23区内の新築マンション価格動向（その20）

[住まいに詳しい人]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その19：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44490/
その18以前過去スレは>>2

参考サイト
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

[751: 匿名さん]

＞認めちゃってどうすんのさ@@
＞供給過剰ってw

過去形ね。
あのね。質的問題なんだわさ。
みんなが考える以上に需要（給与水準の低下などでを含め）は少なくて
一方、供給のピークは早かった。
だから、２００４年には価格は「下落を織り込んでいた」（あーあ。ついに言ってしまった）
今は少しも供給過剰ではないよ。
だって首都圏で５万戸、２３区で２万戸。ピークの半分以下なんだから。

売れ筋の価格帯は皆売れていて、階数が高くて価格も高いから
売れない。
こりゃ供給過剰というより商売下手と社長が意固地というか辛抱強い性格なんだろうね。
でも物件として利益は上がっていると思うよ。ＷＣＴもそうだけど。

供給過剰だから、平均坪単価当時２２０万〜２４０万という物件平均坪単価の世界が
出てきた。そういう意味だよ。
タワーの場合、階数・方位・角部屋か中住戸かで坪単価１６０万〜３００万まで差が
あるからね。
売れ残っているけど値引きしないと苦しいかどうかは、売り手の問題。
一応税務上も棚卸資産にしておくには販売の事実をつくる必要がある。
本気で売ってないだろ。

＞地価の下げ止まり=地価が上昇に転じ始めた

＞ってことじゃない？
そうだけど、上昇というのも一本調子でなくていい。
一番望ましいのは「地価が安定する」こと。

そのためには、２００４年底値に下がる必要がなくて、都心から順番に今の値段で
固定化されていくのがいい。
どうすればそうなるか。薄商いになればいいだけの話。

[752: 匿名さん]

>>748
＞過剰供給に押されて文京・世田谷など内陸物件も２６０万近くまで下げたものもある。

高すぎて売れないところは分譲数が減って行き、それに代わって賃貸アパートが増えて土地の利用を図りますから、これ以上の値下がりはあり得ませんよ。高止まりです。

[753: 匿名さん]

>>750
９４年に銀座の商店会長のＴ氏にインタビューしたことがあるが、あのころは
銀座の凋落はひどいもんだったよ。
だいたい私ごときの話も真剣に聴いてくれたほどで、でもあの情熱が今の
銀座の隆盛を築いたんだろうね。

最近の銀座、オレはすごいと思うけどね。あれに勝てる商業集積ないんじゃない。

[754: 販売関係者さん]

大量の売れ残りはどう説明する？
スミフの三茶なんかは悲惨だって聞いたが？

[755: 匿名さん]

>>752
落ち着いて読んでくれ。２００４年当時の回想なんだってばさｗ

[756: 匿名さん]

>>754

＞大量の売れ残りはどう説明する？
事実はどうなの？今どのくらいが売れている訳？大量っていう言葉だけで
釣られたら恥だしｗ
＞スミフの三茶なんかは悲惨だって聞いたが？
誰から聞いたの？その人は売れ残りの理由をどう説明していたの？
もっと具体的な数字のある話しようぜ。

[757: 匿名さん]

＞＞752

それは違うでしょ。
デベロッパーは基本的には分譲し続けなければならないビジネスモデル。
価格が高いところの供給が減るのなら、
都心回帰の流れとは矛盾する。

[758: 匿名さん]

>> 757

だからビジネスモデルを変えようとしている。
大東建託を欲しがるのもその一貫作業。
GSもJPも入札に参加みたいだしね、どこかのデペの代理人でと思うけどね。

[759: 匿名さん]

ビジネスの基本　損をしてまで商売をしない。
デベもマンション販売だけではないのよ

高いから将来的に値下がりの不安で損をするかもしれないから買いたくないと考える方の思考は相場という流れを無視した考えで相場の値下がりを期待している。

今日何人も書き込んでいる個人的な願望でしょ

都内の一部ランドマーク的な物件は、新がいくつか付く値付けかもしれないけど
23区全体では、明らかに相場の地固めが始まっていますよ

[760: 匿名さん]

>>757
地価がスパイラル的に下がった時期は、個人地主も結構あわてて土地を手放したけど、東京も持ち直して毎年大量の上京者を迎えるようになって今や左団扇。
だれも価格を下げてまで土地を処分しようとする人はいなくなる。
デベも個人地主からは高値じゃないと土地が仕入れられないから、結局その地域での販売は諦めることになる。地主は賃貸アパートを建てれば、土地を売ることなくウハウハで儲かる。駐車場にしても儲かる。
そうなると、デベは売れやすい地域に力を入れて行くる。簡単に言えば、リーズナブルな価格で土地が仕入れられるところ、すなわち、企業が土地を保有しているような地域ってことになる。
企業は本業で必要としない資産を売り、その分負債を減らそうとするから、安定的に土地がでてくる。デベはそんなところをローラー的に回って、一生懸命再開発してくれるよ。
購入希望者はじっくりそれを待てば良い。

[761: デベにお勤めさん]

東京都の人口が増え続けている限りは２３区は下がりませんよ。
ご予算内で、将来性があるところを買う。
今のところこれしか方法は無いよ。
それが嫌なら賃貸で我慢ですな。

東京の人口が減る前に移民の受け入れが始まったら、
人口減もあり得ない話になるし・・・
そこんところのリスクも考えないとね。
http://www.mainichi.co.jp/syuppan/economist/

[762: 匿名さん]

>>754
もともと、グランドヒルズって屋号の意味わかってないよね。

安売りはせんのよ。

販売戦略が違う。ターゲットも一次取得者ではない。
もともと持ち家で「単身」の６５歳以上の高齢者は世田谷区だけで２万２５００人
(２００５年国勢調査）いるわけで
相続で遺産分けるのにも階段の上り下りでもマンションに住み替えておく
ほうがいいなんて話はそれこそ需要としては豊富なんだから、あとは
プロモーション次第だと思うけどねぇ。

詳しくは個別スレでね。

まぁ今の状況では３年くらいは平気で売っていくと思うよ。
あの手の物件は、世田谷の何万世帯ってある戸建の相続の受け皿には
格好の規模とグレードだからね。


＞デベロッパーは基本的には分譲し続けなければならないビジネスモデル。

そうともいえない。(すでに皆さん書いている通り）

管理でも十分食える。東急コミュニティなど立派な上場企業。
管理をおろそかにすると、ビジネスのもっともおいしい部分が消える。
ワンルーム業者なんかみんな管理で食っている。本を出したお調子者も
いるくらい管理は儲かる。

仲介も力いれてるし、賃貸分野も視野にいれている。

裾野が広いのもこの業界の特徴だろう。


なぜ、大京をオリックスが支援して、藤和を三菱地所が吸収したか
分譲がオイシイというのでなく、建て替え含めた既存の管理物件の多さ
が魅力なんだと思う。

それと、別に売れる地域で分譲すればいい。（既出　スマソ）

とにかく土地仕入れがあってはじめて成り立つビジネスモデルという点も重要だ。
河岸が休みなら寿司屋も休みだ。ただし、不動産は生ものではないから
保存が利く。

ニューエコノミーとか消費者主権だとかのパラダイムは、米国の景気後退と
ともに衰退すると思うけど、頭切り替えるべきだよ。
マンションに関しては某評価サイトが本当に洗脳しつくしたねぇ。
タダは怖い。
ご意見番がいなくて太鼓持ちまで抱え込んで怖いものなしだもんな。よくないよ。
（本人に向かって言えよ＞俺）


＞価格が高いところの供給が減るのなら、
＞都心回帰の流れとは矛盾する。

いい質問。

実は都心回帰、もうおしまい。
ごめん。売り切れです。


なにしろ１９６５年から減り始めた２３区人口は１９９５年が底で
３０年間で１００万人減
しかしながら、その後の１０年で１００万人回復しました。

数の上でも住民税の税収でも「都心過疎化」の問題は解決した。

解決したどころか、予算が余ってカラー８ページの地域報などを
新聞に折り込みはじめた
区もある。
読んでもおもしろくねぇ
無駄使いやめて、落ち葉広いでもタバコの吸殻でも拾えよ。って電話したよ。


社会的要請があるから、中央区は斜線制限緩和してワンルーム建てさせててきたし
地下鉄１２号線をわざわざ勝どき通したりもしたわけで、
都心回帰という「需要サイド」の要請に応えて安いマンションが供給されたわけではない。


買い手もあと３年のうちには、都心回帰なんて言葉は忘れるよ。
退職者が増えたら３年先には通勤ラッシュは緩和されるという話もある。

回帰したくても買えなきゃ仕方がない。それと、武蔵小杉や横浜湾岸あたりが、じゅうぶん
コアとしての魅力を持ってきたし、なんやかやいいながら美しの森だって売れてるんじゃないか。

[765: デベにお勤めさん]

>>762
世田谷区の場合、地元の土地持ち同士の売買で、少量の物件であれば超高値を維持できます。
資産を高値で仲間内でたらい回しするわけですね。
まあ、そんな中で普通の人は蚊帳の外になるわけで、他のところに見つけなきゃいけません。
杉並区、練馬区あたりも同じですわ。

[766: 匿名さん]

真の都心立地、快適な居住空間、満足な住宅としての性能
そういうものを併せ持った物件については、希少性と質への逃避から、
国全体の地価下落に逆行する資産価値を持ちうるという見方も首肯できる。
（こういうものは本当に一般ルートには出てこないが）

ただそれを、妥協とパフォーマンスで似せただけの、
雑多な区内ファミリーマンション全般に敷衍してしまうのは余りにも乱暴。

genuineとimitationは、色や形は似ていても、全く別の値動きと資産価値。
むろんimitation売るときは本物のイメージを借りて売るんだけど、
それを信じて本物のような価格で買ったらそれはご愁傷様。値下がりしても自己責任。
収益還元で説明できない価格はやはりブームによる一時的高騰でしょう。

普段使い、消耗品としてimitationを買うのは、全く持って本来の話ですけどね。

[767: 匿名さん]

>>762

都心（23区）回帰が終わりといっても、
世田谷<多摩プラになるわけないだがや。

[768: 匿名さん]

ちなみに管理や付帯業務でデベが食っていくなんてのはまずもって無理。
業態転換なんて全くもって進んでないよ。前回躓いたときから掛け声だけはずっと大きいけど。
管理なんてニッチもいいところ。

業界はそもそも、チャンスにガーっと建てまくってガッポリ儲け、一旗上げる、
不調になったら死んだ振りもしくは債権放棄待ちって社風なんだから無理ですよ。
大手といわれるところも、いざというときのレジデンス部門切り離し、手仕舞いの準備は着々。
買収もスケールメリットや貸しての銀行の事情もあるのでは？
未来があるなら売りはしませんよ。

[771: 匿名さん]

デベだ、デベだと騒ぐ人
基本的に話の中身をわかってない。
気に入った結論だけ拾い読みしていい気持ちになりたい。

何が書かれているかより、誰が言っているかで信用するか
どうか決める人だ。

こういうスレは、誰が（デベが、購入者が、主婦が
窓際族が）よりも書かれた中身に対してなるほどと思うか
変だなと思うか。そういうのが大事なんじゃないの。

[773: 匿名さん]

デベ対購入者の図式で考えていたら堂々巡りだ。
掲示板でいくら意見を書いても、議論にすらならない。

デベの前に地主がいる。
地主が弱気で売り急げば随意契約で安値で買える。

地価反転以降そういう土地仕入れがなくなった。
今は土地は入札。もしくは単独で地主を口説いて等価交換の
話をまとめるしかない。
あとは、長帳場の再開発。

資金力・販売力のあるデベしかいい場所は入手できない。
そういう状況で、デベが音を上げて値を下げるしか価格の下がる
要素はない。
個別の築浅が数件安売りしようがそういうのが地域の地価相場
を下げるには至らない。一定の区画の宅地やビル一棟の買値が
下がってきてはじめて地価が下がったことになる。

というか、そもそも地価は下げちゃまずいんだってば。
デフレスパイラルでどれだけ苦しんだかニートの若者以外は
だれでもわかっているはず。

高すぎる土地は、やまほどある。しかしマンション用地として
の商品価値がない。

業者だって人の子なんだから、敵対して
隙あらば買い叩こうなんて姿勢で臨めば相手に伝わる。
そういうのは本当に時代遅れだ。

不動産買うときは誰しもテンションがあがる。騙されまいと
身構える。でも自分の知らないことは隠さず相手に聞けば
いい。複数の人間から同じ答えが得られたらそれは事実
かもしれない。聞くは一時の恥。
不動産の販売担当って結構面白い人間が多い。人の買い物に
つきあうのだから面倒見がよくないと出来ない仕事だ。
人間性がモロに現れる側面もある。

こんなところで一致団結して不買運動やらかしても、逆に
買い煽りしても一体どれほどの効果あるの？

必死だとか痛いとかいい加減な言葉使っていると本当に
頭悪くなるよ。
もっと自分の言葉で物事を考えたほうがいい。

[777: 住まいに詳しい人]

もっと自分の言葉で物事を考えるならいいけど
個人的妄想のベキ論を振り回されてもなぁ
お経を1000回唱えると満願成就したりするんでしょーか？

不動産価格がゆるやかに上昇するのがベストであることなんて誰でも判っているわけで、
それをさも自分だけが知っている世界の真理として何十回も繰り返されたんじゃ
皆さんも辟易してますよ

問題は、売れる値段にならないのにデベがマンション用地を無理を承知で高値で仕入れ
「ゆるやかな不動産価格の上昇」というシナリオを台無しにしたことでしょーが
　
　
　
だいたい目の前で起きていることを見えないふりをしてもダメですよ

現実として、今は都心だって郊外だって売れていないわけで
急激な不動産価格の上昇が続いた1980年代後半のよーに山手線の内側では年間20戸しか
供給されないレベルまで、徹底的に供給量が調整されない限り価格調整は必至だと思われます

もっと言えば、たとえ新規供給が調整されても、住宅というのは消費財じゃないわけだから
これまで供給されたマンションは形として残っている
これらの都心に蓄積されたマンションが賃貸市場に出てくれことも考慮すれば
意識的に高値相場を形成するのはもー不可能なのかもしれないしねぇ

[778: 匿名さん]

まあ高くてもそこに住みたくて買うのであれば別に資産価値が下がろうが良いのではないかな？それぞれ価値観が違うのだから...。ただ自分の懐具合と相談して分相応の場所に居を構えることです。不透明な状況下で無理はしちゃいかんよ。株安・円高・原油高・年金分の消費税増・海外バブル・海外の政権交代等々と数え上げたらきりがないくらい今年はリスク多く、消費マインドは高まらないだろね。金が無ければ空気の悪い都心よりも環境の良い郊外に住めばよい。社宅補助が出る方や官舎にお住まいの場合は急いで高値掴みする必要も無いから暫く様子見ですな。

[779: 匿名さん]

直近１１月の申し込み率
売れているところは売れていますよ。
バブルってわけじゃないでしょ。
江東区９３％、練馬区５５％、足立区６２％、新宿区５７％、文京区９０％
大田区６６％、台東区５３％、世田谷区６７％、渋谷区８５％

[780: 匿名さん]

現状の在庫がどれだけあるかぐらいは、住宅情報マンションズの巻末を仔細にみれば
わかりますよ。
でも完成在庫を処分売りして「地価が下がった」というのは詭弁だと思うわけですよ。

だって、過半は売れているわけで、時間をかければ売れるということは否定できない。


そりゃ矢継ぎ早にデベが次年度、再来年度の土地をもっと安く仕込んでいたら話は
別ですよ。
一時の「念書つき？」の投売りで不動産相場下落という事態になりますかね？
それほど地価って明白な存在ではないでしょう？
公示地価や基準値地価は慣性談合みたいなものだと思ってますけど。

べき論を振り回す気はないが、実際に現地に行って気になる物件の
残戸数とかは確認しているけどね。
ここで書き込まれるほどのひどい売れ残りは聞いたことがない。

だってわからないって言ったらスレにも議論にもならない。仮設として
こういう見通しはどうかって書くと、根拠は・・・みたいに反論する。
理由は、アナリスト諸氏が詳しく本に書いている。
耳障りかどうかは、すでにマンション買ったかどうかという立場の相違
というより、世代の差だと思う。

べき論も、世の中の賛同者が多ければそちらに向かうのではないかね。
人数という意味でなく経済力の総和という意味で。
それが資本主義でしょう。

それより、買い手の購買力を基準に都心に住むべきという話のほうが
よっぽどべき論でしょうよ。

ていうか同じ暴落説を２００５年３月から３年間聞かされて待った人はいい面の皮

[781: 匿名さん]

魅力ある立地で魅力ある価格のところには、
たとえ大量供給されても人は集まり続け、大きく進化して行く。
そうでないところは供給が細る。

２３区全体としては供給を細らせながら価格が維持され、
いったん減少した賃貸層が再び増えて行く。

郊外についても、駅近がマストになるので供給は増えない。
首都圏全体としても賃貸に大きくシフトして行く。
その賃貸も、所得の二極化に合わせ、都心部とそれ以外とでは大きく異なってくる。

[782: 匿名さん]

>>777
なにか、懐かしい人と話しているようなｗ

なぜ、自分がここに頻繁に書き込むのかというと
インフレとかバブルとかいう概念が、今の４０歳以下と５０代で
まったく違っている気がするからですよ。

経験のないことは、理解しずらいだろうが、下流社会やニートで
語られる消「費者主権の過剰意識」や、
「インフレ無き経済観」みたいなものや、
何もしないことが一番賢いみたいな無作為の優位性みたいな
デフレ社会の慣れを感じるわけです。

不動産など幾度も売買経験してはじめて良い物件にめぐり
あえる側面もあるのに、いろいろ試してみるには確かに好機は
逸したのかもしれない。
実際、会社の後輩は新百合ヶ丘や横浜の物件を最近買っていたり
するけど、今は待てというほどの状況ではない。その説得材料も
持たない。

逆に、もし万が一下がりはじまたら今度はいつ買うのかという話がある。
とにかくもう一度地価下落になったら、どういう手段でブレーキをかける
というのだろう。

べき論というよりそうなったら怖い。もちろんそういう場合の対処策は
考えているが。

そもそも今５０代の世代は１９９６年を底と読み違えたわけで、それはまさに
経済政策への過剰な信頼ゆえの錯覚だったのかもしれない。

だから、政策というよりも振り子の振幅を信じたほうが私は
正しいような気がする。


１３年のデフレのあとは３年の高騰（これがバブルと思うあたりは
世代の差だ）

でまた下落、(ミニ資産デフレですか？ｗ）
そこで２００４年ベースで下げ止まっておまちどうさま、さあ買ってください
みたいに都合よくならない。

もし万が一起きたらいよいよもって底なしの暴落。日本という国で
働く意味すら考え直すべき話になるでしょう。
というか、下がればそれなりの資本が動いておいしいところを持っていき
庶民にわたるはずがないと考えるが自然でしょう？

下落したら銀行ローンの審査は厳しくなるし、下落がはじまる状況で
おこりうる事態を想像してみたらいいです。


もうやめよ。粘着っていわれたし

[783: 匿名さん]

今や選り好みさえしなければ、中古マンションが超安値で買える。
過去のバブル時とは大違いで、現状をバブルと言うのはおかしい。

そもそも、都心回帰により都心部の魅力が増し、再評価され、都心部マンションの値段が
上がったのが発端で、欲しいところが上がったからバブルだと騒いでいるだけの気がする。
こんなところは、たとえ価格が上がってもすんなりと売れている。

問題はそれに便乗し価格を上げた県境外周区と郊外だが、それぞれ評価され売れ残りが多い
ところも出始めている。しかし、これら地域は個人の地主からの土地供給に頼っている
ところが多く、首都圏の人口がこれからも増えて行くことを考えれば、下げてまで土地を
売る行動にはつながらない。と言うことは、供給が減り高値が維持されて、不足分が賃貸で
補われると考える方が自然だろう。
あまり選り好みができない時代に再び戻っただけだと思う。
駅遠、郊外、中古にする？？？

[784: 匿名さん]

>>777現実として、今は都心だって郊外だって売れていないわけで

都心のどこが売れてないの？
嘘は止そうよ。
必死なのはわかるけど。

[785: 匿名さん]

で、君ら一体どうなのよ？

[786: 匿名さん]

初めてここに書かせていただきます。

今は世界各国中央銀行が市場にジャブジャブと
お金をつぎ込んでおります。

といってもこれは金融緩和のためではないですよね。
皆さんご存知のサブプライム問題により膨れ上がった
信用が一気に弾けて収縮へ向かっているため、
一生懸命その信用収縮を緩和しようとしているだけですよね。

翻って2006年くらいからの不動産価格の高騰の原因は
何だったのか考えた場合、外資の不動産購入の
影響が大きかったことは否めません。
例えばGSなんかもゴルフ場を買いあさっていたと思います。
これなんかも信用創造によって膨らんだマネーを使った
ものであるといえます。

ではこれら不動産は今後どうなるのでしょうか。
はっきりとは言えないかも知れませんが、傾向としては
資金繰りが苦しい外資が売ってくる可能性が高いと言える
のではないでしょうか。これは多分2〜3年のうちにははっきり
するでしょう。

その後の日本の不動産はどうなるでしょうか。それは外資が
不動産を購入し始める以前の状況を見ればわかるのでは
ないでしょうか。
2003〜2004年時の東京建物の株価はいくらだったか、
僕はそこまで下がるとは言わなくてもその当時の株価が
参考になると思っています。もちろんあの当時と比較して
日本の産業が活発になっていたり、人口が増えていれば
もっと上がるでしょう。
でももしあの当時と比較しても何も変わっていなければ、、、

不良債権がないという点は大きいと思いますが、それ以外
僕にはあの頃と今の日本の違いがわかりません。

話が大分それました。現代の経済はグローバルであり、
不動産価格は世界の経済と密接に
つながっています(REIT等もその一つの手段です)

その中で東京のマンション価格だけその範囲外にいるという
ことは許されないでしょう。

不動産は値下がりせずにホールドするのは
そこに住んでいる個人が持っている場合だけだと
思います。
投資をしている個人や、ましてや外資は
確実に損切りを行なうために投げ売ってくると思います。

782さんが何の根拠かわかりませんが、起きないと言っている
ことが起きると考えるのが普通じゃありませんか？

逆にどのような材料でこの日本という国に資金が流入
してくると考えているのでしょうか？

私は日本を買うところがあるとしても下げ止まらない
限り資金が入ることはないと思います。
(例えばそれがアラブ各国の投資スタンスですし)

[787: 住まいに詳しい人]

>>784
『パークマンション六本木』ってまだ売っているよね

お隣の『プラウド赤坂氷川町』の時は広告なしで
公式サイトもトップページだけの簡素な状態のままで即完でした

つまり、坪単価が200万円も上がったので、売れ行きが悪くなっている
と考えていいんじゃない？

[788: 住まいに詳しい人]

>>786
このスレの常連さんである>>782さんは
不動産価格は「将来予測される含み益に決定する」と考えるオールドタイプの方なんです

収益還元法とか利子率とか、そーいうものには全く興味がないよーなんですよ

[789: 匿名さん]

＜日本株＞下落率高く世界で下から２番目　上位は新興国
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080107-00000113-mai-brf

[790: マンコミュファンさん]

>>787
その程度は誤差に過ぎないしそんな目先で一喜一憂する必要がどこにある？
即完イコールお得なら誰も苦労しないで金持ちになれるよ。

[791: いつか買いたいさん]

現在、オイル価格は実態経済とは別の価値観で値段が付いています。投機マネーにかかれば理論値もへったくれもありません。大量発生した昆虫のように世界中どこにでも向かって行き、自らの力で強引に相場を形成します。最近GSが日本人から見たら目を剥くような価格で銀座の土地を買いました。バリュエーションから見て日本の土地の値段はまだまだ割安だと言っていたかと思います。
仮にGSがヘタったとしても、オイルで儲けた別の筋が次の投機先として日本の土地を買いあさらないという保障はあるんでしょうか？

[792: 匿名さん]

マンション分譲「グレイス」が事業停止、負債総額６０億か
http://www.yomiuri.co.jp/atmoney/news/20080107i315.htm?from=main3

これからどんどん逝っちゃうのかな？

[793: 匿名さん]

＞７９１さん

＞＞仮にGSがヘタったとしても、オイルで儲けた別の筋が次の投機先として日本の土地を買いあさらないという保障はあるんでしょうか？

ないでしょうね。
けど今の時点で買いあさるということはありえないと
思います。今の世界的な不動産の値段推移を見て
何の因果で日本の不動産を買おうと思うんですか。
成長率の低い日本の不動産を。

希望と期待はいいですが、今運用できるマネーがあるなら
当然金と原油に行きます。
なぜなら相場が上昇しているからです。
投資するそれ以外の理由はないでしょう。
(短期マネーの話です)

[794: 匿名さん]

海外から見れば日本の円建の物価、資産は安く感じるよ
円建の採算が合わなくても、自国通貨建でもうかればいいのだから、
円高が続くと考える世界の投資家は、日本の資産に投資するよ

日本人が新興国の株を買うのと同じようにね

[795: 匿名さん]

＞海外から見れば日本の円建の物価、資産は安く感じるよ
円建の採算が合わなくても、自国通貨建でもうかればいいのだから、
円高が続くと考える世界の投資家は、日本の資産に投資するよ

確かにそうですねー
だけど株も下がるし、不動産も下がるし、利上げするとなると債権価格も下がるし、何に投資するんですかねー。
外人売り抜けてますしねー。

アメリカが利下げして日米金利差が縮まってくれば
まだ可能性があるのかもしれませんね。

その時は欧米各国は金ないでしょうからオイルマネーを
呼び込むんですかね。ロシアとかの、、、

[796: 匿名さん]

円高が進むならMMFを買えばいいんであって
兌換性の悪い不動産を買うインセンティブは少ない

だいたい外国人が自由に不動産取引を行える国のほうが少ない

そこら辺の構図を解った上、自分自身が何処に住むか決めてるよね？
ここの人たちなら

[797: 匿名さん]

（城東を除いた）山手線圏内のマンション価格は「実需」によってある程度安定することはないのでしょうか？
今後の相場については、GSとか投機筋の動向次第だという現実は理解できるのですが、何か違和感があります。

[798: マンコミュファンさん]

グローバル企業のＣＥＯの仕事じゃないんだから、うちがやるべき仕事は自分の生活圏の身の丈にあう居住用の不動産。攻めより守り、上がるより下がらない物件を重点におきたいと考える。と、なると立地より管理・品位重視だな。

[799: いつか買いたいさん]

791です。

既に上がりに上がったオイルを買うより、諸外国に比較すると空室率が断然低い日本の都心の不動産の方がまだまだ割安です。中国株やオイルに対するプライシングを見てもわかるように、成長率が低い国への投資云々という理論的なバリュエーションではなく、投機マネーは自らが提灯をつけ、他の資金を呼び込むのです。呼び込みが成功すると更につぎ込む、そうしてバブルが形成され、いち早く逃げるのが彼らのやり方です。オイルの次の投機先をどこにするか、着々と計算しているところだと思いますよ。
日本の不動産業者は自分たちの手持ち物件を一刻も早く処理したがっています。その売り先は外資なんですよ。

[800: 匿名さん]

＞７９１さん

外資って華僑系ですか？
もしそうならそんなにパワーがあるんですか？

私はそこらへん知らないんで良かったら教えてください

[801: 匿名さん]

欧米の大手銀行はサブプライムで大きく痛んでいる中、資源国や新興国の政府系投機資金が回ってくると期待している諸氏が多いようだが、海外の投機資金が活気のない日本に回ってくるかな？　まあ昨年前半までは割安感や先高感もあり賃貸=>持ち家への切替派も積極的に購入していたが、既に割高となりREITも利回りで上手味なく大幅に下落。持ち家予備軍も収入に見合った物件が少なくなってきている中、市場全体の売れ行きも鈍っている。GDPが2%にも満たない日本に投機資金が回ってくるには利回り7%以上で買える様な割安物件が条件。相場が20%以上程度下がらないと本格的に投機資金は入ってこないよ。

[802: 匿名さん]

今は資源や穀物に投機資金が回っているよね。不動産に回る場合はバブル弾けきった底値で買い漁るのが普通だから、北京や上海、香港あたりのバブル絶頂期の不動産あたりが対象となるのでは？
北京5輪後の中国不動産バブル崩壊に投機筋は期待していると思いますが...。

[803: 匿名さん]

ところで
国際経済はどうでもいいですが

皆さん、マンション購入は何回目なんですか？


さぞかし売買経験豊富な方々とお見受けしますが
投資用でなくて住まいとしてのマンションですけど。

いえ別に新築・中古問わずで結構。

賃貸ではマンション経験ありますって、
あなたそりゃ勘定にはいりませんよ。まさか・・・・一度も買ってなくてマンション価格動向について語っている？
まさかそんなんんじゃないですよねぇ株を買ったことのない人が株価を語るのはまだしも、

不動産の保有経験はおろかローン返済経験もなくてマンション価格動向語っていたら

それ信用できませんねぇ　自分の腹痛めないで屁理屈こくなら誰でも観点です。童貞の恋愛論みたいで、言ってる本人つらくないですか。それで、ときどき
「そんなうまい話はない。そりゃ作り話だ」とか茶々いれるだけですか？

[804: 匿名さん]

>>803
そうかな？　ステークホルダーこそ自分に有利（あるいは自虐的に不利）に話を進めがちだから信用ならない。　純粋に不動産を研究している人のほうが信用できるよ。　競馬予想屋も経済評論家は自分では投資しないし、裁判でも当事者は偽証罪に問われない。（真実を話すことを期待されない）

[805: 匿名さん]

=>803
まずはご自分からどうぞ。
購入経験者としての持論を展開してみてくださいな。

[806: 匿名さん]

なんで３０坪足らずの月額２０万もしないローンで住める物件買うのに
ご大層に国際経済からはいらないといかんの。それがわからん。

金だせばいつでも買えると思っていません？

前回、７回も抽選はずれた人は、実は勤め先の会社の規模とか、買い替え物件を
抱えたままとか、カードローン作りすぎとかいろいろ理由があったんですよきっと。

マンションなんて都心にこだわらなきゃ気楽に買っていやなら売れますまら
城東の中古でも買って気軽に売ったらいいんです。
今でも間に合います。というか言われなくても社宅住まいで金ためた人は
もう買ってますよね。


というか、社宅あてがわれてそのままマンションの買い方もしらないっていう人が、
書き込んでいたりしませんかね。

そんなのマザコン男と同じで僕にはママがいるから彼女なんていらないよ
ってなもんですよ。

社宅に住みながら借家の一軒も買っちゃうくらいの才覚ないと老後苦労します。

とにかく不動産買うと税金やローンやいろいろ勉強になるし、地価の動きや
不動産の価格の地域差とか賃貸相場とかいろいろわかってためになる。
持ってなきゃ絶対に身につかない知識が学べる。

買う人は御託ならべずに買っているのに変ですね。

[807: 匿名さん]

=>806
ここは23区の新築マンション価格動向がお題ですよ。ちょっと外れてませんか？
「マンション買うと勉強になる」とかの別レス立ててみてはいかがでしょうか。

[808: 匿名さん]

社宅居住中の借家買い？

せっかくの住宅諸減税を放棄して高いローン組んで買いたいとは思いませんな。

[809: 匿名さん]

そもそも不動産は、ゆっくりと安いものを選んで買える状況は、市場が下がって
いる証拠。

供給量豊富て安値というのはめったにない。
選択肢がないけど安いってのはざらにある。
選択肢が増えればいいものは高い、その中のお買い得は競争だ。
下がれば優良物権には買い手が殺到する。

安くなった時点で買う権利が不確かなものになる・・・これを忘れると痛い目にあう
２割程度の高値は不確実性の払拭コストと思ったほうがいい。
（と私は考えます。）

マンションの長期ローンなどその間に一度もインフレがなかったらいくら金利が
安かろうが＊＊＊＊しくてやってられないでしょう。

デフレで、物件価値が下がって、借金の実質価値が増えていくのなら誰が住宅ローン
を組むだろうか。
売って金に換えて持っていたほうがよっぽど利口だ。

買いどき売り時って議論するなら

せめてその権利がある立場で語らないと、まだ買ってないから権利があるってのは
大間違い。安くなれば嫁ひとりに婿１００人になるのは目に見えている。

ちがいますかね。資金がいくらあってもいい物件は裏から手をまわさないと押さえ
されませんよ。そういう業界だから。

下がる論者で実際に自分の物件が下がっていく経験した人いるんですかね。

経験至上主義という意味でなく、せめて経験してその意味を理解しているくらい
でないと、漏れや抜け落ちだらけの話になる。お互いの空想を語るのと
経験を語るのとでは、意味が違ってくるという話だ。

たられば論議どころか、落語の長屋の花見みたいな「買ったつもり」「損したつもり」
「金利があがったつもり」「高く転売したつもり」みたいな与太話になっちゃう。

それはそれで面白いから、ここまでこのスレが続いているわけでしょうけどね。

（と　語れといわれて語ってみました。おやすみなさい）

[810: 匿名さん]

ハハハ(苦笑)

一本取れれた面もあるのかなー

ここのスレッドの題が23区の新築マンション価格動向
だったのでこんな話にしてしまいました。

あまりマンション価格動向には興味ない方にはどうでもいい話でしたかもね。
(このスレッドにそんな人がいるのかわかりませんけどｗ)

実はマンション買おうかなと思っている面もありまして、、、
底値で買いたいんですよ。
ここ数年で不動産の価格下落が来るかなと勝手に思ってます。

もし当ってたら買うことにします。

その時はあなたが言うように金さえあれば買えるわけではなくて
妻の我侭や、義父母の口出しや実父母の不当干渉があるわけで
その対策は当然考える必要がありますね。

その時は相談に乗ってくださいｗ

[811: 匿名さん]

>資金がいくらあってもいい物件は裏から手をまわさないと押さえ
>されませんよ。そういう業界だから。

詳しくお願いします。

[812: 匿名さん]

８０９も結局は自分だけは得した・いい買い物をしたと言いたいだけ。神のみぞ知り何も根拠がないのに上から目線で。

[813: 匿名さん]

808にも回答お願いします。
社宅に住みながら借家の一軒も買っちゃうくらいの才覚とやらについて。

[814: 622]

今日のＮＨＫ特集を見た人が書き込んでいますね。私も見ましたが、優れた番組でした。
ところで、日本の不動産に外資は流れ込んでいないと思う。>>796さんご指摘の通り、換金性の悪い不安定資産なので。外国人（海外滞在の日本人を含め）の国内不動産取得に関しては平成10年に自由化され理論上は投資可能になったが、将来的にも外資は流れ込まないと思う。バブル時代に日本法人がアメリカ不動産を買い漁った。そのときは米不動産が半恒久的な資産価値をもつものと信じられていた（その後、下落）。しかし、デフレ時代に有効な出口を失っていた日本国内の剰余資金が東京などの不動産に投下された疑いはある。証明はできない。
今の状況は石油ショックのときと少し似ている。前はアラブ産油国がイスラエル支援のアメリカへの報復として供給制限→世界インフレだったが、今は産油国がさらにオイルマネーを得るために価格を吊り上げている疑いがある。共通するのは国家戦略が絡んだ原油高騰。
膨大な資金力をもつファンド（資金運用会社）の国際金融市場での跳梁跋扈と気候変動の影響から予想される食糧貿易変化（投機対象になる可能性強）のため、地球というか、世界資本主義というかが、危機的な状況にあると個人的に感じてしまう。20年前にも石油枯渇論というものがあったが、それとは違い、状況がかなりリアルだ。予測不能な不穏な事態が起こったなら、日本の不動産価格も10次的、20的な影響を受けるだろうが、そういうことを考えても無意味。
みずからもできるだけエコロジー重視の生活を心がけ、洞爺湖サミットでの具体的成果と国際ファンド規制（例えば収益率に応じての環境対策投資への義務化とか）を念願する。
信用取引を高度に発達させた世界資本主義が意外にも脆かったとか、オール電化の快適な生活を送っていたところ、不意に電気供給停止や電力代高騰になったとかを、単なる仮定として考えてみる人はいないのですかね？　日本不動産の価格変動だけを見ていても何もわからないと思いますね。

[815: 匿名さん]

>>資金がいくらあってもいい物件は裏から手をまわさないと押さえ
>>されませんよ。そういう業界だから。

>詳しくお願いします。

詳しく書いたら削除されますよｗ　４年前に倍率２５倍とかいう物件ざらに
あったでしょう。お友達の中で買えた人に聞いてみてください。

[816: いつか買いたいさん]

800さん

虎ノ門あたりの急に更地になって駐車場になったあたりの地主はシンガポール筋って話です。
普通のちっちゃなビルのオーナーが東南アジアの投資家だったりするんですよ。

あと、日本の土地に外資が投資をすることに対する規制云々ですが、問題があるなら日本のお面を被ればいいわけ。

話は変わって、分譲時8000万円台の芝浦の物件が今1億2000万円くらいで売りに出させているけれど、こうした物件の持ち主の多くが不動産ファンドです。分譲時に抽選だっただろうと思いますが、未入居物件でファンドが持っているってことは最初から転売目的で応募したってことでしょ。

こんな急激に値上がりした物件をこの時期に買う人って一体どんな人だろうと思います。

[817: 匿名さん]

芝浦の中古タワー物件なんて実際売れてないだろ。
４割乗せはさすがに誰も買わないよ。

[818: 匿名さん]

高額物件が売れようが売れまいが、我々が買う物件価格に全く影響ないんですけどねｗ

どうせなら、芝浦タワーマンションを坪単価２３０万で売っているというニュースが
あったら書いてくださいよ。

品川Ｖタワーのときも、毎年２割づつつりあがって結局今の値段だけどちゃんと売れて
いるから、金持ちはいるんだなと思いますよ。

９０００万超えの世界と住宅ローン４０００万なんていう世界は、所得も価値観も職種も
購入目的も違うわけで　話題にしても参考にならんよ。

[819: 匿名さん]

＞＞社宅に住みながら借家の一軒も買っちゃうくらいの才覚とやらについて。

いや、普通に転勤になったときに自宅を会社の社宅に貸して、もどってきたら
自分は別の社宅に入る人の話ですけどね。

[820: 匿名さん]

816さん

ありがとうございます

ところで下の件は本当なんでしょうか。
本当ならどこのマンションの話でしょうか？
まさか東京ではないですよね？？？
どなたかわかる方いらっしゃいますか

>日本の不動産市場では、一部で不動産市場の投売りが始まって>いると報じられており、ある新築マンションに居たっては６０>戸のうち２０戸のみが売れ、残り４０戸は投下元本の６５％で投売りした物件も出てきており、経営危機を迎えている不動産会社も出てきており、この３月には異常な姿が見られるとも言われており、今後３月に向けて金融市場・不動産市場は異常な姿をさらすかも知れません。

http://diary.jp.aol.com/fcybbrnndg/

[821: 匿名さん]

自宅を借り上げ社宅にする規則なんてどこの会社にもあるけど・・・・・それのどこが才覚なの？？？

[822: 匿名さん]

>>816

登記簿みれば明らかでしょうが
>分譲時に抽選だっただろうと思いますが、未入居物件でファンドが持っているってことは
>最初から転売目的で応募したってことでしょ。

最初買ったのは、おそらく個人でしょう。ファンドの代理人が並んで抽選なんてあほな
光景はないでしょう。
個人は２割乗せで昨年すぐに売ったんだろうけど
未入居で何度か業者間を転売された結果がその値段と読むのが正しいのでは？

だって、入居は昨年の４月。８ヶ月も放置する意味がないでしょ。

＞こんな急激に値上がりした物件をこの時期に買う人って

個人ではなく法人。福利厚生（役員社宅など）として買えば初年度２０００万くらい
の経費が出せるんじゃないかな。目的は節税だと思いますよ。
土地はそこそこで建物代が大きく出せれば結構大きな減価償却費も立つ。

あるいは、文京区あたりの老朽戸建にすむ寡婦老人と介護する娘とかね。
死んでから売ると２億の評価額なら基礎控除（５０００万＋法定相続人×１０００万）
後の金額の半分が引かれますからねぇ

＞一体どんな人だろうと思います。

生きてるうちに、居住用資産の買い替え特例で譲渡益課税をのがれ、とりあえず
階段のないバリアフリーの広いマンションに住んで・・・という７０代、８０代いますけどね。

それでなければ、中国のお金持ちとか対日輸入のブランド業者の外国人とか
２年前の価格など気にしない　いろんな人がいるんじゃないですかね。

彼らは、今後の急激な下落がないのは、品薄の現在の状況から察していますよ。
なぜ借りないのかと思うけど買ったほうが得なんでしょうね。
賃貸でもいいんだろうけど賃貸は多くが建築中かあっても満杯か狭い。

[823: 匿名さん]

>>821

＞自宅を借り上げ社宅にする規則なんてどこの会社にもあるけど・・・・・
＞それのどこが才覚なの？？？

それって転勤なくても自宅を社宅として借り上げてくれるの？初耳だなぁ。
それじゃ持ち家の人が全員大家で店子ってこと？？？

[824: 匿名さん]

零細企業でも社長や親戚の不動産を会社に貸してますよね。転勤時の会社借り上げもよくある手口。そんなの別に新鮮でも才覚でもありませんよ・・・・・

[825: 匿名さん]

まぁ、持ち家ありながら社宅貸すのは遠隔地のケースだけでしょ。
マイホーム買って転勤というのはつきもので、その間人に貸すけど
帰ってきても出てくれないケースがあるから定期借家というのができた。
でも、最初から小さい１ＬＤＫを買って転勤を機に貸したまま収益を得る
人もいる。家族が増えたら１ＬＤＫでは住めないからね。

どうすれば住宅ローン（低金利）のまま賃貸できるか、ローン控除と賃貸の
確定申告はどうするのがいいか。
いろういろ裏話があるけどヤメ。

３０代にウケる話でもないし。

社宅ってのは実際会社の中のポジションがものをいう世界だよね。

だから悪用してうまく立ち回る人は少なくない。
そういう話をしようと思ったの。

たとえば買って下落して失敗したときのやり直し
に社宅に入りなおすとか。（せこいけどねｗ）

買い替えは時間差をつくらないと普通は
損も得もないという話になるが、社宅のある会社の人はそういう方法もある。

言いたいのは、社宅があるとついつい楽だから買い時を逸したりしがち

インフレになるなら住宅ローンを借りるのも「得」なんだと思うけどね。
べつに困っていないというだけなら、セカンドハウスを買って賃貸しておいたら
どうかという話をするつもりが脱線しました。

インフレのメリットは住宅ローンの実質価値が目減りすること。社宅にいると
金融資産でせっせと運用しても１５年先には意外と伸びない。
今後１５年の年平均率物価上昇が１．５％として１５年後のローン負担は
２割減
３０００万の３０年ローンなら１５年後の残債は１８００万くらいだが
実質価値は１４００万くらいということになる。

経済成長がないとインフレない・・・みたいな話を信じてる人には感覚がつかみ
にくいと思うが、年率２％くらいのインフレが直撃するのは、年金生活者と
社宅住まいのサラリーマンだと思うわけさ。

[826: 匿名さん]

サラリーマンが自宅を貸して転勤で戻って店子が出たら自分で住めと言われるのが普通。
もともと住宅ローンの優遇金利で賃貸収入を得るのにも問題がある。
銀行は文句はいうが見て見ぬふり。

才覚と書いたのは、社宅があって将来のためにためた資金の一部で賃貸物件の
頭金に廻す余力のあるなし。

要するに、今のシニアの財テクの過半は郵貯、その前は中期国際ファンドなど
高利回り固定金利の預貯金とマイホームの買換えや貸付などの不動産。

キャピタルゲインばかりに注目せずに、インフレと住宅ローンの生み出す冨
をわかってほしいとい思ったのだが

デフレ時代の資産形成とインフレ時代の資産形成は、過去の考えを古いとか
いうまえに「変わらない原理原則」ってのもあるんじゃないかと思って書いた。


・・・・うーん伝わらん。

[827: 匿名さん]

なんか海外とか超高額を無関係と批判してた割には、インフレ（笑）とか自分に都合よく関係づけていませんか？

[828: 匿名さん]

都内に住むには二馬力の時代なんじゃないの？
以前住んでいたマンションの奥さんたちは、ほとんど専業主婦でした。
今のマンションは、旦那が子供おぶって出勤している方もいます。

専業主婦と働いている主婦の視点の違いは分からないけど
昼間仕事しながら、住宅を購入しようと考える人と、マンション高い高いとお茶飲んでいる人では考え方は違うでしょうねぇ
専業主婦で株になんて手を出しては買える物も買えなくなる。

行動が相場を制する
私は、そんな考え方が好きですね
今の相場で真剣に購入を考えて行動している人に不幸が訪れて欲しくないですから
足立区なんてまだ安いと考えれば買えるし、今の足立区の値段に不満があれば、23区には住めない。

埼玉や千葉で、旦那が子供おぶって出勤という傾向は見たくないので今位でマンション価格が推移して欲しいですね
都内（23区）に住むということは、頑張った方へのご褒美か無理せずに買える人が住む場所で良いじゃないですか？

ここ数年は、急激な価格上昇であったことは認めます。
反転という意識を持たせる為に、急激な価格上昇が、必要でもあったのではないでしょうか？
この程度の上昇で、また反転したら東京に不動産を持とうと誰もいなくなり、日本は破綻します。

今年は、価格調整も必要だから下がった論が活況だと思いますが…

[829: 匿名さん]

ここ数年で急激に値上がったとこは要注意したほうがいいかもしれません。ただ投機目的ではなく住む目的で買ったのならばいいとは思いますが。物件の値段が落ちようとも好きなところに住んでいるのでしたら幸せだろうし。好きでもないのに都心だからと手を伸ばす行為はとても危険なような気がします。

[830: 匿名さん]

８２０さん、現時点もしくは今年に投売りするような所は当然でてきて不思議じぁないですよ、資金繰りに詰まって潰れそうな会社がそういう行動する訳で、今年中にも中小デベ・ゼネコン数社は飛びそうですな

[831: 匿名さん]

さて同じことを繰り返すのも疲れますよね。

じゃどうすべきなんでしょうかね。
こういう時期こそ、物件をしっかり見て回るってのはどうでしょう。

中古物件など１００件くらい見てまわると２年くらいあっという間。

価格とか相場で追うといっても、聞けば購入経験のない人が
頭で勝手に考えた話が多いように思えます。

３年くらい物件を探しまわっていると、「これなら買っても後悔しない」
というものが出てくるような気がします。

そうなったら買ってみたらいいと思いますよ。


地価が反転したんだから。もう当分下落の心配ないといえませんかね。
（そこが信じらない？ですか）もう安心して気楽に買っても大丈夫。
私はそう思いますし商売のためでなく不動産業界みてきた人も多くはそう感じて
いませんかね。
だって下がってないんだから、不都合が生じたら売ればいいじゃないですか。
こんな楽なことは無いでしょう。
今が底といわれて買って３年たったら２割下がったっていうのが９０年代。

だから「下落神話」がしみついている。
下がるものを借金して買うバ・カはいないのですけども、上がるのを期待して
買うほうが「バ　カ」呼ばわりされるのはどうしてですかね。
（ならば買え。買ったなら黙っていろ。俺たちは買えない。
そういう話でしょうか）

藤巻さんや成毛さん同様に、めいっぱい長期の金借りて
資産を思い切り不動産にシフトした人も知り合い含めて少なくないですけど。


１９９０年の頃のバブル崩壊前の不穏な空気とは、今はまるで違うと思います。

ＤＩＮＫＳなら４５平米のコンパクト物件でも買っておくのはいかがですか。

子供が生まれて大きくなったら５年後に買い替えを考えればいい。

昔の「住宅すごろく」に戻ればいいんですよ。


キャピタルゲインなんて期待しちゃいけない・・・そういうのは勝手
だけど、都心の１ＬＤＫの家賃が値上がりするかもしれませんよね？
家賃が下がる確証があるわけでもないですよね。

とにかく、都心回帰だの終の棲家だの、眦結して大げさにマンション買う
から、高すぎる物件を選んでしまうだと思いますよ。

みんな初体験で臆病だから、鉄板で「損のない」選択を求めちゃう。
タイミング逸したのを認めちゃえば楽になりますよ。

中古で３００万くらいかけてリフォームしたら選択肢はもっと広がる。
それだって１０年で住み替える計画で買えば、インフレと低金利の
ダブルメリットが得られる。

１０年後は１０年後にならないとわからないけど、下落を待つなんて
いうのは、絶対多数の幸福から言っても望ましい方向ではないよね。
だって、これから買いたい人より、過去カネを払って保有している人の
数の方が圧倒的に多い。

２３区の持ち家比率は５０％弱くらいだったと思うけど、非持ち家の世帯
全員が下がったら買える人ではない。せいぜいが２０％止まりじゃないですか。


東京のキャパから言って、あと２０％に与える持ち家を２３区内に作るのは
無理じゃないですかね。
９００万人ですから１８０万人、９０万戸。年間２万戸ベースで４５年かかります。

むしろ１０％の持家高齢者が残す不動産を受け継いで入れ替わるのを
長い時間かけてやっていくしかないのではないでしょうか。

[832: 匿名さん]

今現在東京で、住宅地価が高い。若年層が住宅取得が困難になっている。
地価をもっと下げるべきだ。

そういう主張や政策を掲げる人っていますかね。

かつて「住宅問題」といえば、年収の５倍かけても買えるのは茨城県
山梨県という時期には「住宅問題」は存在しました。

地価高騰を問題視したのはバブルのピークではなく、その前の８５年くらい
の話なのですよ。
通勤９０分はあたりまえ、これからは新幹線通勤が新しい・・・みたいな。

いや、だからそうなれというのでなく、今の水準は許容範囲というか
若者諸君、何を贅沢いっている・・・そういう話ではないですかね。

社会が、今の東京の住宅価格に疑問を持っていなければ、政策的な
抑制も促進も加わらない。
これでいいんだって話ですよね。

だいたい、金融庁に地価を制御する力はあるけど行使したらまたえらいことに
なる・・・そういう認識だって誰かが言っていましたよね。

下がるってのは、そういう力が間違って行使された場合なんじゃないですか？
そういう懸念あります？

[834: 匿名さん]

供給が少なくなり物件が上がると思っている方はちょっと考えてみてほしいです。たしか５年前ほどは都心部のテナントは空きが多い時代だったと思います。それからファンドが都心部に入り込んで地価を押し上げ次にリートができ更なる地価を押し上げたと思います。もともとは購入意欲から価格が上がったわけではないはずです。そうなるとファンドやリートが逃げた後はどうなると思いますか。今後景気が多少下がることも予測できる状態ですから銀行も貸し渋りが起こるはずです。そうなると個人投資家が打撃をこうむり所有の不動産を手放すことがおき始めます。その結果都心部の地価は下がるはずです。ただ自分が住む目的でほしい物件ならいくら下がろうとも生活の活力になりますからいいと思います。ただ都心部の下落は一時的であり以前のようにならないとおもいます。都心部は魅力がありますから。

[836: 匿名さん]

>ＤＩＮＫＳなら４５平米のコンパクト物件でも買っておくのはいかがですか。

その通りだと思いますね。世の中の若年層は、幻想を懐いて自宅に知人を招待して
ホームパーティを行いたいから75m2以上の物件じゃないと恥ずかしいと思っておる
人達はいるでしょうね。確かに芝浦アイランドの物件価格だったら、その様な事が
実現出来たかもしれない。

しかしながら、現状、そんな物件ある？？豊洲にもない、東雲に・・・ある？
足立、葛飾はギリギリ？の予算の範疇？　都心、世田谷、杉並、中野は問題外。

金利レベルが奇跡的な状況下、どこかで妥協して資産形成の第一歩を踏み出した方が良いのでは。
賃貸から抜け出すにはそれしか方法は無い。

[837: 匿名さん]

不動産価格が上がることが確実なら日銀は利上げします。
金利正常化は日本経済の悲願です。
日銀が利上げに踏み切らない最大の理由は地価下落の懸念があるからです。

利上げされれば、その前に駆け込み需要は確かにありますが、
基本的には利上げ＝地価を下げる方向の圧力
であって、日銀はなかなか利上げに踏み切れない。

日銀でさえ警戒しているにもかかわらず、
地価上昇がさも既成事実のようなことを言う人がいますが、
前年度下半期の地価をみてもわかるとおり、
まだまだ予断を許さない状況であるということは申し上げます。

[838: 匿名さん]

＞たしか５年前ほどは都心部のテナントは空きが多い時代だったと思います。
２００３年問題のことですか？あのときのオフィス空室率を言っているのですか。
そもそもオフィス地価とマンション価格は領域が違うのですけど。
住宅賃料水準という点では、都心部（って言葉がイマイチわかりません）
というか３Ａでは倍近く伸びて、空き室は老朽賃貸でも少ないですよね。


＞それからファンドが都心部に入り込んで地価を押し上げ次にリートができ更なる地価を押し上げたと思います。

ちょっと違ってます。ファンドが押し上げたのは商業地のビルやオフィス・ホテル物件が中心
日本橋の小規模ビルもずいぶん買われましたけどね。

＞もともとは購入意欲から価格が上がったわけではないはずです。
ですから、マンション実需とは無関係の話をされていますよね。

＞そうなるとファンドやリートが逃げた後はどうなると思いますか。
ファンドって、買ってバリューアップして転売する仕事だから、逃げたっていうのが
よくわからない。実例を示しましょう

２００４年４月にモルガンスタンレーの組成ファンドが１４００億で品川三菱ビル
を買って以来、邦銀の組成したファンドたとえば東京三菱・三菱証券が
２００４年５月　８８０億で晴海トリトンを買ってますよね。これは内外のファンドの
大型取引で有名
２００５年６月
リートのジャパンリアルエステーと投資法人が北の丸スクエアを８１６億で
買ってます。これは逃げるというより保有してます。
日本ビルファンド投資法人が大和生命ビルを６３５億
ＪＥＥビルは日本ビルファンドが持っていたのを開発のため三井不動産が取得

一方和製ファンドの雄　ダビンチアドバイザーズの１兆円ファンドは
芝パークビル（１４３０億円）東京駅前のパシフィックセンチュリープレイス
（２０００億円）をはじめ多くの物件を取得しています。

モルガンスタンレーがＡＮＡホテルズを２８００億で買ったのは昨年の４月
東急不動産のＳＰＣが銀座東芝ビルを１６１０億で買ったのは９月
虎ノ門パストラルがダビンチと森トラストの連合に２３００億で買われたのが
９月です。

銀座のティファニーは９月。３８０億円でゴールドマンサックスが買っている。


＞今後景気が多少下がることも予測できる状態ですから
＞銀行も貸し渋りが起こるはずです。

理由は？


＞そうなると個人投資家が打撃をこうむり
なぜ、銀行の融資が貸し渋ると個人投資家が打撃なの？
賃貸物件持っている人は、単にローンを返済するだけで、かつての
バブルのように、次々と物件のはしごしている人はいないでしょ。

というかあなたの書いているのは９０年バブル崩壊の思い出ですよ。


＞所有の不動産を手放すことがおき始めます。
だって都心の不動産は、証券化とかの直接金融。銀行は銀行でも信託銀行とか
大和證券ＳＭＢＣとかですよ。

＞その結果都心部の地価は下がるはずです。
そいう下落は、以前のバブル崩壊の話。


＞ただ自分が住む目的でほしい物件ならいくら下がろうとも生活の活力に
＞なりますからいいと思います。

いくら自分の住まいでも、担保われした物件抱えてのんびりしてられない。
塩漬けの株とは一桁違う。

＞ただ都心部の下落は一時的であり以前のようにならないとおもいます。
＞都心部は魅力がありますから。

ごめん。よくわからん。

[839: 匿名さん]

>>837

すみません。金利のリージョナルレートってまだないですよね。

金利は、東京と大阪と、福岡、名古屋で全国共通。

しかし地価は、東京　大阪　・・・ぜんぜん均一に上がっていない。
都心の地価反転は確かに都心中心の話。

仙台なんか上昇率が昨年プラスになった一方でとんでもない賃料
水準の下落にあえいでいる。ことに中古マンション価格の凋落が
目を覆うばかり。

そういう意味では、金利という政策と、地価という市場のギャップに
うまみがあるという見方もできますね。

地価のインデックスを買うわけでなく、東京の良い場所を買う限りに
おいて、金利があげられないから地価がまだ上昇に乗っていない
というのは正しいけど、この場の「２３区マンション価格」とは
なじまないように思います。

[840: 匿名さん]

投資なら上がった下がった気にするけど
自宅なら担保割れなんて気にしないなぁ
自宅なら消耗品と思えるから、10年住んで半額でもかまわんな

[842: 匿名さん]

>>840
なんかどっぷり資産デフレにつかった発想ですね。

とにかく、３５年勤め上げて、今の３０代が退職してまともに年金が
受け取れる保証はないわけで
もし買ったマイホームが１０年で半値になっていたらそりゃ
実際奥さん半狂乱。なんであんなときに買ったと責められる。

それに頭金１０００万
親からの援助５００万とかあって、ローンが４０００万もあった日には
半値になったら笑ってられないでしょ。
私は笑ってられない。

計算すればわかるけど、賃貸で月に２５万払うほうがまし。

物件価格　５５００万
１０年後の売却価格　　２２５０万

ローン残債　１０年後　３２５０万

この時点での支払いローン総額　７５０万円
　　　　　　　　　　　資産減　＝１５００万円(自己資金）
　　　　　　　　　　　売っても返せない負債　　＝１０００万円

これに管理費税金が２万５千円／月追加される。

＞10年住んで半額でもかまわんな

だってあなた、自分のマンションが１０年で半額なら、地価がさがる
って意味でしょ。
２００４年を上回る買いのチャンスってことになりませんか？

地価の大底じゃないですか？都心の坪単価は今より３割下がっていても
おかしくない。
そのときに買い替えはおろか売っても借金が残る状態でどうしますか。

そのままいったら、ローン完済時９００万くらいになってません？
ボロマンションでも住み替えずに老後を迎えますか。
普通は２０年で買い替えか、完済した物件を賃貸したりすると
思うんですけどね。

[843: 匿名さん]

８４０さんは金持ちなんです、ローンなんか組みませんよ

[845: 匿名さん]

10年で半分とは言わないけど3分の２は覚悟してるよ。
自分だけそうならないと思うなら、かなりおめでたい。信じるのは自由だけど。

[847: 匿名さん]

東京に住むってことは、地方に比べてその給与以上にコストのかかるもので
そのコストを最小化しないと、現役生活のあとの６５歳から先の人生の
資産形成ができずに先細りになる可能性が高いということですねぇ。

そういう意味では、住居コストを最小にするにはどうするのがベストか
はしっかり考えないと。

なんかでかい買い物になると思考停止。金勘定は不順。まいたいな
粗雑な発想する人は実際多いよ。

家を投資と考えるのは愚かとか言う人に限って、買ったあとの資産価値
とかものすごく気にする。

６割以上負債なのに

まぁ資産というのは負債＋資本足したものだから
間違いないけど

そういう意味では、借り入れ起こせる力も資産のうちってことだよね。

[848: 匿名さん]

↑838=842の間違い

[849: 匿名さん]

>>842

30の時（7年前）に、現金で買ったマンションがこの前査定したら買った値段で売れそうだよ
何年か前に、一度売ろうと思って査定したら、購入価格の6割だったよ
結果的に、7年間管理費だけで住めたってことになるかもね
今そのマンションは空き家だよ
貸すと売るとき面倒だから

去年、新しいマンション買いましたけど
7年間浮いた家賃を換算すれば、多少の値下がりは気になりません。
それこそ、10年で半値になっても笑ってるよ

同じ位の年齢で同じ経験している人もいると思うよ
2004年に、マンション買った人より得かもしれないね