23区内の新築マンション価格動向（その20）

[住まいに詳しい人]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その19：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44490/
その18以前過去スレは>>2

参考サイト
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

[412: 匿名さん]

その後上昇すると思うなら上がる派
下がると思うなら下がる派

[413: 中野区民]

>>407

犯罪者がたくさん住んでいるのではなく、犯罪者から
狙われている層が住む地域の発生率があがるのでは？

という意味で書き込んだんですが・・・

[414: 匿名はん]

マンション戸数供給減、でもまだ需要オーバー、需要あっても価格は横ばい、高くて買えない売れない、売り出し価格安く出したいけどコスト高でなんとか横ばい精一杯、だからこそこそ裏で値引き販売、それで一杯一杯・・・

[415: 匿名さん]

>>413
世田谷区と杉並区は隣同士だけどずいぶんと差がありますね。

[416: 匿名さん]

高い高いと言っていてもライフサイクルの中で今買うしかないという人が必ずいる。そういう人は今が高いからといって５年先とか待つことはせず、都心が高ければ準都心、さらには郊外と選択域を広げていく。こういう確実な需要層が、来年中ごろまでに郊外の在庫を吸収していくでしょう。その間は価格横ばい。そして建築基準法改定の影響で幸か不幸か、需要と供給がそこでバランスし、今の値段がスタンダード化します。そして来年後半から、住宅ローン控除、金利先高感、消費税議論で駆け込み需要が重なり、緩やかな価格上昇が続くと思う。

[418: 匿名さん]

２００６年の首都圏新築マンション販売実績より
２５００万円以下　　　　３９３７戸
２５００〜３０００　　１０４６９戸　小計１４４０６戸←ココが減る
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
３０００〜３３００　　　７９９６戸
３３００〜３５００　　　６０９０戸
３５００〜３７００　　　６０９８戸
３７００〜４０００　　　８１６２戸　小計２８３４６戸←ココも減る
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
４０００〜４３００　　　６２５０戸
４３００〜４５００　　　３６６２戸
４５００〜４７００　　　３０６３戸
４７００〜５０００万円　３８３５戸　小計１６８１０戸←残念ですが都心部以外に・・・
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
５０００〜５５００　　　４７４１
５５００〜６０００　　　３２２８
６０００〜６５００　　　２０５２
６５００〜７０００　　　１４３７　リーマン向け都心部価格帯１１４５８戸
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
７０００〜８０００　　　１４０５
８０００以上　　　　　　２０３８　富裕層向け価格帯３４４３戸
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー

そして、年間５万戸レベルになる。

[419: 匿名さん]

しばらくすると、さらにもうちょっと減って４万戸レベルになるかもしれません。

７２年〜９３年までの平均が４万戸です。
http://www.mizuhocbk.co.jp/pdf/industry/1007_02.pdf

いずれにしても、まだまだ土地の残っている城東地区含めても、２３区はかなり減っていくことになりそうですね。

[420: 匿名さん]

>>419
家族の構成人員が減って、戸建の人気が無くなっています。
７０年代、８０年代に比べてマンション比率が高くなっているので、
単純な比較は無理でしょう。

[421: 匿名はん]

４１６さんの言うとおりになればいいよな

[422: 匿名さん]

郊外の場合は、公団住宅が大幅に削減されてその土地が余って来るのがはっきりしているからな。これから買うのはかなり勇気がいりますよ。

[423: 大学教授さん]

１４歳から２４歳の東京都への人口流入数の推移は以下の通り。年々増加傾向を示している。
また、東京都も２００５年から２０１５年までの１０年間で約５０万人の人口増を予想している。
昼間人口も同数の５０万人の増加を予想しており、１５００万人→１５５０万人とし、
ビジネスセンターの都心部から湾岸部への広がりと、このエリアでの職住近接を予想している。
http://www.metro.tokyo.jp/INET/KEIKAKU/2007/12/DATA/70hcl325.pdf
（単位千人）
９４年３４、９５年４１、９６年４６、９７年５４、９８年６１、９９年６１、００年６０、
０１年６５、０２年６４、０３年６３、０４年６０、０５年６３、０６年６７、
マンション価格の上昇は、郊外、他県への人口流出には結びつかず、
賃貸層の増加となるだろう。

[424: 大学教授さん]

東京都の着工新設住宅数推移（建替えも含んだ数字）も、賃貸へのシフト傾向を示している。
（単位千戸）
　　　　　分譲住宅　　貸家　　　小計
９７年　　　６５　　　５９　　　１２４
９８年　　　６６　　　５７　　　１２３
９９年　　　６６　　　５４　　　１２０
００年　　　８１　　　６０　　　１４１
０１年　　　７７　　　５９　　　１３６
０２年　　　８５　　　６７　　　１５２
０３年　　　９８　　　７１　　　１６９
０４年　　　９０　　　７５　　　１６５
０５年　　　８５　　　８０　　　１６５
０６年　　　８３　　　８３　　　１６６

[425: 匿名さん]

教授さん

上京する人達が今後も増加していく傾向は理解出来るけど、その人達すべてが
いきなり、職住近接の賃貸することが出来るとは考えにくいのですが？

理由として
・月額賃貸料が高騰している（ワンルームでも台東区、江東区物件はめちゃくちゃ高い）
　＊特に銀座線、半蔵門線、日比谷線は北東に向かっても高い。
　　都営浅草線は穴場だがアクセスが不便。

地方大学を卒業した人達は、一旦、西側（中央線・東西線）もしくは王子〜川口、
蒲田〜川崎の京浜東北線（東京駅近辺勤務を想定）に居住してから、その後、
同棲・ルームシェア等＆結婚を機会に”教授”の言われる、職住近接を達成するのが、
自分の知る範囲での人達の行動ですが・・・いかがですか？

[426: 大学教授さん]

都心部はここ数年高品質（延べ床面積が広い）ワンルームの供給が続き、
世帯人員当りの延べ床面性が著しく向上し、居住環境が良くなっています。
しかし一方では、一戸当りの家賃上昇を招いています。

証券会社のように、社宅を持たない大企業の場合、家賃補助が手厚いので
入社当初から都心部ワンルーム居住も可能ですが、
一般の人達は、給与水準が上がるまでは、他地域の家賃レベルが低い狭小アパートに住まざる
を得ないのが現実です。
そう言った面で、ある種の障壁ができてしまうのは、市場経済である限り仕方が無いと思います。

[427: 匿名さん]

「不動産の二極化」が顕著となる2008年が始まりましたね。
都内は下がるという主張・予測が当たるかどうか見ものです。

[428: 匿名さん]

アケオメ
今年は業界も二極化です怖いですね。
新年早々暗い話でスマソ

＜人口動態推計＞０７年再び人口減少　出生数は３０００人減
1月1日7時25分配信 毎日新聞
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080101-00000015-mai-soci

[430: 匿名さん]

＞428
別に暗い話題ではないですよ。
「日本の人口減＝都心不動産の需要減・相場下落」となる訳ではないと思いますし…。
でも、日本全体で見ると不動産需要が下落していくことは間違いないんでしょうね。

[431: 上等]

みなさん　あけましておめでとうございます。

本年もよろしくお願いします。

[432: 匿名さん]

都心部以外を買うには勇気がいる時代になりましたね。
人気の集中化は続きそうっす。

[433: 住まいに詳しい人]

あけおめ

>>430
その「日本全体で見ると」が怖いと思うんですよ

ココでは「二極化が進む」「都心は大丈夫」風に書く人が目立つが
東京/都心がひとり勝ちなのは（実際は必ずしもそーでもないのだが）
日本中で生産される富の何割かを自動的に取っているからでしょ

人口減少というのは昨日今日という話ではないものの
このままだとゆっくりと、しかも確実に日本の国力がダウンしていくことになります
今の経済構造のままでは東京/都心に集まる富の減少につながるわけで、
安閑とできるもんじゃありません
　
本来は金融業等の国際競争力をアップさせ、
地方の製造業が海外から集める富に頼らずに、
東京は自らの力で地価を上げなきゃいけないのだが・・・

それが難しいのなら、海外からの投資が今以上に欲しいところだが
ここまで地価が上がっちゃうとキャピタル・ゲインを狙うのは疑問で
利回り重視になるわけだから、調整がないと難しいよねぇ

[434: 匿名さん]

>>433

地方の復活カギは”道州制”（例えば九州のGDPは台湾を上回る）の導入だし、
東京は国際金融都市としとして、極東アジア地区で他の競合都市と競争していかなければ
ならない。究極の選択として、特区導入・法人事業税の低減・・・・
まだまだ、行政が躊躇して行っていない政策がある。

そんなに悲観しなくても、日本という国はまだまだ可能性を持った国だと思うよ。
特に海外に住んで外から日本と言う国を見た場合ね。
＊バラィテイ番組に国会議員が出演して自由な発言を交わすのを見て、
　なんて、日本は自由な国（平和な国）なんだと改めて思いました。

京都・仙台なんか世界をリードする先端科学・素材等を開発している人材群、
名古屋発の生産管理技術、新潟の最先端の鍛造技術・・・・沢山あるよ

その情報を取り纏めて世界に発信して資金調整、コーディネイト・交渉していく場所が
東京・都心なんだと思う。どんなにインターネットが発達しても最終交渉は人と人が行う、
それがグローバルBIZの世界だと思います。

[435: 匿名さん]

人口動態もそうだけど、

株も年足マイナスなのは主要国の中で日本だけ。
まあそんな感じでも不動産だけ上昇？
考えにくいけどな。

国力の衰退が目に見えてくるのはこれからだろ？

都心は安泰というのも相対的なものでしかないんじゃないの？

いずれ下落の波からは逃れられまい。

[436: 匿名さん]

本日の新聞記事に出ていたことだが、

CITIのサブプライム損失がさらに拡大する模様で、
日本で仕入れた不動産を売却して補填する可能性があるそうだ。
別にCITIだけではないと思うが、
CITI系列のファンドの不動産売却が本格化する可能性あり。

[437: 匿名さん]

＞４３５
国の衰退が見込まれる確信があるのであれば、株の空売りガンガン仕掛けてください！
きっと大金持ちになられて、素晴らしいマンション購入が出来るでしょうね。

＞４３６
CITI G 不動産売却・・・売買が成立するには買い手が必要だけど。
買い手があるという事は不動産市場が正常な状態だけど？？
邦銀バブルの手仕舞い時の様に、簿価の半値売却取引とか期待しているの？

CITIの監査人・会計士・株主はそんな事業行動許すかな？？？

悲観論期待者サン達は、何なの？と思う０８年元日でした。

[438: 匿名さん]

437

新聞に書かれていた事を書いただけだが、
何をむきになってるんだろうか。

[439: 匿名さん]

昔は地所がロックフェラーセンター買ったけど
一部を除いてまた買い戻されたよね

歴史は繰り返すってことじゃない

[440: 匿名さん]

そういや、ちょっと前ロックフェラーさん来日してたけど、
サブプライムで金出して？って話だったのかな。

まあマンションにはあんま関係ないか。

[441: 匿名はん]

ここはマンション購入をいかにうまく遂げるかという人、投資対象としている人、業界関係者などその他入り乱れての議論、自己満、中傷、腹の探り合い、様子見、現状把握・観察・・・そんなとこか

[442: デベにお勤めさん]

今後は新宿の凋落への備えが必要でしょう。

ビジネスセンターは都心から湾岸に広がる地域に集積されて行きますから・・
中央区もビルの建て替えが始まっています。
大手町の連鎖建替えも始まりました。

[443: デベにお勤めさん]

東京都（２３区）・建設中超高層ビルデータベース一覧
http://www.eonet.ne.jp/~building-pc/tokyo-kensetu/tokyo-ing-menu.htm

[444: 住まいに詳しい人]

２００７年の最後のコラムになり,今年の分譲マンションを振り返ってお話致します。

２００７年前半,マンション業界は昨年から続いた「不動産バブル」に乗じてかなり高い値付けで売り抜け
多大な利益を確保したディベロッパーが多々有りました。 また,ゼネコンも「不動産バブル」に乗じて建築
工事費を高くして,マンション価格がどんどん高額になりました。 処が,今回の「不動産バブル」は前回の
１９８８年から１９９１年までのバブルと大きく違い,供給サイドが需要者サイドの懐具合を見誤った事が
最大のミスでした。 都心３区(千代田区,中央区,港区)はともかく,郊外の田舎と言ってもいい所のマンション
価格まで上昇させてしまったのがそもそもの間違いでした。 都心３区や文京区,世田谷区等の高額マンション
は何とか竣工後３ヶ月程度で売り切りましたが,悲惨なのはそれ以外の地区でした。
湾岸地区の「湾岸マンション戦争」でも,「不動産バブル」に乗じずに適正価格を付けた物件は大いに善戦
しましたが,それ以外の欲を出して値付けを相場の２割から３割程度高く値付けした物件は未だに苦戦している
との情報が入ってきています。

マンションの住戸だけの原価は総工事費を戸数で割った超大雑把な数字で申し上げますと,大衆マンションで
１戸(約７０m2)当り１,６００万円前後です。この数字はかなりアバウトですがマンションの商品企画,設計の
目安の数字です。 １戸当りの原価１,６００万円前後の価格に区分所有の持分土地代金をプラスし,諸経費,宣伝
広告費や利益を乗せた価格が場所に依り大きく異なって３０００万円から４５００万円と異常に高くなりました。

こんな事をしていたら今回の「不動産バブル」の崩壊は早いと危惧していましたら,今年後半からその通りに
なってきています。 また,今年後半の売れ行きの悪さに拍車をかけたのが,建設業界の不祥事でした。鉄筋不足や
コンクリート強度不足が露呈し,素人の購入者は何を信じれば良いのかが分らなくなりよけい不安をつのらせて
しまいました。 マンション価格が高すぎて適正でなく,住戸面積が狭く,建設現場も信用できなければ購入予定者は
購入を見送るのは当然です。 あるマスコミが来年はもっとマンション価格が上がるからとディベロッパーと一緒
になって購入意欲をかきたてていますが,現実の処,購入者もその様な記事に踊らされていませんし,踊らされては
いけないと私は思います。 ですから１２月末現在でマンションの完成在庫住戸(売れ残り住戸)数が３万戸前後
(本当の数)になったのも,うなずける数字です。

２００８年にはこの完成在庫住戸の処分が最優先に始まります。この完成在庫住戸にはとんでもない場所に建っている
マンションが多々有りその様な場所の物件はディスカウントされても購入されない方が良いと思います。どんどん
値下がりして完全に「＊＊＊」になるからです。 今後,２００８年後半から２０１０年までには老舗の東証一部上場
企業の社宅が沢山売り出されて良い立地の良いマンションが適正価格で出てきますので,その様な物件を購入する方が
良いと思います。 今後,日本の社会は更に「二極分化」し,「＊＊＊」と「＊＊＊」に分かれていきますので,この
コラムをお読みになっていらっしゃる方には是非「＊＊＊」になって欲しいと願っています。

[445: 住まいに詳しい人]

1980年代末のバブル時代に痛い目に遭ったためか、日本では不動産バブルはもう二度と起こらないだろうと考える人
が多いようです。しかし、いまの東京の不動産は既にミニバブルになっています。

何をもってバブルだと定義するかは難しいですが、デフレや人口減と言われているにもかかわらず、東京のオフィスの
賃貸料は３倍にもなったところが出てきました。東京に近い新浦安についに億ションまで出現しました。２、３年前に
売り残りが心配された都心の新築マンションに、仲介業者の営業マンがしきりに営業をかけます。「高く転売しませんか」と。80年代のバブル期は何もかも高くなりました。その中にあった不動産の高騰でした。正確にいえば、不動産バブル
ではなく経済バブルでした。しかし、今の日本経済そのものはバブルになっていません。株価は２年前と比較して２倍に
なりましたが、最安値と比較して上がったものの、ＰＥＲは20倍前後です。物価についてはまだデフレの克服が課題です。
経済のグローバル化が進んだ結果、安い輸入品がどんどん入ってきます。

唯一、不自然に上がり過ぎたのが、他でもない東京の不動産です。ここには80年代にはなかった理由が隠れています。
ご存じの方も多いと思いますが、不動産の証券化です。ビルを丸ごと売るには、相手はなかなか見付かりません。しかし、
そのビルを証券に換算しておけば、一般投資家が資金力に応じて好きなだけを買うことができます。これを不動産の証券化
といいます。さらにマンションやビルや駐車場などの不動産をまとめて証券化する仕組みもあります。これが不動産投信
（ＲＥＩＴ）です。分かりやすくいえば不動産証券のファンドのようなものです。

日本の不動産業には面白い現象があります。土地が下がっても家賃が下がりません。これを金融の視点からみれば、
地価が下がるほど土地の運用効率がよくなるということになります。そこで安いうちに不動産を取得し、運用益を配当に
回せば間違いなく投資家に喜ばれます。不動産証券や不動産投信はこのような背景の下でスタートを切りました。
不動産の簿価が低いときに非常によい運用効率だったため、その株価自体が上がっていきました。最初は運用を目的に
考えていた不動産の証券化は、今となっては値上がりそのものが期待されるようになりました。このため５—６％を想定
していた利回りは最近３％を切るようになりました。１％台になるものも出てきたそうです。不動産の高騰で取得簿価が
高くなれば、家賃収入は高いままでも運用効率は落ちます。自分でお金を出して直接不動産を買うならば、「高騰した」
と実感して自然に80年代の不動産バブルを思い出すでしょう。しかし、今の問題点は物件を買うのがオーナー自身（投資家）
ではなく、投資会社やＲＥＩＴの運用会社になっていることです。分かりやすく言えば「自分のお金ではない」ので、
資金が集まる以上は買い続けるのが仕事です。高いか安いかという判断は二の次です。買わないと商売が止まってしまう
のです。投資家は上がる株価をみて安心してしまいます。利回りが１％台になっても「貯金より良い」と解釈して不動産の
高騰に気付かないのです。不幸にも超低金利の副作用はこんなところにも出てしまいます。

しかし、高すぎるものはいずれ調整されます。今回の景気回復はそれなりの期間続いています。どう考えてもオフィス
ビルやマンションの賃貸料がこれ以上上がるとは思えません。誰かが「高すぎる」と大きな声で言ってしまうと皆が株を売り
始めます。そうなると逆回転の始まりです。今回の不動産ミニバブルは80年代とかなり異なる環境と仕組みの下で起きて
いるため、なかなか気付かれません。しかし、そのバブルは確実に成長してきました。バブルとは成長するか、弾けるか
という挙動をするものですから、このまま放置するといずれ弾けます。
アメリカでは既にサブプライム・モーゲージの問題が表面化され、下院では不動産ファンドを規制する議論が進んでいます。金余り現象が起こした投資がファンドを通じて不動産に入った場合、投資家は不動産のリスクが見えにくくなります。
仲介業者はそのリスクが見えても手数料を稼ぐために目をつぶっているところは日本も米国も同じです。
ただし、米国と違って日本は依然として超低金利が続いています。「貯金より得」という安易なセールストークにひかれて
いると自ら、ババをひいてしまう危険性があります。

[446: 匿名さん]

サブプライム・モーゲージの問題は不動産ファンドが起因になった事は同意。

ただし、サラ金並の金利で住宅ローンを提供したアメリカのファイナンス会社は狂っている。
固定３年９％、三年後の金利は１７％へ。そんな無茶苦茶な金利支払いを誰が出来るか？
弁護士もファイナンス会社とつるんで契約書の偽造というケースもあった模様だし、
日本の金融庁が慌てて、金商法を施行した背景も理解出来る。

一般消費者の立場から言わせてもらうと、一般住宅向け不動産を利用した悪徳商法に
係わる人達は市場から退場して欲しいし、そうなってもらいたいと切に願う。

コンプライアンスを無視した短期的な利益のみを追求する悪徳建設会社、デベ、仲介業者、
金融業者・・・・善良な一般市民を巻き込まないでください。

[447: 匿名さん]

住環境の向上、利便性の向上による、不動産価値そのものの上昇と、
需給バランスによる一時的値上がりとは異なります。
その見極めが非常に重要になって行きます。

また、住環境の向上、利便性の向上が将来にわたって見込めるのか？
当然ですが、これが最も重要になって行きます。

今現在予測可能なことは、

・センターコア部のインフラ整備が集中的に行われる。
・所得の二極化が進み、また、世帯所得が高い層ほど妻の有業率は高い。
・共稼ぎがより一般的になり、職住近接がより求められる。
・世帯構成人員の少数化が進み、マンション志向がより強まる。
・東京都の人口は２０１５年までは増え続ける。

それでは、これらが何を意味するのか？それは以下です。
①都心部マンションの需要は今後も旺盛。
②５千万円超のマンションが購入できる世帯が増える。
③所得の二極化で、マンション自体購入できない一生賃貸の層が増える
　これらは結婚自体を諦める傾向が強い。
④購入可能者の絶対数が減るので、低価格帯マンションは値段に係わらず苦戦、
　郊外、近郊のマンションは供給数を大きく減らす。

[448: 匿名さん]

>>447
もう一つ注意すべき点は、
同じ都心部＝センターコア部でも発展余地に大きな差がある点。
今後はよりマンション志向が強まり、マンション建設に適したエリアでないと発展できない。

具体的には以下のようなところの発展は見込めない。
①地形が複雑で、起伏が多い
②既存の道路が曲がりくねり、その幅も狭い
③既存の土地区画が小さい
これらは、実際に現地に行き、歩いてみれば直ぐ分かる。

[449: 391]

＞444＋445
私と同じ考え方だ。投機対象になっているから高騰している、という論点において。
それで、市場の自動調整機能が作用するか、についてはＮｏと言いたい。
なぜか？　投機対象となった商品は、実際の需給関係でなく「思惑」という非市場的論理で勝手に価格が変動するから。例えば、今の原油価格だが、供給は今までと同じく全く安定しており、むしろ過剰なほどなので低価格で安定してもよいのだが、投機家集団の思惑で高騰している。これが、現在、2次、3次、4次…工業生産物の価格上昇を招いている。
東京都のマンション価格を適正水準で維持できたか？　投機対象にさせない経済政策によって可能であった。なぜできなかったか？　まずそういうことを考える官僚も政治家もいなかった。次に、ここが本質的だが、国も自治体も高騰したほうが税収が増え、用地売却に有利になるので、そのような政策はとりたくない（これが80年代バブルを発生させた遠因の一つ）。
しかし、このような問題は末梢的だ。ガット世界自由貿易体制で恩恵を受け食糧自給率を最低下させている日本は、今後、気候変動で蒙る農作物の生産低下のため石油ショック以上のインフレを経験するのではないかと心配だ。温室効果ガスについて京都議定書水準を批准国（アメリカ・中国除外）が守ったとしても、遅すぎるという見方もある。日本としてできることは、①石油ショック後のように政府広報を使ってテレビＣＭでエコロジー重視を訴える、②日本で活動するファンドグループに、空気中の温室効果ガス濃度低下ための技術開発に投資することを法律で強制化する。

資本主義では、利潤・利益が追求される。つまり、自らの欲望の追求だ。
人間は誰もが死ぬが、自らの死の10秒前に個人資産の増大を考えるだろうか？
いや、むしろ後続の世代の安寧を願うのではないだろうか？

[450: 匿名さん]

>>448
埋立地や大規模な工場地帯の跡地がマンションに最適ってことですか？

普通の人は、どんなに交通利便性が良くても
そんなところに自分の住居を欲しがらないと思いますが。
なかにはデベのイメージ戦略に乗せられる人もいるかもしれませんね。
年明け早々から城東イメージ改善キャンペーン
ご苦労さまです。

[451: 匿名さん]

埋立地なら今後もマンションを大量供給できそうだ。それらが23区の「供給量の」中心的存在だという話は良くわかる。

そうなると、あまり供給されない地区は希少価値が出て高値維持になるだろうが。

まあ、通勤＋30分か埋立地かという悩みは判断難しいので（特に共働きともなれば）、埋立地だから全部×という意見も極論だとは思うが。

[452: 匿名さん]

★20008年 ３月決算期になれば、マンション叩き売りが出る！

★売れ残りマンションを抱えて倒産しそうになる販売主が、契約第一で売りに出す！

◎そこを安く買う。　　これが2008年の買い方。

[453: 匿名さん]

業者がいる限り、
宅地や延べ床面積は年々生産されている。
日本は土建従事者が５００万人と＊＊じみた数字を持っている、
それをギリギリ支えていた日本版CDOというスキーム。

上記シティの不動産事業撤退は、
不動産市場に大量に資金を供給してきた外銀の撤退の表面化なんだろうか？

上場が承認されてから中止もしくは延期をした、エルシーピー投資法人（上場済）、エコロジー・リート投資法人（未上場）、ジェイリート投資法人などのREIT市場と重ならないだろうか？

個人的な実需を計る指標にしてるのが、TVCM（大量のCMを打ったあと、一瞬あがった業績が長期にわたってダウントレンドを描くっていうアレです）なんだけど、
最近のTVCMはパチンコ、サラ金、車、保険、住宅、ビールが占めている。
そうダウントレンドで共通してますね。

実需をカバーし得る資金が投資マネーだが、
現在の不動産投資は債権株式商品より魅力的なのか。

なにより不思議なのは、世界的にも悪名高い満員電車に毎日乗る誘引って、
苦痛以外に何らかの生産性ってあるのかな、と。

[454: 匿名さん]

二極化というところまでは異論が無いんですよね。
問題は、その境目がドコらへんかですよね。

昨秋、城南の山手どおりの外側を契約したんですが
失敗だったｎでしょうか。

[455: 匿名さん]

＞４５２
＞2008年 ３月決算期になれば、マンション叩き売りが出る！
＞売れ残りマンションを抱えて倒産しそうになる販売主が、契約第一で売りに出す！
＞◎そこを安く買う。　　これが2008年の買い方。

低脳すぎて相手にするのもどうかとおもうが、、
少なくとも大手デベは下手に値段下げてブランドイメージが落ちるほうが痛手だから対象外。これはいいとして。
３月に売れないだけで倒産しそうになるデベの物件なんてもともと購入対象としては××なのでは？

本当に倒産寸前のデベから格安で買った物件が、正しい買い方ですか？　
耐震偽装で倒産したヒューザーから格安で物件買った人、今どうしてます？正しかったとは思えませんが？？

[456: 物件比較中さん]

＞454
全く問題ないのではないでしょうか？
（目黒区ですか？）

[457: 中野区民]

帰省の帰りに新幹線の中で、ＷＥＤＧＥを読んだ。

ずばり、「マンション冬の時代」という記事があり、
マンションの経営コンサルタントなる人物が、
「投げ売り→そして手じまい」を中小の事業者に勧めるという
内容だったが見通しそのものとしては、以下の予測だった。

①公的な統計は遅めに出るため、実際には4-5年前から土地の取引
　価格は上がっている。
②今仕込まれているマンション用地は上がった土地の価格で仕込ま
　れているの安くは売れない。
③すなわち、高いけど買い手がいない。

私の勤めている会社も坪単価 6 万超という狂ったようなとこ
ろを借りているが、すでに多く報道されているとおり
企業が潤い、勤め人に金が回らないというのが現状。

上記のような状況で便利な土地であれば、住宅用にならずに別の
用途に回るのではないだろうか。

ここの下がる派が描くように、「投げ売り」があれば、買いだとは
思うが、「投げ売り」が発生する際に、買い手が住宅を取得する
個人になるというのは考えにくいのでは？

ちなみに私は2馬力の世帯だが、子供の増加を考慮すると自分の
所得の範囲でしか物件は選べなかった。上記予測のうち、
2馬力で購買力を上げる世帯は意外と少ないんじゃないか？とも思う
けどどうだろう。

[458: 匿名はん]

まあ４５２の発言はちと乱暴だけれども改建基法による供給減、価格上昇による契約減、株価低迷その他含め今後デべ弱腰って事だな。だが個人的にはリクルートコスモス辺りには今年以降の難局？を一歩先を見て乗り切ってほしいものだ、イニシアティブが業界で獲れるぐらいに？

[459: 匿名さん]

確かに投売りも出るでしょうが、一般個人に対する投売りは少ないでしょう。
いわゆる、バルクで業者に流し、一般エンドにはそれほど期待できる値段での購入はないのでは。
建築コストが上昇の一途をたどる中、待ちすぎるのは機会を逸するのではないでしょうか。
資材の高騰もそうですが、職人不足。農家が減っても農作物は輸入できるが、それほど外国人労働力に頼るわけにもいかないわけで・・・。
確かに、消費者に会わない価格設定は市場の原理にて適正価格に収斂されるのでしょうが、
経済活動する中で、適正な利益が得られない状況でデベがリスクを負う価格設定は今後もありえない。
そもそも、今までだってデベの一件のプロジェクトでそんな利益でないしね。
そうなると、購入者がこの変化にきづき対応を考え直す必要があると思います。
家計における住居費の比重上昇を受け止めるということです。

[460: 匿名さん]

値引き販売したところで、安値にありつけるのは業者もしくは法人であって、個人が享受できる機会は少なそうだな。

個人が買えたとしてもそれは業者ですら手を出したくないババ掴み物件なのかも。
一部の人が好んで使う株価のアナロジーで言うならば「落ちるナイフを掴む」というやつか。

[461: 匿名さん]

平均株価は低迷しているけど、東証一部上場株の時価総額はUPしているのでは。

23区民間マンションも不動産鑑定士を総動員して時価評価額のデータを誰か出してくれないかな。

簿価額と相当剥離した時価金額が出てくるのではないかと思いますが？
土地は価値はあるが、建屋は耐震偽造があり評価額ゼロに近いとかの結果が・・・

そう考えると23区民間マンションの時価評価額は意外とそんなにも価格は上昇していないかもね。
街を歩いていて、一等地にあっても問題ありそうなマンションを良く見ませんか？

素人の疑問でした。