23区内の新築マンション価格動向（その20）

[住まいに詳しい人]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その19：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44490/
その18以前過去スレは>>2

参考サイト
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

[311: 匿名さん]

いま４０歳未満のひとはデフレしか知らんからね。
やっぱり今は「異常」と思えちゃうんだろうね。

[312: 匿名さん]

残念ながらの使い方が変です。

金利、ましてやローン控除がどう動くかなんて方向性見えてるじゃん。

リーマン組に聞いても借り上げがなくなる話って実際そんなに聞かない。IBMの人？

[313: 匿名さん]

>>312

金利はまだもうちょっといまくらいというかサブプライムですぐ上がる感じしないですよね。

借り上げ社宅、ていうか社宅そのものがいまなくなる方向でしょう？

役人の官舎とかＮＴＴやＪＲなんかの社宅も次々閉鎖されているし。これから社宅もとうと
いう会社はあんまし無いだろうから住宅実需は少なくもしばらくは堅調だと思うけどなあ。

[314: 匿名さん]

売れないからマンション価格が下がるという話の前提には、売る人が
売り続けなければいけないのだが、もはや年々歳々２３区市場は客が
少なくなってきているのは供給者の目にも明らか。

不動産ファンドの生み出した市場と、実需のマンション市場はすでに大きな
価格の乖離が生じておりファンドバブルの崩壊で格安都心マンションが供給
されるといううれしいニュースは期待できそうもない。

地価は急激にあがらないまでもゆるやかに逆戻り（つまり１４年の
下落の経過を逆にたどってゆるやかに上昇していく）
経済状況が７０年代前半に酷似しているわけで、リニア新幹線だの
またぞろ内需拡大政策の焼き直しもではじめた。

７０年代の後半あたりから都内のマンションは５０㎡以下のものか
高級分譲の８０㎡前後のものに別れ８０年代にはマンションといえば
私鉄沿線の郊外というのが普通になった。

地価があがっていくと、マンション供給の姿も変わっていく。コンパクト物件は
残るが、広い物件は相応の富裕層に売れる量しか出てこない。
供給のドーナツ化がはじまる。
２３区に買いたいサラリーマン層は都内中古か郊外の新築かという選択。

仮に今後１５年社宅に住んで、さて新築マンションがないかと探しても
少子化と既存供給量の飽和を加味して考えれば、新築分譲マンション自体が
今の１／５もつくられない可能性が高い。
１９８１年の以前の旧耐震マンションはその時点で４１年以上経過して建替え
られている可能性が高い。中古の市場価値は高まっているはずだ。

とはいえ、地価が不況で下落するという妄言を信じるなら別だが
今の時期実需のマンションを買うのが高値掴みと言い切るのは無理があると思う。

[315: 匿名さん]

いやだから、家なんて欲しい時に買えるものを買うだけで、基本消耗品。

需要がどうだとか金利がどうだとか業界のことまで心配しなくいいの。
私らは不動産屋じゃないんだから。

[316: 匿名さん]

>>315
経済大変換期にそんなあてづっぽうではダメだよ。
もっとしっかりビジョンを持つべき。

今後まだまだデフレが続く、地価が下がると予測するか
今後は緩やかに地価が上がっていくと予測するかで
行動パターンは１８０度違ってくるだろう。
大きな負債と資金を投入するにあたって、やるべきことは
２つだ。
①価値の減らない場所はどんどん少なくなっていくという事実確認
②自分の読みが外れたときに、対応が可能な資金的余力を持つ。

[317: 匿名さん]

>>316
金利に関しては個人ではどうしようもない世界だし。物件の目利きは好みと予算しだいでしょう。掘り出し物やお買い得がない以上、将来は落ち着くとこに落ち着くだけでしょう？

自分の読みが外れたとかも、少なくとも外形的には、借りれるということは・返せるということだし。それでも返せなくなって破産・再生しても本人は責められないよ。

[318: 匿名さん]

不動産だけ独歩高になるならバブルも考えられるけど、これだけ食料品や原油、小麦、トウモロコシに鉄、レアメタルがあがってるんだから不動産が２〜３割上がっても全くバブルではありません。価値の見劣りする郊外までデベが便乗して上げたから今調整しているだけ。都心部のみのマンション在庫は超品薄ですよ。原油と鉄は１年前の５割高。小麦、トウモロコシなんて２年前の２倍だよ。不動産が３割上昇なんて市場原理のまま。国の長期債務圧縮のためにも相応の物価上昇は国も歓迎のはず。賃金が下がってるという人もいるけど、極度の格差は問題にしても、＊＊＊、＊＊＊みが出るのは人材にもようやく市場原理が働き始めた証拠。それを＊＊＊みにだけフォーカスして「賃金変わらず→物価（不動産）上昇→バブル」と判断するのは可笑しい。
ここ１〜２年で不動産価格上昇の割合以上に賃金が上がった人も多いと思いますよ。そういう人から見たら都心の価格は今も適正に写るはず。都心はそういう人が買うなり借りて住めばいい。

[319: 匿名さん]

「大相場は、悲観の中に生まれ、懐疑の中に育ち、 楽観の最中に成熟し、陶酔とともに消えゆく」

・・・今は「懐疑」の一歩手前くらいだよ。

[320: 不動産業者]

都市再生が成功しインフレ切り替わり、不動産をもつ財閥不動産の復活で、デフレ脱却し経済が正常に動き始めた。二つのことが起きる

①改正基準法もあり、『ゆり戻し』が起きて、官僚主導による数の調整が行われている。
小泉改革(規制緩和)により増えてしまったヒューザーなどの不良建設・不良不動産会社は激減しはじめた。これ自体はいいこと。
しかし来年は、企業は物価上昇により原価が上がり、サブプライム損失穴埋めによる借り入れ金利スプレッド拡大(間接金融では仕方ないが)で金利負担が増加し企業収益を圧迫し倒産件数はさらに増加するだろう。

真面目な会社増加＞不良会社激減

②しかし不動産価格は調整と言うより踊り場になっているだけで、今までのように値下がりはない。(場所による価格調整は十分ありうる)

不動産保有会社＞不動産非保有会社

[321: 匿名さん]

本日付け　ロイターより

スタンダード＆プアーズ（Ｓ＆Ｐ）は、２００７年１月から１２月２７日までに行った日本企業の長期発行体格付けの変更状況をまとめた。それによると、格上げ８７件に対し、格下げ８件と、格上げが格下げを大幅に上回った。

２００４年以降、格上げが格下げを上回る傾向が続いているが、２００７年については格上げ件数が格下げ件数の１０倍以上に達した。Ｓ＆Ｐが２００７年の日本における格付け動向をまとめたリポートとして発表した。

[322: 購入検討中さん]

買い手の外資ファンドも逃げてるから来年は厳しいと思う、あの高値でマンションを買うサラリーマンはあまりいないだろう、大半は投資目的の投資家やファンドだと思う、米国の不動産危機→米国の経済への打撃→日本経済への打撃かつ日本へ投資しているファンドへの打撃．．．結果はどうなるでしょう？？？？マンション売れ残り→値引き

[323: 匿名さん]

想定内の事柄・・・・価格に織り込み済み
想定外の事柄・・・・いいことなら儲かるだけ・悪いことなら破産するだけ
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（最悪でもゼロでマイナスはない）

だから難しく考えないで、欲しい時に買うのが一番
（決して無計画に行動しろといってるわけじゃないよ）

評論は、文学として読むぶんにはいいけど。
専門家は、自分では買ったり売ったりしないというじゃない？
（いまだにバブル時の評論家が生き残る・三原さんとか）

[324: 匿名さん]

売れ残るようなマンションが値引きされるのは、今に始まったことではないよね。
３２２は売れ残って値引きされたマンションを喜んで買うんか？
買わないでしょ。

結局、欲しくても手の届かないような都心のマンションが値下がりして欲しいとみんな思ってるんだよ。
だから３２２の言ってる事は意味なし。

[325: 匿名さん]

↑都心は実需だって。。わかってないねえ。郊外と都心はきちんと考え方分けないと恥かきますよ。

[326: 匿名さん]

＞３２５
どういう意味？

[327: 匿名さん]

別に不動産はマンションだけじゃないし、限った分野と規模と時間で、都合よく自分にフォローの風を吹かせようなんて、どだい無理な話。

[328: 匿名さん]

>>324
即日完売・売れ残りなんて、ごく短期の転売以外は資産評価に影響ないでしょ？

[329: 購入検討中さん]

３２４さんへ
まだわかってないなぁ・・・米国の経済は日本にとってどのぐらいの影響あるかとわかってる？？？
米国の株下がると日本の株も下がるし、米国の不動産下がったら→日本の不動産も下がるはず・・・

これは真実です！！！！

いま米国の不動産価格ものすごく下がり始めているので日本も．．．

まぁ〜来年４月以降解るだろう！！！

[330: 匿名さん]

あるでしょ！
即完てことは、その時点でも相対的に安く価格設定されていたということ。

[331: 匿名さん]

＞３２９
そう言って、当たらずこのスレからいなくなった人はたくさんいますが…

だから３２９は郊外の値下げされたマンションを買うのか、買わないのかどっち？

[332: 匿名さん]

全然関係ない投稿で文句を言われるかもしれませんが、今年２０００万円程の損失を出してマンションを売却し、現金で新しいマンションを購入したのですが、来年の青色申告で、現金で購入した人は多額の損失が出ようと、住宅ローンを受けて住宅を購入しないと損失の繰越も出来ないし、１９年度の損失のにもならないって税務署に言われたけど、今や遅し。ローンで購入しておけば良かった。ガッカリです！
利用できるのは譲渡益がでた３０００万円控除だけだって！私って無知なんですね。
ここで討論されているお金持ちの方々は皆さんご存知なんでしょうね。

[333: 匿名さん]

>332さん

毎月、送付されてくる『こんにちは』の巻末のページに詳細が記載されてます。

[334: 匿名さん]

>>329

よくわかんないなあ・・・

大体、日本の首都圏の不動産はアメリカほど騰がってないじゃない。
なのにアメリカが下がれば東京も下がるのか？連れ高で騰がったならわかるが・・・
株は基本的に日米プレイヤーは同じだから連動するのはわかるけど
東京の不動産はファンドは有力なプレーヤーだけど「実需」のほうが大きいわけでしょ。

[335: 不動産業者]

自分こそ書き込みできるくらい余裕ある金持ちでしょ
現金で買うくらいお金あるならいいじゃない。

でも知りたいのはこんなに金利低いのに何で現金で買ったのよ。
何かでも儲けたの？

[336: 匿名さん]

ビジネス１

「あなたの買ったマンションが３年後値下がりしたら、差額をお支払いします。」
値下がり保険　「夢枕　」　料金掛け捨て一括払い　購入価格の１％〜
※ご希望により購入原価での買い取りもいたします。
もし、３年後もっといい場所がもっと安価で売り出されたら
そう。そのときは「夢枕」を行使して買換えをなさってください。


ビジネス２
「今買わないで、３年後値上がりしてしまったら、差額をお支払いします。」
値上がり保険「皮算用」　料金掛け捨て一括払い　想定物件額の１％〜
※ご希望により弊社物件のなかから想定価格での斡旋もいたします。
もし３年後　その予算では希望のエリアが買えなくなっていたら
そう。そのときは「皮算用」の権利を行使して予算を積み増ししたらいいのです。

値下がり保険は出資を募ってやってみたいが値上がり保険を引き受ける会社はなさそうだな。

[337: 購入検討中さん]

下がったら買うか買わないか別に・・・・下がるのが確実・・・・
日本の首都圏の不動産もこの２，３年間高騰したじゃいですか？1年間で１０００万円まで騰がったのよね！！！！これは明らかにファンドや投資買い手の操縦でしょ・・・

実需？？？？アメリカ側の実需より日本側の実需大きい訳？？？

[339: 匿名さん]

いま購入検討しているひとって「もう悔しくて買えないひと」が大半なんじゃないの？

特に３〜４年前にキャッシュは持ってたのに買わなかった（決断できなかった）ひとは
今の相場をみるたびムカつく。だからサブプライム・株安・不動産市況鈍化とかいう
騰がり大相場の途中でおきる「一時的な」材料に飛びついて暴落だのもうピークだの
言いつのる。要は「あの頃の値段に戻ってほしい」でしょう、本音は。
こないって、あの時代はもう。すくなくもオレラが現役の間は。棺桶入る直前に希望の
物件がみつかってうれしいですか？

１５年もかけて下がってきた土地が３年騰がって天上ですか。

【一部テキストを削除いたしました　副管理人】

[340: 通りすがり]

＞314

土地神話の時代でも高値（揚がり過ぎ）〜安値下がり過ぎ）の循環はあったんですよ。
バブル崩壊後、十数年に亘って下げ続けたのは異常だとして、今回の上昇局面において 当面の天井を打った程度の相場観を持たないと臍を噛みますよ。
日本が不況入りするきっかけは殆んどが外部要因（バブル崩壊は例外）であることを思えば、8月のクラッシュを境に、歴史的な好景気も転換点を迎えたようだし。
不動産の高値掴みは株などと違って、給与所得者の場合リセットが利きませんから。
私の先輩でも、99年頃の下落途中の高値を掴んで近頃定年を迎えたものの、依然として働き続けなければならない方が何人も居られます。

キャッシュで購入する力があるなら、今気に入った物件を手に入れるのもアリだと思うけど。

それにしても 不動産運とか言われるものも本当にあるのかもしれない思う年の暮れです。

[341: 匿名さん]

>>332
http://www.tabisland.ne.jp/explain/zeisei8/zes8_1_2.htm

[342: 匿名さん]

＞不動産の高値掴みは株などと違って、給与所得者の場合リセットが利きませんから

株と同じで売った損失は繰越できるとおもうが

[343: 匿名さん]

>土地神話の時代でも高値（揚がり過ぎ）〜安値下がり過ぎ）の循環はあったんですよ。

間違いだねｗ

http://www.mof.go.jp/singikai/zeicho/tosin/zeichof/image/p303.gif
個別の例でも
http://images.google.co.jp/imgres?imgurl=http://home.catv.ne.jp/nn/m-k...

[344: 匿名さん]

>>340
は、地価の変動率と地価の実数を読み違えているものと思われる。
わが国地価は、エリア平均値という観点では長期に上がり長期に下がる流れだ。
上昇や下降の勾配はきつくなったり緩くなったりはしているが
http://sumai.nikkei.co.jp/special/kouji/index.cfm?i=20060324s2012s2

[345: 匿名さん]

>>340
おそらく、１９７４年のオイルショック狂乱物価にあわせた地価高騰、その後の調整の
一時期をおっしゃりたいのでしょうが、数値的にはこの１年だけですよ。
戦後６０年の地価の動きで飛び出して戻したというのは。
とにかく物価上昇率が７０年から８０年で２００％という時期ですから。
ただ不況でも地価が上がる好例ですよね。
そのあと列島改造ブーム、新宿負都心建設などで７０年後半は景気が回復し
第二次オイルショックで建設不況に陥るわけですが、その間でさえ地価はあがって
いるんですよ。

[346: 匿名さん]

>337
何か買い時を逃した主婦の恨み節に聞こえるなあ。初歩的な話だけど、
米国の場合、「当初3年は金利支払いのみ」とかいう無茶なローンで
年収300万円程度の人が5000万以上の物件買ってた訳よ。
3年後には不動産が値上がりしてるからローンを乗り換えれば良いやという感覚で。
まさに80年代後半の日本と同じ。理論価格から2倍以上騰がれば弾けるのは当たり前。

東京は15年間で不動産価格が半額位になった所を3割戻した程度。
豊洲の販売物件が坪190万→230万（PCT）→280万（TOT）になっても9割売れたけど、
これの大半はファンドや投資家じゃなくて実需だよ。

[347: 通りすがり]

レスポンスが良いねー

http://www.pref.gunma.jp/b/03/gunmanototi/2310.htm

三度の地価高騰

　わが国の長期の地価動向を、財団法人日本不動産研究所の調査による市街地価格指数の推移で見ると、大きくは、昭和35年〜36年、昭和47年〜48年、そして昭和58年東京都心に端を発し全国に波及した最近の高騰と、戦後においては三度の大きな地価の高騰を示す時期がありました（大都市圏の住宅地を中心とした昭和55年前後の上昇を加え、およそ10年に１度とする見方もあります。)

そりゃー1990年のピークを含んだ形で指数をとれば、70年代以前は殆んど平らに見えるさ

[348: 匿名さん]

地価はその時々の税制にもよるから、単純に過去の金利や物価と比較するのはどうかな？

それよりも、地価については、「神様しかわからない」というのがプロの結論でしょう？
ゆえに不動産屋は、手数料で儲け、
デベは、商品に付加価値をつけ、
評論家は、本や公演でにいそしむ。

プロは決して自分で売買しません。
不動産は材料・手段に過ぎず、不動産を利用した付加価値で儲けてｄいるのです。
仮に値が下がってもそれらが吸収しますから。

では私たちの「付加価値」は何か？
それはマイホームだから、安らぎであり家族の笑顔でしょう。
住みよい家が人生に充実感を与えるのです。値が下がってもそれで吸収します。

このまじめに1年主張してきたつもりです。いいお年を。

[349: 匿名さん]

自分でデータ集めた作ったグラフで見づらいですが
もう一度アップしておくよ。われながらいい資料だと思っているが

[350: 匿名さん]

下がる論の皆さん。確信持っているのならぜひ、「マンション価格上昇保険」を
ビジネスとしておはじめください。
どんどん下落したら保険契約金ただ取りですよ。

買わなきゃ下がる・・・ってのは、人の心理や所有欲、住宅というものの意味を
深くご理解なさってないことなのかともうかがえます。

＞不動産の高値掴みは株などと違って、給与所得者の場合リセットが利きませんから

これが効くんですねぇ。早期発見早期治療ならリセットできます。
あ、下落だ　そう思った瞬間に売りに出すのです。そのためには自己資金が購入額の
３割はないと次の物件購入の頭金すらままならない話になります。
くれぐれも頭金１０％などという無謀な購入はいけません。

ところで、どなたか私と一緒に「マンション値下がり保険」やりませんかね

[351: サラリーマンさん]

>>350
株とちがって完全には撤退できないわ。
空の上に住むことはできないから、
回り回って賃料に反映されるから

>>348
そのとおりですな

[352: 匿名さん]

買った人間が下がらないというのは、自分がそれなりの金とリスクを負っている話だから
それなりの読みと背景があっての話だろう。
マンションなんて早く買えばそれだけ老朽化するわけで若い世代なら次の買い替え
をうまくやらないといけないわけだ。
２０年後の価格水準は高いに越したことはない。消耗品だの資産価値など考えないなど
言っていられるのは１０年くらいの間だ。嫁の笑顔がいつまで鑑賞に堪えるかは嫁にもよる。

買わないで下がると言っているのは、結局下がっても上がっても買わない＝損がない
人たちだから、所詮面白半分の与太話レベル。

[353: 匿名さん]

土地価格が上昇し続ける背景にあった、
人口増、鎖国経済、経済・市場規模拡大
こういう前提が崩れてるのに、昔話は参考になりません。
高度成長というパラダイムから早く脱却しないと。

インフレ確実との予測で、その対策なら、別な投資先がいくらでもあるでしょうに。
マンション以上のパフォーマンスの出せばいいだけ。石油先物なんかいかが？
予測が当たれば年々もっといいマンションを買えるようになりますよ。
インフレであっても、日本の土地、特にマンションはネガティブなんですよ。

住む機能、嫁の笑顔とか言うレベルで、マンションかって喜ぶ女なら、
嫁の満足するものを買えばいいだけ。
ただ、ここ２年くらいで売られてきたマンションは、
都内とは名ばかりの二流立地、隣人が歩けば音が気になるようなレベルのものばかり。
上階が寝たきり老人でアタリだったという笑えない話。
後続マンションによる眺望阻害、住民トラブル、税制優遇切れ、維持管理費の値上げ等
入居してみて本当に満足感を維持し続けられるものか・・・・

嫌になったら気軽に見切って出て行けるオプションというのは結構重要。
とっくに価値劣化したマンションに、ローンで縛り付けられるなんてのは最悪。
特に今のように不確実性の時代にはね。

[354: 匿名さん]

>>348 = 元祖匿名はん

う〜ん、なんか呆気に取られてしまいました。え〜〜と言う感じです。

[355: 匿名さん]

>>353
難しい言葉並べてるけど、ネガ単語を思いつくまま綴ってるだけですね。
煽りでしょうか？
なんら新しい視点はありません。織り込み済み。

[356: 匿名さん]

>>352

>嫁の笑顔がいつまで鑑賞に堪えるかは嫁にもよる

うまいです

[357: 匿名さん]

353のような意見は一見何か言ってるようだけど実は何も言っていないに等しい。

[358: 匿名さん]

過去のマンション購入の節目は３回あった。
１９８０年。地獄のような金利高。しかしその後金利は下がり購入物件は値上がりした。
１９８５年。値上がりが続き、今買わないと買えないと誰しもが思い
多くの団塊世代が４０歳を目前に郊外の戸建てを買った。
１９９６年　マンションブーム。バブル崩壊で今が底値。国鉄貨物の土地が売却され
恵比寿ガーデンプレースが不況の最中に開業。西新宿に東京ガスや第二国立劇場
など作られなんとなく不動産が底値で景気回復という「騙し」にひっかかった時期。
翌年の消費税率改定もあって郊外のマンションが今の５０歳前後の世代に売れた。

退職した歳になって、これがあなたの働きで得たものなのよとしみじみ眺めて、
千葉郊外の日当たりの悪いマンションだったり、ニュータウンのはずれの一戸建て
だったり、目黒の築３０年のマンションだったりするわけだ。
これにもう一つの節目２００５年が加わると、その差違は強いコントラストを帯びる。
運不運で割り切れない「資産格差」という言葉が脳裏をよぎる。

[359: 匿名さん]

農地を宅地にしたら儲かるよ。
あと対馬の山もおすすめ。

[360: 匿名さん]

>>350

これがＭＳじゃなく株であれば簡単なんだけどね。
下がる下がると言っている連中は「空売り」すればいいわけだから。
あ・ＭＳ現物は空売りできないけどマンデベの株は空売りできるね。

直近高値から半値まで下げてるけど、下がる派はここからマンデベの株空売り
する勇気あるか？

どう？３５３さん。石油先物なんてやめて
マンデベの株を今から空売りしたら。それこそ「確実」に儲かって
しかもその利益で爆下げした都心のＭＳ買えるんじゃないの？
理想だね、まさに・笑