23区内の新築マンション価格動向（その20）

[住まいに詳しい人]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その19：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44490/
その18以前過去スレは>>2

参考サイト
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

[715: 匿名さん]

>>713
あなたは、楽しいのかもしれないが「匿名」の書き込みの素性を暴きたがる
癖はどこから来るものなのだ？
本人でなくても、品性卑しいと感じ気分が悪いが　　なんとかならんかね。

[716: 匿名さん]

>>714
都心の高度利用が認められたこと
産業構造が変わって、埋立地を始めとした土地が住居系に変わって来ていること。
この２つが都心回帰の原動力ですね。
まだまだ開発余地ありですよ。
長いスパンで考える必要がありますね。

[717: 匿名さん]

>>715
この掲示板にはひたすら自説を書きなぐる
壊れたテープレコーダーみたいな輩が多いんでね
品性云々よりもある意味精神性を疑うような者も多いんだよ

湾岸の変革については傾向としてはあるが
湾岸地区は好き嫌いがはっきりする地域
主流になることはないだろう

たとえば個人的には東雲の宮崎勤事件のころの記憶が強いので
どうも時折、街に憂鬱な景色が垣間見えるときがある

[718: 匿名さん]

>>716
概ね同意です。問題は価格水準ですね。


>都心の高度利用が認められたこと

ことに、既存の容積制限の中で、住宅系だけが特例的に
「廊下・地下室・階段」など専用部分以外の大半を「容積に
算入しない」制度は大きいですね。
これで、分譲事業の損益分岐点がいっきに下がった。
あわせて、市住総などの住宅系総合設計による容積割り増し。

内廊下や広いロビーをいくらつくっても容積不算入は画期的。
まさに土地を「高度利用」できるようになったわけで考えた人は賢い。


＞産業構造が変わって、埋立地を始めとした土地が住居系に変わって来ていること。
これも８０年代から湾岸は住宅に・・・という話はあったが、分譲では採算とれない。
ということでＵＲが台場で賃貸をやっていた。
晴海も公団主導でトリトンのエリアに９０年代の中ごろにできたが大江戸線の
勝どきができるまではまるで注目されなかった。

＞この２つが都心回帰の原動力ですね。
埋立地のどこまでを都心と呼ぶかですね。
有楽町・銀座などの巨大な商業ターミナル・結節点につながっていないと


>まだまだ開発余地ありですよ。
それは物理的にあったとしても、有明、豊洲、晴海の交通のさらなる強化
など時間を要する課題も多いですね。

>長いスパンで考える必要がありますね。
それは同感。とにかくあと５年は溜めをつくって都市の基盤を誘致してこないと
やたらにコストの高い開発になって、利便性や魅力が伴わず苦戦するのでは
ないでしょうか。
あるいは、内需拡大景気策の視点からは、「廊下の容積負算入」「市住総」
「都心居住型　総合設計」に継いでさらなる容積割り増しの制定に走るかも
しれませんね。
「防災強化容積割り増し」とか「地域防災センター機能割り増しとか」
まぁ少しでも損益分岐点が下がるならそれも便法でしょうが
内陸デベはやっかんでまたぞろ「湾岸批判」キャンペーンですかね。

内陸規制市街地は、住宅地の用途規制見直しという最後の内需拡大策
がありますが、これは前回バブル期にやって地価高騰の火に油を注ぐ
結果になった。
行政は、このまま５年くらい地価が上がらず下がらずで行ってほしいというのが
本音でしょう。財政が豊かになったから都の計画道路の買収も進むし
都市計画的にはかなり潤沢な資金のなかで大胆な長期計画がたつように
なってきていると思いますよ。

安くなるかどうかは、さらなる規制緩和の発動如何でしょう。

[719: 匿名さん]

>>718
交通面で問題がある埋立地だけでなく、既存の市街地での土地供給が見込めるのは大きいですよ。
産業構造の変革に、経営者の世代交代の時期と少子化による労働力減が重なり、
ここに来ての原油高ですから、これは進みますよ。
都心部購入を考えているまだ若い人はまだ焦る必要は無いでしょう。
まずは賃貸で都心生活を満喫すればいいでしょう。

[720: 匿名さん]

>>119
そこまで言い切るのは無責任だろうｗ

＞既存の市街地での土地供給が見込めるのは大きいですよ。
もう少し具体的に、どういう人が土地を「安く」供給するか
知りたいですね。

＞産業構造の変革に、経営者の世代交代の時期と少子化による労働力減が重なり、
って、町工場の話ですか？老舗の佃煮屋さん？

＞ここに来ての原油高ですから、
原油高は投機的なマネーの動きであって長続きしないかもしれませんが。

＞これは進みますよ。
何ですか？佃煮でご飯がすすむ・・・みたいな調子でいわれても

＞都心部購入を考えているまだ若い人はまだ焦る必要は無いでしょう。

それが、いつごろどういう形でいくらくらいなのか具体的でないと

「キミはまだ若い。まだまだ焦る必要はない。
きっと幸せになるよ。大丈夫」

とか言って泣いてすがる女のてを振り切る遊び人男の口調と
かわらないのですが。


>まずは賃貸で都心生活を満喫すればいいでしょう。

まずは自由な間隔で恋愛を満喫すればいいでしょう。・・・とか言って口説いているな
こいつｗ

[721: 匿名さん]

↑>>719

[722: 匿名さん]

地価動向で言えば２００８年〜２０１０年までは、１％〜２％程度の
横ばいだろう。

問題はこの今後３年インフレがどこまで進むかという点にかかっている。


２００５年〜２００７年、インフレ要素抜きで３年で６０％近く上がってきた
わけだ。
これが年間２％程度の物価上昇率の８０年代であったならもう少し
勾配のきつい上昇をみせたはずが物価の安定、給与の伸び悩みなどが
住宅価格のアタマを抑えた形だ。さて、いよいよ本格的なインフレ懸念が深まってきたが、インフレでなく
デフレに逆行すれば、景気低迷でおそらくは住宅地価の低迷下落も
考ええただろう。

しかし、インフレが５年も続けば、購買力の下落による地価下落を
インフレの上昇力が下支えする。それが、１９７３年から１９７８年まで続いた地価横ばいの状況だ。

インフレが長く続くことで給与の水準が物価においつき,
そこではじめて住宅が売れはじめる。
住宅不況が極まればローン金利も下がる。低金利がそこでもう一段
地価を押し上げる。

そういうことで１５年くらいの時間はあっという間に過ぎていく。
１６年先にバブルがきて２年後にまたデフレに突入するとして、

次の地価の大底は早くて２２年先かもしれない。

まぁ、３０代の皆さんにとっては余命４５年はあるだろうから心配なかろう。

[723: 匿名さん]

今月号の雑誌「東京人」が
地下鉄がつないだ東京風景

と題してメトロネットワークと東京の発展の様子が描かれていて面白い。

中でも、浅草近辺に住んでいた父親が戦後、銀座から先へいきたがら
なかったのは、自分がそこから出兵し空襲で多くの家族が亡くなった
悲しい思い出があるからだという話が出ていた。

台東区、墨田区、江東区の下町は大半が東京大空襲で焼失した。
震災でも木造住宅密集地の下谷あたりは焼け出された商店街がまるごと
家もまばらだったであろう世田谷の上町や太子堂あたりに移住したらしい。

とにかく、城東の定住者は戦後の復興期以降の第一世代が多い。
世田谷とてもとは大地主の農家か寺の借地に３代住んでいるような
ものだが、世代の厚さが相続資産の差になっているのは間違いない。

それにつけても、上記雑誌のＰ８３　の高島平の風景
昭和３０年も４２年もさして変わらぬお茶なお水駅の聖橋から眺める
地下鉄対岸の風景。
いずれも感無量。

[724: 匿名さん]

東京大空襲・・・・あぁぁ〜〜

我先祖（義父）は、旧深川区（現江東区）に住んでいましたが、空襲で全ての親族と家を失い、終戦後は練馬の親戚に身を寄せたようです。

[725: 匿名さん]

「東京人」という洒落た雑誌は読んだことが無いが、東京の近代史は興味深い。
地下鉄日比谷線の工事着工は昭和34年になっているが、昭和10年頃には国会議事堂・皇居から
北千住の軍用飛行場に抜ける軍用専用線として完成していたという記録もある。

うちのじいさんも、当時住んでいた根岸から世田谷の成城へ戦時中引越しを行い、
相当量な土地を購入して居住したらしいが、戦後、小○野氏に土地を売却してまた、
根津に戻ってきたらしい。（じいさんの曰く、余生は粋な生活を過ごしたかったらしい）

まあ・・色んな人がいるのが東京。そこが楽しいところ。

スレには関係ない話でごめんなさい。

[726: 匿名さん]

スタグフレーションって何？

[727: 匿名さん]

スタグフレーション
http://www.findai.com/yogo/0040.htm
インフレは物価上昇。
物価が上がるとは、モノやサービスが品不足になるほどよく売れるならば
景気もよくて給与も毎年アップするという話だ

ところが、景気が悪いにもかかわらず、昔のオイルショックのように
今の穀物高、原油高（とはいえドル安円高だから先行きはわからんが）

原材料コストの上昇が原因で不況のなかで物価上昇が始まることが
往々にしてある。


だとすると不況にもかかわらず生活は苦しくなるので、
「とにかく給与を上げろ」と
労働組合（そういうものが昔はあったしおそらく今もあるんだよ）
が春闘といって３月あたりにストライキとか打って闘うわけだね。


人気漫画の「釣りバカ日誌」でも浜ちゃんが組合の委員長になって賃上げの
団交やってる場面があるよ。・・・かなり昔だが。


でもって、背に腹はかえられないということで、給与を上げる（まぁせいぜい毎年
１〜２％程度なんだけど。複利で増えるから大きい。

かくして労働賃金の上昇分が製品やサービス価格に転嫁されて
世の中全体の商品・サービスの価格が値上がりしていく。


もちろん企業は利益を出さなくちゃいけないから生産性向上や合理化もする。

最近は企業がリストラ慣れで強気だったけど、これから先人材不足が
深刻になっている業界も少なくない。日本経団連も景気対策のためにはベース
アップ（基本給の引き上げ）を受け入れる方針を決めている。


とはいえ、自営業などは売上げ落ちたら収入が減る。極めてつらい立場だね。
腹立つのは、公務員も生産性が上がってないのにベースアップを要求するらしい。


スタグフレーション以前に、今の４０歳以下はインフレとバブルの区別がつかない
わけで、まずインフレというものが存在すること自体受け入れる心の準備が大事だね。

物価上昇＝バブル＝悪　　みたいな短絡思考が多いからね。

バブルってのがどういうことか、田中森一さんとクロサギの作者の対談本でも読むと
桁の違いがわかるんだけどね。

今必要なのは、インフレとは何かという解説本だろうね。
もちろん、景気が悪いままインフレになるのはよくないけど、経済って自分ひとりでは
どうしようもないトレンドなんだよね。

デフレってのは、何かしていると損する事態。だからデフレは何もしない奴が勝つ。
でもいよいよそれが終わると、何もしないやつが今度は大ピンチかもしれない。

そういう話だと思う。

[728: 匿名さん]

毎日、粘着して必死な人がいますが、なにが目的ですか？

>地価動向で言えば２００８年〜２０１０年までは、１％〜２％程度の
横ばいだろう。

何を根拠にこのようなおとが断言できるのか？
だって、去年下半期には実際に既に下がり始めていますから。

地価が下がったら何かまずいの？損をするのはデベ（と去年、今年の購入者）だけですから。
デベロッパーの工作員としか思えないカキコですが。

[729: 匿名さん]

＞毎日、粘着して必死な人がいますが、なにが目的ですか？

ですから、年寄りの暇つぶしって言ってるでしょ。

それと、インフレ懸念の中で借金してでも家買っておいたほうが得だと
言ってるだけだが。

目的って・・ここのスレの目的は将来の２３区マンション価格を忌憚無く語る
ことだから、別にそれをそのまま実行しているだけだが。
私の駄文で買い煽られる人もいないでしょう。

私はデブだがデべではないと何度も書いているのだが。

地価が下がったら何がまずいか？ですって。　あなた社会人ならそれくらいわかる
でしょう。長くなるからあとから投稿しましょうｗ

[730: 匿名さん]

>>727

>インフレとバブルの区別がつかない

それはあなたのように思える。地価の下げ止まりまではよかったが（実体経済）
ここ数年の地価の急上昇はバブルですよ。これを単にインフレの一言で片付けてしまうあなた。
他では聞いたことのない珍説なので、解説してください。

[731: 匿名さん]

＞728

貴方の方が変ですよ
地価が下がって得をする人いないでしょよ

特に23区は現状横ばいが理想です。

下がって欲しい訳を説明してくれ…

[732: 匿名さん]

727さんではありませんが、インフレとバブルの区別

調味料が10何年振りで値上げって見たことない？
牛乳は30年振りの値上げだったっけ？

その間安売りはあっても定価は下がってないのよ

マンションに限っては、奇跡的に都心に近い場所が安く買えた時期があったのね
ここ数年のマンション価格の戻り（あえて戻りと書いておく）が、早かっただけの話し

スタグフレーションなのかインフレなのかは分かりませんが、物価は上昇しているのだけははっきりしてます。

数年前いくつかの要因が重なって奇跡的に、都内に住める時代が通り過ぎてしまっただけの話しだよ

[733: 匿名さん]

>>731

特はしないけど、損もしないでしょ。適正水準に調整されるだけだから。

地価が下がってほしいというより、もう下がり始めてることを言ってるだけで。。。

[734: 匿名さん]

>>732

それは単に原油価格が上昇したからでしょ。
原油価格が上昇したのはREITから原油に投機対象を変えた投資家が続出したからだ
ってことは知っていますよね。これをバブルと言わずしてなんと言うの？

原油だっていつかは元に戻ります。
ただ、だからと言って一度値上げされた牛乳がまた値下げはされないでしょう。
生活必需品は買わざるを得ないから便乗値上げもあり得る。

不動産は生活必需品ではない。賃貸という手もある。
現に、マンションの売れ行きが鈍ってきて、大量に在庫が出てるの知らないの？

[735: 匿名さん]

>損をするのはデベ（と去年、今年の購入者）だけですから。

別に地価が下がってもデベロッパーは損しないのでは？
安く土地が仕入れられるわけだしね。
それに地価が新築マンションの分譲価格に反映される
のは２年後（タワーだと３−４年後）でしょ。

>下がって欲しい訳を説明してくれ…

年賀状見て友達が底値で購入したタワーマンション
に引越したことがわかったからでは？

「俺にも３年前の価格で買わせろ」ってね

[736: 匿名さん]

>>735

ミニバブル崩壊ということは、ここ数年信じられないほど高値で仕入れた土地に
建てるマンションを安値で売らざるを得ないってことですから、デベ損しますよ。

そう簡単に値下げできない理由はそこにありますが、地価が下落に転じたら
下げざるを得ません。需要が一気に冷え込みますから。地価下落を隠したがる理由はそこにあります。

[737: 匿名さん]

「地価が下がったら何が困るか・・・・
だと？おい熊公聞いたか。こいつなんて質問しやがるんでぇ」

「日本の経済が地価の下落によってどこまでひどい目にあったか
　少しもわかってないんだよ。
　まず、不良債権って言葉からいこう。」

「会社が事業をやるのに、まず事業資金を貯めるが、ある程度の
　資金ができたら、銀行から借り入れて事業を拡大する。
　これを『信用創造』という。
　まず、世の中の金だが、日銀が印刷するマネーは『ベースマネー』
　だが、これが世の中に流通して『マネーサプライ』とよばれるためには
　この信用創造という行為が必要になる。」

「こまった小僧だねまったく。基礎から説明か？無駄かもしれんぞ」

「融資には、担保融資と無担保融資があって、貸し手は常に貸し倒れを
　想定してリスクヘッジの意味で金利をつけるわけだ。
　担保融資には、株券担保とかもあるが多くは工場や社屋の土地などの
　不動産に根抵当を打って担保にして極度額の中で低利で運転資金を
　借りるケースが多い。」

「法人の土地は大抵根抵当がついているもんだ。だから地価が下がれば
　抵当割れするケースが出てくる。銀行は地価が先行きも下げ止まらない
　場合、既存の貸付の多くが抵当割れしているリスク債権である事実を
　公表しなくてはいけなくなる。
　貸し剥がし、貸ししぶりというのはこうして起ったわけだ。」

「地価が上がって困った事態はすでに１９８５年の時点でピークにきていたんだよ。
　ここでは誰もバブルとはいっていなかった。なぜかといえば１９８０年には
　公定歩合が７％もあって、インフレ抑止の金融政策がとられてきたからだ。」

「それが、バブルに至ったのはひとえに、円高と低金利とずさんな土地担保
　融資の結果だよな。」

「さて、地価下落は１９９６年には終わったとみんなが思っていた。
　地価は反転する。底打ちするから不良債権なんて経理処理（含み損計上）
　しなくていい。と多くの銀行はたかをくくっていた。」
「とくろが拓銀は潰れるわ、山一は廃業するわ・・・野村総研のリチャード・クー
など本まで書いて、金融危機に警鐘をならした。」
「地価反転どころか、景気回復は愚か、その後もずるずると地価が下がり続けた。」
「不動産証券化の法制度を整えて、ノンリコースローンを導入してはじめて
　なんとか持ち直したわけだ。」

「デフレは貧・乏人の麻薬みたいなもんだ。いつまでも浸っていると成長が
　止まるだけでなく廃人になる。」
「というか、バブルが破裂したようにデフレもツケを払う時期がくる。
　経済の裏と表だよ。不動産の急激な値上がりをバブルというのなら、不動産の
　長期のデフレはその対極の現象。いずれもどこかで終わりがくる。」

「でも、本当にいやだな。俺。地価が下落して困るのは誰？ってバ・カな質問読むと
ホントに泣けてくる。今の社会人新聞読んでるのか？」

[738: 734]

追加。価格は市場の神の見えざる手によって決まります。
現に、北京五輪を控えた中国需要で高沸していたH鋼の価格は、
最高値時に5年前の3倍近くになりましたが、例の基準法改正
による着工の減少によって、ずいぶん戻したことはご存知でしょう。
今年はこれに加えて、中国特需も終わりますから
資材の高沸も一段落します。

[739: 匿名さん]

>>737

森の熊さんまで読んだ。

そんなこと聞いてませんよ。
インフレが悪だなんて全く言ってない。

現在の都心部バブルが異常だと言っているだけ。
値上がりが急だとかゆるやかだとかはバブルとは関係ない。
実体経済とかけ離れたマネーゲーム化していることが問題。
現に利回りが下がり過ぎて投資を引き上げた投資家は多い。
不動産の証券化が結果的にバブルを引き起こした訳でしょう？

金融庁も日銀も前回のバブルの反省から、今回の不動産の急激な値上がり
には相当監視の目を強めてますよ。

郊外の地価上昇はバブルではないから、もう下がらんでしょ。
都心のあおりを受けて、若干戻すかもしれないが。

郊外のマンション新価格は明らかに便乗値上げ。

[740: 匿名さん]

＞728　
のような低レベルな奴は相手にしないほうが賢明だろう。

>損をするのはデベ（と去年、今年の購入者）だけ
こんなこと言ってるようじゃここ１５年の経済を基本的な理解すらしていない証拠。

[741: ビギナーさん]

土地が下がったらみんな困る。土地担保に借金している人の借金が不良債権となり、またもやデフレスパイラルへ。。。。

ただ今回は、一次産品価格が上昇傾向にあるから、不況とインフレが同時に襲ってくるスタグフレーションになるかもしれない。その場合には、賃金も下がるし、土地の担保価値も減るから、ここで土地の価格が下がるのをひそかに望んでいる人も結局借金ができなくなって、買えない（笑）。

結局、土地価格が緩やかに上昇している局面が一番みんなハッピー♪

そうそう、あとバブルって言葉使う時には、根拠のない土地価格の上昇が本当に発生しているのか、土地に関して過剰な投機が発生しているかなど、周辺の状況をよく踏まえたほうがいいですよ。単なる価格の上昇をバブルと読んでいるのは、まったく意味をなさないので。

[742: 匿名さん]

>>730

まず、土地価格は長期的に一定方向で変動するという認識が必要。

これは、世界各国の地価動向の資料でも見てもらうしかない。
不動産は一物一価で代替性がないから地域指標・各年指標でみるしかないが
平均値は長いスパンで山と谷を作る。
米国など全部がノンリコースローンでもそうなのだから、リコースローンの
わが国の住宅地価が短期に売ったり買い戻したりなんていう商いはない世界。

裁定買いはあるが、空売りも信用買いもない世界だ。
それを流動性が低い・・・というわけだ。

一端下がったら、はい来月から戻します・・・みたいな動きは不可能。
調整？・・・そんなもの具体的に説明してみてよ。
この世界　地主が一番売主二番、買い手は並んだりくじ引きさせらたり
給与明細や個人情報さらさないと買えないほどの立場じゃないのさ。
えらそうなこと言っちゃだめだよ。
不動産もコネがないといいものは手にはいらないんだから。いや、本当。

消費者主権みたいなおだてに乗って、ふんぞり返っている暇があったら有力デベに
コネつくったほうがいいよ。同級生のひとりくらいいないの？

合コンと同じで、物件は争奪戦。いいものから売れていく。

閑話休題

逆に言うと、地価はある意味経済のインデックスだからこそ、国家資格を
与えてご大層に数字を作って公表している。

地価が反転した時の日経の社説とか読んでみたらいいよ。みんな安心した
んだよ。デフレ脱却がわが国経済の基本課題なんだからさ。

資産デフレというのは、国富が減価することそのもだ。もともと土地価格など
市場の相対評価といえばそれまでだが、いままで２億で売れたものが
８０００万になってその差はどこに消えたか。
バブルのときの銀座の飲み代とかで話はおさまらんでしょう。

実際にバブル期の儲けは、団塊世代４００万人の住宅の含み損
一人平均２０００万としても８０兆円になるわけだが、本来なら
ローン払って正味価格それだけ残っているべき土地が減価した
わけだ。

都心地価は、確かに１９８５年水準までもどした。ただし、松戸も柏も
昔の価格には至っていない。もともと安かった松戸が１９８５年の地価に
もどるなら、経済的に「損した人は誰もいない」というフェアな水準になるわけだ。

地価は、慣性が働くといわれる。振り子のように大きくマイナスに触れたら
なかなか止まらないことは経験済み。逆に焼けぼっくいでも火がつけば
熾きのようになかなか簡単に消えないのだよ。

あなたが言っているのは、個人的願望、正義感。そんなもんじゃ経済動かない。

間違った認識を主張する人がいるから私は書いている。
書きながら自分も足りないところを勉強できる。老後の楽しみとして悪くない
趣味だとおもうけどどうか。

[743: ビギナーさん]

あと、

>739

都心のバブルが異常というのはどういう判断に基づくのか、その根拠を知りたいですね。本当に収益に見合わない、不自然な投機に基づく都心の土地の価格上昇が生じていると断定できるだけの根拠が本当にあるんだろうか。

でも郊外の地価上昇はバブルじゃないと言い切っているところで、何となく煽りのような気がしてきた。都心部がバブルなら、当然郊外もバブルだとおもうが。

[744: 匿名さん]

>>742

>消費者主権みたいなおだてに乗って、ふんぞり返っている暇があったら有力デベに
>コネつくったほうがいいよ。同級生のひとりくらいいないの？

>合コンと同じで、物件は争奪戦。いいものから売れていく。

同意します。

私は新築ではなく３年前に中古マンションを買ったが、
すぐ決まるだろうと思いきや、納得いく物件にめぐり合うまで
勉強期間含めると１年半、図面のみなら１０００件以上、実物も
約２００件見学しました。
中古物件のＷｅｂサイトもあるけど立地、価格、広さ、間取りな
どのスペックで絞っても実際いいなと思うのは５０件に１件以下。
結局懇意にしていた不動産屋の専任仲介物件をレインズに出る前
にゲットしました。いい物件は市場には出てこないわけす。

コネなし素人が納得いく物件を手に入れるには時間も労力もかか
ると実感しました。価格コムでクリックひとつで比較してデジカメ
買うのとわけが違います。

脱線失礼！

[745: 匿名さん]

>>742

1985年までと、現在では経済成長率が全く違うことが考慮に入っていない。
経済成長に見合う物価の上昇が正しいインフレの姿。

現在は経済成長に見合わない地価上昇地点が出ている。
これが即バブルではないが、これによってREITの利回りが
現状1％と極めて低い水準になっているものもあることはご存知だろう。

また、諸外国と我が国における住宅市場の特性の違いにも注意する必要がある。
欧米における不動産市場は中古が中心である。我が国とは違い、
築年数の古い物件がかなり高額で取引され、改装して使うのが一般的。
つまり代替性が低くなりがちであり、安定的推移をたどりやすい。

一方、我が国はどうだろう。
新築マンション物件の大量供給が不動産の柱であり、欧米と比較して市場の影響
を受けやすいのは明らかだろう。しかも、デベロッパーはここ2年が勝負と見て、
今までになく大量供給をしようとしていることはご存知の通り。
このいびつな市場構造が欧米との比較をなし得ない理由にもなっている。

あなたが言っているのも、個人的願望、正義感。そんなもんじゃ経済動かない。
以下同文。

[746: 匿名さん]

>>730

＞地価の下げ止まりまではよかったが（実体経済）
よかないですよ。低い水準で安定したら、経済の規模が萎縮したままです。

チン■ンが小さいまま硬くなったみたいなもんで役に立たない。
(副管理人さん　下品な比喩許して）

実態経済ってあなた、既存のマンションも戸建も簿価で含み損抱えていて
最近買った人だけがニヤニヤ喜んでいるのがどうして正常なの？

地価が下げ止まったのは２００３年とか２００４年とか言われているが
当時はすでに２００５年３月危機で某氏が指摘したように「暴落」していた
状況だったんではないか。

１９９９年以降毎年９万戸近いベースの供給が需要(経済的にローンを組める人数）
を超えていたのと、
土地取得の際は指定容積（湾岸で４００％）に基づく採算を弾いて安値で買い、
作るときはその後大幅に変わった容積緩和と総合設計で計算（
概ね８００％）するからめちゃ安タワーができた。

その典型のｗコンなどとんでもなく安かったわけだ。
安値タワーに驚いて売り抜けようとしたのが港区湾岸。北品川の某物件など
まさにそのハザマで実際値下げもした。
ゴークレなどいまだに売れのこりを売ってる。
過剰供給に押されて文京・世田谷など内陸物件も２６０万近くまで下げたものもある。

＞ここ数年の地価の急上昇はバブルですよ。

お父さん。


バブルというのは、ですね。


銀座のクラブで商談とかいいながら入った時１０億の物件が、
出るまでに３０億で売れたりする世界のことだよ。
札束なんか持ち歩けないからみんなベンツのトランクのなかにバッグに
入れて持ち歩いていたらしい。
手形なんてだめさ。信用無いもん。キャッシュでないと競争に負ける。
そういう世界がバブルなんだそうだ。

普通の値上がり期待の投機的な不動産買いは、２割程度の鞘抜き。それだって
銀座みたいな商業エリアに限った話。
やっているのは不動産ファンドとアーバンなんたらという広島の一部の業者。
『不動産が危ない！』山本勇作氏の本よめば、なーんだって感じだよ。

それに、一般の住宅市場とは無関係の話でしょう。今倉の上昇は８０年代の
前半に僕らの目の前で見てきた価格上昇。
８１年から８５年で通産５０パーセントの上昇だったと記憶している。


＞これを単にインフレの一言で片付けてしまうあなた。
＞他では聞いたことのない珍説なので、解説してください。

インフレというのは消費者物価を対象に言うことで、地価の場合、単に上昇。
資産インフレという言い方もありますが、資産というのは価格があがらなかったら
資産の価値がないから、あえて資産インフレとは言わない。

価値がどんどん下がるものに「資産」という言い方はおかしい。カネに替えて
債権でも買ったほうがよっぽどましでしょう。
価格が上がらないまでも価値が減らないから「資産」なのよ。わかるかな。

[747: 匿名さん]

>>745
＞現在は経済成長に見合わない地価上昇地点が出ている。

あーあ。
駄目だよ。決定的なミス。
経済成長というのはマクロ経済。だったらマクロ指標の地価全国平均とか
を引き合いにださなきゃ。

地価って極めてローカルな指標。経済成長って銀座の経済成長指数ってのが
あるなら、決して今の銀座地価過大だとは思わんという意見もあるんじゃないの。

[748: 匿名さん]

>>746

地価の下げ止まり=地価が上昇に転じ始めた

ってことじゃない？

あと、

>ｗコンなどとんでもなく安かったわけだ。
>安値タワーに驚いて売り抜けようとしたのが港区湾岸。北品川の某物件など
>まさにそのハザマで実際値下げもした。
>ゴークレなどいまだに売れのこりを売ってる。
>過剰供給に押されて文京・世田谷など内陸物件も２６０万近くまで下げたものもある。

認めちゃってどうすんのさ@@
供給過剰ってw

[749: 匿名さん]

県境外周区ですが葛飾区が変わりそうです。
駅前の再開発でタワー型の大規模が建築中ですし、
中川沿いに工場跡地と思われる広大な空き地があります。
どんな計画かは知りませんが、この時期開発余地があるのは有利です。
千代田線で大手町まで２５分、
こんなとこで妥協ですかね？

[750: 匿名さん]

銀座や表参道の経済規模が
ここ数年で倍になったとは思わんがな。
確かに大きくはなったが、
10%くらいがいいとこ。

[751: 匿名さん]

＞認めちゃってどうすんのさ@@
＞供給過剰ってw

過去形ね。
あのね。質的問題なんだわさ。
みんなが考える以上に需要（給与水準の低下などでを含め）は少なくて
一方、供給のピークは早かった。
だから、２００４年には価格は「下落を織り込んでいた」（あーあ。ついに言ってしまった）
今は少しも供給過剰ではないよ。
だって首都圏で５万戸、２３区で２万戸。ピークの半分以下なんだから。

売れ筋の価格帯は皆売れていて、階数が高くて価格も高いから
売れない。
こりゃ供給過剰というより商売下手と社長が意固地というか辛抱強い性格なんだろうね。
でも物件として利益は上がっていると思うよ。ＷＣＴもそうだけど。

供給過剰だから、平均坪単価当時２２０万〜２４０万という物件平均坪単価の世界が
出てきた。そういう意味だよ。
タワーの場合、階数・方位・角部屋か中住戸かで坪単価１６０万〜３００万まで差が
あるからね。
売れ残っているけど値引きしないと苦しいかどうかは、売り手の問題。
一応税務上も棚卸資産にしておくには販売の事実をつくる必要がある。
本気で売ってないだろ。

＞地価の下げ止まり=地価が上昇に転じ始めた

＞ってことじゃない？
そうだけど、上昇というのも一本調子でなくていい。
一番望ましいのは「地価が安定する」こと。

そのためには、２００４年底値に下がる必要がなくて、都心から順番に今の値段で
固定化されていくのがいい。
どうすればそうなるか。薄商いになればいいだけの話。

[752: 匿名さん]

>>748
＞過剰供給に押されて文京・世田谷など内陸物件も２６０万近くまで下げたものもある。

高すぎて売れないところは分譲数が減って行き、それに代わって賃貸アパートが増えて土地の利用を図りますから、これ以上の値下がりはあり得ませんよ。高止まりです。

[753: 匿名さん]

>>750
９４年に銀座の商店会長のＴ氏にインタビューしたことがあるが、あのころは
銀座の凋落はひどいもんだったよ。
だいたい私ごときの話も真剣に聴いてくれたほどで、でもあの情熱が今の
銀座の隆盛を築いたんだろうね。

最近の銀座、オレはすごいと思うけどね。あれに勝てる商業集積ないんじゃない。

[754: 販売関係者さん]

大量の売れ残りはどう説明する？
スミフの三茶なんかは悲惨だって聞いたが？

[755: 匿名さん]

>>752
落ち着いて読んでくれ。２００４年当時の回想なんだってばさｗ

[756: 匿名さん]

>>754

＞大量の売れ残りはどう説明する？
事実はどうなの？今どのくらいが売れている訳？大量っていう言葉だけで
釣られたら恥だしｗ
＞スミフの三茶なんかは悲惨だって聞いたが？
誰から聞いたの？その人は売れ残りの理由をどう説明していたの？
もっと具体的な数字のある話しようぜ。

[757: 匿名さん]

＞＞752

それは違うでしょ。
デベロッパーは基本的には分譲し続けなければならないビジネスモデル。
価格が高いところの供給が減るのなら、
都心回帰の流れとは矛盾する。

[758: 匿名さん]

>> 757

だからビジネスモデルを変えようとしている。
大東建託を欲しがるのもその一貫作業。
GSもJPも入札に参加みたいだしね、どこかのデペの代理人でと思うけどね。

[759: 匿名さん]

ビジネスの基本　損をしてまで商売をしない。
デベもマンション販売だけではないのよ

高いから将来的に値下がりの不安で損をするかもしれないから買いたくないと考える方の思考は相場という流れを無視した考えで相場の値下がりを期待している。

今日何人も書き込んでいる個人的な願望でしょ

都内の一部ランドマーク的な物件は、新がいくつか付く値付けかもしれないけど
23区全体では、明らかに相場の地固めが始まっていますよ

[760: 匿名さん]

>>757
地価がスパイラル的に下がった時期は、個人地主も結構あわてて土地を手放したけど、東京も持ち直して毎年大量の上京者を迎えるようになって今や左団扇。
だれも価格を下げてまで土地を処分しようとする人はいなくなる。
デベも個人地主からは高値じゃないと土地が仕入れられないから、結局その地域での販売は諦めることになる。地主は賃貸アパートを建てれば、土地を売ることなくウハウハで儲かる。駐車場にしても儲かる。
そうなると、デベは売れやすい地域に力を入れて行くる。簡単に言えば、リーズナブルな価格で土地が仕入れられるところ、すなわち、企業が土地を保有しているような地域ってことになる。
企業は本業で必要としない資産を売り、その分負債を減らそうとするから、安定的に土地がでてくる。デベはそんなところをローラー的に回って、一生懸命再開発してくれるよ。
購入希望者はじっくりそれを待てば良い。

[761: デベにお勤めさん]

東京都の人口が増え続けている限りは２３区は下がりませんよ。
ご予算内で、将来性があるところを買う。
今のところこれしか方法は無いよ。
それが嫌なら賃貸で我慢ですな。

東京の人口が減る前に移民の受け入れが始まったら、
人口減もあり得ない話になるし・・・
そこんところのリスクも考えないとね。
http://www.mainichi.co.jp/syuppan/economist/

[762: 匿名さん]

>>754
もともと、グランドヒルズって屋号の意味わかってないよね。

安売りはせんのよ。

販売戦略が違う。ターゲットも一次取得者ではない。
もともと持ち家で「単身」の６５歳以上の高齢者は世田谷区だけで２万２５００人
(２００５年国勢調査）いるわけで
相続で遺産分けるのにも階段の上り下りでもマンションに住み替えておく
ほうがいいなんて話はそれこそ需要としては豊富なんだから、あとは
プロモーション次第だと思うけどねぇ。

詳しくは個別スレでね。

まぁ今の状況では３年くらいは平気で売っていくと思うよ。
あの手の物件は、世田谷の何万世帯ってある戸建の相続の受け皿には
格好の規模とグレードだからね。


＞デベロッパーは基本的には分譲し続けなければならないビジネスモデル。

そうともいえない。(すでに皆さん書いている通り）

管理でも十分食える。東急コミュニティなど立派な上場企業。
管理をおろそかにすると、ビジネスのもっともおいしい部分が消える。
ワンルーム業者なんかみんな管理で食っている。本を出したお調子者も
いるくらい管理は儲かる。

仲介も力いれてるし、賃貸分野も視野にいれている。

裾野が広いのもこの業界の特徴だろう。


なぜ、大京をオリックスが支援して、藤和を三菱地所が吸収したか
分譲がオイシイというのでなく、建て替え含めた既存の管理物件の多さ
が魅力なんだと思う。

それと、別に売れる地域で分譲すればいい。（既出　スマソ）

とにかく土地仕入れがあってはじめて成り立つビジネスモデルという点も重要だ。
河岸が休みなら寿司屋も休みだ。ただし、不動産は生ものではないから
保存が利く。

ニューエコノミーとか消費者主権だとかのパラダイムは、米国の景気後退と
ともに衰退すると思うけど、頭切り替えるべきだよ。
マンションに関しては某評価サイトが本当に洗脳しつくしたねぇ。
タダは怖い。
ご意見番がいなくて太鼓持ちまで抱え込んで怖いものなしだもんな。よくないよ。
（本人に向かって言えよ＞俺）


＞価格が高いところの供給が減るのなら、
＞都心回帰の流れとは矛盾する。

いい質問。

実は都心回帰、もうおしまい。
ごめん。売り切れです。


なにしろ１９６５年から減り始めた２３区人口は１９９５年が底で
３０年間で１００万人減
しかしながら、その後の１０年で１００万人回復しました。

数の上でも住民税の税収でも「都心過疎化」の問題は解決した。

解決したどころか、予算が余ってカラー８ページの地域報などを
新聞に折り込みはじめた
区もある。
読んでもおもしろくねぇ
無駄使いやめて、落ち葉広いでもタバコの吸殻でも拾えよ。って電話したよ。


社会的要請があるから、中央区は斜線制限緩和してワンルーム建てさせててきたし
地下鉄１２号線をわざわざ勝どき通したりもしたわけで、
都心回帰という「需要サイド」の要請に応えて安いマンションが供給されたわけではない。


買い手もあと３年のうちには、都心回帰なんて言葉は忘れるよ。
退職者が増えたら３年先には通勤ラッシュは緩和されるという話もある。

回帰したくても買えなきゃ仕方がない。それと、武蔵小杉や横浜湾岸あたりが、じゅうぶん
コアとしての魅力を持ってきたし、なんやかやいいながら美しの森だって売れてるんじゃないか。