23区内の新築マンション価格動向（その1９）

[ヒマリーマン]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その18：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44507/
その17以前過去スレは>>2

参考サイト（元祖匿名はん紹介リンク先）
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

[444: 匿名さん]

まあ、復興は政治家と企業のトップが多いところからだな。

[445: 匿名さん]

働く女性の皆さん気を付けてくださいよ。

12月2日11時3分配信 毎日新聞
　１日午前２時２０分ごろ、××区××のマンションで、帰宅した会社員女性（３０）に室内にいた男が「静かにしろ」と刃物を突き付けて脅し、室内にあったタオルやストッキングで目隠しし、手足を縛った。男は女性の財布から現金約９０００円とキャッシュカード２枚を奪い、逃走した。女性にけがはなかった。××署は強盗容疑で調べている。
　調べでは、男は女性方にベランダ窓を割って侵入、室内を物色中に女性と鉢合わせになった。女性は約５分後に自力でタオルをほどき、近所の家に駆け込んで１１０番した。男は２０〜３０歳ぐらい、身長約１７０センチのやせ形。黒っぽいニット帽とジャンパー、白っぽいズボン姿。

住居侵入盗
http://www.keishicho.metro.tokyo.jp/toukei/yokushi/yoku_aj.htm

[446: 匿名さん]

>438
豊洲駅直結のシエルタワーは、
免震でも制震でもなく
耐震構造だけど。

[447: 匿名さん]

>>431
今年の始めごろ、
「海外は利回りがマイナスだが日本はまだプラス。だからまだ騰がる」
と言ってる人が居て、自分は
「海外はもう妥当な賃料じゃなくて値上がり期待で騰がってるんだな。もうそろそろバブル弾けるな」
と思った。
で、実際その通りになった。

なんか騰がるって言ってる人って、自分で考えるんじゃなくて、
「自分は良く分からないけど、ウォール街のプロが買ってるんだから大丈夫だろう」
って他人任せの考えなんだよね。
ここじゃ他人を見下すのに、ウォール街のプロとやらは信用できるらしい。

しかもまだ最初の論法で騰がるって言ってる人居るし。
ウォール街のプロとやらも、結局
「他人も同じことやってるから大丈夫だろう」
なんて考えで居ることがサブプライム騒動で分かったのに。
ここまで自分の都合の良い情報しか信じないなんて認知症じゃないかと思えてしまう。

[448: 匿名さん]

今年の始めごろ、
「年内に金利が高くなり、ローン苦から住んでるマンションを手放す人が増えるだろう。
だから、新築マンションが売れなくなって値下がりする。」
と、言ってた人もいた。

なんか下がるって言ってる人も、自分に都合の良いことしか信じてないのは同じ事。

[449: 匿名さん]

>438
同じ件を書いた西日本新聞の記事はもう少し生々しい

http://www.nishinippon.co.jp/news/2005/0320jishin/dou2/02.html

[450: 匿名さん]

マンション価格は資材価格上昇だの地価の上昇だのを先取りする形で上げてきた。
この2年で2割以上価格が上がった。
もうこれ以上は上がりようがない。
というだけ。

これまで上がってこなかったなら、上がる論者の言い分も解るが既に十分にデベの思うがままに上げてきたじゃないか。
それが証拠に大手のデベの決算は過去最高益とかだよ。
資材・土地の値上がり分以上に価格転嫁して利益を追求したからだろ？
それを指摘しているだけだよ。

[451: 447]

>>448
そうだね。そういう自分の都合の良い情報だけ抜き出して下がると言ってる人も自分で考えてない。

金利と比較しての賃料利回りの優位性を言うなら、今の日本は（前の０金利の時は除いて）人類の歴史上もっとも金利が低い状態で、
バブルを起こしたというプラザ合意の時の低金利よりさらに金利が低い。

バブルやインフレがとっくに起こってもいいのにそれが起こらないことや、
もし他国並みに金利が上がった場合はどうなるのか。etcetc...
そこまで考えて初めて「考えた」と言える。
最低レベルの「考えた」だけどね。


自分はキャッシュで買って、資産じゃなくて耐久消費財と考えてるから上がろうが下がろうが正直どうでもいいけど。
買った後の家電の市場値段をイチイチ気にしないのと同じだね。

[452: 大学教授ンさん]

いくら小難しい話をしたところでしょうがない。
購入者の年収は限りがあって、
その所得レベルの人数分布も一朝一夕で変わるわけじゃない。

結局ｍ２単価で７０万円台〜８０万円台で魅力的なところに
そこそこのリーマン層が多く集まり、
そこが
数及び消費力的に発展して行くエリアになっていく。
多くの人が、そこそこのレベルの消費をするところに
商業施設、サービス業、飲食業は集まり、充実し、発展する。

まさに東京は変わろうとしている
その端境期
職住近接の新しい消費生活の誕生は近いだろう。

[453: 匿名さん]

2〜3年前から都心の地価を釣り上げてきたのは外資系ってことを忘れてちゃいけない。

サブプライムで傷を負った外資はもう高値で買うことはあり得ない。
ここから買わなくとも売らないで保有し続けてくれれば御の字。
もし売却とか撤退とかって話が出てくると・・・日本は第2のバブル崩壊に見舞われる。
最近マンションを買った人は2階に上げられてハシゴを外されたわけ。

[454: 匿名さん]

ここ2〜3年は投機資金によるプチバブルで少し上がった。
でもこれからは、下降曲線に入るんじゃないかな。
（そもそも世帯数減少で実需が無い）　
　
米サブプライム問題も日本の不良債権の時と同じで、 まだ氷山の一角が見えただけ。
日本の景気の先行きも不透明で来年以降どうなるかわかんないしね。　
2008年以降不況期に入るという経営者も増えてきたし。
今の好景気（信じられないがいざなぎ超え）でもリーマンの平均所得は下げ続けている。
これから不況になれば、ますます給与は下げられ、リストラで職を失う人も出る。
　
地価ももちろんだけど、マンション業界はもっと厳しそう。

[455: 匿名さん]

>>454
（そもそも世帯数減少で実需が無い）???????
一から勉強しなおした方が良いよ。ｗ
ここは２３区のスレだよｗ
実需でもっとまじめに考えてみろよ。
住宅系はそもそも投機対象じゃ無いんだから、
頭の中がオフィスビルとごちゃまぜになっているみたいだがｗ

[456: 匿名さん]

今の好景気（信じられないがいざなぎ超え）でもリーマンの平均所得は下げ続けている。＞
このくだりも分かっちゃいないね。
団塊の世代の引退と、通常のタリフから外れた予備軍化で
サラリーマンの平均給与が下がっているんだよ。ｗ
若年層は恐らく能力給化が進んで、
同じサラリーマンでも、
大企業と中小企業、
エリートと非エリートでかなりの生涯年収差になっていると思うよ。
同じパイを分け合うにしても、差がずいぶんと有る世界になってる。

つまり、３０台前半でも平気で都心部マンションが買える時代に
なっているんじゃないか？

[457: 購入検討中さん]

434

まさに赤坂６-８丁目のいいところは神社付近だけでしょ。
大使館が多くて立派な建物は多いけど、居住環境には
関係ない。ましてや御所の名前など全く無関係。

赤坂の水商売のにーちゃんやねーちゃん、客のじじい
（そして何より飲食店に救う無数のゴキブリとねずみ）が
セットなのでパスです。

青山は、神宮前なんかも合わせた青山なので、墓地とは
言い切れない。赤坂も青山も麻布も昔は郊外。寂しいところ。
青山が最も西のはずれで、特に田舎だったのは確かだが、
それは自動車がなかく、海外旅行など考えもしなかった時代の話。
歴史も無意味ではないが、程度問題。

赤坂御所があるから赤坂がいいなど、それこそ田舎くさい。
そんな発想、初めて聞いたし、思いつきもしなかった（笑）

歴史云々なら、東国に住むこと自体、説明不可能。
あくまで今の居住環境なら

青山/麻布と赤坂は比肩できない。
田舎出身議員がマンション構えるんなら、いいんじゃないか。
議事堂も近いし。

[458: 匿名さん]

>>455
>>456
「木を見て森を見ず」の典型だな。

平成不況の真っ只中でも銀座で豪遊する人もいた。
それが何か？

富裕層だけ見てると、いつの時代でも
「不況でも何でもない。高額不動産は売れている。」
と言い張れる。

が、一部の高額所得者に売れるだけでは商売は成り立たない。
大手デベは多数の社員を抱えており、メシを食わしていかないといけない。
そもそもマンションは戸建てを買えない中間所得層以下に売るために出来たビジネスモデルである。
つまりマスビジネスなんだよ。

それが解れば、リーマンの所得が減り続け、少子・高齢化で世帯も減り続ける現状ではマンション市況が厳しくなるのは当然と理解できる。

一部に東京一極集中で人口が増えるうんぬんという奴がいるが、ここ数年がピークだろう。
2015年以降は23区といえど減ってくるだろうよ。

2015年は少子化のインパクトを実感できる1つの境目となると予想する人が多い。

[459: 住まいに詳しい人]

>>456
もしかして学生さんですか
あまりにも現実離れをした解釈すぎませんか？

能力給なんて、体のいい賃下げなわけで
確かに格差は大きくなっていけど
それはマンションを購入出来るサラリーマンの数が
減っていることを指しているわけですよ

23区で年間４万戸の販売を支えたサラリーマンの需要は崩れて
価格上昇に合わせて富裕層に頼る市場に変質したわけだが・・・

この数年のプチバブルと平行するように
キャッシュで億ションを買えるＩＴ長者は増えましたが、
彼らが不動産を買い増していたのはコレまでの話で
こーいった人たちは株価が下がれる一気にマインドが萎むしねぇ

[460: 匿名さん]

木を見て森を見ず（きをみてもりをみず）

一本一本の木に目を奪われて、森全体を見ないこと。
ものごとの些末（さまつ）な一面に拘（こだわ）り過ぎて、本質や全体を捉（とら）えられないことの喩え。

[461: 住まいに詳しい人]

>まさに赤坂６-８丁目のいいところは神社付近だけでしょ。
>大使館が多くて立派な建物は多いけど、居住環境には
>関係ない。ましてや御所の名前など全く無関係。

何、この知ったかは？
知らないなら黙っていればいいものを・・・・・・

[462: 匿名さん]

日本の成果主義・能力給はアメリカのそれとは言葉は同じでも意味は違う。

アメリカ＝優秀な社員を会社に引き止めるための制度
　　　　　優秀な成果を上げた社員には高額の給与を支払う。
　　　　　社長より給与が高い平社員だってありうる。

日本＝社員に支払う総給与を抑えるための制度。
　　　その組織での給与配分の原資が限られており、限られたパイを公平に分け合うと優秀な社員から不満が出る。
　　　よって、無理やり評価制度を導入し総原資は抑えて個人評価に差が出るようにした。
　　　ごく一部の優秀な社員の給与はちょっと上がるが、他の平均以下の社員の給与は横ばいか減少。
　　　社員のモチベーション低下につながり業績悪化の原因とまでなった会社もある。

[463: 匿名さん]

>>458
話が混乱しているようだから整理してあげるよ。

分譲マンションの販売戸数の話であれば
首都圏全体で見れば当然落ちて行くよ。
リーマンの所得水準も２極化が進んで、下のレベルは買えなくなるだろう。

しかし、いままで年功序列で決まりきった年収だったリーマンが、能力給
になって、同じパイでも分け前の配分が上に厚く、下に薄くなる。
これに団塊の世代が引退する、企業の給与支払い余力の向上が加わるから
年収１千万円以上の、比較的若い世代は過去よりぐんと増えるだろう。
こんな人達は、当然仕事をバリバリやって、都心かその周辺に住んで、
通勤による無駄な時間と労力を省くことになる。

以上を総合すれば、都心およびその周辺の不動産価格はかなりの高値と
なり、逆に郊外と２３区でも県境地域はかなり低いレベルになる２極化が
進むことになる。
米サブプライム問題とは関係ない、所得のパイの分配と、その居住地域の
二極化の帰結ってことになる。

それでは今現在のことを考えると、まだそこまでは行っていない状態。
都心回帰により居住地域の二極化は進んでいるけど、まだ給与レベルの差
は究極までは行っていない。
だから、都心、その周辺でもｍ２単価で７０万円台〜８０万円台が心地
よく、量がはける価格帯になっている。
結局は、人が集まらないと地域の発展も、利便性の向上も無いわけで、
この価格帯で、多くの物件が供給できる都心周辺部が、大きく変わり、
最終的に二極化した上位リーマン層の居住エリアに進化して行くことになる。
未来の価格レベルは今より高いが、どこまで行くかは、
所得の二極化の進み具合と、日本の国際競争力による。