23区内の新築マンション価格動向（その20）

[住まいに詳しい人]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その19：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44490/
その18以前過去スレは>>2

参考サイト
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

[291: 匿名さん]

一定の需要に対して　不人気郊外　人気の都心という二極化なら
郊外は安値、都心には購入希望が集中し高値維持、もしくは
もう一段の上げという理屈になるが

その図式は２０年前も３０年前も同じという気がする。
持家忌避のパラダイムでも生まれない限り平均価格が上がって
いけば、「買える人気ゾーン」が徐々に都心から離れていくという
だけだろう。

下落も暴落もありがたいしもしもう一度２００４年価格が実現するなら
喜んでもう一戸買いますけど、いつの話になるんですかね。

[292: 匿名さん]

デフレで持家忌避はわかるが、インフレなら借りるより買ったほうが得に
きまってるでしょ。
マンション暴落とはすなわち地価下落すなわち資産デフレなんだから
もしそうなるとしたらローン組んでマンション買うこと自体が誤りだよ。

資産デフレ＝地価暴落ならそのトレンドの終焉まで待って買う必要があるが
それをどうやって見極めるかという話だな。難しいよ。

金融危機回避のために不動産担保融資から不動産証券化・不動産ファンド
などの手法を導入したわが国経済が、いまさらもう一度資産デフレにもどる
可能性は低いんでないの。

破綻とかギャップとかひずみのあるところに、かならずファンドの金が流れ
是正することで地価は是正されたわけだ。
購買力平価で比較してもバブル経済の欧米各国にくらべ東京はまだ割安という
資料もあるようだし。

[293: 匿名さん]

http://www.office-chiyoda.co.jp/kokusaitika2.JPG

[294: 匿名さん]

いろいろ悩んでも織り込み済みってことよ
本業をがんばりなされ。
悩みや困難は、仕事でおなかいっぱい。　家庭にはストレスを持ち込みたくない

[295: 匿名さん]

ニューヨークやロンドンと東京を比べてる時点で
日本しか知らないのを晒してるようなもんだろ？

金と時間があって
不動産にも興味があるなら色んな都市へ行くべきだ

比べるなら、マニラやジャカルタが調度いいな

[296: 匿名さん]

なんか日本は世界からどんどんとり残されていく感じ。

[297: 入居予定さん]

>293
06年のマンハッタンのコンドの平方フィート（＝約0.09平米）単価が平均約650ドルだったらしい。
（ソースはブルータス）
坪単価にして約300万円。驚くほど高いわけじゃない気がするが・・・。

[298: 匿名さん]

シンガポールのマリアナベイにできた７０階のコンドミニアムや、最大のショッピング街であるオーチャード通りに建築中の高層コンドミニアムの価格は坪単価で1500万円から1600万円くらいするけど、即完していますよ。買った人の半分以上がインドネシアの華僑ですけど。

これに比べたら、パークマンション六本木や元麻布パークハウスの坪1100万円なんて価格もそんなに高くない気がしますが。

[299: 匿名さん]

↑
×　マリアナベイ
○　マリーナベイ　(Marina Bay)
の誤記でした。すみません。

http://www.marina-bay.sg/

[300: 匿名さん]

悪材料出尽くしでＭＳ価格は来年から再度騰勢へ・・・

[301: 匿名さん]

外国の他都市で不動産高騰してて、東京もまだまだ上がるっていう理屈は、

かつてのバブルの頃、近隣の地価が上がってるから、ここもまだまだ上がる、
って理屈で高値掴みして、大損こいた間抜けな俄か投資家と似ている。

収益還元法でなく、他相場との比較感だけで投資すれば、バブル期には
みんなで一緒に大きなリスクを背負い込むだけ。そういう基本的なことが
分かってない輩がいまだに存在することが驚きだし、超笑える。

サブプライムはこれからが本番。地獄見る香具師等続出は必至の情勢。

[302: 匿名さん]

欧米の不動産投資信託等の利回りが、国債流通利回りを下回る逆転現象が起きてたのは、
不動産価格上昇によるキャピタルゲインを織り込んでいたからだが、サブプライム問題
深刻化以降は、そんなにノー天気に不動産価格上昇を見込む環境にはなく、それでも
なお国債流通利回りを下回るようなら、単に割高な投資対象でしかなく、早晩、異常な
逆転現象が解消されることが見込まれる。つまり、欧米不動産市況の根拠なき熱狂的な
バブルがいよいよ崩壊するということ。先を読めない素人投資家は、潮目の変化が分か
らず、プロが売り抜けた後の高値を掴んで、自爆するのみ。アーメン、ご愁傷様です。

[303: 匿名さん]

>>301
私はそうは思わない。
地価の変動というのは地域差がありかつ長期スパンという
ことを知らないといけない。
不動産は、金融商品でもなければ工業製品でもない。
「生産」も容易でなければ流動性も少ない。

地価は下がるとなかなかあがらないものだが、上がると
容易に下がらないものなのだ。

景気の波で上下動するのは株価であって、地価は不景気でも
あがる。地価が下がるときは不景気になるのは当然だが
地価が下がるから不景気になるのであって不景気なら地価が
下がるという理屈はない。

ビルを転売したり投機的な高騰を招いたのは商業地の不動産
ファンドの動きであって、住宅実需が地価高騰を招いたわけでは
ない。富裕層のマンション買いは、長期にみた場合のインフレ傾向
に対する備えであり、短期に売却するための買いとは考えにくい。

銀座の商業ビルのどこに収益還元法などの理屈がなりたつだろうか。
収益還元法など不動産鑑定の寝言にすぎず、どんな不動産ファンドも
値上がり期待があるから競争しながら競り上げた結果だろう。

逆に、ノンリコでもないマンション価格に、帰属家賃を元に収益還元
法で価格をはじいてみても意味がない。

下がる派の理屈が、経済の衰退、ピークのクラッシュ、マネーの流れが
止まる・・・などと抽象的一般的経済論議にとどまっていて、少しも
下落のメカニズムを語っていない。
不景気になるたびに地価が下落してくれたら住宅業界何もしないで
飯が食えるわけだ。
格差社会にもならない。
不景気になると、持てる者がますます豊かになり、おいていかれた
者がますます富む機会を失う。そういうことこそ現実の姿じゃないのか。

サブプライムって浮かれた金持ちが失墜するのでなく、末端の低所得者が
家を失う事態。機関投資家や仕組債を買った投資家の損失もあるだろうが
信用不安の結果、日本の金持ちもどこか痛い目をみるかというとそういう
話とはちょっと違う。

下がる論者は、経済の危機がわが身の逆転のチャンスのように思い勝ち
だが、船が沈むときは船底から水が浸透してくるわけで、生き残るのは
上の船室の乗客だということだ。
不景気を喜び何もしない何も持たないのが有利という「デフレ信仰」にいつまでも
はまっていてはいけないだろう。

マンション購入に関しての今後は、買い手に有利な話など何もおこらない。
物件はますます減る。地価は毎年２％ベースで上がっていく。
インフレ基調からいよいよローン金利も上がる。金利が上がれば財政は逼迫を
極めローン減税などなくなり所得税、相続税など税収増をはかりそれも
せっぱつまれば消費税率の値上げだ。

[304: 元祖匿名はん]

なんかもっともらしい詭弁発言が出たので久々に登場しますが、

ノンリコでないマンション価格で、帰属家賃にさえ価格根拠を見出せない状況って
末期的だと思いませんか？更なる価格上昇でOKですか？ロジカルじゃないですね。

ノンリコはおろか、不動産業者、事業者向け不動産融資に、既に外資にとどまらず
メガも含めて慎重姿勢やシャッター下ろしてしまってる状況ですよ。
上場会社でもかなりしんどいとこが多い。

来年2月3月に向けて金融機関から売らされる物件の嵐、既にバルク持ち込みも相当数。
だーれも買わない買えない。プロは今、防寒具着て厳しい寒さに耐える冬支度ですよ。

さぶぷらなんて関係ないぜと半袖のあなた、お風邪から肺炎など召されませんよう。
皆様どうぞ良いお年を。

[305: 匿名さん]

303さんの記述の通りだと思いますよ。

来年は間違いなく金利は上方修正されるでしょうね。

23区のマンション価格が現状維持 or 下方修正されても金利が
上がれば実質値上げ状況になリますね。不動産を投資対象（あくまでも居住目的）
としない一般購入者はどうは考えるでしょうか？

[306: 元祖匿名はん]

金利のアゲ時を政府、日銀は完全に失いました。それこそ既購入者が織り込み済みであって
これから買う人間にとって金利が上がるから駆け込みで買うぞなんて積極姿勢がありまっか？

[307: 匿名さん]

家を買う世代にあって下落市場・デフレ社会しか経験のない
人間が多すぎる。
現在４７歳の人間でさえ、普通のインフレを知らない。値があがるのは
「バブル経済」としか思わない。

待てば下がるという思い込みは経験論にすぎない。
経済成長で地価があがるわけではない。高度成長期で上がったのは
６０年代。７０年代は低成長。内需拡大とスタグフレーション。東京への
一極集中で住宅地価がゆるやかに上がっていったのだ。
１９７５年生まれ　　現在３２歳　　１９９１年の頃　１６歳
１９７０年生まれ　　現在３７歳　　１９９１年の頃　２１歳
１０６５年生まれ　　現在４２歳　　１９９１年の頃　２６歳
１９６０年生まれ　　現在４７歳　　１９９１年の頃　３１歳

普通にインフレを経験してきた５０代６０代には、今何がおこりつつあって
どういう対処をすべきかわかる。
彼らは個人資産をどう防衛するか、老後の備えをどう考えるかさまざまな
こころみと複数のシナリオを持ってるはずだが
いかんせん資産を持たない３０代４０代が何もしないで「様子を見る」と
言っているわけで、そんなんでいいのか？という話。

[308: 匿名さん]

毎年最高益の更新が義務付けられる企業の経営者じゃあるまいし、
合格点が取れる住まいを確保したら家については終わりでいいじゃん？
不動産は不動産屋に任せて、本業をもっと研鑽して収入増やそうよ！

[309: 匿名さん]

>>306

残念ながら自分の廻りには、まだ、購買意欲の旺盛な人達はいますよ。
給与所得が増加しているのと、会社が借り上げ社宅制度廃止の方向へ。
＊何故、借り上げ社宅制度が廃止の方向に向かうかは自分でお調べください。

その様な状況になったらマンション購入検討しますよね。

正直、金利動向＆ローン控除がどう動くかは一般人にとってはドキドキものです。
プロじゃないですからね・・・・・

[310: 匿名さん]

>>308
家が買えた人は今のままでいいんですよｗ
まだの人が３年待って事態が好転するはずがないと申し上げているだけ。
安くなるだのという楽観論には組しない。

３年経ったら今の城東が松戸、柏　城南が田園都市線　港北ニュータウンに
かわっているだけでしょう。

[311: 匿名さん]

いま４０歳未満のひとはデフレしか知らんからね。
やっぱり今は「異常」と思えちゃうんだろうね。

[312: 匿名さん]

残念ながらの使い方が変です。

金利、ましてやローン控除がどう動くかなんて方向性見えてるじゃん。

リーマン組に聞いても借り上げがなくなる話って実際そんなに聞かない。IBMの人？

[313: 匿名さん]

>>312

金利はまだもうちょっといまくらいというかサブプライムですぐ上がる感じしないですよね。

借り上げ社宅、ていうか社宅そのものがいまなくなる方向でしょう？

役人の官舎とかＮＴＴやＪＲなんかの社宅も次々閉鎖されているし。これから社宅もとうと
いう会社はあんまし無いだろうから住宅実需は少なくもしばらくは堅調だと思うけどなあ。

[314: 匿名さん]

売れないからマンション価格が下がるという話の前提には、売る人が
売り続けなければいけないのだが、もはや年々歳々２３区市場は客が
少なくなってきているのは供給者の目にも明らか。

不動産ファンドの生み出した市場と、実需のマンション市場はすでに大きな
価格の乖離が生じておりファンドバブルの崩壊で格安都心マンションが供給
されるといううれしいニュースは期待できそうもない。

地価は急激にあがらないまでもゆるやかに逆戻り（つまり１４年の
下落の経過を逆にたどってゆるやかに上昇していく）
経済状況が７０年代前半に酷似しているわけで、リニア新幹線だの
またぞろ内需拡大政策の焼き直しもではじめた。

７０年代の後半あたりから都内のマンションは５０㎡以下のものか
高級分譲の８０㎡前後のものに別れ８０年代にはマンションといえば
私鉄沿線の郊外というのが普通になった。

地価があがっていくと、マンション供給の姿も変わっていく。コンパクト物件は
残るが、広い物件は相応の富裕層に売れる量しか出てこない。
供給のドーナツ化がはじまる。
２３区に買いたいサラリーマン層は都内中古か郊外の新築かという選択。

仮に今後１５年社宅に住んで、さて新築マンションがないかと探しても
少子化と既存供給量の飽和を加味して考えれば、新築分譲マンション自体が
今の１／５もつくられない可能性が高い。
１９８１年の以前の旧耐震マンションはその時点で４１年以上経過して建替え
られている可能性が高い。中古の市場価値は高まっているはずだ。

とはいえ、地価が不況で下落するという妄言を信じるなら別だが
今の時期実需のマンションを買うのが高値掴みと言い切るのは無理があると思う。

[315: 匿名さん]

いやだから、家なんて欲しい時に買えるものを買うだけで、基本消耗品。

需要がどうだとか金利がどうだとか業界のことまで心配しなくいいの。
私らは不動産屋じゃないんだから。

[316: 匿名さん]

>>315
経済大変換期にそんなあてづっぽうではダメだよ。
もっとしっかりビジョンを持つべき。

今後まだまだデフレが続く、地価が下がると予測するか
今後は緩やかに地価が上がっていくと予測するかで
行動パターンは１８０度違ってくるだろう。
大きな負債と資金を投入するにあたって、やるべきことは
２つだ。
①価値の減らない場所はどんどん少なくなっていくという事実確認
②自分の読みが外れたときに、対応が可能な資金的余力を持つ。

[317: 匿名さん]

>>316
金利に関しては個人ではどうしようもない世界だし。物件の目利きは好みと予算しだいでしょう。掘り出し物やお買い得がない以上、将来は落ち着くとこに落ち着くだけでしょう？

自分の読みが外れたとかも、少なくとも外形的には、借りれるということは・返せるということだし。それでも返せなくなって破産・再生しても本人は責められないよ。

[318: 匿名さん]

不動産だけ独歩高になるならバブルも考えられるけど、これだけ食料品や原油、小麦、トウモロコシに鉄、レアメタルがあがってるんだから不動産が２〜３割上がっても全くバブルではありません。価値の見劣りする郊外までデベが便乗して上げたから今調整しているだけ。都心部のみのマンション在庫は超品薄ですよ。原油と鉄は１年前の５割高。小麦、トウモロコシなんて２年前の２倍だよ。不動産が３割上昇なんて市場原理のまま。国の長期債務圧縮のためにも相応の物価上昇は国も歓迎のはず。賃金が下がってるという人もいるけど、極度の格差は問題にしても、＊＊＊、＊＊＊みが出るのは人材にもようやく市場原理が働き始めた証拠。それを＊＊＊みにだけフォーカスして「賃金変わらず→物価（不動産）上昇→バブル」と判断するのは可笑しい。
ここ１〜２年で不動産価格上昇の割合以上に賃金が上がった人も多いと思いますよ。そういう人から見たら都心の価格は今も適正に写るはず。都心はそういう人が買うなり借りて住めばいい。

[319: 匿名さん]

「大相場は、悲観の中に生まれ、懐疑の中に育ち、 楽観の最中に成熟し、陶酔とともに消えゆく」

・・・今は「懐疑」の一歩手前くらいだよ。

[320: 不動産業者]

都市再生が成功しインフレ切り替わり、不動産をもつ財閥不動産の復活で、デフレ脱却し経済が正常に動き始めた。二つのことが起きる

①改正基準法もあり、『ゆり戻し』が起きて、官僚主導による数の調整が行われている。
小泉改革(規制緩和)により増えてしまったヒューザーなどの不良建設・不良不動産会社は激減しはじめた。これ自体はいいこと。
しかし来年は、企業は物価上昇により原価が上がり、サブプライム損失穴埋めによる借り入れ金利スプレッド拡大(間接金融では仕方ないが)で金利負担が増加し企業収益を圧迫し倒産件数はさらに増加するだろう。

真面目な会社増加＞不良会社激減

②しかし不動産価格は調整と言うより踊り場になっているだけで、今までのように値下がりはない。(場所による価格調整は十分ありうる)

不動産保有会社＞不動産非保有会社

[321: 匿名さん]

本日付け　ロイターより

スタンダード＆プアーズ（Ｓ＆Ｐ）は、２００７年１月から１２月２７日までに行った日本企業の長期発行体格付けの変更状況をまとめた。それによると、格上げ８７件に対し、格下げ８件と、格上げが格下げを大幅に上回った。

２００４年以降、格上げが格下げを上回る傾向が続いているが、２００７年については格上げ件数が格下げ件数の１０倍以上に達した。Ｓ＆Ｐが２００７年の日本における格付け動向をまとめたリポートとして発表した。

[322: 購入検討中さん]

買い手の外資ファンドも逃げてるから来年は厳しいと思う、あの高値でマンションを買うサラリーマンはあまりいないだろう、大半は投資目的の投資家やファンドだと思う、米国の不動産危機→米国の経済への打撃→日本経済への打撃かつ日本へ投資しているファンドへの打撃．．．結果はどうなるでしょう？？？？マンション売れ残り→値引き

[323: 匿名さん]

想定内の事柄・・・・価格に織り込み済み
想定外の事柄・・・・いいことなら儲かるだけ・悪いことなら破産するだけ
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（最悪でもゼロでマイナスはない）

だから難しく考えないで、欲しい時に買うのが一番
（決して無計画に行動しろといってるわけじゃないよ）

評論は、文学として読むぶんにはいいけど。
専門家は、自分では買ったり売ったりしないというじゃない？
（いまだにバブル時の評論家が生き残る・三原さんとか）

[324: 匿名さん]

売れ残るようなマンションが値引きされるのは、今に始まったことではないよね。
３２２は売れ残って値引きされたマンションを喜んで買うんか？
買わないでしょ。

結局、欲しくても手の届かないような都心のマンションが値下がりして欲しいとみんな思ってるんだよ。
だから３２２の言ってる事は意味なし。

[325: 匿名さん]

↑都心は実需だって。。わかってないねえ。郊外と都心はきちんと考え方分けないと恥かきますよ。

[326: 匿名さん]

＞３２５
どういう意味？

[327: 匿名さん]

別に不動産はマンションだけじゃないし、限った分野と規模と時間で、都合よく自分にフォローの風を吹かせようなんて、どだい無理な話。

[328: 匿名さん]

>>324
即日完売・売れ残りなんて、ごく短期の転売以外は資産評価に影響ないでしょ？

[329: 購入検討中さん]

３２４さんへ
まだわかってないなぁ・・・米国の経済は日本にとってどのぐらいの影響あるかとわかってる？？？
米国の株下がると日本の株も下がるし、米国の不動産下がったら→日本の不動産も下がるはず・・・

これは真実です！！！！

いま米国の不動産価格ものすごく下がり始めているので日本も．．．

まぁ〜来年４月以降解るだろう！！！

[330: 匿名さん]

あるでしょ！
即完てことは、その時点でも相対的に安く価格設定されていたということ。

[331: 匿名さん]

＞３２９
そう言って、当たらずこのスレからいなくなった人はたくさんいますが…

だから３２９は郊外の値下げされたマンションを買うのか、買わないのかどっち？

[332: 匿名さん]

全然関係ない投稿で文句を言われるかもしれませんが、今年２０００万円程の損失を出してマンションを売却し、現金で新しいマンションを購入したのですが、来年の青色申告で、現金で購入した人は多額の損失が出ようと、住宅ローンを受けて住宅を購入しないと損失の繰越も出来ないし、１９年度の損失のにもならないって税務署に言われたけど、今や遅し。ローンで購入しておけば良かった。ガッカリです！
利用できるのは譲渡益がでた３０００万円控除だけだって！私って無知なんですね。
ここで討論されているお金持ちの方々は皆さんご存知なんでしょうね。

[333: 匿名さん]

>332さん

毎月、送付されてくる『こんにちは』の巻末のページに詳細が記載されてます。

[334: 匿名さん]

>>329

よくわかんないなあ・・・

大体、日本の首都圏の不動産はアメリカほど騰がってないじゃない。
なのにアメリカが下がれば東京も下がるのか？連れ高で騰がったならわかるが・・・
株は基本的に日米プレイヤーは同じだから連動するのはわかるけど
東京の不動産はファンドは有力なプレーヤーだけど「実需」のほうが大きいわけでしょ。

[335: 不動産業者]

自分こそ書き込みできるくらい余裕ある金持ちでしょ
現金で買うくらいお金あるならいいじゃない。

でも知りたいのはこんなに金利低いのに何で現金で買ったのよ。
何かでも儲けたの？

[336: 匿名さん]

ビジネス１

「あなたの買ったマンションが３年後値下がりしたら、差額をお支払いします。」
値下がり保険　「夢枕　」　料金掛け捨て一括払い　購入価格の１％〜
※ご希望により購入原価での買い取りもいたします。
もし、３年後もっといい場所がもっと安価で売り出されたら
そう。そのときは「夢枕」を行使して買換えをなさってください。


ビジネス２
「今買わないで、３年後値上がりしてしまったら、差額をお支払いします。」
値上がり保険「皮算用」　料金掛け捨て一括払い　想定物件額の１％〜
※ご希望により弊社物件のなかから想定価格での斡旋もいたします。
もし３年後　その予算では希望のエリアが買えなくなっていたら
そう。そのときは「皮算用」の権利を行使して予算を積み増ししたらいいのです。

値下がり保険は出資を募ってやってみたいが値上がり保険を引き受ける会社はなさそうだな。

[337: 購入検討中さん]

下がったら買うか買わないか別に・・・・下がるのが確実・・・・
日本の首都圏の不動産もこの２，３年間高騰したじゃいですか？1年間で１０００万円まで騰がったのよね！！！！これは明らかにファンドや投資買い手の操縦でしょ・・・

実需？？？？アメリカ側の実需より日本側の実需大きい訳？？？

[339: 匿名さん]

いま購入検討しているひとって「もう悔しくて買えないひと」が大半なんじゃないの？

特に３〜４年前にキャッシュは持ってたのに買わなかった（決断できなかった）ひとは
今の相場をみるたびムカつく。だからサブプライム・株安・不動産市況鈍化とかいう
騰がり大相場の途中でおきる「一時的な」材料に飛びついて暴落だのもうピークだの
言いつのる。要は「あの頃の値段に戻ってほしい」でしょう、本音は。
こないって、あの時代はもう。すくなくもオレラが現役の間は。棺桶入る直前に希望の
物件がみつかってうれしいですか？

１５年もかけて下がってきた土地が３年騰がって天上ですか。

【一部テキストを削除いたしました　副管理人】

[340: 通りすがり]

＞314

土地神話の時代でも高値（揚がり過ぎ）〜安値下がり過ぎ）の循環はあったんですよ。
バブル崩壊後、十数年に亘って下げ続けたのは異常だとして、今回の上昇局面において 当面の天井を打った程度の相場観を持たないと臍を噛みますよ。
日本が不況入りするきっかけは殆んどが外部要因（バブル崩壊は例外）であることを思えば、8月のクラッシュを境に、歴史的な好景気も転換点を迎えたようだし。
不動産の高値掴みは株などと違って、給与所得者の場合リセットが利きませんから。
私の先輩でも、99年頃の下落途中の高値を掴んで近頃定年を迎えたものの、依然として働き続けなければならない方が何人も居られます。

キャッシュで購入する力があるなら、今気に入った物件を手に入れるのもアリだと思うけど。

それにしても 不動産運とか言われるものも本当にあるのかもしれない思う年の暮れです。