23区内の新築マンション価格動向（その20）

[住まいに詳しい人]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その19：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44490/
その18以前過去スレは>>2

参考サイト
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

[614: マンション投資家さん]

言えてる。
しかし今回のは調整で２・３年で回復するって、言ってるけどどうなの？
私の尊敬するジムロジャースはアメリカ売り・中国買い資源買いって言ってアメリカ捨てて中国に移住したらしい。

[615: 匿名さん]

アメリカ捨てて中国に移住か。
24シーズン6のジャック父のようなやっちゃな。

[616: 匿名さん]

そもそも、経済規模をＧＤＰで計るのは無理がある。
特に日本のように、いわゆる投資大国を目指すならなおさら。
ＧＤＰは、その国内で作られた付加価値ベースだから、
国内の雇用等との統計データと整合性が高いものの、
利子収入や配当・地代等の不労所得で生活できる富裕な
投資家層の豊かさを反映する指標とは必ずしも云えない。

幸い日本はお金はある。単に人口減少や既に豊かになったが
故に、がつがつと働いてお金を稼ぐことをベースとする
潜在成長力が新興国・中進国に比べて低いだけ。
持ってるお金で成長力の高い国・市場に投資し、その配当
で国を潤すのが、新たな日本の経済的発展のベース。

よって、以前使われていたＧＮＰに経済指標を戻し、
対外投資による国富増大を目的とする投資大国を目指すべき。
オイルマネー等を背景に政府系ファンド等を立ち上げ高利回り
を目指している他国を参考にすべし。

[617: とおりすがり]

616さんに一票です。

[618: 匿名さん]

六本木や表参道って、超ショボっ！

新宿が衰退して六本木や表参道が栄える？？？
あっふぉらしい。

六本木も表参道も、新宿はおろか、渋谷や池袋以下だよ、完全に。

単に騒がれて注目集めて実力以上に目立ってるだけ。

じき飽きられれば、これ以上の発展はまったく望めない。

そもそも存在が中途半端。商業エリアとしては新宿や銀座に勝てないし、
オフィス街としては丸の内や大手町に勝てない。

新宿・渋谷・池袋は、副都心線開業等もあるし、これから
色んな再開発計画が徐々に実現して行くから、今後１０年くらい
かけて、いまよりさらに競争力が高まる。

結局のところ、日本の商業ビジネス集積エリアっていうのは、
西の新宿＋西新宿と、東の銀座・有楽町・日本橋＋丸の内・大手町の
二大エリアで集約されるのが必然。オフィス街としては東がやや強いが、
商業エリアとしては西が（膨大な富裕層の厚みある後背地のお陰で）
強い。

[619: 匿名さん]

605です。612の言っている弱小アパレルの集積というのは正しい。
自分は60代すぐそこの年齢。たとえば、ＩＴやゲームなどの勃興をみてきたが、虚業呼ばわりや弱小産業、＊＊＊産業と言われたのが今やとてつもない巨人になっている。その代表が、当時(今も？)お宅呼ばわりされていたビルゲイツ、マイクロソフトなどＩＢＭに比べようもなく弱小だった。時代はすごい速度で変化している。
原宿界隈のあれだけの土地バブル、外国ブランド軒並みのアンテナショップとしての進出、少なくても外国勢は投資意義をみとめている。
現状は単なる現状、新しい動きにも目を向けないといけない。新しい動きは数字が表にでる頃には手遅れになるのは株屋のことだけではない。
後半の新宿の評価も全くその通り、しかし、三越を傘下にした伊勢丹が一昔前にはどうだったか、まさに時代の流れである。一方、今の十代は伊勢丹など見抜きもしない。伊勢丹のエライのはそのことを承知して裏原ウオッチにいち早く着手していることだ。
言わずもだが、新宿で地盤沈下しているのは、副都心として計画された西口。各高層ビルがＩＴ対応に弱く、新しいそれなりの面積をもったオフィスビルの相次ぐ供給で、有力企業がそちらにに逃げ出したのが原因。それが、業界筋によっては新宿全体の沈下とするのは間違い。現に東口のテナント料の沸騰には驚くものがある。

国際的にみれば東京は今でも高学歴の集積度は高いのではないかと思う。しかし、知の魅力で外国投資などバブルを引き起こしたなど聞いたことがない。インド、バンガロールのように東京が脳内生産の集積地として土地バブルを引き起こすようであればいいのだが。

[620: 匿名さん]

所詮地下鉄は山手線基幹駅にかなわないってことか。

[621: 新聞配達員]

日経新聞も最近は円高は悪くないとの論調に変わってきた。
ドルベースの資源価格が上昇する中、円が安く放置されることのリスクが
ようやく浸透してきたように感じる。
今年の夏頃には食料品の高騰と円高（ドル円より他通貨での）が紙面を賑わせ
そうだ。

欧州では自国通貨が実力以上に評価されていることを認識し始めており、
海外資産へのシフトが今後ますます生じる。
ここ数年間下落が続いたドルと円に対し打診買いを入れ始めており、ドルに
ついては債券、円については不動産が主要投資先として候補にあがっている。

元高が期待できる中国の株式が急騰したように、通貨高期待の資金が流入
する場合、資産が本来生み出す収益から乖離した価格に高騰する。

たとえばイギリスからみた日本は物価が半値以下に感じる。
これはイギリスがインフレ率がプラスの中、通貨が強くなったこと、
日本がデフレの中、円安になったことの結果だ。
一部の運用助言会社では強くなりすぎたポンドから安くなりすぎた
円に資産シフトを推奨しており、円高が緩やかに進めばこの動きは加速される
と思われる。

これまでの国内不動産は主に実需ベースでの値上がりであり、過剰な投機資金は
入っていない。オフィス空室率やマンション在庫からもそれは明らかである。
今後は円高期待もまじった投機資金の流入が生じ、不動産の一段高もありうる。


ちなみに、３月末での投げ売りとか期待している人たちがいるが、不動産や株
での投げ売りは、資金の出してが強制して売らせるようなことがない限り、
起こり得ない。
不動産で言えば資金の出し手である銀行が、デべに損失覚悟でも売って借入を
返済しろと迫る状況にならないといけないが、資金需要が低迷している中、
比較的金利鞘の取れる不動産融資は銀行の収益源であり、返済を迫ることは
余程のことがないとないと思われる。

[622: 匿名さん]

>>621
余分なお金をもっている人が、このお金をもっと増やしたいとする。このお金を手数料を払って投資ファンド会社に運用してもらってもよい。あるいは、収益を長期的に考えて株や不動産を個人で買って、値上がりしてから売ってもよい。不動産の場合は足りないお金を貸してくれる。
高値売却のために不動産を買う人がたくさん増えてきたなら、それは投機対象になったといえる。しかし、投資ファンド会社の運用資金のように市場に出てくるお金の総量はわからない。
だから、数値データを使って投機対象かどうかを証明できないが、価格の急激な上昇から想像だけはできる。
>>616
投資ファンドは欧米の経済市場で勝手に生まれた会社なので、非欧米で最近、世界資本主義に参加した国は、年金などの公的資金を運用するために自国の運用会社を設けなくてはならない。日本は欧米資本主義圏にあったので、自国あるいは欧米のファンド会社で公的資金を運用している。
日本にはないが、大金持ちだけを相手にしている欧米ヘッジファンドは、中規模国家の歳入以上の資金をもっており、短期的な高利回りを目指して株・国債・鉱物資源の先物市場で瞬時に資金投下・撤退をする。膨大な貨幣量が瞬間移動されると、一国の経済や産業が崩壊することもあるし、世界同時インフレだって招きかねない。

[623: 匿名さん]

>>619
新宿のオフィス街としての凋落は既に始まっている。
大規模オフィスビルの計画はあまり無いし、あるのは専門学校のビルくらい。

商業地としての新宿はと言うとまだまだ元気だが、次の要因でいずれは落ちて行く。
これは池袋、渋谷にも当てはまる。

①若い富裕層の都心部居住が進む。
②郊外沿線に住む既存富裕層の高齢化と減少。
③郊外の主要駅が再開発され商業施設が充実、地元での消費になる。
　（今後郊外が生き残るには不可欠、どこもかしこもが力を入れる）

[624: 匿名さん]

>商業地としての新宿はと言うとまだまだ元気だが、次の要因でいずれは落ちて行く。
>これは池袋、渋谷にも当てはまる。
>
>①若い富裕層の都心部居住が進む。
>②郊外沿線に住む既存富裕層の高齢化と減少。
>③郊外の主要駅が再開発され商業施設が充実、地元での消費になる。
>　（今後郊外が生き残るには不可欠、どこもかしこもが力を入れる）

これなら銀座にもあてはまりますね。
①若い富裕層は港区渋谷区目黒区に住みます。（青山表参道六本木で用が足りる）
②東側近郊の既存富裕層の高齢化と減少。（はじめからいない？）
③郊外の主要駅が再開発され商業施設が充実、地元での消費になる。（豊洲とか？）

[625: 匿名さん]

いやすいません。脱線させてしまったようで．．．
別に比較するのはどこでも構わなかったのです。
580さんが六本木・赤坂を挙げてたのでそう書きましたが
ライバル＝銀座東京連合でも結構です。

要は「いままで」の話じゃなくて
新宿の「これから」の話をお聞きしたかったと。
その意味で619、623さんの話は腑におちました。
ありがとうございます。

自分もそうですが、東横田都住民は渋谷でなかなか買い物しません。
渋谷すっとばして新宿・銀座にいくかフタコ・地元で済ませちゃう。
新宿もヘタするとそうなってしまうのではないかと素人なりに案じたわけです。
立川吉祥寺も活気があると聞いてますし。

[626: 匿名さん]

６０５さん、十代が伊勢丹に見向きもしないのは、単に購買力が低く、伊勢丹の
客層とマッチしてないから。見向きもしないというより、敷居が高いということ。
だから伊勢丹よりグレードも客単価も低い渋谷１０９辺りで安物買って喜んでる。
ちなみに１０９の年間売上高はせいぜい２００億円台。表参道ヒルズよりは売上
多いとは云え、伊勢丹新宿本店の３０分の１程度に過ぎない。

しかも、いまの十代が永遠に１０９で満足する筈もない。年齢を重ね購買力が
高まれば、当然、新宿や銀座等のよりハイエンドの商業エリアで単価の高い買い
物をするようになる。いつまでもガキじゃないんだから。伊勢丹がエライのは、
そうした現在のティーンエイジャーを将来の潜在的顧客層と認識し、将来に備え
てマーケティングのリサーチに余念がない点。

渋谷や表参道の流行情報発信源としての価値はそれなりに評価できるが、それは
せいぜいアンテナショップ的価値に留まり、とどのつまり、新宿や銀座のような
本当にお金が落ちる地に足の付いた成熟した商業エリアではないということ。

それから、新宿エリアにも、実は数多くの再開発計画がありますね。一番注目を
集めてるのは、三菱地所連合による日テレゴルフガーデン跡地再開発でしょうが、
その他にも、西新宿（オペラシティとパークハイアットの間辺り）や北新宿等に
超高層オフィスビルや住居棟からなる複合再開発計画が幾つもあります。
現在の超高層ビル街はまだ耐用年数が過ぎてないためすぐに建替えにはならない
ながら、今後１０年から２０年のタームで見れば、現在の丸ビルや六本木のよう
に、再開発のサイクルを迎えることとなるでしょう。その頃は、逆に丸ビルやら
六本木ヒルズやらが、既に古臭くなっていることでしょうね。


最後に、６２３さんの妄言に以下反論しておきます。
①若い富裕層の都心部居住が進む。⇒　東京圏（特に西部）全体の商圏にとって、
殆どマージナルな影響に過ぎない。しかも、そもそも、六本木ヒルズや丸ビル辺
りも、近隣住民でなく都内近郊・郊外や近隣県からのおのぼり観光？客が客層の
中核で、新宿等凋落の理由としては、まったくもってナンセンス。

②郊外沿線に住む既存富裕層の高齢化と減少。⇒　たしかに多磨ＮＴとかはダメ
でしょう。しかし中央線（特に吉祥寺や三鷹など）、小田急線（成城学園や経堂・
赤堤界隈など）を初めとする都内城西・城南住宅地の既存富裕層が劇的に減少す
ることはなく、これも根拠薄弱。

③郊外の主要駅が再開発され商業施設が充実、地元での消費になる。
　（今後郊外が生き残るには不可欠、どこもかしこもが力を入れる）⇒　新宿に
比肩し得る物量やクオリティの商業施設を整備することは不可能。日用品や日常
雑貨程度なら賄えても、高級ブランド品や耐久消費財含めた高額商品の購入に当
っては、地元だけで対応することは困難。それに、たとえば吉祥寺辺りの商店街
と池袋を比べても、あれだけ野暮ったい池袋よりさらに輪をかけて吉祥寺の方が
野暮ったい。新宿等と比べると見劣りする池袋でさえ、さすがは腐っても山手線
ターミナル駅、近郊ＪＲや私鉄沿線駅の商業施設とは比べ物にならないのが現実。

[627: 匿名さん]

>>伊勢丹新宿本店の３０分の１程度に過ぎない。

失礼、伊勢丹新宿本店の「１０分の１」程度に過ぎない。が正確です。

[628: 匿名さん]

青山表参道六本木あたりと新宿銀座有楽町日本橋あたりは、
商業集積度のレベルが全然違うんですよ。

競合しないんだから、比較すること自体がナンセンスですよ。

青山表参道六本木あたりは、商業集積度という点で言えば、
代官山自由が丘二子玉川あたりと同水準の街です。

[629: 匿名さん]

626めちゃくちゃな比較。
伊勢丹と１０９とは売り場面積も違う。
伊勢丹の面積当たりの売上効率のよいのは認めるが。

[630: 匿名さん]

626さんに同意。
新宿はもちろん渋谷、池袋近辺が今後、値下がり（凋落）していくことは全く期待できませんね。
これらは100年くらいの「街としての歴史」があり、新興勢力の街とは底力が違うと思います。

マンションの価格は六本木や表参道の方がはるかに高いと思いますが、ちょっと割高すぎる気がします。
新宿、池袋近辺の方が価格的には買いやすいし、生活面での利便性も高い。
地盤も比較的強そうですし。

[631: 匿名さん]

ただマンションの話に戻すと、
数年前から現在までにかけて大量供給されたマンションのほとんどは、
新宿銀座はおろか六本木や青山レベルとさえ縁遠い立地のものばかりでしょう。

売り文句としては新宿から○分とか、銀座から○分とか表示していても、
そういう街を利用しているかというとそうではなくて、
近所のスーパーやらモールやら、ＴＵＴＡＹＡあたりで満足する。
実態としては、千葉や茨城から東京に買出しに来ていたときとほとんど変わらないか、
むしろローンの分購買力が減っている。

逆に銀座あたりはこういった客層変化に影響されて、チープ化、陳腐化を余儀なくされつつある。
昔の銀座だったらありえない出店が、表面化しつつあるのはご存知のとおり。

質を問わない庶民層の大量流入は、地域のプレミアムを崩壊させる。
銀座はほどなくして、ただの大きな街になってしまうのではないだろうか。

[632: 匿名さん]

＞631
＞売り文句としては新宿から○分とか、銀座から○分とか表示していても、
そういう街を利用しているかというとそうではなくて、
近所のスーパーやらモールやら、ＴＵＴＡＹＡあたりで満足する。


確かにそうかも…（苦笑）

[633: 匿名さん]

>>631
有楽町駅前のイトシアの1階は地権者であろうパチ屋が大々的に入店していたり
学生向けブランドメインの丸井が展開しているあたりチープな感じではあるね。
丸ビルを意識した小物系のテナントも多いが、銀座・有楽町がこれまでに相手にしていなかった学生向けショップが多いのは気になる。

[634: 中野区民]

相変わらず新宿凋落説を喧伝している人がいるね。

後背地という観点から論じている説明がわかりやすいし、
納得のできるものだったが。
今”流行ってない”だけでしょう。

親族に最近定年になったゼネコン勤務の人がいるが、彼は
西側が栄えたのは地盤の固さと高さゆえ、住宅街として
沿線開発が進み、ターミナルが栄え、その繰り返しで好循環の
サイクルが回ったからだという。
日本全体で言うと明らかにストック重視・活用の社会に移行
しているし、資産・階層の固定化が進んでいる。よって地域ごと
の傾向を変革するような大きな動きは起こりにくいんじゃないか？

夢のない話だけど。

＞582　
亀レスですが。
まあ、ほんとにヨーロッパに行く人がいるとは思えないが。
お勧め・・・ドレスデンの歴史あたりはどうですか？
音楽が好きなら、シュターツカペレの歴史となぞるような
記録映画や本が結構出ています。
著しく、スレ違いなのでこの話題の書込みは最後にしますね。

[635: 匿名さん]

新宿は住みにくいです。多分副都心線などによってたくさんの集客が見込めると思います。

[636: 匿名さん]

しかしこの世界同時株安で意気消沈し買い控えになるのは必至。
デベも住居面積減り買いやすくして売り出しそうな気がする。
小さくして坪単価下げるしか消費者の触手伸びないだろう。
株安になったところで、慌てて狼狽売りするほどのデベがどのくらいいるかだが、ほとんどいないのではないか。どうだろう？

[637: 匿名さん]

>株安になったところで、慌てて狼狽売りするほどのデベがどのくらいいるかだ

株の売買に熱心なデベがあるの？
あっ、そういう意味じゃないのか。

[638: 匿名さん]

636は株で大損してそうなタイプだな。
世の中の全てを株に結び付けなければ生きていけない株ジャンキーと見た。

[639: 匿名さん]

638さん
確かに損がでている。
株は難しい、もうやらない。株ジャンキーより。

[640: 匿名さん]

>639
気を落とすな。
実はオレも、中古マンションの手付金に当たる分ぐらい、損が出てる。
上がるときもあれば、下がるときもある。それが相場だ。

[641: 匿名さん]

こういうときこそ買いでしょ。それが相場。

[642: 匿名さん]

株なら今それなりのを買えば損切り楽勝、デベ株でいいと思うんだけどな。マンションの価格動向はどうなる事やらさっぱりわからん、デベさん教えて下さい

[643: 匿名さん]

>641さん、642さん
有り金、はたいて買って下さい。頼みます。

[644: 申込予定さん]

株安の関係でマンションが売れなくなる・・・ってそんなの坪５００万以上、
港・千代田・渋谷のいい場所限定の話じゃないですか？

坪３００とかの庶民的なマンション買う層がそこまで大相場はってるとは思えないけど。

[645: 匿名さん]

ファンダメンタルズは些かも揺ぎ無い。安心して買うよろし。

[646: 土地勘無しさん]

たあけたらしい！！

今こそ買いだがや。

今年は、えれぁ、世界中が日本の株安を注目してるで

年末にやぁ18000越えだぎゃ

でら安心して買っちょ〜よ。

[647: 匿名さん]

646さんのアドバイスを信じて保有キャッシュ全てをつぎ込みます！
年末には金持ちになれますよね。

[648: 匿名さん]

すげー脱線。
でも、えらい盛り上がりようですな（笑）

[649: 大学教授さん]

>>533の続報です。
川崎市川崎区の多摩川沿岸地域、京急大師線沿いで、大規模工場の跡地を利用した
マンション供給が着々と進んでいる。
約１万人の人口増を見込み、武蔵小杉、川崎駅周辺とともに川崎市発展の原動力と
なることが期待されています。
少子化による人口減が避けられない今、郊外各所は３０代ファミリー層の取り込みに
躍起になっています。
まさに時間との勝負の様相です。

[650: 匿名さん]

ＧＳは空売りで大儲け。

売りに負けるな、安値の間、株は郵貯銀行が買い戻して上昇だよ。

どちらにせよ、金利政策を正常にしてもらいたいよ。

キャノンみたいな、中小企業に毛が生えてた程度の会社が経団連の会長
やってるかぎり無理っぽいけど。

[651: 匿名さん]

＞649
川崎区は住環境が悪いのでオススメできませんね。
予算が少ない人もこの近辺は避ける人が多いのではないでしょうか？

[652: 匿名さん]

私も売りで大もうけしましました。
これからは逆に買いトレンドですね。

儲けた金で港区物件でも買い足します。

[653: 大学教授さん]

>>651
坪単価は１７０万円。
７０ｍ２だと３６００万円ですから。
買いやすい価格帯になります。
その割りに都心に近いと思います。
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/unit_price_ranking_5....

[654: 匿名さん]

>652
それ行け！　どんどん行け！

[655: 大学教授さん]

所得の二極化が進んでも、３〜４千万円に一番購入者層がいることに変わりは無い。
この価格帯が提供できる都心への交通が至便な近郊、郊外が今後人を集め、
生き残りの切符を得ることになります。

団塊の世代に代わる人を早めに取り込んで行かないと、
２０２０年にはその地域は終わりになってしまう。

[656: 匿名さん]

その前に日本が終わりそうで心配なんだが。

今後はジャパンパッシングって言うよりも、
ジャパンディスリガードじゃないかな？

すげー怖いんですけど・・・

[658: 匿名さん]

荒れた教室みたいなスレだな。
さ、先生、かまわず、講義を続けてください。

[659: 匿名さん]

私も川崎区は購入しません。（たとえ都心に近いうえに安くても）
年始に川崎大師へお参りに行くだけで十分です。

川崎区の中古マンションなんて売れなさそう。
将来、売る際に買い叩かれることは必至な気がします。

[660: 大学教授さん]

>>659
お勧めの３〜４千万円の地域はどこでしょう。
流山市、船橋市、川口市、浦安市こんなところですか？

[661: 匿名さん]

大田区の物件が狭小で坪単価が高い魅力の無いものだらけだから、川崎市が売れているんだよ。うまくやってるよな。

[662: 匿名さん]

川崎市での人気があるのは中原区や麻生区ですね。
川崎区や幸区は都心に近いですが人気がありません。

[663: 匿名さん]

直近１１月の申し込み率
江東区９３％、練馬区５５％、足立区６２％、新宿区５７％、文京区９０％
大田区６６％←コレｗ、台東区５３％、世田谷区６７％、渋谷区８５％