23区内の新築マンション価格動向（その20）

[住まいに詳しい人]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その19：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44490/
その18以前過去スレは>>2

参考サイト
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

[2: 匿名さん]

心東４区

①江東区　豊洲（パークシティ豊洲）
②墨田区　錦糸町（ブリリアタワー東京）
③台東区　秋葉原（タワーレジデンストーキョー）
④荒川区　日暮里（ステーションガーデンタワー）

[3: 匿名さん]

心東特別区

中央区　勝どき(THE TOKYO TOWERS)

[4: 住まいに詳しい人]

その19：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44490/
その18：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44507/
その17：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44531/
その16：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44518/
その15：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44569/
その14：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44583/
その13：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44593/
その12：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44601/
その11：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44039/
その10：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44209/
その9：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/
その8：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/
その7：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/
その6：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/
その5：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/
その4：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/
その3：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/
その2：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[6: 匿名さん]

>>05
あれ？前スレでもう来ないって言っていなかった？

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44490/res/1006-1006

まぁ、個人的にはキミみたいな人がいた方が盛り上がるからこれからも一生懸命寝る暇惜しんで書き込みして欲しいが。

[7: 匿名さん]

下がろうが下がるまいがどうでもいいこと。
いい物を見極めて購入することが大事なんじゃないの？

バブルに踊らされないってことがポイントかな。

[9: 匿名さん]

>>3
心東特別区に佃、月島、晴海の追加を。
まあつまりは川向こうということだ。

[14: 匿名さん]

みなさん余裕無くなってますね。
せっかく運良く値上がりしたのに、下落に怯えていては、
人生楽しめませんよ。

マンションは買って新築じゃなくなったら２割減価、
これが普通の姿。
今までに買った人は、
下駄履けただけラッキーだと思わなくちゃ。

[16: 住まいに詳しい人]

マンション価格は基本的に、原価（＝地価＋建築費＋α）そして需給バランスの２つの要素で決まる。
今までは企業リストラによる土地の放出のため地価が安かったので、２３区内にマス層（年収１千万程度）が手を出せる価格（６千万程度）での供給が出来た。
サブプライム問題など景気減速の懸念はあれど、日本の大企業はリストラの結果以前より不況に強くなり、米国依存度も減少したため、もはや二束三文で土地を手放すほどのことにはなるまい。
そもそもバブル崩壊後の１５年で、工場などまとまった土地はほとんどなくなってしまった。
首都圏のマンションというくくりでは、資金繰りに困った中小デベによる郊外物件の値引きは想定できる。
ここのテーマ、２３区内のマンションに限って言うなればもはや新築する土地が少ないので供給は大幅に減少する。しかし潜在的需要はすぐには減らない（高ければ欲しくないが、自分が帰る値段まで安くなれば欲しいというのは、潜在的需要があるということですよ！）。
現在豊洲など一部物件が価格を若干下げた事実があるようですが、どこまで消費者がついてこれるのかをチャレンジしていたものが、調整して落ち着いただけ。少なくとも、昨年夏に高倍率がついたほどには下がらないでしょう。だって＊＊じゃあるまいし、そこまで下げれば、高倍率となって（要するに需要が供給をその倍率だけ上回って）飛ぶように売れるのは既に分かっているわけですから。
供給数が減った以上、買いたい人の数が供給数に見合うようになるまで価格を上げていて、おおむねそれが分かったというのが２００７年のプロセス。
デベはもう2倍を超える安値での価格付けはしないであろう。
1倍〜2倍の間で調整をするのが妥当なやり方。
たとえ首都圏の人口が減っても、通勤に遠い神奈川千葉埼玉からインフラの整った東京に引っ越したいという潜在的需要がある限りは、平均レベル（不動産所得不可能なレベルを除いた平均という意味ね）の年収で23区内にマンションを持つことは、しばらくは困難であろう。

[17: サラリーマンさん]

>>17
>マス層（年収１千万程度）
という時点で大間違い。

現実知らなすぎ。
高所得者が多い東京でもリーマンならこんなもん
↓↓↓

厚生省が毎年発表する平成１７年賃金構造基本統計調査結果というデータがウェブで簡単に手にはいる。

それによると東京都で従業員1000人以上の会社勤めの場合
30-34歳で月給416,700円(残業代込)、 賞与1,358,700円で計6,359,100円。
40-44歳で月給517,700円(残業代込)、賞与1,875,500円で計8,087,900円。

従業員1000人以上の大企業でもコレです。
中小企業勤務のリーマンはもっと下。

マス層は700万くらいが正解。

[18: サラリーマンさん]

>>16だった

飛ぶように売れていたのは、価格がそこそこで
・外資系の参入
・それにつられた個人転売屋
・REITによる釣り上げ（出資母体企業のマンションを買いまくり）
・景気の見通しの明るさ
・住宅減税特需
・団塊ジュニアの取得タイミングと合致
という要因があったから。

今はそれらが無くなった。
だから、これから厳しくなると皆　見ているのだ。

[19: 匿名さん]

それでは、皆さんおさらいをしましょうね。
ここまでは結論が出ていますから、
それ以降の展開を予想お願いします。
尚、この議論は前の世代から首都圏在住で、首都圏の不動産を処分して
買い換える人々は対象から除いています。何故なら、これらの人々は
地元で選ぶ意識が強すぎ、合理的な行動パターンから外れてしまう
ケースが多いからです。

東京の所得分布
http://www.toukei.metro.tokyo.jp/ssihyou/ss06qd0102.pdf
１９９２年から２００２年の変化
男性有業者（２０〜３９歳）Ｐ１５
増加した所得層、年収２００万円以下、年収７００万円以上
女性有業者（２０〜３９歳）Ｐ１６
増加した所得層、年収１５０万円以下、年収４００万円以上
世帯主が有業で世帯所得が３００万円未満の割合Ｐ１９
１９９２年１５％
２００２年２１％

家計における妻の所得割合は高まる傾向Ｐ１７
既婚女性の就業率は上昇Ｐ１７
世帯所得が高いほど妻の有業率は高い
また、正社員率も高いＰ１８

都心およびその周辺部に、所得レベルが高いリーマン世帯が集中居住する
理由の一つに、共稼ぎがある。
そして、子供１人が標準世帯になっている。
また、中間レベルの所得層が減り、上位および下位が増え、所得格差は
拡大している。さらに、所得の高い層の方が妻の有業率は高く、
これが世帯収入の格差を拡大させている。
中間所得層の減少と既婚女性の有業率の上昇
この２つが郊外および県境外周区のマンション売れ行きを悪くしている。
また、郊外および県境外周区で高額なものが売れないのは、
共稼ぎが普通になって行き、これが世帯の収入レベルを決定付ける
世界になってしまったからです。

[20: 匿名さん]

>>19
上記世帯所得層の購入価格帯は５〜７千万円。

２００６年の首都圏新築マンション販売実績より
２５００万円以下　　　　３９３７戸
２５００〜３０００　　１０４６９戸　
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
３０００〜３３００　　　７９９６戸
３３００〜３５００　　　６０９０戸
３５００〜３７００　　　６０９８戸
３７００〜４０００　　　８１６２戸
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
４０００〜４３００　　　６２５０戸
４３００〜４５００　　　３６６２戸
４５００〜４７００　　　３０６３戸
４７００〜５０００万円　３８３５戸
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
５０００〜５５００　　　４７４１
５５００〜６０００　　　３２２８
６０００〜６５００　　　２０５２
６５００〜７０００　　　１４３７　都心部価格帯１１４５８戸
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
７０００〜８０００　　　１４０５
８０００以上　　　　　　２０３８　富裕層向け価格帯３４４３戸
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー

[21: 匿名さん]

みなさん。
年賀状は書き終わりましたか。
ついでに、名簿を眺めて、今の３２歳　３７歳　４２歳　４７歳
くらいの人で都内在住の人の住所を眺めてごらんなさい。
持家、借家、社宅は想像で判断するとしても
誰も、港区、中央区、文京区に住んでないでしょ。
多いのは、江東区、墨田区、世田谷区、大田区
だったりしませんか？
だいたい都心周辺が安くなると思うほうがおかしい。

[22: 匿名さん]

大学の同窓会名簿とか、世代別の居住地分布のサンプルになって
興味深いよ。
５０代は郊外が多い、４０代でも横浜・川崎　３０代で城東が
目立つ。社宅に長くいて２００４年に持家取得という目鼻の効く
人もいるにはいるが少数だ。
ここで、下がる論を展開しているのは、万年模様眺めの「社宅
・住居費補填」の金融系サラリーマンだったりしないか？

[23: 匿名さん]

>>22
なんでそんなに沢山名簿もっているんだよ。
お前は名簿屋か！

[24: 匿名さん]

普通は、社員名簿、大学の研究室の卒業名簿、高校の同窓会名簿
くらいはあるだろう。

いやだね。中小企業の不動産屋はｗ世間がせまい。ネットワーク力が
ないのがあたりまえだと思ってる

[25: 匿名さん]

だからさ、家に帰って、自分の出身校の名簿でも
じっくり眺めてごらんよ。
３０代で港、中央、文京、目黒、に買ってるやつ何人
いる？

[26: 匿名さん]

東京２３区の居住者数８００万人、平均世帯人口２人
持家比率４０％として
持家世帯数　１６０万世帯
賃貸世帯数　２４０万世帯
今年度２３区新築マンション供給量予測２万戸
戸建てが５０００としても
賃貸世帯の１％程度の供給比率。
高額所得者比率って１％以下なのか？
そんなことないよね。普通に売れる供給水準だよ。

[27: 匿名さん]

この1年半。
大手は不動産の証券化を軒並み見送っていました。
ところが、2008年は再び不動産の証券化が主流になりそうだとのことです。
デベ勤めの友人がそう言っていました。

このことが何か意味を持つのでしょうか？

[28: 元祖匿名はん]

何を言わんとされようとしているのかさっぱりわかりません。
失礼ですがご友人はどこのデベで何をされている方ですか？

[29: 匿名はん]

分譲で売れないからファンドに飛ばすと言う意味ですか？
年明け金商法で検査入りますよ、大手から順番に。

[30: 匿名さん]

>>27
大手≠大手不動産
大手＝大手企業
不動産の証券化＝減損会計にあわせた流動化

ならなんとなく意味がわかるが

[31: 匿名さん]

要するにＣＲＥマネジメントが活発化するだろうって意味かな？
そんなの当たり前ｗ

[32: 匿名さん]

話は変わるけど株価はなんとかならんもんかね。
うーん。ジリ貧だ

[33: 匿名さん]

12月は下げ相場だから仕方ないとはいえ、連日ガンガン下がってイヤになります。

[34: 契約済みさん]

青山、麻布、白金エリアは相変わらず強い！
購入層も富裕層が多く、新築分譲マンションは相変わらず高いですよ。
変わらない＊＊＊エリアと成り上がり＊＊＊エリアで値下げ率が違うのでは？
やっぱ腐っても港区青山、麻布、白金でしょう。

[35: 匿名さん]

>>27
総合不動産は、すでに大型のファンド、ＳＰＶを持っているから
物件をリートに売ったら代替で古いビルなど取得しながら再生していく。

昨年は自社保有物件のリノベーションに証券化による資金調達を
検討したが新規案件不足、金商法の流れもこれありで見送った。
今年は、大手町、丸の内界隈の再開発も本格化して資金需要が大きい。
既存の物件のリノベの資金を証券化で調達しバリューアップして
リートに譲渡する方向・・・という話だろうか

[36: 匿名さん]

>>27
いずれにしろ、大手デベはもうレジデンシャルは手仕舞い。
商業・オフィス・ホテルにシフト済み。
中央区のタワマンなんて、銀座のさくら客寄せの効果絶大だったわけだ。

２３区は都心の赤坂や麻布タワーみたいなものを中心に１０００戸
以下に抑えていくだろう。
郊外も三井はＳＣ運営とセットだから、今の物件売り切ったら
数年お休みという感じだろう。
昨年購入したＭ井の管理スタッフは、ほとんどがマンション管理
未経験者ばかり。泣けてくる。Ｍ井は黙っていても今後は管理が
ドル箱になるだろう。
不動産事業は横がダメでも縦（時間軸）がある。

[37: 購入検討中さん]

山縣有朋（文京区関口）
大隈重信（新宿区西早稲田）
近衛篤麿（新宿区下落合）
近衛文麿（新宿区下落合）
鳩山一郎（文京区音羽）
石橋湛山（新宿区中落合）
田中角栄（文京区目白台）
田中真紀子（文京区目白台）
田中直紀（文京区目白台）
中曽根康弘（豊島区高田）
河本敏夫（新宿区下落合）
後藤田正晴（新宿区下落合）
細川護煕（文京区関口）
橋本龍吾（新宿区下落合）
橋本龍太郎（新宿区下落合）
橋本大二郎（新宿区下落合）
中川一郎（新宿区中落合）
中川昭一（新宿区中落合）

[38: 匿名さん]

青山、麻布、白金エリア信奉者って、典型的　田舎　モン　らしいですよ。

都内の（田舎　モンさんが　知らない）真の高級住宅地がどこか、
残念ながら、ご存知ないことでしょうね。

[39: 匿名さん]

職場が飯田橋なので半径5ｋｍぐらいのマンションを考えています。

Ｐタワー千代田富士見の抽選にはずれて以来，あまり欲しいと思える物件が在りません（中古は高すぎて買えない）。
文京区の本郷，小石川あたりもありますが，コストパフォーマンスが悪い気がして手を出す気になれません。
本当にこのまま都心のマンションは枯渇して行ってしまうのでしょうか？

[40: 匿名さん]

文京区もそうだけど千代田区も、タワー以外は売れ行きが良くないですね。
最近のマンション人気は、実際のところタワーマンション人気が支えてましたね。

[41: 匿名さん]

>枯渇して行ってしまうのでしょうか？

都心７区（千代田・中央・港・渋谷・新宿・文京・目黒）の物件数は
２００２年〜２００６年の水準の１／１０になっていますよ。
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/sale_ranking_1.html

タワーマンションの用地は、一定の空地が必要
再開発か倉庫・工場の移転など産業構造の変化による時代の背景
から供給される。
豊洲も構想から２０年、勝どきも１０年、芝浦アイランドも１０年の
「潜伏期間」があるのです。
そういう意味で今潜伏している物件は、狸穴の麻布タワー（三菱地所）
くらいですかね。港区の環境アセスの記録を見ても赤坂パークなんたら
のほかには見当たらない。
今年度末の２３区は２万戸もいかないんじゃないんですかね。

みんな安値覚えですから、買わない。
無理して土地仕入れて売るデベもいないって話でしょう。

[42: 匿名さん]

それじゃ販売要員が遊んで困るって？大丈夫。
ほとんどが地方都市の都心物件の販売に回って長期出張。
地方都市の在庫のほうがよっぽど深刻だと思うよ。

[43: 住まいに詳しい人]

16です
>>17　
書かずとも当然の認識と思っていたのだが、字足らずだったのか伝わってないようですね。
23区にマンション購入を意識するマス層として
世帯年収1000万程度の人々という意味で書いていたのだがね。
訂正でよろしく願います。
ま、要するにＤＩＮＫＳ２人で1000万前後、ここら辺の層の需要は根強いよ。

ちなみに、団塊ジュニアは氷河期でパラサイト＆ニートが多い、彼らによって住宅所得に特需があったわけではない。
むしろ、就職率が上がった今の２０代前半〜半ばの世代のほうが有力でしょう。
いずれにせよ、最小かつ最弱の購入者である中間層レベルの勤労所得者によるマンションへの価格影力は、より大きな需要であるＯＦＦＩＣＥ＆商業利用に比して無きに等しいが。

中小デベ＆土建屋がいくら破綻しても２３区に在庫が無いものは、売れない。
仕込む土地も、ぽつりぽつりとしか発生しない。
悪いけど例えばもう芝浦島をあの値段でもう一度といわれても、無理なんだ。

[44: 匿名さん]

販売要員に関してだけど、
大京の新築営業員が大京の中古仲介の会社へ大量に移動したと、
中古仲介の社員が今年の初めに言ってました。

[45: 匿名さん]

＞悪いけど例えばもう芝浦島をあの値段でもう一度といわれても、無理なんだ。

私は、豊洲信・者ではないが、同様に
２年後
「悪いけど例えば豊洲タワーをあの値段でもう一度といわれても、無理なんだ。 」
という日が来るのかもしれない。


グローヴタワー一期、２００５年秋・・・閑古鳥
グローヴタワー二期　２００６年１０月　・・・殺人的な倍率

マンションの話が出るたびに、「２００７年でも買っておくのが正解だったかもね。」
と、物件枯渇した東京のマンション市場でしみじみ思うのだろう。

分譲マンションが減る背景には、都心部の小規模土地の地主が小型の
賃貸マンションを作り続けていることがある。
これまでは、デベが土地を合筆して中規模分譲を行なうような土地が、
地主直営の賃貸マンションになっている。
まるで、バブル期に佃煮屋がペンシルビルを建ててオフィス賃貸したのと
そっくりな現象。
地上げ経験のある用地担当は退職してしまった。
もはや用地担当とは子供のお使いより単純な仕事に成り果てている。
「この値段で買ってこい」「買えませんでした」「そうか」

ワリを食って苦境に陥っているのが、ＡやＭなどのワンルーム業者。
２０００年頃はいくらでも手に入った都心の小規模宅地がまったく入手困難。
城東しか物件が手に入らない。向島の銭湯と鉄工場の向かいでは
ワンルームも家賃は知れてる。

ワンルーム業者。業績不振でクビをきられても仲間同士で会社起こして
また電話かけてくる。そのしぶとさは見習うべきかも。

[46: 匿名さん]

つまり、もはや都内不動産市況の話題は、時間のむだ

[47: 匿名さん]

佃煮屋のペンシルビルか。
確かに、中央区佃辺りは賃貸用の小規模マンションが次々建ってます。

[48: マンコミュファンさん]

＞２年後
＞「悪いけど例えば豊洲タワーをあの値段でもう一度といわれても、無理な＞んだ。 」
＞という日が来るのかもしれない。

あの値段買った人は、タワーマンションの大規模修繕に遭遇してないから
修繕積立金が足りなくなり、ゴーストマンションがたくさんできるかも。

この中でタワマンの大規模修繕に遭遇した人が一体どの位いるのでしょう。
修繕積立金が最初の内は月２万で見てたけど、この斬新なデザインのマンションのには、特別仕様のものが必要なので、１戸当たり持ち出し２０００万です。
という現実。

真の＊＊＊は賃貸でしょ。いつでも最高の場所に住める。

詳しい人教えて。

[49: 匿名さん]

トヨタワってオーソドックスなデザインのタワマンだと思うが。
ケープが斬新というならわかるけど。

賃貸はいずれ追い出されるんだから見合った値段で家が買えるなら買っといた方がいかな。

[50: 匿名さん]

>１戸当たり持ち出し２０００万です。

300戸のマンションだと60億?
立て直しできそうだね。

[51: 住まいに詳しい人]

大規模修繕そんなにかかりません。
一昨年アクロの大規模やりました。（長官銃撃のあったところ）