リビオレゾン目白通り

[匿名さん]

人気の目白エリアに分譲マンションがまた一つ加わるのでしょうか？
規模の小さなプロジェクトなのですが、目白通りと聖母坂の交差点角に
「下落合４丁目計画」と建設計画のお知らせが出ています。
施主は新日鉄都市開発で、10階建ての共同住宅となっています。
工事開始は18年９月１日で、終了は19年12月となるようです。

この計画について何か知っている方、ご近所にお住まいの方、目白エリアを検討中の方、
それ以外の方でも、どしどし情報・書き込みなどお寄せ頂ければと思います。

[2: 匿名さん]

新日鉄都市開発だから「リビオ目白〜」といった名前になるんでしょうか。
坂下ではないにしても、あの場所ではそんなに高級仕様にはならないでしょうね。
目白駅からも相当離れてしまいますし。イトーピア目白カレンクラスかあれより
はもう少し専有面積が広い程度のものになるのでしょうか。

[3: 匿名さん]

恐らくここのマンションはこの敷地の向かいにある２〜３年前に分譲されたぜファー目白ビアー
ジュや斜め向かいにあるクオス目白なんかと同じくらいのレベルになるんじゃないかな。ゼファ
ーの方は価格設定が当時としても安かったせいかすぐに完売してしまったけど、割高だったクオ
スの方は売れ残ってしまって途中で売主変更となってしまった。後で交代したグーディッシュと
いう売主が結構強引な会社で、近くに電話とかバンバンかけまくってたな。

[4: 匿名さん]

目白から徒歩15分はありそうですが、どうでしょうか。

[5: 匿名さん]

それでも、マンション名には「目白」と付くのでしょう。
近くのマンションはみな「目白」と付いてますからね。

[6: 匿名さん]

あるいは下落合と付けるのかも。
通ぶった高級住宅地マニアには目白より下落合の方が食指をそそられるでしょう。

[7: 匿名さん]

＞通ぶった高級住宅地マニアには目白より下落合の方が食指をそそられるでしょう。
たぬきが出るよ
http://www.koetaba.net/philanthropynet/archives/2005/09/post_12.html

[8: 匿名さん]

ここの最寄駅は下落合（8分くらい？）や椎名町（7分くらい？）だと
思うのですが、目白駅にも15分くらいでしょうから、場所としては
交通便のいい、ある程度人気のあるいい場所なのでしょうか？

山の手から出る線というと、中央線、京王、小田急、東急各線の
経験しかなく、西武新宿線、池袋線に対する感覚がまだよくわかりません。

どなたか、コメントをつけてくれるとうれしいです。

[9: 匿名さん]

>>07
ダーウィンが来た！生きもの新伝説
第24回「東京タヌキ 大捜索！」
http://www.jsc-com.net/shimoochiai/news2/339.htm

[10: 匿名さん]

>07, 09さん　こんにちは。
狸で話題になっているのは、下落合の本当に高い住宅地ですよね。
緑が多くてよさそうですが、この物件の中落合のあたりには狸は
出そうにないですね。建物ばかりで道路の角だし。

[11: 匿名さん]

この物件の場所は中落合ではありませんよ。下落合四丁目ですよ。

[12: 匿名さん]

>08さん
エリア全体としてみれば、「交通便のいい、ある程度人気のある」場所だとまあ言える
のでしょうが、いかんせん通り沿いの角というのが難点だと思います。グレード的には
普通程度の分譲マンションになると思いますし、なおかつ利便性とエリア優先で住環境
はある程度止む無し、とする方にはいいと思います。

[13: 匿名さん]

>11, 12さん

コメントありがとうございました。通りの東側は下落合四丁目ですね。
間違っていました。

便利でいい場所にありますが、確かに通り沿いの角ですね。東南向きが
通りに背を向けるだけですかね。売るとなったときに色々な意味で「広く
人気のある場所」ではないのかな。マンション選びは難しいですね。

[14: 匿名さん]

>13
まあ、エリア的には悪くないのでそういう面ではいいのかもしれないですね。
ただ、この辺りでステータス性のあるマンションは一種低層住居地域内にあ
る億ション級の物件なので、そういうのとはここは違いますけど。

[15: 匿名さん]

この場所、既存の建物が解体されて更地の状態にはなったものの、肝心のマンションの
建設工事はまだ始まっていませんね。というより、「建築確認のお知らせ」では施工会
社が未定のようですし。

[16: 匿名さん]

>15さん
お知らせでは１０階建てとのことですが、その更地の面積から見て
何戸くらいの物件になると思われますか？　30−40程度？

[17: 匿名さん]

>16さん
恐らく30〜40程度の範囲になるのではないでしょうか。
近所のお店の方の話だと、一階は店舗でローソンが入る予定だそうです。

[18: 匿名さん]

ごく普通の大衆マンションになりそうですね。

[19: 匿名さん]

>18
そうだと思います。
平米数も広くゆとりあるものにはならないでしょう。
それでもいわゆる目白エリアに住みたいという人向けだと思います。

[20: 匿名さん]

>17, 19さん
なるほど、情報ありがとうございました。
ところで、目白の付近はスポーツクラブが少ないですよね。駅のところのもの以外は
ないように思うのですが、。いい住宅地なのに意外です。

[21: 匿名さん]

>20さん
目白はリッチモンドホテルのフィットネスクラブしかありませんね。
それも、費用がものすごく高いですし。
なので、高田馬場や池袋、新宿など自転車やバス・電車で行かれるところ
の施設を使うのが現実的かもしれません。

[22: 匿名さん]

今日現場の前を通りました。
建築計画の看板だと敷地面積671㎡（203坪）となっていますが、覗いてみたら
どう考えてもその3倍（600坪以上）はありそうです。
中にピニールひもで区画されて場所がありますがそこが203坪のような気がします。
周囲も仕入れて、建築計画を変更しているように思えます。
現在の計画でも容積率400％ぐらいの感じですから、3倍になって角地を含めれば
かなり高い大きなマンションが建設可能ではないですか。
不動産表示で1分80Mとすると、目白駅14分、下落合駅8分という感じですから
けっして遠くない。少し前に出来た目白プレイスと同適度の距離と言うことになります。

あくまでも想像ですが、けっこうな高級マンションが建設されるかもしれませんね。

[23: 匿名さん]

>22
お近くの方でしょうか。新しい情報、ありがとうございます。
また分かることがあれば、是非教えてください。
聖母坂の交通量は多いのでしょうか。目白通りほどではない
かもしれないと想像するのですが、ご存知ですか？

[24: 匿名さん]

>23
聖母病院の前の坂、朝晩の混雑時に通ったことはありませんが、
渋滞しているのを見たことがありません。
目白通りは、朝と夕方は結構渋滞していますよ。

[25: 匿名さん]

>24
ありがとうございます。そうですか。少し斜めの立地なので、
南東面がよさそうですね。もし大きめになることがあれば、
なお、音から離れる可能性が高くなりますね。価格も上がる
でしょうが、30戸より大きめになること、期待しています。

[26: 匿名さん]

＞25
新宿区の用途地域がわからないので想像で申し訳ないです。
高さ規制がわからないのですが、もしなければ角地ですし14階は大丈夫でしょう
建坪率も角地の緩和がありますし、前面道路も10Mを超えていますから容積率は
フルに使えますから、あの大きさなら100戸超の規模になっても不思議ではありません。
建設看板は、春前に建てていて9月の着工がされていませんから、計画変更の可能性も
高いと思いませんか？

[27: 匿名さん]

>26
不動産など、全く詳しくないのでわかりませんが、それだけ延びて
いるのは計画変更（このご時勢に乗って、少し大型化、高級化、
延期してより高値で押し出す）の可能性が十分あると思います。

もともとの看板は１０階建てなので、敷地が増えるとすると
おっしゃるように階数も高くなるかもしれませんね。

西向きで向かいになるマンション（ゼファー…でしたか）が
何階であるかは参考になりますね。何階かはよく覚えて
いませんが、10階くらいだったような...？

>20
スポーツクラブがないのは残念。

[28: 匿名さん]

あそこの土地、どう見ても６００坪もありませんよ。
表示通り２００坪程度だと思います。

[29: 匿名さん]

あの場所は高さ制限３０ｍです。
無理矢理入れても１１階、普通なら１０階が限度ですね。

詳しくはこちらから。
http://www.city.shinjuku.tokyo.jp/division/400100toshikeikaku/koudohen...

[30: 匿名さん]

なるほど。計画は１０階ですね。
２００坪より広いという方に期待してるんですが。

[31: 匿名さん]

>>29
近隣商業地区なのに、高さ制限30ｍなんですか。
10階建てとすると、階高3ｍになりますからごくごく普通クラスですね
余裕を持ったデベなら9階にして、天井高2500㎜以上にするでしょう。

[32: 匿名さん]

>23
聖母坂も目白通りの混雑の影響を受けて、平日夕方の上り方向（目白通りに出る方）は
結構混みますよ。この場所の横によく車が列つくっています。それ以外の時間帯はさほ
どでもないと思いますが。

[33: 匿名さん]

予告さえはじまりませんね。

[34: 匿名さん]

前を通ったのですが、お休み？か何も起こっていませんでした。
この場所で、これからの進み具合から見る時期で、坪いくらくらいに
なるか、どなたか予想してみてくださいませんか。私はよくわから
ないのですが、300〜くらい？　とんちんかんかもしれませんが。

[35: 匿名さん]

２−３年前なら、この辺りは坪２００万円台前半から半ばくらいで買えたでしょうが、今なら坪３００万円前後に値上がりしてるのではないでしょうか。。。同じ下落合でも、目白近衛町と呼ばれる高級住宅街なら、坪３００万円台半ばから後半に達するかも知れません。

[36: 匿名さん]

目白駅１５分でもやはり高くなるのでしょうね。
椎名町の南側や下落合の北側はあまりお店がないので、
目白通りでの買い物や散歩ですかね。

[37: 匿名さん]

新宿区の高さ制限、画期的とはいえるけど、
今目白通り沿いに建ってるマンションのほとんどは既存不適格建築物になってしまった＞１１階以上

[38: 匿名さん]

みなさま、お尋ねです。
目白下落合エリアで物件探してるのですが、近衛町や御留山の一種低層住専地区で、目白台地の南傾斜高台に立地する、山手線目白駅徒歩10分前後、築5年以内、80平米超の2LDK以上、周囲は緑溢れる閑静で落ち着いた環境で、大手ゼネコン施工の比較的規模も大きい上質な低層物件とかだと、今では幾らくらいでなら買えますでしょうか？

[39: 匿名さん]

土地の面積は見たところ400坪程度かと。
工事らしき動きが始まってますが広告はまだ。
最近目白では分譲用マンションが途中でファンドに一括売りという事例がありましたから（アンテニア）、
もしかするとこの物件も…。

「リビオ目白聖母坂上」で販売して欲しいですけどね。

[40: 匿名さん]

>39
アンテニア目白は当初東急不動産のクオリア目白の予定でしたからね。
その後東急から平和不動産の手に渡って賃貸マンション化されたのです。
内装等の仕様も東急クオリアレベルではなく、賃貸マンション仕様になりました。
ここの場所の斜め向かいにあるクオス目白ラ・プルームもビッグヴァンから
グーディッシュに中途売主変更になりましたし。

リビオ目白聖母坂上…。中落合２丁目にあるリビオ目白西坂ヒルテラスに比べると、
随分雰囲気の違った物件になりそうですね。

[41: 匿名さん]

敷地の大きさから考えると50戸前後くらいかな。
経費的にもMRを作らないで、竣工直前から棟内MRとして
販売するのではないでしょうか。
発表は、まだまだ先かもしれませんね。

[42: 匿名さん]

行ってみました。かなり交通量があって騒音があるかなと。
こういう道路沿い角は二重サッシになるのが普通ですか？

[43: 匿名さん]

>42
恐らくそうなると思われます。
でなかったら、ちょっと…ね？

[44: 匿名さん]

>43
なるほど。まだ不勉強なもので。ありがとうございました。

[45: 匿名さん]

この間現場の前を通りました。
どうやら清水建設の施工になるようですね。
仮称でリビオ下落合４丁目と書いてありましたよ。

[46: 匿名さん]

ここ、いつになったら販売開始になるのでしょうね？
工事は進められているようですが、やはり売り惜しみなのでしょうか？

[47: 匿名さん]

ここの名前は「リビオレゾン目白通り」に決まったようです。
全戸南向きで１ＬＤＫ〜３ＬＤＫのプランになるそうです。
施工は清水建設、販売代理は野村不動産アーバンネットです。

[48: 匿名さん]

もう一つ。
４月下旬頃にモデルルームがオープン予定のようです。

[49: ご近所さん]

土地の形からＬ字型だと思っていたので、全戸南向きは少々驚き。
４階以上なら眺望は最高かと。
駅から少し距離があることを除けば、下落合エリアで久々のヒット物件かも。
山手線目白、大江戸線落合南長崎、西武新宿線下落合、西武池袋線椎名町、
一番近いのは椎名町かな？

[50: 匿名さん]

ただ、この南隣接地は高い建物が建てられる区画ですよね。
それが気になります。

[51: 物件比較中さん]

>>50
そうですね。
敷地西半分の南側は聖母坂に沿って第１種住居地域ですね。
商業地域ではないので日影規制がありますが、低層階の場合は注意が必要かも。
でも敷地自体、南側にけっこう空間が空いているので、
ベッタリ、真っ暗にはならないでしょう。