23区内の新築マンション価格動向（その20）

[住まいに詳しい人]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その19：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44490/
その18以前過去スレは>>2

参考サイト
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

[654: 匿名さん]

>652
それ行け！　どんどん行け！

[655: 大学教授さん]

所得の二極化が進んでも、３〜４千万円に一番購入者層がいることに変わりは無い。
この価格帯が提供できる都心への交通が至便な近郊、郊外が今後人を集め、
生き残りの切符を得ることになります。

団塊の世代に代わる人を早めに取り込んで行かないと、
２０２０年にはその地域は終わりになってしまう。

[656: 匿名さん]

その前に日本が終わりそうで心配なんだが。

今後はジャパンパッシングって言うよりも、
ジャパンディスリガードじゃないかな？

すげー怖いんですけど・・・

[658: 匿名さん]

荒れた教室みたいなスレだな。
さ、先生、かまわず、講義を続けてください。

[659: 匿名さん]

私も川崎区は購入しません。（たとえ都心に近いうえに安くても）
年始に川崎大師へお参りに行くだけで十分です。

川崎区の中古マンションなんて売れなさそう。
将来、売る際に買い叩かれることは必至な気がします。

[660: 大学教授さん]

>>659
お勧めの３〜４千万円の地域はどこでしょう。
流山市、船橋市、川口市、浦安市こんなところですか？

[661: 匿名さん]

大田区の物件が狭小で坪単価が高い魅力の無いものだらけだから、川崎市が売れているんだよ。うまくやってるよな。

[662: 匿名さん]

川崎市での人気があるのは中原区や麻生区ですね。
川崎区や幸区は都心に近いですが人気がありません。

[663: 匿名さん]

直近１１月の申し込み率
江東区９３％、練馬区５５％、足立区６２％、新宿区５７％、文京区９０％
大田区６６％←コレｗ、台東区５３％、世田谷区６７％、渋谷区８５％

[664: 大学教授さん]

>>662
坪単価がまったく違います。
でも、成約率はどうなんでしょう。中原区はブームでしょうが、麻生区は売れていないのでは？
中原区２５８万円
幸区２０１万円
麻生区１８６万円
川崎区１７０万円
こう見ると中原区はバブルでしょうか？

[665: 匿名さん]

>>664
中原区は武蔵小杉のタワマンでしょ。
バブルかと言われればバブルかもしれないが。
ただし、これからの人気次第では坪250なら適正かと思う。

[666: 匿名さん]

何の話から脱線したのか分からんが、商業集積だけでその立地の魅力は語れないと思うんだが。
六本木（というより飯倉あたり）から246にかけてって、飲食店含めてそれなりの”雰囲気”があると思う。つまり衣食の”雰囲気”も揃っているからこそ、六本木周辺の価格は高いんだと思う。
だって新宿の駅近なんて金あっても住みたくないでしょ。買い物には便利かもしれないけど、その近辺に住みたいと思わせる魅力が街そのものに無い。

あと30代前半の意見としては、渋谷・新宿は（オレの知る限り）街の雰囲気が若すぎる。特に渋谷は原宿あたりと並んで中高生の街になっていて、正直大人はいるだけで苦痛なんじゃないかな。あんなところで買い物したい富裕層なんているのか？

>>660
流山はともかく、それ以外はJR駅10分以内で70㎡超が買える場所ではないですよ。もう一段郊外に行く必要があります。

[667: 中野区民]

大学教授どの

以下の主張のように読みますた。

① 23区は、供給減＆高止まり。
　 都心部以外の外周区は適切な値段で物件が供給できずに売れない。
　 地主は買い持ちスタンスとなるため、賃貸比率が向上。
　 上京単身者＆学生向けのアパート比率が高まる。
② 東京に地盤のない人向けかつ、3000-5000万前後位のファミリー向けを
　 近隣3県は、工場跡で供給する。
　ただいずれも元のパイが少ないので奪い合い。空洞化が進む。

①なんて、もろうちの区と新宿区の一部じゃない（区全体ではないけど、
念のため）？この役割が変化するようにはあんまり思えない。
外周って言うと、
太田、世田谷、杉並、練馬、板橋、北、足立、葛飾、江戸川か。
区単位で区切るのは乱暴だが顔ぶれを見ただけで、それぞれのエリアに
よって、異なる方向に行くように思える。

ところで、空洞化した地域は結局下がる？

[668: 中野区民]

連投すいません。

>>666

確かに思いっきり脱線していますが・・・
商業集積でその立地の魅力を語るのではなく、商業以外を含めた
ターミナル地区の将来がどうかという予測をした上で、
その周囲の住宅地の動向を考えるような話だったはずです。

新宿区で言えば、市谷とか落合とかの住宅地でしょう住む所は。

私も30代前半ですが、大人の魅力のある街って大丸有ですか？
個人的には仕事に来ているみたいで厭ですが、まあ新宿よりお子様
の比率は減りますよね。

富裕層の方は、好きな人以外、街やデパート内をそぞろ歩いて買い物
しないでしょう。外商が自宅か百貨店内の応接に商品持ってきますよ。

[669: 匿名さん]

本当の富裕層なら港区以外の空気は吸いたがらないだろ
世田谷ですら、世界的に見たらスラムだぜ

[670: 匿名さん]

港区もスラムみたいな所は結構あるよ。
（湾岸エリアについては論外。）

[671: ご近所さん]

江戸川区 瑞江です。

[672: 住まいに詳しい人]

>>670
まぁ、このスレで「新宿衰退論」とか「表参道新興勢力論」とか展開している人は
たぶん各駅から200m圏の表通りしか知らないのでしょう

３Ａだって表参道、新宿だって、しっかり隅々まで歩いて街の姿を観察すれば
○○は××なんて単純化できないことが判るのにねぇ

郊外に生まれ育った人ってそーいう都心から山の手、武蔵野に跨るエリア特有の
都市のモザイク感が全然理解できていないんだろーなぁ

[673: 匿名さん]

新宿や銀座と六本木や表参道の対比論は、あくまでも商業ビジネス集積エリアとしての
議論であって、住居エリアとしてのものではないでしょう。もともとの経緯は、新宿等
既存商業エリアが六本木等に冨の集積の面で劣後しているかのような、明らかに事実誤
認に基づく間違った議論がなされたため、正しい事実関係を明確化したという流れです。
商業エリアとしての地価は、したがって、六本木や表参道界隈がどんなに頑張ったとこ
ろで、銀座や新宿界隈には到底太刀打ちできない、それが厳然たる現実でしょう。

他方、議論を住宅エリアに戻せば、そもそも新宿駅周辺も銀座・有楽町・日本橋界隈も、
近隣にはいわゆる住宅エリアが存在しない純然たる商業エリア（しかも飲食・遊興業の
ような軽いもののみならず、物品販売等も含む極めて多様なもの）なのであって、その
近隣に住むことは少なくとも近年まで普通でなかった（最近は職住接近ともて囃し、商
業エリア内にタワーマンション等が建てられるようになりましたが）。

これに対し、六本木や表参道界隈は、麻布高台等一部を除き、もともと下町庶民が住む
住宅エリア隣接の比較的小規模な（物品販売より飲食・遊興業等の軽いもの中心の）商
業エリアのため、近年再開発等である程度商業集積が進む過程で、住宅エリアとしての
付加価値もそれなりに高まり、近隣にある山の手高台エリアの高級イメージや、一時的
にせよもて囃されたヒルズ族ブーム等とも相俟って、一応は高額住宅エリア（ただし、
土地柄の氏素性からして、真の「高級」でない）として近年認知が進んだ、ということ
でしょう。

したがって、住宅エリアとしての地価や物件価格は、六本木や表参道界隈である程度高
水準となっているのはある意味当然な一方、新宿駅周辺や銀座・有楽町・日本橋界隈は、
それに相当する住宅エリアが実際には存在しないため、地価や物件価格の比較議論がで
きない、というだけのことです。

新宿区の高級住宅地は、市谷砂土原町や下落合高台（目白近衛町・目白御留山）等の山
の手お屋敷町が筆頭で、いずれも一大商業集積拠点たる新宿駅周辺から離れているため、
商業エリアとしての新宿とは切離された形で住宅エリアとして評価されるし、中央区に
至っては全域が下町（商業エリア）で、いわゆる（山の手的）高級住宅地は皆無のため、
そもそも六本木や表参道等との比較対象となるエリアが存在しない、そういうことです。

しかしながら、例えば新宿駅周辺や銀座・日本橋界隈にも、再開発等によりタワーマン
ション等が建てられるようになって来た現在、六本木や表参道等と比較可能な住居用不
動産物件が今後増加することが見込まれ、そうなってくれば、それぞれの街又は隣接商
業拠点の商業エリアとしての実力や魅力が、住宅エリア（又は商業エリア内住居用不動
産）の付加価値や資産価値に一定の影響を及ぼすと想定されることから、突き詰めれば、
商業ビジネス集積エリアとしての魅力が一層重要になってくる、ということでしょう。

[674: 匿名さん]

６７２さん、おっしゃるとおりですね。

西麻布とか広尾とか白金とか言っても、ス○ム的な場所はいまでも沢山ある。

東京の場合、歴史的経緯もあってか、古くからの山の手高級住宅地と、その
坂下にある商業エリア＝下町（場合によっては貧○街）が隣接しているケースは
非常に多い。よって、地名だけで地ぐらいや土地の素性を判断することは危険。
何丁目何番地くらいまで確認しなきゃね。

表参道も白金も麻布も広尾も、一歩間違うと、そこには別世界が広がってるよ。

地方出身者や郊外出身者は、その辺の都心の暗黙のルールというか常識が分からない。
だから、白金高輪とか湾岸とかが、港区というだけでなぜか人気エリアらしいｗ

[675: 匿名さん]

お屋敷街の話は、マンションスレとは関係のないはなしでしょう。
マンションが混在するようになった時点で、そこはお屋敷街じゃ無くなって、普通の居住エリア
となってしまいます。東京のどこがお屋敷街なのかを議論することは非常に瑣末なことで、
それより、東京の都市構造が将来どのように変わって行くかを考えた方が万人の参考になります。

そこで、色々と話されて来たが、ざっくりと結論を言えば、

①ライフスタイルの変化により職住近接の需要は将来にわたって高く、
　都心部への需要は高止まりする。

②しかし、都心部のマンション価格は高騰、サラリーマン層がどうにか買える坪単価
　２００〜３００万円のところが限られてきたので、その地域に需要は集中せざるを得ず、
　結果としてその地域にそこそこの所得レベルの人が数多く、集中居住するようになり、
　飛躍的に発展する。

③首都圏の少子化を補う為、地方からの上京者の数は今後も高水準を維持する。
　これらの人は一旦、家賃レベルが低く、また賃貸ストックが膨大にある県境外周区に住む。
　この賃貸需要が、県境外周区の不動産価格を高止まりさせる。

④所得の二極化により、県境外周区に住む賃貸層の多くは、一生独身、一生賃貸となり、
　これらの地域はしだいに治安が悪化する。しかし、これが原因となり県境外周区の
　不動産価格が下がって行くのには、かなりの時間（１５年程度か？）を要する。

⑤県境外周区に住む賃貸層の一部は持ち家を取得する。
　高所得となった者は都心部を目指し、
　中間層は郊外の３千万円台のファミリータイプマンションを目指す。
　そしてこの選別が、県境外周区に住む賃貸層の質をしだいに劣化させて行く。
（尚、賃貸している場所周辺で持ち家を目指す人は少なくなる。何故なら、賃貸需要による
　土地利用が大きく、また、人口密度も高くなるので、利便性、環境にくらべ地価、不動産価格
　が高止まりとなるからだ）

⑥所得の二極化により、中間層の絶対数は減って行く。
　この為、郊外の３千万円台のファミリータイプマンションに対する需要は右肩下がりとなる。
　郊外が生き残って行くには、最初が肝心、魅力有る価格帯で、魅力ある大規模開発を
　現時点で打ち出せるところは生き残れるが、それ以外は難しくなる。

⑦この競争に敗れた郊外は、高齢化と人口減に悩まされ、そこの不動産価格はただ同然となる。
　この時点で、県境外周区に溜まり高齢化した賃貸層にも、持ち家取得の可能性が
　出てくる。④と同じく１５年後か？

[676: 匿名さん]

ついでに県境外周区の賃貸事情について詳しく分析しよう。

ここ数年来の地価下落により、多くの賃貸層は持ち家を取得した（この時点では、居住場所の
不動産価格も安かったので、引っ越すことなくそのまま持ち家を取得した者も多かった。
長年狭いアパート暮らしだったこともあり、近郊でミニ戸がブーム化した。）
また、ある者は都心部でワンルームタイプ賃貸が供給され、そこに移動した。
この過程の中で、県境外周区の賃貸層の質の劣化は急速に進んだと推測される。

その間も地方からの上京者の流入は続いたが、持ち家取得による出の方が多く、賃貸ストックは
余り気味となり、建替えられ独身者向けの分譲になったもの、ミニ戸に生まれ変わったも
多かった。

そうこうしている内に、県境外周区の不動産価格は高騰し、持ち家をそのまま賃貸場所で取得する
人の数は２００５年頃を境に急激に減少した。
一方、持ち家取得による流出の方も、ある程度の蓄えがあり待機していた層がはけてしまった為
減少している。
従って、県境外周区のアパート投資に再び目を向けても良い時期になりつつあると言える。
但し、所得の二極化を考慮し、安い賃料で提供できる仕様にする必要がある。

そもそも県境外周区に賃貸アパートが多くできたのは、
もともと農地だった為、個人所有の比較的広い土地が多くあったからで、その地主は一部の土地を
切り売りするものの、基本的には手放さず、アパートなり駐車場なりの経営を行った。
これが土地の供給を逼迫させ、家賃レベルとはかけ離れた不動産価格を正当化して行った。
一時的に緩和された賃貸需要も、ここに来て再び拡大が予想される。地主の土地の切り売りは
ほとんど無くなり、賃貸運用に回され、不動産価格の高止まりは避けられないだろう。

[677: ドル区の民]

２３区の辺境の地には住むたくは無いものだ。そんなところで土民となって　税金を毟り取られながら長い黄昏の時代を生きるのは勘弁。

[678: 匿名さん]

豊洲って都心だったんですか？

[679: サラリーマンさん]

>>677
と言っても、
そんなとこのアパートしか住めない。
原付買えば新宿、池袋なら近いし。
ネット難民よりましｗ

[680: 匿名さん]

>675
豊洲に買いました。内心心配です・・・まで読んだ。
つか、マルチうざ。

[681: 匿名さん]

埋立地の将来は真っ暗でしょう。
今後もずっと発展し続ける可能性は低いと思う。

10年後か20年後かはわからないけど、地震が津波がきたら一発でしょう。
リスク高すぎ。
現在の開発なんて一時的な幻想（ファンタジー）では？

9割くらいの人がそういったことを勘案して購入を避けているのでは？
「金がないのに都心近くに住みたい人」もしくは「短期で転売する人」くらいしか
湾岸エリアを購入していないと思う。

「ここ数年で約1万世帯に供給」という数字（実績）も確かでしょうが、
「9万人が購入を見送った」という事実もあるのでは？（9万人はもちろん例えです）

[682: 匿名さん]

>681
なんでそんなに必死なんですか？

[683: 匿名さん]

イメージキャラやら宣伝で動員されるような住民層で、価値保てるわけ無いじゃん。
キャンペーン効果が切れた段階で放置衰退は目に見えてる。

振興開拓地は、売りたい空き地がある間は、デベも広告費つかうけど、売り切ったら終了。
その後地域がどうなろうと関係無い。

むしろそこから次のキャンペーン地域に買い換えてもらったほうがありがたいから、
売り切ったら程なく衰退したほうが良いシナリオ。

ファッションと同じく、新しい流行は、古い流行が無価値することによってのみ興りうる。
郊外から擬似都心へ、のキャンペーンが逆転するのは時間の問題でしょう。

[684: 匿名さん]

まぁ、うまいもうけ話があると必死にすすめる人とそんな話には裏があると必死に止める人。
だまされたときに害がないのは後者だね。

[685: 匿名さん]

>>682
必死さで言えば、城東　信　者の
壊れたテープレコーダー状の
同じことの繰り返しほど必死さが滲み出ているものはない。

まあ、地域のデベか良く知らないまま城東物件を買ってしまった人しか
賛同してくれないものだから、妄想の未来予想図を描きたいのも良く分かるが。

[686: 匿名さん]

この掲示板の常連さんって、多くは保守的ですよね。
だって土地の歴史があるとかないとか、新開発地域は認めないとかいう論調が好きだもん。

豊洲、いいじゃないですか。このあいだ行ってみて感動したけど。
人それぞれ価値観は違うんだから、681なんかは自分の意見をごり押ししてもねえ・・・
今の売れ行きはそれなりの価値を認めた人が多く存在することを一応は表しているよね。
しかも地震とか津波とかゴジラとか、あまり事実とかけ離れている妄想はよい議論をする妨げだよね。

「そんな話には裏があると必死に止める人」にだまされた人が過去数年の安値を買い逃して、一生懸命下がれ下がれと書き込んでいる。やっぱり害はあるんじゃない？

あ、私は別に上がる論者じゃないのであしからず。まともな議論を期待しているだけです。
それと豊洲は悪いと思わないけれども、東京駅5km圏内とかいう＊＊＊＊＊議論は勘弁してほしいね。これもまともな議論にならないからね。

[687: 匿名さん]

＞686
豊洲に行って感動した？
本当に「人それぞれ価値観は違う」んですね（笑）

[688: 匿名さん]

誰も豊洲の現状についてなんて話してませんよ。
行ってみていいと思う人はそう思えばいいし、そう思わない人もまたしかり。
ただ、豊洲に富や知が集結し、未来永劫発展のサイクルが続くなどという
妄想や願望をしこく執拗に繰り返し、ましてや既存の格上地区をこき下ろしたりたりするから、
始めは失笑しスルーしてた人たちの堪忍袋の緒が切れ
集中砲火で火だるまになっているんでしょ。
『さまざまなリスクを抱えているけど破格の安値で23区に住めて良かった』っていう
現状だけで満足できないんでしょうかね？
その事実にはだれも異存はないんだから。

[689: 匿名さん]

余裕がないのでしょう。ぎりぎりのローンで買った個人か、
無理な値段で土地取得した業者かいずれにしても。
マンションが下がると人生台無しみたいな状況に追い込まれちゃってるのでは。
エキセントリックな買い煽りは、
じっとしていられない不安と恐怖からでているとしかおもえないから、
むしろ強烈な売りあおりになってしまっているのに。それに気付く余裕すらない。

[690: 中野区民]

>>675,676

そんな結論は出てないと思うけど、よっぽど県境外周区が
嫌いなんですね・・・
この先しばらくは23区内も、一律に上がる下がるという
予想はしにくい位しかある程度一致した見解はないでしょう。
文脈から、墨田区・荒川区・江東区あたりに居て、
世田谷・杉並を目の敵にしている人と見られてもやむを得ない。

職住接近で、利便性重視でマンションを買った人って、
コースに乗れずに50-55歳くらいで、仕事がどうでも良くなった
あとってどうするんだろう。
その前に住替→賃貸中心に移行する前提なのか（マンションの話ね）？
はたまた永住前提なのか？

[691: 匿名さん]

おれも豊洲は、ここで言われるほど悪くないと思う
電線は埋まってるし、計画的な都市と景観がある
それは横浜みなとみらいにも言える

問題は、他だよ、クソ過ぎる

[692: 物件比較中さん]

ゼネコン社員の覆面座談会
http://promotion.yahoo.co.jp/charger/200703/contents01/theme01.php

[693: 匿名さん]

順位 行政区 各区内で一番所得額が高い学区 平均年収/万円
（学校名）
1 港区 南山小学校 885
2 千代田区 麹町小学校 878
3 江戸川区 清新第三小学校 849
4 板橋区 緑小学校 831
5 大田区 田園調布小学校 786
6 渋谷区 猿楽小学校 767
7 品川区 御殿山小学校 760
8 練馬区 光が丘第四小学校 749
9 目黒区 東根小学校 748
10 世田谷区 明正小学校 742
11 中央区 佃島小学校 734
12 文京区 礫川小学校 731
13 足立区 千寿第八小学校 731
14 新宿区 愛日小学校 723
15 杉並区 桃井第四小学校 713
16 台東区 黒門小学校 705
17 江東区 元加賀小学校 704
18 中野区 武蔵台小学校 666
19 墨田区 両国小学校 653
20 葛飾区 金町小学校 618
21 荒川区 尾久西小学校 605
22 北区 柳田小学校 598
23 豊島区 仰高小学校 576

[694: 匿名さん]

>>693
面白いデータだが、ソースをお願いします。
ちなみに港区の南山小はあまり人気のある学校ではありません．．．
なんで、そこが高いのかな？
私の子供は、下記の抽選対象小学校の一つだけど、もう少しみなさん、
収入は高いと思うよ。

http://www.city.minato.tokyo.jp/kyoiku/school/jimu/kekka_h20.html

[695: 匿名さん]

あいかわらず意味のない統計を貼り付けるだけだなぁ

>>675の城東イ言者の言うことをざっくり約すと
これから主流のマンション購入者は2馬力
2馬力だと職住接近が必須で城東の都心寄りを購入するだろう
そしてそこが東京をこれから引っ張っていく中心になるだろう


これがイ言者が一生懸命誘導しようとする結論であり
イ言者のいう都市構造の変化（笑）

じっさいにマンションを探すと
東京って金持ち多いなぁと実感するよ
俺は一馬力でもそこそこ世帯年収はあるんだが
それでも上はあきれるほどまだまだたくさんいる
で、その連中同士で数少ない都心物件をめぐって駆け引きするわけさ

2馬力で2千万弱の世帯年収の層っていうのは、たしかにある程度のマスとして存在はするが
その層が東京の都市構造（笑）を変革し発展の震源地になるとは大いに疑問
教育方針ひとつとっても城東地区を避ける人間も多いしな

[696: 匿名さん]

>>694さん

住友いサー○ィンのデータから引っ張ってきました
（データ内容が面白いなと思いまして・・）
2005年のデータだと思いますので、現在とは異なる部分があると思いますが、
意外な場所の親の所得が高くて、意外な場所が低い（多分、DINKSが多い地域と推測される）

ひとつの指標として見れば良いのではないかと思います。
特にファミリー向け物件を探されている方々は。

[697: 住まいに詳しい人]

>>696
>意外な場所の親の所得が高くて、意外な場所が低い（多分、DINKSが多い地域と推測される）

データをコピペするなら、もうー少し内容を理解してからの方が・・・
「学区別」とあるけど、この数値は各小学校に通学する児童の親の年収ではありませんよ
これは学区内の全世帯の平均年収を【推定した】数値です

それも住宅土地統計調査にある市区別の世帯年収分布という大雑把なものをベースに
複数の変数を掛け合わせた推定値ですので、百万円の桁しか意味はないでしょう
　
　
　
そもそもこれって、アトラクターズ・ラボが自社の有料サービスをプロモートするために
公開しているデータで、知的所有権を放棄しているものではないでしょう
競合サイトであるeマンションに勝手にコピペしちゃうのは如何なことかと思います

[698: 匿名さん]

上等さん。
お気持ちはわかりますが、城東に住む人は２０年以上も前から
同じ期待（価格の割りに都心に近い城東は、将来必ず文化的にも発展する。）
と思い続けてたいした変化がないのが実態なんですよｗ

『いま揺れ動く東京』ＰＡＲＣＯ出版
http://books.yahoo.co.jp/book_detail/03688515

『下流社会』の三浦展さんが書いた東京論。
これに限らず、１９８０年代は『東京論』を語る本が
たくさんでている。今読み返すと面白い。

Ｐ１６２で、”東”東京ルネサンスを語っているが
この本が出た１９８６年から同じことを言い続け２２年経っても
「東・東京」は少しも魅力が増していないのがわかる。
昔から、下町情緒だ、祭りだ、観光だとか変わり映えのしない
テーマを言い続けている。三浦展は、「もっと物販だの
飲食だの商業や知性やエンターテイメント性の強化を」と
説いている。

もともと下町と呼ばれる地区には、「大学も新聞社も出版社も
放送局もない。
見事なまでに知的期間・情報機関と無縁だ。」（いま揺れ動く東京）
（当時、商船大（越中島）はあったが首都大学東京荒川キャンパスは
なかった）
江戸東京博物館・現代美術館ができて、葛西水族館ができても
お茶をにごしているだけ。
財務官僚が連れられてくる向島が「情報交換の場」というのでは
ちょっと悲しい。とにかく、２０年前から神谷バーの電気ブランや
吉原おいらん道中とか話題が少しも変わっていないのがすごい。

コンピュータビルやオフィスもある東陽町や木場（深川ギャザリア）や
まだ未知数だが芝浦工大を誘致した豊洲が城東の「異端」なのかも
しれない。

新・東京タワーは「情報発信」拠点というより、データ送信拠点。
番組の制作・放送に関わる人が集まらないことには、町の文化は
育たない。「国際」であろうが何であろうが「観光」と言ってしまった途端
過去の焼き直し。
それが城東自身の行政や地域の関係者の自信のなさの表れなのかも。

[699: 匿名さん]

>>698
こいうことしきりにカキコしている人が何人かいるけど、
こういうのに限って田園都市線の鷺沼あたりに住んでたりする。
（しかもマンション）
大学も新聞社も出版社も放送局もない郊外だけど、
東急って2文字に文化を感じて変なプライドもっている。
実は最も経済的な論理の中に居住させられていることに
全く気づかず、自分は街の文化をつくっていると勘違いしている。
こういう人ってデベロッパーの用地部なんかに多いよね。
それで昔話が大好きなあたり、定年間際の窓際族だろう。
結婚生活もうまくいかなくて、
バブルのときに買ったマンションが高く売れなくて大損した上、
今度豊洲に新しいタワマン買うんで、
絶対にマンションの値段は下がらないって言い張る。
未だにバブルの後遺症から抜け出せないんだね。

[700: 匿名さん]

すごい想像力だ！
６９９さん、小説家になるといいよ。成功まちがいなしだ。

[701: 匿名さん]

>>699
スレの流れをどう捉えたら東急がでてくるんだ？？？
電波ゆんゆんってこういう状態をいうのか。

[702: 匿名さん]

どうにかして都下から城東に客を移動させたいんでしょうかね。無理なのに。

[703: 匿名さん]

>>699

君もずいぶん昔から読んでる子だね。

＞こいうことしきりにカキコしている人が何人かいるけど、
＞こういうのに限って田園都市線の鷺沼あたりに住んでたりする。

だって、かつて鷺沼に買ったって書いただろ？
だいたい、[何人かって]あなたの記憶のカキコは全部オレだよｗ
アクロスネタや三浦展引用するのはそんなにいないってば。

５０代の人はここにもう一人いるだろうけど。

＞東急って2文字に文化を感じて変なプライドもっている。

東急は会社訪問で蹴られたってばｗ

＞実は最も経済的な論理の中に居住させられていることに

すみません。翻訳してください。・・・ていうか勝手に解釈すると
「もっとも実際のところは経済性という論理にしたがって
　住まわされてることに」って意味でおＫ？

＞自分は街の文化をつくっていると勘違いしている。

５年で売って逃げたって書いたでしょ。２０００マンションしたよ。

＞こういう人ってデベロッパーの用地部なんかに多いよね。

それもオレが用地部ネタ書いたからだろ。残念だがハズレ

＞定年間際の窓際族だろう。

確かにそうだ。正確にはもう辞めたけど。これも以前書いた。

＞結婚生活もうまくいかなくて、
だからそれもあなたが読んだとおりだよｗ

＞バブルのときに買ったマンションが高く売れなくて大損した上、
バブルのとき買っていたらとても買い替えなどできんだろ？

＞今度豊洲に新しいタワマン買うんで、
おいおい。だったら、なんで城東批判するんだ

＞絶対にマンションの値段は下がらないって言い張る。
そりゃ５０年先はわからんが、あと３年は保証するけどね。

でも、記憶力は正確だが想像力というか勘は鈍いな。
それと書かれたことを鵜呑みに覚えているのはすごい。

まぁあんた　小説家にはなれんな。

[704: 匿名さん]

２０００マンションしたよ。
は、２０００万円損したよ。と書かないと万・損がマンションに変換されます。>>703

[705: 匿名さん]

699みたいなのがネットストーカーというんだろうな。。。
文字通り粘着質。

[706: 匿名さん]

豊洲とか芝浦のような湾岸地域のポテンシャルって
デビューしたばかりの新人アイドル歌手みたいなもんだね。
今後さらなる発展するかはたまた一発屋で終わるか。

住宅地としての評価が定まるには東京だったら最低５０年。
できれば８０年の時間が必要だと山崎隆も書いていた。

マイホームの夢を肥大化させ、予算、通勤時間、広さすべて
の条件に妥協できない一次取得層を狙った狡猾なビジネスだ
ってさ。山崎隆も口が悪いよね。とはいえこのビジネスモデ
ルはまだまだ寿命がありそうなので湾岸に限らず工場跡地に
建てられるタワーマンションまだまだでてきそうだね。
（しかも相対的には高値で）

[707: 匿名さん]

湾岸エリアだけは避けたいです。

[708: 匿名さん]

都市の発展は常に低　所　得者層のを都心から外周部に押し出してきた。

地続きの東京の「西」が連続して発展したのに対し東は
川で幾重にも仕切られ、一定の所得層がその場所に集積し階層化しやすかった。
もともとは城東の大半は農村で明治以降は工場とそこで働く人の町になって
いった。

１９８８年３月刊行の
『東京問題！』国土庁大都市整備局　ぎょうせい刊
の巻末に、当時の
東京圏における整備プロジェクトがあがっている、そのなかに

白髭西、亀戸・大島・小松川・京島・赤羽北・木場・大川端・芝浦・港南・光が丘
　　恵比寿地区における検討
などが上がっている。

これを見ると　バブル崩壊で頓挫し計画がいかに多いかわかる。
それが２０００年以降復活して、内容を大きくかえて南千住だの
城東各地の再開発につながったのだ。

注意深く見ると、これらの多くが９０年代末に先行して都営住宅・供給公社賃貸
公団などの高層建物を建てているのがわかる。

もともと定住人口の少ない大規模工場跡地、倉庫街操車場跡地などだから、
先住民の数より圧倒的に多い「新住民」が入り込み、地域の平均所得が
いっきに上がるようなことも起こりうる。

しかし、南千住のように駅前一等地にどういうわけか都営のタワーを立てて
駅から遠くなるにしたがって高い価格の分譲が連なる。あげくに商業店舗は
超大衆向けの店ぞろえにならざるをえない。

都営は必要だが、都営最優先で作ると結果は都営のグレードになる。

城東の場合、既存の居住者の所得層が低いというのは否めない事実。

既存の住宅の所得階層の低さとそのボリュームの大きさは
いくら頑張ってみても開発のグレードはそちらに引きずられる。

たとえ、２０００戸４０００戸規模のスケールで作ってみてもそれを支える
商業や生活利便施設のグレードが伴わない。　

後背地に葛飾区・江戸川区などの人口を抱えながら交通条件で求心性を持つ
ターミナルがない。通過交通の寄せ集めみたいなのが城東の各区の姿だ。

せめて中核拠点にラゾーナ川崎レベルのグレードの商業集積ができないものか
と思う。亀戸・砂町には多少期待がもてそうな気もするのだが

下町の本来の風情を好んで住むのは正解だが、地理的近接性と価格のギャップ
に着目して「将来発展する」と読むのは、あまりに既存の住民を無視しすぎだ。
百歩譲って、既存の住民（多くは高齢者）が求めるものと新住民が求めるもの
が一緒なら「発展」も望ましいものなのだろうが。

[709: 匿名さん]

だからさあ、「城東の将来発展性はない」ってことでもういいからさあ、勘弁してくれるかなあ。
そのKYぶりとしつこさ、住友不動産と双璧ですね。

将来的にもマンションの価格が安定するところを教えてくださいよ。
まさか三軒茶屋とか言わないでしょーね。

[710: 住まいに詳しい人]

>都市の発展は常に低　所　得者層のを都心から外周部に押し出してきた。

都市論関係の著作は良く読んでいるつもりだが、そんな話は初めて聞くな

日本はもちろん欧米でも郊外に出ていくのは富裕層から中産階級というのが
お決まりだと思うのだが・・・
　
城東＝下町でもじゃないし
ココで評論の対象としている「城東」が具体的にどこなのかよく判らないね
　
　
　
708さんに限らず、最近の地域論を語る方ってイメージ先行で話が空回りしてませんか？

[711: デベにお勤めさん]

新木場がオフィスビル化しそうです。
３線利用できるし、東京駅まで８分。
何といっても地価が安く、土地の区画も大きい。
企業の自社ビル建設のメッカになりそう。
安さが売り物の新宿とって、強力なライバルになる。

[712: 匿名さん]

>>710
正確に言うと県境外周区の役割は時代とともに変わって来ています。

①オリンピック前後：宅地開発が進んで、都心部から多くのファミリー層が引っ越してくる
　とともに、上京リーマンの持ち家（戸建）取得エリアになりました。
　この時点で、ベッドタウンとしての骨格はほぼ固まりました。

②７０年代、高度成長期：
　大量のアパートが建設され、上京者の賃貸エリアとしての存在感を高めて行きました。
　上京者は、所得が高い人はその場で持ち家取得、中間層は郊外に出て行き、
　上京したもののうまく行かなかった人は田舎にＵターン。
　住民の質が急激に高まった黄金時代となります。

③８０年代、地方の時代：
　団塊の世代が終わり次の世代となり、上京者の数は減って行きます。また、地方の時代
　と言われ、居住コストが高い東京より地方で働いた方が良いと言う流れができました。
　また、県境外周区の地価が上がりすぎて、その場で持ち家を取得するのが困難となり、
　ブランドイメージが出来、神格化されてきたのもこの時代です。
　しかし、流入人口より郊外への流出が上回り、人口が徐々に減少して行きます。

④９０年代〜、低成長時代、地方経済崩壊：
　地方の景気が悪くなり、徐々に上京者の数が増えて行きます。
　また、団塊Ｊｒが就職となり、賃貸需要が急激に増え始めます。
　アパート経営が注目を浴びます。
　地価の下落もあり、再びその場で持ち家を取得する人が増え始め、流入＞流出となり、
　人口が増え始めます。
　ここで注目すべきは、②の時代との差です。地方経済が崩壊し、上京したもののうまく
　行かなかった人も、田舎へのＵターンができず、そのままアパートに留まるように
　なっています。また、都心部の住宅供給が始まった為、所得が高い人の選択肢が増え、
　その場で持ち家を取得する人の比率は減っています。②の時代と似ているように見えて、
　実は住民の質劣化のスパイラルに陥っています。

⑤将来：
　地価が急激に上がり、再び③の時代を迎えるように見えますが、実態はまるっきり逆の
　方向に向かっています。地方経済の再興は期待できず、地方からの上京は続くでしょう。
　そして、高所得層は都心部に、中間層は郊外に移動します。
　人口は増えて行くが、住民の質は年々劣化して行く、こんな時代になるでしょう。

[713: 匿名さん]

>>711
デベにお勤めなんですね

新東京タワーで騒いでいた人と口調が似ていますね

[714: 匿名さん]

>>710
戦前の話、江戸時代にさか登ると、身分制度や差別問題に絡むので
詳述は避けるが、

江戸の人口は武家を含めて１００万といわれている。
実際に記録にあるのは町人数で５５万人。
武士の数は参勤交代、譜代、直参の屋敷の増加などで常に流動的だったようだ。

武家屋敷は多くが藩からの住み込み出張所。いまでいうオフィスの膨張に似たところ
があったようだ。
武家屋敷は、年々増加していったわけで、武家や町人の住いを立ち退かせるのでなく
江戸の街の「サービス業」に携わる下層の人々の居留地や仕事場を移転させて場所を
確保してきたと記録にある。

ニューヨークにしろ香港・マカオにしろスラムクリアランスで都市を再生してきた。

戦後の日本のスラムクリアランスは、立ち退きというより公営住宅をその場に建てて
収容する形が多いようだ。
広くみれば１９８０年代後半はオフィスの地上げで郊外に土地を売って出た都心居住者も
それなりの金を得ているとはいえ経済のとばっちりで翻弄されたといえなくもない。

[715: 匿名さん]

>>713
あなたは、楽しいのかもしれないが「匿名」の書き込みの素性を暴きたがる
癖はどこから来るものなのだ？
本人でなくても、品性卑しいと感じ気分が悪いが　　なんとかならんかね。

[716: 匿名さん]

>>714
都心の高度利用が認められたこと
産業構造が変わって、埋立地を始めとした土地が住居系に変わって来ていること。
この２つが都心回帰の原動力ですね。
まだまだ開発余地ありですよ。
長いスパンで考える必要がありますね。

[717: 匿名さん]

>>715
この掲示板にはひたすら自説を書きなぐる
壊れたテープレコーダーみたいな輩が多いんでね
品性云々よりもある意味精神性を疑うような者も多いんだよ

湾岸の変革については傾向としてはあるが
湾岸地区は好き嫌いがはっきりする地域
主流になることはないだろう

たとえば個人的には東雲の宮崎勤事件のころの記憶が強いので
どうも時折、街に憂鬱な景色が垣間見えるときがある

[718: 匿名さん]

>>716
概ね同意です。問題は価格水準ですね。


>都心の高度利用が認められたこと

ことに、既存の容積制限の中で、住宅系だけが特例的に
「廊下・地下室・階段」など専用部分以外の大半を「容積に
算入しない」制度は大きいですね。
これで、分譲事業の損益分岐点がいっきに下がった。
あわせて、市住総などの住宅系総合設計による容積割り増し。

内廊下や広いロビーをいくらつくっても容積不算入は画期的。
まさに土地を「高度利用」できるようになったわけで考えた人は賢い。


＞産業構造が変わって、埋立地を始めとした土地が住居系に変わって来ていること。
これも８０年代から湾岸は住宅に・・・という話はあったが、分譲では採算とれない。
ということでＵＲが台場で賃貸をやっていた。
晴海も公団主導でトリトンのエリアに９０年代の中ごろにできたが大江戸線の
勝どきができるまではまるで注目されなかった。

＞この２つが都心回帰の原動力ですね。
埋立地のどこまでを都心と呼ぶかですね。
有楽町・銀座などの巨大な商業ターミナル・結節点につながっていないと


>まだまだ開発余地ありですよ。
それは物理的にあったとしても、有明、豊洲、晴海の交通のさらなる強化
など時間を要する課題も多いですね。

>長いスパンで考える必要がありますね。
それは同感。とにかくあと５年は溜めをつくって都市の基盤を誘致してこないと
やたらにコストの高い開発になって、利便性や魅力が伴わず苦戦するのでは
ないでしょうか。
あるいは、内需拡大景気策の視点からは、「廊下の容積負算入」「市住総」
「都心居住型　総合設計」に継いでさらなる容積割り増しの制定に走るかも
しれませんね。
「防災強化容積割り増し」とか「地域防災センター機能割り増しとか」
まぁ少しでも損益分岐点が下がるならそれも便法でしょうが
内陸デベはやっかんでまたぞろ「湾岸批判」キャンペーンですかね。

内陸規制市街地は、住宅地の用途規制見直しという最後の内需拡大策
がありますが、これは前回バブル期にやって地価高騰の火に油を注ぐ
結果になった。
行政は、このまま５年くらい地価が上がらず下がらずで行ってほしいというのが
本音でしょう。財政が豊かになったから都の計画道路の買収も進むし
都市計画的にはかなり潤沢な資金のなかで大胆な長期計画がたつように
なってきていると思いますよ。

安くなるかどうかは、さらなる規制緩和の発動如何でしょう。

[719: 匿名さん]

>>718
交通面で問題がある埋立地だけでなく、既存の市街地での土地供給が見込めるのは大きいですよ。
産業構造の変革に、経営者の世代交代の時期と少子化による労働力減が重なり、
ここに来ての原油高ですから、これは進みますよ。
都心部購入を考えているまだ若い人はまだ焦る必要は無いでしょう。
まずは賃貸で都心生活を満喫すればいいでしょう。

[720: 匿名さん]

>>119
そこまで言い切るのは無責任だろうｗ

＞既存の市街地での土地供給が見込めるのは大きいですよ。
もう少し具体的に、どういう人が土地を「安く」供給するか
知りたいですね。

＞産業構造の変革に、経営者の世代交代の時期と少子化による労働力減が重なり、
って、町工場の話ですか？老舗の佃煮屋さん？

＞ここに来ての原油高ですから、
原油高は投機的なマネーの動きであって長続きしないかもしれませんが。

＞これは進みますよ。
何ですか？佃煮でご飯がすすむ・・・みたいな調子でいわれても

＞都心部購入を考えているまだ若い人はまだ焦る必要は無いでしょう。

それが、いつごろどういう形でいくらくらいなのか具体的でないと

「キミはまだ若い。まだまだ焦る必要はない。
きっと幸せになるよ。大丈夫」

とか言って泣いてすがる女のてを振り切る遊び人男の口調と
かわらないのですが。


>まずは賃貸で都心生活を満喫すればいいでしょう。

まずは自由な間隔で恋愛を満喫すればいいでしょう。・・・とか言って口説いているな
こいつｗ

[721: 匿名さん]

↑>>719

[722: 匿名さん]

地価動向で言えば２００８年〜２０１０年までは、１％〜２％程度の
横ばいだろう。

問題はこの今後３年インフレがどこまで進むかという点にかかっている。


２００５年〜２００７年、インフレ要素抜きで３年で６０％近く上がってきた
わけだ。
これが年間２％程度の物価上昇率の８０年代であったならもう少し
勾配のきつい上昇をみせたはずが物価の安定、給与の伸び悩みなどが
住宅価格のアタマを抑えた形だ。さて、いよいよ本格的なインフレ懸念が深まってきたが、インフレでなく
デフレに逆行すれば、景気低迷でおそらくは住宅地価の低迷下落も
考ええただろう。

しかし、インフレが５年も続けば、購買力の下落による地価下落を
インフレの上昇力が下支えする。それが、１９７３年から１９７８年まで続いた地価横ばいの状況だ。

インフレが長く続くことで給与の水準が物価においつき,
そこではじめて住宅が売れはじめる。
住宅不況が極まればローン金利も下がる。低金利がそこでもう一段
地価を押し上げる。

そういうことで１５年くらいの時間はあっという間に過ぎていく。
１６年先にバブルがきて２年後にまたデフレに突入するとして、

次の地価の大底は早くて２２年先かもしれない。

まぁ、３０代の皆さんにとっては余命４５年はあるだろうから心配なかろう。

[723: 匿名さん]

今月号の雑誌「東京人」が
地下鉄がつないだ東京風景

と題してメトロネットワークと東京の発展の様子が描かれていて面白い。

中でも、浅草近辺に住んでいた父親が戦後、銀座から先へいきたがら
なかったのは、自分がそこから出兵し空襲で多くの家族が亡くなった
悲しい思い出があるからだという話が出ていた。

台東区、墨田区、江東区の下町は大半が東京大空襲で焼失した。
震災でも木造住宅密集地の下谷あたりは焼け出された商店街がまるごと
家もまばらだったであろう世田谷の上町や太子堂あたりに移住したらしい。

とにかく、城東の定住者は戦後の復興期以降の第一世代が多い。
世田谷とてもとは大地主の農家か寺の借地に３代住んでいるような
ものだが、世代の厚さが相続資産の差になっているのは間違いない。

それにつけても、上記雑誌のＰ８３　の高島平の風景
昭和３０年も４２年もさして変わらぬお茶なお水駅の聖橋から眺める
地下鉄対岸の風景。
いずれも感無量。

[724: 匿名さん]

東京大空襲・・・・あぁぁ〜〜

我先祖（義父）は、旧深川区（現江東区）に住んでいましたが、空襲で全ての親族と家を失い、終戦後は練馬の親戚に身を寄せたようです。

[725: 匿名さん]

「東京人」という洒落た雑誌は読んだことが無いが、東京の近代史は興味深い。
地下鉄日比谷線の工事着工は昭和34年になっているが、昭和10年頃には国会議事堂・皇居から
北千住の軍用飛行場に抜ける軍用専用線として完成していたという記録もある。

うちのじいさんも、当時住んでいた根岸から世田谷の成城へ戦時中引越しを行い、
相当量な土地を購入して居住したらしいが、戦後、小○野氏に土地を売却してまた、
根津に戻ってきたらしい。（じいさんの曰く、余生は粋な生活を過ごしたかったらしい）

まあ・・色んな人がいるのが東京。そこが楽しいところ。

スレには関係ない話でごめんなさい。

[726: 匿名さん]

スタグフレーションって何？

[727: 匿名さん]

スタグフレーション
http://www.findai.com/yogo/0040.htm
インフレは物価上昇。
物価が上がるとは、モノやサービスが品不足になるほどよく売れるならば
景気もよくて給与も毎年アップするという話だ

ところが、景気が悪いにもかかわらず、昔のオイルショックのように
今の穀物高、原油高（とはいえドル安円高だから先行きはわからんが）

原材料コストの上昇が原因で不況のなかで物価上昇が始まることが
往々にしてある。


だとすると不況にもかかわらず生活は苦しくなるので、
「とにかく給与を上げろ」と
労働組合（そういうものが昔はあったしおそらく今もあるんだよ）
が春闘といって３月あたりにストライキとか打って闘うわけだね。


人気漫画の「釣りバカ日誌」でも浜ちゃんが組合の委員長になって賃上げの
団交やってる場面があるよ。・・・かなり昔だが。


でもって、背に腹はかえられないということで、給与を上げる（まぁせいぜい毎年
１〜２％程度なんだけど。複利で増えるから大きい。

かくして労働賃金の上昇分が製品やサービス価格に転嫁されて
世の中全体の商品・サービスの価格が値上がりしていく。


もちろん企業は利益を出さなくちゃいけないから生産性向上や合理化もする。

最近は企業がリストラ慣れで強気だったけど、これから先人材不足が
深刻になっている業界も少なくない。日本経団連も景気対策のためにはベース
アップ（基本給の引き上げ）を受け入れる方針を決めている。


とはいえ、自営業などは売上げ落ちたら収入が減る。極めてつらい立場だね。
腹立つのは、公務員も生産性が上がってないのにベースアップを要求するらしい。


スタグフレーション以前に、今の４０歳以下はインフレとバブルの区別がつかない
わけで、まずインフレというものが存在すること自体受け入れる心の準備が大事だね。

物価上昇＝バブル＝悪　　みたいな短絡思考が多いからね。

バブルってのがどういうことか、田中森一さんとクロサギの作者の対談本でも読むと
桁の違いがわかるんだけどね。

今必要なのは、インフレとは何かという解説本だろうね。
もちろん、景気が悪いままインフレになるのはよくないけど、経済って自分ひとりでは
どうしようもないトレンドなんだよね。

デフレってのは、何かしていると損する事態。だからデフレは何もしない奴が勝つ。
でもいよいよそれが終わると、何もしないやつが今度は大ピンチかもしれない。

そういう話だと思う。

[728: 匿名さん]

毎日、粘着して必死な人がいますが、なにが目的ですか？

>地価動向で言えば２００８年〜２０１０年までは、１％〜２％程度の
横ばいだろう。

何を根拠にこのようなおとが断言できるのか？
だって、去年下半期には実際に既に下がり始めていますから。

地価が下がったら何かまずいの？損をするのはデベ（と去年、今年の購入者）だけですから。
デベロッパーの工作員としか思えないカキコですが。

[729: 匿名さん]

＞毎日、粘着して必死な人がいますが、なにが目的ですか？

ですから、年寄りの暇つぶしって言ってるでしょ。

それと、インフレ懸念の中で借金してでも家買っておいたほうが得だと
言ってるだけだが。

目的って・・ここのスレの目的は将来の２３区マンション価格を忌憚無く語る
ことだから、別にそれをそのまま実行しているだけだが。
私の駄文で買い煽られる人もいないでしょう。

私はデブだがデべではないと何度も書いているのだが。

地価が下がったら何がまずいか？ですって。　あなた社会人ならそれくらいわかる
でしょう。長くなるからあとから投稿しましょうｗ

[730: 匿名さん]

>>727

>インフレとバブルの区別がつかない

それはあなたのように思える。地価の下げ止まりまではよかったが（実体経済）
ここ数年の地価の急上昇はバブルですよ。これを単にインフレの一言で片付けてしまうあなた。
他では聞いたことのない珍説なので、解説してください。

[731: 匿名さん]

＞728

貴方の方が変ですよ
地価が下がって得をする人いないでしょよ

特に23区は現状横ばいが理想です。

下がって欲しい訳を説明してくれ…

[732: 匿名さん]

727さんではありませんが、インフレとバブルの区別

調味料が10何年振りで値上げって見たことない？
牛乳は30年振りの値上げだったっけ？

その間安売りはあっても定価は下がってないのよ

マンションに限っては、奇跡的に都心に近い場所が安く買えた時期があったのね
ここ数年のマンション価格の戻り（あえて戻りと書いておく）が、早かっただけの話し

スタグフレーションなのかインフレなのかは分かりませんが、物価は上昇しているのだけははっきりしてます。

数年前いくつかの要因が重なって奇跡的に、都内に住める時代が通り過ぎてしまっただけの話しだよ

[733: 匿名さん]

>>731

特はしないけど、損もしないでしょ。適正水準に調整されるだけだから。

地価が下がってほしいというより、もう下がり始めてることを言ってるだけで。。。

[734: 匿名さん]

>>732

それは単に原油価格が上昇したからでしょ。
原油価格が上昇したのはREITから原油に投機対象を変えた投資家が続出したからだ
ってことは知っていますよね。これをバブルと言わずしてなんと言うの？

原油だっていつかは元に戻ります。
ただ、だからと言って一度値上げされた牛乳がまた値下げはされないでしょう。
生活必需品は買わざるを得ないから便乗値上げもあり得る。

不動産は生活必需品ではない。賃貸という手もある。
現に、マンションの売れ行きが鈍ってきて、大量に在庫が出てるの知らないの？

[735: 匿名さん]

>損をするのはデベ（と去年、今年の購入者）だけですから。

別に地価が下がってもデベロッパーは損しないのでは？
安く土地が仕入れられるわけだしね。
それに地価が新築マンションの分譲価格に反映される
のは２年後（タワーだと３−４年後）でしょ。

>下がって欲しい訳を説明してくれ…

年賀状見て友達が底値で購入したタワーマンション
に引越したことがわかったからでは？

「俺にも３年前の価格で買わせろ」ってね

[736: 匿名さん]

>>735

ミニバブル崩壊ということは、ここ数年信じられないほど高値で仕入れた土地に
建てるマンションを安値で売らざるを得ないってことですから、デベ損しますよ。

そう簡単に値下げできない理由はそこにありますが、地価が下落に転じたら
下げざるを得ません。需要が一気に冷え込みますから。地価下落を隠したがる理由はそこにあります。

[737: 匿名さん]

「地価が下がったら何が困るか・・・・
だと？おい熊公聞いたか。こいつなんて質問しやがるんでぇ」

「日本の経済が地価の下落によってどこまでひどい目にあったか
　少しもわかってないんだよ。
　まず、不良債権って言葉からいこう。」

「会社が事業をやるのに、まず事業資金を貯めるが、ある程度の
　資金ができたら、銀行から借り入れて事業を拡大する。
　これを『信用創造』という。
　まず、世の中の金だが、日銀が印刷するマネーは『ベースマネー』
　だが、これが世の中に流通して『マネーサプライ』とよばれるためには
　この信用創造という行為が必要になる。」

「こまった小僧だねまったく。基礎から説明か？無駄かもしれんぞ」

「融資には、担保融資と無担保融資があって、貸し手は常に貸し倒れを
　想定してリスクヘッジの意味で金利をつけるわけだ。
　担保融資には、株券担保とかもあるが多くは工場や社屋の土地などの
　不動産に根抵当を打って担保にして極度額の中で低利で運転資金を
　借りるケースが多い。」

「法人の土地は大抵根抵当がついているもんだ。だから地価が下がれば
　抵当割れするケースが出てくる。銀行は地価が先行きも下げ止まらない
　場合、既存の貸付の多くが抵当割れしているリスク債権である事実を
　公表しなくてはいけなくなる。
　貸し剥がし、貸ししぶりというのはこうして起ったわけだ。」

「地価が上がって困った事態はすでに１９８５年の時点でピークにきていたんだよ。
　ここでは誰もバブルとはいっていなかった。なぜかといえば１９８０年には
　公定歩合が７％もあって、インフレ抑止の金融政策がとられてきたからだ。」

「それが、バブルに至ったのはひとえに、円高と低金利とずさんな土地担保
　融資の結果だよな。」

「さて、地価下落は１９９６年には終わったとみんなが思っていた。
　地価は反転する。底打ちするから不良債権なんて経理処理（含み損計上）
　しなくていい。と多くの銀行はたかをくくっていた。」
「とくろが拓銀は潰れるわ、山一は廃業するわ・・・野村総研のリチャード・クー
など本まで書いて、金融危機に警鐘をならした。」
「地価反転どころか、景気回復は愚か、その後もずるずると地価が下がり続けた。」
「不動産証券化の法制度を整えて、ノンリコースローンを導入してはじめて
　なんとか持ち直したわけだ。」

「デフレは貧・乏人の麻薬みたいなもんだ。いつまでも浸っていると成長が
　止まるだけでなく廃人になる。」
「というか、バブルが破裂したようにデフレもツケを払う時期がくる。
　経済の裏と表だよ。不動産の急激な値上がりをバブルというのなら、不動産の
　長期のデフレはその対極の現象。いずれもどこかで終わりがくる。」

「でも、本当にいやだな。俺。地価が下落して困るのは誰？ってバ・カな質問読むと
ホントに泣けてくる。今の社会人新聞読んでるのか？」

[738: 734]

追加。価格は市場の神の見えざる手によって決まります。
現に、北京五輪を控えた中国需要で高沸していたH鋼の価格は、
最高値時に5年前の3倍近くになりましたが、例の基準法改正
による着工の減少によって、ずいぶん戻したことはご存知でしょう。
今年はこれに加えて、中国特需も終わりますから
資材の高沸も一段落します。

[739: 匿名さん]

>>737

森の熊さんまで読んだ。

そんなこと聞いてませんよ。
インフレが悪だなんて全く言ってない。

現在の都心部バブルが異常だと言っているだけ。
値上がりが急だとかゆるやかだとかはバブルとは関係ない。
実体経済とかけ離れたマネーゲーム化していることが問題。
現に利回りが下がり過ぎて投資を引き上げた投資家は多い。
不動産の証券化が結果的にバブルを引き起こした訳でしょう？

金融庁も日銀も前回のバブルの反省から、今回の不動産の急激な値上がり
には相当監視の目を強めてますよ。

郊外の地価上昇はバブルではないから、もう下がらんでしょ。
都心のあおりを受けて、若干戻すかもしれないが。

郊外のマンション新価格は明らかに便乗値上げ。

[740: 匿名さん]

＞728　
のような低レベルな奴は相手にしないほうが賢明だろう。

>損をするのはデベ（と去年、今年の購入者）だけ
こんなこと言ってるようじゃここ１５年の経済を基本的な理解すらしていない証拠。

[741: ビギナーさん]

土地が下がったらみんな困る。土地担保に借金している人の借金が不良債権となり、またもやデフレスパイラルへ。。。。

ただ今回は、一次産品価格が上昇傾向にあるから、不況とインフレが同時に襲ってくるスタグフレーションになるかもしれない。その場合には、賃金も下がるし、土地の担保価値も減るから、ここで土地の価格が下がるのをひそかに望んでいる人も結局借金ができなくなって、買えない（笑）。

結局、土地価格が緩やかに上昇している局面が一番みんなハッピー♪

そうそう、あとバブルって言葉使う時には、根拠のない土地価格の上昇が本当に発生しているのか、土地に関して過剰な投機が発生しているかなど、周辺の状況をよく踏まえたほうがいいですよ。単なる価格の上昇をバブルと読んでいるのは、まったく意味をなさないので。

[742: 匿名さん]

>>730

まず、土地価格は長期的に一定方向で変動するという認識が必要。

これは、世界各国の地価動向の資料でも見てもらうしかない。
不動産は一物一価で代替性がないから地域指標・各年指標でみるしかないが
平均値は長いスパンで山と谷を作る。
米国など全部がノンリコースローンでもそうなのだから、リコースローンの
わが国の住宅地価が短期に売ったり買い戻したりなんていう商いはない世界。

裁定買いはあるが、空売りも信用買いもない世界だ。
それを流動性が低い・・・というわけだ。

一端下がったら、はい来月から戻します・・・みたいな動きは不可能。
調整？・・・そんなもの具体的に説明してみてよ。
この世界　地主が一番売主二番、買い手は並んだりくじ引きさせらたり
給与明細や個人情報さらさないと買えないほどの立場じゃないのさ。
えらそうなこと言っちゃだめだよ。
不動産もコネがないといいものは手にはいらないんだから。いや、本当。

消費者主権みたいなおだてに乗って、ふんぞり返っている暇があったら有力デベに
コネつくったほうがいいよ。同級生のひとりくらいいないの？

合コンと同じで、物件は争奪戦。いいものから売れていく。

閑話休題

逆に言うと、地価はある意味経済のインデックスだからこそ、国家資格を
与えてご大層に数字を作って公表している。

地価が反転した時の日経の社説とか読んでみたらいいよ。みんな安心した
んだよ。デフレ脱却がわが国経済の基本課題なんだからさ。

資産デフレというのは、国富が減価することそのもだ。もともと土地価格など
市場の相対評価といえばそれまでだが、いままで２億で売れたものが
８０００万になってその差はどこに消えたか。
バブルのときの銀座の飲み代とかで話はおさまらんでしょう。

実際にバブル期の儲けは、団塊世代４００万人の住宅の含み損
一人平均２０００万としても８０兆円になるわけだが、本来なら
ローン払って正味価格それだけ残っているべき土地が減価した
わけだ。

都心地価は、確かに１９８５年水準までもどした。ただし、松戸も柏も
昔の価格には至っていない。もともと安かった松戸が１９８５年の地価に
もどるなら、経済的に「損した人は誰もいない」というフェアな水準になるわけだ。

地価は、慣性が働くといわれる。振り子のように大きくマイナスに触れたら
なかなか止まらないことは経験済み。逆に焼けぼっくいでも火がつけば
熾きのようになかなか簡単に消えないのだよ。

あなたが言っているのは、個人的願望、正義感。そんなもんじゃ経済動かない。

間違った認識を主張する人がいるから私は書いている。
書きながら自分も足りないところを勉強できる。老後の楽しみとして悪くない
趣味だとおもうけどどうか。

[743: ビギナーさん]

あと、

>739

都心のバブルが異常というのはどういう判断に基づくのか、その根拠を知りたいですね。本当に収益に見合わない、不自然な投機に基づく都心の土地の価格上昇が生じていると断定できるだけの根拠が本当にあるんだろうか。

でも郊外の地価上昇はバブルじゃないと言い切っているところで、何となく煽りのような気がしてきた。都心部がバブルなら、当然郊外もバブルだとおもうが。

[744: 匿名さん]

>>742

>消費者主権みたいなおだてに乗って、ふんぞり返っている暇があったら有力デベに
>コネつくったほうがいいよ。同級生のひとりくらいいないの？

>合コンと同じで、物件は争奪戦。いいものから売れていく。

同意します。

私は新築ではなく３年前に中古マンションを買ったが、
すぐ決まるだろうと思いきや、納得いく物件にめぐり合うまで
勉強期間含めると１年半、図面のみなら１０００件以上、実物も
約２００件見学しました。
中古物件のＷｅｂサイトもあるけど立地、価格、広さ、間取りな
どのスペックで絞っても実際いいなと思うのは５０件に１件以下。
結局懇意にしていた不動産屋の専任仲介物件をレインズに出る前
にゲットしました。いい物件は市場には出てこないわけす。

コネなし素人が納得いく物件を手に入れるには時間も労力もかか
ると実感しました。価格コムでクリックひとつで比較してデジカメ
買うのとわけが違います。

脱線失礼！

[745: 匿名さん]

>>742

1985年までと、現在では経済成長率が全く違うことが考慮に入っていない。
経済成長に見合う物価の上昇が正しいインフレの姿。

現在は経済成長に見合わない地価上昇地点が出ている。
これが即バブルではないが、これによってREITの利回りが
現状1％と極めて低い水準になっているものもあることはご存知だろう。

また、諸外国と我が国における住宅市場の特性の違いにも注意する必要がある。
欧米における不動産市場は中古が中心である。我が国とは違い、
築年数の古い物件がかなり高額で取引され、改装して使うのが一般的。
つまり代替性が低くなりがちであり、安定的推移をたどりやすい。

一方、我が国はどうだろう。
新築マンション物件の大量供給が不動産の柱であり、欧米と比較して市場の影響
を受けやすいのは明らかだろう。しかも、デベロッパーはここ2年が勝負と見て、
今までになく大量供給をしようとしていることはご存知の通り。
このいびつな市場構造が欧米との比較をなし得ない理由にもなっている。

あなたが言っているのも、個人的願望、正義感。そんなもんじゃ経済動かない。
以下同文。

[746: 匿名さん]

>>730

＞地価の下げ止まりまではよかったが（実体経済）
よかないですよ。低い水準で安定したら、経済の規模が萎縮したままです。

チン■ンが小さいまま硬くなったみたいなもんで役に立たない。
(副管理人さん　下品な比喩許して）

実態経済ってあなた、既存のマンションも戸建も簿価で含み損抱えていて
最近買った人だけがニヤニヤ喜んでいるのがどうして正常なの？

地価が下げ止まったのは２００３年とか２００４年とか言われているが
当時はすでに２００５年３月危機で某氏が指摘したように「暴落」していた
状況だったんではないか。

１９９９年以降毎年９万戸近いベースの供給が需要(経済的にローンを組める人数）
を超えていたのと、
土地取得の際は指定容積（湾岸で４００％）に基づく採算を弾いて安値で買い、
作るときはその後大幅に変わった容積緩和と総合設計で計算（
概ね８００％）するからめちゃ安タワーができた。

その典型のｗコンなどとんでもなく安かったわけだ。
安値タワーに驚いて売り抜けようとしたのが港区湾岸。北品川の某物件など
まさにそのハザマで実際値下げもした。
ゴークレなどいまだに売れのこりを売ってる。
過剰供給に押されて文京・世田谷など内陸物件も２６０万近くまで下げたものもある。

＞ここ数年の地価の急上昇はバブルですよ。

お父さん。


バブルというのは、ですね。


銀座のクラブで商談とかいいながら入った時１０億の物件が、
出るまでに３０億で売れたりする世界のことだよ。
札束なんか持ち歩けないからみんなベンツのトランクのなかにバッグに
入れて持ち歩いていたらしい。
手形なんてだめさ。信用無いもん。キャッシュでないと競争に負ける。
そういう世界がバブルなんだそうだ。

普通の値上がり期待の投機的な不動産買いは、２割程度の鞘抜き。それだって
銀座みたいな商業エリアに限った話。
やっているのは不動産ファンドとアーバンなんたらという広島の一部の業者。
『不動産が危ない！』山本勇作氏の本よめば、なーんだって感じだよ。

それに、一般の住宅市場とは無関係の話でしょう。今倉の上昇は８０年代の
前半に僕らの目の前で見てきた価格上昇。
８１年から８５年で通産５０パーセントの上昇だったと記憶している。


＞これを単にインフレの一言で片付けてしまうあなた。
＞他では聞いたことのない珍説なので、解説してください。

インフレというのは消費者物価を対象に言うことで、地価の場合、単に上昇。
資産インフレという言い方もありますが、資産というのは価格があがらなかったら
資産の価値がないから、あえて資産インフレとは言わない。

価値がどんどん下がるものに「資産」という言い方はおかしい。カネに替えて
債権でも買ったほうがよっぽどましでしょう。
価格が上がらないまでも価値が減らないから「資産」なのよ。わかるかな。

[747: 匿名さん]

>>745
＞現在は経済成長に見合わない地価上昇地点が出ている。

あーあ。
駄目だよ。決定的なミス。
経済成長というのはマクロ経済。だったらマクロ指標の地価全国平均とか
を引き合いにださなきゃ。

地価って極めてローカルな指標。経済成長って銀座の経済成長指数ってのが
あるなら、決して今の銀座地価過大だとは思わんという意見もあるんじゃないの。

[748: 匿名さん]

>>746

地価の下げ止まり=地価が上昇に転じ始めた

ってことじゃない？

あと、

>ｗコンなどとんでもなく安かったわけだ。
>安値タワーに驚いて売り抜けようとしたのが港区湾岸。北品川の某物件など
>まさにそのハザマで実際値下げもした。
>ゴークレなどいまだに売れのこりを売ってる。
>過剰供給に押されて文京・世田谷など内陸物件も２６０万近くまで下げたものもある。

認めちゃってどうすんのさ@@
供給過剰ってw

[749: 匿名さん]

県境外周区ですが葛飾区が変わりそうです。
駅前の再開発でタワー型の大規模が建築中ですし、
中川沿いに工場跡地と思われる広大な空き地があります。
どんな計画かは知りませんが、この時期開発余地があるのは有利です。
千代田線で大手町まで２５分、
こんなとこで妥協ですかね？

[750: 匿名さん]

銀座や表参道の経済規模が
ここ数年で倍になったとは思わんがな。
確かに大きくはなったが、
10%くらいがいいとこ。

[751: 匿名さん]

＞認めちゃってどうすんのさ@@
＞供給過剰ってw

過去形ね。
あのね。質的問題なんだわさ。
みんなが考える以上に需要（給与水準の低下などでを含め）は少なくて
一方、供給のピークは早かった。
だから、２００４年には価格は「下落を織り込んでいた」（あーあ。ついに言ってしまった）
今は少しも供給過剰ではないよ。
だって首都圏で５万戸、２３区で２万戸。ピークの半分以下なんだから。

売れ筋の価格帯は皆売れていて、階数が高くて価格も高いから
売れない。
こりゃ供給過剰というより商売下手と社長が意固地というか辛抱強い性格なんだろうね。
でも物件として利益は上がっていると思うよ。ＷＣＴもそうだけど。

供給過剰だから、平均坪単価当時２２０万〜２４０万という物件平均坪単価の世界が
出てきた。そういう意味だよ。
タワーの場合、階数・方位・角部屋か中住戸かで坪単価１６０万〜３００万まで差が
あるからね。
売れ残っているけど値引きしないと苦しいかどうかは、売り手の問題。
一応税務上も棚卸資産にしておくには販売の事実をつくる必要がある。
本気で売ってないだろ。

＞地価の下げ止まり=地価が上昇に転じ始めた

＞ってことじゃない？
そうだけど、上昇というのも一本調子でなくていい。
一番望ましいのは「地価が安定する」こと。

そのためには、２００４年底値に下がる必要がなくて、都心から順番に今の値段で
固定化されていくのがいい。
どうすればそうなるか。薄商いになればいいだけの話。

[752: 匿名さん]

>>748
＞過剰供給に押されて文京・世田谷など内陸物件も２６０万近くまで下げたものもある。

高すぎて売れないところは分譲数が減って行き、それに代わって賃貸アパートが増えて土地の利用を図りますから、これ以上の値下がりはあり得ませんよ。高止まりです。

[753: 匿名さん]

>>750
９４年に銀座の商店会長のＴ氏にインタビューしたことがあるが、あのころは
銀座の凋落はひどいもんだったよ。
だいたい私ごときの話も真剣に聴いてくれたほどで、でもあの情熱が今の
銀座の隆盛を築いたんだろうね。

最近の銀座、オレはすごいと思うけどね。あれに勝てる商業集積ないんじゃない。