エクセレントシティ小岩ってどうでしょうか？

[物件比較中さん]

エクセレントシティ小岩についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.ex-ms.com/koiwa/
売主：新日本建設株式会社
施工会社：新日本建設株式会社
管理会社：株式会社新日本コミュニティー（予定）
所在地：東京都江戸川区南小岩７丁目1909-1他（地番）
交通：ＪＲ総武線「小岩」駅より徒歩3分
総戸数：56戸(他店舗1戸)
住戸専有面積：65.54㎡～80.02㎡
間取り：3LDK～4LDK

【タイトルの（仮称）を削除しました。2014.10.27　管理担当】

[124: 匿名さん]

免震ってそんなにいいのかね。ちょっと検索するだけでけっこう否定的な事も出てくるけど…。まぁ仮に免震がとてもいいものであったとしても、クリスタルマークスの場所に住む事は考えられない！疲れて帰ってきてあの呼び込み連中（特に日本人ではなさそうな女性の目つきが怖い）をかき分けてマンションに帰るなんて考えられない！我が家では比較にすらなっていない。

[125: 物件比較中さん]

ここの、裏も同じようなもんだけどね。
じゃあ小岩選択するなよそういう街なんだから笑

[126: 匿名さん]

>>125
賃貸様の御忠告ありがとうございます！
小岩エリアは暮らしやすい町ですよ。

[127: 匿名さん]

そういう街なのは駅の北口方面

南口側はいたって人情の熱い平和な街

[128: 匿名さん]

頭金０円で月々７万円から…

とうとう売れない暴露・プライド安売り広告が出た！
値下げもすぐだな

[129: 匿名さん]

頭金0円で月々7万円か～。
僕でも検討できるかもしれないな。
今の家賃より安い。

[130: 匿名さん]

賃貸とはちがって、管理費、修繕積立金、固定資産税に加えて200万以上の諸費用がかかりますよ。イメージならすと月々11〜12万円ぐらいですかね。賃貸に住んでるよりはいいと思いますが、月々7万円の家賃の方々が検討するならもう少し安い中古の方がいいとおもいますよ。

[131: 匿名さん]

そして契約時には契約金じゃなくて、諸費用すべて一括前払い。
もしキャンセルしたら、それが全部もどってこなくなるし。

[132: 匿名さん]

某ブランドマンションのギャラリーで言われましたが
『うちは、頭金０円で月々～万円で購入可能、っていう広告は絶対出しません』って

なぜなら、『そういう広告を出すと、そういう種類の人たちが来ちゃうからです』だって

[133: 周辺住民さん]

しかしこのマンション、叩かれてますね
三流のデベロッパーが一人前に高値で売り出すと大体こうなりますけどね

[134: 物件比較中さん]

再開発エリア内でありながら、再開発を無視した計画だから売れてないと思います。江戸川区としたらたまったもんじゃないですよ。

[135: 匿名さん]

>134さん
再開発を無視というより、再開発をいいことに、食い物にしてます
身勝手で、自分達の利益が最大優先

[136: 通りすがりの小岩住民]

この物件の再開発対象地域の勉強会資料で
「調整を行った」とありますので(80ページ)
再開発を無視したということもあながちなさそうですよ。
何をもって「計画を無視した」というご発言になったのか
存じ上げないので滅多なことは言えませんが。

https://www.city.edogawa.tokyo.jp/kankyo/toshikeikaku/koiwaekishuhen/k...


サンロードの拡幅計画も大分前からあるようで、
あの通り沿いの新しいマンションは
セットバックして立てられていますしね。

[137: 匿名さん]

再開発無視というか、顧客無視・利益優先のマンション
135さんの書いている通り
まあスミフより多少はマシかもしれませんが　あちらさんはブランド力がありますからね

[138:]

建物除却エリア、建物除却対象

[139: 匿名さん]

>136
クレアホームズ がセットバックしていることと、このマンションに何の関係が？？？？？

[140: 匿名さん]

そもそも、まちづくり相談会でも江戸川区とこのエリアおよび近辺の住民の対立の構図が…

[141: 通りすがりの小岩住民]

>>139
再開発の組合が設立されていないエリアですら
セットバックして立てられている
という意味で、
転じて、この物件に対しては
添付URLの資料が示す通り
より積極的な関与がされているという意味です。
解りづらかったですね。

[143: 匿名さん]

>142
私たち、ってことは、142と141はお知り合いなんですね

なんだぁ、ここの販売関係者か～

[144: 通りすがりの小岩住民]

>>143
いえ、私はアルファを買った口で、
この辺の事を色々調べましたので
お節介をしてしまっただけです(^^ゞ

[145: 通りすがりの小岩住民]

>>142
ありがとうございます。
しかし、
再開発で物件価値が上がる、
中古価格が維持される、
ということはなかなか図りかねますよね。

わたしは世話の必要な両親が小岩なので、
この街を選びましたが、
隅田川より西側で、
小さいが東京品川に近い中古などが、
値下がらずよいと思っていたのですが…

早く買わなきゃということはないと思いますよ～。

[146: 匿名さん]

こちらはキッチンセレクトができるみたいで良いです。
私、身長がかなり低めなのですが、キッチンって毎日使う割にはあまり高さを選べないところが多くて、結構困ります。ヒール？（スリッパでヒールっていうのかな？）が高めのスリッパを履いたりもしますが、できれば、家の中くらいぺったんこのスリッパとか素足で過ごしたいものです。

[148: 匿名さん]

>139
この資料では、このマンションが建物除却区域に建てられたが、対象外にするよう江戸川区が『調整』したってことがうかがえるだけでしょう。

積極的な関与をしたとか、そんなことは書かれてませんがね。

それにしても、最近は形がだんだん見えてきたけど、ぜんぜんバルコニーじゃない側面の日当たりが、とても良いようです。

[149: 周辺住民さん]

いかにも営業的な書き込みが多いですね
ここは高すぎる
あんな歪な形土地でしかマンション建てられなかったのに100%再開発間違いなしの前提で売り込む込むのはいかがなものかと……

[151: 匿名さん]

今は1期2次の先着順という状況ですか、販売の方は。
けっこうゆっくり目の販売になるのかなぁと思いました。
ここだとファミリーの検討は多くは無さそうだからなのかな。
駅を離れれば子育て世代向けのという感じの街だけれども。
そのギャップがあるのかなぁと。

[153: 匿名さん]

駅に近いのが何よりもの魅力ですが、
商店街が周辺にいくつもあるのがスゴイ!
スーパーでの買い物に慣れてきていましたが
商店街での買い物に憧れてました。
活気がある街というイメージがとても良いのですが
この雰囲気にこのマンションが浮かないかだけは気になります。

[155: 匿名さん [男性 40代]]

エリアのブランド力のなさを再開発と言う包装紙できれいに隠して高く売りつけようとしてますね。
再開発って何十年後？

正直、住んでる町を聞かれて「小岩」と答えるのは・・・

錦糸町よりはマシですが。

[156: 物件比較中さん]

再開発は進んでいるようです。七丁目も既に江戸川区が買収を進めています。ただエクセレントシティは再開発エリア内でありながら江戸川区の計画を無視して建築しているのでアルファのようにはならないでしょうね。

[157: 匿名さん]

アルファだろうがなんだろうが所詮小岩ってことですよ。

[158: 匿名さん]

江戸川を楽しめる場所ですけどね　スポーツや花火など下町の雰囲気も好きです。
老舗と新しいお店が混在していて生活には不便ないと思います
駅にも近いのであちこちいけますし、千葉にも東京方面へも出かけられます

[159: 匿名さん]

>>157
そうですかね、晴海や豊洲のタワーマンション、駅が遠くて、買い物も不便で、小岩と同じ位、寧ろ多い？外国人居ますし、一昔の小岩と現在の小岩とじゃ、大違いだと思いますよ～
６丁目再開発で、タワマン増えて更に良くなるでしょうね～

[160: 匿名さん]

駅の北口は雑然としてますが、南口側は食料品スーパーはよりどりみどりだし、最近さらに増えたし、２４時間スポーツクラブもできたし、中川や江戸川べりで安全にランニングもできるし、健康的な街ですよねー

小岩に住んだら、他の街は不便きわまりなくて、よそへ行けなくなる

【一部テキストを削除いたしました　管理人】

[162: 匿名さん]

健康的な町はいいけど、小岩歩いてる住民って不健康極まりない人が多い気がする
顔色悪く肌のつやもなく、貧相臭い
所得水準が低い人が多いせいか？

[163: 匿名さん]

以前に富裕層の多い区と消滅可能性都市の区などをテレビ番組（バラエティ番組）でやっていましたねぇ。
やっぱり同じ東京都でも区によっては貧乏な区と裕福な区があるのかも知れませんよ。
そんなのは、なんだか嫌ですね。（笑）

[164: 物件比較中さん]

平均6000万ぐらいのアルファグランデが完売したところを見ると、小岩は富裕層が多いようですね。エクセレントを買うかどうかは別ですが。

[165: 匿名さん]

アルファグランデを選んだ人もいるでしょうし、エクセレントシティがすぐに完売するかわかりません。

こちらは、4LDKでも4980万円からの価格なので、割安に感じます。

[166: 物件比較中さん]

場所は最高ですが、太ったグローバル住販の営業の方が最低だったので止めました。押し売りです。

[167: 匿名]

>>166
アルファは地元で強いね。

[168: 周辺住民さん]

東京都江戸川区はＪＲ小岩駅周辺の再開発計画をまとめた。木造住宅密集地域の跡地に２棟の高層マンションや商業施設をつくるほか、北口に駅前広場を新設する。商店街どうしをつなぐ周回道路も整備する。総事業費は約1000億円。防災力を高めると同時に、街のにぎわいを創出する。2038年度までの完成を目指す。

南小岩７丁目の高層マンションは2015年完成予定
　再開発の総面積は東京ドーム約4.5個分にあたる21.6ヘクタール。事業費は地元地権者らで構成する再開発組合や進出企業のほか、国と都、江戸川区で分担する。

　駅南側の南小岩６丁目には、再開発組合がそれぞれ30階、24階建ての２棟の高層マンションを21年度までに建設する。家電量販店や衣料品店が入る大型の商業施設も誘致する。

　駅北口には駅前広場を新設する。広さは約6100平方メートルで、バス・タクシー乗り場を整備し、地下には駐輪場を設ける。北側を通る蔵前橋通りと結ぶ道路の幅を現行の倍に相当する18メートルに広げ、バスが行き来しやすくする。南口の駅前広場の面積も、現在の約5000平方メートルから１割程度拡張する計画だ。

小岩周辺は細い路地に面した木造住宅が多い
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小岩周辺は細い路地に面した木造住宅が多い
　小岩駅周辺には約20の商店街が集まっており、その活性化にも力を入れる。

　駅から放射状に延びる４つの商店街をつなぐ周回道路「リングロード」を整備。買い物客が各商店街を行き来しやすくなるほか、路上では音楽イベントなどの催しを開けるようにする。現在は商店街の周辺は狭い路地が入り組んでいる。

　北口の駅前広場や、リングロードは16年度から順次着工する。南口から延びる「フラワーロード」はアーケードを駅の入り口まで延長し、東に延びる「サンロード」は道路の幅を倍の18メートルに広げて歩きやすくする。

　ＪＲ小岩駅周辺は築40年を超える木造住宅が密集し、消防車が入れない路地が多く災害対策が課題となっている。住民の高齢化や商店街の売り上げ減少といった逆風も吹くなか、区は07年から再開発の内容を関係者と協議していた。

　南小岩７丁目では再開発が先行。木造住宅密集地域だった場所に29階建ての高層マンションが15年に完成する。
2014/8/29付日本経済新聞　朝刊

あと６年後には六丁目に30階と24階建ての清水建設施工のタワーマンション二棟が建ちますね。
待てる人は待つのでしょうね。ディベロッパーはどこになるのでしょうかね。
免震タワーか普通の耐震タワーかも気になります。

[169: 匿名さん]

詳しく教えていただいてありがとうございます。
タワーマンションがどの程度需要あるかという事じゃないでしょうか。
投資目的の人が多くなってくるのかなとは思いますが。
こことは大きく規模も異なってきますので、検討者層は被らないんじゃないかしら、という風には感じます。
ただ大きく環境は変わってきますね。

[170: 物件比較中さん]

なぜここは免震にしなかったのでしょうか？
クリスタルマークスもアルファグランデも免震なので不安になります。

[171: 周辺住民さん]

江戸川区ホームページより

PDF](平成26年10月23日開催)議事録（PDF：157KB） - 江戸川区役所
133.242.121.88/kuseijoho/shingikaikyogikai/.../shingikai.../261023.pdf
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タワーマンション３棟をつなぐデッキの小岩駅との接続場所をJR と協議しており、現在、ポポにかかっている小さなエスカレーター上部あたりを考えているようですね。

JR の方も特に異義なく、お互い良くなるようならと、前向きで協議が進んでいるようです。
六丁目再開発タワーマンション３棟は29年工事着手、34年竣工予定。

小岩駅も変わりますね。

[172: 周辺住民さん]

この絵がわかりやすいですね。
https://www.city.edogawa.tokyo.jp/kankyo/toshikeikaku/koiwaekishuhen/k...

[173: 匿名さん]

おお、すごくわかりやすいです！ありがとうございます。
100年栄えるまちづくり、ですか。
かなり気合が入っている感じでいいですね〜！！
なんだかすごいことになっていく予感がします。
これで街の価値も上がっていくのかな？？