23区内の新築マンション価格動向（その20）

[住まいに詳しい人]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その19：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44490/
その18以前過去スレは>>2

参考サイト
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

[634: 中野区民]

相変わらず新宿凋落説を喧伝している人がいるね。

後背地という観点から論じている説明がわかりやすいし、
納得のできるものだったが。
今”流行ってない”だけでしょう。

親族に最近定年になったゼネコン勤務の人がいるが、彼は
西側が栄えたのは地盤の固さと高さゆえ、住宅街として
沿線開発が進み、ターミナルが栄え、その繰り返しで好循環の
サイクルが回ったからだという。
日本全体で言うと明らかにストック重視・活用の社会に移行
しているし、資産・階層の固定化が進んでいる。よって地域ごと
の傾向を変革するような大きな動きは起こりにくいんじゃないか？

夢のない話だけど。

＞582　
亀レスですが。
まあ、ほんとにヨーロッパに行く人がいるとは思えないが。
お勧め・・・ドレスデンの歴史あたりはどうですか？
音楽が好きなら、シュターツカペレの歴史となぞるような
記録映画や本が結構出ています。
著しく、スレ違いなのでこの話題の書込みは最後にしますね。

[635: 匿名さん]

新宿は住みにくいです。多分副都心線などによってたくさんの集客が見込めると思います。

[636: 匿名さん]

しかしこの世界同時株安で意気消沈し買い控えになるのは必至。
デベも住居面積減り買いやすくして売り出しそうな気がする。
小さくして坪単価下げるしか消費者の触手伸びないだろう。
株安になったところで、慌てて狼狽売りするほどのデベがどのくらいいるかだが、ほとんどいないのではないか。どうだろう？

[637: 匿名さん]

>株安になったところで、慌てて狼狽売りするほどのデベがどのくらいいるかだ

株の売買に熱心なデベがあるの？
あっ、そういう意味じゃないのか。

[638: 匿名さん]

636は株で大損してそうなタイプだな。
世の中の全てを株に結び付けなければ生きていけない株ジャンキーと見た。

[639: 匿名さん]

638さん
確かに損がでている。
株は難しい、もうやらない。株ジャンキーより。

[640: 匿名さん]

>639
気を落とすな。
実はオレも、中古マンションの手付金に当たる分ぐらい、損が出てる。
上がるときもあれば、下がるときもある。それが相場だ。

[641: 匿名さん]

こういうときこそ買いでしょ。それが相場。

[642: 匿名さん]

株なら今それなりのを買えば損切り楽勝、デベ株でいいと思うんだけどな。マンションの価格動向はどうなる事やらさっぱりわからん、デベさん教えて下さい

[643: 匿名さん]

>641さん、642さん
有り金、はたいて買って下さい。頼みます。

[644: 申込予定さん]

株安の関係でマンションが売れなくなる・・・ってそんなの坪５００万以上、
港・千代田・渋谷のいい場所限定の話じゃないですか？

坪３００とかの庶民的なマンション買う層がそこまで大相場はってるとは思えないけど。

[645: 匿名さん]

ファンダメンタルズは些かも揺ぎ無い。安心して買うよろし。

[646: 土地勘無しさん]

たあけたらしい！！

今こそ買いだがや。

今年は、えれぁ、世界中が日本の株安を注目してるで

年末にやぁ18000越えだぎゃ

でら安心して買っちょ〜よ。

[647: 匿名さん]

646さんのアドバイスを信じて保有キャッシュ全てをつぎ込みます！
年末には金持ちになれますよね。

[648: 匿名さん]

すげー脱線。
でも、えらい盛り上がりようですな（笑）

[649: 大学教授さん]

>>533の続報です。
川崎市川崎区の多摩川沿岸地域、京急大師線沿いで、大規模工場の跡地を利用した
マンション供給が着々と進んでいる。
約１万人の人口増を見込み、武蔵小杉、川崎駅周辺とともに川崎市発展の原動力と
なることが期待されています。
少子化による人口減が避けられない今、郊外各所は３０代ファミリー層の取り込みに
躍起になっています。
まさに時間との勝負の様相です。

[650: 匿名さん]

ＧＳは空売りで大儲け。

売りに負けるな、安値の間、株は郵貯銀行が買い戻して上昇だよ。

どちらにせよ、金利政策を正常にしてもらいたいよ。

キャノンみたいな、中小企業に毛が生えてた程度の会社が経団連の会長
やってるかぎり無理っぽいけど。

[651: 匿名さん]

＞649
川崎区は住環境が悪いのでオススメできませんね。
予算が少ない人もこの近辺は避ける人が多いのではないでしょうか？

[652: 匿名さん]

私も売りで大もうけしましました。
これからは逆に買いトレンドですね。

儲けた金で港区物件でも買い足します。

[653: 大学教授さん]

>>651
坪単価は１７０万円。
７０ｍ２だと３６００万円ですから。
買いやすい価格帯になります。
その割りに都心に近いと思います。
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/unit_price_ranking_5....

[654: 匿名さん]

>652
それ行け！　どんどん行け！

[655: 大学教授さん]

所得の二極化が進んでも、３〜４千万円に一番購入者層がいることに変わりは無い。
この価格帯が提供できる都心への交通が至便な近郊、郊外が今後人を集め、
生き残りの切符を得ることになります。

団塊の世代に代わる人を早めに取り込んで行かないと、
２０２０年にはその地域は終わりになってしまう。

[656: 匿名さん]

その前に日本が終わりそうで心配なんだが。

今後はジャパンパッシングって言うよりも、
ジャパンディスリガードじゃないかな？

すげー怖いんですけど・・・

[658: 匿名さん]

荒れた教室みたいなスレだな。
さ、先生、かまわず、講義を続けてください。

[659: 匿名さん]

私も川崎区は購入しません。（たとえ都心に近いうえに安くても）
年始に川崎大師へお参りに行くだけで十分です。

川崎区の中古マンションなんて売れなさそう。
将来、売る際に買い叩かれることは必至な気がします。

[660: 大学教授さん]

>>659
お勧めの３〜４千万円の地域はどこでしょう。
流山市、船橋市、川口市、浦安市こんなところですか？

[661: 匿名さん]

大田区の物件が狭小で坪単価が高い魅力の無いものだらけだから、川崎市が売れているんだよ。うまくやってるよな。

[662: 匿名さん]

川崎市での人気があるのは中原区や麻生区ですね。
川崎区や幸区は都心に近いですが人気がありません。

[663: 匿名さん]

直近１１月の申し込み率
江東区９３％、練馬区５５％、足立区６２％、新宿区５７％、文京区９０％
大田区６６％←コレｗ、台東区５３％、世田谷区６７％、渋谷区８５％

[664: 大学教授さん]

>>662
坪単価がまったく違います。
でも、成約率はどうなんでしょう。中原区はブームでしょうが、麻生区は売れていないのでは？
中原区２５８万円
幸区２０１万円
麻生区１８６万円
川崎区１７０万円
こう見ると中原区はバブルでしょうか？

[665: 匿名さん]

>>664
中原区は武蔵小杉のタワマンでしょ。
バブルかと言われればバブルかもしれないが。
ただし、これからの人気次第では坪250なら適正かと思う。

[666: 匿名さん]

何の話から脱線したのか分からんが、商業集積だけでその立地の魅力は語れないと思うんだが。
六本木（というより飯倉あたり）から246にかけてって、飲食店含めてそれなりの”雰囲気”があると思う。つまり衣食の”雰囲気”も揃っているからこそ、六本木周辺の価格は高いんだと思う。
だって新宿の駅近なんて金あっても住みたくないでしょ。買い物には便利かもしれないけど、その近辺に住みたいと思わせる魅力が街そのものに無い。

あと30代前半の意見としては、渋谷・新宿は（オレの知る限り）街の雰囲気が若すぎる。特に渋谷は原宿あたりと並んで中高生の街になっていて、正直大人はいるだけで苦痛なんじゃないかな。あんなところで買い物したい富裕層なんているのか？

>>660
流山はともかく、それ以外はJR駅10分以内で70㎡超が買える場所ではないですよ。もう一段郊外に行く必要があります。

[667: 中野区民]

大学教授どの

以下の主張のように読みますた。

① 23区は、供給減＆高止まり。
　 都心部以外の外周区は適切な値段で物件が供給できずに売れない。
　 地主は買い持ちスタンスとなるため、賃貸比率が向上。
　 上京単身者＆学生向けのアパート比率が高まる。
② 東京に地盤のない人向けかつ、3000-5000万前後位のファミリー向けを
　 近隣3県は、工場跡で供給する。
　ただいずれも元のパイが少ないので奪い合い。空洞化が進む。

①なんて、もろうちの区と新宿区の一部じゃない（区全体ではないけど、
念のため）？この役割が変化するようにはあんまり思えない。
外周って言うと、
太田、世田谷、杉並、練馬、板橋、北、足立、葛飾、江戸川か。
区単位で区切るのは乱暴だが顔ぶれを見ただけで、それぞれのエリアに
よって、異なる方向に行くように思える。

ところで、空洞化した地域は結局下がる？

[668: 中野区民]

連投すいません。

>>666

確かに思いっきり脱線していますが・・・
商業集積でその立地の魅力を語るのではなく、商業以外を含めた
ターミナル地区の将来がどうかという予測をした上で、
その周囲の住宅地の動向を考えるような話だったはずです。

新宿区で言えば、市谷とか落合とかの住宅地でしょう住む所は。

私も30代前半ですが、大人の魅力のある街って大丸有ですか？
個人的には仕事に来ているみたいで厭ですが、まあ新宿よりお子様
の比率は減りますよね。

富裕層の方は、好きな人以外、街やデパート内をそぞろ歩いて買い物
しないでしょう。外商が自宅か百貨店内の応接に商品持ってきますよ。

[669: 匿名さん]

本当の富裕層なら港区以外の空気は吸いたがらないだろ
世田谷ですら、世界的に見たらスラムだぜ

[670: 匿名さん]

港区もスラムみたいな所は結構あるよ。
（湾岸エリアについては論外。）

[671: ご近所さん]

江戸川区 瑞江です。

[672: 住まいに詳しい人]

>>670
まぁ、このスレで「新宿衰退論」とか「表参道新興勢力論」とか展開している人は
たぶん各駅から200m圏の表通りしか知らないのでしょう

３Ａだって表参道、新宿だって、しっかり隅々まで歩いて街の姿を観察すれば
○○は××なんて単純化できないことが判るのにねぇ

郊外に生まれ育った人ってそーいう都心から山の手、武蔵野に跨るエリア特有の
都市のモザイク感が全然理解できていないんだろーなぁ

[673: 匿名さん]

新宿や銀座と六本木や表参道の対比論は、あくまでも商業ビジネス集積エリアとしての
議論であって、住居エリアとしてのものではないでしょう。もともとの経緯は、新宿等
既存商業エリアが六本木等に冨の集積の面で劣後しているかのような、明らかに事実誤
認に基づく間違った議論がなされたため、正しい事実関係を明確化したという流れです。
商業エリアとしての地価は、したがって、六本木や表参道界隈がどんなに頑張ったとこ
ろで、銀座や新宿界隈には到底太刀打ちできない、それが厳然たる現実でしょう。

他方、議論を住宅エリアに戻せば、そもそも新宿駅周辺も銀座・有楽町・日本橋界隈も、
近隣にはいわゆる住宅エリアが存在しない純然たる商業エリア（しかも飲食・遊興業の
ような軽いもののみならず、物品販売等も含む極めて多様なもの）なのであって、その
近隣に住むことは少なくとも近年まで普通でなかった（最近は職住接近ともて囃し、商
業エリア内にタワーマンション等が建てられるようになりましたが）。

これに対し、六本木や表参道界隈は、麻布高台等一部を除き、もともと下町庶民が住む
住宅エリア隣接の比較的小規模な（物品販売より飲食・遊興業等の軽いもの中心の）商
業エリアのため、近年再開発等である程度商業集積が進む過程で、住宅エリアとしての
付加価値もそれなりに高まり、近隣にある山の手高台エリアの高級イメージや、一時的
にせよもて囃されたヒルズ族ブーム等とも相俟って、一応は高額住宅エリア（ただし、
土地柄の氏素性からして、真の「高級」でない）として近年認知が進んだ、ということ
でしょう。

したがって、住宅エリアとしての地価や物件価格は、六本木や表参道界隈である程度高
水準となっているのはある意味当然な一方、新宿駅周辺や銀座・有楽町・日本橋界隈は、
それに相当する住宅エリアが実際には存在しないため、地価や物件価格の比較議論がで
きない、というだけのことです。

新宿区の高級住宅地は、市谷砂土原町や下落合高台（目白近衛町・目白御留山）等の山
の手お屋敷町が筆頭で、いずれも一大商業集積拠点たる新宿駅周辺から離れているため、
商業エリアとしての新宿とは切離された形で住宅エリアとして評価されるし、中央区に
至っては全域が下町（商業エリア）で、いわゆる（山の手的）高級住宅地は皆無のため、
そもそも六本木や表参道等との比較対象となるエリアが存在しない、そういうことです。

しかしながら、例えば新宿駅周辺や銀座・日本橋界隈にも、再開発等によりタワーマン
ション等が建てられるようになって来た現在、六本木や表参道等と比較可能な住居用不
動産物件が今後増加することが見込まれ、そうなってくれば、それぞれの街又は隣接商
業拠点の商業エリアとしての実力や魅力が、住宅エリア（又は商業エリア内住居用不動
産）の付加価値や資産価値に一定の影響を及ぼすと想定されることから、突き詰めれば、
商業ビジネス集積エリアとしての魅力が一層重要になってくる、ということでしょう。

[674: 匿名さん]

６７２さん、おっしゃるとおりですね。

西麻布とか広尾とか白金とか言っても、ス○ム的な場所はいまでも沢山ある。

東京の場合、歴史的経緯もあってか、古くからの山の手高級住宅地と、その
坂下にある商業エリア＝下町（場合によっては貧○街）が隣接しているケースは
非常に多い。よって、地名だけで地ぐらいや土地の素性を判断することは危険。
何丁目何番地くらいまで確認しなきゃね。

表参道も白金も麻布も広尾も、一歩間違うと、そこには別世界が広がってるよ。

地方出身者や郊外出身者は、その辺の都心の暗黙のルールというか常識が分からない。
だから、白金高輪とか湾岸とかが、港区というだけでなぜか人気エリアらしいｗ

[675: 匿名さん]

お屋敷街の話は、マンションスレとは関係のないはなしでしょう。
マンションが混在するようになった時点で、そこはお屋敷街じゃ無くなって、普通の居住エリア
となってしまいます。東京のどこがお屋敷街なのかを議論することは非常に瑣末なことで、
それより、東京の都市構造が将来どのように変わって行くかを考えた方が万人の参考になります。

そこで、色々と話されて来たが、ざっくりと結論を言えば、

①ライフスタイルの変化により職住近接の需要は将来にわたって高く、
　都心部への需要は高止まりする。

②しかし、都心部のマンション価格は高騰、サラリーマン層がどうにか買える坪単価
　２００〜３００万円のところが限られてきたので、その地域に需要は集中せざるを得ず、
　結果としてその地域にそこそこの所得レベルの人が数多く、集中居住するようになり、
　飛躍的に発展する。

③首都圏の少子化を補う為、地方からの上京者の数は今後も高水準を維持する。
　これらの人は一旦、家賃レベルが低く、また賃貸ストックが膨大にある県境外周区に住む。
　この賃貸需要が、県境外周区の不動産価格を高止まりさせる。

④所得の二極化により、県境外周区に住む賃貸層の多くは、一生独身、一生賃貸となり、
　これらの地域はしだいに治安が悪化する。しかし、これが原因となり県境外周区の
　不動産価格が下がって行くのには、かなりの時間（１５年程度か？）を要する。

⑤県境外周区に住む賃貸層の一部は持ち家を取得する。
　高所得となった者は都心部を目指し、
　中間層は郊外の３千万円台のファミリータイプマンションを目指す。
　そしてこの選別が、県境外周区に住む賃貸層の質をしだいに劣化させて行く。
（尚、賃貸している場所周辺で持ち家を目指す人は少なくなる。何故なら、賃貸需要による
　土地利用が大きく、また、人口密度も高くなるので、利便性、環境にくらべ地価、不動産価格
　が高止まりとなるからだ）

⑥所得の二極化により、中間層の絶対数は減って行く。
　この為、郊外の３千万円台のファミリータイプマンションに対する需要は右肩下がりとなる。
　郊外が生き残って行くには、最初が肝心、魅力有る価格帯で、魅力ある大規模開発を
　現時点で打ち出せるところは生き残れるが、それ以外は難しくなる。

⑦この競争に敗れた郊外は、高齢化と人口減に悩まされ、そこの不動産価格はただ同然となる。
　この時点で、県境外周区に溜まり高齢化した賃貸層にも、持ち家取得の可能性が
　出てくる。④と同じく１５年後か？

[676: 匿名さん]

ついでに県境外周区の賃貸事情について詳しく分析しよう。

ここ数年来の地価下落により、多くの賃貸層は持ち家を取得した（この時点では、居住場所の
不動産価格も安かったので、引っ越すことなくそのまま持ち家を取得した者も多かった。
長年狭いアパート暮らしだったこともあり、近郊でミニ戸がブーム化した。）
また、ある者は都心部でワンルームタイプ賃貸が供給され、そこに移動した。
この過程の中で、県境外周区の賃貸層の質の劣化は急速に進んだと推測される。

その間も地方からの上京者の流入は続いたが、持ち家取得による出の方が多く、賃貸ストックは
余り気味となり、建替えられ独身者向けの分譲になったもの、ミニ戸に生まれ変わったも
多かった。

そうこうしている内に、県境外周区の不動産価格は高騰し、持ち家をそのまま賃貸場所で取得する
人の数は２００５年頃を境に急激に減少した。
一方、持ち家取得による流出の方も、ある程度の蓄えがあり待機していた層がはけてしまった為
減少している。
従って、県境外周区のアパート投資に再び目を向けても良い時期になりつつあると言える。
但し、所得の二極化を考慮し、安い賃料で提供できる仕様にする必要がある。

そもそも県境外周区に賃貸アパートが多くできたのは、
もともと農地だった為、個人所有の比較的広い土地が多くあったからで、その地主は一部の土地を
切り売りするものの、基本的には手放さず、アパートなり駐車場なりの経営を行った。
これが土地の供給を逼迫させ、家賃レベルとはかけ離れた不動産価格を正当化して行った。
一時的に緩和された賃貸需要も、ここに来て再び拡大が予想される。地主の土地の切り売りは
ほとんど無くなり、賃貸運用に回され、不動産価格の高止まりは避けられないだろう。

[677: ドル区の民]

２３区の辺境の地には住むたくは無いものだ。そんなところで土民となって　税金を毟り取られながら長い黄昏の時代を生きるのは勘弁。

[678: 匿名さん]

豊洲って都心だったんですか？

[679: サラリーマンさん]

>>677
と言っても、
そんなとこのアパートしか住めない。
原付買えば新宿、池袋なら近いし。
ネット難民よりましｗ

[680: 匿名さん]

>675
豊洲に買いました。内心心配です・・・まで読んだ。
つか、マルチうざ。

[681: 匿名さん]

埋立地の将来は真っ暗でしょう。
今後もずっと発展し続ける可能性は低いと思う。

10年後か20年後かはわからないけど、地震が津波がきたら一発でしょう。
リスク高すぎ。
現在の開発なんて一時的な幻想（ファンタジー）では？

9割くらいの人がそういったことを勘案して購入を避けているのでは？
「金がないのに都心近くに住みたい人」もしくは「短期で転売する人」くらいしか
湾岸エリアを購入していないと思う。

「ここ数年で約1万世帯に供給」という数字（実績）も確かでしょうが、
「9万人が購入を見送った」という事実もあるのでは？（9万人はもちろん例えです）

[682: 匿名さん]

>681
なんでそんなに必死なんですか？

[683: 匿名さん]

イメージキャラやら宣伝で動員されるような住民層で、価値保てるわけ無いじゃん。
キャンペーン効果が切れた段階で放置衰退は目に見えてる。

振興開拓地は、売りたい空き地がある間は、デベも広告費つかうけど、売り切ったら終了。
その後地域がどうなろうと関係無い。

むしろそこから次のキャンペーン地域に買い換えてもらったほうがありがたいから、
売り切ったら程なく衰退したほうが良いシナリオ。

ファッションと同じく、新しい流行は、古い流行が無価値することによってのみ興りうる。
郊外から擬似都心へ、のキャンペーンが逆転するのは時間の問題でしょう。