23区内の新築マンション価格動向（その20）

[住まいに詳しい人]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その19：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44490/
その18以前過去スレは>>2

参考サイト
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

[735: 匿名さん]

>損をするのはデベ（と去年、今年の購入者）だけですから。

別に地価が下がってもデベロッパーは損しないのでは？
安く土地が仕入れられるわけだしね。
それに地価が新築マンションの分譲価格に反映される
のは２年後（タワーだと３−４年後）でしょ。

>下がって欲しい訳を説明してくれ…

年賀状見て友達が底値で購入したタワーマンション
に引越したことがわかったからでは？

「俺にも３年前の価格で買わせろ」ってね

[736: 匿名さん]

>>735

ミニバブル崩壊ということは、ここ数年信じられないほど高値で仕入れた土地に
建てるマンションを安値で売らざるを得ないってことですから、デベ損しますよ。

そう簡単に値下げできない理由はそこにありますが、地価が下落に転じたら
下げざるを得ません。需要が一気に冷え込みますから。地価下落を隠したがる理由はそこにあります。

[737: 匿名さん]

「地価が下がったら何が困るか・・・・
だと？おい熊公聞いたか。こいつなんて質問しやがるんでぇ」

「日本の経済が地価の下落によってどこまでひどい目にあったか
　少しもわかってないんだよ。
　まず、不良債権って言葉からいこう。」

「会社が事業をやるのに、まず事業資金を貯めるが、ある程度の
　資金ができたら、銀行から借り入れて事業を拡大する。
　これを『信用創造』という。
　まず、世の中の金だが、日銀が印刷するマネーは『ベースマネー』
　だが、これが世の中に流通して『マネーサプライ』とよばれるためには
　この信用創造という行為が必要になる。」

「こまった小僧だねまったく。基礎から説明か？無駄かもしれんぞ」

「融資には、担保融資と無担保融資があって、貸し手は常に貸し倒れを
　想定してリスクヘッジの意味で金利をつけるわけだ。
　担保融資には、株券担保とかもあるが多くは工場や社屋の土地などの
　不動産に根抵当を打って担保にして極度額の中で低利で運転資金を
　借りるケースが多い。」

「法人の土地は大抵根抵当がついているもんだ。だから地価が下がれば
　抵当割れするケースが出てくる。銀行は地価が先行きも下げ止まらない
　場合、既存の貸付の多くが抵当割れしているリスク債権である事実を
　公表しなくてはいけなくなる。
　貸し剥がし、貸ししぶりというのはこうして起ったわけだ。」

「地価が上がって困った事態はすでに１９８５年の時点でピークにきていたんだよ。
　ここでは誰もバブルとはいっていなかった。なぜかといえば１９８０年には
　公定歩合が７％もあって、インフレ抑止の金融政策がとられてきたからだ。」

「それが、バブルに至ったのはひとえに、円高と低金利とずさんな土地担保
　融資の結果だよな。」

「さて、地価下落は１９９６年には終わったとみんなが思っていた。
　地価は反転する。底打ちするから不良債権なんて経理処理（含み損計上）
　しなくていい。と多くの銀行はたかをくくっていた。」
「とくろが拓銀は潰れるわ、山一は廃業するわ・・・野村総研のリチャード・クー
など本まで書いて、金融危機に警鐘をならした。」
「地価反転どころか、景気回復は愚か、その後もずるずると地価が下がり続けた。」
「不動産証券化の法制度を整えて、ノンリコースローンを導入してはじめて
　なんとか持ち直したわけだ。」

「デフレは貧・乏人の麻薬みたいなもんだ。いつまでも浸っていると成長が
　止まるだけでなく廃人になる。」
「というか、バブルが破裂したようにデフレもツケを払う時期がくる。
　経済の裏と表だよ。不動産の急激な値上がりをバブルというのなら、不動産の
　長期のデフレはその対極の現象。いずれもどこかで終わりがくる。」

「でも、本当にいやだな。俺。地価が下落して困るのは誰？ってバ・カな質問読むと
ホントに泣けてくる。今の社会人新聞読んでるのか？」

[738: 734]

追加。価格は市場の神の見えざる手によって決まります。
現に、北京五輪を控えた中国需要で高沸していたH鋼の価格は、
最高値時に5年前の3倍近くになりましたが、例の基準法改正
による着工の減少によって、ずいぶん戻したことはご存知でしょう。
今年はこれに加えて、中国特需も終わりますから
資材の高沸も一段落します。

[739: 匿名さん]

>>737

森の熊さんまで読んだ。

そんなこと聞いてませんよ。
インフレが悪だなんて全く言ってない。

現在の都心部バブルが異常だと言っているだけ。
値上がりが急だとかゆるやかだとかはバブルとは関係ない。
実体経済とかけ離れたマネーゲーム化していることが問題。
現に利回りが下がり過ぎて投資を引き上げた投資家は多い。
不動産の証券化が結果的にバブルを引き起こした訳でしょう？

金融庁も日銀も前回のバブルの反省から、今回の不動産の急激な値上がり
には相当監視の目を強めてますよ。

郊外の地価上昇はバブルではないから、もう下がらんでしょ。
都心のあおりを受けて、若干戻すかもしれないが。

郊外のマンション新価格は明らかに便乗値上げ。

[740: 匿名さん]

＞728　
のような低レベルな奴は相手にしないほうが賢明だろう。

>損をするのはデベ（と去年、今年の購入者）だけ
こんなこと言ってるようじゃここ１５年の経済を基本的な理解すらしていない証拠。

[741: ビギナーさん]

土地が下がったらみんな困る。土地担保に借金している人の借金が不良債権となり、またもやデフレスパイラルへ。。。。

ただ今回は、一次産品価格が上昇傾向にあるから、不況とインフレが同時に襲ってくるスタグフレーションになるかもしれない。その場合には、賃金も下がるし、土地の担保価値も減るから、ここで土地の価格が下がるのをひそかに望んでいる人も結局借金ができなくなって、買えない（笑）。

結局、土地価格が緩やかに上昇している局面が一番みんなハッピー♪

そうそう、あとバブルって言葉使う時には、根拠のない土地価格の上昇が本当に発生しているのか、土地に関して過剰な投機が発生しているかなど、周辺の状況をよく踏まえたほうがいいですよ。単なる価格の上昇をバブルと読んでいるのは、まったく意味をなさないので。

[742: 匿名さん]

>>730

まず、土地価格は長期的に一定方向で変動するという認識が必要。

これは、世界各国の地価動向の資料でも見てもらうしかない。
不動産は一物一価で代替性がないから地域指標・各年指標でみるしかないが
平均値は長いスパンで山と谷を作る。
米国など全部がノンリコースローンでもそうなのだから、リコースローンの
わが国の住宅地価が短期に売ったり買い戻したりなんていう商いはない世界。

裁定買いはあるが、空売りも信用買いもない世界だ。
それを流動性が低い・・・というわけだ。

一端下がったら、はい来月から戻します・・・みたいな動きは不可能。
調整？・・・そんなもの具体的に説明してみてよ。
この世界　地主が一番売主二番、買い手は並んだりくじ引きさせらたり
給与明細や個人情報さらさないと買えないほどの立場じゃないのさ。
えらそうなこと言っちゃだめだよ。
不動産もコネがないといいものは手にはいらないんだから。いや、本当。

消費者主権みたいなおだてに乗って、ふんぞり返っている暇があったら有力デベに
コネつくったほうがいいよ。同級生のひとりくらいいないの？

合コンと同じで、物件は争奪戦。いいものから売れていく。

閑話休題

逆に言うと、地価はある意味経済のインデックスだからこそ、国家資格を
与えてご大層に数字を作って公表している。

地価が反転した時の日経の社説とか読んでみたらいいよ。みんな安心した
んだよ。デフレ脱却がわが国経済の基本課題なんだからさ。

資産デフレというのは、国富が減価することそのもだ。もともと土地価格など
市場の相対評価といえばそれまでだが、いままで２億で売れたものが
８０００万になってその差はどこに消えたか。
バブルのときの銀座の飲み代とかで話はおさまらんでしょう。

実際にバブル期の儲けは、団塊世代４００万人の住宅の含み損
一人平均２０００万としても８０兆円になるわけだが、本来なら
ローン払って正味価格それだけ残っているべき土地が減価した
わけだ。

都心地価は、確かに１９８５年水準までもどした。ただし、松戸も柏も
昔の価格には至っていない。もともと安かった松戸が１９８５年の地価に
もどるなら、経済的に「損した人は誰もいない」というフェアな水準になるわけだ。

地価は、慣性が働くといわれる。振り子のように大きくマイナスに触れたら
なかなか止まらないことは経験済み。逆に焼けぼっくいでも火がつけば
熾きのようになかなか簡単に消えないのだよ。

あなたが言っているのは、個人的願望、正義感。そんなもんじゃ経済動かない。

間違った認識を主張する人がいるから私は書いている。
書きながら自分も足りないところを勉強できる。老後の楽しみとして悪くない
趣味だとおもうけどどうか。

[743: ビギナーさん]

あと、

>739

都心のバブルが異常というのはどういう判断に基づくのか、その根拠を知りたいですね。本当に収益に見合わない、不自然な投機に基づく都心の土地の価格上昇が生じていると断定できるだけの根拠が本当にあるんだろうか。

でも郊外の地価上昇はバブルじゃないと言い切っているところで、何となく煽りのような気がしてきた。都心部がバブルなら、当然郊外もバブルだとおもうが。

[744: 匿名さん]

>>742

>消費者主権みたいなおだてに乗って、ふんぞり返っている暇があったら有力デベに
>コネつくったほうがいいよ。同級生のひとりくらいいないの？

>合コンと同じで、物件は争奪戦。いいものから売れていく。

同意します。

私は新築ではなく３年前に中古マンションを買ったが、
すぐ決まるだろうと思いきや、納得いく物件にめぐり合うまで
勉強期間含めると１年半、図面のみなら１０００件以上、実物も
約２００件見学しました。
中古物件のＷｅｂサイトもあるけど立地、価格、広さ、間取りな
どのスペックで絞っても実際いいなと思うのは５０件に１件以下。
結局懇意にしていた不動産屋の専任仲介物件をレインズに出る前
にゲットしました。いい物件は市場には出てこないわけす。

コネなし素人が納得いく物件を手に入れるには時間も労力もかか
ると実感しました。価格コムでクリックひとつで比較してデジカメ
買うのとわけが違います。

脱線失礼！

[745: 匿名さん]

>>742

1985年までと、現在では経済成長率が全く違うことが考慮に入っていない。
経済成長に見合う物価の上昇が正しいインフレの姿。

現在は経済成長に見合わない地価上昇地点が出ている。
これが即バブルではないが、これによってREITの利回りが
現状1％と極めて低い水準になっているものもあることはご存知だろう。

また、諸外国と我が国における住宅市場の特性の違いにも注意する必要がある。
欧米における不動産市場は中古が中心である。我が国とは違い、
築年数の古い物件がかなり高額で取引され、改装して使うのが一般的。
つまり代替性が低くなりがちであり、安定的推移をたどりやすい。

一方、我が国はどうだろう。
新築マンション物件の大量供給が不動産の柱であり、欧米と比較して市場の影響
を受けやすいのは明らかだろう。しかも、デベロッパーはここ2年が勝負と見て、
今までになく大量供給をしようとしていることはご存知の通り。
このいびつな市場構造が欧米との比較をなし得ない理由にもなっている。

あなたが言っているのも、個人的願望、正義感。そんなもんじゃ経済動かない。
以下同文。

[746: 匿名さん]

>>730

＞地価の下げ止まりまではよかったが（実体経済）
よかないですよ。低い水準で安定したら、経済の規模が萎縮したままです。

チン■ンが小さいまま硬くなったみたいなもんで役に立たない。
(副管理人さん　下品な比喩許して）

実態経済ってあなた、既存のマンションも戸建も簿価で含み損抱えていて
最近買った人だけがニヤニヤ喜んでいるのがどうして正常なの？

地価が下げ止まったのは２００３年とか２００４年とか言われているが
当時はすでに２００５年３月危機で某氏が指摘したように「暴落」していた
状況だったんではないか。

１９９９年以降毎年９万戸近いベースの供給が需要(経済的にローンを組める人数）
を超えていたのと、
土地取得の際は指定容積（湾岸で４００％）に基づく採算を弾いて安値で買い、
作るときはその後大幅に変わった容積緩和と総合設計で計算（
概ね８００％）するからめちゃ安タワーができた。

その典型のｗコンなどとんでもなく安かったわけだ。
安値タワーに驚いて売り抜けようとしたのが港区湾岸。北品川の某物件など
まさにそのハザマで実際値下げもした。
ゴークレなどいまだに売れのこりを売ってる。
過剰供給に押されて文京・世田谷など内陸物件も２６０万近くまで下げたものもある。

＞ここ数年の地価の急上昇はバブルですよ。

お父さん。


バブルというのは、ですね。


銀座のクラブで商談とかいいながら入った時１０億の物件が、
出るまでに３０億で売れたりする世界のことだよ。
札束なんか持ち歩けないからみんなベンツのトランクのなかにバッグに
入れて持ち歩いていたらしい。
手形なんてだめさ。信用無いもん。キャッシュでないと競争に負ける。
そういう世界がバブルなんだそうだ。

普通の値上がり期待の投機的な不動産買いは、２割程度の鞘抜き。それだって
銀座みたいな商業エリアに限った話。
やっているのは不動産ファンドとアーバンなんたらという広島の一部の業者。
『不動産が危ない！』山本勇作氏の本よめば、なーんだって感じだよ。

それに、一般の住宅市場とは無関係の話でしょう。今倉の上昇は８０年代の
前半に僕らの目の前で見てきた価格上昇。
８１年から８５年で通産５０パーセントの上昇だったと記憶している。


＞これを単にインフレの一言で片付けてしまうあなた。
＞他では聞いたことのない珍説なので、解説してください。

インフレというのは消費者物価を対象に言うことで、地価の場合、単に上昇。
資産インフレという言い方もありますが、資産というのは価格があがらなかったら
資産の価値がないから、あえて資産インフレとは言わない。

価値がどんどん下がるものに「資産」という言い方はおかしい。カネに替えて
債権でも買ったほうがよっぽどましでしょう。
価格が上がらないまでも価値が減らないから「資産」なのよ。わかるかな。

[747: 匿名さん]

>>745
＞現在は経済成長に見合わない地価上昇地点が出ている。

あーあ。
駄目だよ。決定的なミス。
経済成長というのはマクロ経済。だったらマクロ指標の地価全国平均とか
を引き合いにださなきゃ。

地価って極めてローカルな指標。経済成長って銀座の経済成長指数ってのが
あるなら、決して今の銀座地価過大だとは思わんという意見もあるんじゃないの。

[748: 匿名さん]

>>746

地価の下げ止まり=地価が上昇に転じ始めた

ってことじゃない？

あと、

>ｗコンなどとんでもなく安かったわけだ。
>安値タワーに驚いて売り抜けようとしたのが港区湾岸。北品川の某物件など
>まさにそのハザマで実際値下げもした。
>ゴークレなどいまだに売れのこりを売ってる。
>過剰供給に押されて文京・世田谷など内陸物件も２６０万近くまで下げたものもある。

認めちゃってどうすんのさ@@
供給過剰ってw

[749: 匿名さん]

県境外周区ですが葛飾区が変わりそうです。
駅前の再開発でタワー型の大規模が建築中ですし、
中川沿いに工場跡地と思われる広大な空き地があります。
どんな計画かは知りませんが、この時期開発余地があるのは有利です。
千代田線で大手町まで２５分、
こんなとこで妥協ですかね？

[750: 匿名さん]

銀座や表参道の経済規模が
ここ数年で倍になったとは思わんがな。
確かに大きくはなったが、
10%くらいがいいとこ。

[751: 匿名さん]

＞認めちゃってどうすんのさ@@
＞供給過剰ってw

過去形ね。
あのね。質的問題なんだわさ。
みんなが考える以上に需要（給与水準の低下などでを含め）は少なくて
一方、供給のピークは早かった。
だから、２００４年には価格は「下落を織り込んでいた」（あーあ。ついに言ってしまった）
今は少しも供給過剰ではないよ。
だって首都圏で５万戸、２３区で２万戸。ピークの半分以下なんだから。

売れ筋の価格帯は皆売れていて、階数が高くて価格も高いから
売れない。
こりゃ供給過剰というより商売下手と社長が意固地というか辛抱強い性格なんだろうね。
でも物件として利益は上がっていると思うよ。ＷＣＴもそうだけど。

供給過剰だから、平均坪単価当時２２０万〜２４０万という物件平均坪単価の世界が
出てきた。そういう意味だよ。
タワーの場合、階数・方位・角部屋か中住戸かで坪単価１６０万〜３００万まで差が
あるからね。
売れ残っているけど値引きしないと苦しいかどうかは、売り手の問題。
一応税務上も棚卸資産にしておくには販売の事実をつくる必要がある。
本気で売ってないだろ。

＞地価の下げ止まり=地価が上昇に転じ始めた

＞ってことじゃない？
そうだけど、上昇というのも一本調子でなくていい。
一番望ましいのは「地価が安定する」こと。

そのためには、２００４年底値に下がる必要がなくて、都心から順番に今の値段で
固定化されていくのがいい。
どうすればそうなるか。薄商いになればいいだけの話。

[752: 匿名さん]

>>748
＞過剰供給に押されて文京・世田谷など内陸物件も２６０万近くまで下げたものもある。

高すぎて売れないところは分譲数が減って行き、それに代わって賃貸アパートが増えて土地の利用を図りますから、これ以上の値下がりはあり得ませんよ。高止まりです。

[753: 匿名さん]

>>750
９４年に銀座の商店会長のＴ氏にインタビューしたことがあるが、あのころは
銀座の凋落はひどいもんだったよ。
だいたい私ごときの話も真剣に聴いてくれたほどで、でもあの情熱が今の
銀座の隆盛を築いたんだろうね。

最近の銀座、オレはすごいと思うけどね。あれに勝てる商業集積ないんじゃない。

[754: 販売関係者さん]

大量の売れ残りはどう説明する？
スミフの三茶なんかは悲惨だって聞いたが？

[755: 匿名さん]

>>752
落ち着いて読んでくれ。２００４年当時の回想なんだってばさｗ

[756: 匿名さん]

>>754

＞大量の売れ残りはどう説明する？
事実はどうなの？今どのくらいが売れている訳？大量っていう言葉だけで
釣られたら恥だしｗ
＞スミフの三茶なんかは悲惨だって聞いたが？
誰から聞いたの？その人は売れ残りの理由をどう説明していたの？
もっと具体的な数字のある話しようぜ。

[757: 匿名さん]

＞＞752

それは違うでしょ。
デベロッパーは基本的には分譲し続けなければならないビジネスモデル。
価格が高いところの供給が減るのなら、
都心回帰の流れとは矛盾する。

[758: 匿名さん]

>> 757

だからビジネスモデルを変えようとしている。
大東建託を欲しがるのもその一貫作業。
GSもJPも入札に参加みたいだしね、どこかのデペの代理人でと思うけどね。

[759: 匿名さん]

ビジネスの基本　損をしてまで商売をしない。
デベもマンション販売だけではないのよ

高いから将来的に値下がりの不安で損をするかもしれないから買いたくないと考える方の思考は相場という流れを無視した考えで相場の値下がりを期待している。

今日何人も書き込んでいる個人的な願望でしょ

都内の一部ランドマーク的な物件は、新がいくつか付く値付けかもしれないけど
23区全体では、明らかに相場の地固めが始まっていますよ

[760: 匿名さん]

>>757
地価がスパイラル的に下がった時期は、個人地主も結構あわてて土地を手放したけど、東京も持ち直して毎年大量の上京者を迎えるようになって今や左団扇。
だれも価格を下げてまで土地を処分しようとする人はいなくなる。
デベも個人地主からは高値じゃないと土地が仕入れられないから、結局その地域での販売は諦めることになる。地主は賃貸アパートを建てれば、土地を売ることなくウハウハで儲かる。駐車場にしても儲かる。
そうなると、デベは売れやすい地域に力を入れて行くる。簡単に言えば、リーズナブルな価格で土地が仕入れられるところ、すなわち、企業が土地を保有しているような地域ってことになる。
企業は本業で必要としない資産を売り、その分負債を減らそうとするから、安定的に土地がでてくる。デベはそんなところをローラー的に回って、一生懸命再開発してくれるよ。
購入希望者はじっくりそれを待てば良い。

[761: デベにお勤めさん]

東京都の人口が増え続けている限りは２３区は下がりませんよ。
ご予算内で、将来性があるところを買う。
今のところこれしか方法は無いよ。
それが嫌なら賃貸で我慢ですな。

東京の人口が減る前に移民の受け入れが始まったら、
人口減もあり得ない話になるし・・・
そこんところのリスクも考えないとね。
http://www.mainichi.co.jp/syuppan/economist/

[762: 匿名さん]

>>754
もともと、グランドヒルズって屋号の意味わかってないよね。

安売りはせんのよ。

販売戦略が違う。ターゲットも一次取得者ではない。
もともと持ち家で「単身」の６５歳以上の高齢者は世田谷区だけで２万２５００人
(２００５年国勢調査）いるわけで
相続で遺産分けるのにも階段の上り下りでもマンションに住み替えておく
ほうがいいなんて話はそれこそ需要としては豊富なんだから、あとは
プロモーション次第だと思うけどねぇ。

詳しくは個別スレでね。

まぁ今の状況では３年くらいは平気で売っていくと思うよ。
あの手の物件は、世田谷の何万世帯ってある戸建の相続の受け皿には
格好の規模とグレードだからね。


＞デベロッパーは基本的には分譲し続けなければならないビジネスモデル。

そうともいえない。(すでに皆さん書いている通り）

管理でも十分食える。東急コミュニティなど立派な上場企業。
管理をおろそかにすると、ビジネスのもっともおいしい部分が消える。
ワンルーム業者なんかみんな管理で食っている。本を出したお調子者も
いるくらい管理は儲かる。

仲介も力いれてるし、賃貸分野も視野にいれている。

裾野が広いのもこの業界の特徴だろう。


なぜ、大京をオリックスが支援して、藤和を三菱地所が吸収したか
分譲がオイシイというのでなく、建て替え含めた既存の管理物件の多さ
が魅力なんだと思う。

それと、別に売れる地域で分譲すればいい。（既出　スマソ）

とにかく土地仕入れがあってはじめて成り立つビジネスモデルという点も重要だ。
河岸が休みなら寿司屋も休みだ。ただし、不動産は生ものではないから
保存が利く。

ニューエコノミーとか消費者主権だとかのパラダイムは、米国の景気後退と
ともに衰退すると思うけど、頭切り替えるべきだよ。
マンションに関しては某評価サイトが本当に洗脳しつくしたねぇ。
タダは怖い。
ご意見番がいなくて太鼓持ちまで抱え込んで怖いものなしだもんな。よくないよ。
（本人に向かって言えよ＞俺）


＞価格が高いところの供給が減るのなら、
＞都心回帰の流れとは矛盾する。

いい質問。

実は都心回帰、もうおしまい。
ごめん。売り切れです。


なにしろ１９６５年から減り始めた２３区人口は１９９５年が底で
３０年間で１００万人減
しかしながら、その後の１０年で１００万人回復しました。

数の上でも住民税の税収でも「都心過疎化」の問題は解決した。

解決したどころか、予算が余ってカラー８ページの地域報などを
新聞に折り込みはじめた
区もある。
読んでもおもしろくねぇ
無駄使いやめて、落ち葉広いでもタバコの吸殻でも拾えよ。って電話したよ。


社会的要請があるから、中央区は斜線制限緩和してワンルーム建てさせててきたし
地下鉄１２号線をわざわざ勝どき通したりもしたわけで、
都心回帰という「需要サイド」の要請に応えて安いマンションが供給されたわけではない。


買い手もあと３年のうちには、都心回帰なんて言葉は忘れるよ。
退職者が増えたら３年先には通勤ラッシュは緩和されるという話もある。

回帰したくても買えなきゃ仕方がない。それと、武蔵小杉や横浜湾岸あたりが、じゅうぶん
コアとしての魅力を持ってきたし、なんやかやいいながら美しの森だって売れてるんじゃないか。

[765: デベにお勤めさん]

>>762
世田谷区の場合、地元の土地持ち同士の売買で、少量の物件であれば超高値を維持できます。
資産を高値で仲間内でたらい回しするわけですね。
まあ、そんな中で普通の人は蚊帳の外になるわけで、他のところに見つけなきゃいけません。
杉並区、練馬区あたりも同じですわ。

[766: 匿名さん]

真の都心立地、快適な居住空間、満足な住宅としての性能
そういうものを併せ持った物件については、希少性と質への逃避から、
国全体の地価下落に逆行する資産価値を持ちうるという見方も首肯できる。
（こういうものは本当に一般ルートには出てこないが）

ただそれを、妥協とパフォーマンスで似せただけの、
雑多な区内ファミリーマンション全般に敷衍してしまうのは余りにも乱暴。

genuineとimitationは、色や形は似ていても、全く別の値動きと資産価値。
むろんimitation売るときは本物のイメージを借りて売るんだけど、
それを信じて本物のような価格で買ったらそれはご愁傷様。値下がりしても自己責任。
収益還元で説明できない価格はやはりブームによる一時的高騰でしょう。

普段使い、消耗品としてimitationを買うのは、全く持って本来の話ですけどね。

[767: 匿名さん]

>>762

都心（23区）回帰が終わりといっても、
世田谷<多摩プラになるわけないだがや。

[768: 匿名さん]

ちなみに管理や付帯業務でデベが食っていくなんてのはまずもって無理。
業態転換なんて全くもって進んでないよ。前回躓いたときから掛け声だけはずっと大きいけど。
管理なんてニッチもいいところ。

業界はそもそも、チャンスにガーっと建てまくってガッポリ儲け、一旗上げる、
不調になったら死んだ振りもしくは債権放棄待ちって社風なんだから無理ですよ。
大手といわれるところも、いざというときのレジデンス部門切り離し、手仕舞いの準備は着々。
買収もスケールメリットや貸しての銀行の事情もあるのでは？
未来があるなら売りはしませんよ。

[771: 匿名さん]

デベだ、デベだと騒ぐ人
基本的に話の中身をわかってない。
気に入った結論だけ拾い読みしていい気持ちになりたい。

何が書かれているかより、誰が言っているかで信用するか
どうか決める人だ。

こういうスレは、誰が（デベが、購入者が、主婦が
窓際族が）よりも書かれた中身に対してなるほどと思うか
変だなと思うか。そういうのが大事なんじゃないの。

[773: 匿名さん]

デベ対購入者の図式で考えていたら堂々巡りだ。
掲示板でいくら意見を書いても、議論にすらならない。

デベの前に地主がいる。
地主が弱気で売り急げば随意契約で安値で買える。

地価反転以降そういう土地仕入れがなくなった。
今は土地は入札。もしくは単独で地主を口説いて等価交換の
話をまとめるしかない。
あとは、長帳場の再開発。

資金力・販売力のあるデベしかいい場所は入手できない。
そういう状況で、デベが音を上げて値を下げるしか価格の下がる
要素はない。
個別の築浅が数件安売りしようがそういうのが地域の地価相場
を下げるには至らない。一定の区画の宅地やビル一棟の買値が
下がってきてはじめて地価が下がったことになる。

というか、そもそも地価は下げちゃまずいんだってば。
デフレスパイラルでどれだけ苦しんだかニートの若者以外は
だれでもわかっているはず。

高すぎる土地は、やまほどある。しかしマンション用地として
の商品価値がない。

業者だって人の子なんだから、敵対して
隙あらば買い叩こうなんて姿勢で臨めば相手に伝わる。
そういうのは本当に時代遅れだ。

不動産買うときは誰しもテンションがあがる。騙されまいと
身構える。でも自分の知らないことは隠さず相手に聞けば
いい。複数の人間から同じ答えが得られたらそれは事実
かもしれない。聞くは一時の恥。
不動産の販売担当って結構面白い人間が多い。人の買い物に
つきあうのだから面倒見がよくないと出来ない仕事だ。
人間性がモロに現れる側面もある。

こんなところで一致団結して不買運動やらかしても、逆に
買い煽りしても一体どれほどの効果あるの？

必死だとか痛いとかいい加減な言葉使っていると本当に
頭悪くなるよ。
もっと自分の言葉で物事を考えたほうがいい。

[777: 住まいに詳しい人]

もっと自分の言葉で物事を考えるならいいけど
個人的妄想のベキ論を振り回されてもなぁ
お経を1000回唱えると満願成就したりするんでしょーか？

不動産価格がゆるやかに上昇するのがベストであることなんて誰でも判っているわけで、
それをさも自分だけが知っている世界の真理として何十回も繰り返されたんじゃ
皆さんも辟易してますよ

問題は、売れる値段にならないのにデベがマンション用地を無理を承知で高値で仕入れ
「ゆるやかな不動産価格の上昇」というシナリオを台無しにしたことでしょーが
　
　
　
だいたい目の前で起きていることを見えないふりをしてもダメですよ

現実として、今は都心だって郊外だって売れていないわけで
急激な不動産価格の上昇が続いた1980年代後半のよーに山手線の内側では年間20戸しか
供給されないレベルまで、徹底的に供給量が調整されない限り価格調整は必至だと思われます

もっと言えば、たとえ新規供給が調整されても、住宅というのは消費財じゃないわけだから
これまで供給されたマンションは形として残っている
これらの都心に蓄積されたマンションが賃貸市場に出てくれことも考慮すれば
意識的に高値相場を形成するのはもー不可能なのかもしれないしねぇ

[778: 匿名さん]

まあ高くてもそこに住みたくて買うのであれば別に資産価値が下がろうが良いのではないかな？それぞれ価値観が違うのだから...。ただ自分の懐具合と相談して分相応の場所に居を構えることです。不透明な状況下で無理はしちゃいかんよ。株安・円高・原油高・年金分の消費税増・海外バブル・海外の政権交代等々と数え上げたらきりがないくらい今年はリスク多く、消費マインドは高まらないだろね。金が無ければ空気の悪い都心よりも環境の良い郊外に住めばよい。社宅補助が出る方や官舎にお住まいの場合は急いで高値掴みする必要も無いから暫く様子見ですな。

[779: 匿名さん]

直近１１月の申し込み率
売れているところは売れていますよ。
バブルってわけじゃないでしょ。
江東区９３％、練馬区５５％、足立区６２％、新宿区５７％、文京区９０％
大田区６６％、台東区５３％、世田谷区６７％、渋谷区８５％

[780: 匿名さん]

現状の在庫がどれだけあるかぐらいは、住宅情報マンションズの巻末を仔細にみれば
わかりますよ。
でも完成在庫を処分売りして「地価が下がった」というのは詭弁だと思うわけですよ。

だって、過半は売れているわけで、時間をかければ売れるということは否定できない。


そりゃ矢継ぎ早にデベが次年度、再来年度の土地をもっと安く仕込んでいたら話は
別ですよ。
一時の「念書つき？」の投売りで不動産相場下落という事態になりますかね？
それほど地価って明白な存在ではないでしょう？
公示地価や基準値地価は慣性談合みたいなものだと思ってますけど。

べき論を振り回す気はないが、実際に現地に行って気になる物件の
残戸数とかは確認しているけどね。
ここで書き込まれるほどのひどい売れ残りは聞いたことがない。

だってわからないって言ったらスレにも議論にもならない。仮設として
こういう見通しはどうかって書くと、根拠は・・・みたいに反論する。
理由は、アナリスト諸氏が詳しく本に書いている。
耳障りかどうかは、すでにマンション買ったかどうかという立場の相違
というより、世代の差だと思う。

べき論も、世の中の賛同者が多ければそちらに向かうのではないかね。
人数という意味でなく経済力の総和という意味で。
それが資本主義でしょう。

それより、買い手の購買力を基準に都心に住むべきという話のほうが
よっぽどべき論でしょうよ。

ていうか同じ暴落説を２００５年３月から３年間聞かされて待った人はいい面の皮

[781: 匿名さん]

魅力ある立地で魅力ある価格のところには、
たとえ大量供給されても人は集まり続け、大きく進化して行く。
そうでないところは供給が細る。

２３区全体としては供給を細らせながら価格が維持され、
いったん減少した賃貸層が再び増えて行く。

郊外についても、駅近がマストになるので供給は増えない。
首都圏全体としても賃貸に大きくシフトして行く。
その賃貸も、所得の二極化に合わせ、都心部とそれ以外とでは大きく異なってくる。

[782: 匿名さん]

>>777
なにか、懐かしい人と話しているようなｗ

なぜ、自分がここに頻繁に書き込むのかというと
インフレとかバブルとかいう概念が、今の４０歳以下と５０代で
まったく違っている気がするからですよ。

経験のないことは、理解しずらいだろうが、下流社会やニートで
語られる消「費者主権の過剰意識」や、
「インフレ無き経済観」みたいなものや、
何もしないことが一番賢いみたいな無作為の優位性みたいな
デフレ社会の慣れを感じるわけです。

不動産など幾度も売買経験してはじめて良い物件にめぐり
あえる側面もあるのに、いろいろ試してみるには確かに好機は
逸したのかもしれない。
実際、会社の後輩は新百合ヶ丘や横浜の物件を最近買っていたり
するけど、今は待てというほどの状況ではない。その説得材料も
持たない。

逆に、もし万が一下がりはじまたら今度はいつ買うのかという話がある。
とにかくもう一度地価下落になったら、どういう手段でブレーキをかける
というのだろう。

べき論というよりそうなったら怖い。もちろんそういう場合の対処策は
考えているが。

そもそも今５０代の世代は１９９６年を底と読み違えたわけで、それはまさに
経済政策への過剰な信頼ゆえの錯覚だったのかもしれない。

だから、政策というよりも振り子の振幅を信じたほうが私は
正しいような気がする。


１３年のデフレのあとは３年の高騰（これがバブルと思うあたりは
世代の差だ）

でまた下落、(ミニ資産デフレですか？ｗ）
そこで２００４年ベースで下げ止まっておまちどうさま、さあ買ってください
みたいに都合よくならない。

もし万が一起きたらいよいよもって底なしの暴落。日本という国で
働く意味すら考え直すべき話になるでしょう。
というか、下がればそれなりの資本が動いておいしいところを持っていき
庶民にわたるはずがないと考えるが自然でしょう？

下落したら銀行ローンの審査は厳しくなるし、下落がはじまる状況で
おこりうる事態を想像してみたらいいです。


もうやめよ。粘着っていわれたし

[783: 匿名さん]

今や選り好みさえしなければ、中古マンションが超安値で買える。
過去のバブル時とは大違いで、現状をバブルと言うのはおかしい。

そもそも、都心回帰により都心部の魅力が増し、再評価され、都心部マンションの値段が
上がったのが発端で、欲しいところが上がったからバブルだと騒いでいるだけの気がする。
こんなところは、たとえ価格が上がってもすんなりと売れている。

問題はそれに便乗し価格を上げた県境外周区と郊外だが、それぞれ評価され売れ残りが多い
ところも出始めている。しかし、これら地域は個人の地主からの土地供給に頼っている
ところが多く、首都圏の人口がこれからも増えて行くことを考えれば、下げてまで土地を
売る行動にはつながらない。と言うことは、供給が減り高値が維持されて、不足分が賃貸で
補われると考える方が自然だろう。
あまり選り好みができない時代に再び戻っただけだと思う。
駅遠、郊外、中古にする？？？

[784: 匿名さん]

>>777現実として、今は都心だって郊外だって売れていないわけで

都心のどこが売れてないの？
嘘は止そうよ。
必死なのはわかるけど。