23区内の新築マンション価格動向（その20）

[住まいに詳しい人]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その19：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44490/
その18以前過去スレは>>2

参考サイト
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

[51: 住まいに詳しい人]

大規模修繕そんなにかかりません。
一昨年アクロの大規模やりました。（長官銃撃のあったところ）

[52: 匿名さん]

大規模修繕の頃には、死んでる。

[53: 匿名さん]

区内の新築物件は来年ますます減るのは確実。

ここのサイトのスレ順位みても、もう検討にあたいする
物件がないのは明らかで、城東物件ばっかり。

値下がり論者はこのあたりの物件が値下がりしたら
喜んで買うのかな？

[54: 匿名さん]

先週の日経だったか住友不動産の設備投資、有利子負債が大幅減少する
見込みって載ってたね。

住友は２年前くらいにしこたま仕入済み。
来年以降も在庫を高値で小出しに売る戦略になりそう。
売りきっちゃうと今の高い地価で仕入れる冒険をしなく
てはいけないからね。

[55: 匿名さん]

サンデー毎日 12/30

「高騰中マンションは来年さらに１割高くなる−姉歯偽装のツケ」

[56: マンコミュファンさん]

近所は爺さん婆さんだらけ、病院へ行けば老人しかいない。
小児科は空いている。

図書館等の公共施設も空いている。

駅前には物凄い数の若者がいるが、地元住民じゃないな。

渋谷区だけど、地元住民は高齢化が進んで、人口減少。
土地が高いと、余りいいことないよ。
税金を多くとられるだけ。

[57: 匿名さん]

地方にいったら、病院や小児科医自体が減ってる。少子化で。

土地が高いと税金が高い。
だけと土地が安くなったとしても税金が安くなる保証はない。

[58: 匿名さん]

週刊東洋経済今週号（昨日発売）
マンション新価格、新新価格受け入れられず来年デベは大変だ・・の記事。

[59: マンコミュファンさん]

藤和もダメも再建不可能になった。
大手はまだどこか救ってくれる、
外資系リートも、サブプライムで日本の土地なんか
相手にしてる余裕もない。

これからはインドの都心でも買った方がいいんじゃないかい。

[60: 匿名さん]

藤和不動産株が急騰、三菱地所と資本業務提携で

藤和不動産が三菱地所の子会社になるとの発表が手掛かり

[61: 匿名さん]

外資系リート???なんだそれ？

[62: 匿名さん]

ケネディクスが外資系のリートといえばまぁそうだが・・

[63: 匿名さん]

>>47
日本橋を歩いたことないんだね。ｗ

[64: 47]

日本橋は歩かないなぁ。車専門。人形町生まれだからw

[66: 匿名さん]

わが国経済が弱体化するなかで、平等主義をやめて不平等でも
かまわないから景気回復させようという流れになった。
そのことに対して、常にマスコミには「平等への期待」を
抱かせるメッセージを流させる必要がある。

庶民の夢は、マイホーム。これは欧米も日本も韓国も中国も
同じことだ。
地価がさがったら景気回復の根本が崩れる。だから活字に
地価下落など出てこない。むしろ、３月と９月には「地価上昇」
をまるで景気上昇のように寿ぐ記事がでる。

そういいながら、マンション価格だけは「下落・崩壊」を喧伝する。
不動産業者・外資系ファンド・・・これが「悪者」イメージには適役
だから、不動産が潰れて投げうるだの、外資系ファンドも逃げだす
という話になれば、よしよしやっと「元通りになる」と思わせる。

元通りとは「平等社会」の幻想であって、すでに世の中十分
不平等の発展に流れているにもかかわらず、「バブル」とか
「ボロ儲け」とか批判するだけで、社会のメカニズムが不公平を
是正するはずと勝手に思っている。

多数の人間に少しずつ長期にじわじわ損をさせて少数の人間が
思い切り利益を得る。資本主義の常識が、過去の日本では通用
しなかっただけの話。
待ってるだけで、都内の素敵な場所にもう一度安くマンションが買える

そういう幻想は、確かに明るい未来を夢見るためには失わせたくない
ものなんだろうね。

[69: 匿名さん]

エルシーピー投資法人ってのも確か外資系だな。

[70: 匿名さん]

外資が日本のビル買うときは、投資銀行等が組成したファンドの形で
買うのが通常だと思うが。
ＭＳが買っただの、ＧＳが買っただのという記事以外に、
「豪州のリーとです。ｊこれください」みたいにはこないだろ。

【一部テキストを削除いたしました　副管理人】

[71: 匿名さん]

物件にもよりますが、単純に、2007年購入者は正解ですか？失敗ですか？

[72: 匿名さん]

>71
数年後に答えは出る。
多分、消費税率アップの時に。

[73: 匿名さん]

>>71
物件が少なくなる以上、価格はさておき２３区で気に入った物件を
みつけることが難しくなると思いますよ。
正解かどうかは、その物件の対価にふさわしい満足をあなたが
得られるかどうかでしょう。
今後都内の物件の平均面積は６０㎡以下になるかもしれません。

[74: 匿名さん]

ファンドとは「ハゲタカファンド」といわれたように
屍状態のものを買って再生して売るビジネス。
つまり、ゆがみのないところにファンドはでてこない。
銀座に、古いビルがあってリニューアルもされない。金さえ投じれば
もっと収益があがる。
とか
不動産が底値で今後大きな反転が見込める。にもかかわらず
大量供給で市場が溢れている。

だから外資系ファンドが買いにくる。
これが地価が上がって安定したり再生にすさわしいビルが底をついた
ということになればファンドの出番はない。
あとは、ＪＦＥビルみたいな建替えモノの資金元になるとかだが
大手のデベがいくらでも国内で資金調達できる話。

一方リートは、バリューアップしたあとの物件の管理、サービス
テナント誘致などの部分で投資家に付加価値をつけるビジネス。

企業にしろ不動産にしろオーナーの怠慢で組織や施設が疲弊した
ところをファンドはねらってくるんだと思うよ。
価値を高めて鞘を抜くビジネスチャンスだから。

逆にファンドが引いたということは、組織や施設が蘇生したと
いうことなんだろうね。金を貯めるのは農耕民族が得意だが
狩猟民族は獲物は早く食わないと腐るということを知っている。

利回りがいいとか悪いとかは、結果論で、利回りが悪いから
不動産が投げ売られて価格が下がるなんてことにはならない。

老朽化して賃料が下がるとかいうのは買われてリノベーションされる。

東京自体が、長いことカネが入ってなくてそのポテンシャルを生かしきって
いなかったのが、やっとまっとうな姿になった。
さぁもう一度マンション下落させて頂戴ってのは・・・そりゃ今までの
努力はなんだったのって話だね。
。

[76: 匿名さん]

今やってた株式ニュースのゲストは、
2010年4月に消費税７パーセント実施を
予想してた。
所詮予想だが、
2009年度の駆け込み需要で成長率上昇ですと。
(住宅の駆け込み需要とは言ってない)
2010年度は一旦成長率が低くなりその後また成長率は戻る。
さて、住宅の駆け込み需要は如何に。

[77: 匿名さん]

新宿区に続き、今度は渋谷区、目黒区でも高さ規制条例ができるそうです。
現在は素案を検討中で、施行は来年度秋以降〜来年度中とか？

どのような影響があるのでしょうか。
私的に思うのは、旧耐震のマンション建替えは進まず、老築のまま放置されそうな予感が。
神宮前のコープ・オリンピアは建替え計画中ですが、あの地域は高さ３０ｍに規制されるようです。

コープ・オリンピアは、とても立派な建造物で、構造的問題は無いようなのですが、集中冷暖房などメンテナンスに経費が掛かると聞きました。

[78: 匿名さん]

＞高さ規制条例ができるそうです。

もうマンションブームも終わり、マンション供給自体が世の中から忘れ
られつつあります。まぁ丁度いいのではないですか。

例えば、代官山のヒルサイドテラスの街並み、表参道ヒルズのあえて高さを押さえ
地下に沈めた安藤忠雄の建築、蘇った銀座の街並み
松涛、南平台の中低層マンション。
どれをとっても、容積・経済効率を超えてプレステージを生み出す要因になって
います。

量を供給する時代の要請から、高い地価は高いなりに環境価値を維持する動き
ということですかね。

＞どのような影響があるのでしょうか。

市場も「買い手がいない。」「売り物が少ない」
という状況下で、いい塩梅なんじゃないですか。

＞旧耐震のマンション建替えは進まず、
建替えするまえに耐震診断。都内のマンションの半分以上は１９８２年以降の
建物。千代田区、渋谷区などの一部を除いて大したシェアではないでしょう。


＞老築のまま放置されそうな予感が。
そんなことはない。三番町や青山や神宮前の老朽マンションは
そのほとんどが弁護士事務所やデザイン事務所などに改装されていくでしょう。

＞コープ・オリンピアは、とても立派な建造物で、構造的問題は無いようなのですが、
そんなことはない。耐震設計の基準そのものが全く古いですから恐らく補強は
必要でしょう。経済比較の上建替たほうがいいということでしょう。

[87: 匿名さん]

曜日感覚がないってことは・・・

[88: 入居済み住民さん]

心東のデータで必ずやり玉に上がる中野区住まいです。

確かに過密木造アパート地域もあるし（そこがサブカル
を生んでいるような気もしますが）、特にそのデータ
自体をどうこういうつもりもあまりないですが、
単純に区単位で区切ることがどうかなという違和感はあります。
ま、心東よりも価格は上ですけどね。

さて上がるか下がるか、買うと気になるもので割とこまめに
折り込みチラシや、ネットを眺めていますが、特に下がる
気配はないようです。

買うとわかることなのかもしれませんが、売ってほしい旨の
折り込みチラシは毎日３−４枚入ってくるし（最初は嬉しくて
みていましたがそのうち見なくなりました）、売り出し物件の
価格も特に下がっていません。
たまに買取サービス付きの仲介業者がずばり査定価格を入れて
きますが、買った時より上がっているくらいです
（ちなみに私は06年3月なので底の時期ではありません）

データ的にあんまり良くない中野区でこうなんですから、
まだしばらくはこの価格維持されるんじゃないでしょうか。

10年後？
その予想を一生懸命するくらいなら、自分のキャッシュフローを
改善する努力をすべきだと思います。

[89: 匿名さん]

いいですよね。

東中野の三井のタワマン！

[90: 匿名さん]

賃貸棟が募集を開始しましたね。

[93: 匿名さん]

>90
１階〜３階まで店舗が入るようですね。楽しみです。

[94: 匿名さん]

トステム、ＩＮＡＸが相次いで値上げ
12月18日8時0分配信 産経新聞

　住宅設備メーカーのトステムは１７日、システムバスルームのメーカー希望小売価格を、来年４月１日以降の新規受注分から４〜７％程度値上げすると発表した。原材料価格や燃料価格の高騰分を自助努力では吸収できなくなったためとしている。すでにＩＮＡＸも衛生陶器やタイルなどのメーカー希望小売価格を４月以降の新規受注分から平均３％程度値上げすることを発表しており、原材料や燃料価格の高騰による影響が住設メーカーにも広がってきた。

[95: 元祖匿名はん]

東中野って結婚式場だった？ところですよね！

昔社長と二、三回会ったなぁ！

売ったの随分前だと思うけど！

[96: 匿名さん]

＞９５

そうです。結婚式場日本閣の再開発。
結婚式場も新しくなったみたいです。

東中野駅からは３分ぐらいで、東西線の落合も使えますし、大江戸線も使えます。
春の神田川沿いの桜は素晴らしいです。

今にして思えば、ここは旧価格でしたね。
タワー嫌いだったので検討しなかったのですが、
中野や東中野は大規模マンションも建築されないし、中古も少ない。

[97: 匿名さん]

中野区はどうも売れない芸人が木造風呂なしアパートに数人で
金を倹約して住んでいるのが多くてイメージ悪いな

[98: 匿名さん]

>中野区はどうも売れない芸人が木造風呂なしアパートに数人で
>金を倹約して住んでいるのが多くてイメージ悪いな

中野のことはよく知りませんが、イメージだけの問題だけなら
穴場といえるのでは？

[100: 匿名さん]

中野区、杉並区、練馬区の中で買うとしたら一番良いのはどこ？
区のどことか特定せずに全体として考えた場合ね。