23区内の新築マンション価格動向（その20）

[住まいに詳しい人]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その19：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44490/
その18以前過去スレは>>2

参考サイト
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

[352: 匿名さん]

買った人間が下がらないというのは、自分がそれなりの金とリスクを負っている話だから
それなりの読みと背景があっての話だろう。
マンションなんて早く買えばそれだけ老朽化するわけで若い世代なら次の買い替え
をうまくやらないといけないわけだ。
２０年後の価格水準は高いに越したことはない。消耗品だの資産価値など考えないなど
言っていられるのは１０年くらいの間だ。嫁の笑顔がいつまで鑑賞に堪えるかは嫁にもよる。

買わないで下がると言っているのは、結局下がっても上がっても買わない＝損がない
人たちだから、所詮面白半分の与太話レベル。

[353: 匿名さん]

土地価格が上昇し続ける背景にあった、
人口増、鎖国経済、経済・市場規模拡大
こういう前提が崩れてるのに、昔話は参考になりません。
高度成長というパラダイムから早く脱却しないと。

インフレ確実との予測で、その対策なら、別な投資先がいくらでもあるでしょうに。
マンション以上のパフォーマンスの出せばいいだけ。石油先物なんかいかが？
予測が当たれば年々もっといいマンションを買えるようになりますよ。
インフレであっても、日本の土地、特にマンションはネガティブなんですよ。

住む機能、嫁の笑顔とか言うレベルで、マンションかって喜ぶ女なら、
嫁の満足するものを買えばいいだけ。
ただ、ここ２年くらいで売られてきたマンションは、
都内とは名ばかりの二流立地、隣人が歩けば音が気になるようなレベルのものばかり。
上階が寝たきり老人でアタリだったという笑えない話。
後続マンションによる眺望阻害、住民トラブル、税制優遇切れ、維持管理費の値上げ等
入居してみて本当に満足感を維持し続けられるものか・・・・

嫌になったら気軽に見切って出て行けるオプションというのは結構重要。
とっくに価値劣化したマンションに、ローンで縛り付けられるなんてのは最悪。
特に今のように不確実性の時代にはね。

[354: 匿名さん]

>>348 = 元祖匿名はん

う〜ん、なんか呆気に取られてしまいました。え〜〜と言う感じです。

[355: 匿名さん]

>>353
難しい言葉並べてるけど、ネガ単語を思いつくまま綴ってるだけですね。
煽りでしょうか？
なんら新しい視点はありません。織り込み済み。

[356: 匿名さん]

>>352

>嫁の笑顔がいつまで鑑賞に堪えるかは嫁にもよる

うまいです

[357: 匿名さん]

353のような意見は一見何か言ってるようだけど実は何も言っていないに等しい。

[358: 匿名さん]

過去のマンション購入の節目は３回あった。
１９８０年。地獄のような金利高。しかしその後金利は下がり購入物件は値上がりした。
１９８５年。値上がりが続き、今買わないと買えないと誰しもが思い
多くの団塊世代が４０歳を目前に郊外の戸建てを買った。
１９９６年　マンションブーム。バブル崩壊で今が底値。国鉄貨物の土地が売却され
恵比寿ガーデンプレースが不況の最中に開業。西新宿に東京ガスや第二国立劇場
など作られなんとなく不動産が底値で景気回復という「騙し」にひっかかった時期。
翌年の消費税率改定もあって郊外のマンションが今の５０歳前後の世代に売れた。

退職した歳になって、これがあなたの働きで得たものなのよとしみじみ眺めて、
千葉郊外の日当たりの悪いマンションだったり、ニュータウンのはずれの一戸建て
だったり、目黒の築３０年のマンションだったりするわけだ。
これにもう一つの節目２００５年が加わると、その差違は強いコントラストを帯びる。
運不運で割り切れない「資産格差」という言葉が脳裏をよぎる。

[359: 匿名さん]

農地を宅地にしたら儲かるよ。
あと対馬の山もおすすめ。

[360: 匿名さん]

>>350

これがＭＳじゃなく株であれば簡単なんだけどね。
下がる下がると言っている連中は「空売り」すればいいわけだから。
あ・ＭＳ現物は空売りできないけどマンデベの株は空売りできるね。

直近高値から半値まで下げてるけど、下がる派はここからマンデベの株空売り
する勇気あるか？

どう？３５３さん。石油先物なんてやめて
マンデベの株を今から空売りしたら。それこそ「確実」に儲かって
しかもその利益で爆下げした都心のＭＳ買えるんじゃないの？
理想だね、まさに・笑

[361: マンコミュファンさん]

>>360
別にデベは転がして儲けてるわけじゃないから業績に関係ないし・・
359の方がまだ賢い（笑）
348さん　おおむね同意

[362: 匿名さん]

面白いのは１９８０年は大不況といわれながらマンション転がしの元年のような年。
小金持ちが４５平米の２ＤＫを３年で転売して３ＬＤＫを手に入れていた。
１９８５年は持家最後のチャンスと言われながら買った人はデフレの１５年で
値下がりする資産に価格の倍の返済を強いられた。
１９９５年はここが底。今買わないと金利も上がると喧伝された。その一方で
暴落するから買うなという評論家もいたが，実際真綿でクビを絞めるような年４％の
下落。これまた価値のない資産に代価を払い続ける徒労の日々。

だいたい、世の中の風評は逆だと思ったほうがいい。２００５年には３月暴落説が
ささやかれたのは記憶に新しい。

せめて、買ったら枕を高くして眠りたい。そういう年が３年で終わるなんて、あなた
そんな理不尽なことがありますかいな。

[363: 匿名さん]

>>359
農地法と保安林解除に関しては田中森一の『反転』が詳しい。
リクルート事件のもう一つの裏側に安比の保安林解除の贈収賄容疑の話があったと
書いてあるね。まぁ江◆さんもいまごろ回顧録じみたあんな本出さなきゃいいのに

出てきた人とこれから投獄される人の場外バトルか。

[364: 匿名さん]

マンション価格については、昔は佐藤美紀雄さんがいて詳細なデータと筆致と
現場を歩きつくした経験から重い言葉を述べておられた。
今は鬼籍に入られて　思い起こせばお亡くなりになったのも２００５年の秋
節目の年でしたね。

いま評論家はチンピラばかりだなぁ

[365: 匿名さん]

住宅ローン金利、一律0.05％下げ・大手銀、5年物固定

三菱東京ＵＦＪ、みずほ、三井住友、りそなの各大手銀行が来年1月4日から適用する住宅ローン金利が28日出そろった。5年物の固定金利は4行そろって0.05％引き下げるほか、3年物や10年物でも引き下げる動きが広がった。市場金利の変動を反映したほか、みずほ銀は「他行も金利を下げて顧客取り込みに動いていることを意識した」（ローン・リテール業務部）という。

訳：煽り賺したところで、まったく売れません(>_< )

[366: 匿名さん]

こんな国で不動産が上がるねぇ。。。。。まあこの世に絶対はないとはいうけど。

内閣府は26日、2006年度の日本経済の決算書に相当する国民経済計算を発表した。
　それによると、国民1人当たり名目GDP（国内総生産）は06年の暦年ベースで世界18位となり、
　05年から順位を3つ落とした。最高は1993年の2位だったが、2000年の3位から6年連続で後退し、
　先進国の下位に後退した。比較可能な80年以降で見ると、順位は最低となる。

　国際比較は、物価の影響を含む名目GDPをドル換算した数値を用いた。
　経済協力開発機構（OECD）加盟30カ国のうち、06年は主要国のカナダ、フランス、ドイツに
　抜かれた。
　ユーロ高で欧州勢のドル換算が、かさ上げされたことが大きく影響したが、日本は、景気が
　拡大しても名目成長率が伸びない「デフレ経済」だったことも影を落としている。

　日本の1人当たり名目GDPは3万4252ドル（1ドル＝116円換算で約397万円）。
　GDP総額は4兆3755億ドルとなり、米国に次ぐ2位を維持した。
　しかし、世界経済に占める割合は9．1％と05年比1．1ポイント低下した。

[367: 匿名さん]

＞366
ドルベースで評価されてるからユーロ圏が上位に来てるだけ。
為替動向によってものすごく順位は変動する。

ユーロ圏の人にとって日本の資産は安く見えるから日本の不動産は買いなんだな。

[368: 匿名さん]

不動産マーケットに人がいないんだけど・・・
物件売って逃げ出したい人たちばかりであふれてるね。

けど、こんな時だから資金が豊富なところは、買い漁って
溜め込みをしたり、寝かせてるかな？

さて、個人としては手持ちの区分所有をうっぱらうのが
良いのかな？賃貸のまま継続させるか。

[369: 匿名さん]

ユーロ圏の人が日本の不動産を買っているような話は聞いたことがないけど...。 まあ投資用として買う場合は、今の価格が安かろうが高かろうが、先々その資産価値が上がるかどうかがポイントではないかな？　ということで当分は売りのトレンドが続くハズ。

[370: 匿名さん]

日本の不動産がドルやユーロを生み出す限りにおいて、その分の価値があるだけのはなし。
今の水準の日本のマンションなんて問題外。
日本の土地に住みたいわけでも所有したいわけでもないからね。

[371: 匿名さん]

>>ユーロ圏の人にとって日本の資産は安く見えるから日本の不動産は買い
安く買えたとしても、円安ユーロ高が進んだ為替損でヒーヒー言っているが？
兌換性って知ってる？

そんな素人観は要らないから、自分家の周りの話をしてよ。
オレの住むマンションに空きが出たんだけど、埋まらずに、目に見えて増えていって。
周りではポンポン新しいマンションを建てていて盛況に見えるが、最近は、そのチラシすら入らなくなり、うざい営業も来なくなった。

そして、テレビＣＭ、ネットや吊り広告はマンション関連で溢れかえり。
既視感に襲われる。
これって広告効果の期待できる最終段階の末期症状では、と。

[372: 住まいに詳しい人]

首都圏１１月の申し込み率、市区別
なんか勝負が見えてきた感じですｗ
http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/mercury/index20071221d5000d5.html

[373: 匿名さん]

>>東京23区が74％、東京都下が74％、埼玉県が73％と好調だったのに対し、神奈川県下が45％、千葉県が55％と低迷した。

神奈川県下が45％!!!!!!!!!!
江副 浩正さんの指摘通りか
やるじゃん

[374: 匿名さん]

世の中が二極化しているのを感じる。
持てる者は、多くを語らない。

持てない者（私を含めて）はなんとかしなくては
という焦燥感あるいは、現状を否定する自己欺瞞、もしくは
自分の思い込みを書くことで安堵に浸る。
しかしチャンスが２度も３度もやってくるほど世の中甘くない。

今後の価格動向を予測するのがこのスレの主題だ。

にもかかわらず、「買い時論」や「マンションを買う目的論」に
摩り替える話が出てくる。

要は運任せと言いたいのか。考えること自体を無駄といいたいみたいだ。

今買うべきか待つべきか・・・こういう話になると極めて属人的
要素の話になる。

オレは買う、俺は待つ。
そんな話はいくら集めて見ても価格動向を語る話にはならない。

近所のマンションの空きが埋まらないとかいう話も、その立地と
物件の話であってそこから敷衍して何が語れる？

地価がどう動くかでマンション価格は変わる。

サラリーマンの所得で地価が動くと思うなら、ぜひ本を書いて
世に問うてほしいものだ。

地価を動かしているのは金融だ。
間接金融（土地担保融資）と直接金融（不動産ファンド・証券化）の
両面のトレンドをみていくべきだ。昔は都心周辺の住宅大量供給などなかった。
輸出産業が工場の海外移転をはじめたのが工場用地が住宅用に
変わったのがおおきな契機。
とはいえ大規模供給はコンスタントに続かず必ず波ができる。

８０年代も生産の合理化や海外生産でしのぎながら内需拡大の
呼び声のもとに国内にマネーを投入していった結果地価が高騰し
バブル経済に陥った。バブルさえなければ、工場の移転がそのまま
９０年代の住宅供給につながったのが１５年以上のタイムラグが生じた。
デフレとあいまって異常な安値で湾大型マンションが大量供給された。

赤字国債は１９８０年代後半に始まっていて、それがいつしか
８４０兆円を超える額（利払いだけで２５兆円／年）という財政危機に
つながっている。
とはいえ、家計部門の流動資産は１５００兆円。
預貯金などの流動資産は、おもに６５歳以上のシニア層に集中して
いる。

住宅をいつ買うかは、経済の流れを読まないといけない。
結果論納得できるような話ではない。

資産格差は、年金もあるが主に家賃・住宅ローンを含めた生涯の
住宅コストの差異によるものだ。インフレ時代はローン金利も高いが
給与の伸び、貨幣価値の減価（物価上昇）の成果で住宅に支払った
実質支払いは実際は少ない。
それどころか、買い替えで少ない負担でよりよい住宅に住み替え
ていたりする。
逆にデフレ時代に住宅ローンを支払っているのは、給与が伸び悩む
なかで支払い金利以上に価格の下落する負債に金を投下し続けた
わけだ。

これから先ふたたび東京の地価が下落に転ずるという珍説を唱える
人はどこにもいない。
バブル経済が悪いのはその後にとんでもない資産デフレをもたらした
からだ。にもかかわらず、いままた地価の下落を願うのは、愚かな話だ。

首都圏のマンション供給は２０００年のピークから８万戸７万戸
と減少し続けて、２００７年度は５万戸代に留まるだろう。
さらにこれが４万戸になるかもしれない。
平均価格が３５００万としても２兆円規模の市場だ。
ちなみにＪリートの累計額が５兆円。不動産証券化市場全体でも
２５兆円だ。
東証の一日の出来高２兆円とくらべていかに不動産の値動きが
ゆるやかか想像がつくだろう。
株価のアナロジーで言う与太話には耳を貸さないほうがいい。

[375: 匿名さん]

>374
そのとおり。しかし、ここは珍説唱える、頭悪いというか経済を知らない人が多くて困るね。

[376: 匿名さん]

２３区だけ見ると申し込み率は以下で８割を超えているのは都心部のみ。
江東区９３％
練馬区５５％
足立区６２％
新宿区５７％
文京区９０％
大田区６６％
台東区５３％
世田谷区６７％
渋谷区８５％

[377: 匿名さん]

>>374

すまん、結局何をいいたいのか、よくわからない。２３区の土地価格、下がるわけないということ？　そして結局、２３区のマンション価格、どうなるの？　２００８年限定でいいから、教えて。１０％あがるとか５％下がるとか、なるべく単純な回答にしてね。

[378: 匿名さん]

>>377
２３区の平均価格は１０％以上上がるでしょう。
しかし、販売数も大幅に減ります。

その中で、５〜７千万円の価格帯、坪単価で２５０〜３００万円をＫＥＥＰできる
都心に隣接する区に人気が集中して行くでしょう。
都心回帰もしだいにエリアが限定されて行くでしょう。
この傾向は５年間は続き、その結果、東京都心部の都市構造は大きく変貌して
行くでしょう。

[379: 匿名さん]

３７４さんは来年以降都内のマンション価格下がる、値引きが増えると思いますか？私はそうなる様な確信に近いものが有りますが今年１１月に足立区のを契約しました、今は正直言って後悔の念があります、もうちょっと引っ張って１割り値引きは確実に取れたと今は思えます、その時は値引き交渉を軽く負けてあげちぁったんですよ、まあ人間１度目の経験で失敗して学ぶ生き物ですから・・・２度目のマンション購入あるのか解らないが

[380: 匿名さん]

マンション価格は下がらないらしい
申し込み率からみても、売れないとこは売れてないようだが
それでも東京だったら価格は下がらないらしい
すっげ〜ゼッタイ買わなきゃ
素人アービトラージ確定ジャン

銀行はデベからの金利が入り
マルチプルが増大したところで不動産は実需

いわゆるスタグフレーションだが
デフレでも稀な経験なのにこれからも楽しませてくれるんだそうだ

[381: 匿名さん]

>>377
へんな子だね
。
＞２００８年限定でいいから、教えて

横ばい。

過去の住宅地価の動きをみても、３年、二桁の伸びが続けば
次は、一桁の横ばい。

ところで
話というのは、結論だけだと「鵜呑みにするか拒否するか」という
ことになる。思考の流れを追わないと「理解、批判」につながらない。
ここは、さまざまな視点から考え方やその背景となる情報が
書かれてきたのだと思うけどね。

私の文意は、「下がらない」という以外の趣旨は書かれていないだろう。
そのことを理由と背景を付して書いただけだ。

[382: 匿名さん]

毎月の契約率のデータは、需要の動きをみるために業者が
必要とするものだ。
契約率が高ければ用地の仕込みを積極的に行うが
２００５年以降契約率が低下し続けているわけでその結果
デベロッパーは用地取得を絞ってきている。
それを反映した供給戸数の低下ということだ。
http://images.google.co.jp/imgres?imgurl=http://www5.cao.go.jp/keizai3...,GGLD:2004-12,GGLD:ja%26sa%3DN

[383: 匿名さん]

>>374さん

素晴らしい論述有難うございます。他のマスコミ＆評論家等の記述よりも現状の真実を
語っていると思います。　副管理人さん、暫くは途中削除しないで全文記載してくださいね。

[384: 匿名さん]

>>382
高値に張り付いてしまった県境外周区は、
隣接する他県との競争があって、契約率は低くなります。
余り売れないエリアでは、デベも供給を控えて行きますから、
結局地元の人の需要に合わせた規模に縮小します。
来年度の県境外周区の販売数はかなり少なくなりそうです。

[385: 匿名さん]

郊外・県境外周区を割高だと思うのは買い手が３年前までの安値覚えを
しているからだ。

とはいえ”地価が下がらない限り”マンション価格はさがらない。

売れない、地価が下がらない。その板ばさみで困っているとしたら
それは業者だけの話。
地主が困っていて土地を売りたいという話はいっこうに聞こえてこない。

それどころか、地主はマンションが値上がりして賃貸需要が増えると
読んでか、自前の土地にせっせと賃貸マンションを建てている。

結果、マンション業者は戦線を縮小せざるをえない。戦線縮小とはいえ安値在庫処分というのなら自分で自分の首を絞める
ようなものだ。
在庫値引きがあろうが無かろうが近辺で安値で仕入れた物件が
新たに売られる限り、安く売らなければ競争に負けるわけでもない。

今の金利状況でデベが弱気になるほどではなかろう。

売れ残っていても販売継続している限り銀行の融資条件はかわらない。
下手に赤字をだせば次がさらに苦しくなる。でも、大手はここで下げ論者が言うほど困っていそうにない。

需要の方は、就労人口の首都圏集中はあいかわらず続いている。
その分大阪の住宅需要の低迷がひどいといわれるくらいだ。

マンションが高いから、結婚はしない。
マンションが高いから子供を生まない。
マンションが高いから子供が大きくなったけど
狭い家でいい。そういう話にならない。

とはいえ、３年程度の価格上昇では人は決心がつかないものだ。
これがあと２年も続けばさすがに痺れがきれてくる。
おそらくそういう見方を業界はしている。大手デベの経営層はなにしろ
６０代なんだから、土地の値動きなど知り尽くしている。
ここは長期の持久戦と心得ているだろう。

[386: 匿名さん]

×仕入れた物件が新たに売られる限り、安く売らなければ競争に負けるわけでもない

○仕入れた物件が新たに売られない限り、値引きしなければ競争に負けるわけでもない

下落トレンドでは、在庫は長引けば長引くほど業者の首を絞めた。
上昇トレンドでは、「時系列」で競合が増えない。

[387: 匿名さん]

片方ではマーケットを礼賛し
片方で老練を褒め称える

マーケットが万能なら経験値を積んだ市場参加者の誰もが大金持ちだが
市場参加まもない投資家より低い利回りのオッサンは山ほどいる

カルトやマルチ同様の勧誘工作には吐き気がする

[388: 匿名はん]

改建基法により着工戸数が落ち込んでいて、これは一時的に済みそうもなく住宅業界は一気に冷え込んできている。国内の住宅は７００万戸余っていて完全な供給過剰の状態に加えて少子化などの要因も加わり住宅産業は衰退産業になっていく。どのエリアでも年々販売価格が上昇しプチバブルの様相を呈してきていた、価格は需給バランスで決まるから今後は値引き販売が本格化しそうだ、それでもデべは経営を維持する為に供給を継続していき不動産価格は下がる事になる

[389: 匿名さん]

供給が減って供給過剰になるのは何故だかわかりません。

結論にあわせて理由を書いてませんか？

[390: 匿名さん]

>>385

いや、普通に居住コスト高いってのは結婚しない率が高いのとか少子化に十分貢献してると思うけど？

ましてやさらにこれから国家による働き盛りに対する搾取はますます進む訳だし、十分結婚しない、子供作らないって話になると思うけど。

[391: 匿名さん]

23区ではデフレ時代に土地の安価な大量放出が生じ、建築技術の向上により、超高層マンション建設、従って大量戸数販売が可能になり、バブル期に高値のため持ち家購入を控えていた世代が大挙して買った。需要があるとみた供給者は価格を上げた。価格上昇は急ピッチだった。そこに個人投機家が眼をつけて不動産に資金投下した。1980〜90年は、株、不動産、ゴルフ会員権などあらゆるものが上昇したが、90年以降、不動産が剰余資金の有効な投機先となった。ゼロ金利時代、5年後に5000→6000以上となる投機は魅力的だった。投機の対象になることにより、23区のマンションは価格上昇を続け、異常な水準に達した。投機熱は冷めていないので、来年も下降に転じないだろう。ところで、物価が上昇基調にあるが、これは投機家が債券市場から撤退して、イラク戦争後も高値を維持してきた原油に資金投下しているからだ。日本は2008〜12年に90年基準で6％の温室効果ガスを削減する目標を立てている。国家規模では削減に投資した方が、将来、気候変動により蒙る損害より安上がりと試算されているものの、機関・個人投機家はこういうことを考えない一方、極圏の氷は不断に溶けている。金がすべての資本主義的世界観は修正されるのだろうか？

[392: 匿名さん]

損きり出来ない素人投資家じゃあるまいし。

いったん下向きになったトレンドを無視して、
いつか良くなる、夢よもう一度を期待して
不良在庫抱えて我慢比べ、先延ばしで、
いよいよギブアップ破綻というのを繰り返すつもりでしょうかね？

バブル戦犯の方々も、前回はたいした責任取らずに済みましたが、
二度目はないですよ。

価格が横ばいになって、キャピタルゲインが望めなくなった時点で、
まず投資的需要がなくなる。無理なローンを正当化していた支柱が折れる。

建築確認問題で大きく供給が絞られていてやっと今の状態。
これが一気に認可されたらクライシスの引き金になりうるよ。

[393: 匿名さん]

全体の供給量を見廻すと供給過多の印象が強いが”住宅の質＆MSのクオリティ”に目を向けると
購買意欲を掻き立てるような物件数は少ない。特に23区の中古物件は・・・

①　耐震・免震マンション
②　バリアフリー対応マンション＆内廊下仕様　
③　オール電化等（ガスも新規格対応）
④　新規格セキュリティ対応

08年は益々、物件の二極化が顕著に現れてくるでしょう。
又、昔の世帯数は４人だったのが、今後、２人対象になったら物件数は足りないと思うが。

[394: 住まいに詳しい人]

長文の人は相変わらず現状分析と願望がごちゃ混ぜだね

>在庫値引きがあろうが無かろうが近辺で安値で仕入れた物件が
>新たに売られる限り、安く売らなければ競争に負けるわけでもない。

つまり塩漬けが正解つうことですか？
塩漬けならいいけど、飛ばしとかで損失がないよーに誤魔化したりしないでね
　
　
　
これだけファンドがはやって一時は市況を盛り上げたのだから
利子率を物差しに事業構築を行う新しい不動産業が拡がったものとばかり考えていたが
結局は含み資産で事業を考えるオールドスタイルが支配しているのかなぁ？

これじゃ海外からの投資が減り、株価が下がるのも致し方ないね

[395: 大学教授さん]

>>385
個人所有の土地と会社保有の土地とは性格がまったく異なる。

個人所有の場合は、相続等の特別な理由が無い限り、積極的に手放す必要は無い。
ところが、会社保有の場合は、その土地の所有が業務に不可欠でなければ、
売却してその資金を本業に回す積極的動機がある。

従って、今後も土地の動きが活発なのは都心部に限られ、
高値になって購入者の絶対数が減っている県境外周区と隣接３県の土地の動きは、
個人所有の土地が多い為、非常に鈍くなって行く。

価格的には、横ばいか若干の上昇となり、県境外周区と隣接３県の供給数は大きく減って行く。
都心部については、会社保有の土地が多く、また産業構造的に土地を手放す積極的な理由が
ある業種が多いエリアは今後も安定的な物件供給が続き、エリアの発展による極端な上昇を
招くことなく、都心回帰の受け入れ先としての機能を担って行く。
しかし、同じ都心部でもオフィスが集まっているエリア及び昔からの住宅エリアは土地の供給が
極端に少ないので、高値を維持しつつ、大きな動きは無くなって行く。

[396: 大学教授さん]

業者としては多くの物件を供給し、売り上げを伸ばしつつ、利益を上げて行きたいところだが、
残念ながら、都心部の土地を手当てできない中小には冬の時代になる。

県境外周区及び近隣３県で安く土地を手当てできれば良いが、個人所有の土地が多く簡単な
ことでは無い。郊外の場合は、駅遠・バス便であればいくらでも土地はあるが、これだと
いくら安くてもマンションとしては売れない。
全体的地価が底値であった時代は、だれもが買いやすい値段での供給が可能であったが、
そんな時代も終わり、増え過ぎた業者の自然淘汰が始まる。

[397: 大学教授さん]

以上より、分譲マンションの供給数は今後も減って行く。

ところが、１９９７年以降地方から東京への上京者数は増え続け、今や年間７万人時代に
突入している。９７年時に２２歳とすれば今の年齢は３２歳で、そろそろ結婚といったところだ。
これら世代は就職冬の時代で、正社員の比率は低く、所得格差も大きい。

マンション価格の上昇もあり、購入できる層は一部の都心部に集中して行く。
そして、その傾向が強まり、続くだろう。

購入できない層は、当然だが、賃貸のままになる。
家賃レベルは所得格差を反映し、二極化が拡大する。県境外周区と近隣３県には安いアパートが
増え、職場に近く、利便性にも優れた都心部の家賃は今後も緩やかな上昇カーブを描く。

[398: 匿名さん]

下がる派の典型は、短文、皮肉、足元の市況、低所得者層中心の将来不安、常に「いつか下がる」の連呼。
上昇／横ばい派の典型は、長文、考察、歴史／大局観。

最近、典型的な下がる派の文章で見なくなったのが、「エンドがついてこれない」「エンドへの付回し」「デベ儲け過ぎ」。


銀行が不動産融資を渋っている？
中小には厳しいだろうね。淘汰は必須と考えている。
そこからも簡単に導かれるのが「二極化」。

新規分譲を23区内で買える層も二極化。エンジン一機でも二機でもいいが、最低年収2000万円なければ豊洲ですら買えない。そして、その豊洲は契約率一位の地域。

物件も二極化。
今後、土地の大量投げ物が構造的に発生しなければ、23区内で豊洲より安く豊洲よりもいい物件を手に入れることは出来ない。郊外と23区内の明確な差がここに生まれた。

不動産業者も二極化。
業務の内容も新規分譲だけではなく、中古の流通／管理／付加価値のウェイトが増す一方。だから、「売れなければ困るのはデベのはず」という稚拙な論は耐えられない。生き残るのは限られた業者のみ。

冷静に考えればすぐに分かることばかり。

[399: 中野区民]

>> 397

安アパートは、外周区・郊外に増えるという結論は違うような気がします。

西側なんて典型ですが、中野区を境に杉並・武蔵野市と外に行くにつれ
安アパートの比率は減ります。拘束時間の長い労働や変則的なシフトで働く
サービス産業が、安価な労働力を確保しようとする傾向が続く限り、2極化
した中でも職住接近のニーズは強いでしょう。
面積を削ってでも少しでも近い所に住もうとするし、そういう物件を供給
するところもある。

そういう意味で言うと、相対的に開発余地の大きい東側でいいイメージを
獲得できたところが、豊洲や新浦安のように急激に伸張して高騰しても、
都心周辺全体を巻き込むような動きにはならないんじゃないかなあと推測します。

すでに発展しているその他の地域は、維持または年率数％の上げ基調で推移
すると予測します。他の下がらない派（明確に上がるという論の人もいなく
なりましたね）といっしょ。

[400: 匿名さん]

中央線沿線でしょうね。
やっぱ新宿の存在はでかいｗ
http://www.keishicho.metro.tokyo.jp/toukei/yokushi/yoku_aj.htm
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/sort=1d/o=80hsbqBjnIYokc/

[401: 匿名さん]

平成１０年、東京２３区の４００万円以下の普通年収世帯比率
良い順から。
都心部は都心回帰で今では数字がずいぶん下がっていると思うよ。
１位、千代田区　２８．５８％
２位、港区、３１．１９
３位、中央区、３１．２９
４位、江東区、３５．１６
５位、文京区、３５．２３
６位、目黒区、３６．３２
７位、練馬区、３７．１３
８位、大田区、３７．３６
９位、墨田区、３８．３６
１０位、江戸川区、３８．６８
１１位、台東区、３８．６９
１２位、品川区、３９．４８
１３位、渋谷区、３９．５１
１４位、世田谷区、４１．４０
１５位、葛飾区、４２．１０
１６位、新宿区、４２．８０
１７位、足立区、４３．０１
１８位、荒川区、４３．６３
１９位、杉並区、４３．８７
２０位、中野区、４５．０１
２１位、北区、４５．２６
２２位、板橋区、４５．２８
２３位、豊島区、４８．５５

[402: 匿名はん]

今後、供給は先細りになるのは明白であって中小デべ・ゼネコンの淘汰、再編も起こりそうだ。絞り込んだ供給にならざるおえない状況と改建基法により健全であった会社まで窮地に立たされ経営は難しい舵取りとなる

[403: 匿名さん]

新宿区に通勤している人が多い区（Ｈ１２国勢調査）
①杉並区　２６７６７人
②練馬区　２４５０５
③世田谷区　２３７４３
④中野区　２２４４７
卸売・小売・飲食店
①杉並区　６９６６
②中野区　６７３８
③世田谷区　５７２４
④練馬区　５３７５
サービス業
①杉並区　１１１４１
②世田谷区　９６５６
③練馬区　９５００
④中野区　８８８１

[404: 匿名さん]

>>397
>>401
今日は久しぶりに城東＊＊が書き込みしてるな。

[405: 中野区民]

補足

・・・拘束時間の長い労働や変則的なシフトで働くサービス産業
が安価な労働力を確保・・・

いわゆるこういうきつい系統のサービス業（流通とか、警備とか
生活サービス系をイメージ）と、金融等の所得も高くあまり変則的
な労働を強いられないサービス業と２極化してるから、サービス業
全体で統計だすのはあんまり意味ないかと。

城東の書き込みを誘発してすいません。

あと犯罪は、とるものがあるから発生するんでしょう。
そこは職住接近しないんじゃない？

[406: 匿名さん]

>>401
それでは客観的事実を列挙して頭の整理をしよう。

①特に若年層に所得の２極化が顕著に見られ、低所得層は主に飲食業、
　物品販売業等のサービス業にフリーターとして雇用されている。
②団塊の世代の引退を控え、各企業の新規雇用が増えつつある。
　これから大学を卒業していく世代の勝組比率は以前より高くなる。
③しかし、勝組に入れても、能力給が待っていて仕事優先にならざるを得ない。
④女性の職場進出は今後も増え、結婚後も退職しない（専業主婦にならない）
　ケースが増えている。共稼ぎによって、より高額な物件が買えるケースが増える。
⑤　③及び④は、利便性を重視し、時間を買う流れを生む。
　　香港、シンガポール、上海的発想がより強くなる。

[407: 匿名さん]

犯罪は、とるものがあるから発生するんでしょう。＞
こう言った発想が当たり前になっている地域は怖い・・・・・・・・・

[408: 購入検討中さん]

考えなければいけないのは、この掲示板今夏とはトーンが変わってきたということ。都内の不動産全体への強気が支配した今夏とは違い、今の強気派は２極化論。（郊外はともかく、俺のところだけは大丈夫なはずだ）しかし、景気もピークアウトし、海外からの資金流入が鈍化。ＲＥＩＴブームも冷めた来年夏ごろはどうなっているか。強気派の人は関心失って、もうこのスレ、見もしなくなるんでしょう。（人間、自分の欲望に反することが起きると、関心を無くす。塩漬け株を持つ人が相場を見なくなるのといっしょ。見ると辛いから忘れよう忘れようとする。マンション買った人も損が膨らむか、含み益が減っていくのを見るのは楽しくはない）

[409: 通りすがり]

上がる派が分析的で 下がる派はロジックに欠けるとは恐れ入る

別に 我々の様な中立的で正論好きな下がる派は、自己に照らして現状を変えたいなどと思ってはいない　平たく言えば下がって欲しいと言っている訳ではないのである
何故なら、上がろうが下がろうが少しも困らないからである

株式市場の動静に耳を貸すなに至っては噴飯ものである
デベの株価は業績絶好調にも係わらず、マンション専業、大手不動産共に 今年の高値からは40〜55%の下落に見舞われている （前者のほうが下げがきついのは言うまでもない）
その理由は、ただ一点 将来的にこの様なボロ儲けは望めないという事に尽きる
彼等は数年前までに安値で仕込んだ土地を、上物を仕立て、新価格，新々価格等 高値で売りつける事に成功した
ところが直近、自らが招いた地価上昇により高値で手当てした土地を、同様にさばけるか否かについては 多くのプロ（投資家、市場関係者）達は疑問を抱いたわけだ

モデルルームへの来場者の減少が取りざたされたのは、初夏の頃だったか？
それが成約率の激減に直結した
供給が20%減っているにも係わらずである
http://www.re-port.net/news.php?ReportNumber=13999

さらにJ-REIT（不動産投資信託）の下落が25〜35%という事態を分析すると、市場はファンドの保有不動産価値の下落も見込んでいるのではないか
デベの業態の多様化についても疑問符がつく
新築が売れないのに中古の流通が増えるわけがない　又、不動産管理が全く儲からないであろうと断言できるのは、入札により契約金額が半額になる事例を目撃したからである

この期に及んで客の財布の都合など関係ない等と寝言を言うなかれ
以前にも書いたが、バブル崩壊以降、マンション市場に措いても客が王様になった事実に疑う余地は在るまい　（都心中の都心物件の場合、事情が異なる事には同意）

通りすがりが 面白半分に何度も書き込むなとお叱りを受ける前に退散する
よいお年を

[410: 匿名さん]

409
物凄い正論

反論にリサとか横浜ポートサイドプレイスとか出してきそうw

[411: 匿名さん]

ここ２・３年で一転して急上昇したので、今後は基本急激な上昇も下降もせず、しばらくは物価と同じ程度の変動では？と思っていますが。

これは上がる派に属するのですか？それとも下がる派？

[412: 匿名さん]

その後上昇すると思うなら上がる派
下がると思うなら下がる派

[413: 中野区民]

>>407

犯罪者がたくさん住んでいるのではなく、犯罪者から
狙われている層が住む地域の発生率があがるのでは？

という意味で書き込んだんですが・・・

[414: 匿名はん]

マンション戸数供給減、でもまだ需要オーバー、需要あっても価格は横ばい、高くて買えない売れない、売り出し価格安く出したいけどコスト高でなんとか横ばい精一杯、だからこそこそ裏で値引き販売、それで一杯一杯・・・

[415: 匿名さん]

>>413
世田谷区と杉並区は隣同士だけどずいぶんと差がありますね。

[416: 匿名さん]

高い高いと言っていてもライフサイクルの中で今買うしかないという人が必ずいる。そういう人は今が高いからといって５年先とか待つことはせず、都心が高ければ準都心、さらには郊外と選択域を広げていく。こういう確実な需要層が、来年中ごろまでに郊外の在庫を吸収していくでしょう。その間は価格横ばい。そして建築基準法改定の影響で幸か不幸か、需要と供給がそこでバランスし、今の値段がスタンダード化します。そして来年後半から、住宅ローン控除、金利先高感、消費税議論で駆け込み需要が重なり、緩やかな価格上昇が続くと思う。

[418: 匿名さん]

２００６年の首都圏新築マンション販売実績より
２５００万円以下　　　　３９３７戸
２５００〜３０００　　１０４６９戸　小計１４４０６戸←ココが減る
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
３０００〜３３００　　　７９９６戸
３３００〜３５００　　　６０９０戸
３５００〜３７００　　　６０９８戸
３７００〜４０００　　　８１６２戸　小計２８３４６戸←ココも減る
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
４０００〜４３００　　　６２５０戸
４３００〜４５００　　　３６６２戸
４５００〜４７００　　　３０６３戸
４７００〜５０００万円　３８３５戸　小計１６８１０戸←残念ですが都心部以外に・・・
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
５０００〜５５００　　　４７４１
５５００〜６０００　　　３２２８
６０００〜６５００　　　２０５２
６５００〜７０００　　　１４３７　リーマン向け都心部価格帯１１４５８戸
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
７０００〜８０００　　　１４０５
８０００以上　　　　　　２０３８　富裕層向け価格帯３４４３戸
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー

そして、年間５万戸レベルになる。

[419: 匿名さん]

しばらくすると、さらにもうちょっと減って４万戸レベルになるかもしれません。

７２年〜９３年までの平均が４万戸です。
http://www.mizuhocbk.co.jp/pdf/industry/1007_02.pdf

いずれにしても、まだまだ土地の残っている城東地区含めても、２３区はかなり減っていくことになりそうですね。

[420: 匿名さん]

>>419
家族の構成人員が減って、戸建の人気が無くなっています。
７０年代、８０年代に比べてマンション比率が高くなっているので、
単純な比較は無理でしょう。

[421: 匿名はん]

４１６さんの言うとおりになればいいよな

[422: 匿名さん]

郊外の場合は、公団住宅が大幅に削減されてその土地が余って来るのがはっきりしているからな。これから買うのはかなり勇気がいりますよ。

[423: 大学教授さん]

１４歳から２４歳の東京都への人口流入数の推移は以下の通り。年々増加傾向を示している。
また、東京都も２００５年から２０１５年までの１０年間で約５０万人の人口増を予想している。
昼間人口も同数の５０万人の増加を予想しており、１５００万人→１５５０万人とし、
ビジネスセンターの都心部から湾岸部への広がりと、このエリアでの職住近接を予想している。
http://www.metro.tokyo.jp/INET/KEIKAKU/2007/12/DATA/70hcl325.pdf
（単位千人）
９４年３４、９５年４１、９６年４６、９７年５４、９８年６１、９９年６１、００年６０、
０１年６５、０２年６４、０３年６３、０４年６０、０５年６３、０６年６７、
マンション価格の上昇は、郊外、他県への人口流出には結びつかず、
賃貸層の増加となるだろう。

[424: 大学教授さん]

東京都の着工新設住宅数推移（建替えも含んだ数字）も、賃貸へのシフト傾向を示している。
（単位千戸）
　　　　　分譲住宅　　貸家　　　小計
９７年　　　６５　　　５９　　　１２４
９８年　　　６６　　　５７　　　１２３
９９年　　　６６　　　５４　　　１２０
００年　　　８１　　　６０　　　１４１
０１年　　　７７　　　５９　　　１３６
０２年　　　８５　　　６７　　　１５２
０３年　　　９８　　　７１　　　１６９
０４年　　　９０　　　７５　　　１６５
０５年　　　８５　　　８０　　　１６５
０６年　　　８３　　　８３　　　１６６

[425: 匿名さん]

教授さん

上京する人達が今後も増加していく傾向は理解出来るけど、その人達すべてが
いきなり、職住近接の賃貸することが出来るとは考えにくいのですが？

理由として
・月額賃貸料が高騰している（ワンルームでも台東区、江東区物件はめちゃくちゃ高い）
　＊特に銀座線、半蔵門線、日比谷線は北東に向かっても高い。
　　都営浅草線は穴場だがアクセスが不便。

地方大学を卒業した人達は、一旦、西側（中央線・東西線）もしくは王子〜川口、
蒲田〜川崎の京浜東北線（東京駅近辺勤務を想定）に居住してから、その後、
同棲・ルームシェア等＆結婚を機会に”教授”の言われる、職住近接を達成するのが、
自分の知る範囲での人達の行動ですが・・・いかがですか？

[426: 大学教授さん]

都心部はここ数年高品質（延べ床面積が広い）ワンルームの供給が続き、
世帯人員当りの延べ床面性が著しく向上し、居住環境が良くなっています。
しかし一方では、一戸当りの家賃上昇を招いています。

証券会社のように、社宅を持たない大企業の場合、家賃補助が手厚いので
入社当初から都心部ワンルーム居住も可能ですが、
一般の人達は、給与水準が上がるまでは、他地域の家賃レベルが低い狭小アパートに住まざる
を得ないのが現実です。
そう言った面で、ある種の障壁ができてしまうのは、市場経済である限り仕方が無いと思います。

[427: 匿名さん]

「不動産の二極化」が顕著となる2008年が始まりましたね。
都内は下がるという主張・予測が当たるかどうか見ものです。

[428: 匿名さん]

アケオメ
今年は業界も二極化です怖いですね。
新年早々暗い話でスマソ

＜人口動態推計＞０７年再び人口減少　出生数は３０００人減
1月1日7時25分配信 毎日新聞
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080101-00000015-mai-soci

[430: 匿名さん]

＞428
別に暗い話題ではないですよ。
「日本の人口減＝都心不動産の需要減・相場下落」となる訳ではないと思いますし…。
でも、日本全体で見ると不動産需要が下落していくことは間違いないんでしょうね。

[431: 上等]

みなさん　あけましておめでとうございます。

本年もよろしくお願いします。

[432: 匿名さん]

都心部以外を買うには勇気がいる時代になりましたね。
人気の集中化は続きそうっす。

[433: 住まいに詳しい人]

あけおめ

>>430
その「日本全体で見ると」が怖いと思うんですよ

ココでは「二極化が進む」「都心は大丈夫」風に書く人が目立つが
東京/都心がひとり勝ちなのは（実際は必ずしもそーでもないのだが）
日本中で生産される富の何割かを自動的に取っているからでしょ

人口減少というのは昨日今日という話ではないものの
このままだとゆっくりと、しかも確実に日本の国力がダウンしていくことになります
今の経済構造のままでは東京/都心に集まる富の減少につながるわけで、
安閑とできるもんじゃありません
　
本来は金融業等の国際競争力をアップさせ、
地方の製造業が海外から集める富に頼らずに、
東京は自らの力で地価を上げなきゃいけないのだが・・・

それが難しいのなら、海外からの投資が今以上に欲しいところだが
ここまで地価が上がっちゃうとキャピタル・ゲインを狙うのは疑問で
利回り重視になるわけだから、調整がないと難しいよねぇ

[434: 匿名さん]

>>433

地方の復活カギは”道州制”（例えば九州のGDPは台湾を上回る）の導入だし、
東京は国際金融都市としとして、極東アジア地区で他の競合都市と競争していかなければ
ならない。究極の選択として、特区導入・法人事業税の低減・・・・
まだまだ、行政が躊躇して行っていない政策がある。

そんなに悲観しなくても、日本という国はまだまだ可能性を持った国だと思うよ。
特に海外に住んで外から日本と言う国を見た場合ね。
＊バラィテイ番組に国会議員が出演して自由な発言を交わすのを見て、
　なんて、日本は自由な国（平和な国）なんだと改めて思いました。

京都・仙台なんか世界をリードする先端科学・素材等を開発している人材群、
名古屋発の生産管理技術、新潟の最先端の鍛造技術・・・・沢山あるよ

その情報を取り纏めて世界に発信して資金調整、コーディネイト・交渉していく場所が
東京・都心なんだと思う。どんなにインターネットが発達しても最終交渉は人と人が行う、
それがグローバルBIZの世界だと思います。

[435: 匿名さん]

人口動態もそうだけど、

株も年足マイナスなのは主要国の中で日本だけ。
まあそんな感じでも不動産だけ上昇？
考えにくいけどな。

国力の衰退が目に見えてくるのはこれからだろ？

都心は安泰というのも相対的なものでしかないんじゃないの？

いずれ下落の波からは逃れられまい。

[436: 匿名さん]

本日の新聞記事に出ていたことだが、

CITIのサブプライム損失がさらに拡大する模様で、
日本で仕入れた不動産を売却して補填する可能性があるそうだ。
別にCITIだけではないと思うが、
CITI系列のファンドの不動産売却が本格化する可能性あり。

[437: 匿名さん]

＞４３５
国の衰退が見込まれる確信があるのであれば、株の空売りガンガン仕掛けてください！
きっと大金持ちになられて、素晴らしいマンション購入が出来るでしょうね。

＞４３６
CITI G 不動産売却・・・売買が成立するには買い手が必要だけど。
買い手があるという事は不動産市場が正常な状態だけど？？
邦銀バブルの手仕舞い時の様に、簿価の半値売却取引とか期待しているの？

CITIの監査人・会計士・株主はそんな事業行動許すかな？？？

悲観論期待者サン達は、何なの？と思う０８年元日でした。

[438: 匿名さん]

437

新聞に書かれていた事を書いただけだが、
何をむきになってるんだろうか。

[439: 匿名さん]

昔は地所がロックフェラーセンター買ったけど
一部を除いてまた買い戻されたよね

歴史は繰り返すってことじゃない

[440: 匿名さん]

そういや、ちょっと前ロックフェラーさん来日してたけど、
サブプライムで金出して？って話だったのかな。

まあマンションにはあんま関係ないか。

[441: 匿名はん]

ここはマンション購入をいかにうまく遂げるかという人、投資対象としている人、業界関係者などその他入り乱れての議論、自己満、中傷、腹の探り合い、様子見、現状把握・観察・・・そんなとこか

[442: デベにお勤めさん]

今後は新宿の凋落への備えが必要でしょう。

ビジネスセンターは都心から湾岸に広がる地域に集積されて行きますから・・
中央区もビルの建て替えが始まっています。
大手町の連鎖建替えも始まりました。

[443: デベにお勤めさん]

東京都（２３区）・建設中超高層ビルデータベース一覧
http://www.eonet.ne.jp/~building-pc/tokyo-kensetu/tokyo-ing-menu.htm

[444: 住まいに詳しい人]

２００７年の最後のコラムになり,今年の分譲マンションを振り返ってお話致します。

２００７年前半,マンション業界は昨年から続いた「不動産バブル」に乗じてかなり高い値付けで売り抜け
多大な利益を確保したディベロッパーが多々有りました。 また,ゼネコンも「不動産バブル」に乗じて建築
工事費を高くして,マンション価格がどんどん高額になりました。 処が,今回の「不動産バブル」は前回の
１９８８年から１９９１年までのバブルと大きく違い,供給サイドが需要者サイドの懐具合を見誤った事が
最大のミスでした。 都心３区(千代田区,中央区,港区)はともかく,郊外の田舎と言ってもいい所のマンション
価格まで上昇させてしまったのがそもそもの間違いでした。 都心３区や文京区,世田谷区等の高額マンション
は何とか竣工後３ヶ月程度で売り切りましたが,悲惨なのはそれ以外の地区でした。
湾岸地区の「湾岸マンション戦争」でも,「不動産バブル」に乗じずに適正価格を付けた物件は大いに善戦
しましたが,それ以外の欲を出して値付けを相場の２割から３割程度高く値付けした物件は未だに苦戦している
との情報が入ってきています。

マンションの住戸だけの原価は総工事費を戸数で割った超大雑把な数字で申し上げますと,大衆マンションで
１戸(約７０m2)当り１,６００万円前後です。この数字はかなりアバウトですがマンションの商品企画,設計の
目安の数字です。 １戸当りの原価１,６００万円前後の価格に区分所有の持分土地代金をプラスし,諸経費,宣伝
広告費や利益を乗せた価格が場所に依り大きく異なって３０００万円から４５００万円と異常に高くなりました。

こんな事をしていたら今回の「不動産バブル」の崩壊は早いと危惧していましたら,今年後半からその通りに
なってきています。 また,今年後半の売れ行きの悪さに拍車をかけたのが,建設業界の不祥事でした。鉄筋不足や
コンクリート強度不足が露呈し,素人の購入者は何を信じれば良いのかが分らなくなりよけい不安をつのらせて
しまいました。 マンション価格が高すぎて適正でなく,住戸面積が狭く,建設現場も信用できなければ購入予定者は
購入を見送るのは当然です。 あるマスコミが来年はもっとマンション価格が上がるからとディベロッパーと一緒
になって購入意欲をかきたてていますが,現実の処,購入者もその様な記事に踊らされていませんし,踊らされては
いけないと私は思います。 ですから１２月末現在でマンションの完成在庫住戸(売れ残り住戸)数が３万戸前後
(本当の数)になったのも,うなずける数字です。

２００８年にはこの完成在庫住戸の処分が最優先に始まります。この完成在庫住戸にはとんでもない場所に建っている
マンションが多々有りその様な場所の物件はディスカウントされても購入されない方が良いと思います。どんどん
値下がりして完全に「＊＊＊」になるからです。 今後,２００８年後半から２０１０年までには老舗の東証一部上場
企業の社宅が沢山売り出されて良い立地の良いマンションが適正価格で出てきますので,その様な物件を購入する方が
良いと思います。 今後,日本の社会は更に「二極分化」し,「＊＊＊」と「＊＊＊」に分かれていきますので,この
コラムをお読みになっていらっしゃる方には是非「＊＊＊」になって欲しいと願っています。

[445: 住まいに詳しい人]

1980年代末のバブル時代に痛い目に遭ったためか、日本では不動産バブルはもう二度と起こらないだろうと考える人
が多いようです。しかし、いまの東京の不動産は既にミニバブルになっています。

何をもってバブルだと定義するかは難しいですが、デフレや人口減と言われているにもかかわらず、東京のオフィスの
賃貸料は３倍にもなったところが出てきました。東京に近い新浦安についに億ションまで出現しました。２、３年前に
売り残りが心配された都心の新築マンションに、仲介業者の営業マンがしきりに営業をかけます。「高く転売しませんか」と。80年代のバブル期は何もかも高くなりました。その中にあった不動産の高騰でした。正確にいえば、不動産バブル
ではなく経済バブルでした。しかし、今の日本経済そのものはバブルになっていません。株価は２年前と比較して２倍に
なりましたが、最安値と比較して上がったものの、ＰＥＲは20倍前後です。物価についてはまだデフレの克服が課題です。
経済のグローバル化が進んだ結果、安い輸入品がどんどん入ってきます。

唯一、不自然に上がり過ぎたのが、他でもない東京の不動産です。ここには80年代にはなかった理由が隠れています。
ご存じの方も多いと思いますが、不動産の証券化です。ビルを丸ごと売るには、相手はなかなか見付かりません。しかし、
そのビルを証券に換算しておけば、一般投資家が資金力に応じて好きなだけを買うことができます。これを不動産の証券化
といいます。さらにマンションやビルや駐車場などの不動産をまとめて証券化する仕組みもあります。これが不動産投信
（ＲＥＩＴ）です。分かりやすくいえば不動産証券のファンドのようなものです。

日本の不動産業には面白い現象があります。土地が下がっても家賃が下がりません。これを金融の視点からみれば、
地価が下がるほど土地の運用効率がよくなるということになります。そこで安いうちに不動産を取得し、運用益を配当に
回せば間違いなく投資家に喜ばれます。不動産証券や不動産投信はこのような背景の下でスタートを切りました。
不動産の簿価が低いときに非常によい運用効率だったため、その株価自体が上がっていきました。最初は運用を目的に
考えていた不動産の証券化は、今となっては値上がりそのものが期待されるようになりました。このため５—６％を想定
していた利回りは最近３％を切るようになりました。１％台になるものも出てきたそうです。不動産の高騰で取得簿価が
高くなれば、家賃収入は高いままでも運用効率は落ちます。自分でお金を出して直接不動産を買うならば、「高騰した」
と実感して自然に80年代の不動産バブルを思い出すでしょう。しかし、今の問題点は物件を買うのがオーナー自身（投資家）
ではなく、投資会社やＲＥＩＴの運用会社になっていることです。分かりやすく言えば「自分のお金ではない」ので、
資金が集まる以上は買い続けるのが仕事です。高いか安いかという判断は二の次です。買わないと商売が止まってしまう
のです。投資家は上がる株価をみて安心してしまいます。利回りが１％台になっても「貯金より良い」と解釈して不動産の
高騰に気付かないのです。不幸にも超低金利の副作用はこんなところにも出てしまいます。

しかし、高すぎるものはいずれ調整されます。今回の景気回復はそれなりの期間続いています。どう考えてもオフィス
ビルやマンションの賃貸料がこれ以上上がるとは思えません。誰かが「高すぎる」と大きな声で言ってしまうと皆が株を売り
始めます。そうなると逆回転の始まりです。今回の不動産ミニバブルは80年代とかなり異なる環境と仕組みの下で起きて
いるため、なかなか気付かれません。しかし、そのバブルは確実に成長してきました。バブルとは成長するか、弾けるか
という挙動をするものですから、このまま放置するといずれ弾けます。
アメリカでは既にサブプライム・モーゲージの問題が表面化され、下院では不動産ファンドを規制する議論が進んでいます。金余り現象が起こした投資がファンドを通じて不動産に入った場合、投資家は不動産のリスクが見えにくくなります。
仲介業者はそのリスクが見えても手数料を稼ぐために目をつぶっているところは日本も米国も同じです。
ただし、米国と違って日本は依然として超低金利が続いています。「貯金より得」という安易なセールストークにひかれて
いると自ら、ババをひいてしまう危険性があります。

[446: 匿名さん]

サブプライム・モーゲージの問題は不動産ファンドが起因になった事は同意。

ただし、サラ金並の金利で住宅ローンを提供したアメリカのファイナンス会社は狂っている。
固定３年９％、三年後の金利は１７％へ。そんな無茶苦茶な金利支払いを誰が出来るか？
弁護士もファイナンス会社とつるんで契約書の偽造というケースもあった模様だし、
日本の金融庁が慌てて、金商法を施行した背景も理解出来る。

一般消費者の立場から言わせてもらうと、一般住宅向け不動産を利用した悪徳商法に
係わる人達は市場から退場して欲しいし、そうなってもらいたいと切に願う。

コンプライアンスを無視した短期的な利益のみを追求する悪徳建設会社、デベ、仲介業者、
金融業者・・・・善良な一般市民を巻き込まないでください。

[447: 匿名さん]

住環境の向上、利便性の向上による、不動産価値そのものの上昇と、
需給バランスによる一時的値上がりとは異なります。
その見極めが非常に重要になって行きます。

また、住環境の向上、利便性の向上が将来にわたって見込めるのか？
当然ですが、これが最も重要になって行きます。

今現在予測可能なことは、

・センターコア部のインフラ整備が集中的に行われる。
・所得の二極化が進み、また、世帯所得が高い層ほど妻の有業率は高い。
・共稼ぎがより一般的になり、職住近接がより求められる。
・世帯構成人員の少数化が進み、マンション志向がより強まる。
・東京都の人口は２０１５年までは増え続ける。

それでは、これらが何を意味するのか？それは以下です。
①都心部マンションの需要は今後も旺盛。
②５千万円超のマンションが購入できる世帯が増える。
③所得の二極化で、マンション自体購入できない一生賃貸の層が増える
　これらは結婚自体を諦める傾向が強い。
④購入可能者の絶対数が減るので、低価格帯マンションは値段に係わらず苦戦、
　郊外、近郊のマンションは供給数を大きく減らす。

[448: 匿名さん]

>>447
もう一つ注意すべき点は、
同じ都心部＝センターコア部でも発展余地に大きな差がある点。
今後はよりマンション志向が強まり、マンション建設に適したエリアでないと発展できない。

具体的には以下のようなところの発展は見込めない。
①地形が複雑で、起伏が多い
②既存の道路が曲がりくねり、その幅も狭い
③既存の土地区画が小さい
これらは、実際に現地に行き、歩いてみれば直ぐ分かる。

[449: 391]

＞444＋445
私と同じ考え方だ。投機対象になっているから高騰している、という論点において。
それで、市場の自動調整機能が作用するか、についてはＮｏと言いたい。
なぜか？　投機対象となった商品は、実際の需給関係でなく「思惑」という非市場的論理で勝手に価格が変動するから。例えば、今の原油価格だが、供給は今までと同じく全く安定しており、むしろ過剰なほどなので低価格で安定してもよいのだが、投機家集団の思惑で高騰している。これが、現在、2次、3次、4次…工業生産物の価格上昇を招いている。
東京都のマンション価格を適正水準で維持できたか？　投機対象にさせない経済政策によって可能であった。なぜできなかったか？　まずそういうことを考える官僚も政治家もいなかった。次に、ここが本質的だが、国も自治体も高騰したほうが税収が増え、用地売却に有利になるので、そのような政策はとりたくない（これが80年代バブルを発生させた遠因の一つ）。
しかし、このような問題は末梢的だ。ガット世界自由貿易体制で恩恵を受け食糧自給率を最低下させている日本は、今後、気候変動で蒙る農作物の生産低下のため石油ショック以上のインフレを経験するのではないかと心配だ。温室効果ガスについて京都議定書水準を批准国（アメリカ・中国除外）が守ったとしても、遅すぎるという見方もある。日本としてできることは、①石油ショック後のように政府広報を使ってテレビＣＭでエコロジー重視を訴える、②日本で活動するファンドグループに、空気中の温室効果ガス濃度低下ための技術開発に投資することを法律で強制化する。

資本主義では、利潤・利益が追求される。つまり、自らの欲望の追求だ。
人間は誰もが死ぬが、自らの死の10秒前に個人資産の増大を考えるだろうか？
いや、むしろ後続の世代の安寧を願うのではないだろうか？

[450: 匿名さん]

>>448
埋立地や大規模な工場地帯の跡地がマンションに最適ってことですか？

普通の人は、どんなに交通利便性が良くても
そんなところに自分の住居を欲しがらないと思いますが。
なかにはデベのイメージ戦略に乗せられる人もいるかもしれませんね。
年明け早々から城東イメージ改善キャンペーン
ご苦労さまです。

[451: 匿名さん]

埋立地なら今後もマンションを大量供給できそうだ。それらが23区の「供給量の」中心的存在だという話は良くわかる。

そうなると、あまり供給されない地区は希少価値が出て高値維持になるだろうが。

まあ、通勤＋30分か埋立地かという悩みは判断難しいので（特に共働きともなれば）、埋立地だから全部×という意見も極論だとは思うが。