23区内の新築マンション価格動向（その1９）

[ヒマリーマン]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その18：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44507/
その17以前過去スレは>>2

参考サイト（元祖匿名はん紹介リンク先）
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

[141: 匿名さん]

売れない物件を安くするのは当たり前。
亀戸レジデンスは最近平均11百万円値下げして話題となりました。
イニシア新川崎も平均4百万円程度値下げしました。

販売していない期の部屋の価格設定をいくらにするかは売主の自由。
売れ残りのリスクを他住戸購入者が負担してくれるわけでもなし。
マンションを「期」に分けて販売する最大の理由は、契約者に文句
を言われることなく、価格設定をするためなのですよ。

今年8月のサブプライムローン問題によって、新築マンション市場
も劇的に変化しました。
海外投機資金の本国回帰による首都圏地価の暴落（REITは年初来3割安）
消費税率上昇が遠のいた
長期金利の下落（今週指標となる新発10年国債利回りは1.4％を割った）
株安
円高
加えて、サラリーマンの給料は9年連続下落
日常品物価の上昇
外資系会社の大規模なリストラが予想されること
・・・・・・。

追い討ちをかけて、デベの完成マンション在庫の大幅積みあがり。
3月決算を前に値引き安売り競争がすでに始まっています。

[142: 匿名さん]

今年8月のサブプライムローン破綻までは新築マンション市場は完全な売り手市場でした。
対して地価や建築資材が上がっていないのに、
「今買わないと、来年は2割価格アップします。」
「消費税率が上がります。」
「金利がすぐにでも上がります。」
などというデベの煽り文句につられて、新価格・新新価格で物件を購入してしまった「カモ」が多数存在しました。

しかし、8月を機に状況は一変しました。
物件価格は下落に転じ、消費税率上げはなくなり、利上げは完全に遠のきました。
更に高値で売り抜けようとしたデベがマンションの完成在庫をタップリと抱え、3月の決算を前に安売り競争がすでに始まっています。
個別に顧客と「○割引きます」なんて交渉を延々と完売まで続けなければならない物件が増えるでしょう。

[143: 匿名さん]

ここで郊外や不便なマンションの話をされてもねえ。

[144: 匿名さん]

１４３さんのおっしゃる通り。

一部のデベについて完成在庫が増えてきているけれど、全体にダブついているのではなくて、駅から遠いとか、人気のない路線とか、近隣に十分な所得層の対象顧客がいないのに強気の見込みで作ってしまったような特定の物件が残ってしまっているというのが実態。

駅近で立地のよい物件は今でも完売しているし、特に超都心物件は、最近では上海物件などに警戒感が出ている中で中国やアジア地域の華僑などからもかなりの買いが入ってきているし、特に下がる兆候もないけど。

要すれば二極化が鮮明になっているということでしょう。

[145: 匿名さん]

激騰した港区辺りはそろそろ調整入るんじゃまいか？
投資案件率が高い物件は影響大きいだろ

[146: 匿名さん]

激騰した港南辺りは調整入りそう？安くなるなら買いたいな^^

[147: 匿名さん]

今まで人気のあった世田谷区、渋谷区、港区
最近先着順受付物件が増えてるような気がするけど。

[148: 匿名さん]

>>147
値段が高くなりすぎたら当然動きも鈍ってきます。

これからは、中央区、墨田区、江東区の時代だよ。
供給余力がダントツに高いですから。

新築マンションの平均坪単価を市区町村単位でランキングしています。
1 渋谷区 611、2　港区 470、3 千代田区 463、4 目黒区 410
5 文京区 371、6 豊島区 359、7 品川区 351、8 新宿区 350
9 世田谷区 343、10 中野区 327、11 葉山町 307、12 杉並区 306
12 中央区 306←注目
14 台東区 300、15 荒川区 292、
16 江東区 284←注目
17 北区 274、18 大田区 264、19 逗子市 261、20 横浜市神奈川区 254
21 練馬区 250、22 川崎市中原区 243、23 横浜市西区 242
24 武蔵野市 239、25 板橋区 233
26 墨田区 231←注目
27 横浜市中区 230、27 西東京市 230

[149: 匿名さん]

>>144
ファンドマネーの次は華僑ですか。
思わず吹き出してしまいました（笑）

[150: 匿名さん]

上等はホントにアク禁にして欲しい
話の腰を折りすぎる

[151: 匿名さん]

都心の一部だけの話をして好調だと言われてもね・・・
華僑マネー？外資（欧米）が駄目なら中国に頼るの？
高値論者は付ける薬がないね。

ここは23区全体の価格動向のスレ。
都心限定じゃない。

23区全体を見れば下がるのは間違い無い。
23区の場所により多少の差はあるだろうがね。

[152: 匿名さん]

亀戸レジデンスで分かるように、
江東区は下げる方だね。

[153: 匿名さん]

亀戸レジデンス
あの辺りって、限りなく江戸川区だし。
平井まで徒歩１１分ってことは、実質１５分かかる駅遠物件。
で、７０７戸売り切るには、お手ごろ価格にしないと。

[154: 匿名さん]

江東区は物件が多いけど、
駅に近いのもあれば遠いのもありますからね。
当然といえば当然だけど。

[155: 匿名さん]

あまり興味が無い物件が下がっても、関係ないという感じ。
安いだけなら、日本全国どこにでもある。

景気下降局面でもあまり下がらないような不動産に価値を見出す人にとっては、これまでよりはお宝にめぐり合える機会が増えるかもしれないが、日々多忙だし、ま、買える時に買うさ。

[156: 匿名さん]

>>151
本国がバブルだから海外の一等地を高値で買い漁るってのも昔の日本のようだね。
あのころの夢をもう一度、ってわけかな？

[157: 匿名さん]

↑
それだけ不動産取引がグローバル化して、割安と見ると海外からでも積極的に買いが入るということなのでしょう。

以下は「不動産マニア」さんのブログから抜粋させて頂いた引用記事ですが、よくまとまっているので。
11月に入ってもアジア系のファンドが都心部のレジ物件を買っていることは事実です。
もっとも買ったのは新宿、世田谷などの物件で、城東地区などには今のところ海外からの買いはほとんどなく、国内の実需頼みということになるとは思いますが。

11月に入って米ゴールドマンサックスと米エートスが、日興系の不動産ファンドであるシンプレックスを1,560億円でTOBしたというのも有名な話です。
シンプレックスの投資対象は首都圏中心のオフィスが9割、レジが1割弱ですので、これはもっぱらオフィス物件の方の話ではありますが、日本の不動産にはまだ結構海外から買いが入っているように思いますが。

http://nfm.nikkeibp.co.jp/fa/free/news/20071112/513327/


2007-11-13 12:20:00

シンガポール系不動産ファンドの進出
テーマ：不動産売買ニュース
シンガポールに拠点を置く不動産ファンド「アスコット・レジデンス・トラスト」が東京都内の賃貸マンション18棟、509戸を総額122億円で取得しました。

総賃貸面積は1万3318㎡。賃料収入による利回りは2008年に4.1％を想定しているようです。

アスコット・レジデンス・トラストは東南アジア最大でシンガポールの不動産会社キャピタランド系のファンド。

キャピタランドは世界20ヶ国、90都市以上で展開、グループ時価総額約2.7兆円を誇るアジア最大級の不動産デベロッパー。アジア圏で5つのＲＥＩＴや12の私募ファンドを運営しています。そのうちのひとつであるアスコット・レジデンス・トラスト。

今回の取得によって同ファンドの資産は7ヶ国10都市の36物件、総額約1470億円になるようです。

しかし運用利回り4.1％でもまだ投資対象になるんですね・・・外資からみてまだまだ日本の市場はうまみがあるということでしょうか・・・

[158: 大学教授さん]

集中、集積、恒常化は
施設、設備、サービスの有効利用をもたらす。

具体的に言えば、子育て支援施設を都心部に集中させ、
企業間の相互利用も可能になる。
また、ユビキタス技術の活用も、利用者が多ければより充実する。

[159: 大学教授さん]

集中と集積は新しい高度なサービスを生み出します。
そしてそれが更に人を引き付ける事になります。
優秀な人材は大企業に集まり、東京の都心部への集中居住が進みます。
少子化により人口が減って行きますが、高収入を得られる首都圏に地方から
人が集まり続け、その多くの人は高度なサービスが享受出来る都心部居住
を欲するでしょう。
しかし、そのパイは限られているので、上京者の１割程度しか住めない
でしょう。この層が今後＊＊＊と呼ばれるようになるでしょう。

一方、既に親が首都圏に住んでいる所謂ジモティーは、その収入の程度に
よって２つに分かれるでしょう。都心部居住が可能なレベル層は移動する
でしょうが、そのレベルに達していない層は、近郊・郊外の親元に同居か
周辺部に賃貸、さらに遠くに持ち家になるでしょう。収入レベルが低い
層は親元近くに住んで、親の援助を得ながら生活する事になります。

[160: 購入検討中さん]

てか一気に下がるなんてありあないでしょう。
2年前の価格に戻るのはありえないのでは？
別に今がバブルでもないだろうし。
今までが低すぎたのでは。
よって今買わなかったらずっと買えないね。
あっこれ城東の話ね。