23区内の新築マンション価格動向（その1９）

[ヒマリーマン]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その18：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44507/
その17以前過去スレは>>2

参考サイト（元祖匿名はん紹介リンク先）
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

[243: 匿名さん]

なぜサブプライムローン問題が日本のマンション市場に影響を与えたか
について、説明します。
まずこの2-3年に日本のマンション価格が急騰した理由を挙げましょう。
＜理由＞
①海外投機筋が日本の不動産市場でREITを始めとした商品や現物を
　購入して土地の価格を吊り上げたこと。
②米国の住宅建設ブームや北京オリンピックの特需により、建築資材
　が高騰したこと。
③日本の景気回復に伴い、長期金利が上昇し、住宅ローン金利の先高感
　が強かったこと。
④日本の景気が落ち着いてきたことを見計らって、消費税率引き上げの
　可能性が高まっていたこと。
⑤デベが「マンション価格は今後もっと高くなる」「消費税率が上がる」
　「住宅ローン金利が今後上昇する」と消費者を煽り、マンション需要を
　先取り（今年買う必要のない人も買った）したこと。
⑥デベが地価上昇・建築資材の高騰以上に、利益をのっけて販売し、
　「ボッタクリ価格」を消費者が泣く泣く受け入れたこと。
　---＞今年9月中間決算を見ると、ほとんどのデベが最高益を計上して
　　　　いることからもわかる。
しかし、サブプライムローンによって上記①〜⑥が逆回転してしまった
のです。
＜逆回転＞
①海外投機筋がサブプライムローンで抱えた巨大損失を穴埋めするため
　に日本の不動産市場から一斉に資金を引き揚げた結果、REITは急落
　（年初来3割程度価格下落）し、地価上昇が需給に基づくものではなく、
　マネーゲームの結果であることが証明された。
②米国の住宅着工が昨年比半分程度に落ち込み、北京オリンピック需要
　も一巡したことから、米国の建築資材が大量に日本やアジアに流入
　しており、建築資材価格が急落している。
③資金の「質への逃避」（Flight to quality）により、株安・債券高
　となり、長期金利（新発10年国債）は急落し、先週ついに1.4％を下
　回った。住宅ローン金利も今後下落が続くのは必至。
④消費税率早期引き上げがなくなった。
⑤デベの煽りがサブプライムローン問題によって結果的にデタラメで
　あったことが判明し、「今後もっと下がる」「消費税率は当分上がら
　ない」「住宅ローン金利は今後下落する」という認識が消費者に
　広がり、買い控えが強くなっていること。
⑥マンション需要を先食いしたことに加え、高値売り抜けを狙って
　売り惜しみしていたデベが大量の「完成在庫」を抱えていること。
以上すべてサブプライムローン問題が直接・間接の原因となっています。
お分かりいただけたでしょうか。

[244: 匿名さん]

それで、いつから安くなるの？

[245: 匿名さん]

>>243
「お兄ちゃんやめて。」までは読んだ。

[246: 購入経験者さん]

244
もう安くなっているよ。ＭＲ行って交渉すればわかる。半年前と全然
違う。

[247: 匿名さん]

>>246
と、MRにも行ったことのない引きこもりが申しております。

[248: 匿名さん]

2005年も2006年も、あたりまえだが旧価格で販売し相場より安いのに売れ残った物件が存在した。それらは確かに数年前とは違い強気の販売をしていた。

そういった物件が、強気一辺倒で売りさばけず値下げをしているというのなら話は分かる。

ただ大手デベが『自社の旧価格』よりも下げた坪単価でマンションを販売したところはまだ見たことがない。

2006年までと風向きが変わったということは総意を得られそうだが、だからといってすぐに下落、という発想は少し単純すぎる気がする。

[249: 新聞配達員]

＞243
まぁピント外れてるね。
マンション市況とサブプラ問題だけで語られてもいまいちだね。

①海外投機筋がサブプライムローンで抱えた巨大損失を穴埋めするため
　に日本の不動産市場から一斉に資金を引き揚げた結果、REITは急落
　（年初来3割程度価格下落）し、地価上昇が需給に基づくものではなく、
　マネーゲームの結果であることが証明された。

昨年８月頃は長期金利の上昇懸念でREITは低迷していたが、オフィス市場
の需給がタイトであることから、賃料上昇を期待してフライング気味に
外資が買い捲くったことで春先まで急上昇した。
その後、期待がはがれ下落、サブプラ前から下がっていた。
オフィス賃料は上昇基調であり、長期金利はサブプラで下落。
賃料上昇が実態として確認されれば、また上がる。
REITが地価に与える影響としては時価総額を見た方がいい。


②米国の住宅着工が昨年比半分程度に落ち込み、北京オリンピック需要
　も一巡したことから、米国の建築資材が大量に日本やアジアに流入
　しており、建築資材価格が急落している。

建築資材の下落要因は建築基準改正。
マンション着工出来ないから資材が買えないんだな。
来年以降の供給減要因としか思えないが。

③資金の「質への逃避」（Flight to quality）により、株安・債券高
　となり、長期金利（新発10年国債）は急落し、先週ついに1.4％を下
　回った。住宅ローン金利も今後下落が続くのは必至。

あなたが変動金利や２年固定などで借りないならラッキーだね。

④消費税率早期引き上げがなくなった。

ほんと？2009年に上げないと社会福祉に充てる税源がないって騒いでる
けど。

⑤デベの煽りがサブプライムローン問題によって結果的にデタラメで
　あったことが判明し、「今後もっと下がる」「消費税率は当分上がら
　ない」「住宅ローン金利は今後下落する」という認識が消費者に
　広がり、買い控えが強くなっていること。

買い控えね〜
いい物件は高くても売れてる。
売れ残ってるのは、値段うんぬんよりそもそも物件に魅力ないから。
地価が上がったから、昔は手を出さなかった場所でチャレンジした
デべが失敗しただけ。
地方都市なんて一貫して下がってるが、これもサブプラのせい？
マスコミはそう書きたがるけどね。

⑥マンション需要を先食いしたことに加え、高値売り抜けを狙って
　売り惜しみしていたデベが大量の「完成在庫」を抱えていること。
以上すべてサブプライムローン問題が直接・間接の原因となっています。
お分かりいただけたでしょうか。

デべは大量のいい在庫持ってたら、売り惜しみなんてしないな。
売ってなんぼの商売でしょデべは。

[250: 匿名さん]

トレンドを見つけた気になっている人が、大騒ぎしている構図でしょう。

猫も杓子もワンルーム投資に走って、銀行もその尻馬に乗り、そしてその後の総量規制によってトリガーされた不動産バブル崩壊期と、現時点を同じ言葉でくくろうとしても無理があるのは明らか。

調整はいつの世にも必ず起きるが、今回は暴落まで行くのかな？

[251: 匿名さん]

おれもそう思うが、それでいつごろどれくらい安くなるのかね。

[252: 匿名さん]

＞246
値下げ分あらかじめ新新価格に乗せて売るデべもあるからなw
ポップに4980が消され4500とか書かれてたら、おもろいのにな
公取で禁止されたんだっけ？

[253: 匿名さん]

>>251
来年末に2-3%ほど安くなるよ。
で、再来年の消費税アップでチャラ。

[254: 匿名さん]

2年後には消費者物価が２％くらい上がりそうだが。
消費税は建物にしかかからないから物件価格なら１％程度なのでは？

[255: 賃貸住まいさん]

牛乳配達君、ご苦労！

いいことかいてるのー。

まあ1本のみたまえ！

[256: 匿名さん]

経済の問題と別に、都心のマンション用地が無くなって来ているって言うじゃないですか、これはどんな根拠で言われていることなのですかね。

実際、都心のマンションはどんどん出てくるし、再開発の計画もあちこちにあって大規模タワーの計画も沢山ありますよね。

新規の販売が減っているというのは建築確認の遅れのせいで、売り渋りとは全く意味が違っていますし、マンション用地が無いというのとも全然関係ないですよね。

マンション用地が少ないと言われる根拠がなんだがご存知な方いらっしゃいますか？。

五反田みたいに再開発の大規模タワーが一つ立てば、中規模マンション５個分ぐらいの戸数を供給するわけで、この様な現実は日本に大規模タワーが増えたのはここ数年ですから、もちろん東京でも初めてですから、マンション用地の広さと供給戸数の関係が読めてないのではと感じるのです。

その辺を読み違えて、適切な価格に下落しそうなのが、豊洲みたいな大規模マンションが建ちまくっている地域なのではと思うのですよね。

[257: 匿名さん]

どなたかマンション賃料とGDP成長率の相関関係について見識、意見をお持ちの方はいらっしゃいますか？
相関係数は大きいのでしょうか？小さいのでしょうか？

[258: 匿名さん]

>256
イメージだけで語らず、>>1にあるリンク先で統計データ位読め。

1994年以降、2005年まで首都圏供給はおおむね毎年８万戸を超えてた。
特に2000年以降は8万戸のうち４割近くが23区物件だった。
で、2006年に8万戸割れ、今年は6万5千戸。
建築確認の遅れの影響が供給戸数に出るのは2008年以降で、来年は5万戸程度とも言われている。しかも23区物件はこのうち25%程度。

少なくとも23区の大量供給は終焉してる。ただ、マンションの需要は一定ではないので、供給が減る＝価格が上がるという訳ではない。

>257
オフィス賃料とGDPはかなり相関性が高いですが、賃貸マンションはそうでもないですよ。個人相手だと景気の良し悪しによらず賃料が上げにくいんです。

[259: 匿名さん]

>>258 供給量の問題じゃなくて、用地の有無の問題でしょ。
うちの近所にも地上げに失敗した駐車場用地が結構あるよ。
それにほとんど生徒のいない小学校とか、幹線道路沿いなのに
2階建ての建物が並んでいるところとか。
区画整理さえきちんとやれば(それが一番大変だけど)用地は
結構残っているぞ。

[260: 匿名さん]

>259
我々素人目に見て、空き地や開発出来そうな土地は色々ありますが、最近用地価格が高騰した中でもそれらの土地が取引されなかったというのは、解決出来ない制約があるからなのでしょう。結局は地主次第で、不動産価格がまた下がるなら収入面や税金面で地主が売る必要性が無くなってしまう。そもそも23区内で好立地の用地が出てくるのであれば、デベがここまで郊外物件を抱える必要は無かった筈。

個人的には官舎跡地と小学校統合は好立地も多いので期待していますが、入札必死なので高くなりそう。民家をまとめて再開発、という住不方式もオフィスだから採算が取れる訳で、マンション開発にそこまでの労力は割かないと思います。

[261: 匿名さん]

新聞配達員＝デベ

ほぼ確定。

[262: 匿名さん]

>>260
江東区のマンション規制解除の影響をじっくり見ましょう。
東西線、半蔵門線沿いに大規模マンションが出てくるかもしれません。
それから注目は墨田区南部ですね。
両国から錦糸町に北斎通りを歩いてみましたが、
なかなか良い雰囲気でしたが、その中に小規模の町工場がまだ残って
います。こんなところも、後継者問題からいずれはマンションになる
のでしょうね。