23区内の新築マンション価格動向（その1９）

[ヒマリーマン]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その18：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44507/
その17以前過去スレは>>2

参考サイト（元祖匿名はん紹介リンク先）
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

[102: 匿名さん]

>100
読売の記事は、
発売戸数と契約戸数を混同して書いてるね。

住宅着工の遅れによる発売戸数の減少を、
強気価格と関係するような結論にしてるし、
素人が書いた記事かいな。

[103: 匿名さん]

っていうか
東京２３区内のマンションは売れ行き好調
と書いてある記事だろ

ここは郊外マンションスレではない

[104: 匿名さん]

＞100
そう　クールに様子見されて、実需がついて来ない状態を外資等の投機筋やデベは恐れている
こんなに急にマインドが冷え込むとは思ってもみなかったというところだろう

損してまで売る訳ないとか、コスト上昇しているのだから価格が下がる訳がないとか、供給が少ないから云々、中にはサプライヤーと思しき必死の買い煽り等もあって楽しく読ませてもらったが、日本の不動産市場も成熟して 主従関係が明確になり、投機の思惑通りにはいかなくなったという現実を社会が認識する様になれば、人々の住居に対する考え方も変わって来るのかもしれない　（例えば 生活のスタイルに応じて使い分ける手段に過ぎないというふうに）
バブル崩壊後、赤子の手を捻るように利益を上げたハゲタカ共も今度は早々に撤収か？

＞最終需要に結びつかなければ ただのババ抜きゲームである
（ババ掴んだ奴の負け）
という指摘が端的だ

[105: 匿名さん]

不動産情報サービスのマーキュリーの調べでは、2007年10月に首都圏で5348戸の分譲マンションが供給され、申込率は75％とまずまずの結果となった。供給戸数は前月の5251戸からほぼ横ばいだ。

　初月申込率は東京23区が77％、東京都下が74％、横浜・川崎が82％、千葉県が82％と好調だったのに対し、神奈川県下が67％、埼玉県が64％とやや伸び悩んだ。

　東京23区では2239戸を供給し、平均坪単価289.6万円、平均面積は67.39平方メートル、価格は5903万円だった。

　行政区別上位では東京23区内が上位を連ねた。最も供給の多かった江東区では、湾岸エリアをはじめ、大規模物件のまとまった供給が重なり市場を牽引した。

　供給上位駅の中で坪単価が413.1万円と最も高かった浜田山駅では、「パークシティ浜田山」（総戸数522戸）の初回販売が行われ、即日完売を果たすなど好調な滑り出しを見せている。

　10月に初回分譲された総戸数500戸以上の物件は以下。
「亀井戸レジデンス 」第1期 100戸（東京都江東区・亀戸水神駅・総戸数707戸）
「イニシア千住曙町」 第1期 36戸（東京都足立区・京成関屋駅・総戸数515戸）

[106: 匿名さん]

都心部の供給が減って行って、
県境外周区と３県の隣接地域の需要の食い合いの様相が濃くなって来ている。
それより外の超郊外は地元需要のみに頼っている状態で、
数売れそうな気配は皆無。
供給数量が多い超郊外の申し込み率（４〜１０月実績）。供給数量が多い順。
例外はＴＸ絡みの柏市周辺のみ。
相模原市６６％、柏市９８％、横浜市都筑区７７％、八王子市６６％、
千葉市中央区６５％、厚木市７４％、町田市６２％、川崎市多摩区６４％、
横浜市金沢区３２％、藤沢市５０％、流山市８９％、

[107: 匿名さん]

首都圏のマンション　これからの買い時
- 平均４６９３万円だから年収９００万円必要！ -
http://gendai.net/?m=view&g=syakai&c=020&no=34564

記事より
・一般に、買えるマンションの値段は年収の５倍といわれていますから、年収９００万円以上必要です。３０代前後の団塊ジュニア世代は結婚や子育てを控えて他にもお金がかかる。たとえ夫婦の年収合算でといっても、簡単に買える値段ではありません
・物件はこれからも出てきます。身の丈に合った物件をゆっくりムリしないで探すべきです
・ゼロ金利が解除され、昨年の今ごろは「金利が上昇するから、マンションは早く買った方がいい」なんて話もあったっけ。しかし、予想外のサブプライム禍で、金利はほとんど上がっていない。それに、サブプライムが金融機関だけじゃなく、一般企業の業績にまで影響してきたら、再び大量リストラの時代に逆戻り……なんてことになりかねない。


買えるマンションの値段は年収の５倍といわれていますから、平均４６９３万円だと年収が９００万円以上必要だそうです。
慌てない、慌てない。買い時は、ひと休みして考えるが賢明だ、とのこと。

[108: 賃貸住まいさん]

地価の上昇もありますが、建設費のコストが問題ですよね。
今後は、まだ、高くなるんでしょうか・・・。

[109: 購入検討中さん]

>>107
値段が上がれば、買える人の絶対数は減って行きますが、
地域による勝ち負けがより鮮明になって行きます。
成約率が低くなるにしたがい供給量を減らして行く地域。
高い成約率を維持しながら、供給を増やして行く地域。
トータルでは減って行きますが、分譲マンションの集中傾向は逆に強まって行きますよ。

[110: 匿名さん]

>>108
例の建築基準法改正のドタバタで、建築資材の在庫が急激にダボついて、
資材の価格が急落しているというニュースを少し前やってましたよ。
それで、資材を扱う中小企業がピンチだってことで。
それをマンション価格に転嫁しようとするのはもはや過去の話です。
建築資材の高騰を今言うようなデベは結構悪質だと思われます。

[111: 匿名さん]

でも資源の価格はどんどん騰がってるからね。
マンション価格に転嫁しているんじゃなくて、単純に
原価に対する粗利がナンボという計算しているだけだと思うよ。

[112: 匿名さん]

デベはマンションの値下げをするくらいならリストラします。
下がる論者の方で、23区の値段で買えない方は、神奈川、千葉、埼玉の物件に目を向けましょう。
年収の5倍ってよく書かれていますが、23区内のマンションを購入するには、年収1千万円時代に突入するということです。
今なら、年収800万円の人でも買える物件はあると思いますけど…
都心の価値、23区の価値を高めることが必要ですから。

[113: 匿名さん]

デベは価格維持の為のリストラできないですよ。
利益が出ている間はね。むしろそれが本業なんだから、商品そのものの魅力を向上させるのが筋でしょ。

私としては、折り合いをつけられる環境に住むために、その場所のマンションや一戸建てに住むのが目的であって、マンション買うことをを目的にはしたくないです。

気に入った場所に住むために、家を借りるのも一つの選択肢かと思います。
いいじゃないですか。都内に住む人が気に入った環境をあきらめて、マンション買うためにわざわざ都内から神奈川、千葉、埼玉に引越ししなくても、と私は考えます。

あと１０年も賃貸で我慢すれば、人口減少で住宅価格が大幅に下がるかもしれないし、そう考えて行動するのも一つの選択肢。

[114: 匿名さん]

毎年地方から大量の上京者が、県境外周区のアパート群に吸収されているが、
都心部に住めるのは選ばれた人だけになるんですね。
年収１千万円超ですか

[115: 匿名さん]

このスレも含めてこのサイト見てる人の大半は、既に買った人っぽい感じになってきましたね。
全体的に書き込みが少なくなっているのは、購入予備軍はすでに今年の相場を見て一旦退散しているケースが多いから。
だから、書き込み少ないなかで購入者の上がれ論者が目につく。

実は今回のバブルに対してエンドは結構冷静で、供給側が思ってたほどには
需要がついてこなかった事実は、この掲示板の動向にも現れているように思われますね。

[116: 匿名さん]

３０そこそこで年収１千万円超なんて人も、不況に突入すればリストラ、あるいは倒産にあうかもしれず。
景気も先は読めないが、個々人の先行きも昔のように安定的なものではない。
今や「ジャパン・ナッシング」（日経）。高齢化・低成長。投資先として魅力的な国はほかにあり。

先の不況よりももっと破滅的な不況に突入して、好立地物件も超お買い得価格になるかもしれないが、自分の経済生活がどうなってゆくのか。
悪化の一途をたどるなら、お買い得価格になってもねぇ。おんなじか。

[117: 物件比較中さん]

特に外資系の奴らは今後キツイね。
サブプライム問題で、今後リストラ必至だからね。
マンションどころじゃないよ。キャンセル相次ぐんじゃないかな。

[118: 匿名さん]

23区に限ればそれなりの契約率です。
それが現実だと思いますが？
不況に突入するのを楽しみにしている方もいるのですね
サブプライム問題ねぇ…
知識無く語る人が多すぎかな
そんなにマンション買えなかったのが悔しいの？

[119: 匿名さん]

契約率でなくて、絶対数が問題かと。
１期あたりの売り出し数量を極端に減らせば、そりゃ契約率は上がるのでは。そこまで消費者も分かっていないとは思いません。
もう無理でしょう。見せかけだけいいように取り繕っても契約の絶対数の減少が全てを物語っています。

[120: 匿名さん]

>>119
供給との相関で見る必要があるから契約率でイインダヨ。

[121: 匿名さん]

絶好調から絶不況へとジェットコースター人生もなかなかおもろいよ。
これぞアントレプレナウアーの醍醐味。このスピード感、スリルはたまらない。

大暴落真近？マジか？

不況になって公務員がまたのさばりだすのか。それもヤだね。
ジャパンパッシングからナッシングか。座布団１枚！

[122: 匿名さん]

浜田山ＰＣや池尻大橋のタワーみてもまだまだ値段はあがりそうだね。
まぁ物件の供給が今後さらに激減するから、検討できるマンション
がほとんどなくなっていくんだろうけど。

引き渡し時点での契約率が70%越えていれば、デべは資金繰り的に
問題ない。なぜならその物件の借入を返済出来るから。
後は気長に売るだけ。

[123: 匿名さん]

>>122 その70%も超えていないから問題なんだよ。
　　　浜田山なんて全然売れてないぞ。頭大丈夫か？

[124: 匿名さん]

いよいよ

アメリカの住宅ローン破綻が始まった

これによりアメリカの繁栄も終焉。

これは序章にしか過ぎずまだまだ本編はこれからだよ

日本のバブルもそうだったはず。

瓦解は始まりはゆっくりと、後は大胆に崩れていく。

ダウは一万割れもありうる。

[125: 匿名さん]

買う気のない人は売れてない売れてないと騒いでいるけど
23区内はまずまず売れてる。
全体戸数が下がっているから値上がりするのだよ
中小のマンション専用デベは苦しくなるかもしれないけど
利益を無視して売れないでしょ
更地を抱えてたら大手同業者に安く売るかもしれないけど
建物立てて、個人にサービスはしないから今の相場が膠着しても当分値下がりはないよ
数年前は、不思議なことが起こっただけ。
今の購入者は、値上がり期待で買わないよ
買わない人が下がる下がるの騒いでるのよ

[126: 匿名さん]

マンション価格とは少しズレるけど
年収1千万あると世間一般的に満足している人が多い。
以前のマンションには、この層の当てはまる人が、住民税を沢山払っているから大変（１００万程度だと思われる。）だと騒いだり（自慢）する傾向があった。
年収１千万クラスの人を相手にするのが嫌で引っ越しましたけど
自分の収入は伏せますけど、平気で６億、７億のマンションのDMがくる。
そんなの買えない。
ふざけるな＊＊＊相手にと思ったよ。
年収低い人は、今のマンションの値段が、それと同じなのかもしれない。
自分の身の丈に合う年収数千万円以上無いと難しいと思われる物件を買いました。
高額納税者の名簿が無くなってよかったです。
あれあると、お宅のご主人の年収ってこれくらいって聞かれてズバリなんてこと多かったから

[127: 匿名さん]

>>123
昨今マンションブームと言われてきたが、
実際にはタワマンブームだった。
タワーではない浜田山は苦戦するのが当然。

[128: 匿名さん]

＞126
あたまわるそうですね。

[129: 匿名さん]

ダウはアメリカにしかないものだ、と思い込む
124も相当頭悪いね。
このスレはそんなんばっか。

[130: 匿名さん]

>>１２９

ほかにどこあるの？

http://ja.wikipedia.org/wiki/%E3%83%80%E3%82%A6%E5%B9%B3%E5%9D%87%E6%A...

[131: 匿名さん]

>>130
いや。。。
あまり相手にしない方がいい。。。

[132: 匿名さん]

>>125
ツボにはまった価格帯で、順調に販売数量を維持し、
順調に人口を増やし、長期にわたって発展可能な都心部もあれば、

一部の者にしか手が届かない価格帯になって、販売数量を減らし、
人口が増えず、長期にわたって停滞する都心部もあります。

ＹＡＨＯＯ不動産の年度別販売戸数の推移を見れば明らか。
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/sale_ranking_1.html
不動産を購入する場合、長期にわたり発展可能なところであるかが、
一番のポイントになる。

[133: 匿名さん]

しかし好きだねぇ・・・
城東が・・・
安くしか値付けできないところに、それで満足できる人が集まるのは当然だけど、
それと町の発展は別問題だって。

[134: 匿名さん]

中央区は、区の財政状況を区民に周知するため、平成9年度から毎年「財政白書」を発行している。平成19年度版がこのほど発行。これは、本庁舎の財政課および日本橋と月島の両出張所で希望者に配布し、区のホームページでも見ることができる。
　平成13年度からは「バランスシート」など企業で導入している会計方式による分析も試みている。
　中央区は人口10万を達成して以来も人口増が続いているが、そのことと特別区民税との関りについて白書は次のように紹介している。
　「人口の増加に伴い納税義務者数も着実に増え、過去5年の推移を見てみますと、平成14年度から16年度まで毎年1,500〜2,000人の規模で増加していた納税義務者が、平成17年度は約倍増である4,007人の増加となり、平成18年度は約3倍増となる6,505人の増加となっています」
　「こうした納税義務者の増や定率減税の縮減（2分の1）などを背景に、特別区民税の決算額は167億9,600万円となり、前年度と比較して25億900万円（17.6%）の大きな伸びとなりました」
　「納税義務者と同様に過去5年の税収額の推移を見てみますと、平成16年度までは毎年5〜7億円の規模で増加していた特別区民税が、平成17年以降では21億円から25億円台と3〜4倍規模で増加しています」
　なお中央区の自主財源と国や都、財政調整交付などの依存財源について人口増との係りについては次のように白書は説明している。
　「特別区税収入の大幅な増などにより、自主財源の伸びが依存財源の伸びを上回り、歳入に占める自主財源の割合である自主財源率は52.8%となり、前年度と比較して0.9ポイント上昇しました」
　自主財源率の年次ごとの数値は平成14年度48.5%、15年度50.4%、16年度52.6%、17年度51.9%。

[135: 匿名さん]

ただ、このまま都心高値が続くとまた都心部から人口流出が起きるよ。
せっかく地価を下げて、都心部に人を呼び込んだのに・・・・
人口減れば、また税収が減る訳で・・・・

区役所なんかには区所有の土地を放出して、宅地開発し、適正価格でのマンション供給につなげて欲しいね。
でないと長期的な財政計画がなりたたないでしょ。

デベに任せるとまた利益重視で無茶な値段付けするだけだから、賃貸住宅でも良いかもね。

[136: 匿名さん]

>>133
「都心部」「長期にわたり発展可能」
城東＊＊＊＊氏のキーワードだね。

[137: 匿名さん]

>>135
都心部にはまだまだ土地がありますよ。
人間ブルドーザー
田中角栄ｗ

[138: 匿名さん]

あっせって不便なところに買わなくても
ちょっと待てば
都心部にはまだまだ土地がありますよ。
人間ブルドーザー
田中角栄ｗ

[139: 匿名さん]

＞138
ちょっとって何年？
今後２，３年の供給はだいたい出尽くしてるけど。

30代前半くらいじゃないと５年以上待つのはリスク高いよ。
年金貰いながらローン払う羽目になるw

人間歳をとるからね〜

所得倍増計画
池田勇人w

[140: 匿名さん]

まとまったお金が無ければ、
取り敢えず賃貸で都心部に住めば良し。
都心部の賃貸物件も年々豊富になっている。
賃貸で待って、気に入った物件が出たときにＧＥＴ。
年を追う毎に都心部は進化するからね。

[141: 匿名さん]

売れない物件を安くするのは当たり前。
亀戸レジデンスは最近平均11百万円値下げして話題となりました。
イニシア新川崎も平均4百万円程度値下げしました。

販売していない期の部屋の価格設定をいくらにするかは売主の自由。
売れ残りのリスクを他住戸購入者が負担してくれるわけでもなし。
マンションを「期」に分けて販売する最大の理由は、契約者に文句
を言われることなく、価格設定をするためなのですよ。

今年8月のサブプライムローン問題によって、新築マンション市場
も劇的に変化しました。
海外投機資金の本国回帰による首都圏地価の暴落（REITは年初来3割安）
消費税率上昇が遠のいた
長期金利の下落（今週指標となる新発10年国債利回りは1.4％を割った）
株安
円高
加えて、サラリーマンの給料は9年連続下落
日常品物価の上昇
外資系会社の大規模なリストラが予想されること
・・・・・・。

追い討ちをかけて、デベの完成マンション在庫の大幅積みあがり。
3月決算を前に値引き安売り競争がすでに始まっています。

[142: 匿名さん]

今年8月のサブプライムローン破綻までは新築マンション市場は完全な売り手市場でした。
対して地価や建築資材が上がっていないのに、
「今買わないと、来年は2割価格アップします。」
「消費税率が上がります。」
「金利がすぐにでも上がります。」
などというデベの煽り文句につられて、新価格・新新価格で物件を購入してしまった「カモ」が多数存在しました。

しかし、8月を機に状況は一変しました。
物件価格は下落に転じ、消費税率上げはなくなり、利上げは完全に遠のきました。
更に高値で売り抜けようとしたデベがマンションの完成在庫をタップリと抱え、3月の決算を前に安売り競争がすでに始まっています。
個別に顧客と「○割引きます」なんて交渉を延々と完売まで続けなければならない物件が増えるでしょう。

[143: 匿名さん]

ここで郊外や不便なマンションの話をされてもねえ。

[144: 匿名さん]

１４３さんのおっしゃる通り。

一部のデベについて完成在庫が増えてきているけれど、全体にダブついているのではなくて、駅から遠いとか、人気のない路線とか、近隣に十分な所得層の対象顧客がいないのに強気の見込みで作ってしまったような特定の物件が残ってしまっているというのが実態。

駅近で立地のよい物件は今でも完売しているし、特に超都心物件は、最近では上海物件などに警戒感が出ている中で中国やアジア地域の華僑などからもかなりの買いが入ってきているし、特に下がる兆候もないけど。

要すれば二極化が鮮明になっているということでしょう。

[145: 匿名さん]

激騰した港区辺りはそろそろ調整入るんじゃまいか？
投資案件率が高い物件は影響大きいだろ

[146: 匿名さん]

激騰した港南辺りは調整入りそう？安くなるなら買いたいな^^

[147: 匿名さん]

今まで人気のあった世田谷区、渋谷区、港区
最近先着順受付物件が増えてるような気がするけど。

[148: 匿名さん]

>>147
値段が高くなりすぎたら当然動きも鈍ってきます。

これからは、中央区、墨田区、江東区の時代だよ。
供給余力がダントツに高いですから。

新築マンションの平均坪単価を市区町村単位でランキングしています。
1 渋谷区 611、2　港区 470、3 千代田区 463、4 目黒区 410
5 文京区 371、6 豊島区 359、7 品川区 351、8 新宿区 350
9 世田谷区 343、10 中野区 327、11 葉山町 307、12 杉並区 306
12 中央区 306←注目
14 台東区 300、15 荒川区 292、
16 江東区 284←注目
17 北区 274、18 大田区 264、19 逗子市 261、20 横浜市神奈川区 254
21 練馬区 250、22 川崎市中原区 243、23 横浜市西区 242
24 武蔵野市 239、25 板橋区 233
26 墨田区 231←注目
27 横浜市中区 230、27 西東京市 230

[149: 匿名さん]

>>144
ファンドマネーの次は華僑ですか。
思わず吹き出してしまいました（笑）

[150: 匿名さん]

上等はホントにアク禁にして欲しい
話の腰を折りすぎる

[151: 匿名さん]

都心の一部だけの話をして好調だと言われてもね・・・
華僑マネー？外資（欧米）が駄目なら中国に頼るの？
高値論者は付ける薬がないね。

ここは23区全体の価格動向のスレ。
都心限定じゃない。

23区全体を見れば下がるのは間違い無い。
23区の場所により多少の差はあるだろうがね。