エクセレントシティ小岩ってどうでしょうか？

[物件比較中さん]

エクセレントシティ小岩についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.ex-ms.com/koiwa/
売主：新日本建設株式会社
施工会社：新日本建設株式会社
管理会社：株式会社新日本コミュニティー（予定）
所在地：東京都江戸川区南小岩７丁目1909-1他（地番）
交通：ＪＲ総武線「小岩」駅より徒歩3分
総戸数：56戸(他店舗1戸)
住戸専有面積：65.54㎡～80.02㎡
間取り：3LDK～4LDK

【タイトルの（仮称）を削除しました。2014.10.27　管理担当】

[104: 匿名さん]

>103
今回の小岩のいびつな形の土地ですが、意地でも売らなかったみたいな数軒分の地権者とも、交渉はあったはずだと思います

しかし取得できなかったのには、地権者への配慮が足りなかったり、納得に足る条件を示せなかったことが推察されます

土地を何年か寝かせてでも、十分な用地取得のために粘り強く時間をかけたり、良い条件を示すなどして説得する…ということができない、体力のない会社なのでしょうね

[105: 匿名さん [男性 40代]]

このサイトのコメントを見る限り、ひどい物件なんだなと思いましたが、
そろそろ賃貸から持ち家を検討していたので先日、モデルルームへ行ってきました。

このサイトで書かれているほど悪い物件ではない感じです。
価格表を見せていただきましたが、かなり売れている感じです。

やっぱりモデルルームに実際行ってみないとわかりませんね。
良い部分、悪い部分をいろいろ説明してもらいました。

[106: 匿名さん]

価格表の成約済マークなんか、嘘八百なのは業界の常識

[107: 匿名さん]

ですね。
要望入っているだけの状態（＝契約前）で花付けてるとことかありますからね。

[108: 匿名さん [男性 40代]]

そうなんですか？
知りませんでした。
接客していただいた販売担当の方に聞いてみたいと思います。

[109: 匿名さん]

どうぞどうぞ。セールストーク満載の営業さんが本当のことを言うか…

[110: 物件比較中さん]

今日初めて現地見てみたけど、ひどい立地ですね
ベランダ側のすぐ３メートルくらい前に築４０年は経ってると思わせるボロアパートがあって
暗ーい環境の狭い土地
こんなとこを４千万以上払って買う人いるのが不思議です

[111: 匿名さん]

人によって感じ方はさまざまだと思いますよ。
私も現地を見てみました。
下の方の階で日当たりが悪そうな部屋はありそうですけど、
真ん中あたりから上の方の階は日当たりが良さそうですよ。

No.101の方がコメントしていたようにほとんどが
不動産屋の営業の書き込みのようなので見るだけ損ですね。

ネットに惑わされず私は、モデルルームに行って話を聞いてみようと思います。

[112: 物件比較中さん]

>111
この人こそ営業マン
現場から離れたモデルルームに行って、営業さんのセールストーク聞いて何がわかるんですかね

とにかく、綺麗ごとは適当に聞き流して、昼と夜、複数回現場を見るのがマンション購入の基本ですよ

[113: 匿名さん]

>112

私たち素人は、営業さんの話を聞かないと検討できません。
そんなにこのマンションを買わせたくないんですね。

ちょっとマンションのいいことをコメントすると営業だと言われていますが、
あなたが他のマンションの営業ですね。

今日も一日、小岩周辺を歩きましたが、このマンションの立地は良いのかなと
思いました。

再開発のお話もあるようですが、私自身は、現在の方が気にっています。

[114: 匿名さん]

>>113
横槍すみませんが、営業マンだ何だって言うのはやめませんか。
できれば建設的な意見を交換する場なることを願います。

昨日、物件周辺を散策しましたが、メロンパンのお店が気に入りました！

[115: 匿名さん]

ここを買わせたくないほど、ここのレベルで競合するマンションなんてないでしょう？
すみふはわざと売り残すくらいどーんと構えてて、他所なんか構うほどチャチなデベじゃないし。

ここで肯定的な意見が出ると必ずのようにルチアかメロンパン屋を喜ぶ話がくっついてるのが不思議。物件自体についての肯定的見解が少ない。

それと、場所に対して否定的な意見では、およその立地は悪くなくても敷地のすぐ周辺状況が悪いってことを言ってるんだと思うな

[116: 物件比較中さん]

そもそも、敷地のすぐ周辺状況が悪いというのが致命的ですね

[117: 匿名さん]

セミオーダーシステムは嬉しいですね。
特にキッチンカウンターとか、私は背が低いので
自分に合わせた高さにしてもらえるのは良いなと思います。
浴槽も好みのものを選べるそうですのも良いですね。

[118: 検討中さん]

小岩の駅近くの新築マンションだと、ここかクリスタルマークスしかありませんよね。

その比較だと絶対こちらの方が良くないですか？

[119: 匿名さん]

>118
絶対こちらの方がいいというほどではなく、どっちかしかないなら、こっちのがマシって感じ？

アルファグランデの板によると、内覧会後、キャンセルしたくなってる契約者も多そうだから、あっちもまだまだ選択肢として残ってるかもね

そうなると、３択の中ではあっちのが一番いいって考えもあるかも

[120: 物件比較中さん]

免震でないここが、アルファとクリスタルの比較に、入らないでしょ。比べるスペックが、違いすぎる。
なのに高いんだよね。安ければまだわかるんだけど。
立地だけの話をしたら駅前立地では、そうかもしれませんね。
アルファはほぼ完売なので割愛して、クリスタルは駅前立地で遅れをとるぶん構造、設備、価格、コスト、管理費では⭕️な印象です。財閥系マンションでもあることが将来売却する場合など大きいと感じました。
2020年から不動産の価値も変化がありそうなんで、私は、六丁目の再開発タワーを、待ちます。

[121: 物件比較中さん]

>120
待てる人は待った方がいいに決まってます。
オリンピックを控えて建設労働者も不足、円安で資材アップと悪条件の中で高値掴みになるのは見えてますからね。

[122: 匿名さん]

>120
この規模では免震でなくてもいいと思いますが…

６丁目開発は2020年を待たなくても2～3年待てばいいだけでしょうし、2018年頃にはオリンピック影響も落ち着いてくる見込みらしいです。

やはり、あわててここみたいな内容に合わない価格の物件は見送って、６丁目の新物件を狙った方が良さそうな気がします。

アルファも出来上がってみたら契約者の期待を裏切ってるみたいで…物件選びには慎重になりたいな。

[123: 匿名さん]

この規模だからとか関係なく、
免震になっていたほうが断然良いかと思います。
そのあたりをよく知ってから。
いくつかの物件を比較したほうが良いなと、うちは考えてます。

[124: 匿名さん]

免震ってそんなにいいのかね。ちょっと検索するだけでけっこう否定的な事も出てくるけど…。まぁ仮に免震がとてもいいものであったとしても、クリスタルマークスの場所に住む事は考えられない！疲れて帰ってきてあの呼び込み連中（特に日本人ではなさそうな女性の目つきが怖い）をかき分けてマンションに帰るなんて考えられない！我が家では比較にすらなっていない。

[125: 物件比較中さん]

ここの、裏も同じようなもんだけどね。
じゃあ小岩選択するなよそういう街なんだから笑

[126: 匿名さん]

>>125
賃貸様の御忠告ありがとうございます！
小岩エリアは暮らしやすい町ですよ。

[127: 匿名さん]

そういう街なのは駅の北口方面

南口側はいたって人情の熱い平和な街

[128: 匿名さん]

頭金０円で月々７万円から…

とうとう売れない暴露・プライド安売り広告が出た！
値下げもすぐだな

[129: 匿名さん]

頭金0円で月々7万円か～。
僕でも検討できるかもしれないな。
今の家賃より安い。

[130: 匿名さん]

賃貸とはちがって、管理費、修繕積立金、固定資産税に加えて200万以上の諸費用がかかりますよ。イメージならすと月々11〜12万円ぐらいですかね。賃貸に住んでるよりはいいと思いますが、月々7万円の家賃の方々が検討するならもう少し安い中古の方がいいとおもいますよ。

[131: 匿名さん]

そして契約時には契約金じゃなくて、諸費用すべて一括前払い。
もしキャンセルしたら、それが全部もどってこなくなるし。

[132: 匿名さん]

某ブランドマンションのギャラリーで言われましたが
『うちは、頭金０円で月々～万円で購入可能、っていう広告は絶対出しません』って

なぜなら、『そういう広告を出すと、そういう種類の人たちが来ちゃうからです』だって

[133: 周辺住民さん]

しかしこのマンション、叩かれてますね
三流のデベロッパーが一人前に高値で売り出すと大体こうなりますけどね

[134: 物件比較中さん]

再開発エリア内でありながら、再開発を無視した計画だから売れてないと思います。江戸川区としたらたまったもんじゃないですよ。

[135: 匿名さん]

>134さん
再開発を無視というより、再開発をいいことに、食い物にしてます
身勝手で、自分達の利益が最大優先

[136: 通りすがりの小岩住民]

この物件の再開発対象地域の勉強会資料で
「調整を行った」とありますので(80ページ)
再開発を無視したということもあながちなさそうですよ。
何をもって「計画を無視した」というご発言になったのか
存じ上げないので滅多なことは言えませんが。

https://www.city.edogawa.tokyo.jp/kankyo/toshikeikaku/koiwaekishuhen/k...


サンロードの拡幅計画も大分前からあるようで、
あの通り沿いの新しいマンションは
セットバックして立てられていますしね。

[137: 匿名さん]

再開発無視というか、顧客無視・利益優先のマンション
135さんの書いている通り
まあスミフより多少はマシかもしれませんが　あちらさんはブランド力がありますからね

[138:]

建物除却エリア、建物除却対象

[139: 匿名さん]

>136
クレアホームズ がセットバックしていることと、このマンションに何の関係が？？？？？

[140: 匿名さん]

そもそも、まちづくり相談会でも江戸川区とこのエリアおよび近辺の住民の対立の構図が…

[141: 通りすがりの小岩住民]

>>139
再開発の組合が設立されていないエリアですら
セットバックして立てられている
という意味で、
転じて、この物件に対しては
添付URLの資料が示す通り
より積極的な関与がされているという意味です。
解りづらかったですね。

[143: 匿名さん]

>142
私たち、ってことは、142と141はお知り合いなんですね

なんだぁ、ここの販売関係者か～

[144: 通りすがりの小岩住民]

>>143
いえ、私はアルファを買った口で、
この辺の事を色々調べましたので
お節介をしてしまっただけです(^^ゞ

[145: 通りすがりの小岩住民]

>>142
ありがとうございます。
しかし、
再開発で物件価値が上がる、
中古価格が維持される、
ということはなかなか図りかねますよね。

わたしは世話の必要な両親が小岩なので、
この街を選びましたが、
隅田川より西側で、
小さいが東京品川に近い中古などが、
値下がらずよいと思っていたのですが…

早く買わなきゃということはないと思いますよ～。

[146: 匿名さん]

こちらはキッチンセレクトができるみたいで良いです。
私、身長がかなり低めなのですが、キッチンって毎日使う割にはあまり高さを選べないところが多くて、結構困ります。ヒール？（スリッパでヒールっていうのかな？）が高めのスリッパを履いたりもしますが、できれば、家の中くらいぺったんこのスリッパとか素足で過ごしたいものです。

[148: 匿名さん]

>139
この資料では、このマンションが建物除却区域に建てられたが、対象外にするよう江戸川区が『調整』したってことがうかがえるだけでしょう。

積極的な関与をしたとか、そんなことは書かれてませんがね。

それにしても、最近は形がだんだん見えてきたけど、ぜんぜんバルコニーじゃない側面の日当たりが、とても良いようです。

[149: 周辺住民さん]

いかにも営業的な書き込みが多いですね
ここは高すぎる
あんな歪な形土地でしかマンション建てられなかったのに100%再開発間違いなしの前提で売り込む込むのはいかがなものかと……

[151: 匿名さん]

今は1期2次の先着順という状況ですか、販売の方は。
けっこうゆっくり目の販売になるのかなぁと思いました。
ここだとファミリーの検討は多くは無さそうだからなのかな。
駅を離れれば子育て世代向けのという感じの街だけれども。
そのギャップがあるのかなぁと。

[153: 匿名さん]

駅に近いのが何よりもの魅力ですが、
商店街が周辺にいくつもあるのがスゴイ!
スーパーでの買い物に慣れてきていましたが
商店街での買い物に憧れてました。
活気がある街というイメージがとても良いのですが
この雰囲気にこのマンションが浮かないかだけは気になります。

[155: 匿名さん [男性 40代]]

エリアのブランド力のなさを再開発と言う包装紙できれいに隠して高く売りつけようとしてますね。
再開発って何十年後？

正直、住んでる町を聞かれて「小岩」と答えるのは・・・

錦糸町よりはマシですが。

[156: 物件比較中さん]

再開発は進んでいるようです。七丁目も既に江戸川区が買収を進めています。ただエクセレントシティは再開発エリア内でありながら江戸川区の計画を無視して建築しているのでアルファのようにはならないでしょうね。

[157: 匿名さん]

アルファだろうがなんだろうが所詮小岩ってことですよ。

[158: 匿名さん]

江戸川を楽しめる場所ですけどね　スポーツや花火など下町の雰囲気も好きです。
老舗と新しいお店が混在していて生活には不便ないと思います
駅にも近いのであちこちいけますし、千葉にも東京方面へも出かけられます

[159: 匿名さん]

>>157
そうですかね、晴海や豊洲のタワーマンション、駅が遠くて、買い物も不便で、小岩と同じ位、寧ろ多い？外国人居ますし、一昔の小岩と現在の小岩とじゃ、大違いだと思いますよ～
６丁目再開発で、タワマン増えて更に良くなるでしょうね～

[160: 匿名さん]

駅の北口は雑然としてますが、南口側は食料品スーパーはよりどりみどりだし、最近さらに増えたし、２４時間スポーツクラブもできたし、中川や江戸川べりで安全にランニングもできるし、健康的な街ですよねー

小岩に住んだら、他の街は不便きわまりなくて、よそへ行けなくなる

【一部テキストを削除いたしました　管理人】

[162: 匿名さん]

健康的な町はいいけど、小岩歩いてる住民って不健康極まりない人が多い気がする
顔色悪く肌のつやもなく、貧相臭い
所得水準が低い人が多いせいか？

[163: 匿名さん]

以前に富裕層の多い区と消滅可能性都市の区などをテレビ番組（バラエティ番組）でやっていましたねぇ。
やっぱり同じ東京都でも区によっては貧乏な区と裕福な区があるのかも知れませんよ。
そんなのは、なんだか嫌ですね。（笑）

[164: 物件比較中さん]

平均6000万ぐらいのアルファグランデが完売したところを見ると、小岩は富裕層が多いようですね。エクセレントを買うかどうかは別ですが。

[165: 匿名さん]

アルファグランデを選んだ人もいるでしょうし、エクセレントシティがすぐに完売するかわかりません。

こちらは、4LDKでも4980万円からの価格なので、割安に感じます。

[166: 物件比較中さん]

場所は最高ですが、太ったグローバル住販の営業の方が最低だったので止めました。押し売りです。

[167: 匿名]

>>166
アルファは地元で強いね。

[168: 周辺住民さん]

東京都江戸川区はＪＲ小岩駅周辺の再開発計画をまとめた。木造住宅密集地域の跡地に２棟の高層マンションや商業施設をつくるほか、北口に駅前広場を新設する。商店街どうしをつなぐ周回道路も整備する。総事業費は約1000億円。防災力を高めると同時に、街のにぎわいを創出する。2038年度までの完成を目指す。

南小岩７丁目の高層マンションは2015年完成予定
　再開発の総面積は東京ドーム約4.5個分にあたる21.6ヘクタール。事業費は地元地権者らで構成する再開発組合や進出企業のほか、国と都、江戸川区で分担する。

　駅南側の南小岩６丁目には、再開発組合がそれぞれ30階、24階建ての２棟の高層マンションを21年度までに建設する。家電量販店や衣料品店が入る大型の商業施設も誘致する。

　駅北口には駅前広場を新設する。広さは約6100平方メートルで、バス・タクシー乗り場を整備し、地下には駐輪場を設ける。北側を通る蔵前橋通りと結ぶ道路の幅を現行の倍に相当する18メートルに広げ、バスが行き来しやすくする。南口の駅前広場の面積も、現在の約5000平方メートルから１割程度拡張する計画だ。

小岩周辺は細い路地に面した木造住宅が多い
画像の拡大
小岩周辺は細い路地に面した木造住宅が多い
　小岩駅周辺には約20の商店街が集まっており、その活性化にも力を入れる。

　駅から放射状に延びる４つの商店街をつなぐ周回道路「リングロード」を整備。買い物客が各商店街を行き来しやすくなるほか、路上では音楽イベントなどの催しを開けるようにする。現在は商店街の周辺は狭い路地が入り組んでいる。

　北口の駅前広場や、リングロードは16年度から順次着工する。南口から延びる「フラワーロード」はアーケードを駅の入り口まで延長し、東に延びる「サンロード」は道路の幅を倍の18メートルに広げて歩きやすくする。

　ＪＲ小岩駅周辺は築40年を超える木造住宅が密集し、消防車が入れない路地が多く災害対策が課題となっている。住民の高齢化や商店街の売り上げ減少といった逆風も吹くなか、区は07年から再開発の内容を関係者と協議していた。

　南小岩７丁目では再開発が先行。木造住宅密集地域だった場所に29階建ての高層マンションが15年に完成する。
2014/8/29付日本経済新聞　朝刊

あと６年後には六丁目に30階と24階建ての清水建設施工のタワーマンション二棟が建ちますね。
待てる人は待つのでしょうね。ディベロッパーはどこになるのでしょうかね。
免震タワーか普通の耐震タワーかも気になります。

[169: 匿名さん]

詳しく教えていただいてありがとうございます。
タワーマンションがどの程度需要あるかという事じゃないでしょうか。
投資目的の人が多くなってくるのかなとは思いますが。
こことは大きく規模も異なってきますので、検討者層は被らないんじゃないかしら、という風には感じます。
ただ大きく環境は変わってきますね。

[170: 物件比較中さん]

なぜここは免震にしなかったのでしょうか？
クリスタルマークスもアルファグランデも免震なので不安になります。

[171: 周辺住民さん]

江戸川区ホームページより

PDF](平成26年10月23日開催)議事録（PDF：157KB） - 江戸川区役所
133.242.121.88/kuseijoho/shingikaikyogikai/.../shingikai.../261023.pdf
↑↑↑
タワーマンション３棟をつなぐデッキの小岩駅との接続場所をJR と協議しており、現在、ポポにかかっている小さなエスカレーター上部あたりを考えているようですね。

JR の方も特に異義なく、お互い良くなるようならと、前向きで協議が進んでいるようです。
六丁目再開発タワーマンション３棟は29年工事着手、34年竣工予定。

小岩駅も変わりますね。

[172: 周辺住民さん]

この絵がわかりやすいですね。
https://www.city.edogawa.tokyo.jp/kankyo/toshikeikaku/koiwaekishuhen/k...

[173: 匿名さん]

おお、すごくわかりやすいです！ありがとうございます。
100年栄えるまちづくり、ですか。
かなり気合が入っている感じでいいですね〜！！
なんだかすごいことになっていく予感がします。
これで街の価値も上がっていくのかな？？

[174: 周辺住民さん]

10月18日日曜日、二子玉川駅周辺、蒲田駅周辺のバス視察会の案内が江戸川区より配布されました。
↓↓↓

このまちづくりだよりは「JR小岩駅周辺地区まちづくり協議会」の活動を地域の皆さまに広くお知らせするために
JR小岩駅周辺地区に配布しています。
No. 14
JR小岩駅周辺地区まちづくり協議会
平成27年9月 編集・発行 / JR小岩駅周辺地区まちづくり協議会
まちづくりだより
Topics
１
Ⅰ．バス視察会のご案内 ～二子玉川駅周辺・蒲田駅周辺～
Ⅱ．各地区近況報告
Ⅰ ＊ バス視察会のご案内 ～二子玉川駅周辺・蒲田駅周辺～ ＊
時間 内容
9:50 まちづくり相談室に集合
（南小岩7-22-17）
バスにて移動（小岩～二子玉川）
11:30～ 各自昼食＊昼食費は各自負担
12:30～ まち歩き
14:30～ バスにて移動（二子玉川～蒲田）
15:00～ まち歩き
16:00～ バスにて移動（蒲田～小岩）
17:00 まちづくり相談室解散
開 催 概 要 当日の行程 （予定）
日 時：平成2７年10月18日（日）午前9:50～
場 所：二子玉川駅周辺・蒲田駅周辺
参加費：無料＊昼食費は各自負担
主 旨： 二子玉川駅周辺では、再開発事業よる
まちづくりが進められ、今年度全街区が竣工を迎
えました。なお、平成24年度にも当視察会にて一
部完了した段階を視察しており、まちの変化を見
ることもできます。また、再開発事業を契機に設
立された地元のエリアマネジメント組織によって
イベントや清掃活動などが活発に行われています。
蒲田駅周辺の「さかさ川通り」では、道路を活
用したイベントやオープンカフェなどによるまち
のにぎわいづくりを既存の商店街が中心となって
行っています。また、視察会当日にもイベントが
予定されています。
是非皆さんと一緒に見て聞いて小岩のまちづく
りの参考にしたいと考えています。
二子玉川ライズ オープン時の様子
参加希望者は電話にて事務局へご連絡ください！
（連絡先） 都市開発部 市街地開発課
℡03-5662-1102
（受付期間）平成27年9月9日～9月25日
（受付時間）平日8:30～17:00（土日祝除く）
さかさ川通り イベントの様子
出展：大田区 広報課

[175: 匿名]

>>166
多分同じ人
ここの営業は押し売り最低でした

[176: 匿名さん]

小岩って独特ですけどマンションなら敷居が高くないのではと。庶民的というか住みやすそう、治安はちょっと不安ですがセキュリティーのあるマンションに守られたいです。子どもの医療費は中学生まで助成があったような。何かと病気になりやすい時期は助かるのでは。

[177: 匿名さん]

下町はタワーマンションじゃないと価値が出ないですよ。

街並みが雑然としててイメージも決してよくないわけだから、そこに目をつぶってまで買うのなら
マンションの外観とグレード感がよくないと。

中途半端な建物で庶民的な商店街にポツンと建ってるだけなら賃貸物件がお似合いでしょう。

再開発も30年後？
それならその時に街並みがガラッと変わった時に買えばいいだけでしょう。

[178: 匿名さん]

ここは営業担当のグローバル住販の担当者の質が悪いですね。
口調も押し売り気味だし、メリットばかり一方的に喋り捲って、
帰りはエレベータ前までの見送り時にドアが閉まる前に事務所に戻っていきました。
ビジネス常識がなさすぎます（笑）

[179: 物件比較中さん]

スレ読みましたが、
結局どのあたりがエクセレントなんでしょうか？

[180: マンション見学者]

立地じゃないでしょうかね。

[181: 匿名さん]

>>177
30年後は老人ホームに入ってる予定ですので、買いません。

[182: 物件比較中さん [男性 50代]]

ここの営業は質が悪い
小岩の再開発が100%確定している前提で話をしてますし、そもそもが押売り。
エクセレントシティもクリスタルマークスも歪な土地でしか建てられなかったにも関わらず、どうやって再開発をやるのか
物件云々より、ここが売れ残ってる原因は営業方法にあると思います。

[183: 匿名さん]

営業力＝押し売り
と考えてトークする伝統なのかな？
他の物件もかな？

近々見学予定なのに、ちょっと躊躇しちゃう。。。

[184: 通りすがり]

この物件はもう完売寸前です。
潰し合いの投稿は購入者の気分を害しますね。
営業手法はどうであれ購入した方は、最終的には
自分自身で決めているのではないでしょうか。

[185: 匿名さん]

キャンセル住戸が出たようですね。最終1邸なので、欲しかった人はラストチャンスな気がします。

営業について何かと書いている人はいますが、営業も1人ではないですし、物件の魅力があるから買っている人が多いような気がしますよ。

[186: 匿名さん]

No.185さん

購入されればいいんじゃないですか。

[187: ご近所さん]

千葉街道沿い、小岩図書館の近くに来年、ライオンズマンション東小岩14階が施工されるようです。まだ更地でした。
↓↓↓
http://www.kensetsu-databank.co.jp/osirase/detail.php?id=29956

[188: 匿名さん]

江戸川区ホームページより
猫ちゃんの飼い主さんになりませんか？
↓↓↓
https://www.city.edogawa.tokyo.jp/smph/animal/aa0900502016062311362634...