23区内の新築マンション価格動向（その20）

[住まいに詳しい人]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その19：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44490/
その18以前過去スレは>>2

参考サイト
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

[901: 住まいに詳しい人]

株価は先行指数だからねぇ

>>887の資料を見たけど
株価変動率の方を１年後にズラしてごらん
住宅価格の上昇率と株価の上昇率は相関はありそーだよ

株価と不動産価格はリンクしない
なんて寝言を言う人がこの世の中にいるとは思わなかったわ

　
　
資産を三分割するのは
景気の良い時は株価は一番伸びるが、不景気になると最悪ゼロになるのに対して
不動産は景気のよい時は株価ほどは伸びないが、不景気で最悪になってもゼロにはならない
という伸び率の差でリスクヘッジしているわけで
株価と不動産価格の変動の方向が反対向きでヘッジしているわけじゃない

だって株価と不動産価格がバラバラに動いているとしたら
株式を不動産は均等に持っているのだから相殺して全然資産が増えないでしょ

[902: 匿名さん]

＞899
もう投げちゃいましたよ。
REITや不動産株の含み益を出し切りました。
この水準から売っても利益出ないのでもう売らないですけど。

実物不動産ではほとんど所有してないので、証券売却で終わりです。
四半期決算でサブプラ損失と同時に益出ししないといけないんで、今から
の売りに期待されても遅いとしかいいようがないですな。

[903: 匿名さん]

＞901
世界の株、不動産、債券に分散投資するファンドの目論見書見れば一目瞭然。
過去２０年くらいのチャートがのってる。

相関はどうみてもないです。

[904: 匿名さん]

借金で日本のマンション購入することが、３分法どころか、
レバレッジをかけた一点張りの博打だということをどれだけ認識しているのか・・・
土地神話は崩壊したのですから。

所詮上がれば勝ち、下がれば負けの丁半博打。
一喜一憂できれば、その分遊戯代を取られるくらいはしかたない。
物価予測と地価予測と株価予測と競馬の予想、
突発的不確定要素を考えれば似たようなもの。

都心一極集中や格差拡大だって未来永劫続く保証はないよ。
選挙になりゃ地方有利に票配分されてる現実。
格差が広がりloserが票田になれば、落選したらただの人になる方々もそちらを向く。
現実に、今こそそういう懸念が高まってる。

本来マンション購入は、株などと同じく余裕資金で行うべきなんですよ。
リスクを過小に見せて素人に博打打たせるのは罪作りな話。
むろん自己責任でリスクテイクするのは自由ですが。

[905: 匿名さん]

>>904
行間から「ボクもマンション欲しいです…」オーラが溢れとるな。

[906: 匿名さん]

マンション購入はキャッシュで買わなきゃ
レバレッジを最大限に効かせた信用取引だよ

リスク商品って認識がないほうがマヌケだろ

ところで湾岸以外の東京って、どこが魅力なの？

[907: 匿名さん]

中国、遊休地に課徴金・不動産価格抑制狙う

【北京＝高橋哲史】中国政府は高騰が続く不動産価格の抑制に向け、
新たな土地管理策を打ち出した。都市部でマンションやオフィスビルを建設する目的で
企業が購入した土地を1年以上放置した場合、価格の20％を課徴金として徴収する。
遊休地を減らすことで土地の有効利用を進め、住宅やオフィスの供給増につなげる。
深刻な不動産バブルを避けるのが狙いだ。


中国って上手いこと政治が機能してるよな〜っと思ってしまう記事

[908: 購入検討中さん]

株価と債券価格は相関性が低いけれど、株価と不動産価格は時間をずらしてリンクしている。
日本の失われた10年間がそれを実証してるでしょ。

ただ、土地といっても今は日本全国一律上がるか？というとそれは需給の問題だけど、海外のファンドの中には実需が無くても割安という判断で福岡や札幌、名古屋の不動産を買っている。またREITと一言にくくっても賃料目当てのものと、土地の値上がりを狙うエクイティREITがあるので、分けて考えるのが金融リテラシー上では常識。

[909: 匿名さん]

>>>資金がいくらあってもいい物件は裏から手をまわさないと押さえ
>>>されませんよ。そういう業界だから。

>>詳しくお願いします。

>詳しく書いたら削除されますよｗ　４年前に倍率２５倍とかいう物件ざらに
>あったでしょう。お友達の中で買えた人に聞いてみてください。

詳しく書いたって削除なんかされませんよ。
事実無根じゃないんですよね。だったら大丈夫です。
お友達はみんなはずれました。

[910: 匿名さん]

>>887 中野さん。いい資料をご紹介いただきありがとうございます。

ここでも、みられるように、住宅価格・地価データの数値の変動はターム幅が大きいから

一般的に「対前年変動率」で表すのです。

地価のチャートの場合、これがよく目にとまるので、変動率が二桁ポイントから一桁に
下がったことを「下落」と誤解する。
実際は、変動率がゼロからマイナスになって「実数のチャート」が下向くのですが・・・
今日の日経の７面の中国の課徴金の記事でも、昨年６月は下落したじゃないか・・・なんて
言いそうな人がいる。

変化率をグラフにするしかないほど、長期のサイクルということです。

最初のページで、イタリア人がなぜ日本のマンション買うのかなんとなくわかりました。
ここ１０年のイタリアと日本では住宅の値動きが真逆ですね。

[911: 匿名さん]

>>908
いやー。主旨は、安くなると競争になる。そうなったら、金があれば
確実に買えるというわけではない。それをいいたかったんですけど。

子供じゃないんだから「事実だから何でも書いてかまわない」という
ことくらいわかってくださいな。
人から恨まれることは、誰しもいやでしょう。

私も当初応募してはずれた湾岸のＷに、某大手広告代理店、
某大手ＩＴ系の３０代がともに住んでまして、
どうやったんだと聞いたら、売主の会社の知り合いに「頼んだ」と。
で、私もコネで今の住まい買ったと。
・・・・
マンションに住んで、友達できたらお互い、買ったときの
経緯とか話をしますよね。
「売主に頼んだ」という人は多い。
具体的にどうやって、抽選をあてているかは、
だいたい業界暴露本とかに書かれて人口に膾炙した話題と
も思えますが

縁故顧客優先枠的なものがあって、要するに社員とか動員して申し込み
書をかかせて、抽選前から「気配」倍率を上げてしまう・・・とか
噂話は書いてありますよ。

頼んだら買えたというのは「事実無根」じゃないですが、そのさきの
経緯は、業者じゃないから「想像の域」を出ません。
だから、下手に書けば削除だとｗ

ガラポン（抽選機）のしかけというのも、ひところあったみたいですが
今は、同倍率同時抽選で、１〜３倍程度なら、販売員に「どのへんが
当たりやすいですか」と聞くと優先客のためのダミーを仕込んでいるが
優先客が選ばなかった部屋をそれとなく勧めてくることもあるという
話もききました。

とはいえ、芝浦の某タワーでは売主会社の社長の姪が抽選で落ちた
という例もあって（どうもその売主が金融系の新参会社でコツがわかって
いなかったという話もある）絶対とはいえないようですが。

今は抽選なんかないわけで、まぁこんな話知ってもなんの得にもならない
ですよ。
そうか。まだ港南の大抽選物件が残ってましたね。

当時、申込書だけでも８枚書いて、いろんなデベに源泉徴収票を渡した
記憶がありますが、２回ほど抽選順位が下位なのに繰り上げ当選の
電話もらいました。５人もキャンセルって変だなって思いましたけど。

いずれも資金繰りや物件の階数とか見直して今のところにおちついた
わけですけどね。

[912: 匿名さん]

要は業者の社員に申込みさせて廻してもらうのですね？古典的な手口、今でもやってるんですね。わたしもゴルフ会員権「第１次特別縁故販売」でずいぶん設けたつもりが結局やられました（笑）若い方は知らないかな？

[913: 匿名さん]

も芝浦島の最終期なんて倍率70倍の部屋もあったけど、
さすがにそのうち69人が社員だとは思えません。
結局運も必要ですね。

[914: 匿名さん]

販売時には、下請け総動員で申し込みしますよ。（実際に買わされる）

[915: 匿名さん]

芝浦島は二期でも、最終日の締め切り間際に、若い兄ちゃんの集団が
三文判握りしめて販売会場に入ってきてもとより張り詰めた空気が
一瞬異様な色合いにかわりましたね。
次々と申込書に記名捺印して消えていきましたね。

どうみても実需の人ではないし、ローン審査なんて通りそうもない年代の
闖入者に会場内にいぶかる声が聞こえたきたほどでしたね。

あれは、転売業者にちがいないと思ったんですが。売主の仕込みなんですか？

[916: 匿名さん]

広告代理店や大手ＩＴ系の３０代の使用人が、頼んでみたら通ってしまうコネなんて、経済的価値に換算したら１０万円程度かな？　コネというより「囲い込み」で、デベにとっては販売経費が浮くメリットが大きいんでしょうね。

[917: 匿名さん]

>>916
ごめん。説明不足

ふたりとも親がすごい。
就職からして「コネ」みたいな人たちだからｗ

あと、うちのマンションの聞き込みは、大手商社・金融系の部長クラスね

[918: 匿名さん]

勤め先どころか役職まで教えあうマンションもすごいな（笑）賀詞交歓会でもやってるの？

[919: 匿名さん]

下がる派は核心的なことを忘れている。
今はバブルの時と違って、日本が違う国になってしまっていることに気づいていない。
昔の日本は1億総中流だったが、今はアメリカや中国などと同じ格差社会。
アメリカでは人口の1％が富の6割を持っているのですよ。あなたはアメリカ人を
さす時、数兆円を持っているゲイツを思い浮かびます？それとも食うものもない
3500万のアメリカ市民を思い出します？日本もますますこの傾向が強まります。
人口が減少とか、不景気とかそんなの関係ない、お金を持っている組は
どんどんお金持ちになるんです。100万の元金で100万を稼ぐのは難しいですが、
10億で1億を儲けるのはとても簡単。お金でお金を生む構造になっていますから。
だから、お金持ちが都心に住み、一般人は郊外、＊＊＊はスラム化してしまう。
これが今後の日本の姿。

一時的な下げがあっても、都心のいい物件が一般リーマンに手に入ることは
もうありません。

[921: 匿名さん]

>>919
まったくその通り。
だからこそ、今、持ち金の過多にかかわる話は、このスレでもタブー。
うっかり書けば必ず叩くやつがでてきます。

これからは、格差を意識させないことが社会のマナーになるでしょう。

平等社会から急激に格差社会に移行したわが国は多くの危険性を孕んでますね。
欧米はもともと、階級社会。格差が生まれても階層社会の枠組みが
もとからあって秩序が保たれる。
米国は、ヒラリーがいまどき「アメリカンドリーム」なんてたわけた事行って
いるからオバマに「チェンジ」をつきつけられる。

階層とは、冨の際半分の不公平さを納得させる枠組み。
しかしわが国は、９０年までいっきに平等社会が進んで
１５年間のデフレで、「なにもしない金持ち」をいっきに太らせ
住宅を持ち厚生年金を払い、ローンを支払い、働いてきた庶民が
やせ衰えた。
就職氷河期を経た３０代のサラリーマンの中にも大きな較差が生じて
いるのでしょう。

（ってこういう書き方自体が、反感の元だっつうの＞オレ）

[922: 匿名さん]

×階層とは、冨の際半分の不公平さを納得させる枠組み。
○階層とは、冨の再配分の不公平さを納得させる枠組み。

決めゼリフ　ミスタイプしてどうするｗ

[923: 匿名さん]

結局、「買った人」て自分に有利に話を持っていくから参考にならない・・・
体験談ではなく論理的客観性のあるスレにしたいですね。

[924: 匿名さん]

>>919
＞お金持ちが都心に住み、一般人は郊外
＞これが今後の日本の姿。

持家だけとったらそのこと自体３０年以上昔から
の常識ですけどね。

＞＊＊＊はスラム化してしまう。
っていうあたりが気になります
①木造賃貸アパート？
②中野の密集地？
③安売り湾岸タワー？
④東京５ｋｍ圏の城東？

[925: 匿名さん]

①、②、④は間違いないでしょ。
③は微妙。

[926: 匿名さん]

スラム化がいつごろから本格的になるかによって変わってくるんじゃないかな。
10年後ならそうかもしれないけど、30年後だったら①、②なんかは
一回りして再開発されてるかもしれないし、
③はいっせいに老朽化が始まる。
④はう〜ん・・・正直想像つかない。

[927: 匿名さん]

３は子供がなく身寄りのない老人が多そうでスラム化しそうですね。

[928: 匿名さん]

中野さんのデータの海外住宅価格の推移をグラフ化してみました

これが対前年比ですけど、これで見ると結構変動が激しく見えちゃうけど
これを、初年度を１００として価格推移になおすと結構一本調子なんです。

このチャートからわかるのは米国の住宅バブルの終焉

わが国の住宅地化が１９９６年に持ち直しかけて消費税が冷や水を浴びせた
ということと、全国平均ではまだ「上昇」に転じていないこと

英国も豪州もまだ下落に転じていないことなど

[929: 匿名さん]

>926

確かにそうだな。
ＮＹのウェストサイドなんて移民が多く住むスラム街
だったけど、今やいまやおされな住宅地だもんね。

いまさらだけど森永卓郎は二極化ではなく年収１億の金持ち、
年収３−４百万のサラリーマン、年収百万程度のフリーター
に三極化するといっているね。

「現在のボリュームゾーンである年収６−７百万程度の
サラリーマンの多くが第二極に転落するが年収３−４百万
というのは世界の先進国と比べても別にそう低いわけでも
ない。だからサラリーマンは勝利できる確率のきわめて低い
出世競争に参加したり、高額な住宅ローンなんて借りずに
年収３００万で購入可能な郊外で楽しくくらそうぜ」とい
うのが彼の主張。
そういって赤坂あたりに住んでいたら説得性ゼロだが、実際
森永は東村山に自宅を買ったのは感心した。
（もっとも忙しくて自宅に帰れないらしいが）

森永のいう世界になるかどうかは知らんが、そうなったら
年収７００万の層が高額のローンを組んで住んでいる割合の
高い地域がスラム化する可能性があるね。

まあこのスレに書いている人が（オレも含めて）自分を勝手
にプチ＊＊＊と位置づけて近い将来そのスラムを構成員には
ならないと思い込んでいるところが実はものすごい甘い現状
認識なのかもしれんけどね。論理的考察とかいいつつ他人に厳
しく、自分にとことん甘いのが人間だから（笑）

[930: 匿名さん]

これを、１９９０年基点の指数で示す
手元に、１９９０年の平価換算の住宅価格がないので
とりあえず、おおざっぱに
１９９０年の英国　１００　米国１５０、　日本３００　豪州　８０で
置いてあります。（ここが正確でないと今が高いとか安いとかいえませんが）

実数の推移ってこんな感じと見ていただければ。

ここからわかるのは　ここ18年でみれば英国の下落など数パーセント
96年の日本のマンションブームは本当におしいとこでもりあがりを欠いた
ということでしょうか。

地方なら3000万も出せば立派な戸建てが買えることを考えれば、今の水準で
地価が横ばいでもいいって気になりますね。

[931: 匿名さん]

>>925

湾岸タワー住民ですか？

[933: 匿名さん]

>>932
暇というか、15分もあれば出来ますけどね。
Exelって知ってます？

これが仕事なんですよｗデベの工作員ですから

地価動向の正確な伝道というのも布教活動のひとつです。

[934: 匿名さん]

>>932
なんか＊＊にしながら質問してくるのがすごいねｗ

定期借地権の資産価値は流通性によりますね。
定期借地権利金と地代の比率にもよるでしょう。
もちろん立地や借地期間が70年なのか50年なのか
撤去義務の有無とかいろいろ違う。

広尾ガーデンなんたらの定期借地権、麻布タワーの定期借地権と
品川シーサイドあたりの定期借地権では、算定も違う。

普通借地のように借地権割合（土地に対する比率）を出す
こともできますが、要は時間の関数で評価が変わる点で
まだ定期借地ができて16年しか経ってないですから
中古の流通例が少ない。
柏の市役所脇の物件とか野沢のタワーとかみている分には
10年以内の取引は減価がすくない感じですけどね。

[935: 匿名さん]

>森永は東村山に自宅を買ったのは感心した。

ゴメン間違え。所沢だった

[936: 匿名さん]

＞とりあえず、おおざっぱに
＞１９９０年の英国　１００　米国１５０、　日本３００　豪州　８０

おおざっぱといえ、何か参考基準みたいなものがあるのでしょうか。

[937: 匿名さん]

（暇だから続き）
定期借地権は、まさに使用価値を買っているわけで
それこそ、みなさんのお好きな収益還元法で考えたら
いいでしょう。
想定賃料から地代を引いて、還元利回り（そのエリアの
キャップレート）で割り戻す。

長期で持っていて売れなくなっても、リフォームして貸すと
いう発想でいけば保有する意味はありますね。

インカムゲインをしっかりとって、出口なしっていう投資の
考えでいいでしょう。

定期借地の物件って売れば買い叩かれるから皆、そうや
って貸すんじゃないですかね。
売って住替えたくなるような人は買わないほうがいい。

[938: 匿名さん]

>>937
ちなみに何％なら買い？

[939: 匿名さん]

>>937さん

ご教授頂きたいのですが、定期借地権（99年リース）がほとんである英国の不動産価格と
東京の不動産価格は単純に比較対象になるのでしょうか？　

話は全く関係無いですが、ロンドンの高額コンドミニアム物件（円換算で30億以上）
の取引が盛況の様ですね。BBCの番組で不動産屋の人達、ニコニコしながらインタビュー
受けてましたね。

オイルマネーは行過ぎの面がありますね、投資当事者の人達は収益関係ないらしいからね。
世界中へのお金の分散作業・・・今更ながらアラブ語勉強しとけばよかったな。
人脈・信頼が一番、重要らしいからね。

[940: 匿名さん]

そこは見ないでといってもクレームがきますねＷ

>>936

私はこれ仕事ですが、海外ネタは弱いんです。

とにかく、住宅価格の推移（変動率データ）というのが住宅価格の
国際比較資料の大半なのは、
購買力平価や為替レートの数値、統計のサンプル数
都市か全国かという意味で、絶対値の比較は困難だからです。

本当は1990年水準で１００にそろえると、日本が安すぎる印象になる
のでとりあえず、昔つくった資料の記憶でおおざっぱにグラフをあげて
みやすくしただけです。お断りしたつもりですが。

最近どこかで、購買力平価換算の住宅価格各国平均という資料を
見た記憶がありますが
まぁ、日銀の「国際比較統計」とか丹念に見ていけば、適当な数字が
出てくるでしょう。

都市のデータでも「戸建て」と「コンドミニアム」がばらばらで、コンドが
高いのは米国で戸建てが高いのはロンドンというふうに差があります。
為替レートの極端な変化を考えると
全国平均であんなかんじかなと・・・ちょっと英国と日本を低くしすぎかも
しれません。

何度もいうように、表現したかったのはここ18年の全国平均の推移という
ものが山谷の激しいものではないということです。
くれぐれも誤解なきように。

http://www.fudousan.or.jp/service/toukei/01_kaihatu/7-03_b.html
これは多少参考になりますが、規模の差を含んでます。

http://www.royalhome.co.jp/pages/concep2_1.html
1998年時点で　
当時の為替レート（1ドル163円）換算で
東京１００
ロンドン45・ニューヨーク19・パリ16
というＪことになりますが、これは戸建ての要因が大きい。

みずほ総研の石澤卓志さんあたりがいろいろデータ持っていそうな気がしますが。

[942: 匿名はん]

９３３さん布教活動お疲れさまです、デベ工作員であるならば今マンション買う時期かちょっと待った方がいいか教えてちょうだいな。価格面で、と言うことで

[943: 匿名さん]

>>940さん

939です。私の愚問に対して真剣にご回答頂きまして有難うございました。

[945: 匿名さん]

＞デベ工作員であるならば今マンション買う時期かちょっと待った方がいいか教えてちょうだいな。

デベ工作員の立場としては、下がらないから待っても同じ。
金利があがる前に買ったほうがいいと思いますよ。

まぁ、その前に自己資金は豊富に用意しておくほうがいいけど。
いくら中古でオーバーローンが効くといっても、
下がらないということと借り換えができないほど無理はダメでしょ。
というか、デベとしてはローンの本審査通らない客は無駄骨だから。

価格でいったら、宅地は高い。ロンドンほどじゃないが高い。
ニューヨークのコンドがなぜロンドンほど高くないか。
だっていけばわかる。道路真っ暗だし、窓あけたら１００ｍ先の
部屋の着替えがカーテンの隙間からのぞけるほど建て混んでいる。

日本も、容積マジックでタワーマンションだけ安くなったけど
地価は相対的に高いから、都心で土地買って家建てる人はいない。
この先、一種住専の線引き、用途変更でもしない限り
ダメでしょうね。

これでいい？

[946: 匿名さん]

デベ工作員様、ご回答ありがとうございます。実は昨年暮れに契約したんですけど、やっぱり年明けまで引っ張って１割位の値引きいけたかなあと、ちょっと後悔してたもので

[947: 匿名さん]

>>942
どの駅でも、駅に近いところからマンション
できていきますよね。

既成市街地では、駅徒歩12分以上ばかりですね。

だから、地下鉄や新線をつくって「駅前」をたくさん作ってきた。
おかげでお寺の敷地がずいぶんマンションになりました。

あとは駅前再開発ですが、もともと駅前の高い土地をさらに付加価値
高めるわけでお安いはずがありません。

待っていいことありますか？

[948: 匿名さん]

工作員さま

抽選と定借の質問させていただいた者ですが、
その例の物件の情報が全然出てきませんが、
何かご存知ありませんか？

抽選に勝つ秘策ありませんか？

よろしくお願いします。

[949: 匿名さん]

>>948
ひとつ秘策がありますが

私も狙っていますから、教えられません。

同窓会名簿か子供のＰＴＡ名簿を
探してＳ友不動産勤務の人探すのがいいですよ。

それと、どなたかが書いていた「総動員」・・・みんな考えてますけどね。
だから３００倍だとか

[950: 匿名さん]

私も窓際中高年ですが

皆様のご高説いつも有難く拝見させて頂いております