23区内の新築マンション価格動向（その20）

[住まいに詳しい人]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その19：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44490/
その18以前過去スレは>>2

参考サイト
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

[401: 匿名さん]

平成１０年、東京２３区の４００万円以下の普通年収世帯比率
良い順から。
都心部は都心回帰で今では数字がずいぶん下がっていると思うよ。
１位、千代田区　２８．５８％
２位、港区、３１．１９
３位、中央区、３１．２９
４位、江東区、３５．１６
５位、文京区、３５．２３
６位、目黒区、３６．３２
７位、練馬区、３７．１３
８位、大田区、３７．３６
９位、墨田区、３８．３６
１０位、江戸川区、３８．６８
１１位、台東区、３８．６９
１２位、品川区、３９．４８
１３位、渋谷区、３９．５１
１４位、世田谷区、４１．４０
１５位、葛飾区、４２．１０
１６位、新宿区、４２．８０
１７位、足立区、４３．０１
１８位、荒川区、４３．６３
１９位、杉並区、４３．８７
２０位、中野区、４５．０１
２１位、北区、４５．２６
２２位、板橋区、４５．２８
２３位、豊島区、４８．５５

[402: 匿名はん]

今後、供給は先細りになるのは明白であって中小デべ・ゼネコンの淘汰、再編も起こりそうだ。絞り込んだ供給にならざるおえない状況と改建基法により健全であった会社まで窮地に立たされ経営は難しい舵取りとなる

[403: 匿名さん]

新宿区に通勤している人が多い区（Ｈ１２国勢調査）
①杉並区　２６７６７人
②練馬区　２４５０５
③世田谷区　２３７４３
④中野区　２２４４７
卸売・小売・飲食店
①杉並区　６９６６
②中野区　６７３８
③世田谷区　５７２４
④練馬区　５３７５
サービス業
①杉並区　１１１４１
②世田谷区　９６５６
③練馬区　９５００
④中野区　８８８１

[404: 匿名さん]

>>397
>>401
今日は久しぶりに城東＊＊が書き込みしてるな。

[405: 中野区民]

補足

・・・拘束時間の長い労働や変則的なシフトで働くサービス産業
が安価な労働力を確保・・・

いわゆるこういうきつい系統のサービス業（流通とか、警備とか
生活サービス系をイメージ）と、金融等の所得も高くあまり変則的
な労働を強いられないサービス業と２極化してるから、サービス業
全体で統計だすのはあんまり意味ないかと。

城東の書き込みを誘発してすいません。

あと犯罪は、とるものがあるから発生するんでしょう。
そこは職住接近しないんじゃない？

[406: 匿名さん]

>>401
それでは客観的事実を列挙して頭の整理をしよう。

①特に若年層に所得の２極化が顕著に見られ、低所得層は主に飲食業、
　物品販売業等のサービス業にフリーターとして雇用されている。
②団塊の世代の引退を控え、各企業の新規雇用が増えつつある。
　これから大学を卒業していく世代の勝組比率は以前より高くなる。
③しかし、勝組に入れても、能力給が待っていて仕事優先にならざるを得ない。
④女性の職場進出は今後も増え、結婚後も退職しない（専業主婦にならない）
　ケースが増えている。共稼ぎによって、より高額な物件が買えるケースが増える。
⑤　③及び④は、利便性を重視し、時間を買う流れを生む。
　　香港、シンガポール、上海的発想がより強くなる。

[407: 匿名さん]

犯罪は、とるものがあるから発生するんでしょう。＞
こう言った発想が当たり前になっている地域は怖い・・・・・・・・・

[408: 購入検討中さん]

考えなければいけないのは、この掲示板今夏とはトーンが変わってきたということ。都内の不動産全体への強気が支配した今夏とは違い、今の強気派は２極化論。（郊外はともかく、俺のところだけは大丈夫なはずだ）しかし、景気もピークアウトし、海外からの資金流入が鈍化。ＲＥＩＴブームも冷めた来年夏ごろはどうなっているか。強気派の人は関心失って、もうこのスレ、見もしなくなるんでしょう。（人間、自分の欲望に反することが起きると、関心を無くす。塩漬け株を持つ人が相場を見なくなるのといっしょ。見ると辛いから忘れよう忘れようとする。マンション買った人も損が膨らむか、含み益が減っていくのを見るのは楽しくはない）

[409: 通りすがり]

上がる派が分析的で 下がる派はロジックに欠けるとは恐れ入る

別に 我々の様な中立的で正論好きな下がる派は、自己に照らして現状を変えたいなどと思ってはいない　平たく言えば下がって欲しいと言っている訳ではないのである
何故なら、上がろうが下がろうが少しも困らないからである

株式市場の動静に耳を貸すなに至っては噴飯ものである
デベの株価は業績絶好調にも係わらず、マンション専業、大手不動産共に 今年の高値からは40〜55%の下落に見舞われている （前者のほうが下げがきついのは言うまでもない）
その理由は、ただ一点 将来的にこの様なボロ儲けは望めないという事に尽きる
彼等は数年前までに安値で仕込んだ土地を、上物を仕立て、新価格，新々価格等 高値で売りつける事に成功した
ところが直近、自らが招いた地価上昇により高値で手当てした土地を、同様にさばけるか否かについては 多くのプロ（投資家、市場関係者）達は疑問を抱いたわけだ

モデルルームへの来場者の減少が取りざたされたのは、初夏の頃だったか？
それが成約率の激減に直結した
供給が20%減っているにも係わらずである
http://www.re-port.net/news.php?ReportNumber=13999

さらにJ-REIT（不動産投資信託）の下落が25〜35%という事態を分析すると、市場はファンドの保有不動産価値の下落も見込んでいるのではないか
デベの業態の多様化についても疑問符がつく
新築が売れないのに中古の流通が増えるわけがない　又、不動産管理が全く儲からないであろうと断言できるのは、入札により契約金額が半額になる事例を目撃したからである

この期に及んで客の財布の都合など関係ない等と寝言を言うなかれ
以前にも書いたが、バブル崩壊以降、マンション市場に措いても客が王様になった事実に疑う余地は在るまい　（都心中の都心物件の場合、事情が異なる事には同意）

通りすがりが 面白半分に何度も書き込むなとお叱りを受ける前に退散する
よいお年を

[410: 匿名さん]

409
物凄い正論

反論にリサとか横浜ポートサイドプレイスとか出してきそうw

[411: 匿名さん]

ここ２・３年で一転して急上昇したので、今後は基本急激な上昇も下降もせず、しばらくは物価と同じ程度の変動では？と思っていますが。

これは上がる派に属するのですか？それとも下がる派？

[412: 匿名さん]

その後上昇すると思うなら上がる派
下がると思うなら下がる派

[413: 中野区民]

>>407

犯罪者がたくさん住んでいるのではなく、犯罪者から
狙われている層が住む地域の発生率があがるのでは？

という意味で書き込んだんですが・・・

[414: 匿名はん]

マンション戸数供給減、でもまだ需要オーバー、需要あっても価格は横ばい、高くて買えない売れない、売り出し価格安く出したいけどコスト高でなんとか横ばい精一杯、だからこそこそ裏で値引き販売、それで一杯一杯・・・

[415: 匿名さん]

>>413
世田谷区と杉並区は隣同士だけどずいぶんと差がありますね。

[416: 匿名さん]

高い高いと言っていてもライフサイクルの中で今買うしかないという人が必ずいる。そういう人は今が高いからといって５年先とか待つことはせず、都心が高ければ準都心、さらには郊外と選択域を広げていく。こういう確実な需要層が、来年中ごろまでに郊外の在庫を吸収していくでしょう。その間は価格横ばい。そして建築基準法改定の影響で幸か不幸か、需要と供給がそこでバランスし、今の値段がスタンダード化します。そして来年後半から、住宅ローン控除、金利先高感、消費税議論で駆け込み需要が重なり、緩やかな価格上昇が続くと思う。

[418: 匿名さん]

２００６年の首都圏新築マンション販売実績より
２５００万円以下　　　　３９３７戸
２５００〜３０００　　１０４６９戸　小計１４４０６戸←ココが減る
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
３０００〜３３００　　　７９９６戸
３３００〜３５００　　　６０９０戸
３５００〜３７００　　　６０９８戸
３７００〜４０００　　　８１６２戸　小計２８３４６戸←ココも減る
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
４０００〜４３００　　　６２５０戸
４３００〜４５００　　　３６６２戸
４５００〜４７００　　　３０６３戸
４７００〜５０００万円　３８３５戸　小計１６８１０戸←残念ですが都心部以外に・・・
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
５０００〜５５００　　　４７４１
５５００〜６０００　　　３２２８
６０００〜６５００　　　２０５２
６５００〜７０００　　　１４３７　リーマン向け都心部価格帯１１４５８戸
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
７０００〜８０００　　　１４０５
８０００以上　　　　　　２０３８　富裕層向け価格帯３４４３戸
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー

そして、年間５万戸レベルになる。

[419: 匿名さん]

しばらくすると、さらにもうちょっと減って４万戸レベルになるかもしれません。

７２年〜９３年までの平均が４万戸です。
http://www.mizuhocbk.co.jp/pdf/industry/1007_02.pdf

いずれにしても、まだまだ土地の残っている城東地区含めても、２３区はかなり減っていくことになりそうですね。

[420: 匿名さん]

>>419
家族の構成人員が減って、戸建の人気が無くなっています。
７０年代、８０年代に比べてマンション比率が高くなっているので、
単純な比較は無理でしょう。

[421: 匿名はん]

４１６さんの言うとおりになればいいよな

[422: 匿名さん]

郊外の場合は、公団住宅が大幅に削減されてその土地が余って来るのがはっきりしているからな。これから買うのはかなり勇気がいりますよ。

[423: 大学教授さん]

１４歳から２４歳の東京都への人口流入数の推移は以下の通り。年々増加傾向を示している。
また、東京都も２００５年から２０１５年までの１０年間で約５０万人の人口増を予想している。
昼間人口も同数の５０万人の増加を予想しており、１５００万人→１５５０万人とし、
ビジネスセンターの都心部から湾岸部への広がりと、このエリアでの職住近接を予想している。
http://www.metro.tokyo.jp/INET/KEIKAKU/2007/12/DATA/70hcl325.pdf
（単位千人）
９４年３４、９５年４１、９６年４６、９７年５４、９８年６１、９９年６１、００年６０、
０１年６５、０２年６４、０３年６３、０４年６０、０５年６３、０６年６７、
マンション価格の上昇は、郊外、他県への人口流出には結びつかず、
賃貸層の増加となるだろう。

[424: 大学教授さん]

東京都の着工新設住宅数推移（建替えも含んだ数字）も、賃貸へのシフト傾向を示している。
（単位千戸）
　　　　　分譲住宅　　貸家　　　小計
９７年　　　６５　　　５９　　　１２４
９８年　　　６６　　　５７　　　１２３
９９年　　　６６　　　５４　　　１２０
００年　　　８１　　　６０　　　１４１
０１年　　　７７　　　５９　　　１３６
０２年　　　８５　　　６７　　　１５２
０３年　　　９８　　　７１　　　１６９
０４年　　　９０　　　７５　　　１６５
０５年　　　８５　　　８０　　　１６５
０６年　　　８３　　　８３　　　１６６

[425: 匿名さん]

教授さん

上京する人達が今後も増加していく傾向は理解出来るけど、その人達すべてが
いきなり、職住近接の賃貸することが出来るとは考えにくいのですが？

理由として
・月額賃貸料が高騰している（ワンルームでも台東区、江東区物件はめちゃくちゃ高い）
　＊特に銀座線、半蔵門線、日比谷線は北東に向かっても高い。
　　都営浅草線は穴場だがアクセスが不便。

地方大学を卒業した人達は、一旦、西側（中央線・東西線）もしくは王子〜川口、
蒲田〜川崎の京浜東北線（東京駅近辺勤務を想定）に居住してから、その後、
同棲・ルームシェア等＆結婚を機会に”教授”の言われる、職住近接を達成するのが、
自分の知る範囲での人達の行動ですが・・・いかがですか？

[426: 大学教授さん]

都心部はここ数年高品質（延べ床面積が広い）ワンルームの供給が続き、
世帯人員当りの延べ床面性が著しく向上し、居住環境が良くなっています。
しかし一方では、一戸当りの家賃上昇を招いています。

証券会社のように、社宅を持たない大企業の場合、家賃補助が手厚いので
入社当初から都心部ワンルーム居住も可能ですが、
一般の人達は、給与水準が上がるまでは、他地域の家賃レベルが低い狭小アパートに住まざる
を得ないのが現実です。
そう言った面で、ある種の障壁ができてしまうのは、市場経済である限り仕方が無いと思います。

[427: 匿名さん]

「不動産の二極化」が顕著となる2008年が始まりましたね。
都内は下がるという主張・予測が当たるかどうか見ものです。

[428: 匿名さん]

アケオメ
今年は業界も二極化です怖いですね。
新年早々暗い話でスマソ

＜人口動態推計＞０７年再び人口減少　出生数は３０００人減
1月1日7時25分配信 毎日新聞
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080101-00000015-mai-soci

[430: 匿名さん]

＞428
別に暗い話題ではないですよ。
「日本の人口減＝都心不動産の需要減・相場下落」となる訳ではないと思いますし…。
でも、日本全体で見ると不動産需要が下落していくことは間違いないんでしょうね。

[431: 上等]

みなさん　あけましておめでとうございます。

本年もよろしくお願いします。

[432: 匿名さん]

都心部以外を買うには勇気がいる時代になりましたね。
人気の集中化は続きそうっす。

[433: 住まいに詳しい人]

あけおめ

>>430
その「日本全体で見ると」が怖いと思うんですよ

ココでは「二極化が進む」「都心は大丈夫」風に書く人が目立つが
東京/都心がひとり勝ちなのは（実際は必ずしもそーでもないのだが）
日本中で生産される富の何割かを自動的に取っているからでしょ

人口減少というのは昨日今日という話ではないものの
このままだとゆっくりと、しかも確実に日本の国力がダウンしていくことになります
今の経済構造のままでは東京/都心に集まる富の減少につながるわけで、
安閑とできるもんじゃありません
　
本来は金融業等の国際競争力をアップさせ、
地方の製造業が海外から集める富に頼らずに、
東京は自らの力で地価を上げなきゃいけないのだが・・・

それが難しいのなら、海外からの投資が今以上に欲しいところだが
ここまで地価が上がっちゃうとキャピタル・ゲインを狙うのは疑問で
利回り重視になるわけだから、調整がないと難しいよねぇ

[434: 匿名さん]

>>433

地方の復活カギは”道州制”（例えば九州のGDPは台湾を上回る）の導入だし、
東京は国際金融都市としとして、極東アジア地区で他の競合都市と競争していかなければ
ならない。究極の選択として、特区導入・法人事業税の低減・・・・
まだまだ、行政が躊躇して行っていない政策がある。

そんなに悲観しなくても、日本という国はまだまだ可能性を持った国だと思うよ。
特に海外に住んで外から日本と言う国を見た場合ね。
＊バラィテイ番組に国会議員が出演して自由な発言を交わすのを見て、
　なんて、日本は自由な国（平和な国）なんだと改めて思いました。

京都・仙台なんか世界をリードする先端科学・素材等を開発している人材群、
名古屋発の生産管理技術、新潟の最先端の鍛造技術・・・・沢山あるよ

その情報を取り纏めて世界に発信して資金調整、コーディネイト・交渉していく場所が
東京・都心なんだと思う。どんなにインターネットが発達しても最終交渉は人と人が行う、
それがグローバルBIZの世界だと思います。

[435: 匿名さん]

人口動態もそうだけど、

株も年足マイナスなのは主要国の中で日本だけ。
まあそんな感じでも不動産だけ上昇？
考えにくいけどな。

国力の衰退が目に見えてくるのはこれからだろ？

都心は安泰というのも相対的なものでしかないんじゃないの？

いずれ下落の波からは逃れられまい。

[436: 匿名さん]

本日の新聞記事に出ていたことだが、

CITIのサブプライム損失がさらに拡大する模様で、
日本で仕入れた不動産を売却して補填する可能性があるそうだ。
別にCITIだけではないと思うが、
CITI系列のファンドの不動産売却が本格化する可能性あり。

[437: 匿名さん]

＞４３５
国の衰退が見込まれる確信があるのであれば、株の空売りガンガン仕掛けてください！
きっと大金持ちになられて、素晴らしいマンション購入が出来るでしょうね。

＞４３６
CITI G 不動産売却・・・売買が成立するには買い手が必要だけど。
買い手があるという事は不動産市場が正常な状態だけど？？
邦銀バブルの手仕舞い時の様に、簿価の半値売却取引とか期待しているの？

CITIの監査人・会計士・株主はそんな事業行動許すかな？？？

悲観論期待者サン達は、何なの？と思う０８年元日でした。

[438: 匿名さん]

437

新聞に書かれていた事を書いただけだが、
何をむきになってるんだろうか。

[439: 匿名さん]

昔は地所がロックフェラーセンター買ったけど
一部を除いてまた買い戻されたよね

歴史は繰り返すってことじゃない

[440: 匿名さん]

そういや、ちょっと前ロックフェラーさん来日してたけど、
サブプライムで金出して？って話だったのかな。

まあマンションにはあんま関係ないか。

[441: 匿名はん]

ここはマンション購入をいかにうまく遂げるかという人、投資対象としている人、業界関係者などその他入り乱れての議論、自己満、中傷、腹の探り合い、様子見、現状把握・観察・・・そんなとこか

[442: デベにお勤めさん]

今後は新宿の凋落への備えが必要でしょう。

ビジネスセンターは都心から湾岸に広がる地域に集積されて行きますから・・
中央区もビルの建て替えが始まっています。
大手町の連鎖建替えも始まりました。

[443: デベにお勤めさん]

東京都（２３区）・建設中超高層ビルデータベース一覧
http://www.eonet.ne.jp/~building-pc/tokyo-kensetu/tokyo-ing-menu.htm

[444: 住まいに詳しい人]

２００７年の最後のコラムになり,今年の分譲マンションを振り返ってお話致します。

２００７年前半,マンション業界は昨年から続いた「不動産バブル」に乗じてかなり高い値付けで売り抜け
多大な利益を確保したディベロッパーが多々有りました。 また,ゼネコンも「不動産バブル」に乗じて建築
工事費を高くして,マンション価格がどんどん高額になりました。 処が,今回の「不動産バブル」は前回の
１９８８年から１９９１年までのバブルと大きく違い,供給サイドが需要者サイドの懐具合を見誤った事が
最大のミスでした。 都心３区(千代田区,中央区,港区)はともかく,郊外の田舎と言ってもいい所のマンション
価格まで上昇させてしまったのがそもそもの間違いでした。 都心３区や文京区,世田谷区等の高額マンション
は何とか竣工後３ヶ月程度で売り切りましたが,悲惨なのはそれ以外の地区でした。
湾岸地区の「湾岸マンション戦争」でも,「不動産バブル」に乗じずに適正価格を付けた物件は大いに善戦
しましたが,それ以外の欲を出して値付けを相場の２割から３割程度高く値付けした物件は未だに苦戦している
との情報が入ってきています。

マンションの住戸だけの原価は総工事費を戸数で割った超大雑把な数字で申し上げますと,大衆マンションで
１戸(約７０m2)当り１,６００万円前後です。この数字はかなりアバウトですがマンションの商品企画,設計の
目安の数字です。 １戸当りの原価１,６００万円前後の価格に区分所有の持分土地代金をプラスし,諸経費,宣伝
広告費や利益を乗せた価格が場所に依り大きく異なって３０００万円から４５００万円と異常に高くなりました。

こんな事をしていたら今回の「不動産バブル」の崩壊は早いと危惧していましたら,今年後半からその通りに
なってきています。 また,今年後半の売れ行きの悪さに拍車をかけたのが,建設業界の不祥事でした。鉄筋不足や
コンクリート強度不足が露呈し,素人の購入者は何を信じれば良いのかが分らなくなりよけい不安をつのらせて
しまいました。 マンション価格が高すぎて適正でなく,住戸面積が狭く,建設現場も信用できなければ購入予定者は
購入を見送るのは当然です。 あるマスコミが来年はもっとマンション価格が上がるからとディベロッパーと一緒
になって購入意欲をかきたてていますが,現実の処,購入者もその様な記事に踊らされていませんし,踊らされては
いけないと私は思います。 ですから１２月末現在でマンションの完成在庫住戸(売れ残り住戸)数が３万戸前後
(本当の数)になったのも,うなずける数字です。

２００８年にはこの完成在庫住戸の処分が最優先に始まります。この完成在庫住戸にはとんでもない場所に建っている
マンションが多々有りその様な場所の物件はディスカウントされても購入されない方が良いと思います。どんどん
値下がりして完全に「＊＊＊」になるからです。 今後,２００８年後半から２０１０年までには老舗の東証一部上場
企業の社宅が沢山売り出されて良い立地の良いマンションが適正価格で出てきますので,その様な物件を購入する方が
良いと思います。 今後,日本の社会は更に「二極分化」し,「＊＊＊」と「＊＊＊」に分かれていきますので,この
コラムをお読みになっていらっしゃる方には是非「＊＊＊」になって欲しいと願っています。

[445: 住まいに詳しい人]

1980年代末のバブル時代に痛い目に遭ったためか、日本では不動産バブルはもう二度と起こらないだろうと考える人
が多いようです。しかし、いまの東京の不動産は既にミニバブルになっています。

何をもってバブルだと定義するかは難しいですが、デフレや人口減と言われているにもかかわらず、東京のオフィスの
賃貸料は３倍にもなったところが出てきました。東京に近い新浦安についに億ションまで出現しました。２、３年前に
売り残りが心配された都心の新築マンションに、仲介業者の営業マンがしきりに営業をかけます。「高く転売しませんか」と。80年代のバブル期は何もかも高くなりました。その中にあった不動産の高騰でした。正確にいえば、不動産バブル
ではなく経済バブルでした。しかし、今の日本経済そのものはバブルになっていません。株価は２年前と比較して２倍に
なりましたが、最安値と比較して上がったものの、ＰＥＲは20倍前後です。物価についてはまだデフレの克服が課題です。
経済のグローバル化が進んだ結果、安い輸入品がどんどん入ってきます。

唯一、不自然に上がり過ぎたのが、他でもない東京の不動産です。ここには80年代にはなかった理由が隠れています。
ご存じの方も多いと思いますが、不動産の証券化です。ビルを丸ごと売るには、相手はなかなか見付かりません。しかし、
そのビルを証券に換算しておけば、一般投資家が資金力に応じて好きなだけを買うことができます。これを不動産の証券化
といいます。さらにマンションやビルや駐車場などの不動産をまとめて証券化する仕組みもあります。これが不動産投信
（ＲＥＩＴ）です。分かりやすくいえば不動産証券のファンドのようなものです。

日本の不動産業には面白い現象があります。土地が下がっても家賃が下がりません。これを金融の視点からみれば、
地価が下がるほど土地の運用効率がよくなるということになります。そこで安いうちに不動産を取得し、運用益を配当に
回せば間違いなく投資家に喜ばれます。不動産証券や不動産投信はこのような背景の下でスタートを切りました。
不動産の簿価が低いときに非常によい運用効率だったため、その株価自体が上がっていきました。最初は運用を目的に
考えていた不動産の証券化は、今となっては値上がりそのものが期待されるようになりました。このため５—６％を想定
していた利回りは最近３％を切るようになりました。１％台になるものも出てきたそうです。不動産の高騰で取得簿価が
高くなれば、家賃収入は高いままでも運用効率は落ちます。自分でお金を出して直接不動産を買うならば、「高騰した」
と実感して自然に80年代の不動産バブルを思い出すでしょう。しかし、今の問題点は物件を買うのがオーナー自身（投資家）
ではなく、投資会社やＲＥＩＴの運用会社になっていることです。分かりやすく言えば「自分のお金ではない」ので、
資金が集まる以上は買い続けるのが仕事です。高いか安いかという判断は二の次です。買わないと商売が止まってしまう
のです。投資家は上がる株価をみて安心してしまいます。利回りが１％台になっても「貯金より良い」と解釈して不動産の
高騰に気付かないのです。不幸にも超低金利の副作用はこんなところにも出てしまいます。

しかし、高すぎるものはいずれ調整されます。今回の景気回復はそれなりの期間続いています。どう考えてもオフィス
ビルやマンションの賃貸料がこれ以上上がるとは思えません。誰かが「高すぎる」と大きな声で言ってしまうと皆が株を売り
始めます。そうなると逆回転の始まりです。今回の不動産ミニバブルは80年代とかなり異なる環境と仕組みの下で起きて
いるため、なかなか気付かれません。しかし、そのバブルは確実に成長してきました。バブルとは成長するか、弾けるか
という挙動をするものですから、このまま放置するといずれ弾けます。
アメリカでは既にサブプライム・モーゲージの問題が表面化され、下院では不動産ファンドを規制する議論が進んでいます。金余り現象が起こした投資がファンドを通じて不動産に入った場合、投資家は不動産のリスクが見えにくくなります。
仲介業者はそのリスクが見えても手数料を稼ぐために目をつぶっているところは日本も米国も同じです。
ただし、米国と違って日本は依然として超低金利が続いています。「貯金より得」という安易なセールストークにひかれて
いると自ら、ババをひいてしまう危険性があります。

[446: 匿名さん]

サブプライム・モーゲージの問題は不動産ファンドが起因になった事は同意。

ただし、サラ金並の金利で住宅ローンを提供したアメリカのファイナンス会社は狂っている。
固定３年９％、三年後の金利は１７％へ。そんな無茶苦茶な金利支払いを誰が出来るか？
弁護士もファイナンス会社とつるんで契約書の偽造というケースもあった模様だし、
日本の金融庁が慌てて、金商法を施行した背景も理解出来る。

一般消費者の立場から言わせてもらうと、一般住宅向け不動産を利用した悪徳商法に
係わる人達は市場から退場して欲しいし、そうなってもらいたいと切に願う。

コンプライアンスを無視した短期的な利益のみを追求する悪徳建設会社、デベ、仲介業者、
金融業者・・・・善良な一般市民を巻き込まないでください。

[447: 匿名さん]

住環境の向上、利便性の向上による、不動産価値そのものの上昇と、
需給バランスによる一時的値上がりとは異なります。
その見極めが非常に重要になって行きます。

また、住環境の向上、利便性の向上が将来にわたって見込めるのか？
当然ですが、これが最も重要になって行きます。

今現在予測可能なことは、

・センターコア部のインフラ整備が集中的に行われる。
・所得の二極化が進み、また、世帯所得が高い層ほど妻の有業率は高い。
・共稼ぎがより一般的になり、職住近接がより求められる。
・世帯構成人員の少数化が進み、マンション志向がより強まる。
・東京都の人口は２０１５年までは増え続ける。

それでは、これらが何を意味するのか？それは以下です。
①都心部マンションの需要は今後も旺盛。
②５千万円超のマンションが購入できる世帯が増える。
③所得の二極化で、マンション自体購入できない一生賃貸の層が増える
　これらは結婚自体を諦める傾向が強い。
④購入可能者の絶対数が減るので、低価格帯マンションは値段に係わらず苦戦、
　郊外、近郊のマンションは供給数を大きく減らす。

[448: 匿名さん]

>>447
もう一つ注意すべき点は、
同じ都心部＝センターコア部でも発展余地に大きな差がある点。
今後はよりマンション志向が強まり、マンション建設に適したエリアでないと発展できない。

具体的には以下のようなところの発展は見込めない。
①地形が複雑で、起伏が多い
②既存の道路が曲がりくねり、その幅も狭い
③既存の土地区画が小さい
これらは、実際に現地に行き、歩いてみれば直ぐ分かる。

[449: 391]

＞444＋445
私と同じ考え方だ。投機対象になっているから高騰している、という論点において。
それで、市場の自動調整機能が作用するか、についてはＮｏと言いたい。
なぜか？　投機対象となった商品は、実際の需給関係でなく「思惑」という非市場的論理で勝手に価格が変動するから。例えば、今の原油価格だが、供給は今までと同じく全く安定しており、むしろ過剰なほどなので低価格で安定してもよいのだが、投機家集団の思惑で高騰している。これが、現在、2次、3次、4次…工業生産物の価格上昇を招いている。
東京都のマンション価格を適正水準で維持できたか？　投機対象にさせない経済政策によって可能であった。なぜできなかったか？　まずそういうことを考える官僚も政治家もいなかった。次に、ここが本質的だが、国も自治体も高騰したほうが税収が増え、用地売却に有利になるので、そのような政策はとりたくない（これが80年代バブルを発生させた遠因の一つ）。
しかし、このような問題は末梢的だ。ガット世界自由貿易体制で恩恵を受け食糧自給率を最低下させている日本は、今後、気候変動で蒙る農作物の生産低下のため石油ショック以上のインフレを経験するのではないかと心配だ。温室効果ガスについて京都議定書水準を批准国（アメリカ・中国除外）が守ったとしても、遅すぎるという見方もある。日本としてできることは、①石油ショック後のように政府広報を使ってテレビＣＭでエコロジー重視を訴える、②日本で活動するファンドグループに、空気中の温室効果ガス濃度低下ための技術開発に投資することを法律で強制化する。

資本主義では、利潤・利益が追求される。つまり、自らの欲望の追求だ。
人間は誰もが死ぬが、自らの死の10秒前に個人資産の増大を考えるだろうか？
いや、むしろ後続の世代の安寧を願うのではないだろうか？

[450: 匿名さん]

>>448
埋立地や大規模な工場地帯の跡地がマンションに最適ってことですか？

普通の人は、どんなに交通利便性が良くても
そんなところに自分の住居を欲しがらないと思いますが。
なかにはデベのイメージ戦略に乗せられる人もいるかもしれませんね。
年明け早々から城東イメージ改善キャンペーン
ご苦労さまです。

[451: 匿名さん]

埋立地なら今後もマンションを大量供給できそうだ。それらが23区の「供給量の」中心的存在だという話は良くわかる。

そうなると、あまり供給されない地区は希少価値が出て高値維持になるだろうが。

まあ、通勤＋30分か埋立地かという悩みは判断難しいので（特に共働きともなれば）、埋立地だから全部×という意見も極論だとは思うが。

[452: 匿名さん]

★20008年 ３月決算期になれば、マンション叩き売りが出る！

★売れ残りマンションを抱えて倒産しそうになる販売主が、契約第一で売りに出す！

◎そこを安く買う。　　これが2008年の買い方。

[453: 匿名さん]

業者がいる限り、
宅地や延べ床面積は年々生産されている。
日本は土建従事者が５００万人と＊＊じみた数字を持っている、
それをギリギリ支えていた日本版CDOというスキーム。

上記シティの不動産事業撤退は、
不動産市場に大量に資金を供給してきた外銀の撤退の表面化なんだろうか？

上場が承認されてから中止もしくは延期をした、エルシーピー投資法人（上場済）、エコロジー・リート投資法人（未上場）、ジェイリート投資法人などのREIT市場と重ならないだろうか？

個人的な実需を計る指標にしてるのが、TVCM（大量のCMを打ったあと、一瞬あがった業績が長期にわたってダウントレンドを描くっていうアレです）なんだけど、
最近のTVCMはパチンコ、サラ金、車、保険、住宅、ビールが占めている。
そうダウントレンドで共通してますね。

実需をカバーし得る資金が投資マネーだが、
現在の不動産投資は債権株式商品より魅力的なのか。

なにより不思議なのは、世界的にも悪名高い満員電車に毎日乗る誘引って、
苦痛以外に何らかの生産性ってあるのかな、と。

[454: 匿名さん]

二極化というところまでは異論が無いんですよね。
問題は、その境目がドコらへんかですよね。

昨秋、城南の山手どおりの外側を契約したんですが
失敗だったｎでしょうか。

[455: 匿名さん]

＞４５２
＞2008年 ３月決算期になれば、マンション叩き売りが出る！
＞売れ残りマンションを抱えて倒産しそうになる販売主が、契約第一で売りに出す！
＞◎そこを安く買う。　　これが2008年の買い方。

低脳すぎて相手にするのもどうかとおもうが、、
少なくとも大手デベは下手に値段下げてブランドイメージが落ちるほうが痛手だから対象外。これはいいとして。
３月に売れないだけで倒産しそうになるデベの物件なんてもともと購入対象としては××なのでは？

本当に倒産寸前のデベから格安で買った物件が、正しい買い方ですか？　
耐震偽装で倒産したヒューザーから格安で物件買った人、今どうしてます？正しかったとは思えませんが？？

[456: 物件比較中さん]

＞454
全く問題ないのではないでしょうか？
（目黒区ですか？）

[457: 中野区民]

帰省の帰りに新幹線の中で、ＷＥＤＧＥを読んだ。

ずばり、「マンション冬の時代」という記事があり、
マンションの経営コンサルタントなる人物が、
「投げ売り→そして手じまい」を中小の事業者に勧めるという
内容だったが見通しそのものとしては、以下の予測だった。

①公的な統計は遅めに出るため、実際には4-5年前から土地の取引
　価格は上がっている。
②今仕込まれているマンション用地は上がった土地の価格で仕込ま
　れているの安くは売れない。
③すなわち、高いけど買い手がいない。

私の勤めている会社も坪単価 6 万超という狂ったようなとこ
ろを借りているが、すでに多く報道されているとおり
企業が潤い、勤め人に金が回らないというのが現状。

上記のような状況で便利な土地であれば、住宅用にならずに別の
用途に回るのではないだろうか。

ここの下がる派が描くように、「投げ売り」があれば、買いだとは
思うが、「投げ売り」が発生する際に、買い手が住宅を取得する
個人になるというのは考えにくいのでは？

ちなみに私は2馬力の世帯だが、子供の増加を考慮すると自分の
所得の範囲でしか物件は選べなかった。上記予測のうち、
2馬力で購買力を上げる世帯は意外と少ないんじゃないか？とも思う
けどどうだろう。

[458: 匿名はん]

まあ４５２の発言はちと乱暴だけれども改建基法による供給減、価格上昇による契約減、株価低迷その他含め今後デべ弱腰って事だな。だが個人的にはリクルートコスモス辺りには今年以降の難局？を一歩先を見て乗り切ってほしいものだ、イニシアティブが業界で獲れるぐらいに？

[459: 匿名さん]

確かに投売りも出るでしょうが、一般個人に対する投売りは少ないでしょう。
いわゆる、バルクで業者に流し、一般エンドにはそれほど期待できる値段での購入はないのでは。
建築コストが上昇の一途をたどる中、待ちすぎるのは機会を逸するのではないでしょうか。
資材の高騰もそうですが、職人不足。農家が減っても農作物は輸入できるが、それほど外国人労働力に頼るわけにもいかないわけで・・・。
確かに、消費者に会わない価格設定は市場の原理にて適正価格に収斂されるのでしょうが、
経済活動する中で、適正な利益が得られない状況でデベがリスクを負う価格設定は今後もありえない。
そもそも、今までだってデベの一件のプロジェクトでそんな利益でないしね。
そうなると、購入者がこの変化にきづき対応を考え直す必要があると思います。
家計における住居費の比重上昇を受け止めるということです。

[460: 匿名さん]

値引き販売したところで、安値にありつけるのは業者もしくは法人であって、個人が享受できる機会は少なそうだな。

個人が買えたとしてもそれは業者ですら手を出したくないババ掴み物件なのかも。
一部の人が好んで使う株価のアナロジーで言うならば「落ちるナイフを掴む」というやつか。

[461: 匿名さん]

平均株価は低迷しているけど、東証一部上場株の時価総額はUPしているのでは。

23区民間マンションも不動産鑑定士を総動員して時価評価額のデータを誰か出してくれないかな。

簿価額と相当剥離した時価金額が出てくるのではないかと思いますが？
土地は価値はあるが、建屋は耐震偽造があり評価額ゼロに近いとかの結果が・・・

そう考えると23区民間マンションの時価評価額は意外とそんなにも価格は上昇していないかもね。
街を歩いていて、一等地にあっても問題ありそうなマンションを良く見ませんか？

素人の疑問でした。

[462: 銀行関係者さん]

建築コストは北京五輪で一段落します。

あと、原油とマンション一緒にするなよ。

[463: 匿名さん]

団塊Ｊｒ需要がそろそろ終わろうとしています。
地元民需要が頼りの近郊、郊外はこれから厳しくなります。
シビアーな比較検討がされて行きます。

[464: ビギナーさん]

デベは利益確定で、投売りしてもいいような気もするけどね。

それにひきかえゼネコンがかわいそう。ほとんど赤字の請負工事。
人件費、建築資材の高騰分はほとんどゼネコンがかぶっている。

下請けも赤字になりたくないから、こっそりと鉄筋を
減らしてるなんて、当たり前。

清水なんてかわそうです、ばれなきゃ大震災でもおきない限り
倒るわけないのだから。

[465: 中野区民]

厳しくなるのは業者であり、これから買う人や既に買って
いる人ではないと思うのだが・・・
（これから買う人は、自分なりの考えで場所を選べば良い
　のだし、過去を振り返っても仕方がない）

購入検討者、購入者の情報交換の場所だよね。ここ。

[466: 匿名はん]

まじめにやってる良識有るゼネコンだって存在する、勿論赤字にならないでな。改正建築基準法なんかは、そういう業者にとっては迷惑な事で失礼でもあるが消費者にとってはこんな時代、必要なんだよな

[467: 匿名さん]

改正建築基準法なんて近年稀に見る悪法だぞ。。。
施工時の隠蔽工作はますます増えるだろうな。
まじめに法遵守したら、あちこちで建築中断or建築中止に追い込まれる。

[468: 匿名さん]

二極化という意味は２つあると思います。
よい場所に建ち、人気ある物件と、悪い土地に建ち売れ残りがちな物件。つまり、即完売する物件と、売れ残る物件の二極化。
物件を買える人と、買えない人。つまり、収入が買える程度にある人と、買えない収入のまま一生を終わる人の二極化。
線引きも、この辺でいいのではないかと思います。
具体的に○○地区は良くて、××地区はダメとは言い切れない。地区はよくても物件がくそなら駄目だし。

[469: 匿名さん]

中小規模のデベが資金繰りに難航してきて、手持ち残りを捌かないと次に着工できないとかは、あるかもしれない。
デベ側が不利の時期になり、適正価格よりも安く投売りが出てくると、今までギリギリ買えなかった購入者が、少々のババ掴みは諦めて一生住む覚悟でなら買う人も出てくるハズ。
ボーダーラインの攻防だろう。
ただし、購入者も無理せず、使えなさ過ぎるババを引かない程度の知識は勉強したほうがいいな。

[470: 匿名さん]

投資で買うのならわからないでもありませんが物件にババはないでしょう。自ら住むための購入ですので。値段が下がったとしても幸せに暮らせるのであるならばそれはそれでいいと思います。無理して自分の生活に合わないようなところに住んでも幸せに感じないような気がします。ここの書き込みみると金銭面だけで評価している人がとても多いですね。

[471: 匿名さん]

優先順位でいえば
職住近接の実現しかないだろうね

原油がWTI１バレル１００ドルの時代を生き残るには
ランニングコストと消費を抑え
スリムで筋肉質になるしか方法はない

実際、若い世代の行動はそれと合致している
団塊オールドファッションの吐き気のする醜さとは対照的に
とてもスマートでシンプル
貯蓄率も高い

[472: 匿名さん]

>>468
同じ地区でも立地条件に差があって、人気に差が出てくるのは当たり前。
唯一言えることは、東京駅から物理的に近いエリアが圧倒的に有利な時代に
なると言うことだけです。
これは、地図さえあれば確認できる。
後は現地に言って実際個別の立地条件を確認すること。

子供がいる世代はオフィスビルだらけの都心は避けて、その隣接部を選ぶことになるが、
この場合も東京駅から近いのが条件になります。

１１月の申し込み率は以下で８割を超えているのは都心部のみ。
江東区９３％、練馬区５５％、足立区６２％、新宿区５７％、文京区９０％
大田区６６％、台東区５３％、世田谷区６７％、渋谷区８５％

[473: 匿名さん]

>>470さん
一般論として、どんなエリアが好まれて、売れて行くかを論じているわけで、
個別の趣味を論じているわけではありません。
全体としてのトレンドがどうなるかです。
ご参考まで、今後１０年間のライフスタイルを予測すると、
①首都圏の少子化が進むにつれて、地方からの上京者のプレゼンスが年々高まる。
　これらの人は地縁、血縁が無く、自由な発想で居住エリアを選べる。
②女性の職場進出が進み、男女の所得格差は縮まって行く。
③共稼ぎが当たり前の時代になって、高所得の女性は結婚後も仕事を続ける。
④比較的所得が高い者どうしの結婚が増えて行き、世帯単位の所得格差はさらに広がる。
⑤所得水準が低い層の未婚率が高くなって行く。

中途半端な所得レベルのファミリー層は減って、世帯所得の高い人は家族を持ち、標準は
子供１人の３人家族。低い人は結婚もせず、一生賃貸。
こうなって行くと、価格が低いことが売りだった都心から離れたエリアの需要は小さくなり、
逆に都心部に対する需要は高まって行く。

[474: 匿名さん]

>472

中心が東京駅じゃなくて六本木、表参道ではダメなの？

東京駅から近くても佃煮２丁目ではね。

[475: 匿名さん]

＞４７３

だんだんアメリカ型の社会になってきたってことだ。

[476: 匿名さん]

東京駅中心というよりは・・・

千代田・港・中央・渋谷・新宿・目黒はいまの水準キープじゃアップ

品川・江東・豊島もまあ大丈夫

世田谷とか城南は？？？？？？

[477: 匿名さん]

>>476
墨田区が一押しでしょ。
まだ値段も安いし狙い目。

[478: 匿名さん]

狙い目ともいえるしそれだけ不人気ともいえる。

[479: 匿名さん]

目黒区って何で高いんでしょう？
理由がよくわからないミステリアスなところですね。

[480: マンション投資家さん]

>>478

人気のエリアは割高感が強い。
これを言い出したら、堂々巡り。

[481: 匿名さん]

何で人気があるんでしょう。
その秘訣って何か教えてください。

[482: 中野区民]

大丸有地区にオフィスビルの新設プランは目白押しであるものの、
借り手のラインナップの印象としては、大手町の金融機関がやや
東側に引っ越してきた感じだし、変わらず政治の中心は港区で、
都政の中心は新宿区。

西新宿の高層ビル街はだんだん襤褸くなってきてはいるが、
特に空きが埋まらないという状況でもなさそうなので、
経済活動の中心拠点を東京とするのは無理があるのでは？
（代表的な場所として東京駅を持ってくるのは　別にかまわ
ないと思うけど）

私は30そこそこなので若い部類に入ると思うが、同じ勤務先の
所帯持ちでも、やっぱり都下や横浜方面の人気は根強い。
また地縁で買う人もかなりいる。
極端だが、子供を親に預けるために2時間の通勤を甘受している人
すらいる。湾岸部はどっちかというとDINKSや単身者に人気。
まあ、私の周囲 20-30人くらいのデータだけどね。

職住接近で都心東側の人気が上がるのならば、東京駅まで都下と
同程度の通勤時間であり、値段が半分位の松戸あたりの人気が
爆発してもおかしくないような気もするのだが。

[483: 匿名さん]

アメリカ型へ移行するなら、まず賃貸市場が成熟するだろ
物件も比較に耐えうるほど成熟してほしいものだが
デベの国際競争力は皆無だからね

[484: 匿名さん]

>>482
オフィスビル街としての新宿の将来は非常に暗いと思います。
財閥系はこぞって東京駅周辺に集中投資して、集中度を上げています。

それから都下に人気があるって話は初耳ですが？
人口の増加率は年々右肩下がりで、
増えているのは八王子、立川、町田といった周辺に地場産業を持つところだけ、
ベッドタウンとしての人気は無くなっています。

神奈川県は、多摩川沿いの川崎市が人気ですが、田園都市線の都心から遠いところは
不人気になっています。

少子化で地元の需要が減って行くと将来どうなるか？？？

[485: 中野区民]

>>484
>それから都下に人気があるって話は初耳ですが？

>まあ、私の周囲 20-30人くらいのデータだけどね。
と書いてある通り。
私の勤め先は東京駅徒歩1分なので、単純に「職住接近！」てのが
疑問なわけですよ。

>財閥系はこぞって東京駅周辺に集中投資して、集中度を上げています。
丸の内が、三菱村なのは昔からなんだけど、
金融機関以外に東京駅周辺に具体的にそういう動きある？
大きな引っ越しって大概金融系で、あとは脈絡なく景気のいい会社が
入っている印象だけど。

[486: 中野区民]

↑ごめんなさい「集中投資」ね。読み違えました。
単に空中権の移設が可能になったので、もともと持っていた土地を
有効活用するだけの動きのように思うが。
それにしても、丸の内側＝三菱、八重洲＝三井で、別に従来の構図は
変わってないと思うよ。

[487: 匿名さん]

東京都の人口構成はこれを見れば良く分かります。
０〜１０歳に占める都心部の比率は高くなっています。
将来的には地場需要も都心部の方が強くなって行きます。
第２表　年齢（各歳）別１年間の増加人口
第３表　区市町村別年齢（３区分）別人口
http://www.toukei.metro.tokyo.jp/juukiy/2007/jy07000001.htm

[488: 匿名さん]

住友が湾岸部にシフトしてます。
どこかに押しつけて新宿からは撤退するのかも？

統計上は、人口移動の結果を見ても
職住近接なんですが、
全体の流れとは違う変わった職場なんですね。

[489: 匿名さん]

>>485
>あとは脈絡なく景気のいい会社が入っている印象だけど。

上手い表現。

大規模オフィスビルのテナント全般に言えることだが、「その立地にふさわしい
テナント」が少し入ったあとは、「脈絡無く景気のいい企業（コナミ）」とかが入る。
溜池の泉ガーデンプレイス（２００３年）ではアーダーソン・毛利法律事務所とならんで
山田洋行が入居。「どこの会社？」と注目を集めた。
三菱地所が大手町丸の内有楽町に持つビルは３１棟で三菱系が多いが
国内および外資系金融も集積。
一方、米国大使館を取り巻く赤坂、虎ノ門、六本木エリアには外資系金融
が多い。１９８４年竣工のアークヒルズ以来金融自由化でふくらんだ外資の
床需要をバブル期無傷だった森ビルが一手に吸収した結果でもある。

一方製造業はキャノンの大田区をはじめとして、工場・研究所近接型で
品川、田町、浜松町界隈か飯田橋・水道橋近辺に立地する例が多い。

西新宿のオフィスのグレード低下は９０年代からの話し。なにしろ７０年代のビルが
主体だから、オリンパス・ＣＳＫなどの主要企業が都心方向に移転していまは
大成建設、熊谷組などのゼネコンと住宅系不動産会社、販売会社くらい。

[490: 匿名さん]

六本木もライブドア、コムスン、村上ファンド等々のイメージダウンで本社を他地域に移転してる会社が多いのを知らんのかね。三井も慌てて日比谷の再開発に乗り出したし。でも今一番発展性が高いのはプロジェクト目白押しの丸の内、八重洲地区だと思いますが。
まあ街の批判をしだしても水掛け論になるばかりだから、東京にも六本木にも新宿にも近い番町、麹町、市ヶ谷あたりに住めばいいんじゃないの？
野村の千代田富士見は本当に欲しかった。

[491: 物件比較中さん]

マンション価格や人気度のある区（あくまで私見だが概ね正しいと思う）

都内ベスト３区＜価格A+〜A：資産価値期待度A+＞
・渋谷区
・千代田区
・港区（ただし湾岸は除く）

続いて４位グループ＜価格A-：資産価値期待度A＞
・目黒区
・文京区

さらに続いて６位グループ＜価格B+：資産価値期待度A-＞
・新宿区
・豊島区
・品川区（埋立地は除く）

さらに続いて９位グループ＜価格B+：資産価値期待度A-＞
・中央区
・世田谷区

６〜１０位の価格は似たようなものかも。（地盤の強さには相当な差があるだろうが）

いずれにせよ上記１０区以外のマンションは今後、下落していくような気がする。
（上記10区の全てを肯定する訳ではないが、「選択の基本」になるとは思う）

[492: 匿名さん]

自分もこれからは商業施設は東京より新宿のほうに向かっていくような気がします。裕福な人は知りませんが、普通の世帯は子育ては自然があり環境がよく教育施設があるところを望むのではないでしょうか。緑が少ない都心部で子育てすると排気ガスなどの影響で喘息などに子供が苦しむことを親は気にします。そうなると都心部周辺の物件も視野に入ると思います。都下も一つの選択肢に入るかも。これからは副都心線ができたりしますのでますます新宿の価値が上がる気がします。都心部を求めるのは地方の金持ちや独身が多い気がするのは自分だけでしょうか。

[493: 匿名さん]

>>491
ちなみに、除かれた港区湾岸と品川区埋立地は、何位になるのだろう？
ここ数年で移り住んだ人口は２万人、世帯数でも１万世帯はあるのだが

>>490
六本木ミッドタウンは富士ゼロックスなどちゃんと一流企業が入っている
六本木ヒルズでもキーテナントのゴールドマンサックスは健在。
コムスンだのライブドアだの、４０００平米ある基準階の何フロア借りて
いたっていうねん？思いすごしをかいたらあかんよ。

[494: 購入経験者さん]

492さんに同感です。
郊外に大型ショッピングセンターや大学病院やコンサートホールができたり、インターネットが発達してきたので、都心部にこだわる必要もないのでは。
場所にもよるが都心部ゆえにスーパーが遠かったり、物価が高かったりしますね。
むしろ住環境の良い郊外の方が住みやすくて、豊かな暮らしができるような気がする。

[495: 匿名さん]

>>494
そういう考えの人が増えていくことで、郊外が普通に売れる。

まさに「都心回帰という病」が癒える時が近づいているのだろう。

とにかく、>>491の言うエリアで坪単価２５０万以下では買えないのは
事実。
ＤｉＮＫｓでも７５平米（２３坪）ないとモノが部屋中にあふれて住まいとは
いえないだろう。
５７５０万円以下では狭いマンションしか買えないということだ。
３３０万／坪でも５７，５平米の１ＬＤＫしか買えない。
逆に、５７５０万以下で８５平米以上の物件を求めるなら
坪単価は２２３万円以下でないといけないという計算だ。

神奈川、城東、都下がこのゾーン。城南の２０年超の中古も同様。

[496: 匿名さん]

結局住まいとしての総合的な評価と、
それに対する価格のバランス問題ですよね。

２３区内でも駅から遠かったり、
埋め立てや過密お見合い部屋、道路線路際など環境が劣悪だったり、
都心とは名ばかりの物件に高値がついていれば割高。
都下なのに、都心物件を前提にしたような高値の物件は割高。

都心の優良物件という、確かに価値あるものを真似て、
そうでないところを高く売るのが、利益を生む商売なので。

結局、ブームに便乗して値付けしてるところはみな、
それが去ればその分のプレミアムが剥離する。
値下がりのリスクというのはいろいろ考えられるが、
ブーム終了による価値剥落分が、スピードとダメージの大きさの面で最も大きい。
素人のリスクマネジメントとしてはこれが一番重要。

国力のファンダメンタルに基づく下落リスクも考慮すべきだけど、
これは予測困難だし、顕在化は緩やかだろうから、
やばいとおもったら逃げる手は打てるでしょう。

[497: 匿名さん]

>>491
単に昔人気があって値段が高い区を上げているだけじゃない。
豊島区がさりげなく入っているのは笑える。
墨田区がこれからのねらい目じゃない？

[498: 匿名さん]

>>494
テレワーカーの給与はめちゃ低いよ。
どうせなら地方に住んだ方が安いし自然も多いよ。
長野なんかどうだｗ

[499: 匿名さん]

イメージと個人的希望だけで言ってもしかたがないから、客観的数字を提供します。
エコノミストの記事から抜粋で、昨年１〜９月の数字です。
尚、契約数が少ないところは、契約率が多少高くても、本当の人気があるかどうかは
疑問符を付けた方が良いでしょう。

　　　　　　　　契約率　　　　契約数
1位　中央区　１００．０％　　２２４　　　
2位　千代田区　９７．８％　　４３７　
3位　江東区　９６．７％　　１８２１
4位　港区　９６．７％　　　　４３４
5位　新宿区　９６．５％　　　４０８
6位　荒川区　９３．７％　　　４７３
7位　目黒区　９３．３％　　　　９８←少なすぎ
8位　墨田区　９３．１％　　　２２９
9位　板橋区　９３．０％　　　８１２
10位　台東区　９３．０％　　　９３←少なすぎ
11位　練馬区　９１．９％　　４４３
12位　杉並区　９１．４％　　５２２
13位　品川区　８９．８％　　４９２
14位　渋谷区　８８．１％　　１５６←少なすぎ
15位　江戸川区　８６．８％　５０７
16位　大田区　８５．０％　　４８３
17位　足立区　８４．７％　　９５９
18位　北区　８４．１％　　　１５９←少なすぎ
19位　世田谷区　８３．４％　８４３
20位　葛飾区　８２．９％　　３０６　
21位　中野区　８１．４％　　１７９←少なすぎ
22位　文京区　８０．５％　　３８５
23位　豊島区　７１．４％　　２９０

[500: 匿名さん]

直近１１月の申し込み率
新宿区がおかしくなって来ている。
江東区９３％、練馬区５５％、足立区６２％、新宿区５７％、文京区９０％
大田区６６％、台東区５３％、世田谷区６７％、渋谷区８５％

[501: 匿名さん]

>>494

現在と同等レベルの給与所得が確保できるのであれば、田舎の実家に帰ります。

田舎者としては何故？世田谷が良いのか理解出来ない。どこがいいのか教えてください！

時代はどんどん変化しているのに、居住地域が変化しない訳無いでしょう。
もし、不動産価値の不変的な場所を挙げるとなると皇居周辺でしょうね。

誰かさんが言われる人気地区にマンション保有していても、住民の中に古参の経済893が居たり、
耐震偽造を抱えた物件だったりとかして、一概には地域だけでは判断出来ないリスクは
集合住宅にはありますよね。

というか、又、”地域比較”のくだらん内容のスレに戻してしまいました。
すみません、くだらないレスしまして。

[502: 匿名さん]

>>501

正月久しぶりに実家の名古屋に帰省したが、すごいいいところになってた。市内でもモールがいっぱいできてて、市内なのにめちゃくちゃ便利で、若い子連れ夫婦がたくさんいて活気があって幸せそうでよかった。
名古屋で若い、というのは東京より一回り若い。つまり東京は晩婚、少子化ということか。
その代わり車も軽自動車やコンパクトカーで、東京のようにジャスコの駐車場に外車がいっぱいということはない。ということは、東京は給与水準も高いと思うが生活費が高いために地方中核都市の通常の労働者と生活の豊かさとしてはさしたる差はでないのであろう。これからは都心回帰だけでなく、地方中核都市回帰もよさそうだ。中途半端な首都圏郊外よりはるかに豊かな生活ができそうだ。とりあえず今年マンション買うのやめて人生計画を練り直そうかとおもった正月でした。

世田谷とか杉並は半分くらいのは古い戸建がスラムのように軒をつらねてひしめいている。（世田谷に限らず、東京の一般風景か。）
１０年スパンで考えると、外国人移民の受け入れをせざるを得なくなるだろうから、こういう活気があってかつ古くてぐちゃっとした地域や、新宿渋谷池袋上野のようなダウンタウン周辺、大規模公団のあるところは外国人移民居住地に適しているので、そのような地区として発展していくのではないでしょうか。

[503: 匿名さん]

>>501
いえいえ比較は大切ですよ。
高いままで鵜呑みにするのでは無く疑問を持つ。
そうしないと自分も進歩しないし、
結果的に将来高値掴みだったと判明しても後の祭りですから。

適正価格を考える場合、
収益還元も大事ですが、
国際、国内比較論も重要です。

それでは、基本に帰ってマンションＰＥＲから考えて行きましょう。
そしてそれを国際、国内比較しちゃう。

[504: 中野区民]

>>487
見たけど、2表と3表は、年齢別と地域別ばらばらの統計しか出ていない。
この論で出すべきは6表だけど区別にダウンロードする必要があり、
萎えました。頑張ってみればたぶん書かれていることが明らかになるのですね。
ここ数年は、単に湾岸部、江東区あたりにマンションの安価な大量供給
があったから人が移動しただけで、値段が上がってしまった今、
このペースは続かないと私は見ています。どうでしょう？

>>488
住友不動産のWEBで見る限りは、特に湾岸にシフトしている様子は見られ
ませんが・・・丸の内も再開発が始まる前までは、築40年のしなびたビルが
並んでいましたが、再開発の順番が東京に集中しているだけでは？

西新宿は10年後位までにリニューアルの計画が進捗するかどうかでしょうね。
都庁を移転しない限りは時期が来れば、大規模なプロジェクトが立ち上がる
ように思うけど。うちの職場は、まあ古いブランド企業なので古い価値観の
人が多いんでしょう、たぶん。

まあとにかく、「東京駅を中心に職住近接」という念仏には無理があると
言いたいだけです。

>>490
市谷はいいですよね。でもたぶんほとんどの人は手が届きません。

[505: 匿名さん]

>>504さん
まずは
>>499と
>>500をご覧になった上で、
お話を進めましょう。

オフィスビルの建築予定は以下
http://www.eonet.ne.jp/~building-pc/tokyo-kensetu/tokyo-ing-menu.htm

[506: 銀行関係者さん]

>>504
新宿にオフィースビルが集まったのは
東京駅周辺部に開発余地が無かった。
たったそれだけの理由なんです。
住友不動産は新宿への投資を継続しているが、
一方で汐留、晴海への投資を行い、新宿凋落リスクをヘッジしている。
モリビルも同じようなことやってますね。八重洲口が終わったら今度は新橋。
とにかく、各社ともに新宿への投資に及び腰なのが現状。
都心から距離がありすぎ、新幹線も飛行機も不便。あまりにも内陸に入りすぎている。
ただし、都庁の場合は市部を考えれば新宿が真ん中にあるのでＯＫ。市部が分離されない限りは、
移転の可能性はゼロでしょう。

[507: 港区在住さん]

>501 ジャスコの駐車場に外車がいっぱい

これ、私の実感そのもの。ここで言っているのは、港南のAEONことかなぁ。久々に腹から笑いました、初笑いサンクス。

[508: 匿名さん]

素人だからか山手線でほとんど降りるのは新宿や渋谷などで東京駅近辺は割合少ない。新宿はあくまでも商業地であり住宅には向いていないです。そのためその資料は無意味なような。世田谷のよさは低層住宅や公園などがたくさんあり都心にもアクセスしやすい。子育てに力を入れている。そのため生活しやすいから人気があります。大きな公園で子供とサッカーなどをして休日を過ごしたりする。このようなことが地方ではありきたりですが都心部では難しいのです。

[509: 匿名さん]

世田谷、杉並たたきの次は新宿ですか。
江東区に買っちゃった人っていったい・・・
自分でいいと思って買ったんだったら、もっと自信持ってりゃいいのに。
もし本物だったら必死にPRしなくたってそのうち誰もが認めてくれるよ。

[510: 匿名さん]

>>508
都心だと江東区がお勧めだと思います。
公園、グランドが多いし、ゴルフ練習場もいっぱいあります。
区で盛んなのは野球ですね。
北砂リトルは世界大会で去年2位でした。
夢の島にもグランドが多くて、スポーツするには最適だと思います。
ヨットができるのも都心ではここくらいだと思います。

[511: 匿名さん]

世田谷や杉並などの戸建が古臭く感じるのは事実です。大体住んでいるのが年配者が多いので。結構新しく感じる家は２世帯住宅がほとんど。若い世代だけで戸建を購入するのは大変です。家だけ見ると神奈川や埼玉などのほうが東京のような気がします(笑)。ちなみに超高級住宅地は別格です。

[512: 匿名さん]

>>511
地価が高くなりすぎると戸建地域は崩壊して行きます。
でも代わりに元気で新しい街が別のところにできます。
まさに、そんな時期なんでしょうね。

[513: 匿名さん]

今流行りの某地域のほうが、とても東京とは思えない住民層ですが・・・・
千葉が丸ごと植民して来たような感じ。店舗も街もチープで底が浅いし。

[514: 匿名さん]

戸建地域だと筑波エクスプレス沿線が今旬ですね。
千葉県は団塊も団塊Ｊｒの人口も多いから、勢いがありますよ。

[515: 匿名さん]

多摩ニュータウンを例にあげるのはいいことかわかりませんが流行りは危険ではないでしょうか。若者もいつかは高齢になります。そのとき街が世代交代ができるかどうかが重要な気がします。豊洲は人気が高いですが本当の評価は２０年先で一等地になるかそれともならないか難しい物件ではないでしょうか。やはり豊洲は賃貸がいいような気がします。

[516: 匿名さん]

勢いがありますよ＝不動産屋がはりきってるよ

[517: 匿名さん]

>>515
都心と郊外は別物と考えた方が良いですよ。
郊外は一面に広がっていますし、持ち家、それも戸建が中心ですから、住民の高齢化から
停滞のパターンをたどりますが、
都心の場合は賃貸と持ち家がほど良くバランスしてますし、マンションが中心なので中古の
売買も活発、一方的な住民の高齢化にはなりません。
心配する必要は無いでしょう。

[518: 匿名はん]

>>470
マンションに一生住めると思っている人の考え方
築３５年のボロマンションにローンを払い続けるつもりか？

[519: 匿名はん]

「郊外に未来はない」というのはもう結論が出てるでしょ。
いいかげんにして欲しい。

[520: 匿名さん]

デベロッパー、業界的には、当然郊外回帰キャンペーンに切り替える時期でしょ。
売ってしまったあとの価値なんて何の意味もないことだし。

業界はマンションから手を引いてもいいからあせってないとかいうけど、
建てて売りつづけなきゃ立ち行かない大手上場デベはたくさんあります。
再建組を筆頭に彼らの供給量は大きいし。

[521: 匿名さん]

供給が減るのが判ってて、デべも次に売る物件もない中で、３月に投げ売りが出ると
考える人がいるのか不思議だ。

５年くらいかけて売ってる物件すらあるのに、なぜ今投げ売りしなきゃいけない
のかデべのキャッシュフローと決算ベースで教えてほしい。

[522: 匿名さん]

５１８さん。
都心であっても昔のマンションでしたら耐震性がないので住むのは危ない。ただ郊外であっても長寿命に設計されているのでしたらそんなに大損することはないのでは。近い将来の地震に備えていないマンションほど大損のような気がします。なんせ死んだら意味がないのですから。

[523: 匿名さん]

＞520
そういうデべは地価高騰の過程で２３区から締め出されているので
２３区での供給はほとんどないでしょう。

[524: 匿名さん]

>514

515に同意
新興開発のニュータウン系は将来の資産価値という意味では、危険な要素がたくさんあると思う。
将来、ゴーストタウンに陥る可能性もおおいにあるということ。
開発が進んでいるときは、このまま永遠に発展していくのではないかという幻想を抱くんだろうね。

そういう部分は、湾岸地域にも共通していると思う。
今の湾岸エリアの相場が高いことは確かだし、それなりに需要（人気）があるのであろう。
それでも、将来の震災、津波・海面上昇へのリスクは脆弱であると思う。

ここ数年で大量供給、大量販売されてきたことは事実であるが、それ以前に「埋立地」だということで（数年前の安かった時期ですら）そもそも検討の対象外にした人は、購入者以上に多かったのではないだろうか？（←私見）

都心に近い、港区の住所なのに安いという点では魅力的な部分もあったが、私は他エリアを購入しました。

[525: 中野区民]

>>505
お待たせ？
見てるよ。499は東京駅中心に同心円状にはなってないと思うけど。
江東区と中野区についてコメントすればよいかしら。
江東区は、加熱の余波じゃないですか？1-9月だとまだ上がりきって
ない時期も含まれるし。中野区は、供給が少ないので何ともですが
庶民居住区なのに都心に近いということで勘違いした値付の某物件の
せいで契約率が落ちたのだと思う。

500に関しては、１カ月のしかも契約率だけ見て語れることは少ない
と思うが。オフィスビルの開発というリンク先も見たが、タワマン
以外は東京駅が開発の東限という印象を持ちました。

>>506
君がウチの系列の銀行員じゃないことを祈るよ。

東京駅を中心に職住接近というのが唯一無二の価値観でないと
言っているだけなんだけどね。
東京駅から同程度の距離にある、調布と松戸が将来的に同じ価格に
収斂するかい？

[526: 匿名さん]

しかし、周りがあれだけ高騰して、買える人が限定されて行くと、
都心に近く、リーマンの手が届くそこそこのお値段のところに人気が集中します。

まさにその地域にとっては漁夫の利状態。
発展のスピードが加速し、その質も格段に良くなって行きます。
集中が住環境の向上と利便性の向上をもたらす好循環が永続されることになる。

まあ、その根本にあるのは、かなり時間的に遅れてはいるが、
産業構造の変化が都市構造の変化をもたらしている点ですね。

変化の最初の段階では、変化前を反映し値段も安い、そこに周りの高騰があれば、
今後その変化が加速して行くのは明白。

[527: 大学教授さん]

>>426
３日の日経に地域別の２０２０年度までの潜在成長率予想が出ていました。
参考までに主要地域を上げると

首都圏
東京都　２．７２％（２位）
千葉県　１．２３％
埼玉県　１．１６％
神奈川県　０．９９％
その他
宮城県　１．２２％
愛知県　２．３３％（４位）
三重県　２．３８％（３位）
滋賀県　２．８３％（１位）
大阪府　０．９４％
兵庫県　０．５６％
福岡県　１．１９％
沖縄県　２．２４％（５位）

結びとして、
「全地域の均衡ある発展は困難。分散している人口を一部に集中させたりするなど発想の
転換が必要」「集積を促す政策の再設計、地域の実情に沿った産業の育成などが、
地域の生き残りと発展へのカギになる」としている。

[528: 匿名さん]

都心なら今が最後の買い時ってことかな・・・

[529: 大学教授さん]

>>527
首都圏を広範囲に見るとさらに興味深い結果が出てきます。
東京を中心に３県があり、さらに外を外周県と考えると、
近接３県の潜在成長率は低く、集中と集積が続く中でのベッドタウンとしての限界を示し。
外周県は自立度が高いので、それぞれの地場産業育成の成果を反映し、高くなっています。
田舎志向の人は、外周県への就職を選択する方法もあります。

東京都　２．７２％
隣接３県
千葉県　１．２３％
埼玉県　１．１６％
神奈川県　０．９９％
外周県
茨城県　１．４３％
栃木県　１．９４％
群馬県　１．４１％
長野県　１．６４％
山梨県　２．０４％
静岡県　１．７４％

[530: 大学教授さん]

近接３県が抱える「集中と集積が続く中でのベッドタウンとしての限界」について
もう少し詳しく説明しましょう。これは２３区の外周部にも当てはまる問題です。

本来地価はその土地の生産性を示すものです。
ベッドタウンの場合は、その地域の家賃レベルになります。
東京圏の場合、戸建志向の行き過ぎで郊外にあまりにもベッドタウンが拡大しすぎ、
工場等の産業が立地するには地価が高くなり過ぎてしまった。

地価高騰前に立地した工場も、資産の効率的な運用を考える場合、今ある施設を更地にして
売却してしまい、さらに外の県に移転する方が合理的になります。
工場には労働者が必要で、人口が多い地域に立地するメリットはそこにある訳ですが、
外国人労働者と派遣労働者の増加は、その必要性をより小さくしました。
工場近くに寮、社宅を整備すれば人を集めることが可能となりました。

それでは、２３区の外周部に対する影響はどうなるのでしょう？
・郊外工場が移転し、それが宅地として供給されれば、利便性面で大差が無い外周部は
　その影響を大きく受けます。
・郊外工場従業者の一部は外周部にも居住しています。従業者の減少は外周部への
　需要の減少となります。

少子化を反映し、
都心部への集中と集積が続くとともに、
労働者を必要とする工場等の外周県への移転が続き、
近隣３県および２３区外周部の空洞化が続く。
これが近未来予想図です。

[531: 匿名さん]

ニュータウンに魅力的な文化が根付かないのは、そこを好む層が中間層に限定されるからです。
田園調布のような新興住宅地が成功したのは最初のターゲットをもっと上の層にしていたからです。
人を引きつける文化はハコが作るのではなく、そこに住む人は作るものです。
残念ながら中間層が作る文化に人は魅了されることはありません。
ハコにしか魅力がなければ、いずれ他にもっと新しいところができれば流れていきます。
なぜなら、魅力的な文化の無いところにはどうしてもそこでなければならない理由が無いからです。

ちょうど同じように中間層をターゲットにしたブランドのコーチをイメージしてみてばいいでしょう。
手の届きやすいブランド感と徹底して客受けだけにこだわった戦略は一時的に成功をおさめましたが、
すでに田舎のおばちゃんや学生のアイテムに成り下がりつつあります。（いいものもあるんですがね）

[532: 匿名さん]

都心部の供給はこれから希少だよね。
今年の供給予想をみても三井のPC赤坂、三井、野村の五反田の２物件、中目黒タワー以降は都心大規模物件の供給がパタッと止まる。でもどうしてもその地域に欲しいという人はこれからもいるだろうから、都心部の価格高騰は避けられない。

[533: 大学教授さん]

近隣３県および２３区外周部の空洞化が今後続き、生き残りを掛けたゲームが始まります。

そのキーポイントとなるのは
・若い３０台ファミリー層を惹きつける価格レベルが提供できるか
・地方から上京し、都心で働く若者に安い賃貸を提供できるか
この２点にかかっています。
選択に当たっては、都心への通勤利便性も重要になりますし、
賃貸の場合は、既に有るストックの量が非常に重要となります。
大量の賃貸ストックがあるところは、独身賃貸者にとって必要なものが既に揃っています。
しかしながら、賃貸が発達している地域は地価も高くなり、若い３０台ファミリー層を惹き
つける価格レベルの提供が不可能となります。

従って、生き残りは２つのパターンに分かれるでしょう。
一つは若者向けの安い賃貸に特化するところ、
もう１つは、若い３０台ファミリー層を惹きつける価格レベルが提供できる新たた住宅開発地域。
その候補は、郊外の大規模工場が移転した跡地でしょう。

[534: 匿名さん]

今日の日経はナイアガラです。
原油爆高で、物価上昇は避けられないし、マンション値上がり続けるのもやむなしと思いますが
スタグフレにならないか心配です。

[535: 匿名さん]

＞532
あと、麻布十番のタワマンもありますよね？（住友の500世帯超）
いずれにせよ供給減は間違いないので、都心エリアは今後も価格上昇していく気がしますね。

個人的には都心3区の物件は手がでませんが、最低でも山手線沿線エリア（除く城東）は抑えておきたいですね。

491の書き込みにある「都内人気エリア予想」について、以下データ（直近5年間の坪単価推移）を見る限りはほぼその通りな感じですね。

ただし、中央区だけは直近のベスト10からは漏れているが、開発ポテンシャルやここ5年間の坪単価の安定度を見る限りは、中野、杉並、台東よりは上だと思います。

http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/unit_price_ranking_1....

[536: 匿名さん]

開発までは商売になりそうならどこでもやるけど、
それを維持してくれるかは、
そこに企業や政治を動かすことができる人がどれだけいるかです。
それが無い中間サラリーマン層向けの地域はやはり怖いですね。
売りっぱなしであとはほったらかしでは、20年後が心配です。

[537: 匿名さん]

>今日の日経はナイアガラです

１月２〜３日のＮＹの状況見てれば今日は寄り成りで売りなんでしょうね・笑

[538: 匿名さん]

＞536
まさに「ニュータウンのスラム化」ストーリーの典型ですよね。
こういったエリアにこそ、20年後の人口減の影響がモロに出ると思います。

[539: 匿名さん]

>>538
２０年後・・・・
具体的に言えば
団塊の世代があの世に旅立ち始める時ですね。
そこそこの所得水準だった団塊が戸建を多く持つところ
田園都市線沿線なんか大きな影響を受けるよな。
東急も焦っていろいろ対策しているけど、
高すぎて若い世代が入って行きにくいので時間切れでアウトやな。
そう思う。

[540: 匿名さん]

>>535
中央区は城東エリアですよｗ

[541: 匿名さん]

>>531

ニュータウンに魅力的な文化が根付かないのは、その後の地価下落のせいです。
千葉ニュータウン・港北ニュータウンも１９９０年代前半は戸建ての物件価格が
６０００万〜７０００万台で一流企業の部長クラスに限定されていました。

多摩田園都市のような住宅地が凋落したのは最初のターゲットが転出していった
からです。
人を引きつける文化はハコが作るのではなく、そこに住む人でもなくそこにすむ人の
可処分所得が作るものです。
残念ながら下落する地価に高額なローンの支払いでは高額所得者とはいえ
生活文化を作るに至りません。
ハコはもとよりショートケーキハウスと揶揄される戸建ての家。箱にも魅力はない。
とはいえ今の６０歳前後の世代は、そういうところで十分豊かに暮らしていたりする。

問題は地価下落。地価が穏やかに推移していたらこういう極端な逆回転はなかった。
所得と居住のヒエラルキーが１５年かかってめちゃくちゃになった。

バブル時代に銀座のネーちゃんを口説く道具として流行ったヴィトンやバブル紳士が
好んで乗ったベンツををイメージしてみてばいいでしょう。
日本に生活文化と呼べるようなものは食文化以外で江戸時代以降存在しない。

そもそもが、戦後６０年超平等社会の幻想の中で生きてきた。
円高、地価高騰、株価高騰のバブルの時代、ロマネコンティだのレストランブームだの
今、庶民があこがれる「文化」なるものは要するに拝金主義が庶民に敷衍化しただけ。

だから、豊洲であろうが田園調布であろうが、そんなご大層な理屈をつけずとも
大した差はない。
地価が下がったからむしろ昔の屋敷町は風情がなくなったわけで
今後地価が「正常化」すれば、相応の暮らし向きの人が住むようになりますよ。

[542: 匿名さん]

>>536
妄想じゃない？
商売になるようなら維持するけど、
やってもしょうがないと判断されれば
誰もやらない。
ただそれだけの話ですよ。
東急頑張っているね。結果がどうなるか面白そうｗ

[543: 匿名さん]

>>541
それが何か問題になるのでしょうか？
だれも困りませんがｗ

[544: 匿名さん]

>>541

俺は531の意見のほうに賛成です。
地価下落は関係ないでしょ。

[545: 匿名さん]

>>543
私は、地価上昇を肯定している。間違った論説を直してあげただけ。
ニュータウンが中間層ターゲットにしたのは１９６０年代の話。

[546: 匿名さん]

年末、昭和天皇崩御の１９８９年の特集をタケシの番組でやったよね。
あの中で、当時侍従だった人の日記が出てくるがその仲に
「７時１５分◆◆ビレッジを出る。８：００宮内庁登庁・・」なるくだりがある。
ビレッジというのは東急の分譲したマンションの屋号。
とにかく、８０年代終わりまで東急沿線は、宮内庁勤務や雑誌編集長など
相応の文化人が住んでいた。
今は知らないよ。

[547: 匿名さん]

４５分ではつけない↑時間は記憶違い。

[548: 匿名さん]

>>546
みなさん老人になってしまっています。
目黒区は新しい人があまり入ってこない区になってしまいました。

[549: 匿名さん]

>>584
別に老人は昔もいたわけで、少子高齢化だから仕方がないでしょう。
昔から都内の都営住宅のある地区は高齢者しか住んでいませんよ。
それこそ、”それが何か問題になるのでしょうか？
だれも困りませんがｗ ”・・です。
週日の昼間一度三軒茶屋の西友（今あるんですかね）でものぞいてください。
巣鴨とそんなにかわらない客層ですから。

目黒区も戸建て住い（親からの相続）の人が地価上昇を機に売って出て行こう
という流れが出てきていますね。
今後１０年、地価が横ばいか緩やかな上昇をするなかで、都市計画や住宅地の
防災がらみの再開発が進んでいくでしょうね。
老人で子供がいない場合以外は必ず相続人がいますからご心配なく。

先日、中野区の鷺宮を歩いたらここ１５年以上、家屋の修復がなされていない
とおぼしき街並みが悲惨でした。下落する地価の中で土地を売らない、売れない
融資も下りないで１５年放置された感じですね。
最近裏通りから徐々に土地取引が活発化してきて街並みも新しくなりつつあります。
昔は二十三の瞳を書いた作家壷井栄の屋敷があったりする風情のある町でしたが。

[550: 匿名さん]

↑>>548
でした。スマソ　　　老眼なもんでｗ

[551: 匿名さん]

リーマン文化人レベルに文化を根付かせることはできないでしょ。
多摩田園都市にしろ、東急ビレッジにしろ茫漠としたある意味砂漠のような地域。

戦前の阪神間が良い例。大阪の富豪や大企業のトップ、本当の文化人が大挙移住し、
パトロンとなって日本では他地域には見られない高度な文化を集積させた訳だ。
ところが、近年大邸宅の後にどんどんマンションが建ち、阪神間の風景が変わりつつある。
そのマンションを売るのにその地の文化集積をセールストークにしているのに、
マンションの存在自体が文化を壊しているというパラドックスに気づかない。
いや、気づいているのかもしれないけど、デベロッパーというのはマンションを作り
続けなければつぶれてしまうかわいそうな商売。

東京でも同じ。田園調布や成城は阪神間ほどではないが、やはり富裕層向け（といっても
当時世の中に現れ始めた新中間層向けですが。）に分譲したからこそ豊かな文化を築き得た
のでしょう。

で、マンション掲示板でこんなこと言うのも何なんだけど、文化集積度の高い地域に
マンションをつくるのは反対だ。マンションが文化を壊すことに気づいてほしいね。
豊洲などの湾岸地域やニュータウン地域につくるべきだ。
ところが、デベロッパーの社員は頭が悪いので、そんなビジョンは持ち得ていない。
奴らはほとんど文系出身の素人で歴史も何も勉強してないし、たまに優秀な奴がいても
数年で会社に洗脳されて犬に成り下がるからね。

[552: 匿名さん]

基本的に格差社会は相続社会なんですね。相続税の課税標準が引き上げられたのと
並行して、地価下落・デフレが始まり。気が付けば、課税相続は全相続の４％程度に
減ってしまった。

バブル前は、インフレと相続税によって富裕層と庶民の格差がなくなったのが
デフレと相続税の改正で一気に格差温存に向かったわけです。
国会議員の何割が世襲議員なんでしょうか。

ですから、昔から目黒区でも港区でも渋谷区でも地縁のある人つまり姻戚関係か親か
が不動産を持っている人が住む土地だったと思うのですね。

郊外のニュータウンというのは、そういうものがない人が初代で住み着くケースが
多かったんではないですかね。ストックが少ない分だけリッチではないのは仕方がない。

しかし気が付くと、ニュータウンも初期の多摩ＮＴや竜ヶ崎ＮＴはほとんどが７０歳前後
の世代。こう言う場所は、相続したくない人ばかりかもしれない。

まぁ、地域の文化は、遺産や町内会の役員も持ちまわり同様に相続人が引き継いで
くれるでしょうから我々は心配せんで湾岸のマンションの管理組合あたりで
マンション文化を育めばいいのではないでしょうかね。

[553: 匿名さん]

>>551さん
そうですか、犬ですか。私は犬が作ったマンションで犬を２匹も飼っています。

桜台コートビレッジは１９７０年、まだオイルショックも狂乱物価もない時代に出来て
翌年建築学会賞を得ましたね。
マンションが「建築学会賞」をもらうなんてすごいことだと
建築学科に入学した後でしたがまだ新玉川線もない時代に自由が丘から電車を乗り継ぎ
青葉台まで見に行きました。
http://nkon.net/sakura.html

上記の写真に丁度夕日が当たって、打ち放しコンクリートの群像のような建物が
何か時代を区分けする記念碑のような輝きを帯びていたのを思い出します。

当時ではかなり広めの７５平米の住宅ユニットがモシェ・サフディのアビタ67
http://www.monotsukuri.net/mirai98/habi/habi.htmのように錯綜しながら積み上げた
形状は、なかなか斬新で感動を覚えたものです。

就職試験でＴ急不動産の会社訪問に行きましたが当時オイルショックで「コネがないと
無理です」と言われ犬になりそこねた私です。
思えばあの時代のＴ急不動産は人材の宝庫だったんですけどね。

[554: 匿名さん]

>>551

マンションを批判するなら、ついでにミニ戸も批判しておかないと不公平だ。

容積率が200%以上で土地が１０００平米（３００坪）以上のあるからマンションが
建つ。
これが一種住専だったり区画が１０００平米以下（都内は５００㎡以下）
だと位置指定道路を一本つけて敷地が３０坪以下のミニ戸建てにしてしまう。
それだけの話。

１００坪の区画など地方の区画整理跡などでめずらしくもないが、郊外の住宅団地で
すら、庭付き一戸建てといいつつも、４５坪の敷地が標準だったりする。

バブル期の地上げの受け皿で鳴らした川崎の王禅寺ニュータウン。これが唯一
首都近郊で７０坪〜１００坪の敷地でなかなかの街並みともてはやされた。


歴史のある屋敷町というけど、その多くは相続で３分割された後に一区画ごとに
ミ二戸の３階建てが建つか、さもなくば３００坪の敷地に高級分譲マンション（地主は
等価交換で部屋を貰う）が建つ。

薄暗い坂道ばかりの港区の住宅街も、中層の高級マンションに変わることで
実はずいぶんと景観がよくなるものだ。霞町の交差点から２４６の一本内側を
日赤通りまで歩いてみるとマンション街と戸建の区画が歴然としていて面白い。

戸建ても中にはモダンな構えでいかにも新しいという屋敷もあるが、いかんせん
敷地が狭い。樹木の一つもなくて人工素材のハリボテでは１０年もしない間には
薄汚れ貧相な姿に変わりそううな建物も少なくない。

さらに言えば、かつての屋敷町番町にはほぼ９９％戸建ては消えた。
ほとんどが中規模以上のマンションだ。マンションもこれくらいの品質になれば
街並みとして十分鑑賞に耐える。
靖国神社から三番町に入り番町学園通り　行人坂　大妻通りあたりを歩くと
なかなか壮観だ。

とはいえ、親の遺産があってももはやこの辺は普通の人は買えないが。
文化という意味では、外壁に石を張ったようなマンションが建ち並ぶ地区には
相応のオーラが漂う気がするのは、貧・乏・人のひがみだろうか。


バブルで、減った都心の居住人口を回復するのに湾岸のタワーで追いつくものでは
ない。事実千代田区には湾岸はないけど居住人口は大幅に回復した。
土地の高度利用は時代の趨勢というもの。
むしろ、富裕層のコミュニティのために大区画の宅地供給することのほうが
相当難しいと思うがどうだろう。

[555: 匿名さん]

素人の質問なんですが、何故、サブプライム問題が収拾していない状況下、
米国の投資ファンド＆投資銀行が”大東建託”に対して9,000億円をOFFERして、
買収作業を行おうとするのでしょうか？？　サブプラ問題で日本不動産業界から外資撤退と
声高々と記述されていた方々の動きとは真逆の方向なのですが・・・・

どなたかご説明お願い致します。23区不動産一段と上昇のサインなのですか？

なんとなく、この様な動きがあるとの情報を書き込んでいた人がいたと記憶していますが？

[556: 匿名さん]

いくらの値打ちがあるものを買収しようとしているのか？
例えば大東建託が純資産20000億円あるとする。
それを9000億円で買収できるのであれば、誰でも手をあげるだろう。
要するに、買収額だけでは何の議論もできまい。

[557: 匿名さん]

>>556

08年中間決算の純資産額は、2,280億円だけど・・・

[558: 匿名さん]

田園調布や成城に豊かな文化があるとは到底思えないが、、、、
この一文読んだだけで、せっかくの長文全体の信憑性がガタ落ちだ。

[559: 匿名さん]

大東建託は賃貸住宅の建設・管理が本業なので、保有資産の含み・地価上昇期待とかではなく
純粋に同社のビジネスモデル・財務体質と買収価格を勘案してのお話になるものと
思いますよ。ただ、都心部の地価が今後上昇すれば地主の土地が産む期待収益も当然増加する
ので同社の業績はさらに上向くだろうという期待もあるわけで、都心の地価が下がるという前提
なら今回の買収話はあまりおいしくないということにもなるので、やっぱり地価上昇を読んでの
ことか？いずれにせよ、報道内容からは定性的なことしか言えないと思いますけど・・・

[560: 匿名さん]

>>555
キャピタルフライト。
つまり低下するドルを海外資産（日本の成長企業の株式）に置き換えて価値の減価を
防ごうという考えでは？

日本の不動産の価値というより、賃貸事業を地主に代わって行なう事業が成長性が高い
という判断なのではないか。

全般に地価は回復に向かい、分譲が低迷するなか賃貸は伸びる。土地を取得しないで
３０年長期借り入れという「サブリースのアパート版」のスキームが今後地価が上がって
家賃も上がる中で濡れ手で粟のぼろもうけのように見えたのかもしれない。

それと、会長が株売りたい・・・なんていうのがそもそもいけないわけで、なんだかかつての
の佐川急便の御家騒動みたいで、こういうオーナー企業のゴタゴタってのが大資本から
みたらぼろ儲けのチャンスに思えるのかね。

[561: 匿名さん]

>>558
は、しっかりアンカーつけてくれ。誰に向かって言っているんかわからんだろ。
長文は一人が続けて書いているわけではない。

[562: 匿名さん]

>>560

地価反転上昇のトレンドは今後も続くものと考えれば
大東建託の収益は拡大が期待できるね。

[563: 匿名さん]

株式時価総額÷純資産＝純資産倍率　ＰＢＲ　

すべての株買収で　９０００億なら３．９５で不動産業の平均値
2.6からみても高いよね。

まぁ日本株全体が安すぎなのかもしれんが勝手な推察だが、純資産のうち、「３０年の借家権」というものが全体事業の
ぢおれほどの比率を占めるか知らないが

大東建託自身が過小算定しているという可能性もある。

具体的に契約書見たわけではないが、名前は転貸でも３０年のサブリース
って普通は地主の側からみたら土地保有にくらべて多大な制約だよね。


住宅の建設は土地担保融資で、返済も地主。
賃料保証を３０年する代わりに、投資しないで家賃売上げの何割かの利益を得る。

おそらく大家には更新料が入らないのはサブリースの常識として。
この会社全体での店子からの敷金の預かり金も相当額になりそうな気がする。

よく考えると結構とんでもない利権という気もするなぁ。

[564: 匿名さん]

>>541さん
ちょっと理解が足らないようですね。
田園都市線沿線に文化が生まれなかったのは郊外だったからです。
一定の知的レベルの人が住んだところで、近郊、郊外だと分散してしまいます。
日本の国力が落ちていったのと、近郊、郊外へのスプロール化が始まったのは同じ時期です。

すなわち、日本の国力を増す＝日本の文化度を増すには、
一定の知的レベルの人を都心部に集中居住させ、職住近接の環境を作り出す必要があるのです。
江戸時代は職住近接でさまざまな独自文化が生まれましたよね。

特に重要なのは、次世代を担う子供を持っている世代の都心部居住の推進です。
一定の知的レベルの家族、子供が都心部に集中居住して、お互いに刺激しあう。
これが文化度を長期にわたって上げることになります。
当然ですが、マンション価格が坪３００万円を超えるようになれば、これも難しくなります。
このレベルが維持できるところに結局集中し、都心部でもその地域が未来を担うことになります。

[565: 匿名さん]

>>560

そうですね。でもキャピタルフライトだとしたら外資は土地取得は諦めて、
不動産運営企業が美味しいと判断したのでは。

もし、そうゆう考えで今回の投資検討を行ったとしたら東京の不動産は
まだまだ収益が見込まれると考えたのではないでしょうか？

サブプライムで引き揚げた資金の再投資先として東京を選択？
投資検討したという事は、投資準備金がある証拠だしね。

石油先物、株式市場への投資だけではリスクヘッジ出来ない・・・とか？

以前に外資が東京の不動産投資に再び乗り出して来るという記述があったけど、
満更、嘘ではないかもしれないと思いました。

外資の戦略は理解不能？

[566: 匿名さん]

>>564
城東＊＊は黙ってくれない？
職住近接のみでしか物事を語れないような
空気を読めない人がいると話が脱線するんで。

[567: 投資家さん]

565
その話の続き
エートス連合が９０００億円強で提示したらしい。
投資リターン考えたらまんざらでもないし。
知名度上がるからな。
コンソーシアムにユニゾン・森も参加している。
有名案件には群がる傾向強いな

[568: 匿名さん]

一定の知的水準の人々の都心部への集中居住は、中国を含め世界的なトレンド。
その中で、東京の国際競争力を高めるには、
都心部への集中居住を他国以上に進めるしかない。
まさに待ったなしの状況下で、地価上昇によるスピードの遅れは許されない。

一定の知的レベルは一定の所得レベルを意味する。
これらの人々の集中居住は、新たな都市文化を作り出すとともに、
新たな都市消費スタイルとサービス形態を生み出す。
東京はアジアの中心としてそれらを発信する役割を期待されている。

[569: 匿名さん]

>>564
知的レベルって言っても今の大卒サラリーマンのレベルはたかが知れてる。
実際廻りを見ても、新興住宅地に住む大卒サラリーマン層は
ショートケーキハウスに価値を見いだしたり、画一的な集合住宅を有り難がっている
知的レベルの人間ばかり。
戦前の大卒サラリーマンとは階級がかなり違うと思う。

[570: 匿名さん]

世界共通の動きとして知識、情報が経済・科学・文化などの社会活動で
大きな比重を占める時代に入り、今や大都市の集積が富の増大の
推進力となった。後戻りできない巨大な文明史的転換が起きている。

好む好まざるとにかかわらず都心部の集積をいかさなければ日本の
発展は無い。しかも、グローバル化が急速に進行し、国際的な
都市間競争がますます激烈となっている。
美しく環境性・居住性に優れた都市景観は知的レベルの高い層を呼び込み、
国際競争力に直結する。

シンガポールでは知的レベルの高い人を計画的に都心部に住まわせ、
そうでない人を追い出している。
この知的産業時代にふさわしいもので都市を固めようとしている。
第三次産業にとって、立地する都市の集積度は決定的に重要だ。
例えば、アナリストが１日に３人の顧客と会うか、７人と会うかでは
仕事の中身は全く違ってくる。情報で勝負する産業を育てようと思えば、
知的レベルの高い人と人ができるだけ日常的に頻繁に直接顔を合わせる
機会と環境が持てる都市にしなければならない。

[571: 匿名さん]

しかし今日の株急落で追証発生してる個人投資家多いんだろうな。掲示板の全体レス少ないモン。
正月からこの調子では先が思いやられるな。
新築マンションもうれないだろうな。

[572: 匿名さん]

>>569
大学短大の進学率が４０％を超えたのがそれほど昔ではないにもかかわらず昨年５割を超えた
http://www.mext.go.jp/b_menu/toukei/001/04073001/001.htm
わけで、大学の定員数をすでに割る数の学生数。大学の多くは経営難。
団塊世代の大学進学率が１９％だったのに比べ、団塊ジュニア以降の大学卒業という値打ちは
下がったかもね。
今は警察官でも大卒が当たり前。でも調書もまともに書けない警察官と司法試験合格の検事。
同じ大卒の学力格差がひどいらしい。

でも、マンションが画一的という先入観は間違っているなぁ。
住宅は奥さんの趣味が優先だが、情報誌のおかげで、結構住空間の鑑識眼は上がっている。

衣食住に関するセンスのなさは国立大卒の女性が案外ヒドかったりする。

[573: マンション投資家さん]

同感。
５７０さん言わんとしていることは良く分かる。

シンガポールは、その人口５００万人しか居ないのに、華僑は国土のほとんどを保有し賃貸していると聞く。
つまり華僑＝シンガポール。
あの政策は資源ない日本も見習うべきではないかと思う。
知り合いの外資マネージャーは高級コンドを皆買っている。
新インドシナ圏の中心として更なる可能性があるに違いない、しかし投資したいが十年二十年を考えると、海面上昇などがあると水没しかねないところがあの町の欠点と見る。
どう？

[574: 匿名さん]

>>571
追証？
サラリーマンや小金もちの何割が信用取引やっていると思ってんの？
信用取引で稼げる投資家レベルなら今時新築マンションなんて買わないよ。

投資家でなく資産家が余った金で買うのが都心のマンションだろうよ。

現物買って、損切り出来ずに１１時過ぎて、月曜日が不安なだけだろう。おそらくそんな大金
つっこんでいないよ。

でも、２００６年の秋に株から不動産に資金１０００万移動しただけで、一方は含み益２５００万
一方は含み損３００万って感じだねぇ。
不動産でレバレッジ利かせても大損はしていないが、株でレバレッジ効かせていたら怖いね。

まぁ結果論。

[575: 匿名さん]

>>571

いるかもだけどよっぽどおめでたい人でしょう・・・・去年から信用持ち越ししてるひとは。

[576: 匿名さん]

一定の知的水準の人々（国際競争に関わるレベルの）の住居は
都心3区プラス既存の人気地域だけで十分まかなえますよ。
逆にそこに買えない程度の人がいくら大挙しようが、なにも変わりはしなでしょ。

だから先も見えない新興住宅地なんかでギャンブルする必要はない。
万が一そこが本当に魅力のある場所になったらその時買えばいいだけのことですから。

[577: 匿名さん]

>>570
２０年前から言われてることだってば。
バブルのときも、東京を国際金融都市にするために、一極集中させて競争力を高める
と言ってきた。
その前は、１９８４年まで首都一極集中の弊害是正でつくば研究学園都市だの
さいたま新都心だの京阪名だの分散を強調してきた。

１９９５年から為替レートが半分になって、輸出産業がさらに景気悪化して
一気に方向転換したのでしたねぇ。

バブルで頓挫し金融危機で公的資金注入して喉元すぎたころに国際都市東京の
一極化地位の向上、一点突破ですか？

そんなこと言わなくても自然にそうなっていきます。もう分散投資するほどの
余裕がない。公共投資の話ですよｗ

[578: 中野区民]

なんかすごいことになってるね。

>>549
鷺宮なんかは、職住近接の論法でいったらもう少し何とかなっても
よさそうな地域だけどね。
駅前、神社と寺だし、駅近にガツンと都営住宅あるからなあ。

>>564,568,570
おんなじ人か違う人良くわからんけど。
文化史について書いてある書籍を1冊読むか、ヨーロッパに1年くらい
滞在してみては？

文化とは何かという定義から始めないといけないような気もするが、
経済活動の効率性と文化の育成を同じ文脈で語られるのはいただけ
ない。文化育成に資本は必要だが、文化・芸術そのものは効率性とは
対極に位置する活動だと思うけど。
まあ、それらを創造する人のコミュニティは必要だと思うけどね。
経済活動の拠点と同じ場所にあるってのはどうだい？

ついで、地域ごとの地価の過去推移が比較的簡単に見れるサイト
発見しました。
http://www.db-map.com/ztika/a.html

[579: 匿名さん]

＞国際競争に関わるレベルの人の住居

これは異論があるね。外資系のビルの職域食堂でランチ作っているコックさんも
立派に国際競争に関わるレベルの仕事している。
理系で偏差値の高い子が数学科出て外資系金融に就職しても給料が高いだけで
国際競争に関わるレベルの人かどうかわからん。

国際競争力というのは、国外からの評価。そういう意味ではアジアの秀才・天才を
取り込む戦略を考えたほうが早い。

ゆとり世代が２０歳超えたわが国は、もはや戦略を転換すべきだね。

[580: 匿名さん]

>>491さん、若干微修正です。
一種低層住専に限定すれば、おおむね賛成しますが、都心部の土地高度利用を
前提としたランキングなら（千代田区や港区は、一種低層住専の資産価値は
殆ど無意味です）、以下のように修正することが妥当です。


都内ベスト３区＜価格A+〜A：資産価値期待度A+＞
・渋谷区
・千代田区
・港区（ただし湾岸は除く）

続いて４位グループ＜価格A-：資産価値期待度A＞
・新宿区
・中央区

さらに続いて６位グループ＜価格B+：資産価値期待度A-＞
・目黒区
・文京区
・豊島区
・品川区（埋立地は除く）
・世田谷区


新宿区と中央区は、それ以下のグループと比較し、土地高度利用の余地が
上位３区に準じて高く、土地高度利用があまり期待できない６位グループ
とは、明らかな差異が存在します。
とくに新宿区については、中央線・山手線・小田急線・京王線等に加え、
副都心線で埼玉から横浜までの首都圏城南・城西・城北に至る、富裕層も
相対的に多い非常に幅広い後背地を擁するターミナルは新宿を置いて他に
なく、城東中心の後背地で商圏に限界がある東京駅エリアよりも、商圏的
には遙に潜在力や成長力が期待されます。
最近再開発が活発な丸の内・日本橋・六本木・赤坂や豊洲等湾岸エリアに
比べ少々元気がなさそうに見えるのは、単に再開発のサイクルの問題です。
丸ビルや新丸ビルは、竣工後７０年近く経て再開発サイクルを迎えたもの。
西新宿超高層ビル群は４０年弱の時を経ており、近隣住宅地再開発等含め、
今後１０〜２０年内に大規模再開発が進むでしょう。
折りしも、その先鞭となり得る日テレ・ゴルフガーデン跡地再開発計画が、
商業施設と住居棟の複合再開発として、三菱地所グループの手により本格
スタートすると正式決定した事は、副都心線開通と相俟って、また歌舞伎
町エリア再開発も巻込みつつ、都心西部エリア最大の商業ビジネスエリア
である新宿の底力を今後まざまざと見せ付けることとなるでしょう。

[581: 匿名さん]

>>576
３０台で超高額マンションの購入は無理でしょ。
それに、敢えてそこを選ぶ必要性も無いでしょ。
都心部の選択の範囲は広がりましたからね。
だから、やっと都心部への集中居住が現実味を帯びてきている。
東京にとっては大変身できるチャンスです。

また、都心部居住は、知的レベルが高い子供たちに刺激を与えてくれます。
美術館、博物館、観劇施設はあちこちにありますし、催し物も頻繁に行われている。
それから何と言っても、大人が仕事をしている姿を日常的に見ることができる
メリットは大きいと思います。
郊外、近郊のベッドタウンに親子で引きこもっていた時代に比べ大きな変化です。

[582: 匿名さん]

>>578
不動産屋に文化をわきまえろみたいなことを言う人がいるからいけない。

せいぜい「歴史・風土・地域の文脈」くらいに留めておけばいいけど、

掲示板の書き込みのためにヨーロッパ一年滞在ってのは興味深い意見だが
オレは嫌だな。
金がかかりすぎる。ユーロがもう少し安くなったら考えてもいいが

文化史の本は昔から好きだから読んでいる。
都市の歴史とかは学校でも習った
記憶があるが覚えていない。貴兄が得意ならいい本を紹介してくれ。
そっちなら付き合えそうだ。

[583: 匿名さん]

>>577
地価の暴騰は都心部居住の大きな妨げとなります。
マンション坪単価で３００万円以下を維持し、
５〜７千万円レベルでファミリータイプこれが絶対条件でしょうね。
>>579
当然ですが、外国人を含めた話ですよ。
価格レベルを含め、魅力有る都心部居住の提供。
大事なポイントです。

[584: 匿名さん]

２０年後ならわからないでもないですが子育てを都心部でするのはどうかと。大気汚染で体に害をあたえるし。子育ては自然環境があるほうがいいです。

[585: 匿名さん]

＞580さん
491です。
なるほど、納得いたしました。

[586: 単なる暇人さん]

話しをスレタイの内容に戻します。

直近をみれば景気の先行きには不安もありますが、
ここ数年の大きな流れではインフレ基調ということに反対する人はいないでしょう。
ところが、不動産、建材、原油の高沸は明らかにバブル。これも異論はないでしょう。

つまり問題は、バブルははじけるのかはじけないのか？

ふつに考えればバブルはいつかはじけます。これは再びデフレに戻るということではなく、
急激に沸騰した価格が調整局面を迎え、場所によっては下がらざるを得ないということです。
バブルがはじけても、損をするのはエンドユーザーだけですので、
インフレ基調は変わらないと思います。ただし、一年で10％以上の値上がりというのは
もうないと思います。

バブルはもうはじける寸前です。超都心の高額物件を除く、サラリーマンを
ターゲットにした物件の売れ行きが極めて芳しくないのは、もう常識です。

それでは下がるのはどこか？
というより、私は港区3Aと渋谷区の広尾松濤以外は全て価格調整があってもおかしくないと思っています。

[587: 匿名さん]

>586
＞港区3Aと渋谷区の広尾松濤以外は全て価格調整があってもおかしくないと思っています

確かにその通りかもしれないですね。
しかし高過ぎて私には手が届きません…。

したがって580さんの書いた4〜10位にランクされる以下のエリアで狙ってみます。↓

＞続いて４位グループ＜価格A-：資産価値期待度A＞
・新宿区
・中央区
さらに続いて６位グループ＜価格B+：資産価値期待度A-＞
・目黒区
・文京区
・豊島区
・品川区（埋立地は除く）
・世田谷区

[588: 匿名さん]

>>586
バブルなら弾けるし、
適正価格への収斂であれば違うし、
場所によって様相は異なります。
大きく値上がりする理由は
その地域が実際に良くなったか
将来良くなって行くことが万人の認識となったか
そのどちらかです。
まあ、それ以外はバブルでしょ。

[589: 匿名さん]

>>588
ということは、南青山や神宮前もバブルですか？
実際良くなったわけじゃないのに、ここ数年で3倍近くなったとこもある。

ていうか、こんなに急に暴沸するって、どう考えてもおかしいけど。

[590: 匿名さん]

>>589
商業地の場合は、収益性ですね。
後は、立地することによるブランドイメージの向上。
居住エリアとは異なります。

冷静に考えると、南青山、神宮前に立地することが従来に増してメリットが出てきている
とは思えないからバブルでしょうね。
銀座の場合はある程度理由付けができます。
日本で無二のブランド地域であること、都心回帰で臨海部の人口が増えていること、

[591: 匿名さん]

>>590
自分の理解の範疇外をバブルと定義しちゃうアンタはどんだけ井の中の蛙なんだよw

[592: 匿名さん]

そうですね、神宮前や南青山、表参道界隈って、いわゆるイメージ先行型の典型でしょう。
かつて代々木公園（戦前は代々木練兵場）にワシントンハイツと呼ばれる進駐米軍関係者
用居住地が存在した時分から、この界隈は米国人中心とした白人が多く住んでいた関係で、
欧米的な雰囲気が醸成され、比較的白人が好むエリアとなったことから、日本人にとって
も何となくハイカラで流行の先端的なエリアと認識されるようになり、徐々にブランド的
スポットとして注目されるようになって来たんですが、実際のところ、隠田と呼ばれる場
所柄、非常に庶民的で、表参道の裏路地に一歩踏み込めば、いまだに木造狭小住宅が犇き
合っている場所が多数存在します。それを裏原宿だの裏表参道だのと称して有り難がる向
きのあるようですが、上がり過ぎた地価や賃料で本当に採算が取れるか怪しい商売が多く、
一時的な熱気が冷めれば（特に外資系ファンド等の資金が細れば）徐々に相場もクールダ
ウンする可能性があると思われます。やはり、この辺はどう頑張ったって銀座には敵いま
せん。これは、オフィス街としての価値で、南青山がどう頑張ったって丸の内・大手町は
おろか西新宿にも敵わないのと同じです。

[593: 匿名さん]

ちなみに、南青山界隈は「権田原」と呼ばれてました。いまでも道路標示にありますが。

あと、現在のＮＨＫ放送センターはかつて陸軍刑務所があった場所で、
二二六事件の首謀者ら青年将校が銃殺刑になった場所です。
青山・表参道・代々木界隈とは、代々木練兵場含め、
そうした歴史を背負った街ですね。

戦後進駐軍の溜まり場だった六本木界隈も、
似たような歴史的背景があります。

[594: 匿名さん]

そのＮＨＫも１０年後には築地に移転ですね。
時代は変わるってことっす。

[595: 匿名さん]

表参道辺りの不動産漁るチャラチャラした輩は、５９２や５９３の歴史的事実を
殆ど全く知らないでしょうね。無知蒙昧無教養とは、げに恐ろしきものです。

表参道界隈や六本木界隈を米国人等の白人らが我がもの顔で闊歩してる現状は、
大東亜戦争敗戦後の進駐米軍による日本占領時代の置き土産であることを。

[596: 匿名はん]

都心一等地として言及されることの多い港区・渋谷区界隈は、
多かれ少なかれ、そうした歴史的事象の影響を受けていますね。

まあ、殆どの日本人（特に外資系金融あたりの現地採用スタッフ）は、
そんなこと何ら意に介さず、白人さんにしっぽふるのでしょうがねｗ

[597: 匿名さん]

ファッション系が発達したのも駐留軍相手からですから、
歴史は浅いですね。
東京が物まね文化から脱却して行く中で、
これからどうなって行くのか見ものの地域の１つです。
六本木も同じく・・

[598: 六本木をよく知る人]

東京ミッドタウン
　　　↑
防衛庁本庁敷地
　　　↑
敗戦後、進駐米軍接収
　　　↑
旧帝国陸軍歩兵連隊駐屯地
　　　↑
明治期、国の直轄地
　　　↑
長州藩毛利邸下屋敷

[599: 匿名さん]

表参道も六本木界隈も
欧米的価値観のフェイクというか、イミテーションだからね。
要するに、白人的価値観にミョーに媚びている街。

その点、銀座・有楽町や日本橋、はたまた新宿や池袋の方が
純日本的（アジア的）価値観を遙に真っ当に提示している街。
浅草や秋葉原も違った意味でそう。

[600: 匿名さん]

所詮明治以降は全てが欧米的価値観に基づいているんじゃないの？