23区内の新築マンション価格動向（その20）

[住まいに詳しい人]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その19：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44490/
その18以前過去スレは>>2

参考サイト
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

[72: 匿名さん]

>71
数年後に答えは出る。
多分、消費税率アップの時に。

[73: 匿名さん]

>>71
物件が少なくなる以上、価格はさておき２３区で気に入った物件を
みつけることが難しくなると思いますよ。
正解かどうかは、その物件の対価にふさわしい満足をあなたが
得られるかどうかでしょう。
今後都内の物件の平均面積は６０㎡以下になるかもしれません。

[74: 匿名さん]

ファンドとは「ハゲタカファンド」といわれたように
屍状態のものを買って再生して売るビジネス。
つまり、ゆがみのないところにファンドはでてこない。
銀座に、古いビルがあってリニューアルもされない。金さえ投じれば
もっと収益があがる。
とか
不動産が底値で今後大きな反転が見込める。にもかかわらず
大量供給で市場が溢れている。

だから外資系ファンドが買いにくる。
これが地価が上がって安定したり再生にすさわしいビルが底をついた
ということになればファンドの出番はない。
あとは、ＪＦＥビルみたいな建替えモノの資金元になるとかだが
大手のデベがいくらでも国内で資金調達できる話。

一方リートは、バリューアップしたあとの物件の管理、サービス
テナント誘致などの部分で投資家に付加価値をつけるビジネス。

企業にしろ不動産にしろオーナーの怠慢で組織や施設が疲弊した
ところをファンドはねらってくるんだと思うよ。
価値を高めて鞘を抜くビジネスチャンスだから。

逆にファンドが引いたということは、組織や施設が蘇生したと
いうことなんだろうね。金を貯めるのは農耕民族が得意だが
狩猟民族は獲物は早く食わないと腐るということを知っている。

利回りがいいとか悪いとかは、結果論で、利回りが悪いから
不動産が投げ売られて価格が下がるなんてことにはならない。

老朽化して賃料が下がるとかいうのは買われてリノベーションされる。

東京自体が、長いことカネが入ってなくてそのポテンシャルを生かしきって
いなかったのが、やっとまっとうな姿になった。
さぁもう一度マンション下落させて頂戴ってのは・・・そりゃ今までの
努力はなんだったのって話だね。
。

[76: 匿名さん]

今やってた株式ニュースのゲストは、
2010年4月に消費税７パーセント実施を
予想してた。
所詮予想だが、
2009年度の駆け込み需要で成長率上昇ですと。
(住宅の駆け込み需要とは言ってない)
2010年度は一旦成長率が低くなりその後また成長率は戻る。
さて、住宅の駆け込み需要は如何に。

[77: 匿名さん]

新宿区に続き、今度は渋谷区、目黒区でも高さ規制条例ができるそうです。
現在は素案を検討中で、施行は来年度秋以降〜来年度中とか？

どのような影響があるのでしょうか。
私的に思うのは、旧耐震のマンション建替えは進まず、老築のまま放置されそうな予感が。
神宮前のコープ・オリンピアは建替え計画中ですが、あの地域は高さ３０ｍに規制されるようです。

コープ・オリンピアは、とても立派な建造物で、構造的問題は無いようなのですが、集中冷暖房などメンテナンスに経費が掛かると聞きました。

[78: 匿名さん]

＞高さ規制条例ができるそうです。

もうマンションブームも終わり、マンション供給自体が世の中から忘れ
られつつあります。まぁ丁度いいのではないですか。

例えば、代官山のヒルサイドテラスの街並み、表参道ヒルズのあえて高さを押さえ
地下に沈めた安藤忠雄の建築、蘇った銀座の街並み
松涛、南平台の中低層マンション。
どれをとっても、容積・経済効率を超えてプレステージを生み出す要因になって
います。

量を供給する時代の要請から、高い地価は高いなりに環境価値を維持する動き
ということですかね。

＞どのような影響があるのでしょうか。

市場も「買い手がいない。」「売り物が少ない」
という状況下で、いい塩梅なんじゃないですか。

＞旧耐震のマンション建替えは進まず、
建替えするまえに耐震診断。都内のマンションの半分以上は１９８２年以降の
建物。千代田区、渋谷区などの一部を除いて大したシェアではないでしょう。


＞老築のまま放置されそうな予感が。
そんなことはない。三番町や青山や神宮前の老朽マンションは
そのほとんどが弁護士事務所やデザイン事務所などに改装されていくでしょう。

＞コープ・オリンピアは、とても立派な建造物で、構造的問題は無いようなのですが、
そんなことはない。耐震設計の基準そのものが全く古いですから恐らく補強は
必要でしょう。経済比較の上建替たほうがいいということでしょう。

[87: 匿名さん]

曜日感覚がないってことは・・・

[88: 入居済み住民さん]

心東のデータで必ずやり玉に上がる中野区住まいです。

確かに過密木造アパート地域もあるし（そこがサブカル
を生んでいるような気もしますが）、特にそのデータ
自体をどうこういうつもりもあまりないですが、
単純に区単位で区切ることがどうかなという違和感はあります。
ま、心東よりも価格は上ですけどね。

さて上がるか下がるか、買うと気になるもので割とこまめに
折り込みチラシや、ネットを眺めていますが、特に下がる
気配はないようです。

買うとわかることなのかもしれませんが、売ってほしい旨の
折り込みチラシは毎日３−４枚入ってくるし（最初は嬉しくて
みていましたがそのうち見なくなりました）、売り出し物件の
価格も特に下がっていません。
たまに買取サービス付きの仲介業者がずばり査定価格を入れて
きますが、買った時より上がっているくらいです
（ちなみに私は06年3月なので底の時期ではありません）

データ的にあんまり良くない中野区でこうなんですから、
まだしばらくはこの価格維持されるんじゃないでしょうか。

10年後？
その予想を一生懸命するくらいなら、自分のキャッシュフローを
改善する努力をすべきだと思います。

[89: 匿名さん]

いいですよね。

東中野の三井のタワマン！

[90: 匿名さん]

賃貸棟が募集を開始しましたね。

[93: 匿名さん]

>90
１階〜３階まで店舗が入るようですね。楽しみです。

[94: 匿名さん]

トステム、ＩＮＡＸが相次いで値上げ
12月18日8時0分配信 産経新聞

　住宅設備メーカーのトステムは１７日、システムバスルームのメーカー希望小売価格を、来年４月１日以降の新規受注分から４〜７％程度値上げすると発表した。原材料価格や燃料価格の高騰分を自助努力では吸収できなくなったためとしている。すでにＩＮＡＸも衛生陶器やタイルなどのメーカー希望小売価格を４月以降の新規受注分から平均３％程度値上げすることを発表しており、原材料や燃料価格の高騰による影響が住設メーカーにも広がってきた。

[95: 元祖匿名はん]

東中野って結婚式場だった？ところですよね！

昔社長と二、三回会ったなぁ！

売ったの随分前だと思うけど！

[96: 匿名さん]

＞９５

そうです。結婚式場日本閣の再開発。
結婚式場も新しくなったみたいです。

東中野駅からは３分ぐらいで、東西線の落合も使えますし、大江戸線も使えます。
春の神田川沿いの桜は素晴らしいです。

今にして思えば、ここは旧価格でしたね。
タワー嫌いだったので検討しなかったのですが、
中野や東中野は大規模マンションも建築されないし、中古も少ない。

[97: 匿名さん]

中野区はどうも売れない芸人が木造風呂なしアパートに数人で
金を倹約して住んでいるのが多くてイメージ悪いな

[98: 匿名さん]

>中野区はどうも売れない芸人が木造風呂なしアパートに数人で
>金を倹約して住んでいるのが多くてイメージ悪いな

中野のことはよく知りませんが、イメージだけの問題だけなら
穴場といえるのでは？

[100: 匿名さん]

中野区、杉並区、練馬区の中で買うとしたら一番良いのはどこ？
区のどことか特定せずに全体として考えた場合ね。

[101: 匿名さん]

首都圏中古マンション価格、前月比1.3％下落　東京カンテイ
http://www.asahi.com/housing/jutaku-s/JSN200712190004.html

記事より
・11月の首都圏中古マンション価格は3,176万円（前月比1.3％下落）で、3,000万円台を維持したものの、２カ月ぶりの下落となった。
・地区別の特徴としては、東京都が4,248万円で同1.4％下落した。


(まだまだ不動産不況は始まったところなのに)
中古マンション価格が下落しているそうです。

[102: 匿名さん]

中野駅徒歩圏が良いです。

個人的には、中野北口が好みです。
濃厚な街です、ぴったりくる人は、中野から離れられません。

[103: 匿名さん]

中野区、杉並区、練馬区の中で買うとしたら一番良いのはどこ？
区のどことか特定せずに全体として考えた場合ね。

=>お題と違うよね、別レス立ててみては。
　またどこに住みたいかなんて事は人それぞれ価値観や家族構成などなど　違うので自分で考えるべきだよ。

[104: 匿名さん]

これから本格的な不景気に突入していきそう。オイル高から来るインフレとサブプライムによる信用収縮が長引くから仕方ないけど...当面株やファンドは塩付けだね。中国も自動車やその他消費財の在庫が膨らんできており、どこかでドカーンと落ちていきそうな様子。流れを感じている人は今の状況下で不動産は買えないよ。我慢できない業者から投売り始まるような気がする。

[105: 中野区民]

88です。
中野ネタで盛り上がってうれしいです。

>89　
あ、違います。
盛り上がっちゃったところすいません。

>97
そのイメージは別に否定していませんが・・・
そういうところが中央線カルチャーを生んでたりもして。
それでもなお、23区内で価格真ん中らへんだから立派なもんだ。

>100
実際に購入するときに、場所を特定せずに区単位で検討する人が
いるのかねえ。あえてイメージで選ぶなら杉並。っていう人が、
多ければそのプレミアムが価格に乗っちゃうんじゃないですかね。

[106: 匿名さん]

東中野・・・曳船のマークゼロワンよりはまだいいが
結構、浮いた環境だね。
だいたい、大久保の先というのが！（！の使い方これでいい？）
中央線の窓から見える大久保の風景は潰れかけたラブホとか
築４０年超のバラック旧宅の密集地とか・・・

パークタワーはいいんだけどね。ちゃんと二重キュリティだし
ユニゾンなんたらもフィットネスに食品スーパーくらいなら
わざわざＳＣっぽい名前必要ないと思う。

日本閣の入り口にいるドアマンが愛想がいい。
それにつけても、パークタワーは、角部屋のＦＩＸ
にベランダ住戸つないだワンパターンが増えたね。

ところで、このロケーション西新宿の超高層の夜景は最高だろうね！

[108: サラリーマンさん]

まあ、下落は間違いないね。
データでも反映されてきたみたいだし、来年にかけて景気悪化と共に下落率も高まるでしょう。

政府も経済成長率を下方修正しましたね。
来年は企業業績も芳しくはないとの予想が大半です。

[109: サラリーマンさん]

中堅業者が破綻　ブーム終焉のマンション市況

(2007/12/18)
販売価格高騰で購買層の購入意欲が冷え込んだところに
改正建築基準法が追い打ち。
マンション販売は長きにわたる空前のブームが終焉。
業界は淘汰のとば口に立っている。（『週刊東洋経済』12月22日号より）

[110: サラリーマンさん]

＜東証＞不動産株に安値続出——押し目買い材料が見当たらず
http://markets.nikkei.co.jp/kokunai/chumoku.aspx?site=MARKET&genre...

記事より
・不動産株が全面安の展開
・三井不が前日比70円安の2375円、菱地所が同40円安の2490円まで下落し、ともに年初来安値を更新した。大手だけでなく、マンション関連でも日綜地所やゼファーなど、安値を更新する銘柄が続出している。


株価は「約半年先の状況を先取りしている」と言われていますが、ここのところ不動産株は下げ一辺倒ですね。

[111: 中野区民]

＞107
別にいいじゃないすか、前の心東ネタもだいぶ引っ張ってたし
こっちは多少価格と関係ある話しているし。

さて、下がるとの書き込みが増えてきました。

サブプライム→バブル崩壊→土地下がる　的な。

確かにグローバルで見れば、住宅価格の下落のリスクは
高まっていますが、日本はもともと過熱していたわけでは
ないので極端に下がらないでしょう。
殊に23区内が上がってきたのは２極化という別要因なわけで。

あと、一般常識だけど土地価格は株価等の一般的な景況指標
の動きとは一致しないよ。
だから、金持ちは金融資産と不動産や金・美術品などの現物に
資金を振り分ける。

比較的わかりやすい参考レポート
http://www.kokusai-am.co.jp/report/special/071108/03.pdf

[112: 匿名さん]

ここ数日の株価で半年先を予測？

[113: 匿名さん]

で！
中野は、２極化のどっちに入るの？

[114: 匿名さん]

不動産株のピークはむしろ去年だろwwww

[115: 匿名さん]

=>111
一部の金持ちが不動産を買い支えるとでも言いたいの？
高過ぎて売れないのだから売れるレベルまで下がるのと違いますか。更に景気も下げ方向なんだから、こんなトレンドの中で金持ちといえども買うやつはいないよ。自分は買うか？ 考えてごらんよ。

[116: 匿名さん]

〉115
株価や経済成長率などの指標と土地価格の相関がすくないという一般常識書いてるだけで、んなこと言ってないが…

なぜ上から目線？

[117: 匿名さん]

>>107
何の権利があって・・・

>>109
業界の不振　＝　新築マンション供給の終焉

決して下落の始まりではないよｗ

立木信の誤解と同じことをいつまで言い募るんだ？
今週号のＪＪマンションズをみてみなよ・・・薄いことｗ
これが全部２割引で売られたとしても、何戸あるの？
そのあとが続かないよ

下落は供給過剰だからおこる。僅少な供給が投げ売られた
ためしはないよ。
バブル崩壊のときは、融資が止まって下がったんだよ。
いまは融資はじゃぶじゃぶ。証券化物件だけでしょ厳しいのは。

[118: 匿名さん]

下がると思うのは勝手だが、人を巻き込むのはよくないぞ。

ロンドンだって、ニューヨークだってパリだって新築住宅の建設量より
仲介物件の数が圧倒的に多い。
コンバージョンやリノベも盛んなのは新規に土地買って建てるのでは
採算がとれないからだ。
日本もやっと数のうえでは充足して、別に家を買わないと困る人は
いなくなった。
一生賃貸でいいと思う人も増えたから、郊外の物件の売れ行きが悪い
わけだ。
それをみて、デベロッパーは無理して都市部を売ろうなんて考えなく
なっているんじゃないか

下がるか、下がらないかでなくて、供給が復活するかどうかの
心配したらどうなんだ？

[119: 匿名さん]

>177
>今週号のＪＪマンションズをみてみなよ・・・薄いことｗ

今週号の雑誌は薄かったかもしれませんが、
住宅情報ナビHPによると、
２３区内で販売中もしくは販売予定のマンションは
”３２７件”
もあるそうですよ。

ちなみに、その中で完成済売れ残り物件は１１４件。

[120: 匿名さん]

>>119
戸数で考えてみようよ世の中、呉服屋とかアナログオーディオとか風鈴屋とか時代の流れのなかで
消えていった業種はあるよね。
マンションデベも同じ運命。でもビスポークのテーラーで生き残ったのが
高級化したのと同様に新築マンションは希少化して高額化していくんだと
思うけどね。
ゼネコンは、橋梁やトンネルの補修架け替えでまだまだ食える。
不動産業者は仲介とマンション管理・ビル管理で食える。

それより、地価を握っているのは大多数の個人だから、一度明かり始めた
地価を下げるのは「金融の失敗」でもない限り極めて難しい。
バブル＝悪　悪いことは長続きしない・・・そういう情緒的な発想では
間違える。

[121: 住まいに詳しい人]

>下落は供給過剰だからおこる。僅少な供給が投げ売られた
>ためしはないよ。
>バブル崩壊のときは、融資が止まって下がったんだよ。
>いまは融資はじゃぶじゃぶ。証券化物件だけでしょ厳しいのは。

つまり今の供給量が「僅少」だと思っているってこと？

ココじゃ、都心物件は数が少ないから価格は下がらない
って話が良く出てくるが、
３Ａ１Ｈに注目しても今年だって1000戸ぐらい出ているわけで
そりゃ数年前から比べれば減ってはいるが
バブルの頃はこのエリアで全く供給が無くなったわけで
それからくらべりゃ“供給過剰”ですよ