23区内の新築マンション価格動向（その1９）

[ヒマリーマン]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その18：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44507/
その17以前過去スレは>>2

参考サイト（元祖匿名はん紹介リンク先）
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

[948: 匿名さん]

不動産市場下落は
①作って売る人が「値を下げる」
か
②持ってる人が安く売って「値を下げる」

しかありえない。

「買いたい人」が減るから下がるという理屈は
間違っている。

保留需要といって、「持っていたい人」が増えれば
「買いたい人」が減っても下がらない。

在庫を抱えていれば別だが、不動産の完成在庫が
23区で数千戸あるという話もない。

むしろ地価高騰で土地が出てこない。
2006年から在庫も仕込めなくなった。
値下がりするのは購入者の「脳内」の出来事。

もうやめないか？このスレ。

[949: 匿名さん]

待てば下がるなら誰でも「30代で都心居住が実現」だ。

世の中そんなに甘くない。
待っているうちに15年くらいあっというまに過ぎていく。
また底値の時期はいつか来ようが、それも3年程度の短い
期間だろう。


都心の居住コストがころあいの値段になってきたことで
土地保有者は土地をデベに売るのでなく賃貸マンション
建てて貸す動きが活発化。
マンション用地そのものの供給が枯渇している。

確かにマンション専業デベの先行きは厳しいだろうが
中古物件の再生や建替えなどに中長期的に業態転換
していく方向だろう。ここにきて、さくら事務所のＮ氏が投資用マンションセミナー
の講師で出てきたり、ワンルーム業者が離散集合しはじめて
いたりと面白い出来事が多い。
住宅系不動産で飯を食っている人の業容転換や目だってきた
のだろうか。

不動産価格の下落どころか、みんな別の道で飯を食うことに
血眼になっているんだろう。

[950: 匿名さん]

いずれにして、不動産市況が変調来たしているのは動かし難い事実。
サブプライム問題始め、悪材料ドッサリ。自称富裕層も永続性なし。
都心部一等地だけ例外とは行かない。バブル崩壊時にまず一番大きく
下げたのは、実は都心一等地と云われているエリア。
同じことが繰返さない証拠は何処にも存在しない。

[951: 銀行関係者さん]

>949さん
確かにマンション専業デベでも体力のある会社は他事業に移行しつつある。
・大京の香港不動産開発
・リクルートコスモスの賃貸オフィス開発
・ジョイント、アーバンコーポレーションのファンド運営
マンションブームのピークアウトがここまで早く訪れるとは予期していなかったようだが、長期的に需要が減退することは業者も良く分かっていたからこそ業態転換が目立ってきた。

この掲示板ではエンドの希望的観測から「マンデベが次の仕込みの為在庫を投売りする」という論調が目立つが、中堅以上の業者と話をすると少なくとも23区内でまともに仕込める種地は皆無であり、販売物件を値引きする理由が無い。彼らは埼玉・千葉のバス便物件での損失は已む無しと思っているので、23区は販売長期化してでも粗利を確保しに来る。結局、23区は現状価格＋α位で供給先細り。

[952: 匿名さん]

バブル崩壊時って言っても、
前回のバブルでの価格上昇と今回のマンションブームでの価格上昇ではまるで規模が違う。

前回のバブルでは、右から左にマンションや土地を転売して転がしていた。
不動産屋も銀行屋も一般人もわけの分からない人たちも。

今回のブームはそれに比べて遥かに小規模だった。
バブル崩壊時と同じ道を辿るとの保証はどこにも存在しない。

[953: 匿名さん]

>>952
いわゆるプレミアム地域が5割10割上げたからね
その辺は現行価格よりかは多少は落ちるでしょ
高騰原因になった人たちは体力なくなるんだから
2〜3割上げた優良区はそんなに下がらんのじゃないか

もちろん郊外の便乗組は
04年水準以下になる可能性大

[954: 匿名さん]

要するに、一般リーマンが買えるか買えないかなんて、
都内ではもともと大勢に影響ないのね。

一般人は郊外の便乗物件しか
買える収入がないのだから。

[955: 匿名さん]

要するに、自称富裕層（あぶく銭系成金）が買えるか買えないかなんて、
都心ではもともと大勢に影響ないのね。

自称富裕層は真の富裕層なんぞではまったくなく、中長期的に見れば、
真の都心一等地の超優良物件なんて
買える安定財源・資産がそもそもないのだから。

[956: 匿名さん]

>>954
>一般人は郊外の便乗物件しか買える収入がないのだから。
基本的にはそう言うことになるんでしょうね。
なので、そうゆう検討層は、そもそも豊洲でも再開発地エリアは
所詮購入は無理なんだよね。少し前のワンチャンスで住民に
なれた層は特別に運が良かったということになるね。

だから価格怨念の連呼になるんだよね。そういう怨念連呼組みは
豊洲再開発エリア等の湾岸地区は当然無理なので、その周辺の東雲や
塩浜、県境外周や郊外を検討して住民になって行くのが、所得面での
生活考えれば無難な選択になるから、自然とそういう形に収まるよ。
やはり無いものねだりの背伸びしたい人多いよね。

[957: 匿名さん]

朝からデベ・関係者の願望が垂れ流しですね（笑）
サブプライム問題の時もこの人たちは「大した問題ではない」「すぐ終わる」と書いてましたからね。
全く信用出来ません。

まあ、待つ事です。
結果は時の経過と共に明らかになります。

家に送られてくるデベからのメール・ＤＭ、勧誘の電話　増えてます。
あせってるデベが多いのは事実。
中古仲介業者のチラシ掲載価格も全体に下がってきてます。

ここまでくれば期待できる結果が出てくるでしょう。

[958: 匿名さん]

今後地価は下がる可能性が大きいです。
不況になる可能性が非常に高いからです。

今まで地価上昇とマンション価格上昇を支えてきたのは、好景気と投機資金でした。

投機資金は主に外資系ファンドによるものでしたが、ご存知のようにサブプライム問題で大打撃を受けて日本市場から撤退しつつあります。

残りは好景気による実需ですが、これもあやしくなりつつあります。
今回の好景気は輸出企業主導によるものです。
主に米国主体の欧米圏に物を輸出し代価を得ていました。
為替が円安基調だったのも有利に作用しました。
そして輸出企業勤務の社員の給与向上となりました。

が、今は反対の動きになりつつあります。
米国は株・不動産の値上がり益を見越して借金して消費する社会です。株・不動産が値下がりしだし自己破産が急増しています。
クリスマス商戦も低調です。
物が売れません。
加えて為替が円高基調。

不況入りのサインが次々と出てきています。
景気が悪くなれば企業業績が悪化し、社員の給与も減ります。

日本の場合、税負担の増加・社会保障負担の増加で額面給与は同じでも手取りが減るという現象が既に起きています。
今冬のボーナスの明細を見て「こんなに税金やらが引かれて・・・・」と感じた人も多いでしょう。
今後もますます手取りは減ってゆきます。

景気悪化に伴う給与減＆税負担・社会保障負担の増加による手取り減で消費も悪化し、マンションに高い金が出せなくなります。

以上から今後の地価とマンション価格は下がる方向で間違いないでしょう。
今は待ちの段階だと思われます。

[959: 住まいに詳しい人]

>>955
>要するに、自称富裕層（あぶく銭系成金）が買えるか買えないかなんて、
>都心ではもともと大勢に影響ないのね。

そーかなぁ？
ファンド系の金が流れ込み
売り手同士の仕入れ競争から売値が上がったことに対応して
買い手として都心高額物件の値をつり上げた“共犯者”は
株式公開で一時所得を手にした起業家と
破格のボーナスを手に入れた外資系のスーパーサラリーマン
つまり、あぶく銭系成金というのが業界的な認識だと思うけど

この人達が市場から立ち去れば
都心の超高額マンションの売れ行きに大きな影響がありますよ

[960: 匿名さん]

スタグフレーションつまり、不況でかつインフレになる。
そもそもデフレなんてことは一生のうちにそうそうめったに
体験できるものではない。
にもかかわらず、不況イコールデフレという短絡発想はそこから
くるのか。

[961: 匿名さん]

都心のマンション市場なんてそもそも10年前までは、一般サラリーマン
が口出し手出しする市場ではなかった。

とにかく2000年以降急に都心部ファミリー向けマンション市場が
生まれて、また消えてなくなっただけ。


23区のなかで法人所有より個人所有の土地が圧倒的に比率が
多いという事実を忘れないことだ。
ホルダーが投げ売らない限り下落はしない。

住宅市場と、事業用不動産市場は別のメカニズムで動く。

そもそも価格が上下動するためには気軽に売れないといけない
わけだが、税務上もローン支払いにおいても米国とわが国は
条件が違う。不動産を手放す理由は相続以外になにもない。
米国はローンが払えないから売ればおしまい。その結果地価が下がる。
持っていたらあがるから持っていたが、下がるから売って逃げる
という理屈が成り立つ社会だ。
日本は残債割れしたら売れない。売っても借金は残る。

ローンがノンリコであってはじめて収益還元価格が意味をもつ。
なにしろ賃料は変動する。収益還元価格なんてどんどん変化する。
事業用不動産の多くに、ノンリコが入ってきたとはいえ、個人が
ローンで買っている物件に「収益還元」など寝言をいってもはじまらん。

格差社会のなかで、平均的な上昇はありえず人気地区だけが
高騰し、どうでもいい場所はどうでもいい価格に落ち着く。
それだけだよ。

平均値というものが意味を持たないのが二極化であり格差社会だ。

待てば庶民がみんな都心にマンション変えたらどこが格差社会なんだ？

[962: 入居済み住民さん]

＞朝からデベ・関係者の願望が垂れ流しですね（笑）

それがおおきな誤解じゃ。いまは、すでに港区、中央区などに
マンション買った人間の数のほうが、買いそびれた人の数より
多いのだよ。
この連中が下げたいと思っているか？安く売る必要がどこにある？
過去最大の供給の過去3年にくらべたらこれから出てくる物件や
戸数などその1割にも満たないだろう。
仮に安くなってもみんな100倍の競争率だろうよｗ

[963: 匿名さん]

朝からデベ・関係者・既購入者の願望が垂れ流しですね（笑）

[964: 匿名さん]

>主に米国主体の欧米圏に物を輸出し代価を得ていました。
>為替が円安基調だったのも有利に作用しました。
>そして輸出企業勤務の社員の給与向上となりました。

そんな事は予想済みですよ。バブル崩壊後、必死に残業してグローバル
的視点を織り込んだ10-15年長期事業計画を策定して、尚且つ、新会社法、
SOX法に対応した軸のぶれないネットアセットを増やす方策を真剣に
取り組んで来た結果が一部企業の高収益ですよ。
ただ、ここ数年予想以上に収益が出てしまった。米国市場依存？なんて
何時の話ですか？　今後、益々、企業間格差が顕著に現れて来るから、
当然所得格差も出てくる。　それが努力した人達の結果だよ。

事業環境分析の結果として収益を生み出す事業モデルを考慮しダウンサイジング実施したからスタグフレーションと状況にもなるでしょうね。

[965: 匿名さん]

給料が上がらないという人がいるけど、金融や商社、川上企業にはここ3年で給料がジャンプアップした人多いですよ。一方で付加価値の低い仕事、中国人でも出来る仕事は好不況関係無く給料は下がる。グローバル経済ってそういうこと。今まで上がってない人はこの先もずっと上がらないよ。

あと、イメージでサブプライムだ不況だと言っている人多すぎ。確かに米国内で上がりすぎた住宅価格が大幅調整するので、住宅でレバレッジをかけた個人消費が減退、米国が景気後退局面に入る可能性は五分五分という状況だけど、長期不況を厳格なコスト管理で乗り越えてきた日本企業は不況耐性はかなり高い。円高って対ドルだけだし、北米向け輸出が大半の企業以外は問題視されてない。

[966: 匿名さん]

>>963
俺はすでに購入したが別に願望で書いているわけではない。
実際安くなろうが高くなろうが、せっかくコネ使っててにいれた物件を
売ったら買い替えるものがないだけの話。

それより、なにより待てば下がるという言説自体が欺瞞だと思うよ。

まともなアナリストやエコノミストでこれから不動産価格が下がるって
いっている人はいない。

そもそも雑誌などの記事構成で動員される住宅ライターにまっとうな
人材はいない。ちょうちん記事しかかけない業界ゴロみたいなヤツばっかり
彼らは、自分の主張なんかないんだよ。
そういうヤツが雑誌の編集方針にあわせてテキトーなデータならべて
どっちにでもとれるようないい加減な記事を書いて飯を食っている。

石井勝利なんてちんぴらはひどいもんだ。
『いま、マンションを買うのはやめなさい』を2004年に出したと思ったら
『やっぱり不動産は儲かる』2006年に出している。
読者はいい面の皮。

だいたいマンション評論で本気で仕事していたのは佐藤美紀雄
あたりが最後だろうね。
日経アーキの細野透とかみんなリタイヤしちゃったみたいだし。

[967: サラリーマンさん]

何か日本企業を特別と思い込んでる馬・鹿が多いな。
ほとんど外部環境頼みだろうよ。
そりゃリストラとか資産売却とかもしただろうけど、業績が回復した一番の原因ではないだろ。

人を切って派遣に切り替えて固定費削減だけでは限界がある訳よ。
欧米を中心とした世界経済の発展あってこその景気回復だった訳。
そんな事も解らず、昔みたいに企業を崇めているなんて・・・・
そりゃ、サブプライムは大した問題じゃないと言う訳だな。
頭悪すぎ。

俺の勤務する会社（年商数兆円の誰でも知ってる大企業だが）も最高益だけどさ、会社の努力以上に外部環境に恵まれただけだよ。
それは社長も言ってて、この下期からは苦しくなると言ってるよ。

ここに書き込んでる奴らは先見の目がないというか古い知見で語ってるというか・・・