23区内の新築マンション価格動向（その20）

[住まいに詳しい人]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その19：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44490/
その18以前過去スレは>>2

参考サイト
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

[851: 匿名さん]

>>869
人生の決算期は死ぬときだけですから途中で一喜一憂してもしょうがないですね。

[852: 匿名さん]

7年前に現金買いということは、住宅ローン控除は使わずに、500万円も損しちゃったんですね。

[854: 匿名さん]

>>851
確かに。

検診でガンがみつかって半年でポックリ逝く可能性だってあるし。

もっと早くタバコやめておくんだった。

そういう意味では不動産の団信はありがたいねぇ。大借金がいっぺんに大資産にばける。

[855: ビギナーさん]

>837

>不動産価格が上がることが確実なら日銀は利上げします。
>金利正常化は日本経済の悲願です。
>日銀が利上げに踏み切らない最大の理由は地価下落の懸念があるからです。

一行目はよくわからん。
日銀の議事録読んでもそんなこと書いてないと思うが。それとも、この人独自の情報源か。
金融政策の正常化は日銀の悲願ではあるが。

>利上げされれば、その前に駆け込み需要は確かにありますが、
>基本的には利上げ＝地価を下げる方向の圧力
>であって、日銀はなかなか利上げに踏み切れない。

これもよくわからん。利上げは地価を下げる方向の圧力というのはちょっと説明してほしいものだ。

>日銀でさえ警戒しているにもかかわらず、
>地価上昇がさも既成事実のようなことを言う人がいますが、
>前年度下半期の地価をみてもわかるとおり、
>まだまだ予断を許さない状況であるということは申し上げます。

今後とも地価が一本調子で上がり続けるかどうかは確かに予断を許さないが、地下が上がっているのは事実ですからね。だから既成事実で正しい。

ま、煽りですかね。

[863: 匿名さん]

＞世の中の流れが全く見えてない。

世の中の流れってあなた何か語っていましたか？
売れてないとか、高いから買わないとか、根拠のはっきりしない話ばかりで
なにかまとまった「世の中の流れ」って、もう少し判りやすく具体的に書いてくださいな

[864: 匿名さん]

８５５さんはさっきから揚げ足とっていますがそんなに上げたい気持ちはわかりますがしつこいすぎる。住まいは人を幸せにしてくれるものだと自分は思っています。住まいを金銭面だけで判断しようとすると生活が味気ないものになるとおもうのですが。でしゃばって申し訳ございません。

[865: 匿名さん]

>>865

とにかく、言いぱなしの憂さ晴らし掲示板に堕していくのはしのびない。
別に揚足とりじゃないと思いますけど。そうとられたらすみません。


上げたいのでなく、横ばいって書きませんでした？

上がると　横ばいは大違い。

テクニカル分析というと大げさですが、地価の長期動向のグラフはいくつも見てきて
います。
２年〜３年で二桁の伸びのあとは、一桁以下の伸びという「過去の例」が多い。

時代になぞらえたら、１９７４年以降の横ばい（オイルショック）
経済成長率は実はもう十分低くなっていて世の中真っ暗。あがた森魚の「赤色エレジー」
とか、読んで嘔吐した人もいる「同棲時代」なんて暗い漫画が流行った時代。

そのとき、今の都心程度の急騰があってその後は、調整圧力をインフレが底支えした。

おそらく類似の流れだと想像しています。
これは私のビジョンというだけで、ただここに書かせてもらているだけですよ。
布教する気もさらさらなくて、元祖匿名はんあたりに鋭く切り込んでもらいたい
だけなんですけど。

ベキ論は飽きた・・・で片付けられてますねｗ

[866: 匿名さん]

給与の情報さらす人とか、個人攻撃とか、だんだんすごくなってきますね
やっぱり「下がる派」は言葉につまると場外乱闘。
それでもって削除。昨日も同じでしたね。

書き手の批評はいいから書かれた内容の矛盾点や疑問点をもとに
しっかり反論してもらわないと書いてる甲斐がないんだよね。

もうネタつきたのかな。
上がった事実はいくらもあるけど、売れてないとかあいまいな表記で
実際どこのマンションがどれだけ在庫が残っているのか、本当は
一向につかんでないんでしょうよ。

まぁ、下がる（だろう）売れてない（だろう）は、二次情報（雑誌やブログ
の受け売り）でなくて、具体的な数値を示してほしい。
私の知る限りでは、武蔵小杉は９割近く、豊洲も中住戸は普通に売れて
いるようです。
東雲も定期的に見にいきますが、ずいぶん賑わいが増してますね。
ジャスコの品揃えにはがっかりしますが、２階の衣料品とフードコート
（というより縁日の屋台）はあれでは駄目でしょうけど。

だれかがここは、買い逃した人の憂さ晴らしの場だと言っていてけど
まじめに読んでいる人もいるんじゃないでしょうかね。

まぁ面白ければいいという話もありますが。

[867: 匿名さん]

837ではないですが、
教祖様ともあろうお方が金利と地価（物価）
の関係をお知りにならないというのは驚きです。

おそらく、釣りだとはおもいますが、
「金利」と「地価」
などで検索するといくらでも勉強できると思いますので、
自分で勉強されてはいかがでしょうか？

[868: 匿名さん]

と思ったら、「金利」「地価」だと業者の煽りしかなかった。
「利上げ」「地価」で検索でもしてみてくださいな。

[869: 匿名さん]

８６７はアンカーつけてくれませんか。

で、どれが教祖さまの発言なんですかね？

[870: 匿名さん]

ＹＡＨＯＯ不動産のデータグラフにしてみました。

支持線とか抵抗線とか書けるといいけどね。

[871: ８６７]

すみません855へのレスです。
しかし、855はビギナーさんになってますが、
865で855への批判にレスしてるのは
教祖さんですよね。
だれがだれかわからないので、常連さんは
名前つけてもらえると有り難いです。

[872: 匿名さん]

>870
これを見ると一度上がった地価が下降している局面が散見されるようだが、
地価は上がったり下がったりしないって言ってる輩がいたような・・・

[873: 匿名さん]

輩？・・・ですか。教祖といわれてみたり輩といわれてみたりｗ

>>872
あのね。これエリアの物件価格の平均値なのね。
区全体。わかるかな？
同じ区でも高額物件ひとつ出たらそれが「特異値」になる。東京カンテイの
データはそういうのを加味してよまなくちゃ。

そいじゃもういちどマクロ地価（公示地価全国平均）の推移をじっくり見てね

[874: 匿名さん]

デベの依頼人の今日の仕事はこれでおしまいです。お腹すいたから帰るね。

[875: 匿名さん]

>>873
日本の地価だけ見てもサンプルが少なすぎて、何も分析できん。
戦後奇跡の高度成長とかバブルとか、それこそ「特異」経済。

実際、英国では地価が上がったり下がったりしてますよ。

[876: 匿名はん]

「民間の信用調査会社である帝国データバンクによると、マンション分譲会社「グレイス」（横浜市）が昨年１２月２８日付で事業を停止した。

　負債総額は最終的に６０億円程度になる見込みという。同社は１９８５年に創業し、主に東京都西部や神奈川県などで家族向けマンションを販売した。２００４年１２月期決算の売上高は約１３６億円を計上したが、マンションの耐震強度偽装事件の影響などで不振に陥り、０６年１２月期の売上高は約１１１億円に落ち込んだ。昨年６月の改正建築基準法の施行に伴う建築確認の厳格化で、住宅着工に遅れが出たことが追い打ちをかけたと見られる。」

おそらく、カタカナの新興デベには、同様な事態が起こり続けることになろう。
プロパストの株価も、本日上場来安値を更新した。ブリリア・マーレや本八幡のガレリア・サーラも
投売りに転じよう。これは、今後の不動産価格の下落を示唆する重要な変化である。

[877: 匿名さん]

>>876

売主が倒産した物件を購入する人は？瑕疵担保は？

[878: サラリーマンさん]

みんな都心部に住みたがりすぎ、
贅沢言わなきゃどこかに住めるのが今の首都圏だよ。
通勤時間くらいは犠牲にしないとだめだよ。
理想と現実をごちゃ混ぜにしないこと。
地価が暴落した時期に買えた人は単についていただけですよ。

[879: 匿名さん]

ついているついていない範囲で片付けちゃうのは
個人の判断ですよ。

そこに調査・研究・努力をする余地があるからする人が
いるわけであってね。

別に有効なお金の使い方ということにこだわらない人や
俺の自給は10万円だからそんなことを研究する時間が
惜しい。1000万や2000万円なら別にくれてやるよという
方は勿論どんどん高値でつかんでください

[880: 匿名さん]

＞876
耐震偽装問題以降、デべの信用力は重要な項目になった。
三井、三菱、住友、野村に人気が集中したことで、大手は強気の価格を維持できている。
弱小デべの淘汰はマンション供給業者の寡占化を生み（もう既に生じているが）、地価上昇
の価格転嫁を容易にするだけ。

消費者がデべを気にすることなく、安い値段で買うという選択をしない状況では、ブランド力
のあるデべは値下戦略など取らない。
供給を絞り、高級路線に走るのがまともな経営だろう。

かつて日産は鉄鋼の購入先を絞り値下げに成功したが、その後鉄鋼業界は再編、鉄鋼の
供給を絞られラインは止まり、値上げを飲まされた。
今の消費者の行動は同様の結果を生んでいるように思う。

[881: 匿名さん]

>>879
安いとこ買えばいいじゃん。
郊外、駅遠。
安くてもいやなとこは買わない。
これを人は贅沢と言う。

今まで選り取り見取り状態だったのが異常。
今、正常に戻りつつあるだけだよ。
どうしても欲しいところがあれば、買うしかないだろ。
首都圏は人口増で、後に待機している人がいっぱいいますから、
人気のところは後ほど損。

[882: 中野区民]

相変わらず景気や、株価と不動産価格を同じに考える人が多い。
デベ株と地価を結びつけるのは間違い。

財産3分法という言葉があります。
お金は、有価証券と不動産、現金の3分割で持つことで様々な
リスクに耐えられますよっていう、先人の知恵。
不動産は証券化されているじゃないか！とかいう人がいるかも
しれませんが、不動産の総量に占めるREITの割合なんかまだ
知れているのでは？

住宅ローンによる持ち家取得、終身雇用による安定したキャッ
シュフロー、持ち株会が一昔前のサラリーマンの3分法だったの
かもしれませんね。
地価が下がったり、勤め先がつぶれてうまく回らなかった人も
多いけど。住宅は自宅戸建てと、賃貸に回している古いマンション、
持ち株が1億位に化けていて、退職金5,000万もらってリタイア
なんて人も結構いる。

[883: 匿名さん]

>>881

贅沢とは言わない、選別というｗ

今に見てみ、景気落ちたら誰も買わなくなるから。
不動産売買なんて気分に左右されるんだよ。
逆にバブルの時は高くても茨城の家を競って買ってたよね

どうして金持っている人もバブル崩壊後は
不動産を買わなかったのか、
それは価格が落ちているからだよ。

そんな理論どおりに全てがいくわけないだろ。

散々そんなの経験済みだと思うんだけど、
なんでまた繰り返すんだろう？

[884: 匿名さん]

景気が悪くなることを期待するようになったら、理論的に下がる論は破綻ですよ。

いまのままの景気で、淡々と時間が過ぎていったらどうなるかを考えれば良い。

世界恐慌が起こったらどうなるとか、世界大戦が起こったらどうなるとか考えていると
不動産は買えませんよ。

[885: 匿名さん]

えっ　絶句。

景気が悪くなるのを期待するんじゃなくて
景気悪くなることがほぼ織り込まれているんですけど、、、

どうして日銀の利下げ論とかが出てくるのか
わかりますか？

別に永遠に景気が悪くなるなんて言っていませんよ。

うーん、、、

新聞読んでますか？

[886: 匿名さん]

景気が悪くなって、投売りが出てくる瞬間を捉えようとする神業的購入を意図しているのですか。
それなら分かりますよ。
あるか無いかは別にしてねｗ

首都圏の人口が増えて、一方で供給が減って、潜在需要が膨らんでいる現状を見ると、
一時的な景気の悪化くらいで、安値ＧＥＴは至難だと思うよ、
ちょっと安くなったら直ぐに買う人が出てきて終わりのような気がする。
都心部の話ですが

[887: 中野区民]

>>883　
理論通りいくわけないだろ？
ってこっちかね。

理論通り・・・というより、実績から出た知恵なんだけど。
このリンク先の1ページ目にある各国の株価と土地の値動き見てみ。
http://www.kokusai-am.co.jp/report/special/071108/03.pdf

[888: 匿名さん]

景気が悪くなって不動産価格が下落するね〜
会社がバタバタ潰れるくらい悪化すれば可能性はあるけど、実際そうなったら
マンションなんて買う気失せるでしょ。
そういう人は待ってても、結局買えないよw

悲観が渦巻く中でも買える人、たとえば昨日とか今日とか株買えるような人
じゃないと底値でなんて拾えないね。

今の不動産を下落に転じさせるには金利の引き上げしかないと思うが。

[889: 匿名さん]

>>888
金利が上がれば、
人は家を買わずに借りる方向に動くけど、
大きな視点で見れば、そこに住むことには変わりが無く、
土地を消費している。
金利が上がってもバブル（実需が無いのに高値の状況）でなければ地価は下がらない。

[890: 匿名さん]

>>889
つまり、一部都心では実需がないのに（潜在需要はあるが、それ以上に高い）
投資筋によってバブルが発生しているから、金利が上がったら地価は下落
ということでおけー？

[891: 購入検討中さん]

株価と土地の値段はカンケーないって？？株価は先行指標だよん。

[892: 中野区民]

>>891
さまざまな予測や憶測や、デマも含めて織り込んだね。
んで、実際には外れることも多い。
ていうか、地価のの先行指標ではないでしょうに。

地価や住宅価格との相関は今のところ見事にない。
実績を見たまえ。

[893: 883]

>887さんへ

データありがとう。

アメリカでは土地は下がらないという伝説のようなものが
あったことは知っています。
けれどもこのサブプライムで土地が下がらないということが
伝説であることがわかったっていうのが現在のアメリカだと思います。
イギリスもしかり。ロンドンの土地は下がりまくっています。

つまりどういうことかというと今まではそこに住む人が買うのみだったから
土地の値段が上がってきていた。しかし信用創造によってマネーの規模が膨らみ
実需ではない土地投機が盛んになってきた。つまり資金の行き場がなかったんでしょうね。
それがいわゆるREITなどなんでしょう。
しかし日本ではそれは大分前から一般的であり、バブルの頃などは人々が
値上がり目当てで土地を買っていた。だから1990年代から下がっているというのをあのグラフを
表しているのではないでしょうか。

さて日本の2003〜2004年からの土地の値上がりが実需であったのか、
それとも信用創造であったのか、それを考えればこれから下がるか漸増していくかは
わかると思いますよ。

サーベラスやGSは結構派手にやっていたという印象を私はもっています。
もちろんマンションなんかにはあまり資金を入れていないかもしれませんが、
不動産は周辺部からの影響がありますからね。
彼らが売ったらどうなるか。

ちなみに８８８さんのご質問にお答えしますと私は昨日空売りしていたみずほ銀行を
どてん買いしました。しかも腹いっぱい。そういうセンスで不動産も見ています。
まあこれは証拠がないのでバーチャルだと思ってもらっても結構です。
その場合は無視してください

[894: 匿名さん]

投資の世界では不動産は株、債券に連動しないオルタナティブ投資として
分類されており、過去の統計上、株との相関係数は相関がないといえるくらい
低いです。

だから分散投資先として選好されるんだけど。

[895: 匿名さん]

>>890
東京駅から半径５ｋｍ圏内で売れ残りがいっぱいのところはない。
私の知る限りではガハハ

[896: 883]

＞894さん

今まではそうだったのかもしれませんね。

私はこう考えています。
経済がグローバルになるにつれて様々な商品、株、債権間の相関は
どんどん高まって来るんだと。

今はもうマンション一つとってもその影響を逃れられないんじゃないかと

信用創造とはそういう効果があったんではないでしょうか。

[897: 中野区民]

>>893さん

同じ資料の 3ページくらいにマクロでもうひとつデータが
乗っているんですが、住宅価格上昇→信用創造の循環に
乗らなかった（乗れなかった）のが、日本とドイツ。
日本は、ご指摘の通り一度現在の英米ち同じ失敗を経験して
ます。

という訳で、私は実需とみます。

外資について、悪役論もありますが、
真っ当なファンドは、基本的にバリューだと思ったところで買って、
フェアなところにちょいと色をつけて売るくらいなので（それ以上
欲張るとリスクが大きい）、単に慧眼だったんだと思いますけどね。
日本中どこもタマがなかったし、正常な判断を失っていた時期。

今後は、横ばいか数％成長というのが個人的な見通しです。
どっちが当たるかはわかりませんが、
とりあえず、景気動向を根拠に”暴落”と煽るような書き込みも
見られるので、それはないんじゃないかなあと。

[898: 中野区民]

>>896さん

世界中のすべてのマネーが、理想的な投資成果を目指して
各市場間を動けばそうなりますが、まだ金融リテラシーには
かなり差があります。
REITと株・債券の値動きすら相関していませんので、
マンションに影響を及ぼすのはかなり先かと。

まあ、未来像としてのご指摘は正しいですけどね。

[899: 883]

＞中野区民さん

そうですね。
殆どが実需かもしれませんね。

それは後にならないとわかりませんね。

まあサブプライムで潰れそうな欧米金融機関が
もし日本に売れるものを持っていれば投げ売ってくると
思いますので、そんなに遠くない未来にわかることでしょう。

[900: 匿名さん]

なんか、不毛な議論が延々と続いてますね。

不動産に限らず、市場で取引される商品は、すべて需要と供給で価格が決まります。

商品の種類によって、流動性や価格変動ボラティリティ等に差がありますが、

長い眼で見れば、結局すべて需給関係で説明されます。

不動産、とくに東京都心部の物件は、これまでの急激な上昇にブレーキがかかりますが、

暴落することもないでしょう。

従来、不動産価格が下落スパイラルに入っていた理由は、バブル崩壊後の金融機関や

事業法人のバランスシート改善を目的とする債務削減、そのための資産切り売りが

主な要因でした。マンション開発に適した比較的大規模な土地は、その過程で金融機関

や事業法人から放出された　工場・オフィスビル・社宅・運動施設等跡地です。

ところが、それもほぼ一巡しています。個人や家計としては実感が湧かない景気拡大の

過程で、企業は人員整理や資産売却等による財務リストラを進め、バランスシートが

相当改善してますので、今後は保有資産を無理矢理放出する必要性がなくなり、

むしろデフレが収まったとの認識から、資産を持っていても損はないとの判断に変化

しており（地価等下落時は、不動産保有は含み損を抱えるリスクがあった）、焦って

売却することはなくなりました。よって、特に好立地の都心一等地を中心に、今後は

過去数年来のようにマンション開発に適した土地が市場に出て来る可能性は非常に

低くなり、供給が細るため、価格高騰に伴う需要減をある程度吸収してしまい、結果、

需要減退局面であっても、供給も減退していることから、不動産価格が暴落する可能

性は、あまり現実的ではないと考えられます。よって、都心５区（千代田・港・中央・

新宿・渋谷）＋α（文京＋目黒＋品川）くらいのところに、最も底値圏だった３−４年

前くらいに、土地やマンション等を購入できた人たちは、保有資産の価値が暴落する

リスクは極めて小さく、実に幸運であったと言えます。都心５区で８０〜１００平米

超クラスのマンションを保有していれば、完全無欠の＊＊＊です。