23区内の新築マンション価格動向（その20）

[住まいに詳しい人]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その19：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44490/
その18以前過去スレは>>2

参考サイト
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

[534: 匿名さん]

今日の日経はナイアガラです。
原油爆高で、物価上昇は避けられないし、マンション値上がり続けるのもやむなしと思いますが
スタグフレにならないか心配です。

[535: 匿名さん]

＞532
あと、麻布十番のタワマンもありますよね？（住友の500世帯超）
いずれにせよ供給減は間違いないので、都心エリアは今後も価格上昇していく気がしますね。

個人的には都心3区の物件は手がでませんが、最低でも山手線沿線エリア（除く城東）は抑えておきたいですね。

491の書き込みにある「都内人気エリア予想」について、以下データ（直近5年間の坪単価推移）を見る限りはほぼその通りな感じですね。

ただし、中央区だけは直近のベスト10からは漏れているが、開発ポテンシャルやここ5年間の坪単価の安定度を見る限りは、中野、杉並、台東よりは上だと思います。

http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/unit_price_ranking_1....

[536: 匿名さん]

開発までは商売になりそうならどこでもやるけど、
それを維持してくれるかは、
そこに企業や政治を動かすことができる人がどれだけいるかです。
それが無い中間サラリーマン層向けの地域はやはり怖いですね。
売りっぱなしであとはほったらかしでは、20年後が心配です。

[537: 匿名さん]

>今日の日経はナイアガラです

１月２〜３日のＮＹの状況見てれば今日は寄り成りで売りなんでしょうね・笑

[538: 匿名さん]

＞536
まさに「ニュータウンのスラム化」ストーリーの典型ですよね。
こういったエリアにこそ、20年後の人口減の影響がモロに出ると思います。

[539: 匿名さん]

>>538
２０年後・・・・
具体的に言えば
団塊の世代があの世に旅立ち始める時ですね。
そこそこの所得水準だった団塊が戸建を多く持つところ
田園都市線沿線なんか大きな影響を受けるよな。
東急も焦っていろいろ対策しているけど、
高すぎて若い世代が入って行きにくいので時間切れでアウトやな。
そう思う。

[540: 匿名さん]

>>535
中央区は城東エリアですよｗ

[541: 匿名さん]

>>531

ニュータウンに魅力的な文化が根付かないのは、その後の地価下落のせいです。
千葉ニュータウン・港北ニュータウンも１９９０年代前半は戸建ての物件価格が
６０００万〜７０００万台で一流企業の部長クラスに限定されていました。

多摩田園都市のような住宅地が凋落したのは最初のターゲットが転出していった
からです。
人を引きつける文化はハコが作るのではなく、そこに住む人でもなくそこにすむ人の
可処分所得が作るものです。
残念ながら下落する地価に高額なローンの支払いでは高額所得者とはいえ
生活文化を作るに至りません。
ハコはもとよりショートケーキハウスと揶揄される戸建ての家。箱にも魅力はない。
とはいえ今の６０歳前後の世代は、そういうところで十分豊かに暮らしていたりする。

問題は地価下落。地価が穏やかに推移していたらこういう極端な逆回転はなかった。
所得と居住のヒエラルキーが１５年かかってめちゃくちゃになった。

バブル時代に銀座のネーちゃんを口説く道具として流行ったヴィトンやバブル紳士が
好んで乗ったベンツををイメージしてみてばいいでしょう。
日本に生活文化と呼べるようなものは食文化以外で江戸時代以降存在しない。

そもそもが、戦後６０年超平等社会の幻想の中で生きてきた。
円高、地価高騰、株価高騰のバブルの時代、ロマネコンティだのレストランブームだの
今、庶民があこがれる「文化」なるものは要するに拝金主義が庶民に敷衍化しただけ。

だから、豊洲であろうが田園調布であろうが、そんなご大層な理屈をつけずとも
大した差はない。
地価が下がったからむしろ昔の屋敷町は風情がなくなったわけで
今後地価が「正常化」すれば、相応の暮らし向きの人が住むようになりますよ。

[542: 匿名さん]

>>536
妄想じゃない？
商売になるようなら維持するけど、
やってもしょうがないと判断されれば
誰もやらない。
ただそれだけの話ですよ。
東急頑張っているね。結果がどうなるか面白そうｗ

[543: 匿名さん]

>>541
それが何か問題になるのでしょうか？
だれも困りませんがｗ

[544: 匿名さん]

>>541

俺は531の意見のほうに賛成です。
地価下落は関係ないでしょ。

[545: 匿名さん]

>>543
私は、地価上昇を肯定している。間違った論説を直してあげただけ。
ニュータウンが中間層ターゲットにしたのは１９６０年代の話。

[546: 匿名さん]

年末、昭和天皇崩御の１９８９年の特集をタケシの番組でやったよね。
あの中で、当時侍従だった人の日記が出てくるがその仲に
「７時１５分◆◆ビレッジを出る。８：００宮内庁登庁・・」なるくだりがある。
ビレッジというのは東急の分譲したマンションの屋号。
とにかく、８０年代終わりまで東急沿線は、宮内庁勤務や雑誌編集長など
相応の文化人が住んでいた。
今は知らないよ。

[547: 匿名さん]

４５分ではつけない↑時間は記憶違い。

[548: 匿名さん]

>>546
みなさん老人になってしまっています。
目黒区は新しい人があまり入ってこない区になってしまいました。

[549: 匿名さん]

>>584
別に老人は昔もいたわけで、少子高齢化だから仕方がないでしょう。
昔から都内の都営住宅のある地区は高齢者しか住んでいませんよ。
それこそ、”それが何か問題になるのでしょうか？
だれも困りませんがｗ ”・・です。
週日の昼間一度三軒茶屋の西友（今あるんですかね）でものぞいてください。
巣鴨とそんなにかわらない客層ですから。

目黒区も戸建て住い（親からの相続）の人が地価上昇を機に売って出て行こう
という流れが出てきていますね。
今後１０年、地価が横ばいか緩やかな上昇をするなかで、都市計画や住宅地の
防災がらみの再開発が進んでいくでしょうね。
老人で子供がいない場合以外は必ず相続人がいますからご心配なく。

先日、中野区の鷺宮を歩いたらここ１５年以上、家屋の修復がなされていない
とおぼしき街並みが悲惨でした。下落する地価の中で土地を売らない、売れない
融資も下りないで１５年放置された感じですね。
最近裏通りから徐々に土地取引が活発化してきて街並みも新しくなりつつあります。
昔は二十三の瞳を書いた作家壷井栄の屋敷があったりする風情のある町でしたが。

[550: 匿名さん]

↑>>548
でした。スマソ　　　老眼なもんでｗ

[551: 匿名さん]

リーマン文化人レベルに文化を根付かせることはできないでしょ。
多摩田園都市にしろ、東急ビレッジにしろ茫漠としたある意味砂漠のような地域。

戦前の阪神間が良い例。大阪の富豪や大企業のトップ、本当の文化人が大挙移住し、
パトロンとなって日本では他地域には見られない高度な文化を集積させた訳だ。
ところが、近年大邸宅の後にどんどんマンションが建ち、阪神間の風景が変わりつつある。
そのマンションを売るのにその地の文化集積をセールストークにしているのに、
マンションの存在自体が文化を壊しているというパラドックスに気づかない。
いや、気づいているのかもしれないけど、デベロッパーというのはマンションを作り
続けなければつぶれてしまうかわいそうな商売。

東京でも同じ。田園調布や成城は阪神間ほどではないが、やはり富裕層向け（といっても
当時世の中に現れ始めた新中間層向けですが。）に分譲したからこそ豊かな文化を築き得た
のでしょう。

で、マンション掲示板でこんなこと言うのも何なんだけど、文化集積度の高い地域に
マンションをつくるのは反対だ。マンションが文化を壊すことに気づいてほしいね。
豊洲などの湾岸地域やニュータウン地域につくるべきだ。
ところが、デベロッパーの社員は頭が悪いので、そんなビジョンは持ち得ていない。
奴らはほとんど文系出身の素人で歴史も何も勉強してないし、たまに優秀な奴がいても
数年で会社に洗脳されて犬に成り下がるからね。

[552: 匿名さん]

基本的に格差社会は相続社会なんですね。相続税の課税標準が引き上げられたのと
並行して、地価下落・デフレが始まり。気が付けば、課税相続は全相続の４％程度に
減ってしまった。

バブル前は、インフレと相続税によって富裕層と庶民の格差がなくなったのが
デフレと相続税の改正で一気に格差温存に向かったわけです。
国会議員の何割が世襲議員なんでしょうか。

ですから、昔から目黒区でも港区でも渋谷区でも地縁のある人つまり姻戚関係か親か
が不動産を持っている人が住む土地だったと思うのですね。

郊外のニュータウンというのは、そういうものがない人が初代で住み着くケースが
多かったんではないですかね。ストックが少ない分だけリッチではないのは仕方がない。

しかし気が付くと、ニュータウンも初期の多摩ＮＴや竜ヶ崎ＮＴはほとんどが７０歳前後
の世代。こう言う場所は、相続したくない人ばかりかもしれない。

まぁ、地域の文化は、遺産や町内会の役員も持ちまわり同様に相続人が引き継いで
くれるでしょうから我々は心配せんで湾岸のマンションの管理組合あたりで
マンション文化を育めばいいのではないでしょうかね。

[553: 匿名さん]

>>551さん
そうですか、犬ですか。私は犬が作ったマンションで犬を２匹も飼っています。

桜台コートビレッジは１９７０年、まだオイルショックも狂乱物価もない時代に出来て
翌年建築学会賞を得ましたね。
マンションが「建築学会賞」をもらうなんてすごいことだと
建築学科に入学した後でしたがまだ新玉川線もない時代に自由が丘から電車を乗り継ぎ
青葉台まで見に行きました。
http://nkon.net/sakura.html

上記の写真に丁度夕日が当たって、打ち放しコンクリートの群像のような建物が
何か時代を区分けする記念碑のような輝きを帯びていたのを思い出します。

当時ではかなり広めの７５平米の住宅ユニットがモシェ・サフディのアビタ67
http://www.monotsukuri.net/mirai98/habi/habi.htmのように錯綜しながら積み上げた
形状は、なかなか斬新で感動を覚えたものです。

就職試験でＴ急不動産の会社訪問に行きましたが当時オイルショックで「コネがないと
無理です」と言われ犬になりそこねた私です。
思えばあの時代のＴ急不動産は人材の宝庫だったんですけどね。

[554: 匿名さん]

>>551

マンションを批判するなら、ついでにミニ戸も批判しておかないと不公平だ。

容積率が200%以上で土地が１０００平米（３００坪）以上のあるからマンションが
建つ。
これが一種住専だったり区画が１０００平米以下（都内は５００㎡以下）
だと位置指定道路を一本つけて敷地が３０坪以下のミニ戸建てにしてしまう。
それだけの話。

１００坪の区画など地方の区画整理跡などでめずらしくもないが、郊外の住宅団地で
すら、庭付き一戸建てといいつつも、４５坪の敷地が標準だったりする。

バブル期の地上げの受け皿で鳴らした川崎の王禅寺ニュータウン。これが唯一
首都近郊で７０坪〜１００坪の敷地でなかなかの街並みともてはやされた。


歴史のある屋敷町というけど、その多くは相続で３分割された後に一区画ごとに
ミ二戸の３階建てが建つか、さもなくば３００坪の敷地に高級分譲マンション（地主は
等価交換で部屋を貰う）が建つ。

薄暗い坂道ばかりの港区の住宅街も、中層の高級マンションに変わることで
実はずいぶんと景観がよくなるものだ。霞町の交差点から２４６の一本内側を
日赤通りまで歩いてみるとマンション街と戸建の区画が歴然としていて面白い。

戸建ても中にはモダンな構えでいかにも新しいという屋敷もあるが、いかんせん
敷地が狭い。樹木の一つもなくて人工素材のハリボテでは１０年もしない間には
薄汚れ貧相な姿に変わりそううな建物も少なくない。

さらに言えば、かつての屋敷町番町にはほぼ９９％戸建ては消えた。
ほとんどが中規模以上のマンションだ。マンションもこれくらいの品質になれば
街並みとして十分鑑賞に耐える。
靖国神社から三番町に入り番町学園通り　行人坂　大妻通りあたりを歩くと
なかなか壮観だ。

とはいえ、親の遺産があってももはやこの辺は普通の人は買えないが。
文化という意味では、外壁に石を張ったようなマンションが建ち並ぶ地区には
相応のオーラが漂う気がするのは、貧・乏・人のひがみだろうか。


バブルで、減った都心の居住人口を回復するのに湾岸のタワーで追いつくものでは
ない。事実千代田区には湾岸はないけど居住人口は大幅に回復した。
土地の高度利用は時代の趨勢というもの。
むしろ、富裕層のコミュニティのために大区画の宅地供給することのほうが
相当難しいと思うがどうだろう。

[555: 匿名さん]

素人の質問なんですが、何故、サブプライム問題が収拾していない状況下、
米国の投資ファンド＆投資銀行が”大東建託”に対して9,000億円をOFFERして、
買収作業を行おうとするのでしょうか？？　サブプラ問題で日本不動産業界から外資撤退と
声高々と記述されていた方々の動きとは真逆の方向なのですが・・・・

どなたかご説明お願い致します。23区不動産一段と上昇のサインなのですか？

なんとなく、この様な動きがあるとの情報を書き込んでいた人がいたと記憶していますが？

[556: 匿名さん]

いくらの値打ちがあるものを買収しようとしているのか？
例えば大東建託が純資産20000億円あるとする。
それを9000億円で買収できるのであれば、誰でも手をあげるだろう。
要するに、買収額だけでは何の議論もできまい。

[557: 匿名さん]

>>556

08年中間決算の純資産額は、2,280億円だけど・・・

[558: 匿名さん]

田園調布や成城に豊かな文化があるとは到底思えないが、、、、
この一文読んだだけで、せっかくの長文全体の信憑性がガタ落ちだ。

[559: 匿名さん]

大東建託は賃貸住宅の建設・管理が本業なので、保有資産の含み・地価上昇期待とかではなく
純粋に同社のビジネスモデル・財務体質と買収価格を勘案してのお話になるものと
思いますよ。ただ、都心部の地価が今後上昇すれば地主の土地が産む期待収益も当然増加する
ので同社の業績はさらに上向くだろうという期待もあるわけで、都心の地価が下がるという前提
なら今回の買収話はあまりおいしくないということにもなるので、やっぱり地価上昇を読んでの
ことか？いずれにせよ、報道内容からは定性的なことしか言えないと思いますけど・・・

[560: 匿名さん]

>>555
キャピタルフライト。
つまり低下するドルを海外資産（日本の成長企業の株式）に置き換えて価値の減価を
防ごうという考えでは？

日本の不動産の価値というより、賃貸事業を地主に代わって行なう事業が成長性が高い
という判断なのではないか。

全般に地価は回復に向かい、分譲が低迷するなか賃貸は伸びる。土地を取得しないで
３０年長期借り入れという「サブリースのアパート版」のスキームが今後地価が上がって
家賃も上がる中で濡れ手で粟のぼろもうけのように見えたのかもしれない。

それと、会長が株売りたい・・・なんていうのがそもそもいけないわけで、なんだかかつての
の佐川急便の御家騒動みたいで、こういうオーナー企業のゴタゴタってのが大資本から
みたらぼろ儲けのチャンスに思えるのかね。

[561: 匿名さん]

>>558
は、しっかりアンカーつけてくれ。誰に向かって言っているんかわからんだろ。
長文は一人が続けて書いているわけではない。

[562: 匿名さん]

>>560

地価反転上昇のトレンドは今後も続くものと考えれば
大東建託の収益は拡大が期待できるね。

[563: 匿名さん]

株式時価総額÷純資産＝純資産倍率　ＰＢＲ　

すべての株買収で　９０００億なら３．９５で不動産業の平均値
2.6からみても高いよね。

まぁ日本株全体が安すぎなのかもしれんが勝手な推察だが、純資産のうち、「３０年の借家権」というものが全体事業の
ぢおれほどの比率を占めるか知らないが

大東建託自身が過小算定しているという可能性もある。

具体的に契約書見たわけではないが、名前は転貸でも３０年のサブリース
って普通は地主の側からみたら土地保有にくらべて多大な制約だよね。


住宅の建設は土地担保融資で、返済も地主。
賃料保証を３０年する代わりに、投資しないで家賃売上げの何割かの利益を得る。

おそらく大家には更新料が入らないのはサブリースの常識として。
この会社全体での店子からの敷金の預かり金も相当額になりそうな気がする。

よく考えると結構とんでもない利権という気もするなぁ。

[564: 匿名さん]

>>541さん
ちょっと理解が足らないようですね。
田園都市線沿線に文化が生まれなかったのは郊外だったからです。
一定の知的レベルの人が住んだところで、近郊、郊外だと分散してしまいます。
日本の国力が落ちていったのと、近郊、郊外へのスプロール化が始まったのは同じ時期です。

すなわち、日本の国力を増す＝日本の文化度を増すには、
一定の知的レベルの人を都心部に集中居住させ、職住近接の環境を作り出す必要があるのです。
江戸時代は職住近接でさまざまな独自文化が生まれましたよね。

特に重要なのは、次世代を担う子供を持っている世代の都心部居住の推進です。
一定の知的レベルの家族、子供が都心部に集中居住して、お互いに刺激しあう。
これが文化度を長期にわたって上げることになります。
当然ですが、マンション価格が坪３００万円を超えるようになれば、これも難しくなります。
このレベルが維持できるところに結局集中し、都心部でもその地域が未来を担うことになります。

[565: 匿名さん]

>>560

そうですね。でもキャピタルフライトだとしたら外資は土地取得は諦めて、
不動産運営企業が美味しいと判断したのでは。

もし、そうゆう考えで今回の投資検討を行ったとしたら東京の不動産は
まだまだ収益が見込まれると考えたのではないでしょうか？

サブプライムで引き揚げた資金の再投資先として東京を選択？
投資検討したという事は、投資準備金がある証拠だしね。

石油先物、株式市場への投資だけではリスクヘッジ出来ない・・・とか？

以前に外資が東京の不動産投資に再び乗り出して来るという記述があったけど、
満更、嘘ではないかもしれないと思いました。

外資の戦略は理解不能？

[566: 匿名さん]

>>564
城東＊＊は黙ってくれない？
職住近接のみでしか物事を語れないような
空気を読めない人がいると話が脱線するんで。

[567: 投資家さん]

565
その話の続き
エートス連合が９０００億円強で提示したらしい。
投資リターン考えたらまんざらでもないし。
知名度上がるからな。
コンソーシアムにユニゾン・森も参加している。
有名案件には群がる傾向強いな

[568: 匿名さん]

一定の知的水準の人々の都心部への集中居住は、中国を含め世界的なトレンド。
その中で、東京の国際競争力を高めるには、
都心部への集中居住を他国以上に進めるしかない。
まさに待ったなしの状況下で、地価上昇によるスピードの遅れは許されない。

一定の知的レベルは一定の所得レベルを意味する。
これらの人々の集中居住は、新たな都市文化を作り出すとともに、
新たな都市消費スタイルとサービス形態を生み出す。
東京はアジアの中心としてそれらを発信する役割を期待されている。

[569: 匿名さん]

>>564
知的レベルって言っても今の大卒サラリーマンのレベルはたかが知れてる。
実際廻りを見ても、新興住宅地に住む大卒サラリーマン層は
ショートケーキハウスに価値を見いだしたり、画一的な集合住宅を有り難がっている
知的レベルの人間ばかり。
戦前の大卒サラリーマンとは階級がかなり違うと思う。

[570: 匿名さん]

世界共通の動きとして知識、情報が経済・科学・文化などの社会活動で
大きな比重を占める時代に入り、今や大都市の集積が富の増大の
推進力となった。後戻りできない巨大な文明史的転換が起きている。

好む好まざるとにかかわらず都心部の集積をいかさなければ日本の
発展は無い。しかも、グローバル化が急速に進行し、国際的な
都市間競争がますます激烈となっている。
美しく環境性・居住性に優れた都市景観は知的レベルの高い層を呼び込み、
国際競争力に直結する。

シンガポールでは知的レベルの高い人を計画的に都心部に住まわせ、
そうでない人を追い出している。
この知的産業時代にふさわしいもので都市を固めようとしている。
第三次産業にとって、立地する都市の集積度は決定的に重要だ。
例えば、アナリストが１日に３人の顧客と会うか、７人と会うかでは
仕事の中身は全く違ってくる。情報で勝負する産業を育てようと思えば、
知的レベルの高い人と人ができるだけ日常的に頻繁に直接顔を合わせる
機会と環境が持てる都市にしなければならない。

[571: 匿名さん]

しかし今日の株急落で追証発生してる個人投資家多いんだろうな。掲示板の全体レス少ないモン。
正月からこの調子では先が思いやられるな。
新築マンションもうれないだろうな。

[572: 匿名さん]

>>569
大学短大の進学率が４０％を超えたのがそれほど昔ではないにもかかわらず昨年５割を超えた
http://www.mext.go.jp/b_menu/toukei/001/04073001/001.htm
わけで、大学の定員数をすでに割る数の学生数。大学の多くは経営難。
団塊世代の大学進学率が１９％だったのに比べ、団塊ジュニア以降の大学卒業という値打ちは
下がったかもね。
今は警察官でも大卒が当たり前。でも調書もまともに書けない警察官と司法試験合格の検事。
同じ大卒の学力格差がひどいらしい。

でも、マンションが画一的という先入観は間違っているなぁ。
住宅は奥さんの趣味が優先だが、情報誌のおかげで、結構住空間の鑑識眼は上がっている。

衣食住に関するセンスのなさは国立大卒の女性が案外ヒドかったりする。

[573: マンション投資家さん]

同感。
５７０さん言わんとしていることは良く分かる。

シンガポールは、その人口５００万人しか居ないのに、華僑は国土のほとんどを保有し賃貸していると聞く。
つまり華僑＝シンガポール。
あの政策は資源ない日本も見習うべきではないかと思う。
知り合いの外資マネージャーは高級コンドを皆買っている。
新インドシナ圏の中心として更なる可能性があるに違いない、しかし投資したいが十年二十年を考えると、海面上昇などがあると水没しかねないところがあの町の欠点と見る。
どう？

[574: 匿名さん]

>>571
追証？
サラリーマンや小金もちの何割が信用取引やっていると思ってんの？
信用取引で稼げる投資家レベルなら今時新築マンションなんて買わないよ。

投資家でなく資産家が余った金で買うのが都心のマンションだろうよ。

現物買って、損切り出来ずに１１時過ぎて、月曜日が不安なだけだろう。おそらくそんな大金
つっこんでいないよ。

でも、２００６年の秋に株から不動産に資金１０００万移動しただけで、一方は含み益２５００万
一方は含み損３００万って感じだねぇ。
不動産でレバレッジ利かせても大損はしていないが、株でレバレッジ効かせていたら怖いね。

まぁ結果論。

[575: 匿名さん]

>>571

いるかもだけどよっぽどおめでたい人でしょう・・・・去年から信用持ち越ししてるひとは。

[576: 匿名さん]

一定の知的水準の人々（国際競争に関わるレベルの）の住居は
都心3区プラス既存の人気地域だけで十分まかなえますよ。
逆にそこに買えない程度の人がいくら大挙しようが、なにも変わりはしなでしょ。

だから先も見えない新興住宅地なんかでギャンブルする必要はない。
万が一そこが本当に魅力のある場所になったらその時買えばいいだけのことですから。

[577: 匿名さん]

>>570
２０年前から言われてることだってば。
バブルのときも、東京を国際金融都市にするために、一極集中させて競争力を高める
と言ってきた。
その前は、１９８４年まで首都一極集中の弊害是正でつくば研究学園都市だの
さいたま新都心だの京阪名だの分散を強調してきた。

１９９５年から為替レートが半分になって、輸出産業がさらに景気悪化して
一気に方向転換したのでしたねぇ。

バブルで頓挫し金融危機で公的資金注入して喉元すぎたころに国際都市東京の
一極化地位の向上、一点突破ですか？

そんなこと言わなくても自然にそうなっていきます。もう分散投資するほどの
余裕がない。公共投資の話ですよｗ

[578: 中野区民]

なんかすごいことになってるね。

>>549
鷺宮なんかは、職住近接の論法でいったらもう少し何とかなっても
よさそうな地域だけどね。
駅前、神社と寺だし、駅近にガツンと都営住宅あるからなあ。

>>564,568,570
おんなじ人か違う人良くわからんけど。
文化史について書いてある書籍を1冊読むか、ヨーロッパに1年くらい
滞在してみては？

文化とは何かという定義から始めないといけないような気もするが、
経済活動の効率性と文化の育成を同じ文脈で語られるのはいただけ
ない。文化育成に資本は必要だが、文化・芸術そのものは効率性とは
対極に位置する活動だと思うけど。
まあ、それらを創造する人のコミュニティは必要だと思うけどね。
経済活動の拠点と同じ場所にあるってのはどうだい？

ついで、地域ごとの地価の過去推移が比較的簡単に見れるサイト
発見しました。
http://www.db-map.com/ztika/a.html

[579: 匿名さん]

＞国際競争に関わるレベルの人の住居

これは異論があるね。外資系のビルの職域食堂でランチ作っているコックさんも
立派に国際競争に関わるレベルの仕事している。
理系で偏差値の高い子が数学科出て外資系金融に就職しても給料が高いだけで
国際競争に関わるレベルの人かどうかわからん。

国際競争力というのは、国外からの評価。そういう意味ではアジアの秀才・天才を
取り込む戦略を考えたほうが早い。

ゆとり世代が２０歳超えたわが国は、もはや戦略を転換すべきだね。

[580: 匿名さん]

>>491さん、若干微修正です。
一種低層住専に限定すれば、おおむね賛成しますが、都心部の土地高度利用を
前提としたランキングなら（千代田区や港区は、一種低層住専の資産価値は
殆ど無意味です）、以下のように修正することが妥当です。


都内ベスト３区＜価格A+〜A：資産価値期待度A+＞
・渋谷区
・千代田区
・港区（ただし湾岸は除く）

続いて４位グループ＜価格A-：資産価値期待度A＞
・新宿区
・中央区

さらに続いて６位グループ＜価格B+：資産価値期待度A-＞
・目黒区
・文京区
・豊島区
・品川区（埋立地は除く）
・世田谷区


新宿区と中央区は、それ以下のグループと比較し、土地高度利用の余地が
上位３区に準じて高く、土地高度利用があまり期待できない６位グループ
とは、明らかな差異が存在します。
とくに新宿区については、中央線・山手線・小田急線・京王線等に加え、
副都心線で埼玉から横浜までの首都圏城南・城西・城北に至る、富裕層も
相対的に多い非常に幅広い後背地を擁するターミナルは新宿を置いて他に
なく、城東中心の後背地で商圏に限界がある東京駅エリアよりも、商圏的
には遙に潜在力や成長力が期待されます。
最近再開発が活発な丸の内・日本橋・六本木・赤坂や豊洲等湾岸エリアに
比べ少々元気がなさそうに見えるのは、単に再開発のサイクルの問題です。
丸ビルや新丸ビルは、竣工後７０年近く経て再開発サイクルを迎えたもの。
西新宿超高層ビル群は４０年弱の時を経ており、近隣住宅地再開発等含め、
今後１０〜２０年内に大規模再開発が進むでしょう。
折りしも、その先鞭となり得る日テレ・ゴルフガーデン跡地再開発計画が、
商業施設と住居棟の複合再開発として、三菱地所グループの手により本格
スタートすると正式決定した事は、副都心線開通と相俟って、また歌舞伎
町エリア再開発も巻込みつつ、都心西部エリア最大の商業ビジネスエリア
である新宿の底力を今後まざまざと見せ付けることとなるでしょう。

[581: 匿名さん]

>>576
３０台で超高額マンションの購入は無理でしょ。
それに、敢えてそこを選ぶ必要性も無いでしょ。
都心部の選択の範囲は広がりましたからね。
だから、やっと都心部への集中居住が現実味を帯びてきている。
東京にとっては大変身できるチャンスです。

また、都心部居住は、知的レベルが高い子供たちに刺激を与えてくれます。
美術館、博物館、観劇施設はあちこちにありますし、催し物も頻繁に行われている。
それから何と言っても、大人が仕事をしている姿を日常的に見ることができる
メリットは大きいと思います。
郊外、近郊のベッドタウンに親子で引きこもっていた時代に比べ大きな変化です。

[582: 匿名さん]

>>578
不動産屋に文化をわきまえろみたいなことを言う人がいるからいけない。

せいぜい「歴史・風土・地域の文脈」くらいに留めておけばいいけど、

掲示板の書き込みのためにヨーロッパ一年滞在ってのは興味深い意見だが
オレは嫌だな。
金がかかりすぎる。ユーロがもう少し安くなったら考えてもいいが

文化史の本は昔から好きだから読んでいる。
都市の歴史とかは学校でも習った
記憶があるが覚えていない。貴兄が得意ならいい本を紹介してくれ。
そっちなら付き合えそうだ。

[583: 匿名さん]

>>577
地価の暴騰は都心部居住の大きな妨げとなります。
マンション坪単価で３００万円以下を維持し、
５〜７千万円レベルでファミリータイプこれが絶対条件でしょうね。
>>579
当然ですが、外国人を含めた話ですよ。
価格レベルを含め、魅力有る都心部居住の提供。
大事なポイントです。