リビオレゾン目白通り

[匿名さん]

人気の目白エリアに分譲マンションがまた一つ加わるのでしょうか？
規模の小さなプロジェクトなのですが、目白通りと聖母坂の交差点角に
「下落合４丁目計画」と建設計画のお知らせが出ています。
施主は新日鉄都市開発で、10階建ての共同住宅となっています。
工事開始は18年９月１日で、終了は19年12月となるようです。

この計画について何か知っている方、ご近所にお住まいの方、目白エリアを検討中の方、
それ以外の方でも、どしどし情報・書き込みなどお寄せ頂ければと思います。

[51: 物件比較中さん]

>>50
そうですね。
敷地西半分の南側は聖母坂に沿って第１種住居地域ですね。
商業地域ではないので日影規制がありますが、低層階の場合は注意が必要かも。
でも敷地自体、南側にけっこう空間が空いているので、
ベッタリ、真っ暗にはならないでしょう。

[52: 匿名さん]

住宅情報ナビに物件情報がアップされましたね。
５月上旬にモデルルームオープン、６月中旬に販売開始とのことです。
総戸数50戸の中には一階店舗２戸に加えて非分譲住戸が15戸も含まれているようです。地権者との等価交換なのでしょうが、割合として多いのが心配の種ですね。管理組合での地権者の力が強くなってしまうこと請け合いでしょう。

住宅情報ナビ　リビオレゾン目白通り
http://www.jj-navi.com/shuto/FJ010B90040.do?JJ_GA=tiles.FJ010C01C00011...

[53: 匿名さん]

専有面積 30m2〜68.14m
期待していましたが、子供2人の4人家族には無理ですね、残念です。
シングル、ＤＩＮＫＳ向けと言うことになるようですね。

等価交換は、都心部の繁華街の中小規模だとごく普通にありますね、都心のマンション用地なんて
そんな簡単に開発できませんから。。
ＨＰの物件概要では、地権者を分かり難くしている物件が多いです、
ＭＲに行って初めて説明を受ける。

[54: 匿名さん]

>管理組合での地権者の力が強くなってしまうこと請け合いでしょう。

そうなのですか。まだこのようなことをよく知らないのですが、権利を
交換したということは権利としては他の購入者と同じになるのですよね。
心理的に強くなるとでしょうか・・・。

[55: 周辺住民さん]

>>54
いえ、そうではありません。
管理組合の議決権の問題です。
１戸あたり１票ですから、
少数の地権者が１５票を持つと、総会での様々な議決に強い影響を与えるということです。

おそらく地権者は自分の住戸以外に小さいタイプを複数所有して賃貸にするのでしょう。
ワンルームでも３ＬＤＫでも１票は１票。力は同じですから。

[56: ご近所さん]

>>54
54さんは、管理組合の議決権について誤解していますよ。
議決権には、票数（組合員総数）と持ち分割合（議決権総数）があります。
議決権の票数は1戸1票ではありません、組合員1人につき1票です（よく間違える人がいます）
ですから、1人の組合員名義で、5部屋所有していてもその人は1票の議決権しかありません。
（但し持ち分は5部屋分の面積割合・議決権総数があります）
※ご自分のマンションの管理規約をご覧ください、多分こう書いてあると思います。

それと、議決には特別決議（議決権の75％＆持ち分割合の75％）や
普通決議（50％＆50％）等色々あります。

つまり地権者所有の住戸は15戸+2戸＝17戸と物件概要にありますが、部屋数だけで、
地権者が何人（何票）いるかここからは不明です、もしかすると1名かも知れません。
その場合は議決権は、17票ではなく1票、持ち分は面積割り17戸分の合計と言うことになります。

この仕組みから言うと、多くの持ち分を持っている地権者群がいたとすれば、賛成票よりも
否決する時に有効に作用します。
しかし一般的に、地権者は購入者以上に土地に愛着がありますから管理組合の運営には
責任を持って協力してくれるのが普通ですよ。
それに購入者も地権者も、大多数が共同住宅の管理組合は初めての経験でしょうから
同じ土俵ということになると思います。

[57: 周辺住民さん]

>>56
ウチのマンションは等価交換ではありませんが、
規約には「１専有部分につき１票」と書いてあります。
要は管理規約でどう規定するかということですかね。

＞一般的に、地権者は購入者以上に土地に愛着がありますから管理組合の運営には責任を持って協力してくれるのが普通ですよ。

と一概に言えるかどうかは疑問です。

[58: 匿名さん]

>>57
57さんのマンションは、相当昔の管理規約を踏襲しているのか、
管理会社に委託しない自主管理の管理組合ですか？
大手の管理会社に委託していれば、「国交省のマンション標準管理規約」に基づいて
管理規約を決めるか、その後の改訂するアドバイスをもらえるのが普通のことです。
そこには、組合員総数と議決権総数に対することしか書いてありません。
http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha04/07/070123_3/03-1.pdf

等価交換のマンションに住んだこともないのに、想像するのはいかがなものでしょう
うちは等価交換の方が何人かいますが、理事会にはかなり協力的です。
管理会社の担当者も、ほとんどそうだと言ってましたよ。

[59: 物件比較中さん]

なぜ>>56＝>>58は等価交換物件の短所隠しに必死なの？

[60: 匿名さん]

こちらのマンションの大体の価格を聞いたのですが、
68㎡の３ＬＤＫで5000万円台前半〜、56平米の２ＬＤＫで4000万円台前半〜だそうです。
６階以上なら南側に新たに何か建つとしても眺望が妨げられることはないとのことでした。
等価交換とか通り沿いとかの要因はあっても、今時のこのエリアにしては割安かもしれません。
設備・仕様は多くは望めませんがいたって標準的だと思います。

[61: 匿名さん]

この時代、このエリアで安いことはいいことでしょう。
但し、安いなりの理由があるというのもありそうです。
ＭＲを見に行きましたが、狭くて普通の内装で目白物件としては
下の上クラスだと感じました、外廊下で賃貸も多そうだし1Ｆには
店舗も入ります。
高台なので、廊下側からの眺望だけは素晴らしいですね。

[62: 周辺住民さん]

>>61
いえいえ、南側の眺望のほうがスゴイですよ。
将来はわかりませんが上層階なら大丈夫かと。

[63: 匿名さん]

最近の目白エリア物件で、内廊下じゃないのは珍しいというか
他に思い浮かばない。
ゼネコンが清水建設でもそのあたりは、関係ない？
敷地の問題ということですかね。

よく見たら、目白エリアのはずれというか、中井のブリリア中落合も
高級を売りにしているわりには、外廊下でした。

山手線内で価格も高いけど、豊島区高田の目白物件3つが全部
内廊下だったので、不思議に思っただけです。

[64: 周辺住民さん]

>>63
すみませんが「豊島区高田の目白物件３つ」ってどれですか？
住友のシティテラスはわかるのですが、あとの２つが・・・。

[65: 匿名さん]

店舗は何になるのでしょうか。

[66: 匿名さん]

>>63
最近で分譲したのは
目白プレイス・タワー＆レジデンス（直床＆内廊下）鹿島建設売・施工

目白ガーデンヒルズ（免震＆内廊下）住友不動産売・鹿島建設施工

ガーデンヒルズは、高田の隣の豊島区目白1丁目です・・

[67: 周辺住民さん]

>>65
２戸のうち１戸は和菓子屋。
元々この場所で営業していて、
今は通りの反対側、山手通り寄りの仮店舗にて営業中。

はて、残る１戸は…。
前は何があったっけ？？？

[68: 匿名さん]

＞＞６７

店舗の件、お知らせくださり、ありがとうございます。

残る１戸も以前あった店舗のようですね。

近いうち現地へ行ってみたいと思います。

[69: 匿名さん]

>>68さん

一階店舗のもう一方にはローソンが入る予定のようですよ。
目白通りの反対側には既にサンクスがありますから競合になりますけどね。早々に撤退なんてことにならなければいいのですが…。

[70: 匿名さん]

コンビニが入るなんて、便利になりますね。

なんか、楽しみになってきました。

人気でしょうか。

[71: 匿名さん]

ローソン・サンクスはもとより、丸正目白店やユネスコという小さなスーパーも２〜３分圏内ですね。少し足を伸ばせば大丸ピーコック目白店やサミット椎名町店もあります。椎名町方面は物価が安いので、安く買いたい時はこちらが便利です。目白方面は多少値が張るものの、少し高級な食材を手に入れたい時は良いでしょう。

[72: 匿名さん]

コンビニがあるマンションというのは、賃貸にするときは、借り手がつきやすそうでしょうか。ちょっと、それはいい条件の１つになるのかな、と思いまして。
　自分が住むにしろ、便利ですよね。

そういえば、販売時期が延期になったようです。何かあった（ある）のでしょうか。

買い物は、いろいろお店があってよさそうですね。

[73: 匿名さん]

リビオレゾンも販売延期？あれあれ。
売り渋りなのか反応がイマイチだったからなのか…？

[74: 匿名さん]

販売延期って、価格が変わるのかな。

それは心配です。高くなることもありうるのでしょうか。

売り渋り？？

[75: 匿名さん]

今もって販売延期ということなら、今年12月竣工のこの物件は殆ど完成売りに近いカタチで販売されることになりそうですね。昨年12月に竣工したBrillia新宿中落合も完成売りでしたし、秋以降もう一段新築価格が上がった中で割安感を出して売ろう、というのが販売側の魂胆なのでしょう。

[76: 周辺住民さん]

さすがにこれだけ駅から遠くて、狭い部屋ばかりだとファミリーにとっては
割安感は感じないのではないでしょうか。
一応目白エリアなんですから、ドーンと構えて広い間取りを用意して欲しかったです。

住友のシティーテラス目白なんて、いくら財閥系の高級物件と言っても
地元民なら誰でもわかる、少し前の目白プレイスと同等の立地ですが、
坪/400〜650万円と超強気です。
確かにあちらは山手線内ですが、行政区はこちらの方がいいと思いますけど。

[77: 契約済みさん]

買っちゃいました〜。
眺望と日当たりを考えるとグンバツですし。
庶民の手の届く価格ですし。

[78: 匿名さん]

MR行きましたが、坂の上の高台なので外廊下の眺望はまあまあですが
日当たりは？だと思いますけど。
狭ければ、庶民の届く価格でしょうけどその分、駅からは遙かに遠いです。

名前からもわかるように、立地も目白ではなくて、
下落合の目白通り沿いなんですから、けっして割安でもないのでは。

[79: 契約済みさん]

南側（バルコニー側）は南向きですよ！
確かに目白エリアと考えると、ちょっと違いますね。
私は落合エリアの西新宿の眺望の良い部屋を探して
おりましたので、渡りに船でした。出勤は下り坂の
下落合駅。帰宅は目白駅からバスに乗ろうと思って
います。

[80: 匿名さん]

バルコニーが南向きというのは、大多数のマンションで普通のことでしょう
外廊下が、通りから丸見えというのはプライバシーがないな。

目白駅からのバスは、遅い時間はないからご注意を。

[81: 周辺住民さん]

>>78
ここが目白でなかったらどこが目白なのですか？
土地勘がない方のようですね。

全戸南向きで現状では陽当たり良好なのに。
どちらのＭＲに行ったのか、不思議です。

[82: 匿名さん]

>>81
やっぱり縁がないから、分譲マンションのことは何も知らないんですね・・・

[83: ビギナーさん]

購入された方がいらっしゃるみたいですね。
私は迷っています。
立地が微妙で。。。

[84: 周辺住民さん]

>>83
たしかに最寄り駅から歩いてみると微妙ですよね。
山手線目白＝歩いて20分近く
西武新宿線下落合＝坂道だから帰りが…
西武池袋線椎名町＝山手通りをトボトボ
大江戸線落合南長崎＝目白に同じ

結局自転車を使うことになりそう。

[85: 匿名さん]

現地から、便利につかえるバスはありますか？

微妙な立地だから、この値段ということでしょうか？！

[86: 周辺住民さん]

>>85
バスは便利ですよ。
目白５丁目バス停から、
・目白駅へは３系統。昼間でも５分おきくらい。朝は専用レーンあり。
・落合南長崎へは２系統。５分くらい。
・新宿西口へはケイビーバス（下落合経由）が１時間に４〜６本。
・落合、東中野、中野坂上へは西武バス。
・池袋は東口行きが２系統、西口行きが１系統。

１分を争うほど急いでいなければ、
新宿池袋とその周辺は電車を使わなくても済んでしまいます。

[87: 物件比較中さん]

２階が空いているとのことで、
先日　外観だけ建設中の現地の見物に行ってまいりました。

ほぼ外観が完成していて、全戸南向きと理想的でしたが
気になったのが道路を隔てた西側の更地に、
H20年に７階建てのマンションが建つ点。
西なので夏は助かりそうですが、1時過ぎから陰りそう…

その日当たりも計算に入れてあるのか気になるところです。
だから価格もちょっとお手頃なのか？

[88: 匿名さん]

バスに関する詳しい情報ありがとうございました。

目白近辺で、スポーツクラブはありますでしょうか？
便利に通えるジムがあるといいのですが。

普段の買い物は、よさそうですね。

先着順住戸がいくつかあるようですが、（ＨＰ上から）・・・完売は難しそうでしょうか？？

[89: 匿名さん]

>>87さん

２階が割安なのは南面バルコニー側の眺望が遮られるので、不人気を見越して割安な価格設定になっているのでしょう。いかんせん、ここのマンションの一番の売りは、高台立地の南面眺望なのですから…。

>>88さん

目白にはリッチモンドホテルのスポーツクラブがありますが、費用がかなり割高なのであまりお勧めではありません。比較的近く利用し易い場所にあるのは高田馬場のビッグボックスでしょうか。それ以外だと新宿（ティップネス、東急オアシス）や池袋（ティップネス、コナミ）になると思います。

[90: 入居予定さん]

現地からの眺望、陽当たり、環境全てに満足しています。
バスの便も都合が良く、本当に買って良かったと思っています。

[91: 匿名さん]

あと、３戸ばかり残っているようですね・・

目白駅からタクシーでは、基本料金で行けるのですか？

入居はもうできますか・・・

２ＬＤＫはキャンセル住戸のようですね。

バスが便利そうなので、まあいいかなと考え中の者です。

[92: 匿名さん]

１ＬＤＫが２戸残ってますが、両方とも７階なのはたまたまなのですよね？！

もう入居できるようですが、いかがでしょうか？

ワンルームは売れたようですね。

２ＬＤＫはキャンセルがでたと連絡がありました・・・。