23区内の新築マンション価格動向（その20）

[住まいに詳しい人]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その19：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44490/
その18以前過去スレは>>2

参考サイト
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

[248: 匿名さん]

＞自分が企業の担当者で、都内の１０００坪の社有地をどうするか考えろ
といわれてマンションデベに売ります・・・という答えは考えないだろう。

＞何か建てて収益をあげて、売るならその後証券化してからでも遅くない。
そのほうが、トータルの利益が大きいからだ。

売りますよ。普通に。不動産業が本業じゃない会社が収益事業やら証券化やらなんていうリスクテイクをするわけがない。足元のマンション販売は確かに鈍っているしデベの見方も厳しくなっているが、かと言って土地の仕込み値が下がっているわけじゃないしね・・・

[249: 匿名さん]

下がってるとか騒いで別スレまで作ってた人は
アク禁になったみたいですな。

[250: 匿名さん]

>248
そうですか、まだ持ってますかそういう土地。
うちは郊外の郊外。それも大規模なやつだけ喜んでデベに売りました
けど、都内のやつはいまだに抱えてますよ。
本業以外に多角化している会社なもので・・・

証券化するといってもＳＰＶを作ってエクィテイは自社保有という
流動化スキーム。オフバランスにするかどうかは別問題
テナントリスクは１０年の定期借家とかでカバーするなり
いろいろあるでしょ。
今や駐車場より硬いスキームというのもありますが

そうですか、御社はデベに売却ですか。
まさか随意契約じゃないですよね。複数者の入札ですよね。

各社が売り急いだ時代のように安くならないのは同じことかな

[251: 匿名さん]

>>248
今の世の中で虎の子の不動産を遊休地とか言って売却する企業は業績不振企業というイメージが強いですね。
「普通に。」売る、という発想は「普通」じゃないですよ。
10年前から5年前くらいの、銀行がつぶれ、合併・国有化がすすみ、企業はリストラに邁進し盛んに割増退職金を支払ってでも首を切っていた時代を引きずっていますね。
少なくとも大企業はその時代は終わっています。昔のようにどこを見ても潰れそうな大企業がごろごろありますか？そうならば教えて欲しいものです。私はごっそり株を買いますよ。

[252: 匿名さん]

>>251
まあそれも織り込み済みだから。
他人の逆をするという意味では、今は売りが正解なんでしょう。
遊休地。

[253: 匿名さん]

大不況前に売らなければ、塩漬けか叩き売りでしょうね。
歴史は繰返す！よっぽどいい土地以外はね

[254: 匿名さん]

都心部に実勢価格＆利用価値の高い土地資産を持っているとファンド
等の買収の標的になりやすいので、株式公開企業の場合買収防衛のた
め売却ケースは今後増えるかもしれないですね。
キャッシュを生まない虎の子を持ち続けることがリスクになりつつあ
るわけです。阪神電鉄みたいにね

[255: 匿名さん]

「マンションデベロッパーは物件を取得しないと生きていけない　
だから、マンション供給は需要を上回って増えていき、供給過剰で
値崩れする。」

そういう話は、全くあてにならない。
少子化、格差社会。ストック住戸が世帯数を超える。
そういう状況下でマンションデベの存在意義など
とっくの昔になくなっている。

郊外が売れ行き不振の一方、都心周辺の地価高騰で土地を買って
マンション分譲できる用地がない。
いまどきしゃにむに土地を仕込んでいるマンションデベなど
どこにいるだろう。

大京はオリックスと、藤和は三菱地所と住宅専門のリートを
作って、分譲のノウハウを「賃貸」供給にふりむけていく。

１０年後には新築マンションは、すべて富裕層むけの
会員限定販売になっているだろう。

住宅都市整備公団（現、ＵＲ都市機構）が
分譲をやめた時点で、マンション分譲は成長のピークを超えていた。
企業土地の大量放出があるからマンションデベが建てるという
「悪循環」が続いていたわけで、その最たるものが２０００年の
９万４０００戸の大量供給だ。
都市再生プロジェクトの関係もあってこの余勢は、２００４年まで
続く。住宅需要は内需拡大景気浮揚の目玉だからだ。

マンション価格の下落はすでにこの時点がピークで、不良債権処理
が終わって不動産ファンドが全盛期を迎えた２００６年には
「土地不足が」ピークに達した。
供給が少ないと争って買うことでさらに上がる。これはマンション用地
も不動産ファンドの購入物件も同じ。

[256: 匿名さん]

これから先は、どうなるか。
マンション分譲事業が縮小する。ファンドはますます持分を膨らまし
ある時点で、都市再生、リノベ、コンバージョンというような流れに
方向転換していくのかもしれない。

安い新築分譲？そんなもの一体誰が供給するのか。
既存在庫の投売り？そんなもの何人がありつける？
だいたい、気がついたころには売りさばかれてる。

仮に期待通りファンドバブルが崩壊して
地価下落しはじめた時点で物件買うのが一番ヤバイわけだ。
暴落したら次はどこまで下がるかわからない。

下がりはじめたら、誰が買い支えるか。ファンドがリートにつけまわし
するように、安くなったと飛びつく購入者がまさに「エンド＝最後尾」の
尻拭い役になるだけだ。

下落する不動産を買うのが「ババ」掴みであって上昇している間は
ババ自体存在しない。下落しはじめたら全部がババだ。


デフレが１４年も続いたのは１０年間も不良債権問題を放置した
せいだが、不良債権が不動産ファンドに買われる流れと、規制緩和
で容積率の水増しを行い、分譲マンションの大量供給によって
不動産の買い手を生み出そうという流れが同時並行で起ったことで
マンション価格は短期に底を売って、用地不足から急上昇に転じた。

デベロッパーと不動産ファンドが競って土地を買ったように言われている
が、実際は買っているのは不動産ファンドだけ。
デベロッパーは融資を受けて土地を買う。ファンドはすでにある豊富な資金を
何かに投資しないとビジネスにならない。

分譲マンションの建つエリアと不動産ファンドが買うエリアは、よくみれば
明確な区分がある。
ファンドはリートに物件を持たせ、いずれは海外に出て行く。ファンドバブルの
崩壊があっても、マンション供給が増えるという理屈にはなりにくい。

[257: 匿名さん]

山本勇作なる人の
『不動産ファンド当事者の告発　
　　　不動産が危ない！』　扶桑社　
は，ＳＰＡ！の本屋だけにタイトルも見出しもセンセーショナルだが
中身は平易でわかり安い。
不動産暴落・・・という論調は少なくて、いかに不動産ファンドによって
地価が上がってきたか、今も不動産ファンドは財閥系不動産会社も
含めて元気がいいかを書いている。
ただし「本を売る」ために「マンション買うなら都心を買え。郊外は
間違っても買うな」と最後のほうにちょろっと書いてある。

不動産ファンドの崩壊に可能性の一つに「金融商品取引法」をあげて
匿名組合の名前の開示になったら投資家がカネを引き揚げるから
そういう事態になれば、資金の逆流が起ると書いている。

耐震偽装とかでエンジニアリングレポートのいい加減さがばれると
まずいみたいな話も書いているが、所詮もっとまじめに仕事をやれば
いいだけの話だ。

金融庁の既成は、役人のやることだから確かに官製不況の原因にも
なりかねない。サブプライム問題で信用収縮云々とかきながら、論陣を
はるほどの中身がないのは残念。

いずれにしろ、不動産ファンドのおかげで都心タワマンバーゲンセールが
おわってしまい、２００５年３月危機も起きなかった背景が読めばよくわかる。
http://www.fusosha.co.jp/book/2007/05525.php

[258: 匿名さん]

おもしろいのは、不動産ファンドなど「賃貸」を供給している側の
人間ほど「分譲マンション買うより、賃貸でいくらでもいいものがある」
と言う点だ。そりゃ、持家信仰を打破しないことには高級賃貸マンションは
需要が伸びていかない。
安いタワマンを駆逐しないことには、ファンド物件の賃貸マンションの借り手
はいない。
だいたい不動産ファンドに勤務していれば家賃３０万以上の賃貸に
楽に住めるわけだが、世間の１５万円の家賃のマンションの実態を知ったら
すこしは別のことを言うかもしれない。

どうせ言うなら「賃貸で安く借りられる土地の分譲物件を買うな」程度に
しておけばいいものを。

[259: 匿名さん]

そうかな？
普通は、嫁や娘の喜ぶ顔が何よりで、そのために家を買い、それが本業の繁盛や会社での出世欲に繋がり、稼ぎが増えることになる。自分だけなら木造のアパートで十分。

[260: 匿名さん]

>>259
文意を曲解されたようで・・・
まぁ、話をあわせてレスすると

＞嫁や娘の喜ぶ顔が何よりで、
まぁ、その理屈で団塊世代は千葉郊外の小さな一戸建てに５０００万も
６０００万もつぎ込んで、可処分所得を減らしてきたわけだが
できれば、２０年後に新築に住み買えることができる物件選びしていたら
奥さんももっと喜ぶのではないですかね。
マンション買ったあとにもブランドバッグや入学金やら「喜ぶ顔」のたねは
つきないわけで、ひとえに夫婦仲のよさにかかってきますね。


別に女の勘が常に正しいわけでもない。あのときあんな場所買わなきゃよかった
のにって離婚の原因にもなりかねないのがマンション。
通学環境で子供の将来も大きくかわる。
＞それが本業の繁盛や会社での出世欲に繋がり、稼ぎが増えることになる
そういうパラダイムは「買ってよかった」と思える場合だけでしょう。

[261: 匿名さん]

>>260
住宅ってそういうものでしょう？
別に得するなんて最初から考えてない。　
その当時、子育てに最適な場所を選んで買うだけ。

普通は投資をマイホームに持ち込まないで本業に励みます。
本業こそが勝負する投資でしょう？？

[263: 匿名さん]

勝手な想像で書き手を貶めたり揶揄したりってのは、ここの
掲示板のルールにあってますか？
そういう主観たっぷりの印象批判は、スレの主旨にあわないので
控えてくれませんかね。

といいながら反撃を少しだけｗ

ディズニーランドにつれていけばＯＫ　ハワイに連れてけばまず心配ない
そういう流れで、嫁さんの言いなりにマンション買っちゃう人っていまだに
いそうですね。

男は仕事だ。って言ってられるのも５５歳まで。それから先３０年あるだろう
残りの人生にむけて資産形成をどう考えるかという話は、闇雲に出世、
家業の隆盛だけで突っ走ってきてもだめなんじゃないですかね。

でも、失敗したなと思ったら、損してでも買い替える決断力があるならば
それもいいかもしれません。

嫁さんは、賃貸に団信ついていないから住いに不安なんですよ。死亡退職金と
生命保険では心もとない。

独身なら木造アパートで十分ってのも一つの美学、ライフスタイルでしょうが
案外夜の巷でカネを使いそうな生活ですねぇ。

[264: 匿名さん]

日本の狭小貧弱な住環境が問題になって久しいが、
これは解消へと向かっているのかい？

[265: 匿名さん]

所得に比例するんじゃないですか。年収３００万で９０平米に
住みたいっていわれても無理だし。

数だけは十分足りてるみたいですから、狭いのは自己責任でしょ？

[266: 匿名さん]

261
そういうこと言ってると一生楽にはならないと思いますよ。
投資をマイホームに持ち込んでいないように見えて、したたかな人はちゃっかりそういうのも含ませて買ってますから。
そうじゃない人のほうが大半でしょうけど、その人たちは１次取得の時期をピークにだんだんと首が絞まっていき、再浮上できない部類の人かと思います。

[267: 匿名さん]

日本を訪れる度、どこに行っても、気の利いた雑貨や、洒落たインテリア用品が豊富だなと感心する。
またそれを一生懸命買い集める人々の姿も面白い。それと逆に、日本に着く度、
まずショックに感じることの一つが、住宅の貧相さだ。
成田から東京に向かう電車から外を眺めていると、ネオンぎらつく商店街と共に、
どこが隣との境なのかわからないほど密接して、小さな家の壁が連なるのが目に付く。
小さいだけならいい。何の個性も愛嬌もこだわりも感じられない家が圧倒的に多いのがもっと寂しい。
それは、いわゆる「わびさび」の侘しさや寂しさではない。つまりは、無表情で醜い。
この国で育ったものの、たまにしか日本を訪れることのない目には、その光景は、かなり異様に映る。
「これが、世界で最も豊かといわれる国の、あたりまえの生活環境なのか？」とまず思い、次に、
「そもそも、この国は本当に豊かなのか？」という更に基本的な疑問が浮かぶ。
「欧米のスタイルを、深い考えもなく中途半端に取り入れただけの、どっちつかずの田舎の風景」
—自分が育った国に降り立っての第一印象がそんなものでしかないというのは、情けないことだ。

ソース
http://mytown.asahi.com/usa/newslist.asp?k=14

265
このことを言っている

[268: 匿名さん]

>>261

得しなきゃ買わない、ってことはないけど、最低限損しない＝資産価値が減少しないところを探すんじゃないですか？？？

[269: 匿名さん]

>>266
いいことおっしゃいますねぇ。その通りです。
今６５歳以上の人と４５歳以上の人を比べてみると前者が圧倒的に
豊かなのは、３０年前つまり１９７０年代に住宅を取得してインフレの
中で所得が増えて気が付けば一財産できていたというのと
８０年代９０年代の高値で買ってデフレの最中給与も増えず貴重な
キャッシュを値下がり資産につぎ込んで大してぜいたくもせずに
出世競争足のひっぱりあいだけで気が付けば定年間際という違い。

まぁ全てがそうだとはいわないけど。中には、気がついて２０００年以降
負のスパイラルから抜け出すために資金を作って住いを買い換えた人も
いる。２００２年以降はそういうチャンスが豊富にあった時代だ。

努力というのはファイナンシャルリテラシーを学ぶこと。これから先
それがないとヤバイ。

[270: 匿名さん]

>>268
そういうものは販売価格に折込済みですよ。

[271: 匿名さん]

>>287
いいたい事はわかるけど、そんなの政治家にでもなって考えてください。
ここのスレのテーマとはずれてますｗ

高度経済成長で平等社会を目指した結果の成果であって
その後は、日本は格差社会で生き残るしかないというのが
財政の現状だから。
不動産暴落して地価が坪単価１円なろうと家が広くなるわけではない。
４０００万人が首都圏に密集している現状はかわらない。

だいたい京成線で帰ってくるからそう思うわけで、リムジンバスで
成田から高速で帰ればぜんぜんそんな風景見ないで済むけど。

[272: 匿名さん]

>267さん
その通りですね。海外からの顧客を出迎える場合は、
なるべくリムジンバスを利用してもらう様にしてます。
京○ライナーを利用した場合、外国人はここは東京かと
不安そうな顔して質問してくるからね。

[273: 匿名さん]

住宅も景観、環境、性能、将来の期待収益などトータルで価値が判断される時代へと向かってるとしたら。
日本の住宅ってカスのような価値しかないなと。
それを考えるとマニラなどと価格が変わらないのも頷ける。
ＮＹ・パリ・ロンドンと比べるのはナンセンス。
彼らに失礼。
っで、問題は世界第二位の経済大国なのに、世界最低な住環境なのは不思議だなと、経済原理で言うと誰かがくすねたということになる。
それは誰？

[274: 匿名さん]

アメリカでしょ。米国債の残高っていくらあるのかね。

[275: 匿名さん]

>>273
だいたいニクソンショック以来、貿易で稼いだ外貨の価値は何分の一に
なったの？ゼロ金利政策で日本のマネーはどこに流れて何に使われたの？

その間日本は、何していた。失われた１５年。
１５年あればマニラもマカオも上海も大きく変わるわけだ。
ＮＹも安全で立派になったし　

しょうがないじゃん。属国なんだから。
・・・・で、ここにきてドル機軸経済の屋台骨がゆらいでいるわけで
何をすべきかを考えなくちゃね。

[276: 匿名さん]

>>273
日本は狭いからだろ。

[277: 匿名さん]

飛行機の窓から日本を見下ろしてみろよ
土地はいっぱいあるぜ

[278: 匿名さん]

>>275
何をすべきかって・・・別にグローバル企業のCEOじゃないし足元を固めるだけでしょ？　答えは、年金を満タンにし・持ち家と・現金相当を3000万確保するだけ。あとは仕事でも趣味でもボランティアでも・・・心を充実させるだけ。

[279: 匿名さん]

土地がいっぱいあってもガソリン代が税金まみれで高いからね。

原油が上がってさらに大変。道路特定財源だから利権がからんで
はずせない。

鉄道交通網依存であるかぎり、地価の階層化は免れない。

仮に広いゴルフ場みたいなところに住んでも、都内の駐車場は５万円
以上かかる。

土地があったって電鉄会社が線路のばさない限り農家しか住めないなのが
日本の国土だ。

そうだ。農家になればいいんだ・・・って出て行った団塊世代が
最近都会に戻ってきているのは知ってるかい？

[280: 匿名さん]

年金って誰がどう運用してるか知ってる？あーあ。

[281: 匿名さん]

販売は減るし、値段も下がらないなぁ

[283: 匿名さん]

>267
たまに私も各人と成田からスカイライナー乗るが、
京成線沿線のこの感覚はまさにその通りですね。
佐倉あたりの田園風景は、例えばコリアの仁川付近
と変わらないが、船橋から荒川・葛飾の景色には
目を覆いたくなる。悲しいかな。
当然だが、羽田からモノレールで港南・芝浦の中を
突っ切る景色がwelcome tokyo cityを醸し出せる
雰囲気がある。

[284: 匿名さん]

冬の時代？？日本人が変えなきゃ、外国人が買うよ。都心はね。

[285: 匿名さん]

東京都心はまだ割安。

[287: 匿名さん]

地方(票田)や利権に弱い政治家ばかりで構造改革は置いてきぼり、借金を後の世代に付回しているような日本に魅力を感じる外国人がいるかな？今日の日経見れば分かるがGDP順位も大きく下げているし、実際日本のREITは外国人の投売りで50%は価値を下げている。それだけ魅力が無いと言う事。経済全体が2005年時のように上り調子で先々の価値が上がると見れば外国人買いも期待できるが、今の日本にはその魅力はないね。小泉さん再登場で社会主義体質国家から本当の意味での自由な資本主義国家へと大ナタを振るわない限り駄目だよ。何にでも利権が絡み過ぎ、仕事もろくにしてない役人多過ぎ、サラリーマンは搾取され過ぎ、これでは購買意欲も盛り上がるはずがない。もったいないね。

[288: 匿名さん]

投資家は様子を見ると思うよ。
叩き売りについては飛びつくと思うけど。

株価だって不動産、建設はピークの半値近くなっているし・・・
数年前の底値より下がる可能性もあるし・・・
一体、どこまで下がるのだろうか？

[289: 匿名さん]

>>287
家を買えるような層は何らかの利権にあずかって所得を得てる層だし、利権を批判するのは自己矛盾じゃない？？それにマイホームは自分への投資、子供や嫁の笑顔がリターン。経済論は本業のお仕事や副業の不動産投資で如何なく発揮したら良い。

[290: 匿名さん]

>>287

大京とかマンション専業デベの株はサブプライムが顕在化する前の半値になってるけど、
ＲＥＩＴは２割くらいの下げですよ。で去年の年末と比べれば２割くらいは騰がってる。
財閥系総合デベもサブプライム前と比べた場合の下げは２割くらい。
日経平均そのものが下がってますからＲＥＩＴや総合デベだけが下がってるわけじゃあない。
マンデベが下げてるのは郊外マンションのウェイトが高いから。来年以降、田舎のマンション
は相当販売が厳しくなるのは見えていますからね。要は二極化が進んでいるのだと思いますよ。

[291: 匿名さん]

一定の需要に対して　不人気郊外　人気の都心という二極化なら
郊外は安値、都心には購入希望が集中し高値維持、もしくは
もう一段の上げという理屈になるが

その図式は２０年前も３０年前も同じという気がする。
持家忌避のパラダイムでも生まれない限り平均価格が上がって
いけば、「買える人気ゾーン」が徐々に都心から離れていくという
だけだろう。

下落も暴落もありがたいしもしもう一度２００４年価格が実現するなら
喜んでもう一戸買いますけど、いつの話になるんですかね。

[292: 匿名さん]

デフレで持家忌避はわかるが、インフレなら借りるより買ったほうが得に
きまってるでしょ。
マンション暴落とはすなわち地価下落すなわち資産デフレなんだから
もしそうなるとしたらローン組んでマンション買うこと自体が誤りだよ。

資産デフレ＝地価暴落ならそのトレンドの終焉まで待って買う必要があるが
それをどうやって見極めるかという話だな。難しいよ。

金融危機回避のために不動産担保融資から不動産証券化・不動産ファンド
などの手法を導入したわが国経済が、いまさらもう一度資産デフレにもどる
可能性は低いんでないの。

破綻とかギャップとかひずみのあるところに、かならずファンドの金が流れ
是正することで地価は是正されたわけだ。
購買力平価で比較してもバブル経済の欧米各国にくらべ東京はまだ割安という
資料もあるようだし。

[293: 匿名さん]

http://www.office-chiyoda.co.jp/kokusaitika2.JPG

[294: 匿名さん]

いろいろ悩んでも織り込み済みってことよ
本業をがんばりなされ。
悩みや困難は、仕事でおなかいっぱい。　家庭にはストレスを持ち込みたくない

[295: 匿名さん]

ニューヨークやロンドンと東京を比べてる時点で
日本しか知らないのを晒してるようなもんだろ？

金と時間があって
不動産にも興味があるなら色んな都市へ行くべきだ

比べるなら、マニラやジャカルタが調度いいな

[296: 匿名さん]

なんか日本は世界からどんどんとり残されていく感じ。

[297: 入居予定さん]

>293
06年のマンハッタンのコンドの平方フィート（＝約0.09平米）単価が平均約650ドルだったらしい。
（ソースはブルータス）
坪単価にして約300万円。驚くほど高いわけじゃない気がするが・・・。