23区内の新築マンション価格動向（その20）

[住まいに詳しい人]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その19：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44490/
その18以前過去スレは>>2

参考サイト
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

[614: マンション投資家さん]

言えてる。
しかし今回のは調整で２・３年で回復するって、言ってるけどどうなの？
私の尊敬するジムロジャースはアメリカ売り・中国買い資源買いって言ってアメリカ捨てて中国に移住したらしい。

[615: 匿名さん]

アメリカ捨てて中国に移住か。
24シーズン6のジャック父のようなやっちゃな。

[616: 匿名さん]

そもそも、経済規模をＧＤＰで計るのは無理がある。
特に日本のように、いわゆる投資大国を目指すならなおさら。
ＧＤＰは、その国内で作られた付加価値ベースだから、
国内の雇用等との統計データと整合性が高いものの、
利子収入や配当・地代等の不労所得で生活できる富裕な
投資家層の豊かさを反映する指標とは必ずしも云えない。

幸い日本はお金はある。単に人口減少や既に豊かになったが
故に、がつがつと働いてお金を稼ぐことをベースとする
潜在成長力が新興国・中進国に比べて低いだけ。
持ってるお金で成長力の高い国・市場に投資し、その配当
で国を潤すのが、新たな日本の経済的発展のベース。

よって、以前使われていたＧＮＰに経済指標を戻し、
対外投資による国富増大を目的とする投資大国を目指すべき。
オイルマネー等を背景に政府系ファンド等を立ち上げ高利回り
を目指している他国を参考にすべし。

[617: とおりすがり]

616さんに一票です。

[618: 匿名さん]

六本木や表参道って、超ショボっ！

新宿が衰退して六本木や表参道が栄える？？？
あっふぉらしい。

六本木も表参道も、新宿はおろか、渋谷や池袋以下だよ、完全に。

単に騒がれて注目集めて実力以上に目立ってるだけ。

じき飽きられれば、これ以上の発展はまったく望めない。

そもそも存在が中途半端。商業エリアとしては新宿や銀座に勝てないし、
オフィス街としては丸の内や大手町に勝てない。

新宿・渋谷・池袋は、副都心線開業等もあるし、これから
色んな再開発計画が徐々に実現して行くから、今後１０年くらい
かけて、いまよりさらに競争力が高まる。

結局のところ、日本の商業ビジネス集積エリアっていうのは、
西の新宿＋西新宿と、東の銀座・有楽町・日本橋＋丸の内・大手町の
二大エリアで集約されるのが必然。オフィス街としては東がやや強いが、
商業エリアとしては西が（膨大な富裕層の厚みある後背地のお陰で）
強い。

[619: 匿名さん]

605です。612の言っている弱小アパレルの集積というのは正しい。
自分は60代すぐそこの年齢。たとえば、ＩＴやゲームなどの勃興をみてきたが、虚業呼ばわりや弱小産業、＊＊＊産業と言われたのが今やとてつもない巨人になっている。その代表が、当時(今も？)お宅呼ばわりされていたビルゲイツ、マイクロソフトなどＩＢＭに比べようもなく弱小だった。時代はすごい速度で変化している。
原宿界隈のあれだけの土地バブル、外国ブランド軒並みのアンテナショップとしての進出、少なくても外国勢は投資意義をみとめている。
現状は単なる現状、新しい動きにも目を向けないといけない。新しい動きは数字が表にでる頃には手遅れになるのは株屋のことだけではない。
後半の新宿の評価も全くその通り、しかし、三越を傘下にした伊勢丹が一昔前にはどうだったか、まさに時代の流れである。一方、今の十代は伊勢丹など見抜きもしない。伊勢丹のエライのはそのことを承知して裏原ウオッチにいち早く着手していることだ。
言わずもだが、新宿で地盤沈下しているのは、副都心として計画された西口。各高層ビルがＩＴ対応に弱く、新しいそれなりの面積をもったオフィスビルの相次ぐ供給で、有力企業がそちらにに逃げ出したのが原因。それが、業界筋によっては新宿全体の沈下とするのは間違い。現に東口のテナント料の沸騰には驚くものがある。

国際的にみれば東京は今でも高学歴の集積度は高いのではないかと思う。しかし、知の魅力で外国投資などバブルを引き起こしたなど聞いたことがない。インド、バンガロールのように東京が脳内生産の集積地として土地バブルを引き起こすようであればいいのだが。

[620: 匿名さん]

所詮地下鉄は山手線基幹駅にかなわないってことか。

[621: 新聞配達員]

日経新聞も最近は円高は悪くないとの論調に変わってきた。
ドルベースの資源価格が上昇する中、円が安く放置されることのリスクが
ようやく浸透してきたように感じる。
今年の夏頃には食料品の高騰と円高（ドル円より他通貨での）が紙面を賑わせ
そうだ。

欧州では自国通貨が実力以上に評価されていることを認識し始めており、
海外資産へのシフトが今後ますます生じる。
ここ数年間下落が続いたドルと円に対し打診買いを入れ始めており、ドルに
ついては債券、円については不動産が主要投資先として候補にあがっている。

元高が期待できる中国の株式が急騰したように、通貨高期待の資金が流入
する場合、資産が本来生み出す収益から乖離した価格に高騰する。

たとえばイギリスからみた日本は物価が半値以下に感じる。
これはイギリスがインフレ率がプラスの中、通貨が強くなったこと、
日本がデフレの中、円安になったことの結果だ。
一部の運用助言会社では強くなりすぎたポンドから安くなりすぎた
円に資産シフトを推奨しており、円高が緩やかに進めばこの動きは加速される
と思われる。

これまでの国内不動産は主に実需ベースでの値上がりであり、過剰な投機資金は
入っていない。オフィス空室率やマンション在庫からもそれは明らかである。
今後は円高期待もまじった投機資金の流入が生じ、不動産の一段高もありうる。


ちなみに、３月末での投げ売りとか期待している人たちがいるが、不動産や株
での投げ売りは、資金の出してが強制して売らせるようなことがない限り、
起こり得ない。
不動産で言えば資金の出し手である銀行が、デべに損失覚悟でも売って借入を
返済しろと迫る状況にならないといけないが、資金需要が低迷している中、
比較的金利鞘の取れる不動産融資は銀行の収益源であり、返済を迫ることは
余程のことがないとないと思われる。

[622: 匿名さん]

>>621
余分なお金をもっている人が、このお金をもっと増やしたいとする。このお金を手数料を払って投資ファンド会社に運用してもらってもよい。あるいは、収益を長期的に考えて株や不動産を個人で買って、値上がりしてから売ってもよい。不動産の場合は足りないお金を貸してくれる。
高値売却のために不動産を買う人がたくさん増えてきたなら、それは投機対象になったといえる。しかし、投資ファンド会社の運用資金のように市場に出てくるお金の総量はわからない。
だから、数値データを使って投機対象かどうかを証明できないが、価格の急激な上昇から想像だけはできる。
>>616
投資ファンドは欧米の経済市場で勝手に生まれた会社なので、非欧米で最近、世界資本主義に参加した国は、年金などの公的資金を運用するために自国の運用会社を設けなくてはならない。日本は欧米資本主義圏にあったので、自国あるいは欧米のファンド会社で公的資金を運用している。
日本にはないが、大金持ちだけを相手にしている欧米ヘッジファンドは、中規模国家の歳入以上の資金をもっており、短期的な高利回りを目指して株・国債・鉱物資源の先物市場で瞬時に資金投下・撤退をする。膨大な貨幣量が瞬間移動されると、一国の経済や産業が崩壊することもあるし、世界同時インフレだって招きかねない。

[623: 匿名さん]

>>619
新宿のオフィス街としての凋落は既に始まっている。
大規模オフィスビルの計画はあまり無いし、あるのは専門学校のビルくらい。

商業地としての新宿はと言うとまだまだ元気だが、次の要因でいずれは落ちて行く。
これは池袋、渋谷にも当てはまる。

①若い富裕層の都心部居住が進む。
②郊外沿線に住む既存富裕層の高齢化と減少。
③郊外の主要駅が再開発され商業施設が充実、地元での消費になる。
　（今後郊外が生き残るには不可欠、どこもかしこもが力を入れる）

[624: 匿名さん]

>商業地としての新宿はと言うとまだまだ元気だが、次の要因でいずれは落ちて行く。
>これは池袋、渋谷にも当てはまる。
>
>①若い富裕層の都心部居住が進む。
>②郊外沿線に住む既存富裕層の高齢化と減少。
>③郊外の主要駅が再開発され商業施設が充実、地元での消費になる。
>　（今後郊外が生き残るには不可欠、どこもかしこもが力を入れる）

これなら銀座にもあてはまりますね。
①若い富裕層は港区渋谷区目黒区に住みます。（青山表参道六本木で用が足りる）
②東側近郊の既存富裕層の高齢化と減少。（はじめからいない？）
③郊外の主要駅が再開発され商業施設が充実、地元での消費になる。（豊洲とか？）

[625: 匿名さん]

いやすいません。脱線させてしまったようで．．．
別に比較するのはどこでも構わなかったのです。
580さんが六本木・赤坂を挙げてたのでそう書きましたが
ライバル＝銀座東京連合でも結構です。

要は「いままで」の話じゃなくて
新宿の「これから」の話をお聞きしたかったと。
その意味で619、623さんの話は腑におちました。
ありがとうございます。

自分もそうですが、東横田都住民は渋谷でなかなか買い物しません。
渋谷すっとばして新宿・銀座にいくかフタコ・地元で済ませちゃう。
新宿もヘタするとそうなってしまうのではないかと素人なりに案じたわけです。
立川吉祥寺も活気があると聞いてますし。

[626: 匿名さん]

６０５さん、十代が伊勢丹に見向きもしないのは、単に購買力が低く、伊勢丹の
客層とマッチしてないから。見向きもしないというより、敷居が高いということ。
だから伊勢丹よりグレードも客単価も低い渋谷１０９辺りで安物買って喜んでる。
ちなみに１０９の年間売上高はせいぜい２００億円台。表参道ヒルズよりは売上
多いとは云え、伊勢丹新宿本店の３０分の１程度に過ぎない。

しかも、いまの十代が永遠に１０９で満足する筈もない。年齢を重ね購買力が
高まれば、当然、新宿や銀座等のよりハイエンドの商業エリアで単価の高い買い
物をするようになる。いつまでもガキじゃないんだから。伊勢丹がエライのは、
そうした現在のティーンエイジャーを将来の潜在的顧客層と認識し、将来に備え
てマーケティングのリサーチに余念がない点。

渋谷や表参道の流行情報発信源としての価値はそれなりに評価できるが、それは
せいぜいアンテナショップ的価値に留まり、とどのつまり、新宿や銀座のような
本当にお金が落ちる地に足の付いた成熟した商業エリアではないということ。

それから、新宿エリアにも、実は数多くの再開発計画がありますね。一番注目を
集めてるのは、三菱地所連合による日テレゴルフガーデン跡地再開発でしょうが、
その他にも、西新宿（オペラシティとパークハイアットの間辺り）や北新宿等に
超高層オフィスビルや住居棟からなる複合再開発計画が幾つもあります。
現在の超高層ビル街はまだ耐用年数が過ぎてないためすぐに建替えにはならない
ながら、今後１０年から２０年のタームで見れば、現在の丸ビルや六本木のよう
に、再開発のサイクルを迎えることとなるでしょう。その頃は、逆に丸ビルやら
六本木ヒルズやらが、既に古臭くなっていることでしょうね。


最後に、６２３さんの妄言に以下反論しておきます。
①若い富裕層の都心部居住が進む。⇒　東京圏（特に西部）全体の商圏にとって、
殆どマージナルな影響に過ぎない。しかも、そもそも、六本木ヒルズや丸ビル辺
りも、近隣住民でなく都内近郊・郊外や近隣県からのおのぼり観光？客が客層の
中核で、新宿等凋落の理由としては、まったくもってナンセンス。

②郊外沿線に住む既存富裕層の高齢化と減少。⇒　たしかに多磨ＮＴとかはダメ
でしょう。しかし中央線（特に吉祥寺や三鷹など）、小田急線（成城学園や経堂・
赤堤界隈など）を初めとする都内城西・城南住宅地の既存富裕層が劇的に減少す
ることはなく、これも根拠薄弱。

③郊外の主要駅が再開発され商業施設が充実、地元での消費になる。
　（今後郊外が生き残るには不可欠、どこもかしこもが力を入れる）⇒　新宿に
比肩し得る物量やクオリティの商業施設を整備することは不可能。日用品や日常
雑貨程度なら賄えても、高級ブランド品や耐久消費財含めた高額商品の購入に当
っては、地元だけで対応することは困難。それに、たとえば吉祥寺辺りの商店街
と池袋を比べても、あれだけ野暮ったい池袋よりさらに輪をかけて吉祥寺の方が
野暮ったい。新宿等と比べると見劣りする池袋でさえ、さすがは腐っても山手線
ターミナル駅、近郊ＪＲや私鉄沿線駅の商業施設とは比べ物にならないのが現実。

[627: 匿名さん]

>>伊勢丹新宿本店の３０分の１程度に過ぎない。

失礼、伊勢丹新宿本店の「１０分の１」程度に過ぎない。が正確です。

[628: 匿名さん]

青山表参道六本木あたりと新宿銀座有楽町日本橋あたりは、
商業集積度のレベルが全然違うんですよ。

競合しないんだから、比較すること自体がナンセンスですよ。

青山表参道六本木あたりは、商業集積度という点で言えば、
代官山自由が丘二子玉川あたりと同水準の街です。

[629: 匿名さん]

626めちゃくちゃな比較。
伊勢丹と１０９とは売り場面積も違う。
伊勢丹の面積当たりの売上効率のよいのは認めるが。

[630: 匿名さん]

626さんに同意。
新宿はもちろん渋谷、池袋近辺が今後、値下がり（凋落）していくことは全く期待できませんね。
これらは100年くらいの「街としての歴史」があり、新興勢力の街とは底力が違うと思います。

マンションの価格は六本木や表参道の方がはるかに高いと思いますが、ちょっと割高すぎる気がします。
新宿、池袋近辺の方が価格的には買いやすいし、生活面での利便性も高い。
地盤も比較的強そうですし。

[631: 匿名さん]

ただマンションの話に戻すと、
数年前から現在までにかけて大量供給されたマンションのほとんどは、
新宿銀座はおろか六本木や青山レベルとさえ縁遠い立地のものばかりでしょう。

売り文句としては新宿から○分とか、銀座から○分とか表示していても、
そういう街を利用しているかというとそうではなくて、
近所のスーパーやらモールやら、ＴＵＴＡＹＡあたりで満足する。
実態としては、千葉や茨城から東京に買出しに来ていたときとほとんど変わらないか、
むしろローンの分購買力が減っている。

逆に銀座あたりはこういった客層変化に影響されて、チープ化、陳腐化を余儀なくされつつある。
昔の銀座だったらありえない出店が、表面化しつつあるのはご存知のとおり。

質を問わない庶民層の大量流入は、地域のプレミアムを崩壊させる。
銀座はほどなくして、ただの大きな街になってしまうのではないだろうか。

[632: 匿名さん]

＞631
＞売り文句としては新宿から○分とか、銀座から○分とか表示していても、
そういう街を利用しているかというとそうではなくて、
近所のスーパーやらモールやら、ＴＵＴＡＹＡあたりで満足する。


確かにそうかも…（苦笑）

[633: 匿名さん]

>>631
有楽町駅前のイトシアの1階は地権者であろうパチ屋が大々的に入店していたり
学生向けブランドメインの丸井が展開しているあたりチープな感じではあるね。
丸ビルを意識した小物系のテナントも多いが、銀座・有楽町がこれまでに相手にしていなかった学生向けショップが多いのは気になる。

[634: 中野区民]

相変わらず新宿凋落説を喧伝している人がいるね。

後背地という観点から論じている説明がわかりやすいし、
納得のできるものだったが。
今”流行ってない”だけでしょう。

親族に最近定年になったゼネコン勤務の人がいるが、彼は
西側が栄えたのは地盤の固さと高さゆえ、住宅街として
沿線開発が進み、ターミナルが栄え、その繰り返しで好循環の
サイクルが回ったからだという。
日本全体で言うと明らかにストック重視・活用の社会に移行
しているし、資産・階層の固定化が進んでいる。よって地域ごと
の傾向を変革するような大きな動きは起こりにくいんじゃないか？

夢のない話だけど。

＞582　
亀レスですが。
まあ、ほんとにヨーロッパに行く人がいるとは思えないが。
お勧め・・・ドレスデンの歴史あたりはどうですか？
音楽が好きなら、シュターツカペレの歴史となぞるような
記録映画や本が結構出ています。
著しく、スレ違いなのでこの話題の書込みは最後にしますね。

[635: 匿名さん]

新宿は住みにくいです。多分副都心線などによってたくさんの集客が見込めると思います。

[636: 匿名さん]

しかしこの世界同時株安で意気消沈し買い控えになるのは必至。
デベも住居面積減り買いやすくして売り出しそうな気がする。
小さくして坪単価下げるしか消費者の触手伸びないだろう。
株安になったところで、慌てて狼狽売りするほどのデベがどのくらいいるかだが、ほとんどいないのではないか。どうだろう？

[637: 匿名さん]

>株安になったところで、慌てて狼狽売りするほどのデベがどのくらいいるかだ

株の売買に熱心なデベがあるの？
あっ、そういう意味じゃないのか。

[638: 匿名さん]

636は株で大損してそうなタイプだな。
世の中の全てを株に結び付けなければ生きていけない株ジャンキーと見た。

[639: 匿名さん]

638さん
確かに損がでている。
株は難しい、もうやらない。株ジャンキーより。

[640: 匿名さん]

>639
気を落とすな。
実はオレも、中古マンションの手付金に当たる分ぐらい、損が出てる。
上がるときもあれば、下がるときもある。それが相場だ。

[641: 匿名さん]

こういうときこそ買いでしょ。それが相場。

[642: 匿名さん]

株なら今それなりのを買えば損切り楽勝、デベ株でいいと思うんだけどな。マンションの価格動向はどうなる事やらさっぱりわからん、デベさん教えて下さい

[643: 匿名さん]

>641さん、642さん
有り金、はたいて買って下さい。頼みます。

[644: 申込予定さん]

株安の関係でマンションが売れなくなる・・・ってそんなの坪５００万以上、
港・千代田・渋谷のいい場所限定の話じゃないですか？

坪３００とかの庶民的なマンション買う層がそこまで大相場はってるとは思えないけど。

[645: 匿名さん]

ファンダメンタルズは些かも揺ぎ無い。安心して買うよろし。

[646: 土地勘無しさん]

たあけたらしい！！

今こそ買いだがや。

今年は、えれぁ、世界中が日本の株安を注目してるで

年末にやぁ18000越えだぎゃ

でら安心して買っちょ〜よ。

[647: 匿名さん]

646さんのアドバイスを信じて保有キャッシュ全てをつぎ込みます！
年末には金持ちになれますよね。

[648: 匿名さん]

すげー脱線。
でも、えらい盛り上がりようですな（笑）

[649: 大学教授さん]

>>533の続報です。
川崎市川崎区の多摩川沿岸地域、京急大師線沿いで、大規模工場の跡地を利用した
マンション供給が着々と進んでいる。
約１万人の人口増を見込み、武蔵小杉、川崎駅周辺とともに川崎市発展の原動力と
なることが期待されています。
少子化による人口減が避けられない今、郊外各所は３０代ファミリー層の取り込みに
躍起になっています。
まさに時間との勝負の様相です。

[650: 匿名さん]

ＧＳは空売りで大儲け。

売りに負けるな、安値の間、株は郵貯銀行が買い戻して上昇だよ。

どちらにせよ、金利政策を正常にしてもらいたいよ。

キャノンみたいな、中小企業に毛が生えてた程度の会社が経団連の会長
やってるかぎり無理っぽいけど。

[651: 匿名さん]

＞649
川崎区は住環境が悪いのでオススメできませんね。
予算が少ない人もこの近辺は避ける人が多いのではないでしょうか？

[652: 匿名さん]

私も売りで大もうけしましました。
これからは逆に買いトレンドですね。

儲けた金で港区物件でも買い足します。

[653: 大学教授さん]

>>651
坪単価は１７０万円。
７０ｍ２だと３６００万円ですから。
買いやすい価格帯になります。
その割りに都心に近いと思います。
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/unit_price_ranking_5....

[654: 匿名さん]

>652
それ行け！　どんどん行け！

[655: 大学教授さん]

所得の二極化が進んでも、３〜４千万円に一番購入者層がいることに変わりは無い。
この価格帯が提供できる都心への交通が至便な近郊、郊外が今後人を集め、
生き残りの切符を得ることになります。

団塊の世代に代わる人を早めに取り込んで行かないと、
２０２０年にはその地域は終わりになってしまう。

[656: 匿名さん]

その前に日本が終わりそうで心配なんだが。

今後はジャパンパッシングって言うよりも、
ジャパンディスリガードじゃないかな？

すげー怖いんですけど・・・

[658: 匿名さん]

荒れた教室みたいなスレだな。
さ、先生、かまわず、講義を続けてください。

[659: 匿名さん]

私も川崎区は購入しません。（たとえ都心に近いうえに安くても）
年始に川崎大師へお参りに行くだけで十分です。

川崎区の中古マンションなんて売れなさそう。
将来、売る際に買い叩かれることは必至な気がします。

[660: 大学教授さん]

>>659
お勧めの３〜４千万円の地域はどこでしょう。
流山市、船橋市、川口市、浦安市こんなところですか？

[661: 匿名さん]

大田区の物件が狭小で坪単価が高い魅力の無いものだらけだから、川崎市が売れているんだよ。うまくやってるよな。

[662: 匿名さん]

川崎市での人気があるのは中原区や麻生区ですね。
川崎区や幸区は都心に近いですが人気がありません。

[663: 匿名さん]

直近１１月の申し込み率
江東区９３％、練馬区５５％、足立区６２％、新宿区５７％、文京区９０％
大田区６６％←コレｗ、台東区５３％、世田谷区６７％、渋谷区８５％

[664: 大学教授さん]

>>662
坪単価がまったく違います。
でも、成約率はどうなんでしょう。中原区はブームでしょうが、麻生区は売れていないのでは？
中原区２５８万円
幸区２０１万円
麻生区１８６万円
川崎区１７０万円
こう見ると中原区はバブルでしょうか？

[665: 匿名さん]

>>664
中原区は武蔵小杉のタワマンでしょ。
バブルかと言われればバブルかもしれないが。
ただし、これからの人気次第では坪250なら適正かと思う。

[666: 匿名さん]

何の話から脱線したのか分からんが、商業集積だけでその立地の魅力は語れないと思うんだが。
六本木（というより飯倉あたり）から246にかけてって、飲食店含めてそれなりの”雰囲気”があると思う。つまり衣食の”雰囲気”も揃っているからこそ、六本木周辺の価格は高いんだと思う。
だって新宿の駅近なんて金あっても住みたくないでしょ。買い物には便利かもしれないけど、その近辺に住みたいと思わせる魅力が街そのものに無い。

あと30代前半の意見としては、渋谷・新宿は（オレの知る限り）街の雰囲気が若すぎる。特に渋谷は原宿あたりと並んで中高生の街になっていて、正直大人はいるだけで苦痛なんじゃないかな。あんなところで買い物したい富裕層なんているのか？

>>660
流山はともかく、それ以外はJR駅10分以内で70㎡超が買える場所ではないですよ。もう一段郊外に行く必要があります。

[667: 中野区民]

大学教授どの

以下の主張のように読みますた。

① 23区は、供給減＆高止まり。
　 都心部以外の外周区は適切な値段で物件が供給できずに売れない。
　 地主は買い持ちスタンスとなるため、賃貸比率が向上。
　 上京単身者＆学生向けのアパート比率が高まる。
② 東京に地盤のない人向けかつ、3000-5000万前後位のファミリー向けを
　 近隣3県は、工場跡で供給する。
　ただいずれも元のパイが少ないので奪い合い。空洞化が進む。

①なんて、もろうちの区と新宿区の一部じゃない（区全体ではないけど、
念のため）？この役割が変化するようにはあんまり思えない。
外周って言うと、
太田、世田谷、杉並、練馬、板橋、北、足立、葛飾、江戸川か。
区単位で区切るのは乱暴だが顔ぶれを見ただけで、それぞれのエリアに
よって、異なる方向に行くように思える。

ところで、空洞化した地域は結局下がる？

[668: 中野区民]

連投すいません。

>>666

確かに思いっきり脱線していますが・・・
商業集積でその立地の魅力を語るのではなく、商業以外を含めた
ターミナル地区の将来がどうかという予測をした上で、
その周囲の住宅地の動向を考えるような話だったはずです。

新宿区で言えば、市谷とか落合とかの住宅地でしょう住む所は。

私も30代前半ですが、大人の魅力のある街って大丸有ですか？
個人的には仕事に来ているみたいで厭ですが、まあ新宿よりお子様
の比率は減りますよね。

富裕層の方は、好きな人以外、街やデパート内をそぞろ歩いて買い物
しないでしょう。外商が自宅か百貨店内の応接に商品持ってきますよ。

[669: 匿名さん]

本当の富裕層なら港区以外の空気は吸いたがらないだろ
世田谷ですら、世界的に見たらスラムだぜ

[670: 匿名さん]

港区もスラムみたいな所は結構あるよ。
（湾岸エリアについては論外。）

[671: ご近所さん]

江戸川区 瑞江です。

[672: 住まいに詳しい人]

>>670
まぁ、このスレで「新宿衰退論」とか「表参道新興勢力論」とか展開している人は
たぶん各駅から200m圏の表通りしか知らないのでしょう

３Ａだって表参道、新宿だって、しっかり隅々まで歩いて街の姿を観察すれば
○○は××なんて単純化できないことが判るのにねぇ

郊外に生まれ育った人ってそーいう都心から山の手、武蔵野に跨るエリア特有の
都市のモザイク感が全然理解できていないんだろーなぁ

[673: 匿名さん]

新宿や銀座と六本木や表参道の対比論は、あくまでも商業ビジネス集積エリアとしての
議論であって、住居エリアとしてのものではないでしょう。もともとの経緯は、新宿等
既存商業エリアが六本木等に冨の集積の面で劣後しているかのような、明らかに事実誤
認に基づく間違った議論がなされたため、正しい事実関係を明確化したという流れです。
商業エリアとしての地価は、したがって、六本木や表参道界隈がどんなに頑張ったとこ
ろで、銀座や新宿界隈には到底太刀打ちできない、それが厳然たる現実でしょう。

他方、議論を住宅エリアに戻せば、そもそも新宿駅周辺も銀座・有楽町・日本橋界隈も、
近隣にはいわゆる住宅エリアが存在しない純然たる商業エリア（しかも飲食・遊興業の
ような軽いもののみならず、物品販売等も含む極めて多様なもの）なのであって、その
近隣に住むことは少なくとも近年まで普通でなかった（最近は職住接近ともて囃し、商
業エリア内にタワーマンション等が建てられるようになりましたが）。

これに対し、六本木や表参道界隈は、麻布高台等一部を除き、もともと下町庶民が住む
住宅エリア隣接の比較的小規模な（物品販売より飲食・遊興業等の軽いもの中心の）商
業エリアのため、近年再開発等である程度商業集積が進む過程で、住宅エリアとしての
付加価値もそれなりに高まり、近隣にある山の手高台エリアの高級イメージや、一時的
にせよもて囃されたヒルズ族ブーム等とも相俟って、一応は高額住宅エリア（ただし、
土地柄の氏素性からして、真の「高級」でない）として近年認知が進んだ、ということ
でしょう。

したがって、住宅エリアとしての地価や物件価格は、六本木や表参道界隈である程度高
水準となっているのはある意味当然な一方、新宿駅周辺や銀座・有楽町・日本橋界隈は、
それに相当する住宅エリアが実際には存在しないため、地価や物件価格の比較議論がで
きない、というだけのことです。

新宿区の高級住宅地は、市谷砂土原町や下落合高台（目白近衛町・目白御留山）等の山
の手お屋敷町が筆頭で、いずれも一大商業集積拠点たる新宿駅周辺から離れているため、
商業エリアとしての新宿とは切離された形で住宅エリアとして評価されるし、中央区に
至っては全域が下町（商業エリア）で、いわゆる（山の手的）高級住宅地は皆無のため、
そもそも六本木や表参道等との比較対象となるエリアが存在しない、そういうことです。

しかしながら、例えば新宿駅周辺や銀座・日本橋界隈にも、再開発等によりタワーマン
ション等が建てられるようになって来た現在、六本木や表参道等と比較可能な住居用不
動産物件が今後増加することが見込まれ、そうなってくれば、それぞれの街又は隣接商
業拠点の商業エリアとしての実力や魅力が、住宅エリア（又は商業エリア内住居用不動
産）の付加価値や資産価値に一定の影響を及ぼすと想定されることから、突き詰めれば、
商業ビジネス集積エリアとしての魅力が一層重要になってくる、ということでしょう。

[674: 匿名さん]

６７２さん、おっしゃるとおりですね。

西麻布とか広尾とか白金とか言っても、ス○ム的な場所はいまでも沢山ある。

東京の場合、歴史的経緯もあってか、古くからの山の手高級住宅地と、その
坂下にある商業エリア＝下町（場合によっては貧○街）が隣接しているケースは
非常に多い。よって、地名だけで地ぐらいや土地の素性を判断することは危険。
何丁目何番地くらいまで確認しなきゃね。

表参道も白金も麻布も広尾も、一歩間違うと、そこには別世界が広がってるよ。

地方出身者や郊外出身者は、その辺の都心の暗黙のルールというか常識が分からない。
だから、白金高輪とか湾岸とかが、港区というだけでなぜか人気エリアらしいｗ

[675: 匿名さん]

お屋敷街の話は、マンションスレとは関係のないはなしでしょう。
マンションが混在するようになった時点で、そこはお屋敷街じゃ無くなって、普通の居住エリア
となってしまいます。東京のどこがお屋敷街なのかを議論することは非常に瑣末なことで、
それより、東京の都市構造が将来どのように変わって行くかを考えた方が万人の参考になります。

そこで、色々と話されて来たが、ざっくりと結論を言えば、

①ライフスタイルの変化により職住近接の需要は将来にわたって高く、
　都心部への需要は高止まりする。

②しかし、都心部のマンション価格は高騰、サラリーマン層がどうにか買える坪単価
　２００〜３００万円のところが限られてきたので、その地域に需要は集中せざるを得ず、
　結果としてその地域にそこそこの所得レベルの人が数多く、集中居住するようになり、
　飛躍的に発展する。

③首都圏の少子化を補う為、地方からの上京者の数は今後も高水準を維持する。
　これらの人は一旦、家賃レベルが低く、また賃貸ストックが膨大にある県境外周区に住む。
　この賃貸需要が、県境外周区の不動産価格を高止まりさせる。

④所得の二極化により、県境外周区に住む賃貸層の多くは、一生独身、一生賃貸となり、
　これらの地域はしだいに治安が悪化する。しかし、これが原因となり県境外周区の
　不動産価格が下がって行くのには、かなりの時間（１５年程度か？）を要する。

⑤県境外周区に住む賃貸層の一部は持ち家を取得する。
　高所得となった者は都心部を目指し、
　中間層は郊外の３千万円台のファミリータイプマンションを目指す。
　そしてこの選別が、県境外周区に住む賃貸層の質をしだいに劣化させて行く。
（尚、賃貸している場所周辺で持ち家を目指す人は少なくなる。何故なら、賃貸需要による
　土地利用が大きく、また、人口密度も高くなるので、利便性、環境にくらべ地価、不動産価格
　が高止まりとなるからだ）

⑥所得の二極化により、中間層の絶対数は減って行く。
　この為、郊外の３千万円台のファミリータイプマンションに対する需要は右肩下がりとなる。
　郊外が生き残って行くには、最初が肝心、魅力有る価格帯で、魅力ある大規模開発を
　現時点で打ち出せるところは生き残れるが、それ以外は難しくなる。

⑦この競争に敗れた郊外は、高齢化と人口減に悩まされ、そこの不動産価格はただ同然となる。
　この時点で、県境外周区に溜まり高齢化した賃貸層にも、持ち家取得の可能性が
　出てくる。④と同じく１５年後か？

[676: 匿名さん]

ついでに県境外周区の賃貸事情について詳しく分析しよう。

ここ数年来の地価下落により、多くの賃貸層は持ち家を取得した（この時点では、居住場所の
不動産価格も安かったので、引っ越すことなくそのまま持ち家を取得した者も多かった。
長年狭いアパート暮らしだったこともあり、近郊でミニ戸がブーム化した。）
また、ある者は都心部でワンルームタイプ賃貸が供給され、そこに移動した。
この過程の中で、県境外周区の賃貸層の質の劣化は急速に進んだと推測される。

その間も地方からの上京者の流入は続いたが、持ち家取得による出の方が多く、賃貸ストックは
余り気味となり、建替えられ独身者向けの分譲になったもの、ミニ戸に生まれ変わったも
多かった。

そうこうしている内に、県境外周区の不動産価格は高騰し、持ち家をそのまま賃貸場所で取得する
人の数は２００５年頃を境に急激に減少した。
一方、持ち家取得による流出の方も、ある程度の蓄えがあり待機していた層がはけてしまった為
減少している。
従って、県境外周区のアパート投資に再び目を向けても良い時期になりつつあると言える。
但し、所得の二極化を考慮し、安い賃料で提供できる仕様にする必要がある。

そもそも県境外周区に賃貸アパートが多くできたのは、
もともと農地だった為、個人所有の比較的広い土地が多くあったからで、その地主は一部の土地を
切り売りするものの、基本的には手放さず、アパートなり駐車場なりの経営を行った。
これが土地の供給を逼迫させ、家賃レベルとはかけ離れた不動産価格を正当化して行った。
一時的に緩和された賃貸需要も、ここに来て再び拡大が予想される。地主の土地の切り売りは
ほとんど無くなり、賃貸運用に回され、不動産価格の高止まりは避けられないだろう。

[677: ドル区の民]

２３区の辺境の地には住むたくは無いものだ。そんなところで土民となって　税金を毟り取られながら長い黄昏の時代を生きるのは勘弁。

[678: 匿名さん]

豊洲って都心だったんですか？

[679: サラリーマンさん]

>>677
と言っても、
そんなとこのアパートしか住めない。
原付買えば新宿、池袋なら近いし。
ネット難民よりましｗ

[680: 匿名さん]

>675
豊洲に買いました。内心心配です・・・まで読んだ。
つか、マルチうざ。

[681: 匿名さん]

埋立地の将来は真っ暗でしょう。
今後もずっと発展し続ける可能性は低いと思う。

10年後か20年後かはわからないけど、地震が津波がきたら一発でしょう。
リスク高すぎ。
現在の開発なんて一時的な幻想（ファンタジー）では？

9割くらいの人がそういったことを勘案して購入を避けているのでは？
「金がないのに都心近くに住みたい人」もしくは「短期で転売する人」くらいしか
湾岸エリアを購入していないと思う。

「ここ数年で約1万世帯に供給」という数字（実績）も確かでしょうが、
「9万人が購入を見送った」という事実もあるのでは？（9万人はもちろん例えです）

[682: 匿名さん]

>681
なんでそんなに必死なんですか？

[683: 匿名さん]

イメージキャラやら宣伝で動員されるような住民層で、価値保てるわけ無いじゃん。
キャンペーン効果が切れた段階で放置衰退は目に見えてる。

振興開拓地は、売りたい空き地がある間は、デベも広告費つかうけど、売り切ったら終了。
その後地域がどうなろうと関係無い。

むしろそこから次のキャンペーン地域に買い換えてもらったほうがありがたいから、
売り切ったら程なく衰退したほうが良いシナリオ。

ファッションと同じく、新しい流行は、古い流行が無価値することによってのみ興りうる。
郊外から擬似都心へ、のキャンペーンが逆転するのは時間の問題でしょう。

[684: 匿名さん]

まぁ、うまいもうけ話があると必死にすすめる人とそんな話には裏があると必死に止める人。
だまされたときに害がないのは後者だね。

[685: 匿名さん]

>>682
必死さで言えば、城東　信　者の
壊れたテープレコーダー状の
同じことの繰り返しほど必死さが滲み出ているものはない。

まあ、地域のデベか良く知らないまま城東物件を買ってしまった人しか
賛同してくれないものだから、妄想の未来予想図を描きたいのも良く分かるが。

[686: 匿名さん]

この掲示板の常連さんって、多くは保守的ですよね。
だって土地の歴史があるとかないとか、新開発地域は認めないとかいう論調が好きだもん。

豊洲、いいじゃないですか。このあいだ行ってみて感動したけど。
人それぞれ価値観は違うんだから、681なんかは自分の意見をごり押ししてもねえ・・・
今の売れ行きはそれなりの価値を認めた人が多く存在することを一応は表しているよね。
しかも地震とか津波とかゴジラとか、あまり事実とかけ離れている妄想はよい議論をする妨げだよね。

「そんな話には裏があると必死に止める人」にだまされた人が過去数年の安値を買い逃して、一生懸命下がれ下がれと書き込んでいる。やっぱり害はあるんじゃない？

あ、私は別に上がる論者じゃないのであしからず。まともな議論を期待しているだけです。
それと豊洲は悪いと思わないけれども、東京駅5km圏内とかいう＊＊＊＊＊議論は勘弁してほしいね。これもまともな議論にならないからね。

[687: 匿名さん]

＞686
豊洲に行って感動した？
本当に「人それぞれ価値観は違う」んですね（笑）

[688: 匿名さん]

誰も豊洲の現状についてなんて話してませんよ。
行ってみていいと思う人はそう思えばいいし、そう思わない人もまたしかり。
ただ、豊洲に富や知が集結し、未来永劫発展のサイクルが続くなどという
妄想や願望をしこく執拗に繰り返し、ましてや既存の格上地区をこき下ろしたりたりするから、
始めは失笑しスルーしてた人たちの堪忍袋の緒が切れ
集中砲火で火だるまになっているんでしょ。
『さまざまなリスクを抱えているけど破格の安値で23区に住めて良かった』っていう
現状だけで満足できないんでしょうかね？
その事実にはだれも異存はないんだから。

[689: 匿名さん]

余裕がないのでしょう。ぎりぎりのローンで買った個人か、
無理な値段で土地取得した業者かいずれにしても。
マンションが下がると人生台無しみたいな状況に追い込まれちゃってるのでは。
エキセントリックな買い煽りは、
じっとしていられない不安と恐怖からでているとしかおもえないから、
むしろ強烈な売りあおりになってしまっているのに。それに気付く余裕すらない。

[690: 中野区民]

>>675,676

そんな結論は出てないと思うけど、よっぽど県境外周区が
嫌いなんですね・・・
この先しばらくは23区内も、一律に上がる下がるという
予想はしにくい位しかある程度一致した見解はないでしょう。
文脈から、墨田区・荒川区・江東区あたりに居て、
世田谷・杉並を目の敵にしている人と見られてもやむを得ない。

職住接近で、利便性重視でマンションを買った人って、
コースに乗れずに50-55歳くらいで、仕事がどうでも良くなった
あとってどうするんだろう。
その前に住替→賃貸中心に移行する前提なのか（マンションの話ね）？
はたまた永住前提なのか？

[691: 匿名さん]

おれも豊洲は、ここで言われるほど悪くないと思う
電線は埋まってるし、計画的な都市と景観がある
それは横浜みなとみらいにも言える

問題は、他だよ、クソ過ぎる

[692: 物件比較中さん]

ゼネコン社員の覆面座談会
http://promotion.yahoo.co.jp/charger/200703/contents01/theme01.php

[693: 匿名さん]

順位 行政区 各区内で一番所得額が高い学区 平均年収/万円
（学校名）
1 港区 南山小学校 885
2 千代田区 麹町小学校 878
3 江戸川区 清新第三小学校 849
4 板橋区 緑小学校 831
5 大田区 田園調布小学校 786
6 渋谷区 猿楽小学校 767
7 品川区 御殿山小学校 760
8 練馬区 光が丘第四小学校 749
9 目黒区 東根小学校 748
10 世田谷区 明正小学校 742
11 中央区 佃島小学校 734
12 文京区 礫川小学校 731
13 足立区 千寿第八小学校 731
14 新宿区 愛日小学校 723
15 杉並区 桃井第四小学校 713
16 台東区 黒門小学校 705
17 江東区 元加賀小学校 704
18 中野区 武蔵台小学校 666
19 墨田区 両国小学校 653
20 葛飾区 金町小学校 618
21 荒川区 尾久西小学校 605
22 北区 柳田小学校 598
23 豊島区 仰高小学校 576

[694: 匿名さん]

>>693
面白いデータだが、ソースをお願いします。
ちなみに港区の南山小はあまり人気のある学校ではありません．．．
なんで、そこが高いのかな？
私の子供は、下記の抽選対象小学校の一つだけど、もう少しみなさん、
収入は高いと思うよ。

http://www.city.minato.tokyo.jp/kyoiku/school/jimu/kekka_h20.html

[695: 匿名さん]

あいかわらず意味のない統計を貼り付けるだけだなぁ

>>675の城東イ言者の言うことをざっくり約すと
これから主流のマンション購入者は2馬力
2馬力だと職住接近が必須で城東の都心寄りを購入するだろう
そしてそこが東京をこれから引っ張っていく中心になるだろう


これがイ言者が一生懸命誘導しようとする結論であり
イ言者のいう都市構造の変化（笑）

じっさいにマンションを探すと
東京って金持ち多いなぁと実感するよ
俺は一馬力でもそこそこ世帯年収はあるんだが
それでも上はあきれるほどまだまだたくさんいる
で、その連中同士で数少ない都心物件をめぐって駆け引きするわけさ

2馬力で2千万弱の世帯年収の層っていうのは、たしかにある程度のマスとして存在はするが
その層が東京の都市構造（笑）を変革し発展の震源地になるとは大いに疑問
教育方針ひとつとっても城東地区を避ける人間も多いしな

[696: 匿名さん]

>>694さん

住友いサー○ィンのデータから引っ張ってきました
（データ内容が面白いなと思いまして・・）
2005年のデータだと思いますので、現在とは異なる部分があると思いますが、
意外な場所の親の所得が高くて、意外な場所が低い（多分、DINKSが多い地域と推測される）

ひとつの指標として見れば良いのではないかと思います。
特にファミリー向け物件を探されている方々は。

[697: 住まいに詳しい人]

>>696
>意外な場所の親の所得が高くて、意外な場所が低い（多分、DINKSが多い地域と推測される）

データをコピペするなら、もうー少し内容を理解してからの方が・・・
「学区別」とあるけど、この数値は各小学校に通学する児童の親の年収ではありませんよ
これは学区内の全世帯の平均年収を【推定した】数値です

それも住宅土地統計調査にある市区別の世帯年収分布という大雑把なものをベースに
複数の変数を掛け合わせた推定値ですので、百万円の桁しか意味はないでしょう
　
　
　
そもそもこれって、アトラクターズ・ラボが自社の有料サービスをプロモートするために
公開しているデータで、知的所有権を放棄しているものではないでしょう
競合サイトであるeマンションに勝手にコピペしちゃうのは如何なことかと思います

[698: 匿名さん]

上等さん。
お気持ちはわかりますが、城東に住む人は２０年以上も前から
同じ期待（価格の割りに都心に近い城東は、将来必ず文化的にも発展する。）
と思い続けてたいした変化がないのが実態なんですよｗ

『いま揺れ動く東京』ＰＡＲＣＯ出版
http://books.yahoo.co.jp/book_detail/03688515

『下流社会』の三浦展さんが書いた東京論。
これに限らず、１９８０年代は『東京論』を語る本が
たくさんでている。今読み返すと面白い。

Ｐ１６２で、”東”東京ルネサンスを語っているが
この本が出た１９８６年から同じことを言い続け２２年経っても
「東・東京」は少しも魅力が増していないのがわかる。
昔から、下町情緒だ、祭りだ、観光だとか変わり映えのしない
テーマを言い続けている。三浦展は、「もっと物販だの
飲食だの商業や知性やエンターテイメント性の強化を」と
説いている。

もともと下町と呼ばれる地区には、「大学も新聞社も出版社も
放送局もない。
見事なまでに知的期間・情報機関と無縁だ。」（いま揺れ動く東京）
（当時、商船大（越中島）はあったが首都大学東京荒川キャンパスは
なかった）
江戸東京博物館・現代美術館ができて、葛西水族館ができても
お茶をにごしているだけ。
財務官僚が連れられてくる向島が「情報交換の場」というのでは
ちょっと悲しい。とにかく、２０年前から神谷バーの電気ブランや
吉原おいらん道中とか話題が少しも変わっていないのがすごい。

コンピュータビルやオフィスもある東陽町や木場（深川ギャザリア）や
まだ未知数だが芝浦工大を誘致した豊洲が城東の「異端」なのかも
しれない。

新・東京タワーは「情報発信」拠点というより、データ送信拠点。
番組の制作・放送に関わる人が集まらないことには、町の文化は
育たない。「国際」であろうが何であろうが「観光」と言ってしまった途端
過去の焼き直し。
それが城東自身の行政や地域の関係者の自信のなさの表れなのかも。

[699: 匿名さん]

>>698
こいうことしきりにカキコしている人が何人かいるけど、
こういうのに限って田園都市線の鷺沼あたりに住んでたりする。
（しかもマンション）
大学も新聞社も出版社も放送局もない郊外だけど、
東急って2文字に文化を感じて変なプライドもっている。
実は最も経済的な論理の中に居住させられていることに
全く気づかず、自分は街の文化をつくっていると勘違いしている。
こういう人ってデベロッパーの用地部なんかに多いよね。
それで昔話が大好きなあたり、定年間際の窓際族だろう。
結婚生活もうまくいかなくて、
バブルのときに買ったマンションが高く売れなくて大損した上、
今度豊洲に新しいタワマン買うんで、
絶対にマンションの値段は下がらないって言い張る。
未だにバブルの後遺症から抜け出せないんだね。

[700: 匿名さん]

すごい想像力だ！
６９９さん、小説家になるといいよ。成功まちがいなしだ。

[701: 匿名さん]

>>699
スレの流れをどう捉えたら東急がでてくるんだ？？？
電波ゆんゆんってこういう状態をいうのか。

[702: 匿名さん]

どうにかして都下から城東に客を移動させたいんでしょうかね。無理なのに。

[703: 匿名さん]

>>699

君もずいぶん昔から読んでる子だね。

＞こいうことしきりにカキコしている人が何人かいるけど、
＞こういうのに限って田園都市線の鷺沼あたりに住んでたりする。

だって、かつて鷺沼に買ったって書いただろ？
だいたい、[何人かって]あなたの記憶のカキコは全部オレだよｗ
アクロスネタや三浦展引用するのはそんなにいないってば。

５０代の人はここにもう一人いるだろうけど。

＞東急って2文字に文化を感じて変なプライドもっている。

東急は会社訪問で蹴られたってばｗ

＞実は最も経済的な論理の中に居住させられていることに

すみません。翻訳してください。・・・ていうか勝手に解釈すると
「もっとも実際のところは経済性という論理にしたがって
　住まわされてることに」って意味でおＫ？

＞自分は街の文化をつくっていると勘違いしている。

５年で売って逃げたって書いたでしょ。２０００マンションしたよ。

＞こういう人ってデベロッパーの用地部なんかに多いよね。

それもオレが用地部ネタ書いたからだろ。残念だがハズレ

＞定年間際の窓際族だろう。

確かにそうだ。正確にはもう辞めたけど。これも以前書いた。

＞結婚生活もうまくいかなくて、
だからそれもあなたが読んだとおりだよｗ

＞バブルのときに買ったマンションが高く売れなくて大損した上、
バブルのとき買っていたらとても買い替えなどできんだろ？

＞今度豊洲に新しいタワマン買うんで、
おいおい。だったら、なんで城東批判するんだ

＞絶対にマンションの値段は下がらないって言い張る。
そりゃ５０年先はわからんが、あと３年は保証するけどね。

でも、記憶力は正確だが想像力というか勘は鈍いな。
それと書かれたことを鵜呑みに覚えているのはすごい。

まぁあんた　小説家にはなれんな。

[704: 匿名さん]

２０００マンションしたよ。
は、２０００万円損したよ。と書かないと万・損がマンションに変換されます。>>703

[705: 匿名さん]

699みたいなのがネットストーカーというんだろうな。。。
文字通り粘着質。

[706: 匿名さん]

豊洲とか芝浦のような湾岸地域のポテンシャルって
デビューしたばかりの新人アイドル歌手みたいなもんだね。
今後さらなる発展するかはたまた一発屋で終わるか。

住宅地としての評価が定まるには東京だったら最低５０年。
できれば８０年の時間が必要だと山崎隆も書いていた。

マイホームの夢を肥大化させ、予算、通勤時間、広さすべて
の条件に妥協できない一次取得層を狙った狡猾なビジネスだ
ってさ。山崎隆も口が悪いよね。とはいえこのビジネスモデ
ルはまだまだ寿命がありそうなので湾岸に限らず工場跡地に
建てられるタワーマンションまだまだでてきそうだね。
（しかも相対的には高値で）

[707: 匿名さん]

湾岸エリアだけは避けたいです。

[708: 匿名さん]

都市の発展は常に低　所　得者層のを都心から外周部に押し出してきた。

地続きの東京の「西」が連続して発展したのに対し東は
川で幾重にも仕切られ、一定の所得層がその場所に集積し階層化しやすかった。
もともとは城東の大半は農村で明治以降は工場とそこで働く人の町になって
いった。

１９８８年３月刊行の
『東京問題！』国土庁大都市整備局　ぎょうせい刊
の巻末に、当時の
東京圏における整備プロジェクトがあがっている、そのなかに

白髭西、亀戸・大島・小松川・京島・赤羽北・木場・大川端・芝浦・港南・光が丘
　　恵比寿地区における検討
などが上がっている。

これを見ると　バブル崩壊で頓挫し計画がいかに多いかわかる。
それが２０００年以降復活して、内容を大きくかえて南千住だの
城東各地の再開発につながったのだ。

注意深く見ると、これらの多くが９０年代末に先行して都営住宅・供給公社賃貸
公団などの高層建物を建てているのがわかる。

もともと定住人口の少ない大規模工場跡地、倉庫街操車場跡地などだから、
先住民の数より圧倒的に多い「新住民」が入り込み、地域の平均所得が
いっきに上がるようなことも起こりうる。

しかし、南千住のように駅前一等地にどういうわけか都営のタワーを立てて
駅から遠くなるにしたがって高い価格の分譲が連なる。あげくに商業店舗は
超大衆向けの店ぞろえにならざるをえない。

都営は必要だが、都営最優先で作ると結果は都営のグレードになる。

城東の場合、既存の居住者の所得層が低いというのは否めない事実。

既存の住宅の所得階層の低さとそのボリュームの大きさは
いくら頑張ってみても開発のグレードはそちらに引きずられる。

たとえ、２０００戸４０００戸規模のスケールで作ってみてもそれを支える
商業や生活利便施設のグレードが伴わない。　

後背地に葛飾区・江戸川区などの人口を抱えながら交通条件で求心性を持つ
ターミナルがない。通過交通の寄せ集めみたいなのが城東の各区の姿だ。

せめて中核拠点にラゾーナ川崎レベルのグレードの商業集積ができないものか
と思う。亀戸・砂町には多少期待がもてそうな気もするのだが

下町の本来の風情を好んで住むのは正解だが、地理的近接性と価格のギャップ
に着目して「将来発展する」と読むのは、あまりに既存の住民を無視しすぎだ。
百歩譲って、既存の住民（多くは高齢者）が求めるものと新住民が求めるもの
が一緒なら「発展」も望ましいものなのだろうが。

[709: 匿名さん]

だからさあ、「城東の将来発展性はない」ってことでもういいからさあ、勘弁してくれるかなあ。
そのKYぶりとしつこさ、住友不動産と双璧ですね。

将来的にもマンションの価格が安定するところを教えてくださいよ。
まさか三軒茶屋とか言わないでしょーね。

[710: 住まいに詳しい人]

>都市の発展は常に低　所　得者層のを都心から外周部に押し出してきた。

都市論関係の著作は良く読んでいるつもりだが、そんな話は初めて聞くな

日本はもちろん欧米でも郊外に出ていくのは富裕層から中産階級というのが
お決まりだと思うのだが・・・
　
城東＝下町でもじゃないし
ココで評論の対象としている「城東」が具体的にどこなのかよく判らないね
　
　
　
708さんに限らず、最近の地域論を語る方ってイメージ先行で話が空回りしてませんか？

[711: デベにお勤めさん]

新木場がオフィスビル化しそうです。
３線利用できるし、東京駅まで８分。
何といっても地価が安く、土地の区画も大きい。
企業の自社ビル建設のメッカになりそう。
安さが売り物の新宿とって、強力なライバルになる。

[712: 匿名さん]

>>710
正確に言うと県境外周区の役割は時代とともに変わって来ています。

①オリンピック前後：宅地開発が進んで、都心部から多くのファミリー層が引っ越してくる
　とともに、上京リーマンの持ち家（戸建）取得エリアになりました。
　この時点で、ベッドタウンとしての骨格はほぼ固まりました。

②７０年代、高度成長期：
　大量のアパートが建設され、上京者の賃貸エリアとしての存在感を高めて行きました。
　上京者は、所得が高い人はその場で持ち家取得、中間層は郊外に出て行き、
　上京したもののうまく行かなかった人は田舎にＵターン。
　住民の質が急激に高まった黄金時代となります。

③８０年代、地方の時代：
　団塊の世代が終わり次の世代となり、上京者の数は減って行きます。また、地方の時代
　と言われ、居住コストが高い東京より地方で働いた方が良いと言う流れができました。
　また、県境外周区の地価が上がりすぎて、その場で持ち家を取得するのが困難となり、
　ブランドイメージが出来、神格化されてきたのもこの時代です。
　しかし、流入人口より郊外への流出が上回り、人口が徐々に減少して行きます。

④９０年代〜、低成長時代、地方経済崩壊：
　地方の景気が悪くなり、徐々に上京者の数が増えて行きます。
　また、団塊Ｊｒが就職となり、賃貸需要が急激に増え始めます。
　アパート経営が注目を浴びます。
　地価の下落もあり、再びその場で持ち家を取得する人が増え始め、流入＞流出となり、
　人口が増え始めます。
　ここで注目すべきは、②の時代との差です。地方経済が崩壊し、上京したもののうまく
　行かなかった人も、田舎へのＵターンができず、そのままアパートに留まるように
　なっています。また、都心部の住宅供給が始まった為、所得が高い人の選択肢が増え、
　その場で持ち家を取得する人の比率は減っています。②の時代と似ているように見えて、
　実は住民の質劣化のスパイラルに陥っています。

⑤将来：
　地価が急激に上がり、再び③の時代を迎えるように見えますが、実態はまるっきり逆の
　方向に向かっています。地方経済の再興は期待できず、地方からの上京は続くでしょう。
　そして、高所得層は都心部に、中間層は郊外に移動します。
　人口は増えて行くが、住民の質は年々劣化して行く、こんな時代になるでしょう。

[713: 匿名さん]

>>711
デベにお勤めなんですね

新東京タワーで騒いでいた人と口調が似ていますね