23区内の新築マンション価格動向（その1９）

[ヒマリーマン]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その18：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44507/
その17以前過去スレは>>2

参考サイト（元祖匿名はん紹介リンク先）
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

[2: ヒマリーマン]

過去スレ
その17：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44531/
その16：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44518/
その15：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44569/
その14：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44583/
その13：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44593/
その12：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44601/
その11：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44039/
その10：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44209/
その9：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/
その8：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/
その7：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/
その6：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/
その5：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/
その4：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/
その3：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/
その2：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[3: 匿名さん]

鉄筋強度不足マンション、８〜９階部分解体してやり直しへ
http://news.goo.ne.jp/article/yomiuri/nation/20071120i101-yol.html

大手ゼネコンの竹中工務店（大阪市）が東京都内に建設中の２７階建て超高層マンション（高さ約９４メートル）の８階部分で、強度の劣る鉄筋が使用されていたとして、同社が８〜９階部分を解体して工事をやり直すことが１９日、わかった。

竹中もやってくれました。
23区の成約率が70％ぎりぎりまで下落しているのに更に買い控えの要素が増えた。

[4: 上等]

スレ継続ありがとうございます。

はたして”アノ”地区の将来性はどうか？（笑）

皆さんの賛否両方とものご意見を楽しく読ませてもらってます。

[5: 匿名さん]

心南４区の納税者の給与所得総額はＨ１７からＨ１８で
千代田区８６億増
中央区２４１億増
港区４９７億増
江東区４２８億増
計１２５２億円増
このまま都心回帰が続けばどうなるか？

[6: 匿名さん]

もう勘弁してください・・・
どうもならんよ、都心３区では。

[7: 匿名さん]

http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20071120-00000101-yom-soci

これはどこのマンションかな？麻布ですって。

[8: 匿名さん]

＞05
「心南４区」って不動産業界用語ですか？
東の江東区が入っているけど、品川区の間違いですかね？

[9: 匿名さん]

これからインフレになる、なる、といわれて、せっせと不動産。
インフレリスク高まり、ついに、と思いきや。
キャッシュで持ってるよりは良いかな、と言う程度か。
スタグフレーションなら、一等地以外は、なかなか動かんでしょうな。

[10: 匿名さん]

貯蓄から投資へ。
インフレには株や不動産。と、囃されて。

確かに、物価上がりだしたが、株は下がりだした。
不動産も一等地を除けば、調整含み。

やっぱり新興国だよ、と。
中国バブルの崩壊もいずれはやってくるが。

[11: 匿名さん]

>>10
愚痴は書かなくていいから。

[12: 匿名さん]

好きなように自由に書いていいから。

[13: 匿名さん]

下がる、下がるって言ってる人よ。
下げて売る中古保有者がどこにいるのかね？

どんなに仕組みが変わろうと、住宅ローンがノンリコースにならない
かぎり、住宅地価が大きく変動することは考えにくいのだよ。
米国地価が５年〜８年のスパンで上下動するのは、担保割れ
リスクを貸し手が負う仕組みになっているから。
まず、不動産の価値にローンがつくわけで、本人の返済能力に
ローンがつく日本とは根本的に考え方が違う。

買い手がいくらその気になっても、不動産にそれなりの下落要因が
明白であっても、買い手の与信がないと
いくら指値してもローンがおりない人には買えないのが日本の住宅。

逆に米国では、20万ドルの住宅を25万ドルで相手が売るといい、自分も
買いたいと言っても、25万ドルの上昇理由に金融機関が納得しなければ
ローンは下りない。
日本の場合借り手に与信があれば、90％程度のローンが簡単につく。
それでもって住宅相場があがる。
地価を上げた責任は買い手にある。だから金持ちが買ってに地価を上げる。

収益還元法などノンリコのつく収益不動産でなければ無意味な理屈。
どうしてもマンション価格が下がって欲しかったら、住宅ローンも
ノンリコースローンに変わるまで待つべきだ。
いつになるかわからんが。

[14: 元祖匿名はん]

ヒマリーマンさん、すれたて有り難うございます。

日本に住宅がノンリコでないから高い、高含みになりやすい傾向は
あると私も思います。

たいした物件でなくても債務者次第で大層なローンがついてしまい、
要は物件に分相応なローンがつくことでデベの高値維持を金融機関が
持ちつ持たれつで支えている構図が見て取れます。

金融機関は金融機関で怠惰な上に、保証協会や団信任せのスタンスで
物件ありきでは殆どありません。

これは何を意味するかと言うと、値段が下がるか下がらないかという
刹那的な話ではなく、本質的には、価値のないものに対して多大な
借金を組んで買っている、買わされているリスクを大いに孕んでいる
ということだとエンド客は認識すべきかと思います。

[15: 匿名さん]

＞13

新築マンションの価格動向を取り沙汰するスレなんだけど？

[16: 匿名さん]

>15
マンション価格相場って何が手がかりになるかわかってる？
港南、芝浦など新築は皆無だけど築浅中古が相場を作っている。
南青山、神宮前も物件皆無だが中古相場が相場になっている。
逆に、田園都市線宮前区など中古と新築の価格乖離が大きい。
江東区も同様だ。

[17: 元祖匿名はん]

ですから新築マンション「価格」は必ずしも新築マンションの「価値」を
示しているとは限りませんから。
今のようなデベが恣意的にある程度価格操作しかねないようなタイミング
では、ゆめゆめお客も気をつけなければならないかと。

キャベツやトイレットペーパーの高い安いの相場はキチンと知ってても
高額な不動産の話になるといきなり頓珍漢だったり、気持ちが高ぶって
エイヤーだったりしますから。ローンつくから買っちゃえみたいな。
ランチの100円200円やガソリン代の5円10円には人は敏感ですが。
案外そんなモンです。下手すりゃ滑稽です。

[18: 匿名さん]

なんとなく保証したようなレンダー責任不在の住宅ローンでは根本は変わって
いないということでしょう。

＞本質的には、価値のないものに対して多大な
＞借金を組んで買っている、買わされているリスクを大いに孕んでいる
＞ということだとエンド客は認識すべきかと思います。


その通りです。それが現実に明らかになった時代が1992年からの10年間
だったわけです。
株は損切りしてその銘柄に見切りをつければ、別の銘柄によって救われる
こともあります。不動産のリコースローンは、信用取引に喩えられますよね。

[19: 匿名さん]

これは、実は住宅ローンの「優遇金利」「優遇税制」などさまざまな「住宅
頼みの内需拡大」がくっついていてことは簡単ではありません。

逆に言えば、多大な借金を「自己責任」で背負っているがゆえに
＞要は物件に分相応なローンがつくことでデベの高値維持を金融機関が
＞持ちつ持たれつで支えている構図が見て取れます。

これは当面変わらないでしょうね。
というのは、マンションが量的供給から質的供給に転換して間もないわが国
では、せいぜいが「都心回帰」といって遠くない立地・・・くらいしか要求できず
あとは、自分の目では価値が評価できない。
面積でさえも、98平米と73平米の差違が体感的にわかっていない。

逆の見方をしたらいまより相当に価格が下がっていた2002年頃、物件のデューデリが
きちんとなされていて、住宅ローンにノンリコースローンになっていたらずいぶん
ましな状況になっていたと思いますよ。

[20: 匿名さん]

笑えないのは、レンダー責任のはずのサブプライムローン（これも
言わずと知れたノンリコース）が住宅ローン担保証券や債務担保証券に再証券化
されて責任を負う人が一般投資家になってしまった・・・（結局みんな無責任じゃん。）
という話です。
実際に機能するはずの格付け機関など債権の流動化を促進する機能も
流動性が消えてしまえば機能しないわけです。


バブルの原因が無定見な融資にあったというなら、証券化というリスク希釈は
リスク回避ということになっていなかったわけですね。
結局何をやっても価値のないものに投機的値をつけたがるのは人間の性かも
しれませんね。
米国も日本も低所得者に略奪的な貸付をやっているという点では似てますよ。