23区内の新築マンション価格動向（その20）

[住まいに詳しい人]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その19：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44490/
その18以前過去スレは>>2

参考サイト
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

[248: 匿名さん]

＞自分が企業の担当者で、都内の１０００坪の社有地をどうするか考えろ
といわれてマンションデベに売ります・・・という答えは考えないだろう。

＞何か建てて収益をあげて、売るならその後証券化してからでも遅くない。
そのほうが、トータルの利益が大きいからだ。

売りますよ。普通に。不動産業が本業じゃない会社が収益事業やら証券化やらなんていうリスクテイクをするわけがない。足元のマンション販売は確かに鈍っているしデベの見方も厳しくなっているが、かと言って土地の仕込み値が下がっているわけじゃないしね・・・

[249: 匿名さん]

下がってるとか騒いで別スレまで作ってた人は
アク禁になったみたいですな。

[250: 匿名さん]

>248
そうですか、まだ持ってますかそういう土地。
うちは郊外の郊外。それも大規模なやつだけ喜んでデベに売りました
けど、都内のやつはいまだに抱えてますよ。
本業以外に多角化している会社なもので・・・

証券化するといってもＳＰＶを作ってエクィテイは自社保有という
流動化スキーム。オフバランスにするかどうかは別問題
テナントリスクは１０年の定期借家とかでカバーするなり
いろいろあるでしょ。
今や駐車場より硬いスキームというのもありますが

そうですか、御社はデベに売却ですか。
まさか随意契約じゃないですよね。複数者の入札ですよね。

各社が売り急いだ時代のように安くならないのは同じことかな

[251: 匿名さん]

>>248
今の世の中で虎の子の不動産を遊休地とか言って売却する企業は業績不振企業というイメージが強いですね。
「普通に。」売る、という発想は「普通」じゃないですよ。
10年前から5年前くらいの、銀行がつぶれ、合併・国有化がすすみ、企業はリストラに邁進し盛んに割増退職金を支払ってでも首を切っていた時代を引きずっていますね。
少なくとも大企業はその時代は終わっています。昔のようにどこを見ても潰れそうな大企業がごろごろありますか？そうならば教えて欲しいものです。私はごっそり株を買いますよ。

[252: 匿名さん]

>>251
まあそれも織り込み済みだから。
他人の逆をするという意味では、今は売りが正解なんでしょう。
遊休地。

[253: 匿名さん]

大不況前に売らなければ、塩漬けか叩き売りでしょうね。
歴史は繰返す！よっぽどいい土地以外はね

[254: 匿名さん]

都心部に実勢価格＆利用価値の高い土地資産を持っているとファンド
等の買収の標的になりやすいので、株式公開企業の場合買収防衛のた
め売却ケースは今後増えるかもしれないですね。
キャッシュを生まない虎の子を持ち続けることがリスクになりつつあ
るわけです。阪神電鉄みたいにね

[255: 匿名さん]

「マンションデベロッパーは物件を取得しないと生きていけない　
だから、マンション供給は需要を上回って増えていき、供給過剰で
値崩れする。」

そういう話は、全くあてにならない。
少子化、格差社会。ストック住戸が世帯数を超える。
そういう状況下でマンションデベの存在意義など
とっくの昔になくなっている。

郊外が売れ行き不振の一方、都心周辺の地価高騰で土地を買って
マンション分譲できる用地がない。
いまどきしゃにむに土地を仕込んでいるマンションデベなど
どこにいるだろう。

大京はオリックスと、藤和は三菱地所と住宅専門のリートを
作って、分譲のノウハウを「賃貸」供給にふりむけていく。

１０年後には新築マンションは、すべて富裕層むけの
会員限定販売になっているだろう。

住宅都市整備公団（現、ＵＲ都市機構）が
分譲をやめた時点で、マンション分譲は成長のピークを超えていた。
企業土地の大量放出があるからマンションデベが建てるという
「悪循環」が続いていたわけで、その最たるものが２０００年の
９万４０００戸の大量供給だ。
都市再生プロジェクトの関係もあってこの余勢は、２００４年まで
続く。住宅需要は内需拡大景気浮揚の目玉だからだ。

マンション価格の下落はすでにこの時点がピークで、不良債権処理
が終わって不動産ファンドが全盛期を迎えた２００６年には
「土地不足が」ピークに達した。
供給が少ないと争って買うことでさらに上がる。これはマンション用地
も不動産ファンドの購入物件も同じ。

[256: 匿名さん]

これから先は、どうなるか。
マンション分譲事業が縮小する。ファンドはますます持分を膨らまし
ある時点で、都市再生、リノベ、コンバージョンというような流れに
方向転換していくのかもしれない。

安い新築分譲？そんなもの一体誰が供給するのか。
既存在庫の投売り？そんなもの何人がありつける？
だいたい、気がついたころには売りさばかれてる。

仮に期待通りファンドバブルが崩壊して
地価下落しはじめた時点で物件買うのが一番ヤバイわけだ。
暴落したら次はどこまで下がるかわからない。

下がりはじめたら、誰が買い支えるか。ファンドがリートにつけまわし
するように、安くなったと飛びつく購入者がまさに「エンド＝最後尾」の
尻拭い役になるだけだ。

下落する不動産を買うのが「ババ」掴みであって上昇している間は
ババ自体存在しない。下落しはじめたら全部がババだ。


デフレが１４年も続いたのは１０年間も不良債権問題を放置した
せいだが、不良債権が不動産ファンドに買われる流れと、規制緩和
で容積率の水増しを行い、分譲マンションの大量供給によって
不動産の買い手を生み出そうという流れが同時並行で起ったことで
マンション価格は短期に底を売って、用地不足から急上昇に転じた。

デベロッパーと不動産ファンドが競って土地を買ったように言われている
が、実際は買っているのは不動産ファンドだけ。
デベロッパーは融資を受けて土地を買う。ファンドはすでにある豊富な資金を
何かに投資しないとビジネスにならない。

分譲マンションの建つエリアと不動産ファンドが買うエリアは、よくみれば
明確な区分がある。
ファンドはリートに物件を持たせ、いずれは海外に出て行く。ファンドバブルの
崩壊があっても、マンション供給が増えるという理屈にはなりにくい。

[257: 匿名さん]

山本勇作なる人の
『不動産ファンド当事者の告発　
　　　不動産が危ない！』　扶桑社　
は，ＳＰＡ！の本屋だけにタイトルも見出しもセンセーショナルだが
中身は平易でわかり安い。
不動産暴落・・・という論調は少なくて、いかに不動産ファンドによって
地価が上がってきたか、今も不動産ファンドは財閥系不動産会社も
含めて元気がいいかを書いている。
ただし「本を売る」ために「マンション買うなら都心を買え。郊外は
間違っても買うな」と最後のほうにちょろっと書いてある。

不動産ファンドの崩壊に可能性の一つに「金融商品取引法」をあげて
匿名組合の名前の開示になったら投資家がカネを引き揚げるから
そういう事態になれば、資金の逆流が起ると書いている。

耐震偽装とかでエンジニアリングレポートのいい加減さがばれると
まずいみたいな話も書いているが、所詮もっとまじめに仕事をやれば
いいだけの話だ。

金融庁の既成は、役人のやることだから確かに官製不況の原因にも
なりかねない。サブプライム問題で信用収縮云々とかきながら、論陣を
はるほどの中身がないのは残念。

いずれにしろ、不動産ファンドのおかげで都心タワマンバーゲンセールが
おわってしまい、２００５年３月危機も起きなかった背景が読めばよくわかる。
http://www.fusosha.co.jp/book/2007/05525.php

[258: 匿名さん]

おもしろいのは、不動産ファンドなど「賃貸」を供給している側の
人間ほど「分譲マンション買うより、賃貸でいくらでもいいものがある」
と言う点だ。そりゃ、持家信仰を打破しないことには高級賃貸マンションは
需要が伸びていかない。
安いタワマンを駆逐しないことには、ファンド物件の賃貸マンションの借り手
はいない。
だいたい不動産ファンドに勤務していれば家賃３０万以上の賃貸に
楽に住めるわけだが、世間の１５万円の家賃のマンションの実態を知ったら
すこしは別のことを言うかもしれない。

どうせ言うなら「賃貸で安く借りられる土地の分譲物件を買うな」程度に
しておけばいいものを。

[259: 匿名さん]

そうかな？
普通は、嫁や娘の喜ぶ顔が何よりで、そのために家を買い、それが本業の繁盛や会社での出世欲に繋がり、稼ぎが増えることになる。自分だけなら木造のアパートで十分。

[260: 匿名さん]

>>259
文意を曲解されたようで・・・
まぁ、話をあわせてレスすると

＞嫁や娘の喜ぶ顔が何よりで、
まぁ、その理屈で団塊世代は千葉郊外の小さな一戸建てに５０００万も
６０００万もつぎ込んで、可処分所得を減らしてきたわけだが
できれば、２０年後に新築に住み買えることができる物件選びしていたら
奥さんももっと喜ぶのではないですかね。
マンション買ったあとにもブランドバッグや入学金やら「喜ぶ顔」のたねは
つきないわけで、ひとえに夫婦仲のよさにかかってきますね。


別に女の勘が常に正しいわけでもない。あのときあんな場所買わなきゃよかった
のにって離婚の原因にもなりかねないのがマンション。
通学環境で子供の将来も大きくかわる。
＞それが本業の繁盛や会社での出世欲に繋がり、稼ぎが増えることになる
そういうパラダイムは「買ってよかった」と思える場合だけでしょう。

[261: 匿名さん]

>>260
住宅ってそういうものでしょう？
別に得するなんて最初から考えてない。　
その当時、子育てに最適な場所を選んで買うだけ。

普通は投資をマイホームに持ち込まないで本業に励みます。
本業こそが勝負する投資でしょう？？

[263: 匿名さん]

勝手な想像で書き手を貶めたり揶揄したりってのは、ここの
掲示板のルールにあってますか？
そういう主観たっぷりの印象批判は、スレの主旨にあわないので
控えてくれませんかね。

といいながら反撃を少しだけｗ

ディズニーランドにつれていけばＯＫ　ハワイに連れてけばまず心配ない
そういう流れで、嫁さんの言いなりにマンション買っちゃう人っていまだに
いそうですね。

男は仕事だ。って言ってられるのも５５歳まで。それから先３０年あるだろう
残りの人生にむけて資産形成をどう考えるかという話は、闇雲に出世、
家業の隆盛だけで突っ走ってきてもだめなんじゃないですかね。

でも、失敗したなと思ったら、損してでも買い替える決断力があるならば
それもいいかもしれません。

嫁さんは、賃貸に団信ついていないから住いに不安なんですよ。死亡退職金と
生命保険では心もとない。

独身なら木造アパートで十分ってのも一つの美学、ライフスタイルでしょうが
案外夜の巷でカネを使いそうな生活ですねぇ。

[264: 匿名さん]

日本の狭小貧弱な住環境が問題になって久しいが、
これは解消へと向かっているのかい？

[265: 匿名さん]

所得に比例するんじゃないですか。年収３００万で９０平米に
住みたいっていわれても無理だし。

数だけは十分足りてるみたいですから、狭いのは自己責任でしょ？

[266: 匿名さん]

261
そういうこと言ってると一生楽にはならないと思いますよ。
投資をマイホームに持ち込んでいないように見えて、したたかな人はちゃっかりそういうのも含ませて買ってますから。
そうじゃない人のほうが大半でしょうけど、その人たちは１次取得の時期をピークにだんだんと首が絞まっていき、再浮上できない部類の人かと思います。

[267: 匿名さん]

日本を訪れる度、どこに行っても、気の利いた雑貨や、洒落たインテリア用品が豊富だなと感心する。
またそれを一生懸命買い集める人々の姿も面白い。それと逆に、日本に着く度、
まずショックに感じることの一つが、住宅の貧相さだ。
成田から東京に向かう電車から外を眺めていると、ネオンぎらつく商店街と共に、
どこが隣との境なのかわからないほど密接して、小さな家の壁が連なるのが目に付く。
小さいだけならいい。何の個性も愛嬌もこだわりも感じられない家が圧倒的に多いのがもっと寂しい。
それは、いわゆる「わびさび」の侘しさや寂しさではない。つまりは、無表情で醜い。
この国で育ったものの、たまにしか日本を訪れることのない目には、その光景は、かなり異様に映る。
「これが、世界で最も豊かといわれる国の、あたりまえの生活環境なのか？」とまず思い、次に、
「そもそも、この国は本当に豊かなのか？」という更に基本的な疑問が浮かぶ。
「欧米のスタイルを、深い考えもなく中途半端に取り入れただけの、どっちつかずの田舎の風景」
—自分が育った国に降り立っての第一印象がそんなものでしかないというのは、情けないことだ。

ソース
http://mytown.asahi.com/usa/newslist.asp?k=14

265
このことを言っている

[268: 匿名さん]

>>261

得しなきゃ買わない、ってことはないけど、最低限損しない＝資産価値が減少しないところを探すんじゃないですか？？？

[269: 匿名さん]

>>266
いいことおっしゃいますねぇ。その通りです。
今６５歳以上の人と４５歳以上の人を比べてみると前者が圧倒的に
豊かなのは、３０年前つまり１９７０年代に住宅を取得してインフレの
中で所得が増えて気が付けば一財産できていたというのと
８０年代９０年代の高値で買ってデフレの最中給与も増えず貴重な
キャッシュを値下がり資産につぎ込んで大してぜいたくもせずに
出世競争足のひっぱりあいだけで気が付けば定年間際という違い。

まぁ全てがそうだとはいわないけど。中には、気がついて２０００年以降
負のスパイラルから抜け出すために資金を作って住いを買い換えた人も
いる。２００２年以降はそういうチャンスが豊富にあった時代だ。

努力というのはファイナンシャルリテラシーを学ぶこと。これから先
それがないとヤバイ。

[270: 匿名さん]

>>268
そういうものは販売価格に折込済みですよ。

[271: 匿名さん]

>>287
いいたい事はわかるけど、そんなの政治家にでもなって考えてください。
ここのスレのテーマとはずれてますｗ

高度経済成長で平等社会を目指した結果の成果であって
その後は、日本は格差社会で生き残るしかないというのが
財政の現状だから。
不動産暴落して地価が坪単価１円なろうと家が広くなるわけではない。
４０００万人が首都圏に密集している現状はかわらない。

だいたい京成線で帰ってくるからそう思うわけで、リムジンバスで
成田から高速で帰ればぜんぜんそんな風景見ないで済むけど。

[272: 匿名さん]

>267さん
その通りですね。海外からの顧客を出迎える場合は、
なるべくリムジンバスを利用してもらう様にしてます。
京○ライナーを利用した場合、外国人はここは東京かと
不安そうな顔して質問してくるからね。

[273: 匿名さん]

住宅も景観、環境、性能、将来の期待収益などトータルで価値が判断される時代へと向かってるとしたら。
日本の住宅ってカスのような価値しかないなと。
それを考えるとマニラなどと価格が変わらないのも頷ける。
ＮＹ・パリ・ロンドンと比べるのはナンセンス。
彼らに失礼。
っで、問題は世界第二位の経済大国なのに、世界最低な住環境なのは不思議だなと、経済原理で言うと誰かがくすねたということになる。
それは誰？

[274: 匿名さん]

アメリカでしょ。米国債の残高っていくらあるのかね。

[275: 匿名さん]

>>273
だいたいニクソンショック以来、貿易で稼いだ外貨の価値は何分の一に
なったの？ゼロ金利政策で日本のマネーはどこに流れて何に使われたの？

その間日本は、何していた。失われた１５年。
１５年あればマニラもマカオも上海も大きく変わるわけだ。
ＮＹも安全で立派になったし　

しょうがないじゃん。属国なんだから。
・・・・で、ここにきてドル機軸経済の屋台骨がゆらいでいるわけで
何をすべきかを考えなくちゃね。

[276: 匿名さん]

>>273
日本は狭いからだろ。

[277: 匿名さん]

飛行機の窓から日本を見下ろしてみろよ
土地はいっぱいあるぜ

[278: 匿名さん]

>>275
何をすべきかって・・・別にグローバル企業のCEOじゃないし足元を固めるだけでしょ？　答えは、年金を満タンにし・持ち家と・現金相当を3000万確保するだけ。あとは仕事でも趣味でもボランティアでも・・・心を充実させるだけ。

[279: 匿名さん]

土地がいっぱいあってもガソリン代が税金まみれで高いからね。

原油が上がってさらに大変。道路特定財源だから利権がからんで
はずせない。

鉄道交通網依存であるかぎり、地価の階層化は免れない。

仮に広いゴルフ場みたいなところに住んでも、都内の駐車場は５万円
以上かかる。

土地があったって電鉄会社が線路のばさない限り農家しか住めないなのが
日本の国土だ。

そうだ。農家になればいいんだ・・・って出て行った団塊世代が
最近都会に戻ってきているのは知ってるかい？

[280: 匿名さん]

年金って誰がどう運用してるか知ってる？あーあ。

[281: 匿名さん]

販売は減るし、値段も下がらないなぁ

[283: 匿名さん]

>267
たまに私も各人と成田からスカイライナー乗るが、
京成線沿線のこの感覚はまさにその通りですね。
佐倉あたりの田園風景は、例えばコリアの仁川付近
と変わらないが、船橋から荒川・葛飾の景色には
目を覆いたくなる。悲しいかな。
当然だが、羽田からモノレールで港南・芝浦の中を
突っ切る景色がwelcome tokyo cityを醸し出せる
雰囲気がある。

[284: 匿名さん]

冬の時代？？日本人が変えなきゃ、外国人が買うよ。都心はね。

[285: 匿名さん]

東京都心はまだ割安。

[287: 匿名さん]

地方(票田)や利権に弱い政治家ばかりで構造改革は置いてきぼり、借金を後の世代に付回しているような日本に魅力を感じる外国人がいるかな？今日の日経見れば分かるがGDP順位も大きく下げているし、実際日本のREITは外国人の投売りで50%は価値を下げている。それだけ魅力が無いと言う事。経済全体が2005年時のように上り調子で先々の価値が上がると見れば外国人買いも期待できるが、今の日本にはその魅力はないね。小泉さん再登場で社会主義体質国家から本当の意味での自由な資本主義国家へと大ナタを振るわない限り駄目だよ。何にでも利権が絡み過ぎ、仕事もろくにしてない役人多過ぎ、サラリーマンは搾取され過ぎ、これでは購買意欲も盛り上がるはずがない。もったいないね。

[288: 匿名さん]

投資家は様子を見ると思うよ。
叩き売りについては飛びつくと思うけど。

株価だって不動産、建設はピークの半値近くなっているし・・・
数年前の底値より下がる可能性もあるし・・・
一体、どこまで下がるのだろうか？

[289: 匿名さん]

>>287
家を買えるような層は何らかの利権にあずかって所得を得てる層だし、利権を批判するのは自己矛盾じゃない？？それにマイホームは自分への投資、子供や嫁の笑顔がリターン。経済論は本業のお仕事や副業の不動産投資で如何なく発揮したら良い。

[290: 匿名さん]

>>287

大京とかマンション専業デベの株はサブプライムが顕在化する前の半値になってるけど、
ＲＥＩＴは２割くらいの下げですよ。で去年の年末と比べれば２割くらいは騰がってる。
財閥系総合デベもサブプライム前と比べた場合の下げは２割くらい。
日経平均そのものが下がってますからＲＥＩＴや総合デベだけが下がってるわけじゃあない。
マンデベが下げてるのは郊外マンションのウェイトが高いから。来年以降、田舎のマンション
は相当販売が厳しくなるのは見えていますからね。要は二極化が進んでいるのだと思いますよ。

[291: 匿名さん]

一定の需要に対して　不人気郊外　人気の都心という二極化なら
郊外は安値、都心には購入希望が集中し高値維持、もしくは
もう一段の上げという理屈になるが

その図式は２０年前も３０年前も同じという気がする。
持家忌避のパラダイムでも生まれない限り平均価格が上がって
いけば、「買える人気ゾーン」が徐々に都心から離れていくという
だけだろう。

下落も暴落もありがたいしもしもう一度２００４年価格が実現するなら
喜んでもう一戸買いますけど、いつの話になるんですかね。

[292: 匿名さん]

デフレで持家忌避はわかるが、インフレなら借りるより買ったほうが得に
きまってるでしょ。
マンション暴落とはすなわち地価下落すなわち資産デフレなんだから
もしそうなるとしたらローン組んでマンション買うこと自体が誤りだよ。

資産デフレ＝地価暴落ならそのトレンドの終焉まで待って買う必要があるが
それをどうやって見極めるかという話だな。難しいよ。

金融危機回避のために不動産担保融資から不動産証券化・不動産ファンド
などの手法を導入したわが国経済が、いまさらもう一度資産デフレにもどる
可能性は低いんでないの。

破綻とかギャップとかひずみのあるところに、かならずファンドの金が流れ
是正することで地価は是正されたわけだ。
購買力平価で比較してもバブル経済の欧米各国にくらべ東京はまだ割安という
資料もあるようだし。

[293: 匿名さん]

http://www.office-chiyoda.co.jp/kokusaitika2.JPG

[294: 匿名さん]

いろいろ悩んでも織り込み済みってことよ
本業をがんばりなされ。
悩みや困難は、仕事でおなかいっぱい。　家庭にはストレスを持ち込みたくない

[295: 匿名さん]

ニューヨークやロンドンと東京を比べてる時点で
日本しか知らないのを晒してるようなもんだろ？

金と時間があって
不動産にも興味があるなら色んな都市へ行くべきだ

比べるなら、マニラやジャカルタが調度いいな

[296: 匿名さん]

なんか日本は世界からどんどんとり残されていく感じ。

[297: 入居予定さん]

>293
06年のマンハッタンのコンドの平方フィート（＝約0.09平米）単価が平均約650ドルだったらしい。
（ソースはブルータス）
坪単価にして約300万円。驚くほど高いわけじゃない気がするが・・・。

[298: 匿名さん]

シンガポールのマリアナベイにできた７０階のコンドミニアムや、最大のショッピング街であるオーチャード通りに建築中の高層コンドミニアムの価格は坪単価で1500万円から1600万円くらいするけど、即完していますよ。買った人の半分以上がインドネシアの華僑ですけど。

これに比べたら、パークマンション六本木や元麻布パークハウスの坪1100万円なんて価格もそんなに高くない気がしますが。

[299: 匿名さん]

↑
×　マリアナベイ
○　マリーナベイ　(Marina Bay)
の誤記でした。すみません。

http://www.marina-bay.sg/

[300: 匿名さん]

悪材料出尽くしでＭＳ価格は来年から再度騰勢へ・・・

[301: 匿名さん]

外国の他都市で不動産高騰してて、東京もまだまだ上がるっていう理屈は、

かつてのバブルの頃、近隣の地価が上がってるから、ここもまだまだ上がる、
って理屈で高値掴みして、大損こいた間抜けな俄か投資家と似ている。

収益還元法でなく、他相場との比較感だけで投資すれば、バブル期には
みんなで一緒に大きなリスクを背負い込むだけ。そういう基本的なことが
分かってない輩がいまだに存在することが驚きだし、超笑える。

サブプライムはこれからが本番。地獄見る香具師等続出は必至の情勢。

[302: 匿名さん]

欧米の不動産投資信託等の利回りが、国債流通利回りを下回る逆転現象が起きてたのは、
不動産価格上昇によるキャピタルゲインを織り込んでいたからだが、サブプライム問題
深刻化以降は、そんなにノー天気に不動産価格上昇を見込む環境にはなく、それでも
なお国債流通利回りを下回るようなら、単に割高な投資対象でしかなく、早晩、異常な
逆転現象が解消されることが見込まれる。つまり、欧米不動産市況の根拠なき熱狂的な
バブルがいよいよ崩壊するということ。先を読めない素人投資家は、潮目の変化が分か
らず、プロが売り抜けた後の高値を掴んで、自爆するのみ。アーメン、ご愁傷様です。

[303: 匿名さん]

>>301
私はそうは思わない。
地価の変動というのは地域差がありかつ長期スパンという
ことを知らないといけない。
不動産は、金融商品でもなければ工業製品でもない。
「生産」も容易でなければ流動性も少ない。

地価は下がるとなかなかあがらないものだが、上がると
容易に下がらないものなのだ。

景気の波で上下動するのは株価であって、地価は不景気でも
あがる。地価が下がるときは不景気になるのは当然だが
地価が下がるから不景気になるのであって不景気なら地価が
下がるという理屈はない。

ビルを転売したり投機的な高騰を招いたのは商業地の不動産
ファンドの動きであって、住宅実需が地価高騰を招いたわけでは
ない。富裕層のマンション買いは、長期にみた場合のインフレ傾向
に対する備えであり、短期に売却するための買いとは考えにくい。

銀座の商業ビルのどこに収益還元法などの理屈がなりたつだろうか。
収益還元法など不動産鑑定の寝言にすぎず、どんな不動産ファンドも
値上がり期待があるから競争しながら競り上げた結果だろう。

逆に、ノンリコでもないマンション価格に、帰属家賃を元に収益還元
法で価格をはじいてみても意味がない。

下がる派の理屈が、経済の衰退、ピークのクラッシュ、マネーの流れが
止まる・・・などと抽象的一般的経済論議にとどまっていて、少しも
下落のメカニズムを語っていない。
不景気になるたびに地価が下落してくれたら住宅業界何もしないで
飯が食えるわけだ。
格差社会にもならない。
不景気になると、持てる者がますます豊かになり、おいていかれた
者がますます富む機会を失う。そういうことこそ現実の姿じゃないのか。

サブプライムって浮かれた金持ちが失墜するのでなく、末端の低所得者が
家を失う事態。機関投資家や仕組債を買った投資家の損失もあるだろうが
信用不安の結果、日本の金持ちもどこか痛い目をみるかというとそういう
話とはちょっと違う。

下がる論者は、経済の危機がわが身の逆転のチャンスのように思い勝ち
だが、船が沈むときは船底から水が浸透してくるわけで、生き残るのは
上の船室の乗客だということだ。
不景気を喜び何もしない何も持たないのが有利という「デフレ信仰」にいつまでも
はまっていてはいけないだろう。

マンション購入に関しての今後は、買い手に有利な話など何もおこらない。
物件はますます減る。地価は毎年２％ベースで上がっていく。
インフレ基調からいよいよローン金利も上がる。金利が上がれば財政は逼迫を
極めローン減税などなくなり所得税、相続税など税収増をはかりそれも
せっぱつまれば消費税率の値上げだ。

[304: 元祖匿名はん]

なんかもっともらしい詭弁発言が出たので久々に登場しますが、

ノンリコでないマンション価格で、帰属家賃にさえ価格根拠を見出せない状況って
末期的だと思いませんか？更なる価格上昇でOKですか？ロジカルじゃないですね。

ノンリコはおろか、不動産業者、事業者向け不動産融資に、既に外資にとどまらず
メガも含めて慎重姿勢やシャッター下ろしてしまってる状況ですよ。
上場会社でもかなりしんどいとこが多い。

来年2月3月に向けて金融機関から売らされる物件の嵐、既にバルク持ち込みも相当数。
だーれも買わない買えない。プロは今、防寒具着て厳しい寒さに耐える冬支度ですよ。

さぶぷらなんて関係ないぜと半袖のあなた、お風邪から肺炎など召されませんよう。
皆様どうぞ良いお年を。

[305: 匿名さん]

303さんの記述の通りだと思いますよ。

来年は間違いなく金利は上方修正されるでしょうね。

23区のマンション価格が現状維持 or 下方修正されても金利が
上がれば実質値上げ状況になリますね。不動産を投資対象（あくまでも居住目的）
としない一般購入者はどうは考えるでしょうか？

[306: 元祖匿名はん]

金利のアゲ時を政府、日銀は完全に失いました。それこそ既購入者が織り込み済みであって
これから買う人間にとって金利が上がるから駆け込みで買うぞなんて積極姿勢がありまっか？

[307: 匿名さん]

家を買う世代にあって下落市場・デフレ社会しか経験のない
人間が多すぎる。
現在４７歳の人間でさえ、普通のインフレを知らない。値があがるのは
「バブル経済」としか思わない。

待てば下がるという思い込みは経験論にすぎない。
経済成長で地価があがるわけではない。高度成長期で上がったのは
６０年代。７０年代は低成長。内需拡大とスタグフレーション。東京への
一極集中で住宅地価がゆるやかに上がっていったのだ。
１９７５年生まれ　　現在３２歳　　１９９１年の頃　１６歳
１９７０年生まれ　　現在３７歳　　１９９１年の頃　２１歳
１０６５年生まれ　　現在４２歳　　１９９１年の頃　２６歳
１９６０年生まれ　　現在４７歳　　１９９１年の頃　３１歳

普通にインフレを経験してきた５０代６０代には、今何がおこりつつあって
どういう対処をすべきかわかる。
彼らは個人資産をどう防衛するか、老後の備えをどう考えるかさまざまな
こころみと複数のシナリオを持ってるはずだが
いかんせん資産を持たない３０代４０代が何もしないで「様子を見る」と
言っているわけで、そんなんでいいのか？という話。

[308: 匿名さん]

毎年最高益の更新が義務付けられる企業の経営者じゃあるまいし、
合格点が取れる住まいを確保したら家については終わりでいいじゃん？
不動産は不動産屋に任せて、本業をもっと研鑽して収入増やそうよ！

[309: 匿名さん]

>>306

残念ながら自分の廻りには、まだ、購買意欲の旺盛な人達はいますよ。
給与所得が増加しているのと、会社が借り上げ社宅制度廃止の方向へ。
＊何故、借り上げ社宅制度が廃止の方向に向かうかは自分でお調べください。

その様な状況になったらマンション購入検討しますよね。

正直、金利動向＆ローン控除がどう動くかは一般人にとってはドキドキものです。
プロじゃないですからね・・・・・

[310: 匿名さん]

>>308
家が買えた人は今のままでいいんですよｗ
まだの人が３年待って事態が好転するはずがないと申し上げているだけ。
安くなるだのという楽観論には組しない。

３年経ったら今の城東が松戸、柏　城南が田園都市線　港北ニュータウンに
かわっているだけでしょう。

[311: 匿名さん]

いま４０歳未満のひとはデフレしか知らんからね。
やっぱり今は「異常」と思えちゃうんだろうね。

[312: 匿名さん]

残念ながらの使い方が変です。

金利、ましてやローン控除がどう動くかなんて方向性見えてるじゃん。

リーマン組に聞いても借り上げがなくなる話って実際そんなに聞かない。IBMの人？

[313: 匿名さん]

>>312

金利はまだもうちょっといまくらいというかサブプライムですぐ上がる感じしないですよね。

借り上げ社宅、ていうか社宅そのものがいまなくなる方向でしょう？

役人の官舎とかＮＴＴやＪＲなんかの社宅も次々閉鎖されているし。これから社宅もとうと
いう会社はあんまし無いだろうから住宅実需は少なくもしばらくは堅調だと思うけどなあ。

[314: 匿名さん]

売れないからマンション価格が下がるという話の前提には、売る人が
売り続けなければいけないのだが、もはや年々歳々２３区市場は客が
少なくなってきているのは供給者の目にも明らか。

不動産ファンドの生み出した市場と、実需のマンション市場はすでに大きな
価格の乖離が生じておりファンドバブルの崩壊で格安都心マンションが供給
されるといううれしいニュースは期待できそうもない。

地価は急激にあがらないまでもゆるやかに逆戻り（つまり１４年の
下落の経過を逆にたどってゆるやかに上昇していく）
経済状況が７０年代前半に酷似しているわけで、リニア新幹線だの
またぞろ内需拡大政策の焼き直しもではじめた。

７０年代の後半あたりから都内のマンションは５０㎡以下のものか
高級分譲の８０㎡前後のものに別れ８０年代にはマンションといえば
私鉄沿線の郊外というのが普通になった。

地価があがっていくと、マンション供給の姿も変わっていく。コンパクト物件は
残るが、広い物件は相応の富裕層に売れる量しか出てこない。
供給のドーナツ化がはじまる。
２３区に買いたいサラリーマン層は都内中古か郊外の新築かという選択。

仮に今後１５年社宅に住んで、さて新築マンションがないかと探しても
少子化と既存供給量の飽和を加味して考えれば、新築分譲マンション自体が
今の１／５もつくられない可能性が高い。
１９８１年の以前の旧耐震マンションはその時点で４１年以上経過して建替え
られている可能性が高い。中古の市場価値は高まっているはずだ。

とはいえ、地価が不況で下落するという妄言を信じるなら別だが
今の時期実需のマンションを買うのが高値掴みと言い切るのは無理があると思う。

[315: 匿名さん]

いやだから、家なんて欲しい時に買えるものを買うだけで、基本消耗品。

需要がどうだとか金利がどうだとか業界のことまで心配しなくいいの。
私らは不動産屋じゃないんだから。

[316: 匿名さん]

>>315
経済大変換期にそんなあてづっぽうではダメだよ。
もっとしっかりビジョンを持つべき。

今後まだまだデフレが続く、地価が下がると予測するか
今後は緩やかに地価が上がっていくと予測するかで
行動パターンは１８０度違ってくるだろう。
大きな負債と資金を投入するにあたって、やるべきことは
２つだ。
①価値の減らない場所はどんどん少なくなっていくという事実確認
②自分の読みが外れたときに、対応が可能な資金的余力を持つ。

[317: 匿名さん]

>>316
金利に関しては個人ではどうしようもない世界だし。物件の目利きは好みと予算しだいでしょう。掘り出し物やお買い得がない以上、将来は落ち着くとこに落ち着くだけでしょう？

自分の読みが外れたとかも、少なくとも外形的には、借りれるということは・返せるということだし。それでも返せなくなって破産・再生しても本人は責められないよ。

[318: 匿名さん]

不動産だけ独歩高になるならバブルも考えられるけど、これだけ食料品や原油、小麦、トウモロコシに鉄、レアメタルがあがってるんだから不動産が２〜３割上がっても全くバブルではありません。価値の見劣りする郊外までデベが便乗して上げたから今調整しているだけ。都心部のみのマンション在庫は超品薄ですよ。原油と鉄は１年前の５割高。小麦、トウモロコシなんて２年前の２倍だよ。不動産が３割上昇なんて市場原理のまま。国の長期債務圧縮のためにも相応の物価上昇は国も歓迎のはず。賃金が下がってるという人もいるけど、極度の格差は問題にしても、＊＊＊、＊＊＊みが出るのは人材にもようやく市場原理が働き始めた証拠。それを＊＊＊みにだけフォーカスして「賃金変わらず→物価（不動産）上昇→バブル」と判断するのは可笑しい。
ここ１〜２年で不動産価格上昇の割合以上に賃金が上がった人も多いと思いますよ。そういう人から見たら都心の価格は今も適正に写るはず。都心はそういう人が買うなり借りて住めばいい。

[319: 匿名さん]

「大相場は、悲観の中に生まれ、懐疑の中に育ち、 楽観の最中に成熟し、陶酔とともに消えゆく」

・・・今は「懐疑」の一歩手前くらいだよ。

[320: 不動産業者]

都市再生が成功しインフレ切り替わり、不動産をもつ財閥不動産の復活で、デフレ脱却し経済が正常に動き始めた。二つのことが起きる

①改正基準法もあり、『ゆり戻し』が起きて、官僚主導による数の調整が行われている。
小泉改革(規制緩和)により増えてしまったヒューザーなどの不良建設・不良不動産会社は激減しはじめた。これ自体はいいこと。
しかし来年は、企業は物価上昇により原価が上がり、サブプライム損失穴埋めによる借り入れ金利スプレッド拡大(間接金融では仕方ないが)で金利負担が増加し企業収益を圧迫し倒産件数はさらに増加するだろう。

真面目な会社増加＞不良会社激減

②しかし不動産価格は調整と言うより踊り場になっているだけで、今までのように値下がりはない。(場所による価格調整は十分ありうる)

不動産保有会社＞不動産非保有会社

[321: 匿名さん]

本日付け　ロイターより

スタンダード＆プアーズ（Ｓ＆Ｐ）は、２００７年１月から１２月２７日までに行った日本企業の長期発行体格付けの変更状況をまとめた。それによると、格上げ８７件に対し、格下げ８件と、格上げが格下げを大幅に上回った。

２００４年以降、格上げが格下げを上回る傾向が続いているが、２００７年については格上げ件数が格下げ件数の１０倍以上に達した。Ｓ＆Ｐが２００７年の日本における格付け動向をまとめたリポートとして発表した。

[322: 購入検討中さん]

買い手の外資ファンドも逃げてるから来年は厳しいと思う、あの高値でマンションを買うサラリーマンはあまりいないだろう、大半は投資目的の投資家やファンドだと思う、米国の不動産危機→米国の経済への打撃→日本経済への打撃かつ日本へ投資しているファンドへの打撃．．．結果はどうなるでしょう？？？？マンション売れ残り→値引き

[323: 匿名さん]

想定内の事柄・・・・価格に織り込み済み
想定外の事柄・・・・いいことなら儲かるだけ・悪いことなら破産するだけ
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（最悪でもゼロでマイナスはない）

だから難しく考えないで、欲しい時に買うのが一番
（決して無計画に行動しろといってるわけじゃないよ）

評論は、文学として読むぶんにはいいけど。
専門家は、自分では買ったり売ったりしないというじゃない？
（いまだにバブル時の評論家が生き残る・三原さんとか）

[324: 匿名さん]

売れ残るようなマンションが値引きされるのは、今に始まったことではないよね。
３２２は売れ残って値引きされたマンションを喜んで買うんか？
買わないでしょ。

結局、欲しくても手の届かないような都心のマンションが値下がりして欲しいとみんな思ってるんだよ。
だから３２２の言ってる事は意味なし。

[325: 匿名さん]

↑都心は実需だって。。わかってないねえ。郊外と都心はきちんと考え方分けないと恥かきますよ。

[326: 匿名さん]

＞３２５
どういう意味？

[327: 匿名さん]

別に不動産はマンションだけじゃないし、限った分野と規模と時間で、都合よく自分にフォローの風を吹かせようなんて、どだい無理な話。

[328: 匿名さん]

>>324
即日完売・売れ残りなんて、ごく短期の転売以外は資産評価に影響ないでしょ？

[329: 購入検討中さん]

３２４さんへ
まだわかってないなぁ・・・米国の経済は日本にとってどのぐらいの影響あるかとわかってる？？？
米国の株下がると日本の株も下がるし、米国の不動産下がったら→日本の不動産も下がるはず・・・

これは真実です！！！！

いま米国の不動産価格ものすごく下がり始めているので日本も．．．

まぁ〜来年４月以降解るだろう！！！

[330: 匿名さん]

あるでしょ！
即完てことは、その時点でも相対的に安く価格設定されていたということ。

[331: 匿名さん]

＞３２９
そう言って、当たらずこのスレからいなくなった人はたくさんいますが…

だから３２９は郊外の値下げされたマンションを買うのか、買わないのかどっち？

[332: 匿名さん]

全然関係ない投稿で文句を言われるかもしれませんが、今年２０００万円程の損失を出してマンションを売却し、現金で新しいマンションを購入したのですが、来年の青色申告で、現金で購入した人は多額の損失が出ようと、住宅ローンを受けて住宅を購入しないと損失の繰越も出来ないし、１９年度の損失のにもならないって税務署に言われたけど、今や遅し。ローンで購入しておけば良かった。ガッカリです！
利用できるのは譲渡益がでた３０００万円控除だけだって！私って無知なんですね。
ここで討論されているお金持ちの方々は皆さんご存知なんでしょうね。

[333: 匿名さん]

>332さん

毎月、送付されてくる『こんにちは』の巻末のページに詳細が記載されてます。

[334: 匿名さん]

>>329

よくわかんないなあ・・・

大体、日本の首都圏の不動産はアメリカほど騰がってないじゃない。
なのにアメリカが下がれば東京も下がるのか？連れ高で騰がったならわかるが・・・
株は基本的に日米プレイヤーは同じだから連動するのはわかるけど
東京の不動産はファンドは有力なプレーヤーだけど「実需」のほうが大きいわけでしょ。

[335: 不動産業者]

自分こそ書き込みできるくらい余裕ある金持ちでしょ
現金で買うくらいお金あるならいいじゃない。

でも知りたいのはこんなに金利低いのに何で現金で買ったのよ。
何かでも儲けたの？

[336: 匿名さん]

ビジネス１

「あなたの買ったマンションが３年後値下がりしたら、差額をお支払いします。」
値下がり保険　「夢枕　」　料金掛け捨て一括払い　購入価格の１％〜
※ご希望により購入原価での買い取りもいたします。
もし、３年後もっといい場所がもっと安価で売り出されたら
そう。そのときは「夢枕」を行使して買換えをなさってください。


ビジネス２
「今買わないで、３年後値上がりしてしまったら、差額をお支払いします。」
値上がり保険「皮算用」　料金掛け捨て一括払い　想定物件額の１％〜
※ご希望により弊社物件のなかから想定価格での斡旋もいたします。
もし３年後　その予算では希望のエリアが買えなくなっていたら
そう。そのときは「皮算用」の権利を行使して予算を積み増ししたらいいのです。

値下がり保険は出資を募ってやってみたいが値上がり保険を引き受ける会社はなさそうだな。

[337: 購入検討中さん]

下がったら買うか買わないか別に・・・・下がるのが確実・・・・
日本の首都圏の不動産もこの２，３年間高騰したじゃいですか？1年間で１０００万円まで騰がったのよね！！！！これは明らかにファンドや投資買い手の操縦でしょ・・・

実需？？？？アメリカ側の実需より日本側の実需大きい訳？？？

[339: 匿名さん]

いま購入検討しているひとって「もう悔しくて買えないひと」が大半なんじゃないの？

特に３〜４年前にキャッシュは持ってたのに買わなかった（決断できなかった）ひとは
今の相場をみるたびムカつく。だからサブプライム・株安・不動産市況鈍化とかいう
騰がり大相場の途中でおきる「一時的な」材料に飛びついて暴落だのもうピークだの
言いつのる。要は「あの頃の値段に戻ってほしい」でしょう、本音は。
こないって、あの時代はもう。すくなくもオレラが現役の間は。棺桶入る直前に希望の
物件がみつかってうれしいですか？

１５年もかけて下がってきた土地が３年騰がって天上ですか。

【一部テキストを削除いたしました　副管理人】

[340: 通りすがり]

＞314

土地神話の時代でも高値（揚がり過ぎ）〜安値下がり過ぎ）の循環はあったんですよ。
バブル崩壊後、十数年に亘って下げ続けたのは異常だとして、今回の上昇局面において 当面の天井を打った程度の相場観を持たないと臍を噛みますよ。
日本が不況入りするきっかけは殆んどが外部要因（バブル崩壊は例外）であることを思えば、8月のクラッシュを境に、歴史的な好景気も転換点を迎えたようだし。
不動産の高値掴みは株などと違って、給与所得者の場合リセットが利きませんから。
私の先輩でも、99年頃の下落途中の高値を掴んで近頃定年を迎えたものの、依然として働き続けなければならない方が何人も居られます。

キャッシュで購入する力があるなら、今気に入った物件を手に入れるのもアリだと思うけど。

それにしても 不動産運とか言われるものも本当にあるのかもしれない思う年の暮れです。

[341: 匿名さん]

>>332
http://www.tabisland.ne.jp/explain/zeisei8/zes8_1_2.htm

[342: 匿名さん]

＞不動産の高値掴みは株などと違って、給与所得者の場合リセットが利きませんから

株と同じで売った損失は繰越できるとおもうが

[343: 匿名さん]

>土地神話の時代でも高値（揚がり過ぎ）〜安値下がり過ぎ）の循環はあったんですよ。

間違いだねｗ

http://www.mof.go.jp/singikai/zeicho/tosin/zeichof/image/p303.gif
個別の例でも
http://images.google.co.jp/imgres?imgurl=http://home.catv.ne.jp/nn/m-k...

[344: 匿名さん]

>>340
は、地価の変動率と地価の実数を読み違えているものと思われる。
わが国地価は、エリア平均値という観点では長期に上がり長期に下がる流れだ。
上昇や下降の勾配はきつくなったり緩くなったりはしているが
http://sumai.nikkei.co.jp/special/kouji/index.cfm?i=20060324s2012s2

[345: 匿名さん]

>>340
おそらく、１９７４年のオイルショック狂乱物価にあわせた地価高騰、その後の調整の
一時期をおっしゃりたいのでしょうが、数値的にはこの１年だけですよ。
戦後６０年の地価の動きで飛び出して戻したというのは。
とにかく物価上昇率が７０年から８０年で２００％という時期ですから。
ただ不況でも地価が上がる好例ですよね。
そのあと列島改造ブーム、新宿負都心建設などで７０年後半は景気が回復し
第二次オイルショックで建設不況に陥るわけですが、その間でさえ地価はあがって
いるんですよ。

[346: 匿名さん]

>337
何か買い時を逃した主婦の恨み節に聞こえるなあ。初歩的な話だけど、
米国の場合、「当初3年は金利支払いのみ」とかいう無茶なローンで
年収300万円程度の人が5000万以上の物件買ってた訳よ。
3年後には不動産が値上がりしてるからローンを乗り換えれば良いやという感覚で。
まさに80年代後半の日本と同じ。理論価格から2倍以上騰がれば弾けるのは当たり前。

東京は15年間で不動産価格が半額位になった所を3割戻した程度。
豊洲の販売物件が坪190万→230万（PCT）→280万（TOT）になっても9割売れたけど、
これの大半はファンドや投資家じゃなくて実需だよ。

[347: 通りすがり]

レスポンスが良いねー

http://www.pref.gunma.jp/b/03/gunmanototi/2310.htm

三度の地価高騰

　わが国の長期の地価動向を、財団法人日本不動産研究所の調査による市街地価格指数の推移で見ると、大きくは、昭和35年〜36年、昭和47年〜48年、そして昭和58年東京都心に端を発し全国に波及した最近の高騰と、戦後においては三度の大きな地価の高騰を示す時期がありました（大都市圏の住宅地を中心とした昭和55年前後の上昇を加え、およそ10年に１度とする見方もあります。)

そりゃー1990年のピークを含んだ形で指数をとれば、70年代以前は殆んど平らに見えるさ