型的な立地。過去の歴史が全て物語る。＞
過去５年間で年間１５００戸以上の供給があった市区の推移
順位 先月 市区町村名 平成19年度（10月現在） 平成18年度 平成17年度 平成16年度 平成15年度 平成14年度
1 1 東京都 江東区 1,671 2,919 1,609 3,098 3,701 3,128
2 3 東京都 足立区 759 1,489 1,954 884 1,092 1,470
3 2 東京都 板橋区 723 1,368 1,129 1,695 1,332 1,741
4 5 神奈川県 川崎市中原区 619 1,719 2,009 1,328 1,374 693
6 9 東京都 文京区 610 443 1,444 1,624 2,037 1,646
7 7 東京都 江戸川区 586 772 602 702 1,663 1,526
8 10 千葉県 船橋市 569 2,161 2,407 1,222 891 1,145
8 8 東京都 八王子市 569 1,006 746 315 1,287 2,107
11 6 東京都 大田区 516 953 1,439 2,323 3,038 3,316
12 12 東京都 豊島区 486 412 1,499 2,291 943 1,088
13 14 埼玉県 川口市 477 814 1,040 1,081 1,225 1,535
15 19 東京都 品川区 446 1,621 1,421 1,934 2,385 1,960
17 13 東京都 世田谷区 423 1,905 2,158 3,373 3,258 3,111
19 17 東京都 杉並区 393 1,197 1,022 1,672 1,700 1,883
20 20 東京都 練馬区 379 854 1,818 1,065 1,483 1,784
23 27 東京都 墨田区 344 761 1,174 1,634 1,205 1,279
24 21 神奈川県 横浜市鶴見区 325 584 847 480 1,113 1,530
28 30 神奈川県 横浜市中区 292 496 327 853 1,052 1,567
31 25 東京都 渋谷区 267 352 772 1,200 1,895 1,377
38 77 東京都 新宿区 217 1,281 1,412 1,737 3,643 2,447
44 50 東京都 中央区 191 516 2,976 2,721 3,314 2,712
63 63 神奈川県 横浜市西区 126 413 2,490 294 1,356 539
73 69 神奈川県 川崎市高津区 105 810 1,542 754 1,376 1,291
76 77 東京都 港区 95 2,101 4,026 4,528 3,657 3,250

[205: 匿名さん]

199みたいな人は、どんな物件を探しているのか気になります？
文京区物件で高い高いと騒いでいる人かなとか？
面白い目線で書き込みをする方ですね。

[206: 匿名さん]

芝浦のキャピタルマークタワー、
東雲のキャナルファーストタワー、
これから入居みたいですね。
芝浦は来年夏に完成する賃貸マンション１千戸で終わりですかね？
都心部居住人口まだまだ増えて行きます。
でも一体どこから集まって来るのか？？？

[207: 匿名さん]

ついにトヨタワで値下げスタートです。

三井、三菱、野村、東京建物がかかわった物件ですからね。

豊洲の物件契約して入居してない人心配だろーなー。

まあ、あの辺の埋め立て地みんな今買い時ではないというのが客観的に判明して来たね。

こうなると、逆にみんな買わなくなって、値下げ幅が広がって、範囲も広がって行くのだろうね。
次の問題はこれが本当の都心にまで広がるかだね。

[208: 周辺住民さん]

豊洲タワーの値下げが本当かどうかはさておき今後の豊洲自体大規模計画目白押しだかんねー。
２・３丁目は住友の２つの物件で頭打ちだが、４丁目より先は何千戸単位で計画があるし。
継続した安定供給で値段が上がらないと言ったのは城東万歳氏だったか。

[209: 匿名さん]

下がる論者の怒涛の書き込みですか？
実際下がってないでしょ…

[210: 匿名さん]

>>209 下がってますよ。もっと現実を直視しましょう。

>>208　もうプロジェクト止めちゃえば良いのに。

[211: 物件比較中さん]

> 都心部居住人口まだまだ増えて行きます。
> でも一体どこから集まって来るのか？？？

知人でＣＭＴ買った人４人知っていますが
内訳は港区→３名、江東区→１名でした。
これじゃ統計的にも意味ないけどみんな都心回帰とかいって
周辺部から集まってくるかと思っていたら都心部の住み替え
もそれなりに多い印象でした。

[212: 匿名さん]

豊洲三丁目８−４街区計画
http://www.eonet.ne.jp/~building-pc/tokyo-kensetu/tokyo-154-84toyosu.h...
http://building-pc.cocolog-nifty.com/.shared/image.html?/photos/uncate...
そろそろ着工しましたか？

[213: 匿名さん]

心南４区の納税者のＨ１８年給与所得総額
千代田区１１９７億円
中央区２４００億円
港区６０３４億円
江東区６６４０億円
計１兆６２７１億円
これはＨ１７年中の人口移動までを反映しています。
２３区計が１３兆８１２８億円ですから１１．８％

これからの１０年間で、賃貸合わせて１０万戸増え、
平均年収が１千万円/戸として、１兆円増えます。
単純計算で２兆６２７１億円、１９％になります。
約５分の１の富が心南４区に集中するわけです。
都心部の消費生活、アーバンライフに与える影響は大きなものになります。
この集中と集積は東京に大きな活力を与えますが、
都心回帰を長期に安定して続けるためには、
坪単価で２５０万円〜３００万円のレンジを維持する必要があります。
価格の高騰は都心回帰の最大の阻害要因です。

[214: 匿名さん]

城東スレ？
豊洲スレ？

かいな。ここは。

[215: 匿名さん]

＞192
飯田橋は警察病院跡地に44階建てのタワマン出来ますよ。
売り出しは3年後ぐらいじゃないかな？

おそらくプラウドタワー千代田富士見より1-2割は高い値段になると思いますが。

[216: 匿名さん]

三井、住友等財閥系デベの販売戸数は圧倒的に
城東地区が多いからではないでしょうか。

[217: サラリーマンさん]

http://www.livable.co.jp/ir/003_1.html

この資料は、面白い。値下がり必死だね。

[218: 匿名さん]

＞２１３

大丈夫か？

２３区の内５区で１１．８％って、２３区の平均より低いってことだよね。

どんな根拠で平均年収1000万なの？。

心南４区って言葉とその意義も作っちゃいましたか？。

江東区だけ除いて考えたらまだ合ってるかもね。

[219: 匿名さん]

>>215
富裕層も、心南４区にかき集められてしまうｗ

[220: 匿名さん]

＞江東区さん
勝手に仲間に入ってこないでください。　　
私達はあなたがたと一括りにされた覚えはありません。
そしてそれは未来永劫ありません。　　　　港区より

なんか似た違和感をどこかで味わった気がしていたのだけど、
自分勝手で強引なこじつけをひたすら繰り返すやり口・・・日本の方じゃないですよね？
そのうち江東区こそが東京の文化をリードする真の都心であるなんて
たわごとを真顔で言い出しそうな予感が・・・

[221: 匿名さん]

新興住宅街の心得が足りないよね。

[222: 匿名さん]

>>213
千代田、中央、港は
坪単価で２５０万円〜３００万円のレンジなんかに入ってないだろ
港南が引っかかる程度

心南4区なんていってるのはアンタだけだ
ホントに荒らしだよ
消えろ

[223: 匿名さん]

中央区と江東区が、
今後も都心回帰の大きな受け皿として機能し続けるのは、
皆異存が無いところであるが、
港区の潜在能力については黄色信号が灯り始めている。

心南４区で賃貸合わせて年間１万戸、
これを１０年間続けることは結構難しいかもしれない。

[224: 匿名さん]

>>222
やはり都心回帰の中心は中央区と江東区に落ち着いてしまいそうですね。

新築マンションの平均坪単価、市区町村別ランキング
2位　港区 470万円←高過ぎ
3位 千代田区 463万円←高過ぎ
12位 中央区 306万円
16位 江東区 284万円

[225: 匿名さん]

>>222>>223
江東区は都心じゃねーの
いい加減にしろよ心南荒らし

自分の収入を基準にモノを考えないでくれ

[226: 192]

>> 198
実需で住むには便利な場所だと思います。
いざとなれば賃貸にもまわせるし…　がんばってください。

>>215
警察病院跡地はオフィス中心、との話でしたが、業務棟と住居棟のツインタワーになるようですね。もちろん興味ありです。
でも３年後に販売開始だと、そこまで待てるか自信ありません。
東五反田にプラウドと三井の計画がありますね。

[228: 匿名さん]

>>226
ツインタワー住居棟が分譲になると決まってるわけではないので、
賃貸の可能性もありますね。
また、ニュースでたまに見掛ける住居棟の南側の建物が…。

[229: 匿名さん]

江東区を都心とは言わないわな普通

ただ都心回帰という言葉は２３外周区もしくは隣接他県が
多かった住宅供給がだんだん都心に近づいているというこ
とだよね。だから例えば江戸川区や市川に住んでた人が
数千人規模で続々豊洲に引っ越してくることを都心回帰
現象ですといっても私はそれほど違和感はないかな

あと豊洲（江東区）、勝どき（中央区）、港南（港区）
などの新興タワマン地域については今後の成長の期待も
リスクも現時点ではそれほど差がないと思っています。
お台場なんて港区と品川区と江東区に分かれているけど
行政の都合で線引いただけで土地の利便性や文化度合に
決定的な差があるわけではないからね。

もちろん古くからの場所は別だよ。
でも歴史のある日本橋と亀戸の差ほど新興の勝どき、
と豊洲の差はないってことよ。

いっそ湾岸区とかいって独立してほしいね。
豊洲、勝どき、芝浦、港南、天王洲、お台場あたりを
新しい区にしてさ。湾岸ナンバーとかつけて２１世紀
の暮らしとはこうだ！って似たもの同士で盛り上がっ
たらいいんですよ。

港区民でした

[230: 匿名さん]

まさに下落局面の初期ですね。

落ち始めた地域は、自分のところだけ下落するのをを恐れて、
死なばもろとも、一流の周辺を引きずり込もうとしがみつく。

一流のほうは、下落が波及してはたまらないから、
足手まといの三流地域を切り離しにかかる。

今回予想される下落は、ブーム終了によるプレミアム分の剥離でしょう。
熱狂的だったところほど下げ幅はきついと考えれば、
おのずと線引きできそうなものですけどね。

[231: 匿名さん]

豊洲タワーの値下がりってネタが、アチコチ書かれてるけど事実なの？
豊洲タワースレを読んでも良く分からん。

熱狂的だったところほど下げ幅がきついなら、
豊洲は当然当て嵌まる場所なわけだが。

[232: 不動産購入勉強中さん]

結局、こういうことじゃないかと思うのですが。

デベとしては、新価格、新新価格と値段の上昇を見込んできたが、一次産品価格の上昇と、サブプライム問題の余波もあって、どうも新新価格には中堅の消費者がついてこれない状況が明らかになっている。

ついては、今まで新新価格を前提に価格設定をしてきた物件は、苦戦を強いられる可能性がある。また、新新価格を前提に仕入れてきた土地は、オフィスビルに転用するなどの対応を迫られることになる。

一方、所得格差の拡大に伴い発生している富裕層の消費動向については、堅調であり、また、外国人の新興富裕層による不動産購入も、中国人、韓国人を中心に、増えているようである。

したがって、中堅所得層は、当面待ちでも良いのかもしれない。ただし、場所だけでプレミアムが付くような地域の不動産の価格が大幅に低下することは期待しない方がいいだろう。特に、中堅所得層の購入可能なエリアで、今後の開発が見込まれる江東区、港区一部の物件のこれからの価格付けが注目される。

今回の不動産価格上昇がさらに波及していくかどうかについては、現段階では、波及効果は期待できない可能性が高いということではないだろうか。

[233: 匿名さん]

>>224
港区、中央区、千代田区の相場はまあ適正だとしても、都心でもない江東区は高すぎ。
再開発のブームで膨らんだプレミアム価格は下落相場になれば真っ先に落ちて行くのだろう。

[234: 匿名さん]

＞233
「高すぎ」と言ってもまだまだ坪200万円台のエリア。
検討ベースで並列にするなら板橋、葛飾、千葉西あたりが妥当なとろでしょう。

[235: 匿名さん]

>>229
でも歴史のある日本橋と亀戸の差ほど新興の勝どき、
と豊洲の差はないってことよ。

勘弁してよ。
豊洲を昔から知ってて言ってるの？
歴史がどうのこうの言うなら、豊洲との比較は論外。
あなたいつから港区民に仲間入りになったの？

[236: 匿名さん]

中国のファンドが、日本株の購入に資金を振り向ける。
との情報で今日の平均株価は少し上げた。
数日前、華僑が日本の土地を買えばって書いた人がいたが、
あながち可能性ゼロではないかも。

[237: 匿名さん]

>235さん

勝どきとの比較がお気に召さないのであれば港南や芝浦
でもいいよ。私が言いたいのは別に勝どきは中央区にし
ては価値がないとか、豊洲は江東区だけどすばらしいと
かそういうことではないよ。
湾岸再開発地域はもともとの歴史も都市文化もなかった
場所だし、住宅地としてはどこもも実績はゼロに近い。
（一部都営住宅なんかはあったけどね）
バブル崩壊、産業構造の変化戦争や震災といった歴史の
洗礼を受けていないという意味で今後の可能性もリスク
もほぼイコールじゃないかといいたいわけ。

まあ現時点の差は自治体が異なることによる教育等の公
共サービスの差と車のナンバーくらいじゃないの。
その差はプレミアムもしくはマイナスとして価格に反映
されていると思えばいいのではないでしょうか

>あなたいつから港区民に仲間入りになったの？

３０年前ほど前です。港区の辺境の地高輪に住んでます

[238: 周辺住民さん]

>>237
旧深川区は町並みがいいよ。
歴史がある日本橋界隈との一体感もあるし、
一度散策をお勧めするよ。
隅田川の往復も絶景だよ。

東西だけでなく南北にも広がり感があるし、
北は新トウキョウタワー、南はお台場と
いろいろ楽しみもあります。
こんなところは他の２３区には無いんじゃない。

[239: 周辺住民さん]

あまり知られていないですが、平坦なので日本橋、人形町、浜町までも
歩いてすぐです。日本橋に住んでいる人も清澄庭園、現代美術館、
両国国技館あたりまで歩いて来ています。スーパー、ホームセンターは
圧倒的に旧深川区のほうが充実していますから車で来る人も多いですね。
意外と交流が盛んです。

[240: 匿名さん]

2007/11/26-18:34 東京圏の転入超過、前年上回る＝三大都市圏調査−総務省

http://www.jiji.com/jc/c?g=soc_30&k=2007112600734

とりあえず少子化が首都圏のマンションに与える影響は少なそうだな