エクセレントシティ小岩ってどうでしょうか？

[物件比較中さん]

エクセレントシティ小岩についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.ex-ms.com/koiwa/
売主：新日本建設株式会社
施工会社：新日本建設株式会社
管理会社：株式会社新日本コミュニティー（予定）
所在地：東京都江戸川区南小岩７丁目1909-1他（地番）
交通：ＪＲ総武線「小岩」駅より徒歩3分
総戸数：56戸(他店舗1戸)
住戸専有面積：65.54㎡～80.02㎡
間取り：3LDK～4LDK

【タイトルの（仮称）を削除しました。2014.10.27　管理担当】

[63: 物件比較中さん]

>62さん
まあ、デベが二流だから仕方ないですね
値段だけは一流みたいですけど

[64: 匿名さん]

どの間取りもバルコニー狭すぎ

[65: 匿名さん]

どのプランも…というほどではないんじゃないかなぁと思いますが…＞バルコニー
プランCはそれでもやはり狭いですね（汗）
その分、部屋の広さになっているっていう風に考えていいのでしょうか。
外に洗濯物を干さない人にはいいのかも？？なんて。

[66: 64]

贔屓目に見ても許せるのはDタイプくらいでしょう

[67: 匿名さん]

>63さん
価格は下げざるを得なくなるんじゃないでしょうか。
昨年では『年内に完売すると思いますよ』とかなんとか営業の人が言ってましたが、最近は駅前でプラカード持ちがウロウロしてます。

小岩駅で看板掲げたってムダ。
『再開発地域』『資産性』『２３区内』という言葉に弱いのは船橋、西船あたりの住民だそうですので、そちらでプラカード持ってブラブラしてくればいいのに…

[68: 周辺住民さん]

通勤の時、建設現場を見る度に思う
「よくこんな狭い敷地にマンション建てるなあ」と

正直なところ、２階建て６戸程度のアパートを建てる位のスペースしかないね
陽当たり悪いし

[69: 匿名さん]

周囲に調和し、地元の発展を引き立てていこうという姿勢が全く見えないですね。
再開発をエサに、分不相応に価格を釣り上げてるって感じ。

どんなコンセプトでどんな人に住居を提供し、どんな風に喜んで暮らしてもらいたいか、全くそんな考えが感じられない。『駅３分に住まう価値』だそうですが、『こんな駅近の資産性の高いマンションを売ってやってる』みたいな？

だから、何もかもが中途半端で無理矢理な代物になってるんだな。

[71: 物件比較中さん]

まあ、どうせ竣工後しばらく売れ残るだろうから400万以上の値引き交渉出来るようなら、候補の一つに入れるのもアリかもな

[72: 匿名さん]

最近、ピタットハウスに中古物件が増えました。アルファグランデの入居が６月からなので、そっちに引っ越す人たちなんでしょうか。

再開発は南小岩６丁目とかイトーヨーカドーから西のあたりが次にきますが、このへんの中古で、程度のよさそうなのが出てきてるのをいま買った方が、値上がり幅が期待できるのかな。

すでにマンションを持っていて、追加で投資目的で買うなら、再開発が先に進むところにあって、賃貸に出したとき利回りの良い物件を選ぶ方がいいですよね。いつ開発が進むかわからない昭和通りの新築物件よりも。

[73: 匿名さん]

スレの流れを察すると、この物件は今飛びついて高値掴みするのはＮＧ、
竣工直前または竣工後に値引きで買えるなら検討の価値有り、って理解ですかね？

確かに、船堀のエクセレントも線路沿いでびみょーな立地でした。

[74: 物件比較中さん]

クリスタルよりは場所がいいです！

[75: 物件比較中さん]

74さま

いや、場所はクリスタルよりマシなんですが、いかんせん敷地が狭すぎる

　　　　　　　　敷地面積　　　建設面積　　１階あたりの戸数
クリスタル　　　2208㎡　　　 1083㎡　　　　７戸
エクセレント　　892㎡　　　　 370㎡　　　　 ４戸

いかにエクセレントシティが極小の敷地に建設するかお分かりでしょう。
オマケに、エレベータホールの場所すら確保してない詰め込み設計
まあ、現場をごらんなさい。見れば一目瞭然ですよ。

ちなみに私はクリスタルの回し者ではありません。

[76: 物件比較中さん]

エクセレントよりは、クリスタルのがマシだと思うけどね
ここも裏は飲み屋通りじゃない。
壁に貼ってある間取りは一見よさそうなんだけどね

[77: 匿名さん]

クリスタルと比べるのは、また比較の観点が違ってきてしまうような気が

私なら、小岩でいま出てる物件より、新小岩に目を向けて、ライオンズグランフォートの方がいいと思うなぁ

>73さんには賛成で、その通りだと思います

[78: 匿名さん]

セミオーダーシステムというのが良いなと思います。
住んでいくと、きっとご近所さんとのお付き合いも出てくると思いますが
とのおうちの同じような間取りやカラーよりも良いですよね。
自分好みにしていただけるのは、あまりないような気がしていいですね。

[79: 周辺住民さん]

まあ周囲の環境から想像するに、４階くらいまでの低層階は地下室と対して変わないかもしれませんね

[80: 匿名さん]

>79さん
地下室とはうまい表現を！
まさにそんな感じ

太陽は南西側にあっという間に通りすぎるし、そもそも４階以下は周囲の建物に隠れて陽が射さない

[81: 匿名さん]

>74
>78

いかにも営業さんの必死な声

[82: 匿名さん]

その採光の悪さは価格に織り込み済みなのですか？
例えば4階までは販売価格が格安になっているなど、
何かしら付加価値がないと完売は厳しいのかもしれませんね。
そもそも現在どれくらい売れ進んでいるのでしょう。

[83: 購入経験者さん]

まあ低層階の地下室でも３千万円台前半なら、ちょっとは検討してもいいかも
というか、目の前に６階建てくらいのボロイ建物があると思いますよ
なので地下室は６階までじゃないかと

[84: 匿名さん]

いや、昨年時点で低層階でも4500万くらいでしたよ
部屋の広さによるけど、２階でいちばん安い方で4200万くらいからだったっけな？（タカビー価格）

3800程度が１～２住戸はあったかもしれないけど

[85: 物件比較中さん]

84さま
今はその価格かも知れませんが、竣工後も間違いなく売れ残るはずです。
数百万の値引きも可能になる時期が必ず来ると予想しています。

[86: 匿名さん]

値引き額が「excellent!!」になることを期待しましょうか。

[87: 周辺住民さん]

しかしエクセレントとは名ばかりで酷い場所ばかり
錦糸町なんて飲み屋とラブホに挟まれた線路脇だし
やっぱり三流デベはダメだな　
たとえ５００万値引きしてくれても買わない

[88: ご近所さん [男性]]

メロンパンの店は、最近行列がなくなったね～。

[89: 購入検討中さん [女性 30代]]

前から気になっていたのですが、マンション会社の営業の方らしきコメントやそれを指摘する書き込みが多い様に感じられます。本当なんでしょうか？真剣に検討している者として自分の会社のマンションの擁護、他の会社のマンションの卑下は見たくありません。時間の無駄です。今後は書き込みをしないようにお願いしたいです。でも特定できないので、書き込んでしまうんでしょうね。業界のレベルの低さにショックを感じでおります。

[90: 匿名さん]

>89さん
真剣に考えてるなら、たかがネットの書き込みで考えを乱されず、自分で実際に見て、調べて決めれば良いのではないでしょうか。

されどネットですから、あなたが言うようなレベルの低い書き込みをされるには、それなりの理由もあるのでしょうね。

近隣の新築マンションギャラリーや中古マンションを多数見学に行きましたが、エクセレントシティの話題を出すと、どこでも一様に鼻先で冷笑されるのです。

[91: 匿名さん]

>85さま
値引きになったら購入されるのですか？

新築のときに売れ残っていた物件は、リセールのときも売れにくいものだそうですよ

リセール考えないなら関係ないですが

[92: 物件比較中さん]

>91
あくまでも他の物件とじっくりコストパフォーマンスの比較をしてからですね
どっちみち、今はどのマンション買っても高値掴みになりますよ
リセールを考えるなら、ましてや利ザヤを狙うなら、そもそも今マンションを買ってはいけない

[93: 匿名さん]

>92
オリンピック影響によるマンション価格高騰が、次第に買い控え という反応に現れてきてるようですね

そんな中でも買う人は買い、売れるものは売れてるわけですが、いずこも売りにくくなってるのは確からしい

[94: 物件比較中さん]

>89さん
まあでも、仮にデベさんの非難や中傷だとしてもその中には事実もあるのでしょうし、営業マンの建前というか綺麗ごと以外の隠れた情報もありますし、マンションの購入を検討している我々としては、こういうサイトも貴重な情報源として読めば良いと思います。
あとは実際に現場を昼夜何度か見て周辺環境も確認すれば、かなり実態は把握できるのではないでしょうか

[95: 匿名さん]

周辺環境や物件そのものの他に、入居者のマナーレベルや品格も大事

どうもここは期待できそうにないな
卑下するっていう日本語を正しく理解できてない教育水準の人が真剣な検討者だって

バルコニー手摺に平気で布団干す人はどれくらいいるんだろう

[96: 匿名さん]

ﾏﾝｼｮﾝ全般、高いですよね…
ここだと特に駅にすごく近いので、高めになりがちだ、というのがあるのかと思われますけれども
ここだとＤＩＮＫＳとか賃貸向けに、とか、そういう方の購入になってくるのではないでしょうか。
だから、近所づきあいもかなりアッサリした感じになりますかね？？？

[97: 匿名さん]

少なくとも永住型ではありませんよね

[98: 匿名さん]

永住型はほど遠いですね〜
アルファもクリスタルも免震なのに、ここだけ耐震でコストダウン⤵︎

[99: 匿名さん]

まあ弱小デベの新日本建設だから仕方ないでしょ
そのくせ高値で売って利益をガッツリ稼ごうという姿勢が気に食わないけどね
三流なら三流なりの価格にすれば、まだかわいいけど

[100: 匿名さん]

99の意見にすべてが凝縮されてる…

追加するなら、周囲の土地の風土や近隣住民との調和、未来に向けた共生をまったく考慮しないで、地元の再開発を単に自分達の利益のために利用している姿勢がアコギで品がない

えげつない商売してるってのがなんとも…

[101: 匿名さん]

今さら何言ってんのって感じ。このサイトの書き込みなんか8割不動産屋の営業だよ！見るだけ損！時間の無駄。

[102: 匿名さん]

>101
いや、そうでもないよ

[103: 匿名さん]

>100
周辺の土地との調和というより、調和するにふさわしい土地を取得出来ないんでしょうね。
新日本建設のマンションって、極小の土地か、線路から５メートルしか離れていない線路脇ばかりで、言わば余り物の
土地を何とか買い取れたって感じなんですよ。

[104: 匿名さん]

>103
今回の小岩のいびつな形の土地ですが、意地でも売らなかったみたいな数軒分の地権者とも、交渉はあったはずだと思います

しかし取得できなかったのには、地権者への配慮が足りなかったり、納得に足る条件を示せなかったことが推察されます

土地を何年か寝かせてでも、十分な用地取得のために粘り強く時間をかけたり、良い条件を示すなどして説得する…ということができない、体力のない会社なのでしょうね

[105: 匿名さん [男性 40代]]

このサイトのコメントを見る限り、ひどい物件なんだなと思いましたが、
そろそろ賃貸から持ち家を検討していたので先日、モデルルームへ行ってきました。

このサイトで書かれているほど悪い物件ではない感じです。
価格表を見せていただきましたが、かなり売れている感じです。

やっぱりモデルルームに実際行ってみないとわかりませんね。
良い部分、悪い部分をいろいろ説明してもらいました。

[106: 匿名さん]

価格表の成約済マークなんか、嘘八百なのは業界の常識

[107: 匿名さん]

ですね。
要望入っているだけの状態（＝契約前）で花付けてるとことかありますからね。

[108: 匿名さん [男性 40代]]

そうなんですか？
知りませんでした。
接客していただいた販売担当の方に聞いてみたいと思います。

[109: 匿名さん]

どうぞどうぞ。セールストーク満載の営業さんが本当のことを言うか…

[110: 物件比較中さん]

今日初めて現地見てみたけど、ひどい立地ですね
ベランダ側のすぐ３メートルくらい前に築４０年は経ってると思わせるボロアパートがあって
暗ーい環境の狭い土地
こんなとこを４千万以上払って買う人いるのが不思議です

[111: 匿名さん]

人によって感じ方はさまざまだと思いますよ。
私も現地を見てみました。
下の方の階で日当たりが悪そうな部屋はありそうですけど、
真ん中あたりから上の方の階は日当たりが良さそうですよ。

No.101の方がコメントしていたようにほとんどが
不動産屋の営業の書き込みのようなので見るだけ損ですね。

ネットに惑わされず私は、モデルルームに行って話を聞いてみようと思います。

[112: 物件比較中さん]

>111
この人こそ営業マン
現場から離れたモデルルームに行って、営業さんのセールストーク聞いて何がわかるんですかね

とにかく、綺麗ごとは適当に聞き流して、昼と夜、複数回現場を見るのがマンション購入の基本ですよ

[113: 匿名さん]

>112

私たち素人は、営業さんの話を聞かないと検討できません。
そんなにこのマンションを買わせたくないんですね。

ちょっとマンションのいいことをコメントすると営業だと言われていますが、
あなたが他のマンションの営業ですね。

今日も一日、小岩周辺を歩きましたが、このマンションの立地は良いのかなと
思いました。

再開発のお話もあるようですが、私自身は、現在の方が気にっています。

[114: 匿名さん]

>>113
横槍すみませんが、営業マンだ何だって言うのはやめませんか。
できれば建設的な意見を交換する場なることを願います。

昨日、物件周辺を散策しましたが、メロンパンのお店が気に入りました！

[115: 匿名さん]

ここを買わせたくないほど、ここのレベルで競合するマンションなんてないでしょう？
すみふはわざと売り残すくらいどーんと構えてて、他所なんか構うほどチャチなデベじゃないし。

ここで肯定的な意見が出ると必ずのようにルチアかメロンパン屋を喜ぶ話がくっついてるのが不思議。物件自体についての肯定的見解が少ない。

それと、場所に対して否定的な意見では、およその立地は悪くなくても敷地のすぐ周辺状況が悪いってことを言ってるんだと思うな

[116: 物件比較中さん]

そもそも、敷地のすぐ周辺状況が悪いというのが致命的ですね

[117: 匿名さん]

セミオーダーシステムは嬉しいですね。
特にキッチンカウンターとか、私は背が低いので
自分に合わせた高さにしてもらえるのは良いなと思います。
浴槽も好みのものを選べるそうですのも良いですね。

[118: 検討中さん]

小岩の駅近くの新築マンションだと、ここかクリスタルマークスしかありませんよね。

その比較だと絶対こちらの方が良くないですか？

[119: 匿名さん]

>118
絶対こちらの方がいいというほどではなく、どっちかしかないなら、こっちのがマシって感じ？

アルファグランデの板によると、内覧会後、キャンセルしたくなってる契約者も多そうだから、あっちもまだまだ選択肢として残ってるかもね

そうなると、３択の中ではあっちのが一番いいって考えもあるかも

[120: 物件比較中さん]

免震でないここが、アルファとクリスタルの比較に、入らないでしょ。比べるスペックが、違いすぎる。
なのに高いんだよね。安ければまだわかるんだけど。
立地だけの話をしたら駅前立地では、そうかもしれませんね。
アルファはほぼ完売なので割愛して、クリスタルは駅前立地で遅れをとるぶん構造、設備、価格、コスト、管理費では⭕️な印象です。財閥系マンションでもあることが将来売却する場合など大きいと感じました。
2020年から不動産の価値も変化がありそうなんで、私は、六丁目の再開発タワーを、待ちます。

[121: 物件比較中さん]

>120
待てる人は待った方がいいに決まってます。
オリンピックを控えて建設労働者も不足、円安で資材アップと悪条件の中で高値掴みになるのは見えてますからね。

[122: 匿名さん]

>120
この規模では免震でなくてもいいと思いますが…

６丁目開発は2020年を待たなくても2～3年待てばいいだけでしょうし、2018年頃にはオリンピック影響も落ち着いてくる見込みらしいです。

やはり、あわててここみたいな内容に合わない価格の物件は見送って、６丁目の新物件を狙った方が良さそうな気がします。

アルファも出来上がってみたら契約者の期待を裏切ってるみたいで…物件選びには慎重になりたいな。

[123: 匿名さん]

この規模だからとか関係なく、
免震になっていたほうが断然良いかと思います。
そのあたりをよく知ってから。
いくつかの物件を比較したほうが良いなと、うちは考えてます。

[124: 匿名さん]

免震ってそんなにいいのかね。ちょっと検索するだけでけっこう否定的な事も出てくるけど…。まぁ仮に免震がとてもいいものであったとしても、クリスタルマークスの場所に住む事は考えられない！疲れて帰ってきてあの呼び込み連中（特に日本人ではなさそうな女性の目つきが怖い）をかき分けてマンションに帰るなんて考えられない！我が家では比較にすらなっていない。

[125: 物件比較中さん]

ここの、裏も同じようなもんだけどね。
じゃあ小岩選択するなよそういう街なんだから笑

[126: 匿名さん]

>>125
賃貸様の御忠告ありがとうございます！
小岩エリアは暮らしやすい町ですよ。

[127: 匿名さん]

そういう街なのは駅の北口方面

南口側はいたって人情の熱い平和な街

[128: 匿名さん]

頭金０円で月々７万円から…

とうとう売れない暴露・プライド安売り広告が出た！
値下げもすぐだな

[129: 匿名さん]

頭金0円で月々7万円か～。
僕でも検討できるかもしれないな。
今の家賃より安い。

[130: 匿名さん]

賃貸とはちがって、管理費、修繕積立金、固定資産税に加えて200万以上の諸費用がかかりますよ。イメージならすと月々11〜12万円ぐらいですかね。賃貸に住んでるよりはいいと思いますが、月々7万円の家賃の方々が検討するならもう少し安い中古の方がいいとおもいますよ。

[131: 匿名さん]

そして契約時には契約金じゃなくて、諸費用すべて一括前払い。
もしキャンセルしたら、それが全部もどってこなくなるし。

[132: 匿名さん]

某ブランドマンションのギャラリーで言われましたが
『うちは、頭金０円で月々～万円で購入可能、っていう広告は絶対出しません』って

なぜなら、『そういう広告を出すと、そういう種類の人たちが来ちゃうからです』だって

[133: 周辺住民さん]

しかしこのマンション、叩かれてますね
三流のデベロッパーが一人前に高値で売り出すと大体こうなりますけどね

[134: 物件比較中さん]

再開発エリア内でありながら、再開発を無視した計画だから売れてないと思います。江戸川区としたらたまったもんじゃないですよ。

[135: 匿名さん]

>134さん
再開発を無視というより、再開発をいいことに、食い物にしてます
身勝手で、自分達の利益が最大優先

[136: 通りすがりの小岩住民]

この物件の再開発対象地域の勉強会資料で
「調整を行った」とありますので(80ページ)
再開発を無視したということもあながちなさそうですよ。
何をもって「計画を無視した」というご発言になったのか
存じ上げないので滅多なことは言えませんが。

https://www.city.edogawa.tokyo.jp/kankyo/toshikeikaku/koiwaekishuhen/k...


サンロードの拡幅計画も大分前からあるようで、
あの通り沿いの新しいマンションは
セットバックして立てられていますしね。

[137: 匿名さん]

再開発無視というか、顧客無視・利益優先のマンション
135さんの書いている通り
まあスミフより多少はマシかもしれませんが　あちらさんはブランド力がありますからね

[138:]

建物除却エリア、建物除却対象

[139: 匿名さん]

>136
クレアホームズ がセットバックしていることと、このマンションに何の関係が？？？？？

[140: 匿名さん]

そもそも、まちづくり相談会でも江戸川区とこのエリアおよび近辺の住民の対立の構図が…

[141: 通りすがりの小岩住民]

>>139
再開発の組合が設立されていないエリアですら
セットバックして立てられている
という意味で、
転じて、この物件に対しては
添付URLの資料が示す通り
より積極的な関与がされているという意味です。
解りづらかったですね。

[143: 匿名さん]

>142
私たち、ってことは、142と141はお知り合いなんですね

なんだぁ、ここの販売関係者か～

[144: 通りすがりの小岩住民]

>>143
いえ、私はアルファを買った口で、
この辺の事を色々調べましたので
お節介をしてしまっただけです(^^ゞ

[145: 通りすがりの小岩住民]

>>142
ありがとうございます。
しかし、
再開発で物件価値が上がる、
中古価格が維持される、
ということはなかなか図りかねますよね。

わたしは世話の必要な両親が小岩なので、
この街を選びましたが、
隅田川より西側で、
小さいが東京品川に近い中古などが、
値下がらずよいと思っていたのですが…

早く買わなきゃということはないと思いますよ～。

[146: 匿名さん]

こちらはキッチンセレクトができるみたいで良いです。
私、身長がかなり低めなのですが、キッチンって毎日使う割にはあまり高さを選べないところが多くて、結構困ります。ヒール？（スリッパでヒールっていうのかな？）が高めのスリッパを履いたりもしますが、できれば、家の中くらいぺったんこのスリッパとか素足で過ごしたいものです。

[148: 匿名さん]

>139
この資料では、このマンションが建物除却区域に建てられたが、対象外にするよう江戸川区が『調整』したってことがうかがえるだけでしょう。

積極的な関与をしたとか、そんなことは書かれてませんがね。

それにしても、最近は形がだんだん見えてきたけど、ぜんぜんバルコニーじゃない側面の日当たりが、とても良いようです。

[149: 周辺住民さん]

いかにも営業的な書き込みが多いですね
ここは高すぎる
あんな歪な形土地でしかマンション建てられなかったのに100%再開発間違いなしの前提で売り込む込むのはいかがなものかと……

[151: 匿名さん]

今は1期2次の先着順という状況ですか、販売の方は。
けっこうゆっくり目の販売になるのかなぁと思いました。
ここだとファミリーの検討は多くは無さそうだからなのかな。
駅を離れれば子育て世代向けのという感じの街だけれども。
そのギャップがあるのかなぁと。

[153: 匿名さん]

駅に近いのが何よりもの魅力ですが、
商店街が周辺にいくつもあるのがスゴイ!
スーパーでの買い物に慣れてきていましたが
商店街での買い物に憧れてました。
活気がある街というイメージがとても良いのですが
この雰囲気にこのマンションが浮かないかだけは気になります。

[155: 匿名さん [男性 40代]]

エリアのブランド力のなさを再開発と言う包装紙できれいに隠して高く売りつけようとしてますね。
再開発って何十年後？

正直、住んでる町を聞かれて「小岩」と答えるのは・・・

錦糸町よりはマシですが。

[156: 物件比較中さん]

再開発は進んでいるようです。七丁目も既に江戸川区が買収を進めています。ただエクセレントシティは再開発エリア内でありながら江戸川区の計画を無視して建築しているのでアルファのようにはならないでしょうね。

[157: 匿名さん]

アルファだろうがなんだろうが所詮小岩ってことですよ。

[158: 匿名さん]

江戸川を楽しめる場所ですけどね　スポーツや花火など下町の雰囲気も好きです。
老舗と新しいお店が混在していて生活には不便ないと思います
駅にも近いのであちこちいけますし、千葉にも東京方面へも出かけられます

[159: 匿名さん]

>>157
そうですかね、晴海や豊洲のタワーマンション、駅が遠くて、買い物も不便で、小岩と同じ位、寧ろ多い？外国人居ますし、一昔の小岩と現在の小岩とじゃ、大違いだと思いますよ～
６丁目再開発で、タワマン増えて更に良くなるでしょうね～

[160: 匿名さん]

駅の北口は雑然としてますが、南口側は食料品スーパーはよりどりみどりだし、最近さらに増えたし、２４時間スポーツクラブもできたし、中川や江戸川べりで安全にランニングもできるし、健康的な街ですよねー

小岩に住んだら、他の街は不便きわまりなくて、よそへ行けなくなる

【一部テキストを削除いたしました　管理人】

[162: 匿名さん]

健康的な町はいいけど、小岩歩いてる住民って不健康極まりない人が多い気がする
顔色悪く肌のつやもなく、貧相臭い
所得水準が低い人が多いせいか？