23区内の新築マンション価格動向（その20）

[住まいに詳しい人]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その19：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44490/
その18以前過去スレは>>2

参考サイト
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

[29: 匿名はん]

分譲で売れないからファンドに飛ばすと言う意味ですか？
年明け金商法で検査入りますよ、大手から順番に。

[30: 匿名さん]

>>27
大手≠大手不動産
大手＝大手企業
不動産の証券化＝減損会計にあわせた流動化

ならなんとなく意味がわかるが

[31: 匿名さん]

要するにＣＲＥマネジメントが活発化するだろうって意味かな？
そんなの当たり前ｗ

[32: 匿名さん]

話は変わるけど株価はなんとかならんもんかね。
うーん。ジリ貧だ

[33: 匿名さん]

12月は下げ相場だから仕方ないとはいえ、連日ガンガン下がってイヤになります。

[34: 契約済みさん]

青山、麻布、白金エリアは相変わらず強い！
購入層も富裕層が多く、新築分譲マンションは相変わらず高いですよ。
変わらない＊＊＊エリアと成り上がり＊＊＊エリアで値下げ率が違うのでは？
やっぱ腐っても港区青山、麻布、白金でしょう。

[35: 匿名さん]

>>27
総合不動産は、すでに大型のファンド、ＳＰＶを持っているから
物件をリートに売ったら代替で古いビルなど取得しながら再生していく。

昨年は自社保有物件のリノベーションに証券化による資金調達を
検討したが新規案件不足、金商法の流れもこれありで見送った。
今年は、大手町、丸の内界隈の再開発も本格化して資金需要が大きい。
既存の物件のリノベの資金を証券化で調達しバリューアップして
リートに譲渡する方向・・・という話だろうか

[36: 匿名さん]

>>27
いずれにしろ、大手デベはもうレジデンシャルは手仕舞い。
商業・オフィス・ホテルにシフト済み。
中央区のタワマンなんて、銀座のさくら客寄せの効果絶大だったわけだ。

２３区は都心の赤坂や麻布タワーみたいなものを中心に１０００戸
以下に抑えていくだろう。
郊外も三井はＳＣ運営とセットだから、今の物件売り切ったら
数年お休みという感じだろう。
昨年購入したＭ井の管理スタッフは、ほとんどがマンション管理
未経験者ばかり。泣けてくる。Ｍ井は黙っていても今後は管理が
ドル箱になるだろう。
不動産事業は横がダメでも縦（時間軸）がある。

[37: 購入検討中さん]

山縣有朋（文京区関口）
大隈重信（新宿区西早稲田）
近衛篤麿（新宿区下落合）
近衛文麿（新宿区下落合）
鳩山一郎（文京区音羽）
石橋湛山（新宿区中落合）
田中角栄（文京区目白台）
田中真紀子（文京区目白台）
田中直紀（文京区目白台）
中曽根康弘（豊島区高田）
河本敏夫（新宿区下落合）
後藤田正晴（新宿区下落合）
細川護煕（文京区関口）
橋本龍吾（新宿区下落合）
橋本龍太郎（新宿区下落合）
橋本大二郎（新宿区下落合）
中川一郎（新宿区中落合）
中川昭一（新宿区中落合）

[38: 匿名さん]

青山、麻布、白金エリア信奉者って、典型的　田舎　モン　らしいですよ。

都内の（田舎　モンさんが　知らない）真の高級住宅地がどこか、
残念ながら、ご存知ないことでしょうね。

[39: 匿名さん]

職場が飯田橋なので半径5ｋｍぐらいのマンションを考えています。

Ｐタワー千代田富士見の抽選にはずれて以来，あまり欲しいと思える物件が在りません（中古は高すぎて買えない）。
文京区の本郷，小石川あたりもありますが，コストパフォーマンスが悪い気がして手を出す気になれません。
本当にこのまま都心のマンションは枯渇して行ってしまうのでしょうか？

[40: 匿名さん]

文京区もそうだけど千代田区も、タワー以外は売れ行きが良くないですね。
最近のマンション人気は、実際のところタワーマンション人気が支えてましたね。

[41: 匿名さん]

>枯渇して行ってしまうのでしょうか？

都心７区（千代田・中央・港・渋谷・新宿・文京・目黒）の物件数は
２００２年〜２００６年の水準の１／１０になっていますよ。
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/sale_ranking_1.html

タワーマンションの用地は、一定の空地が必要
再開発か倉庫・工場の移転など産業構造の変化による時代の背景
から供給される。
豊洲も構想から２０年、勝どきも１０年、芝浦アイランドも１０年の
「潜伏期間」があるのです。
そういう意味で今潜伏している物件は、狸穴の麻布タワー（三菱地所）
くらいですかね。港区の環境アセスの記録を見ても赤坂パークなんたら
のほかには見当たらない。
今年度末の２３区は２万戸もいかないんじゃないんですかね。

みんな安値覚えですから、買わない。
無理して土地仕入れて売るデベもいないって話でしょう。

[42: 匿名さん]

それじゃ販売要員が遊んで困るって？大丈夫。
ほとんどが地方都市の都心物件の販売に回って長期出張。
地方都市の在庫のほうがよっぽど深刻だと思うよ。

[43: 住まいに詳しい人]

16です
>>17　
書かずとも当然の認識と思っていたのだが、字足らずだったのか伝わってないようですね。
23区にマンション購入を意識するマス層として
世帯年収1000万程度の人々という意味で書いていたのだがね。
訂正でよろしく願います。
ま、要するにＤＩＮＫＳ２人で1000万前後、ここら辺の層の需要は根強いよ。

ちなみに、団塊ジュニアは氷河期でパラサイト＆ニートが多い、彼らによって住宅所得に特需があったわけではない。
むしろ、就職率が上がった今の２０代前半〜半ばの世代のほうが有力でしょう。
いずれにせよ、最小かつ最弱の購入者である中間層レベルの勤労所得者によるマンションへの価格影力は、より大きな需要であるＯＦＦＩＣＥ＆商業利用に比して無きに等しいが。

中小デベ＆土建屋がいくら破綻しても２３区に在庫が無いものは、売れない。
仕込む土地も、ぽつりぽつりとしか発生しない。
悪いけど例えばもう芝浦島をあの値段でもう一度といわれても、無理なんだ。

[44: 匿名さん]

販売要員に関してだけど、
大京の新築営業員が大京の中古仲介の会社へ大量に移動したと、
中古仲介の社員が今年の初めに言ってました。

[45: 匿名さん]

＞悪いけど例えばもう芝浦島をあの値段でもう一度といわれても、無理なんだ。

私は、豊洲信・者ではないが、同様に
２年後
「悪いけど例えば豊洲タワーをあの値段でもう一度といわれても、無理なんだ。 」
という日が来るのかもしれない。


グローヴタワー一期、２００５年秋・・・閑古鳥
グローヴタワー二期　２００６年１０月　・・・殺人的な倍率

マンションの話が出るたびに、「２００７年でも買っておくのが正解だったかもね。」
と、物件枯渇した東京のマンション市場でしみじみ思うのだろう。

分譲マンションが減る背景には、都心部の小規模土地の地主が小型の
賃貸マンションを作り続けていることがある。
これまでは、デベが土地を合筆して中規模分譲を行なうような土地が、
地主直営の賃貸マンションになっている。
まるで、バブル期に佃煮屋がペンシルビルを建ててオフィス賃貸したのと
そっくりな現象。
地上げ経験のある用地担当は退職してしまった。
もはや用地担当とは子供のお使いより単純な仕事に成り果てている。
「この値段で買ってこい」「買えませんでした」「そうか」

ワリを食って苦境に陥っているのが、ＡやＭなどのワンルーム業者。
２０００年頃はいくらでも手に入った都心の小規模宅地がまったく入手困難。
城東しか物件が手に入らない。向島の銭湯と鉄工場の向かいでは
ワンルームも家賃は知れてる。

ワンルーム業者。業績不振でクビをきられても仲間同士で会社起こして
また電話かけてくる。そのしぶとさは見習うべきかも。

[46: 匿名さん]

つまり、もはや都内不動産市況の話題は、時間のむだ

[47: 匿名さん]

佃煮屋のペンシルビルか。
確かに、中央区佃辺りは賃貸用の小規模マンションが次々建ってます。

[48: マンコミュファンさん]

＞２年後
＞「悪いけど例えば豊洲タワーをあの値段でもう一度といわれても、無理な＞んだ。 」
＞という日が来るのかもしれない。

あの値段買った人は、タワーマンションの大規模修繕に遭遇してないから
修繕積立金が足りなくなり、ゴーストマンションがたくさんできるかも。

この中でタワマンの大規模修繕に遭遇した人が一体どの位いるのでしょう。
修繕積立金が最初の内は月２万で見てたけど、この斬新なデザインのマンションのには、特別仕様のものが必要なので、１戸当たり持ち出し２０００万です。
という現実。

真の＊＊＊は賃貸でしょ。いつでも最高の場所に住める。

詳しい人教えて。

[49: 匿名さん]

トヨタワってオーソドックスなデザインのタワマンだと思うが。
ケープが斬新というならわかるけど。

賃貸はいずれ追い出されるんだから見合った値段で家が買えるなら買っといた方がいかな。

[50: 匿名さん]

>１戸当たり持ち出し２０００万です。

300戸のマンションだと60億?
立て直しできそうだね。

[51: 住まいに詳しい人]

大規模修繕そんなにかかりません。
一昨年アクロの大規模やりました。（長官銃撃のあったところ）

[52: 匿名さん]

大規模修繕の頃には、死んでる。

[53: 匿名さん]

区内の新築物件は来年ますます減るのは確実。

ここのサイトのスレ順位みても、もう検討にあたいする
物件がないのは明らかで、城東物件ばっかり。

値下がり論者はこのあたりの物件が値下がりしたら
喜んで買うのかな？

[54: 匿名さん]

先週の日経だったか住友不動産の設備投資、有利子負債が大幅減少する
見込みって載ってたね。

住友は２年前くらいにしこたま仕入済み。
来年以降も在庫を高値で小出しに売る戦略になりそう。
売りきっちゃうと今の高い地価で仕入れる冒険をしなく
てはいけないからね。

[55: 匿名さん]

サンデー毎日 12/30

「高騰中マンションは来年さらに１割高くなる−姉歯偽装のツケ」

[56: マンコミュファンさん]

近所は爺さん婆さんだらけ、病院へ行けば老人しかいない。
小児科は空いている。

図書館等の公共施設も空いている。

駅前には物凄い数の若者がいるが、地元住民じゃないな。

渋谷区だけど、地元住民は高齢化が進んで、人口減少。
土地が高いと、余りいいことないよ。
税金を多くとられるだけ。

[57: 匿名さん]

地方にいったら、病院や小児科医自体が減ってる。少子化で。

土地が高いと税金が高い。
だけと土地が安くなったとしても税金が安くなる保証はない。

[58: 匿名さん]

週刊東洋経済今週号（昨日発売）
マンション新価格、新新価格受け入れられず来年デベは大変だ・・の記事。

[59: マンコミュファンさん]

藤和もダメも再建不可能になった。
大手はまだどこか救ってくれる、
外資系リートも、サブプライムで日本の土地なんか
相手にしてる余裕もない。

これからはインドの都心でも買った方がいいんじゃないかい。

[60: 匿名さん]

藤和不動産株が急騰、三菱地所と資本業務提携で

藤和不動産が三菱地所の子会社になるとの発表が手掛かり

[61: 匿名さん]

外資系リート???なんだそれ？

[62: 匿名さん]

ケネディクスが外資系のリートといえばまぁそうだが・・

[63: 匿名さん]

>>47
日本橋を歩いたことないんだね。ｗ

[64: 47]

日本橋は歩かないなぁ。車専門。人形町生まれだからw

[66: 匿名さん]

わが国経済が弱体化するなかで、平等主義をやめて不平等でも
かまわないから景気回復させようという流れになった。
そのことに対して、常にマスコミには「平等への期待」を
抱かせるメッセージを流させる必要がある。

庶民の夢は、マイホーム。これは欧米も日本も韓国も中国も
同じことだ。
地価がさがったら景気回復の根本が崩れる。だから活字に
地価下落など出てこない。むしろ、３月と９月には「地価上昇」
をまるで景気上昇のように寿ぐ記事がでる。

そういいながら、マンション価格だけは「下落・崩壊」を喧伝する。
不動産業者・外資系ファンド・・・これが「悪者」イメージには適役
だから、不動産が潰れて投げうるだの、外資系ファンドも逃げだす
という話になれば、よしよしやっと「元通りになる」と思わせる。

元通りとは「平等社会」の幻想であって、すでに世の中十分
不平等の発展に流れているにもかかわらず、「バブル」とか
「ボロ儲け」とか批判するだけで、社会のメカニズムが不公平を
是正するはずと勝手に思っている。

多数の人間に少しずつ長期にじわじわ損をさせて少数の人間が
思い切り利益を得る。資本主義の常識が、過去の日本では通用
しなかっただけの話。
待ってるだけで、都内の素敵な場所にもう一度安くマンションが買える

そういう幻想は、確かに明るい未来を夢見るためには失わせたくない
ものなんだろうね。

[69: 匿名さん]

エルシーピー投資法人ってのも確か外資系だな。

[70: 匿名さん]

外資が日本のビル買うときは、投資銀行等が組成したファンドの形で
買うのが通常だと思うが。
ＭＳが買っただの、ＧＳが買っただのという記事以外に、
「豪州のリーとです。ｊこれください」みたいにはこないだろ。

【一部テキストを削除いたしました　副管理人】

[71: 匿名さん]

物件にもよりますが、単純に、2007年購入者は正解ですか？失敗ですか？

[72: 匿名さん]

>71
数年後に答えは出る。
多分、消費税率アップの時に。

[73: 匿名さん]

>>71
物件が少なくなる以上、価格はさておき２３区で気に入った物件を
みつけることが難しくなると思いますよ。
正解かどうかは、その物件の対価にふさわしい満足をあなたが
得られるかどうかでしょう。
今後都内の物件の平均面積は６０㎡以下になるかもしれません。

[74: 匿名さん]

ファンドとは「ハゲタカファンド」といわれたように
屍状態のものを買って再生して売るビジネス。
つまり、ゆがみのないところにファンドはでてこない。
銀座に、古いビルがあってリニューアルもされない。金さえ投じれば
もっと収益があがる。
とか
不動産が底値で今後大きな反転が見込める。にもかかわらず
大量供給で市場が溢れている。

だから外資系ファンドが買いにくる。
これが地価が上がって安定したり再生にすさわしいビルが底をついた
ということになればファンドの出番はない。
あとは、ＪＦＥビルみたいな建替えモノの資金元になるとかだが
大手のデベがいくらでも国内で資金調達できる話。

一方リートは、バリューアップしたあとの物件の管理、サービス
テナント誘致などの部分で投資家に付加価値をつけるビジネス。

企業にしろ不動産にしろオーナーの怠慢で組織や施設が疲弊した
ところをファンドはねらってくるんだと思うよ。
価値を高めて鞘を抜くビジネスチャンスだから。

逆にファンドが引いたということは、組織や施設が蘇生したと
いうことなんだろうね。金を貯めるのは農耕民族が得意だが
狩猟民族は獲物は早く食わないと腐るということを知っている。

利回りがいいとか悪いとかは、結果論で、利回りが悪いから
不動産が投げ売られて価格が下がるなんてことにはならない。

老朽化して賃料が下がるとかいうのは買われてリノベーションされる。

東京自体が、長いことカネが入ってなくてそのポテンシャルを生かしきって
いなかったのが、やっとまっとうな姿になった。
さぁもう一度マンション下落させて頂戴ってのは・・・そりゃ今までの
努力はなんだったのって話だね。
。

[76: 匿名さん]

今やってた株式ニュースのゲストは、
2010年4月に消費税７パーセント実施を
予想してた。
所詮予想だが、
2009年度の駆け込み需要で成長率上昇ですと。
(住宅の駆け込み需要とは言ってない)
2010年度は一旦成長率が低くなりその後また成長率は戻る。
さて、住宅の駆け込み需要は如何に。

[77: 匿名さん]

新宿区に続き、今度は渋谷区、目黒区でも高さ規制条例ができるそうです。
現在は素案を検討中で、施行は来年度秋以降〜来年度中とか？

どのような影響があるのでしょうか。
私的に思うのは、旧耐震のマンション建替えは進まず、老築のまま放置されそうな予感が。
神宮前のコープ・オリンピアは建替え計画中ですが、あの地域は高さ３０ｍに規制されるようです。

コープ・オリンピアは、とても立派な建造物で、構造的問題は無いようなのですが、集中冷暖房などメンテナンスに経費が掛かると聞きました。

[78: 匿名さん]

＞高さ規制条例ができるそうです。

もうマンションブームも終わり、マンション供給自体が世の中から忘れ
られつつあります。まぁ丁度いいのではないですか。

例えば、代官山のヒルサイドテラスの街並み、表参道ヒルズのあえて高さを押さえ
地下に沈めた安藤忠雄の建築、蘇った銀座の街並み
松涛、南平台の中低層マンション。
どれをとっても、容積・経済効率を超えてプレステージを生み出す要因になって
います。

量を供給する時代の要請から、高い地価は高いなりに環境価値を維持する動き
ということですかね。

＞どのような影響があるのでしょうか。

市場も「買い手がいない。」「売り物が少ない」
という状況下で、いい塩梅なんじゃないですか。

＞旧耐震のマンション建替えは進まず、
建替えするまえに耐震診断。都内のマンションの半分以上は１９８２年以降の
建物。千代田区、渋谷区などの一部を除いて大したシェアではないでしょう。


＞老築のまま放置されそうな予感が。
そんなことはない。三番町や青山や神宮前の老朽マンションは
そのほとんどが弁護士事務所やデザイン事務所などに改装されていくでしょう。

＞コープ・オリンピアは、とても立派な建造物で、構造的問題は無いようなのですが、
そんなことはない。耐震設計の基準そのものが全く古いですから恐らく補強は
必要でしょう。経済比較の上建替たほうがいいということでしょう。

[87: 匿名さん]

曜日感覚がないってことは・・・

[88: 入居済み住民さん]

心東のデータで必ずやり玉に上がる中野区住まいです。

確かに過密木造アパート地域もあるし（そこがサブカル
を生んでいるような気もしますが）、特にそのデータ
自体をどうこういうつもりもあまりないですが、
単純に区単位で区切ることがどうかなという違和感はあります。
ま、心東よりも価格は上ですけどね。

さて上がるか下がるか、買うと気になるもので割とこまめに
折り込みチラシや、ネットを眺めていますが、特に下がる
気配はないようです。

買うとわかることなのかもしれませんが、売ってほしい旨の
折り込みチラシは毎日３−４枚入ってくるし（最初は嬉しくて
みていましたがそのうち見なくなりました）、売り出し物件の
価格も特に下がっていません。
たまに買取サービス付きの仲介業者がずばり査定価格を入れて
きますが、買った時より上がっているくらいです
（ちなみに私は06年3月なので底の時期ではありません）

データ的にあんまり良くない中野区でこうなんですから、
まだしばらくはこの価格維持されるんじゃないでしょうか。

10年後？
その予想を一生懸命するくらいなら、自分のキャッシュフローを
改善する努力をすべきだと思います。

[89: 匿名さん]

いいですよね。

東中野の三井のタワマン！

[90: 匿名さん]

賃貸棟が募集を開始しましたね。

[93: 匿名さん]

>90
１階〜３階まで店舗が入るようですね。楽しみです。

[94: 匿名さん]

トステム、ＩＮＡＸが相次いで値上げ
12月18日8時0分配信 産経新聞

　住宅設備メーカーのトステムは１７日、システムバスルームのメーカー希望小売価格を、来年４月１日以降の新規受注分から４〜７％程度値上げすると発表した。原材料価格や燃料価格の高騰分を自助努力では吸収できなくなったためとしている。すでにＩＮＡＸも衛生陶器やタイルなどのメーカー希望小売価格を４月以降の新規受注分から平均３％程度値上げすることを発表しており、原材料や燃料価格の高騰による影響が住設メーカーにも広がってきた。

[95: 元祖匿名はん]

東中野って結婚式場だった？ところですよね！

昔社長と二、三回会ったなぁ！

売ったの随分前だと思うけど！

[96: 匿名さん]

＞９５

そうです。結婚式場日本閣の再開発。
結婚式場も新しくなったみたいです。

東中野駅からは３分ぐらいで、東西線の落合も使えますし、大江戸線も使えます。
春の神田川沿いの桜は素晴らしいです。

今にして思えば、ここは旧価格でしたね。
タワー嫌いだったので検討しなかったのですが、
中野や東中野は大規模マンションも建築されないし、中古も少ない。

[97: 匿名さん]

中野区はどうも売れない芸人が木造風呂なしアパートに数人で
金を倹約して住んでいるのが多くてイメージ悪いな

[98: 匿名さん]

>中野区はどうも売れない芸人が木造風呂なしアパートに数人で
>金を倹約して住んでいるのが多くてイメージ悪いな

中野のことはよく知りませんが、イメージだけの問題だけなら
穴場といえるのでは？

[100: 匿名さん]

中野区、杉並区、練馬区の中で買うとしたら一番良いのはどこ？
区のどことか特定せずに全体として考えた場合ね。

[101: 匿名さん]

首都圏中古マンション価格、前月比1.3％下落　東京カンテイ
http://www.asahi.com/housing/jutaku-s/JSN200712190004.html

記事より
・11月の首都圏中古マンション価格は3,176万円（前月比1.3％下落）で、3,000万円台を維持したものの、２カ月ぶりの下落となった。
・地区別の特徴としては、東京都が4,248万円で同1.4％下落した。


(まだまだ不動産不況は始まったところなのに)
中古マンション価格が下落しているそうです。

[102: 匿名さん]

中野駅徒歩圏が良いです。

個人的には、中野北口が好みです。
濃厚な街です、ぴったりくる人は、中野から離れられません。

[103: 匿名さん]

中野区、杉並区、練馬区の中で買うとしたら一番良いのはどこ？
区のどことか特定せずに全体として考えた場合ね。

=>お題と違うよね、別レス立ててみては。
　またどこに住みたいかなんて事は人それぞれ価値観や家族構成などなど　違うので自分で考えるべきだよ。

[104: 匿名さん]

これから本格的な不景気に突入していきそう。オイル高から来るインフレとサブプライムによる信用収縮が長引くから仕方ないけど...当面株やファンドは塩付けだね。中国も自動車やその他消費財の在庫が膨らんできており、どこかでドカーンと落ちていきそうな様子。流れを感じている人は今の状況下で不動産は買えないよ。我慢できない業者から投売り始まるような気がする。

[105: 中野区民]

88です。
中野ネタで盛り上がってうれしいです。

>89　
あ、違います。
盛り上がっちゃったところすいません。

>97
そのイメージは別に否定していませんが・・・
そういうところが中央線カルチャーを生んでたりもして。
それでもなお、23区内で価格真ん中らへんだから立派なもんだ。

>100
実際に購入するときに、場所を特定せずに区単位で検討する人が
いるのかねえ。あえてイメージで選ぶなら杉並。っていう人が、
多ければそのプレミアムが価格に乗っちゃうんじゃないですかね。

[106: 匿名さん]

東中野・・・曳船のマークゼロワンよりはまだいいが
結構、浮いた環境だね。
だいたい、大久保の先というのが！（！の使い方これでいい？）
中央線の窓から見える大久保の風景は潰れかけたラブホとか
築４０年超のバラック旧宅の密集地とか・・・

パークタワーはいいんだけどね。ちゃんと二重キュリティだし
ユニゾンなんたらもフィットネスに食品スーパーくらいなら
わざわざＳＣっぽい名前必要ないと思う。

日本閣の入り口にいるドアマンが愛想がいい。
それにつけても、パークタワーは、角部屋のＦＩＸ
にベランダ住戸つないだワンパターンが増えたね。

ところで、このロケーション西新宿の超高層の夜景は最高だろうね！

[108: サラリーマンさん]

まあ、下落は間違いないね。
データでも反映されてきたみたいだし、来年にかけて景気悪化と共に下落率も高まるでしょう。

政府も経済成長率を下方修正しましたね。
来年は企業業績も芳しくはないとの予想が大半です。

[109: サラリーマンさん]

中堅業者が破綻　ブーム終焉のマンション市況

(2007/12/18)
販売価格高騰で購買層の購入意欲が冷え込んだところに
改正建築基準法が追い打ち。
マンション販売は長きにわたる空前のブームが終焉。
業界は淘汰のとば口に立っている。（『週刊東洋経済』12月22日号より）

[110: サラリーマンさん]

＜東証＞不動産株に安値続出——押し目買い材料が見当たらず
http://markets.nikkei.co.jp/kokunai/chumoku.aspx?site=MARKET&genre...

記事より
・不動産株が全面安の展開
・三井不が前日比70円安の2375円、菱地所が同40円安の2490円まで下落し、ともに年初来安値を更新した。大手だけでなく、マンション関連でも日綜地所やゼファーなど、安値を更新する銘柄が続出している。


株価は「約半年先の状況を先取りしている」と言われていますが、ここのところ不動産株は下げ一辺倒ですね。

[111: 中野区民]

＞107
別にいいじゃないすか、前の心東ネタもだいぶ引っ張ってたし
こっちは多少価格と関係ある話しているし。

さて、下がるとの書き込みが増えてきました。

サブプライム→バブル崩壊→土地下がる　的な。

確かにグローバルで見れば、住宅価格の下落のリスクは
高まっていますが、日本はもともと過熱していたわけでは
ないので極端に下がらないでしょう。
殊に23区内が上がってきたのは２極化という別要因なわけで。

あと、一般常識だけど土地価格は株価等の一般的な景況指標
の動きとは一致しないよ。
だから、金持ちは金融資産と不動産や金・美術品などの現物に
資金を振り分ける。

比較的わかりやすい参考レポート
http://www.kokusai-am.co.jp/report/special/071108/03.pdf

[112: 匿名さん]

ここ数日の株価で半年先を予測？

[113: 匿名さん]

で！
中野は、２極化のどっちに入るの？

[114: 匿名さん]

不動産株のピークはむしろ去年だろwwww

[115: 匿名さん]

=>111
一部の金持ちが不動産を買い支えるとでも言いたいの？
高過ぎて売れないのだから売れるレベルまで下がるのと違いますか。更に景気も下げ方向なんだから、こんなトレンドの中で金持ちといえども買うやつはいないよ。自分は買うか？ 考えてごらんよ。

[116: 匿名さん]

〉115
株価や経済成長率などの指標と土地価格の相関がすくないという一般常識書いてるだけで、んなこと言ってないが…

なぜ上から目線？

[117: 匿名さん]

>>107
何の権利があって・・・

>>109
業界の不振　＝　新築マンション供給の終焉

決して下落の始まりではないよｗ

立木信の誤解と同じことをいつまで言い募るんだ？
今週号のＪＪマンションズをみてみなよ・・・薄いことｗ
これが全部２割引で売られたとしても、何戸あるの？
そのあとが続かないよ

下落は供給過剰だからおこる。僅少な供給が投げ売られた
ためしはないよ。
バブル崩壊のときは、融資が止まって下がったんだよ。
いまは融資はじゃぶじゃぶ。証券化物件だけでしょ厳しいのは。

[118: 匿名さん]

下がると思うのは勝手だが、人を巻き込むのはよくないぞ。

ロンドンだって、ニューヨークだってパリだって新築住宅の建設量より
仲介物件の数が圧倒的に多い。
コンバージョンやリノベも盛んなのは新規に土地買って建てるのでは
採算がとれないからだ。
日本もやっと数のうえでは充足して、別に家を買わないと困る人は
いなくなった。
一生賃貸でいいと思う人も増えたから、郊外の物件の売れ行きが悪い
わけだ。
それをみて、デベロッパーは無理して都市部を売ろうなんて考えなく
なっているんじゃないか

下がるか、下がらないかでなくて、供給が復活するかどうかの
心配したらどうなんだ？

[119: 匿名さん]

>177
>今週号のＪＪマンションズをみてみなよ・・・薄いことｗ

今週号の雑誌は薄かったかもしれませんが、
住宅情報ナビHPによると、
２３区内で販売中もしくは販売予定のマンションは
”３２７件”
もあるそうですよ。

ちなみに、その中で完成済売れ残り物件は１１４件。

[120: 匿名さん]

>>119
戸数で考えてみようよ世の中、呉服屋とかアナログオーディオとか風鈴屋とか時代の流れのなかで
消えていった業種はあるよね。
マンションデベも同じ運命。でもビスポークのテーラーで生き残ったのが
高級化したのと同様に新築マンションは希少化して高額化していくんだと
思うけどね。
ゼネコンは、橋梁やトンネルの補修架け替えでまだまだ食える。
不動産業者は仲介とマンション管理・ビル管理で食える。

それより、地価を握っているのは大多数の個人だから、一度明かり始めた
地価を下げるのは「金融の失敗」でもない限り極めて難しい。
バブル＝悪　悪いことは長続きしない・・・そういう情緒的な発想では
間違える。

[121: 住まいに詳しい人]

>下落は供給過剰だからおこる。僅少な供給が投げ売られた
>ためしはないよ。
>バブル崩壊のときは、融資が止まって下がったんだよ。
>いまは融資はじゃぶじゃぶ。証券化物件だけでしょ厳しいのは。

つまり今の供給量が「僅少」だと思っているってこと？

ココじゃ、都心物件は数が少ないから価格は下がらない
って話が良く出てくるが、
３Ａ１Ｈに注目しても今年だって1000戸ぐらい出ているわけで
そりゃ数年前から比べれば減ってはいるが
バブルの頃はこのエリアで全く供給が無くなったわけで
それからくらべりゃ“供給過剰”ですよ

[122: 匿名さん]

23区の物件は高くて売れないから、もう売りたくないってみんな思ってる。
ゴークレとかあいかわらず強気な業者は中にはいるけど、三井にしろ
三菱にしろ場所を選んでる。目処がない場所はやらない。
高値でも買ってくれる客をつかんでいるデベだけが手がけている。

セコムあたりは、他人まかせで2003年あたりから変な土地で失敗ばかり
してきている。最近はメインの市場から撤退したみたいだがどうなんだろう。
とにかくマンション業者は、安売りか高級化か二通りしか生きる道はない。
昔からそうだよ。

売れ残るかもしれないが、安売りはしない。公団じゃないんだから。
そんなに安売りを期待するなら現地で値切ってみたら？

2003年頃は、市場が下向きだから時間の経過とともにもっと新しい
もっといい場所の物件がもっと安く出てくる恐怖心から値引きしたんだよ。

今どこにあせっている業者がいる？
中古でさえ品不足。

それと、売ってしまったあとに、今度は誰かが土地を安売りしないこと
にはマンション市場は本当に下がったとはいえないよ。
高値で買った株を安売りしないで塩漬けにするのと同じ。

これを売ったら次はもっと高値かもっとしょぼい敷地しかない。
それがデベの置かれた立場なんじゃないの。

[123: 匿名さん]

>>121
バブルのときあなた幾つだったの？

バブルの時期って３Ａの土地はみな、オフィスで「マンション建てる」なんて
酔狂なヤツはいなかったんだよ。
だいたい国土法とか地価税とかあってエンドユーザに分譲できたのは
1987年の広尾ガーデンヒルズくらいのもの。
あとは、世田谷や横浜の田園都市線沿線に億ションがいっぱいできた。
山谷の先の荒川区にも億ション作っていたくらいだからね。

[124: 住まいに詳しい人]

>>122
>2003年頃は、市場が下向きだから時間の経過とともにもっと新しい
>もっといい場所の物件がもっと安く出てくる恐怖心から値引きしたんだよ。

夏前までなら兎も角、今ならプロは10人中8人くらいまでは
「市場は下向きに変わった」と認識していると思うけど？

それ行けドンドンなんて思っているのは金融屋崩れだけでしょ

[125: 住まいに詳しい人]

>>123
「供給が少ないから＠1000万円の水準が維持される」
なんていうのは、ソレくらい供給が難しい状況じゃないと無理ってこと

『パークコート赤坂 ザ タワー』があるから来年も1000戸水準は
維持されるわけだし、需要は追いつきますかね？

[126: 匿名さん]

>「市場は下向きに変わった」と認識していると思うけど？

それは、誰も否定しない。だからマンション供給は採算がとれない
もうヤメだ

それが結論。買い手は勝手に「もうダメだ」と言っていると思って
デベが投げ売るのを待っている。そのうちに建材の高騰だのなんだの
いって供給はさらに減っていくんだよ。

市場は下向き。デベも弱小はつぶれる。でもつぶれたデベの物件
は誰も買わないから業者間で丸ごと転売。そんなの昔から常識。

ちなみに、耐震偽装のときＨの手がけた原木中山の物件が破格で
転売されたけど、あれで相場が下がったかい？

とにかく都心手がけているのは大手。大手はつぶれそうもない
投売りもないってば。

[127: 匿名さん]

開発というのは4年以上前から動いている。いまは止めたいと
思っても
「飛び出すな、開発は急にとまれない」
そういう世界なんだよ。地権者がいて、都市計画審議会経て
いまさらやめます・・なんていえない。

それと、赤坂のあの場所で７００戸か千個かしらないけど
汐留のツインパークスや青山パークタワーだって代官山アドレス
だっていまより市況の悪いときに坪単価５００万以上で売ってきた
んだよ。
それくらいの金持ちいますって。
節税なり何なりいろんな目的でマンションは売れる。
サラリーマンに売ろうなんて思ってないだろうし。

[128: 匿名さん]

もともとマンション供給のトップは大京とかリクコスとか長谷工とか藤和で
三井・三菱・住友は5番手以下。
なにしろ財閥系はまともなマンション管理会社も持たなかったんだから。
年間３０００戸程度の供給水準だった
それが、2003年問題でオフィス供給がやばいというガセネタに動かされて
大規模開発を手がけ始めたんだよ。一方で小泉政権の都市再生の
主役がいなかったから、森ビルの向こうを張って住宅系はうちにまかせろ
としゃしゃりでた。オリックスなどいう金融くずれもからんで結構なビジネス
になったわけで、今後商業やオフィスにシフトしていくなかで、ゆっくり撤退
していくよ。
彼らは勝てる横綱相撲。それと大崎や晴海のような長丁場の開発物件しか
やらないだろうね。