23区内の新築マンション価格動向（その20）

[住まいに詳しい人]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その19：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44490/
その18以前過去スレは>>2

参考サイト
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

[534: 匿名さん]

今日の日経はナイアガラです。
原油爆高で、物価上昇は避けられないし、マンション値上がり続けるのもやむなしと思いますが
スタグフレにならないか心配です。

[535: 匿名さん]

＞532
あと、麻布十番のタワマンもありますよね？（住友の500世帯超）
いずれにせよ供給減は間違いないので、都心エリアは今後も価格上昇していく気がしますね。

個人的には都心3区の物件は手がでませんが、最低でも山手線沿線エリア（除く城東）は抑えておきたいですね。

491の書き込みにある「都内人気エリア予想」について、以下データ（直近5年間の坪単価推移）を見る限りはほぼその通りな感じですね。

ただし、中央区だけは直近のベスト10からは漏れているが、開発ポテンシャルやここ5年間の坪単価の安定度を見る限りは、中野、杉並、台東よりは上だと思います。

http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/unit_price_ranking_1....

[536: 匿名さん]

開発までは商売になりそうならどこでもやるけど、
それを維持してくれるかは、
そこに企業や政治を動かすことができる人がどれだけいるかです。
それが無い中間サラリーマン層向けの地域はやはり怖いですね。
売りっぱなしであとはほったらかしでは、20年後が心配です。

[537: 匿名さん]

>今日の日経はナイアガラです

１月２〜３日のＮＹの状況見てれば今日は寄り成りで売りなんでしょうね・笑

[538: 匿名さん]

＞536
まさに「ニュータウンのスラム化」ストーリーの典型ですよね。
こういったエリアにこそ、20年後の人口減の影響がモロに出ると思います。

[539: 匿名さん]

>>538
２０年後・・・・
具体的に言えば
団塊の世代があの世に旅立ち始める時ですね。
そこそこの所得水準だった団塊が戸建を多く持つところ
田園都市線沿線なんか大きな影響を受けるよな。
東急も焦っていろいろ対策しているけど、
高すぎて若い世代が入って行きにくいので時間切れでアウトやな。
そう思う。

[540: 匿名さん]

>>535
中央区は城東エリアですよｗ

[541: 匿名さん]

>>531

ニュータウンに魅力的な文化が根付かないのは、その後の地価下落のせいです。
千葉ニュータウン・港北ニュータウンも１９９０年代前半は戸建ての物件価格が
６０００万〜７０００万台で一流企業の部長クラスに限定されていました。

多摩田園都市のような住宅地が凋落したのは最初のターゲットが転出していった
からです。
人を引きつける文化はハコが作るのではなく、そこに住む人でもなくそこにすむ人の
可処分所得が作るものです。
残念ながら下落する地価に高額なローンの支払いでは高額所得者とはいえ
生活文化を作るに至りません。
ハコはもとよりショートケーキハウスと揶揄される戸建ての家。箱にも魅力はない。
とはいえ今の６０歳前後の世代は、そういうところで十分豊かに暮らしていたりする。

問題は地価下落。地価が穏やかに推移していたらこういう極端な逆回転はなかった。
所得と居住のヒエラルキーが１５年かかってめちゃくちゃになった。

バブル時代に銀座のネーちゃんを口説く道具として流行ったヴィトンやバブル紳士が
好んで乗ったベンツををイメージしてみてばいいでしょう。
日本に生活文化と呼べるようなものは食文化以外で江戸時代以降存在しない。

そもそもが、戦後６０年超平等社会の幻想の中で生きてきた。
円高、地価高騰、株価高騰のバブルの時代、ロマネコンティだのレストランブームだの
今、庶民があこがれる「文化」なるものは要するに拝金主義が庶民に敷衍化しただけ。

だから、豊洲であろうが田園調布であろうが、そんなご大層な理屈をつけずとも
大した差はない。
地価が下がったからむしろ昔の屋敷町は風情がなくなったわけで
今後地価が「正常化」すれば、相応の暮らし向きの人が住むようになりますよ。

[542: 匿名さん]

>>536
妄想じゃない？
商売になるようなら維持するけど、
やってもしょうがないと判断されれば
誰もやらない。
ただそれだけの話ですよ。
東急頑張っているね。結果がどうなるか面白そうｗ

[543: 匿名さん]

>>541
それが何か問題になるのでしょうか？
だれも困りませんがｗ

[544: 匿名さん]

>>541

俺は531の意見のほうに賛成です。
地価下落は関係ないでしょ。

[545: 匿名さん]

>>543
私は、地価上昇を肯定している。間違った論説を直してあげただけ。
ニュータウンが中間層ターゲットにしたのは１９６０年代の話。

[546: 匿名さん]

年末、昭和天皇崩御の１９８９年の特集をタケシの番組でやったよね。
あの中で、当時侍従だった人の日記が出てくるがその仲に
「７時１５分◆◆ビレッジを出る。８：００宮内庁登庁・・」なるくだりがある。
ビレッジというのは東急の分譲したマンションの屋号。
とにかく、８０年代終わりまで東急沿線は、宮内庁勤務や雑誌編集長など
相応の文化人が住んでいた。
今は知らないよ。

[547: 匿名さん]

４５分ではつけない↑時間は記憶違い。

[548: 匿名さん]

>>546
みなさん老人になってしまっています。
目黒区は新しい人があまり入ってこない区になってしまいました。

[549: 匿名さん]

>>584
別に老人は昔もいたわけで、少子高齢化だから仕方がないでしょう。
昔から都内の都営住宅のある地区は高齢者しか住んでいませんよ。
それこそ、”それが何か問題になるのでしょうか？
だれも困りませんがｗ ”・・です。
週日の昼間一度三軒茶屋の西友（今あるんですかね）でものぞいてください。
巣鴨とそんなにかわらない客層ですから。

目黒区も戸建て住い（親からの相続）の人が地価上昇を機に売って出て行こう
という流れが出てきていますね。
今後１０年、地価が横ばいか緩やかな上昇をするなかで、都市計画や住宅地の
防災がらみの再開発が進んでいくでしょうね。
老人で子供がいない場合以外は必ず相続人がいますからご心配なく。

先日、中野区の鷺宮を歩いたらここ１５年以上、家屋の修復がなされていない
とおぼしき街並みが悲惨でした。下落する地価の中で土地を売らない、売れない
融資も下りないで１５年放置された感じですね。
最近裏通りから徐々に土地取引が活発化してきて街並みも新しくなりつつあります。
昔は二十三の瞳を書いた作家壷井栄の屋敷があったりする風情のある町でしたが。

[550: 匿名さん]

↑>>548
でした。スマソ　　　老眼なもんでｗ

[551: 匿名さん]

リーマン文化人レベルに文化を根付かせることはできないでしょ。
多摩田園都市にしろ、東急ビレッジにしろ茫漠としたある意味砂漠のような地域。

戦前の阪神間が良い例。大阪の富豪や大企業のトップ、本当の文化人が大挙移住し、
パトロンとなって日本では他地域には見られない高度な文化を集積させた訳だ。
ところが、近年大邸宅の後にどんどんマンションが建ち、阪神間の風景が変わりつつある。
そのマンションを売るのにその地の文化集積をセールストークにしているのに、
マンションの存在自体が文化を壊しているというパラドックスに気づかない。
いや、気づいているのかもしれないけど、デベロッパーというのはマンションを作り
続けなければつぶれてしまうかわいそうな商売。

東京でも同じ。田園調布や成城は阪神間ほどではないが、やはり富裕層向け（といっても
当時世の中に現れ始めた新中間層向けですが。）に分譲したからこそ豊かな文化を築き得た
のでしょう。

で、マンション掲示板でこんなこと言うのも何なんだけど、文化集積度の高い地域に
マンションをつくるのは反対だ。マンションが文化を壊すことに気づいてほしいね。
豊洲などの湾岸地域やニュータウン地域につくるべきだ。
ところが、デベロッパーの社員は頭が悪いので、そんなビジョンは持ち得ていない。
奴らはほとんど文系出身の素人で歴史も何も勉強してないし、たまに優秀な奴がいても
数年で会社に洗脳されて犬に成り下がるからね。

[552: 匿名さん]

基本的に格差社会は相続社会なんですね。相続税の課税標準が引き上げられたのと
並行して、地価下落・デフレが始まり。気が付けば、課税相続は全相続の４％程度に
減ってしまった。

バブル前は、インフレと相続税によって富裕層と庶民の格差がなくなったのが
デフレと相続税の改正で一気に格差温存に向かったわけです。
国会議員の何割が世襲議員なんでしょうか。

ですから、昔から目黒区でも港区でも渋谷区でも地縁のある人つまり姻戚関係か親か
が不動産を持っている人が住む土地だったと思うのですね。

郊外のニュータウンというのは、そういうものがない人が初代で住み着くケースが
多かったんではないですかね。ストックが少ない分だけリッチではないのは仕方がない。

しかし気が付くと、ニュータウンも初期の多摩ＮＴや竜ヶ崎ＮＴはほとんどが７０歳前後
の世代。こう言う場所は、相続したくない人ばかりかもしれない。

まぁ、地域の文化は、遺産や町内会の役員も持ちまわり同様に相続人が引き継いで
くれるでしょうから我々は心配せんで湾岸のマンションの管理組合あたりで
マンション文化を育めばいいのではないでしょうかね。

[553: 匿名さん]

>>551さん
そうですか、犬ですか。私は犬が作ったマンションで犬を２匹も飼っています。

桜台コートビレッジは１９７０年、まだオイルショックも狂乱物価もない時代に出来て
翌年建築学会賞を得ましたね。
マンションが「建築学会賞」をもらうなんてすごいことだと
建築学科に入学した後でしたがまだ新玉川線もない時代に自由が丘から電車を乗り継ぎ
青葉台まで見に行きました。
http://nkon.net/sakura.html

上記の写真に丁度夕日が当たって、打ち放しコンクリートの群像のような建物が
何か時代を区分けする記念碑のような輝きを帯びていたのを思い出します。

当時ではかなり広めの７５平米の住宅ユニットがモシェ・サフディのアビタ67
http://www.monotsukuri.net/mirai98/habi/habi.htmのように錯綜しながら積み上げた
形状は、なかなか斬新で感動を覚えたものです。

就職試験でＴ急不動産の会社訪問に行きましたが当時オイルショックで「コネがないと
無理です」と言われ犬になりそこねた私です。
思えばあの時代のＴ急不動産は人材の宝庫だったんですけどね。

[554: 匿名さん]

>>551

マンションを批判するなら、ついでにミニ戸も批判しておかないと不公平だ。

容積率が200%以上で土地が１０００平米（３００坪）以上のあるからマンションが
建つ。
これが一種住専だったり区画が１０００平米以下（都内は５００㎡以下）
だと位置指定道路を一本つけて敷地が３０坪以下のミニ戸建てにしてしまう。
それだけの話。

１００坪の区画など地方の区画整理跡などでめずらしくもないが、郊外の住宅団地で
すら、庭付き一戸建てといいつつも、４５坪の敷地が標準だったりする。

バブル期の地上げの受け皿で鳴らした川崎の王禅寺ニュータウン。これが唯一
首都近郊で７０坪〜１００坪の敷地でなかなかの街並みともてはやされた。


歴史のある屋敷町というけど、その多くは相続で３分割された後に一区画ごとに
ミ二戸の３階建てが建つか、さもなくば３００坪の敷地に高級分譲マンション（地主は
等価交換で部屋を貰う）が建つ。

薄暗い坂道ばかりの港区の住宅街も、中層の高級マンションに変わることで
実はずいぶんと景観がよくなるものだ。霞町の交差点から２４６の一本内側を
日赤通りまで歩いてみるとマンション街と戸建の区画が歴然としていて面白い。

戸建ても中にはモダンな構えでいかにも新しいという屋敷もあるが、いかんせん
敷地が狭い。樹木の一つもなくて人工素材のハリボテでは１０年もしない間には
薄汚れ貧相な姿に変わりそううな建物も少なくない。

さらに言えば、かつての屋敷町番町にはほぼ９９％戸建ては消えた。
ほとんどが中規模以上のマンションだ。マンションもこれくらいの品質になれば
街並みとして十分鑑賞に耐える。
靖国神社から三番町に入り番町学園通り　行人坂　大妻通りあたりを歩くと
なかなか壮観だ。

とはいえ、親の遺産があってももはやこの辺は普通の人は買えないが。
文化という意味では、外壁に石を張ったようなマンションが建ち並ぶ地区には
相応のオーラが漂う気がするのは、貧・乏・人のひがみだろうか。


バブルで、減った都心の居住人口を回復するのに湾岸のタワーで追いつくものでは
ない。事実千代田区には湾岸はないけど居住人口は大幅に回復した。
土地の高度利用は時代の趨勢というもの。
むしろ、富裕層のコミュニティのために大区画の宅地供給することのほうが
相当難しいと思うがどうだろう。

[555: 匿名さん]

素人の質問なんですが、何故、サブプライム問題が収拾していない状況下、
米国の投資ファンド＆投資銀行が”大東建託”に対して9,000億円をOFFERして、
買収作業を行おうとするのでしょうか？？　サブプラ問題で日本不動産業界から外資撤退と
声高々と記述されていた方々の動きとは真逆の方向なのですが・・・・

どなたかご説明お願い致します。23区不動産一段と上昇のサインなのですか？

なんとなく、この様な動きがあるとの情報を書き込んでいた人がいたと記憶していますが？

[556: 匿名さん]

いくらの値打ちがあるものを買収しようとしているのか？
例えば大東建託が純資産20000億円あるとする。
それを9000億円で買収できるのであれば、誰でも手をあげるだろう。
要するに、買収額だけでは何の議論もできまい。

[557: 匿名さん]

>>556

08年中間決算の純資産額は、2,280億円だけど・・・

[558: 匿名さん]

田園調布や成城に豊かな文化があるとは到底思えないが、、、、
この一文読んだだけで、せっかくの長文全体の信憑性がガタ落ちだ。

[559: 匿名さん]

大東建託は賃貸住宅の建設・管理が本業なので、保有資産の含み・地価上昇期待とかではなく
純粋に同社のビジネスモデル・財務体質と買収価格を勘案してのお話になるものと
思いますよ。ただ、都心部の地価が今後上昇すれば地主の土地が産む期待収益も当然増加する
ので同社の業績はさらに上向くだろうという期待もあるわけで、都心の地価が下がるという前提
なら今回の買収話はあまりおいしくないということにもなるので、やっぱり地価上昇を読んでの
ことか？いずれにせよ、報道内容からは定性的なことしか言えないと思いますけど・・・

[560: 匿名さん]

>>555
キャピタルフライト。
つまり低下するドルを海外資産（日本の成長企業の株式）に置き換えて価値の減価を
防ごうという考えでは？

日本の不動産の価値というより、賃貸事業を地主に代わって行なう事業が成長性が高い
という判断なのではないか。

全般に地価は回復に向かい、分譲が低迷するなか賃貸は伸びる。土地を取得しないで
３０年長期借り入れという「サブリースのアパート版」のスキームが今後地価が上がって
家賃も上がる中で濡れ手で粟のぼろもうけのように見えたのかもしれない。

それと、会長が株売りたい・・・なんていうのがそもそもいけないわけで、なんだかかつての
の佐川急便の御家騒動みたいで、こういうオーナー企業のゴタゴタってのが大資本から
みたらぼろ儲けのチャンスに思えるのかね。

[561: 匿名さん]

>>558
は、しっかりアンカーつけてくれ。誰に向かって言っているんかわからんだろ。
長文は一人が続けて書いているわけではない。

[562: 匿名さん]

>>560

地価反転上昇のトレンドは今後も続くものと考えれば
大東建託の収益は拡大が期待できるね。

[563: 匿名さん]

株式時価総額÷純資産＝純資産倍率　ＰＢＲ　

すべての株買収で　９０００億なら３．９５で不動産業の平均値
2.6からみても高いよね。

まぁ日本株全体が安すぎなのかもしれんが勝手な推察だが、純資産のうち、「３０年の借家権」というものが全体事業の
ぢおれほどの比率を占めるか知らないが

大東建託自身が過小算定しているという可能性もある。

具体的に契約書見たわけではないが、名前は転貸でも３０年のサブリース
って普通は地主の側からみたら土地保有にくらべて多大な制約だよね。


住宅の建設は土地担保融資で、返済も地主。
賃料保証を３０年する代わりに、投資しないで家賃売上げの何割かの利益を得る。

おそらく大家には更新料が入らないのはサブリースの常識として。
この会社全体での店子からの敷金の預かり金も相当額になりそうな気がする。

よく考えると結構とんでもない利権という気もするなぁ。

[564: 匿名さん]

>>541さん
ちょっと理解が足らないようですね。
田園都市線沿線に文化が生まれなかったのは郊外だったからです。
一定の知的レベルの人が住んだところで、近郊、郊外だと分散してしまいます。
日本の国力が落ちていったのと、近郊、郊外へのスプロール化が始まったのは同じ時期です。

すなわち、日本の国力を増す＝日本の文化度を増すには、
一定の知的レベルの人を都心部に集中居住させ、職住近接の環境を作り出す必要があるのです。
江戸時代は職住近接でさまざまな独自文化が生まれましたよね。

特に重要なのは、次世代を担う子供を持っている世代の都心部居住の推進です。
一定の知的レベルの家族、子供が都心部に集中居住して、お互いに刺激しあう。
これが文化度を長期にわたって上げることになります。
当然ですが、マンション価格が坪３００万円を超えるようになれば、これも難しくなります。
このレベルが維持できるところに結局集中し、都心部でもその地域が未来を担うことになります。

[565: 匿名さん]

>>560

そうですね。でもキャピタルフライトだとしたら外資は土地取得は諦めて、
不動産運営企業が美味しいと判断したのでは。

もし、そうゆう考えで今回の投資検討を行ったとしたら東京の不動産は
まだまだ収益が見込まれると考えたのではないでしょうか？

サブプライムで引き揚げた資金の再投資先として東京を選択？
投資検討したという事は、投資準備金がある証拠だしね。

石油先物、株式市場への投資だけではリスクヘッジ出来ない・・・とか？

以前に外資が東京の不動産投資に再び乗り出して来るという記述があったけど、
満更、嘘ではないかもしれないと思いました。

外資の戦略は理解不能？

[566: 匿名さん]

>>564
城東＊＊は黙ってくれない？
職住近接のみでしか物事を語れないような
空気を読めない人がいると話が脱線するんで。

[567: 投資家さん]

565
その話の続き
エートス連合が９０００億円強で提示したらしい。
投資リターン考えたらまんざらでもないし。
知名度上がるからな。
コンソーシアムにユニゾン・森も参加している。
有名案件には群がる傾向強いな

[568: 匿名さん]

一定の知的水準の人々の都心部への集中居住は、中国を含め世界的なトレンド。
その中で、東京の国際競争力を高めるには、
都心部への集中居住を他国以上に進めるしかない。
まさに待ったなしの状況下で、地価上昇によるスピードの遅れは許されない。

一定の知的レベルは一定の所得レベルを意味する。
これらの人々の集中居住は、新たな都市文化を作り出すとともに、
新たな都市消費スタイルとサービス形態を生み出す。
東京はアジアの中心としてそれらを発信する役割を期待されている。

[569: 匿名さん]

>>564
知的レベルって言っても今の大卒サラリーマンのレベルはたかが知れてる。
実際廻りを見ても、新興住宅地に住む大卒サラリーマン層は
ショートケーキハウスに価値を見いだしたり、画一的な集合住宅を有り難がっている
知的レベルの人間ばかり。
戦前の大卒サラリーマンとは階級がかなり違うと思う。

[570: 匿名さん]

世界共通の動きとして知識、情報が経済・科学・文化などの社会活動で
大きな比重を占める時代に入り、今や大都市の集積が富の増大の
推進力となった。後戻りできない巨大な文明史的転換が起きている。

好む好まざるとにかかわらず都心部の集積をいかさなければ日本の
発展は無い。しかも、グローバル化が急速に進行し、国際的な
都市間競争がますます激烈となっている。
美しく環境性・居住性に優れた都市景観は知的レベルの高い層を呼び込み、
国際競争力に直結する。

シンガポールでは知的レベルの高い人を計画的に都心部に住まわせ、
そうでない人を追い出している。
この知的産業時代にふさわしいもので都市を固めようとしている。
第三次産業にとって、立地する都市の集積度は決定的に重要だ。
例えば、アナリストが１日に３人の顧客と会うか、７人と会うかでは
仕事の中身は全く違ってくる。情報で勝負する産業を育てようと思えば、
知的レベルの高い人と人ができるだけ日常的に頻繁に直接顔を合わせる
機会と環境が持てる都市にしなければならない。

[571: 匿名さん]

しかし今日の株急落で追証発生してる個人投資家多いんだろうな。掲示板の全体レス少ないモン。
正月からこの調子では先が思いやられるな。
新築マンションもうれないだろうな。

[572: 匿名さん]

>>569
大学短大の進学率が４０％を超えたのがそれほど昔ではないにもかかわらず昨年５割を超えた
http://www.mext.go.jp/b_menu/toukei/001/04073001/001.htm
わけで、大学の定員数をすでに割る数の学生数。大学の多くは経営難。
団塊世代の大学進学率が１９％だったのに比べ、団塊ジュニア以降の大学卒業という値打ちは
下がったかもね。
今は警察官でも大卒が当たり前。でも調書もまともに書けない警察官と司法試験合格の検事。
同じ大卒の学力格差がひどいらしい。

でも、マンションが画一的という先入観は間違っているなぁ。
住宅は奥さんの趣味が優先だが、情報誌のおかげで、結構住空間の鑑識眼は上がっている。

衣食住に関するセンスのなさは国立大卒の女性が案外ヒドかったりする。

[573: マンション投資家さん]

同感。
５７０さん言わんとしていることは良く分かる。

シンガポールは、その人口５００万人しか居ないのに、華僑は国土のほとんどを保有し賃貸していると聞く。
つまり華僑＝シンガポール。
あの政策は資源ない日本も見習うべきではないかと思う。
知り合いの外資マネージャーは高級コンドを皆買っている。
新インドシナ圏の中心として更なる可能性があるに違いない、しかし投資したいが十年二十年を考えると、海面上昇などがあると水没しかねないところがあの町の欠点と見る。
どう？

[574: 匿名さん]

>>571
追証？
サラリーマンや小金もちの何割が信用取引やっていると思ってんの？
信用取引で稼げる投資家レベルなら今時新築マンションなんて買わないよ。

投資家でなく資産家が余った金で買うのが都心のマンションだろうよ。

現物買って、損切り出来ずに１１時過ぎて、月曜日が不安なだけだろう。おそらくそんな大金
つっこんでいないよ。

でも、２００６年の秋に株から不動産に資金１０００万移動しただけで、一方は含み益２５００万
一方は含み損３００万って感じだねぇ。
不動産でレバレッジ利かせても大損はしていないが、株でレバレッジ効かせていたら怖いね。

まぁ結果論。

[575: 匿名さん]

>>571

いるかもだけどよっぽどおめでたい人でしょう・・・・去年から信用持ち越ししてるひとは。

[576: 匿名さん]

一定の知的水準の人々（国際競争に関わるレベルの）の住居は
都心3区プラス既存の人気地域だけで十分まかなえますよ。
逆にそこに買えない程度の人がいくら大挙しようが、なにも変わりはしなでしょ。

だから先も見えない新興住宅地なんかでギャンブルする必要はない。
万が一そこが本当に魅力のある場所になったらその時買えばいいだけのことですから。

[577: 匿名さん]

>>570
２０年前から言われてることだってば。
バブルのときも、東京を国際金融都市にするために、一極集中させて競争力を高める
と言ってきた。
その前は、１９８４年まで首都一極集中の弊害是正でつくば研究学園都市だの
さいたま新都心だの京阪名だの分散を強調してきた。

１９９５年から為替レートが半分になって、輸出産業がさらに景気悪化して
一気に方向転換したのでしたねぇ。

バブルで頓挫し金融危機で公的資金注入して喉元すぎたころに国際都市東京の
一極化地位の向上、一点突破ですか？

そんなこと言わなくても自然にそうなっていきます。もう分散投資するほどの
余裕がない。公共投資の話ですよｗ

[578: 中野区民]

なんかすごいことになってるね。

>>549
鷺宮なんかは、職住近接の論法でいったらもう少し何とかなっても
よさそうな地域だけどね。
駅前、神社と寺だし、駅近にガツンと都営住宅あるからなあ。

>>564,568,570
おんなじ人か違う人良くわからんけど。
文化史について書いてある書籍を1冊読むか、ヨーロッパに1年くらい
滞在してみては？

文化とは何かという定義から始めないといけないような気もするが、
経済活動の効率性と文化の育成を同じ文脈で語られるのはいただけ
ない。文化育成に資本は必要だが、文化・芸術そのものは効率性とは
対極に位置する活動だと思うけど。
まあ、それらを創造する人のコミュニティは必要だと思うけどね。
経済活動の拠点と同じ場所にあるってのはどうだい？

ついで、地域ごとの地価の過去推移が比較的簡単に見れるサイト
発見しました。
http://www.db-map.com/ztika/a.html

[579: 匿名さん]

＞国際競争に関わるレベルの人の住居

これは異論があるね。外資系のビルの職域食堂でランチ作っているコックさんも
立派に国際競争に関わるレベルの仕事している。
理系で偏差値の高い子が数学科出て外資系金融に就職しても給料が高いだけで
国際競争に関わるレベルの人かどうかわからん。

国際競争力というのは、国外からの評価。そういう意味ではアジアの秀才・天才を
取り込む戦略を考えたほうが早い。

ゆとり世代が２０歳超えたわが国は、もはや戦略を転換すべきだね。

[580: 匿名さん]

>>491さん、若干微修正です。
一種低層住専に限定すれば、おおむね賛成しますが、都心部の土地高度利用を
前提としたランキングなら（千代田区や港区は、一種低層住専の資産価値は
殆ど無意味です）、以下のように修正することが妥当です。


都内ベスト３区＜価格A+〜A：資産価値期待度A+＞
・渋谷区
・千代田区
・港区（ただし湾岸は除く）

続いて４位グループ＜価格A-：資産価値期待度A＞
・新宿区
・中央区

さらに続いて６位グループ＜価格B+：資産価値期待度A-＞
・目黒区
・文京区
・豊島区
・品川区（埋立地は除く）
・世田谷区


新宿区と中央区は、それ以下のグループと比較し、土地高度利用の余地が
上位３区に準じて高く、土地高度利用があまり期待できない６位グループ
とは、明らかな差異が存在します。
とくに新宿区については、中央線・山手線・小田急線・京王線等に加え、
副都心線で埼玉から横浜までの首都圏城南・城西・城北に至る、富裕層も
相対的に多い非常に幅広い後背地を擁するターミナルは新宿を置いて他に
なく、城東中心の後背地で商圏に限界がある東京駅エリアよりも、商圏的
には遙に潜在力や成長力が期待されます。
最近再開発が活発な丸の内・日本橋・六本木・赤坂や豊洲等湾岸エリアに
比べ少々元気がなさそうに見えるのは、単に再開発のサイクルの問題です。
丸ビルや新丸ビルは、竣工後７０年近く経て再開発サイクルを迎えたもの。
西新宿超高層ビル群は４０年弱の時を経ており、近隣住宅地再開発等含め、
今後１０〜２０年内に大規模再開発が進むでしょう。
折りしも、その先鞭となり得る日テレ・ゴルフガーデン跡地再開発計画が、
商業施設と住居棟の複合再開発として、三菱地所グループの手により本格
スタートすると正式決定した事は、副都心線開通と相俟って、また歌舞伎
町エリア再開発も巻込みつつ、都心西部エリア最大の商業ビジネスエリア
である新宿の底力を今後まざまざと見せ付けることとなるでしょう。

[581: 匿名さん]

>>576
３０台で超高額マンションの購入は無理でしょ。
それに、敢えてそこを選ぶ必要性も無いでしょ。
都心部の選択の範囲は広がりましたからね。
だから、やっと都心部への集中居住が現実味を帯びてきている。
東京にとっては大変身できるチャンスです。

また、都心部居住は、知的レベルが高い子供たちに刺激を与えてくれます。
美術館、博物館、観劇施設はあちこちにありますし、催し物も頻繁に行われている。
それから何と言っても、大人が仕事をしている姿を日常的に見ることができる
メリットは大きいと思います。
郊外、近郊のベッドタウンに親子で引きこもっていた時代に比べ大きな変化です。

[582: 匿名さん]

>>578
不動産屋に文化をわきまえろみたいなことを言う人がいるからいけない。

せいぜい「歴史・風土・地域の文脈」くらいに留めておけばいいけど、

掲示板の書き込みのためにヨーロッパ一年滞在ってのは興味深い意見だが
オレは嫌だな。
金がかかりすぎる。ユーロがもう少し安くなったら考えてもいいが

文化史の本は昔から好きだから読んでいる。
都市の歴史とかは学校でも習った
記憶があるが覚えていない。貴兄が得意ならいい本を紹介してくれ。
そっちなら付き合えそうだ。

[583: 匿名さん]

>>577
地価の暴騰は都心部居住の大きな妨げとなります。
マンション坪単価で３００万円以下を維持し、
５〜７千万円レベルでファミリータイプこれが絶対条件でしょうね。
>>579
当然ですが、外国人を含めた話ですよ。
価格レベルを含め、魅力有る都心部居住の提供。
大事なポイントです。

[584: 匿名さん]

２０年後ならわからないでもないですが子育てを都心部でするのはどうかと。大気汚染で体に害をあたえるし。子育ては自然環境があるほうがいいです。

[585: 匿名さん]

＞580さん
491です。
なるほど、納得いたしました。

[586: 単なる暇人さん]

話しをスレタイの内容に戻します。

直近をみれば景気の先行きには不安もありますが、
ここ数年の大きな流れではインフレ基調ということに反対する人はいないでしょう。
ところが、不動産、建材、原油の高沸は明らかにバブル。これも異論はないでしょう。

つまり問題は、バブルははじけるのかはじけないのか？

ふつに考えればバブルはいつかはじけます。これは再びデフレに戻るということではなく、
急激に沸騰した価格が調整局面を迎え、場所によっては下がらざるを得ないということです。
バブルがはじけても、損をするのはエンドユーザーだけですので、
インフレ基調は変わらないと思います。ただし、一年で10％以上の値上がりというのは
もうないと思います。

バブルはもうはじける寸前です。超都心の高額物件を除く、サラリーマンを
ターゲットにした物件の売れ行きが極めて芳しくないのは、もう常識です。

それでは下がるのはどこか？
というより、私は港区3Aと渋谷区の広尾松濤以外は全て価格調整があってもおかしくないと思っています。

[587: 匿名さん]

>586
＞港区3Aと渋谷区の広尾松濤以外は全て価格調整があってもおかしくないと思っています

確かにその通りかもしれないですね。
しかし高過ぎて私には手が届きません…。

したがって580さんの書いた4〜10位にランクされる以下のエリアで狙ってみます。↓

＞続いて４位グループ＜価格A-：資産価値期待度A＞
・新宿区
・中央区
さらに続いて６位グループ＜価格B+：資産価値期待度A-＞
・目黒区
・文京区
・豊島区
・品川区（埋立地は除く）
・世田谷区

[588: 匿名さん]

>>586
バブルなら弾けるし、
適正価格への収斂であれば違うし、
場所によって様相は異なります。
大きく値上がりする理由は
その地域が実際に良くなったか
将来良くなって行くことが万人の認識となったか
そのどちらかです。
まあ、それ以外はバブルでしょ。

[589: 匿名さん]

>>588
ということは、南青山や神宮前もバブルですか？
実際良くなったわけじゃないのに、ここ数年で3倍近くなったとこもある。

ていうか、こんなに急に暴沸するって、どう考えてもおかしいけど。

[590: 匿名さん]

>>589
商業地の場合は、収益性ですね。
後は、立地することによるブランドイメージの向上。
居住エリアとは異なります。

冷静に考えると、南青山、神宮前に立地することが従来に増してメリットが出てきている
とは思えないからバブルでしょうね。
銀座の場合はある程度理由付けができます。
日本で無二のブランド地域であること、都心回帰で臨海部の人口が増えていること、

[591: 匿名さん]

>>590
自分の理解の範疇外をバブルと定義しちゃうアンタはどんだけ井の中の蛙なんだよw

[592: 匿名さん]

そうですね、神宮前や南青山、表参道界隈って、いわゆるイメージ先行型の典型でしょう。
かつて代々木公園（戦前は代々木練兵場）にワシントンハイツと呼ばれる進駐米軍関係者
用居住地が存在した時分から、この界隈は米国人中心とした白人が多く住んでいた関係で、
欧米的な雰囲気が醸成され、比較的白人が好むエリアとなったことから、日本人にとって
も何となくハイカラで流行の先端的なエリアと認識されるようになり、徐々にブランド的
スポットとして注目されるようになって来たんですが、実際のところ、隠田と呼ばれる場
所柄、非常に庶民的で、表参道の裏路地に一歩踏み込めば、いまだに木造狭小住宅が犇き
合っている場所が多数存在します。それを裏原宿だの裏表参道だのと称して有り難がる向
きのあるようですが、上がり過ぎた地価や賃料で本当に採算が取れるか怪しい商売が多く、
一時的な熱気が冷めれば（特に外資系ファンド等の資金が細れば）徐々に相場もクールダ
ウンする可能性があると思われます。やはり、この辺はどう頑張ったって銀座には敵いま
せん。これは、オフィス街としての価値で、南青山がどう頑張ったって丸の内・大手町は
おろか西新宿にも敵わないのと同じです。

[593: 匿名さん]

ちなみに、南青山界隈は「権田原」と呼ばれてました。いまでも道路標示にありますが。

あと、現在のＮＨＫ放送センターはかつて陸軍刑務所があった場所で、
二二六事件の首謀者ら青年将校が銃殺刑になった場所です。
青山・表参道・代々木界隈とは、代々木練兵場含め、
そうした歴史を背負った街ですね。

戦後進駐軍の溜まり場だった六本木界隈も、
似たような歴史的背景があります。

[594: 匿名さん]

そのＮＨＫも１０年後には築地に移転ですね。
時代は変わるってことっす。

[595: 匿名さん]

表参道辺りの不動産漁るチャラチャラした輩は、５９２や５９３の歴史的事実を
殆ど全く知らないでしょうね。無知蒙昧無教養とは、げに恐ろしきものです。

表参道界隈や六本木界隈を米国人等の白人らが我がもの顔で闊歩してる現状は、
大東亜戦争敗戦後の進駐米軍による日本占領時代の置き土産であることを。

[596: 匿名はん]

都心一等地として言及されることの多い港区・渋谷区界隈は、
多かれ少なかれ、そうした歴史的事象の影響を受けていますね。

まあ、殆どの日本人（特に外資系金融あたりの現地採用スタッフ）は、
そんなこと何ら意に介さず、白人さんにしっぽふるのでしょうがねｗ

[597: 匿名さん]

ファッション系が発達したのも駐留軍相手からですから、
歴史は浅いですね。
東京が物まね文化から脱却して行く中で、
これからどうなって行くのか見ものの地域の１つです。
六本木も同じく・・

[598: 六本木をよく知る人]

東京ミッドタウン
　　　↑
防衛庁本庁敷地
　　　↑
敗戦後、進駐米軍接収
　　　↑
旧帝国陸軍歩兵連隊駐屯地
　　　↑
明治期、国の直轄地
　　　↑
長州藩毛利邸下屋敷

[599: 匿名さん]

表参道も六本木界隈も
欧米的価値観のフェイクというか、イミテーションだからね。
要するに、白人的価値観にミョーに媚びている街。

その点、銀座・有楽町や日本橋、はたまた新宿や池袋の方が
純日本的（アジア的）価値観を遙に真っ当に提示している街。
浅草や秋葉原も違った意味でそう。

[600: 匿名さん]

所詮明治以降は全てが欧米的価値観に基づいているんじゃないの？

[601: 匿名さん]

成金さんに人気の港・渋谷は、節操なく度を越してるってことでしょう。

[602: 匿名さん]

埃の被った歴史を持ち出してまで都心を買えない自分を正当化したいわけか・・・

[603: 匿名さん]

たまたまうるうるネットをみたのですが千代田区の価格下がっているように見えるのですが気のせいでしょうか。バブルがはじけて一番損をするのは高額で都心部を求めた人たちのような機がするのですが。普通のひとは職場から１５キロほどでしたら難なく生活できるので無理に高額を求めないような。都心部でなければならない必要性もないし。生活用品は都心より郊外のほうがスーパーも多くいろいろ手に入りやすい。ただ夜景は都心のほうがいいかもしれませんが。それにしっかりした自治体では教育にもある程度力を入れているし。

[604: 匿名さん]

>>602
無知蒙昧無教養の不逞の輩ですか？？？ｗ

[605: 匿名さん]

原宿表参道をイメージ先行の高値とかたつけてしまうとはまさに井の中の蛙だ。古い歴史教科書で学んでその後ちっとも勉強していな仲間うちの論理で想像しようも知的能力の限界を裏付けているだけのように受け取れる。
実際に裏原や南青山に足を運んで地元の不動産屋に聞いてみたらよい。なぜ不動産価格が高いのか。今や、ここら辺りは外国のデザイナーやバイヤー、トップクラスの外タレ達や、日本の大手デパートの開発部隊も日参する世界的ファッションの発信集積地。
これからどう頑張ってもアジアやBRICsなどに比して沈むしかないと東証社長も新年の挨拶で白状した金融に比べ、これからの日本を支えるかもしれない正に文化が富を生む可能性のある集積地だ。
面白いことに、ここを支える若者たちは、売る側も買う側も高学歴でも高所得でもない。携帯電話代とのにらめっこでお洒落やかわいいアイテムを買っていくこのスレの人たちのいうところの底辺層だ。裏路地のボロアパートのワンルーム相当を家賃坪3.5万から４万払っても成り立つ、成り立たせてしまう元気の良さがここにはある。

[606: 匿名さん]

>>601
渋谷区は女の独身者が住み
中野区は男の独身者が住む。
全部じゃないですが、こんなレベルのところで
港区とは随分と違います。
同列にするのはどうかと思う・・

[607: 匿名さん]

そんなの、日本を支える中核産業でもなんでもない。
アニメや漫画は日本文化を世界に伝えるが、
原宿・表参道（いや、隠田）辺りに最近移ってきた連中は、
むしろ流行の尻馬に乗ってるような輩でしょう。

しかも、どこも命は短い。ちょっと羽振りが良さそうに
見えても、結構数年で新陳代謝されちゃってる。
所詮は虚業だからしょうがないがね。
息の長い本当のビジネスの拠点ではなく、あくまでも
虚業の陳列台に過ぎない。

ふろむファースト以来、少なくとも渋谷界隈における
流行発信地であることは認めるが、世界水準には程遠い。

[608: 匿名さん]

銀　座＝　老舗の高級商業エリア　真の富裕層　購買力旺盛な大人の街
表参道＝　新参の流行発信エリア　俄か成金層　購買力の低い子供の街

[609: 匿名さん]

>>607
真の文化を創るには
まっとうな人がもっと多く都心部に住むようにならないと無理ですよ。
奇をてらったアングラ系じゃない、国際的に通用する日本独自の文化を創るには

[610: 匿名さん]

>>580
>>元気がなさそうに見えるのは、単に再開発のサイクルの問題

新宿にしろ渋谷にしろ豊かな後背地があって発展してきたわけですが
最近の消費者はターミナルでも魅力がないなら通り過ぎる。
それは渋谷や池袋をみればあきらかですよね？

銀座や六本木近辺といったライバルがどんどん富を集中させていく
この重要なタイミングで新宿が向こう１０年なんにもないという
サイクルに入るのはあまりにも痛い。
出足の遅れが響いて負のスパイラルに陥り
新宿が池袋化（ひいては上野化）してしまうのではないかと危惧します。

[611: 匿名さん]

くだらないなあ。代々木や表参道が昔どう呼ばれてたとか、ほんとレベル低いね。
実際>>605の言うことに一理あるでしょ。

ただ、表参道が不動産バブルってことだけは間違いないけどね。

[612: 匿名さん]

６０５の云ってることに一理ないよ。まったく合理的説明になっていない。
まさに、単なるイメージに基づく空疎な論理展開。表参道の弱小アパレル
なんて、吹けば飛ぶよな実態も長期的展望もない水蒸気のような存在。
単にそれだけ。外資ブランドも銀座並みに進出してるけど、地価や賃料に
見合うだけの採算を期待しているというより、せいぜい広告宣伝効果を期待
しての出店が多いことだろう。


ところで、商業エリアとしての新宿と六本木を比較してる輩がいるが、まっ
たくもってナンセンス。六本木の商業エリアとしての冨は集積は新宿の足元
にも及ばない程度で、全然比較にならない。しょせんヒルズとミッドタウン
程度しか存在しないが、ヒルズの商業施設の年間売上高はせいぜい４００億
円程度。ミッドタウンの年間売上見込みもたかだか３００億円程度に過ぎな
いのが実態。実にしょぼい。

対する新宿は、百貨店だけでも年間６０００億円規模の商圏。個別店毎では、
新宿伊勢丹本店だけで２７００億円とダントツＮｏ．１、これに小田急百貨
店や京王百貨店が１０００億円超で続き、新参の新宿高島屋でも９００億円
程度の年間売上高を誇る。さらに、これら以外にも丸井やらバーニーズＮＹ
、ヨドバシやらサクラヤやらの大型家電店等、その他商業施設が非常に多数
集積しており、世界最大の乗降客数を誇る新宿ターミナルを擁する一大商業
都市として、六本木くんだりとはまったく以って完全にケタが違う。ちなみ
に、一時期騒がれていた表参道ヒルズの年間売上高は、なんと１００億円台
に過ぎず、しょぼい六本木よりさらにしょぼい。

再開発がメディア等で派手に喧伝され知名度は高いものの、商業エリアとし
ての実力（冨の集積度）を如実に示す年間売上高などの客観的データでは、
六本木も表参道も、新宿はおろか池袋の足元にもさえも及ばない。イメージ
先行の六本木・表参道、実力の新宿・池袋という構図は、あまりにも当たり
前過ぎる常識。西の横綱である新宿と比肩し得る商業エリアは、銀座・有楽
町・日本橋界隈を束ねた東の商業エリア連合を置いて他にはない。そんな基
本的事実関係や常識もわきまえず書込んでる６１０は無知蒙昧無教養の典型。

[613: 匿名さん]

経済沈むと、タイムラグはあるが不動産価値も沈んでいくような。　HSBCチャイナファンドの今日の下落率は4000円越えており１０％下落していた(危険)。世界的株安＝＞世界的不動産バブル崩壊が始まるような不気味な状況？！

[614: マンション投資家さん]

言えてる。
しかし今回のは調整で２・３年で回復するって、言ってるけどどうなの？
私の尊敬するジムロジャースはアメリカ売り・中国買い資源買いって言ってアメリカ捨てて中国に移住したらしい。

[615: 匿名さん]

アメリカ捨てて中国に移住か。
24シーズン6のジャック父のようなやっちゃな。

[616: 匿名さん]

そもそも、経済規模をＧＤＰで計るのは無理がある。
特に日本のように、いわゆる投資大国を目指すならなおさら。
ＧＤＰは、その国内で作られた付加価値ベースだから、
国内の雇用等との統計データと整合性が高いものの、
利子収入や配当・地代等の不労所得で生活できる富裕な
投資家層の豊かさを反映する指標とは必ずしも云えない。

幸い日本はお金はある。単に人口減少や既に豊かになったが
故に、がつがつと働いてお金を稼ぐことをベースとする
潜在成長力が新興国・中進国に比べて低いだけ。
持ってるお金で成長力の高い国・市場に投資し、その配当
で国を潤すのが、新たな日本の経済的発展のベース。

よって、以前使われていたＧＮＰに経済指標を戻し、
対外投資による国富増大を目的とする投資大国を目指すべき。
オイルマネー等を背景に政府系ファンド等を立ち上げ高利回り
を目指している他国を参考にすべし。

[617: とおりすがり]

616さんに一票です。

[618: 匿名さん]

六本木や表参道って、超ショボっ！

新宿が衰退して六本木や表参道が栄える？？？
あっふぉらしい。

六本木も表参道も、新宿はおろか、渋谷や池袋以下だよ、完全に。

単に騒がれて注目集めて実力以上に目立ってるだけ。

じき飽きられれば、これ以上の発展はまったく望めない。

そもそも存在が中途半端。商業エリアとしては新宿や銀座に勝てないし、
オフィス街としては丸の内や大手町に勝てない。

新宿・渋谷・池袋は、副都心線開業等もあるし、これから
色んな再開発計画が徐々に実現して行くから、今後１０年くらい
かけて、いまよりさらに競争力が高まる。

結局のところ、日本の商業ビジネス集積エリアっていうのは、
西の新宿＋西新宿と、東の銀座・有楽町・日本橋＋丸の内・大手町の
二大エリアで集約されるのが必然。オフィス街としては東がやや強いが、
商業エリアとしては西が（膨大な富裕層の厚みある後背地のお陰で）
強い。

[619: 匿名さん]

605です。612の言っている弱小アパレルの集積というのは正しい。
自分は60代すぐそこの年齢。たとえば、ＩＴやゲームなどの勃興をみてきたが、虚業呼ばわりや弱小産業、＊＊＊産業と言われたのが今やとてつもない巨人になっている。その代表が、当時(今も？)お宅呼ばわりされていたビルゲイツ、マイクロソフトなどＩＢＭに比べようもなく弱小だった。時代はすごい速度で変化している。
原宿界隈のあれだけの土地バブル、外国ブランド軒並みのアンテナショップとしての進出、少なくても外国勢は投資意義をみとめている。
現状は単なる現状、新しい動きにも目を向けないといけない。新しい動きは数字が表にでる頃には手遅れになるのは株屋のことだけではない。
後半の新宿の評価も全くその通り、しかし、三越を傘下にした伊勢丹が一昔前にはどうだったか、まさに時代の流れである。一方、今の十代は伊勢丹など見抜きもしない。伊勢丹のエライのはそのことを承知して裏原ウオッチにいち早く着手していることだ。
言わずもだが、新宿で地盤沈下しているのは、副都心として計画された西口。各高層ビルがＩＴ対応に弱く、新しいそれなりの面積をもったオフィスビルの相次ぐ供給で、有力企業がそちらにに逃げ出したのが原因。それが、業界筋によっては新宿全体の沈下とするのは間違い。現に東口のテナント料の沸騰には驚くものがある。

国際的にみれば東京は今でも高学歴の集積度は高いのではないかと思う。しかし、知の魅力で外国投資などバブルを引き起こしたなど聞いたことがない。インド、バンガロールのように東京が脳内生産の集積地として土地バブルを引き起こすようであればいいのだが。

[620: 匿名さん]

所詮地下鉄は山手線基幹駅にかなわないってことか。

[621: 新聞配達員]

日経新聞も最近は円高は悪くないとの論調に変わってきた。
ドルベースの資源価格が上昇する中、円が安く放置されることのリスクが
ようやく浸透してきたように感じる。
今年の夏頃には食料品の高騰と円高（ドル円より他通貨での）が紙面を賑わせ
そうだ。

欧州では自国通貨が実力以上に評価されていることを認識し始めており、
海外資産へのシフトが今後ますます生じる。
ここ数年間下落が続いたドルと円に対し打診買いを入れ始めており、ドルに
ついては債券、円については不動産が主要投資先として候補にあがっている。

元高が期待できる中国の株式が急騰したように、通貨高期待の資金が流入
する場合、資産が本来生み出す収益から乖離した価格に高騰する。

たとえばイギリスからみた日本は物価が半値以下に感じる。
これはイギリスがインフレ率がプラスの中、通貨が強くなったこと、
日本がデフレの中、円安になったことの結果だ。
一部の運用助言会社では強くなりすぎたポンドから安くなりすぎた
円に資産シフトを推奨しており、円高が緩やかに進めばこの動きは加速される
と思われる。

これまでの国内不動産は主に実需ベースでの値上がりであり、過剰な投機資金は
入っていない。オフィス空室率やマンション在庫からもそれは明らかである。
今後は円高期待もまじった投機資金の流入が生じ、不動産の一段高もありうる。


ちなみに、３月末での投げ売りとか期待している人たちがいるが、不動産や株
での投げ売りは、資金の出してが強制して売らせるようなことがない限り、
起こり得ない。
不動産で言えば資金の出し手である銀行が、デべに損失覚悟でも売って借入を
返済しろと迫る状況にならないといけないが、資金需要が低迷している中、
比較的金利鞘の取れる不動産融資は銀行の収益源であり、返済を迫ることは
余程のことがないとないと思われる。

[622: 匿名さん]

>>621
余分なお金をもっている人が、このお金をもっと増やしたいとする。このお金を手数料を払って投資ファンド会社に運用してもらってもよい。あるいは、収益を長期的に考えて株や不動産を個人で買って、値上がりしてから売ってもよい。不動産の場合は足りないお金を貸してくれる。
高値売却のために不動産を買う人がたくさん増えてきたなら、それは投機対象になったといえる。しかし、投資ファンド会社の運用資金のように市場に出てくるお金の総量はわからない。
だから、数値データを使って投機対象かどうかを証明できないが、価格の急激な上昇から想像だけはできる。
>>616
投資ファンドは欧米の経済市場で勝手に生まれた会社なので、非欧米で最近、世界資本主義に参加した国は、年金などの公的資金を運用するために自国の運用会社を設けなくてはならない。日本は欧米資本主義圏にあったので、自国あるいは欧米のファンド会社で公的資金を運用している。
日本にはないが、大金持ちだけを相手にしている欧米ヘッジファンドは、中規模国家の歳入以上の資金をもっており、短期的な高利回りを目指して株・国債・鉱物資源の先物市場で瞬時に資金投下・撤退をする。膨大な貨幣量が瞬間移動されると、一国の経済や産業が崩壊することもあるし、世界同時インフレだって招きかねない。

[623: 匿名さん]

>>619
新宿のオフィス街としての凋落は既に始まっている。
大規模オフィスビルの計画はあまり無いし、あるのは専門学校のビルくらい。

商業地としての新宿はと言うとまだまだ元気だが、次の要因でいずれは落ちて行く。
これは池袋、渋谷にも当てはまる。

①若い富裕層の都心部居住が進む。
②郊外沿線に住む既存富裕層の高齢化と減少。
③郊外の主要駅が再開発され商業施設が充実、地元での消費になる。
　（今後郊外が生き残るには不可欠、どこもかしこもが力を入れる）

[624: 匿名さん]

>商業地としての新宿はと言うとまだまだ元気だが、次の要因でいずれは落ちて行く。
>これは池袋、渋谷にも当てはまる。
>
>①若い富裕層の都心部居住が進む。
>②郊外沿線に住む既存富裕層の高齢化と減少。
>③郊外の主要駅が再開発され商業施設が充実、地元での消費になる。
>　（今後郊外が生き残るには不可欠、どこもかしこもが力を入れる）

これなら銀座にもあてはまりますね。
①若い富裕層は港区渋谷区目黒区に住みます。（青山表参道六本木で用が足りる）
②東側近郊の既存富裕層の高齢化と減少。（はじめからいない？）
③郊外の主要駅が再開発され商業施設が充実、地元での消費になる。（豊洲とか？）

[625: 匿名さん]

いやすいません。脱線させてしまったようで．．．
別に比較するのはどこでも構わなかったのです。
580さんが六本木・赤坂を挙げてたのでそう書きましたが
ライバル＝銀座東京連合でも結構です。

要は「いままで」の話じゃなくて
新宿の「これから」の話をお聞きしたかったと。
その意味で619、623さんの話は腑におちました。
ありがとうございます。

自分もそうですが、東横田都住民は渋谷でなかなか買い物しません。
渋谷すっとばして新宿・銀座にいくかフタコ・地元で済ませちゃう。
新宿もヘタするとそうなってしまうのではないかと素人なりに案じたわけです。
立川吉祥寺も活気があると聞いてますし。

[626: 匿名さん]

６０５さん、十代が伊勢丹に見向きもしないのは、単に購買力が低く、伊勢丹の
客層とマッチしてないから。見向きもしないというより、敷居が高いということ。
だから伊勢丹よりグレードも客単価も低い渋谷１０９辺りで安物買って喜んでる。
ちなみに１０９の年間売上高はせいぜい２００億円台。表参道ヒルズよりは売上
多いとは云え、伊勢丹新宿本店の３０分の１程度に過ぎない。

しかも、いまの十代が永遠に１０９で満足する筈もない。年齢を重ね購買力が
高まれば、当然、新宿や銀座等のよりハイエンドの商業エリアで単価の高い買い
物をするようになる。いつまでもガキじゃないんだから。伊勢丹がエライのは、
そうした現在のティーンエイジャーを将来の潜在的顧客層と認識し、将来に備え
てマーケティングのリサーチに余念がない点。

渋谷や表参道の流行情報発信源としての価値はそれなりに評価できるが、それは
せいぜいアンテナショップ的価値に留まり、とどのつまり、新宿や銀座のような
本当にお金が落ちる地に足の付いた成熟した商業エリアではないということ。

それから、新宿エリアにも、実は数多くの再開発計画がありますね。一番注目を
集めてるのは、三菱地所連合による日テレゴルフガーデン跡地再開発でしょうが、
その他にも、西新宿（オペラシティとパークハイアットの間辺り）や北新宿等に
超高層オフィスビルや住居棟からなる複合再開発計画が幾つもあります。
現在の超高層ビル街はまだ耐用年数が過ぎてないためすぐに建替えにはならない
ながら、今後１０年から２０年のタームで見れば、現在の丸ビルや六本木のよう
に、再開発のサイクルを迎えることとなるでしょう。その頃は、逆に丸ビルやら
六本木ヒルズやらが、既に古臭くなっていることでしょうね。


最後に、６２３さんの妄言に以下反論しておきます。
①若い富裕層の都心部居住が進む。⇒　東京圏（特に西部）全体の商圏にとって、
殆どマージナルな影響に過ぎない。しかも、そもそも、六本木ヒルズや丸ビル辺
りも、近隣住民でなく都内近郊・郊外や近隣県からのおのぼり観光？客が客層の
中核で、新宿等凋落の理由としては、まったくもってナンセンス。

②郊外沿線に住む既存富裕層の高齢化と減少。⇒　たしかに多磨ＮＴとかはダメ
でしょう。しかし中央線（特に吉祥寺や三鷹など）、小田急線（成城学園や経堂・
赤堤界隈など）を初めとする都内城西・城南住宅地の既存富裕層が劇的に減少す
ることはなく、これも根拠薄弱。

③郊外の主要駅が再開発され商業施設が充実、地元での消費になる。
　（今後郊外が生き残るには不可欠、どこもかしこもが力を入れる）⇒　新宿に
比肩し得る物量やクオリティの商業施設を整備することは不可能。日用品や日常
雑貨程度なら賄えても、高級ブランド品や耐久消費財含めた高額商品の購入に当
っては、地元だけで対応することは困難。それに、たとえば吉祥寺辺りの商店街
と池袋を比べても、あれだけ野暮ったい池袋よりさらに輪をかけて吉祥寺の方が
野暮ったい。新宿等と比べると見劣りする池袋でさえ、さすがは腐っても山手線
ターミナル駅、近郊ＪＲや私鉄沿線駅の商業施設とは比べ物にならないのが現実。

[627: 匿名さん]

>>伊勢丹新宿本店の３０分の１程度に過ぎない。

失礼、伊勢丹新宿本店の「１０分の１」程度に過ぎない。が正確です。

[628: 匿名さん]

青山表参道六本木あたりと新宿銀座有楽町日本橋あたりは、
商業集積度のレベルが全然違うんですよ。

競合しないんだから、比較すること自体がナンセンスですよ。

青山表参道六本木あたりは、商業集積度という点で言えば、
代官山自由が丘二子玉川あたりと同水準の街です。

[629: 匿名さん]

626めちゃくちゃな比較。
伊勢丹と１０９とは売り場面積も違う。
伊勢丹の面積当たりの売上効率のよいのは認めるが。

[630: 匿名さん]

626さんに同意。
新宿はもちろん渋谷、池袋近辺が今後、値下がり（凋落）していくことは全く期待できませんね。
これらは100年くらいの「街としての歴史」があり、新興勢力の街とは底力が違うと思います。

マンションの価格は六本木や表参道の方がはるかに高いと思いますが、ちょっと割高すぎる気がします。
新宿、池袋近辺の方が価格的には買いやすいし、生活面での利便性も高い。
地盤も比較的強そうですし。

[631: 匿名さん]

ただマンションの話に戻すと、
数年前から現在までにかけて大量供給されたマンションのほとんどは、
新宿銀座はおろか六本木や青山レベルとさえ縁遠い立地のものばかりでしょう。

売り文句としては新宿から○分とか、銀座から○分とか表示していても、
そういう街を利用しているかというとそうではなくて、
近所のスーパーやらモールやら、ＴＵＴＡＹＡあたりで満足する。
実態としては、千葉や茨城から東京に買出しに来ていたときとほとんど変わらないか、
むしろローンの分購買力が減っている。

逆に銀座あたりはこういった客層変化に影響されて、チープ化、陳腐化を余儀なくされつつある。
昔の銀座だったらありえない出店が、表面化しつつあるのはご存知のとおり。

質を問わない庶民層の大量流入は、地域のプレミアムを崩壊させる。
銀座はほどなくして、ただの大きな街になってしまうのではないだろうか。

[632: 匿名さん]

＞631
＞売り文句としては新宿から○分とか、銀座から○分とか表示していても、
そういう街を利用しているかというとそうではなくて、
近所のスーパーやらモールやら、ＴＵＴＡＹＡあたりで満足する。


確かにそうかも…（苦笑）

[633: 匿名さん]

>>631
有楽町駅前のイトシアの1階は地権者であろうパチ屋が大々的に入店していたり
学生向けブランドメインの丸井が展開しているあたりチープな感じではあるね。
丸ビルを意識した小物系のテナントも多いが、銀座・有楽町がこれまでに相手にしていなかった学生向けショップが多いのは気になる。